永春縣蓬壺鎮(zhèn)城南地塊土地征收成片

永春縣蓬壺鎮(zhèn)城南地塊土地征收成片開發(fā)方案（征求意見稿）編制依據(jù)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）、《自然資源部關(guān)于印發(fā)<土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）>的通知》（自然資規(guī)〔2020〕5號）、《福建省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<福建省土地征收成片開發(fā)方案報批實施細(xì)則（試行）的通知>》（閩自然資發(fā)〔2021〕3號）、《福建省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<福建省土地征收成片開發(fā)方案編制參考指南（試行）的通知>》（閩自然資發(fā)〔2021〕6號）、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）>》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號）、《永春縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》、《永春縣城總體規(guī)劃調(diào)整（2012-2030年）》、《永春縣蓬壺鎮(zhèn)城南片區(qū)104-C-06及周邊地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃動態(tài)維護(hù)（成果稿）》等，編制《永春縣蓬壺鎮(zhèn)城南地塊土地征收成片開發(fā)方案》?；厩闆r本方案位于泉州市永春縣蓬壺鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)的城南片區(qū)內(nèi)，蓬壺鎮(zhèn)位于永春中部，素有永春的“次中心”之稱，北連呈祥、蘇坑，西望玉斗、錦斗，南接達(dá)埔，東鄰吾峰、石鼓，區(qū)域位置十分優(yōu)越。本方案東至桃溪，南至湯鵬大道中段，北至壺山公園，西至蓬壺汽車站。用地南北距約0.4公里，東西距約0.5公里。本方案涉及永春縣蓬壺鎮(zhèn)壺南村和美中村，共1個鎮(zhèn)2個村；不涉及省級和國家級開發(fā)區(qū)。根據(jù)實地勘測調(diào)查，本方案成片開發(fā)范圍總面積4.0950公頃。其中：農(nóng)用地1.3921公頃（耕地0.3809公頃），建設(shè)用地2.6333公頃，未利用地0.0696公頃。必要性分析（一）提高土地利用率，增強區(qū)域承載力的需要為了適應(yīng)蓬壺鎮(zhèn)快速發(fā)展需要，落實總體規(guī)劃的規(guī)劃意圖，合理控制和引導(dǎo)本片區(qū)的各項建設(shè)活動，目前，該項目的商住地塊和公園綠地地塊仍處于未開發(fā)狀態(tài)，嚴(yán)重影響了土地利用價值與經(jīng)濟(jì)、社會綜合效益的提升。同時隨著蓬壺鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)價值和旅游價值不斷提升，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套不完善的問題愈加凸顯，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到制約。本次成片開發(fā)項目有利于進(jìn)一步完善區(qū)域及周邊地區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，有利于盤活區(qū)域內(nèi)的低效用地，既實現(xiàn)存量土地價值提升，又提高區(qū)域土地利用效率，解決了蓬壺鎮(zhèn)發(fā)展的燃眉之急，提高了區(qū)域承載力水平。（二）緩解周邊區(qū)域住房用地緊張的需要方案地塊地處蓬壺鎮(zhèn)的城南片區(qū)，是城鎮(zhèn)拓展的重要的地區(qū)，蓬壺鎮(zhèn)三角街以及重點建設(shè)的聚星商住大廈、聚星酒店、維港酒店等所在的聚星購物廣場位于片區(qū)的東北方向，與湯鵬大道直接連通，現(xiàn)狀蓬壺汽車站位于方案范圍內(nèi)，區(qū)位條件顯著。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步完善、環(huán)境的美化吸引了越來越多的群眾選擇搬到蓬壺鎮(zhèn)區(qū)居住，住房用地緊張的問題也隨之凸顯。本方案所涉規(guī)劃建設(shè)的城鎮(zhèn)住宅用地，增加了住宅數(shù)量，不僅有利于緩解周邊區(qū)域住房用地緊張的問題，在提升住宅品質(zhì)的同時帶來新的消費人群，而且有利于優(yōu)化區(qū)域發(fā)展布局，從而有效的加快地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，進(jìn)一步推動蓬壺鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（三）鍛造良好品位和形象，增強城南片區(qū)綜合競爭力的需要城南片區(qū)是蓬壺鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的主要配套服務(wù)組團(tuán)，功能定位是以濱水休閑、生態(tài)居住為特色的現(xiàn)代生活區(qū)，城鎮(zhèn)文體服務(wù)中心。項目區(qū)位于梅溪右側(cè)，壺山公園西南側(cè)，是城南片區(qū)發(fā)展的重要節(jié)點之一。本方案充分利用片區(qū)周邊豐富的山水資源，方案通過對片區(qū)的綠地進(jìn)行梳理，有機的布置公共綠地，形成新的綠地空間，提升片區(qū)綠化率，滿足居民休閑游憩的需求，打造宜居宜業(yè)的生態(tài)城鎮(zhèn)。新型住宅小區(qū)將完善內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，具有建筑美觀新穎獨特，戶型格局好，符合現(xiàn)代人的居住理念等優(yōu)勢，能有效改善城南片區(qū)的居住環(huán)境，提高宜居水平，進(jìn)一步鍛造良好品位和形象，提升城南片區(qū)綜合競爭力。主要用途、實現(xiàn)功能及公益性用地比例本方案用地總面積4.0950公頃，主要用途為建設(shè)住宅項目，涉及機關(guān)團(tuán)體、交通場站、道路、公園綠地等用地，充分利用良好的區(qū)位優(yōu)勢、山水資源，提高宜居水平，吸聚人氣，提升城南片區(qū)綜合競爭力。公益性用地包括機關(guān)團(tuán)體用地、城鎮(zhèn)道路用地、交通場站用地和公園綠地，面積合計3.0447公頃，占用地總面積的74.35%，符合自然資規(guī)〔2020〕5號文規(guī)定。擬建項目與實施計劃本方案用地總面積4.0950公頃，涉及已完成實施面積為3.5556公頃，故擬安排實施項目面積0.5394公頃，計劃實施周期為2022年，1年內(nèi)實施完畢。合規(guī)性分析（一）國土空間規(guī)劃符合性本方案涉及土地利用總體規(guī)劃確定的允許建設(shè)區(qū)內(nèi)1.8848公頃，有條件建設(shè)區(qū)2.2102公頃。過渡期間，建設(shè)規(guī)模和用地布局與土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃銜接一致。永春縣人民政府承諾方案獲批后，土地征收成片開發(fā)范圍納入國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，并符合規(guī)劃管控規(guī)則。（二）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、年度計劃符合性本方案與現(xiàn)行國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃相符，已納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。（三）占用永久基本農(nóng)田和其他法律法規(guī)不允許占用或開發(fā)的本方案未涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、各級（國家級、省級、市級、縣級等）各類（生態(tài)系統(tǒng)類、野生生物類、自然遺跡類等）自然保護(hù)區(qū)等區(qū)域。同時，成片開發(fā)范圍內(nèi)，不涉及歷史文化名城名鎮(zhèn)名村傳統(tǒng)村落、文物建筑、歷史建筑及遺址等，不涉及50年以上建筑，不涉及自然保護(hù)地、飲用水水源保護(hù)區(qū)等各類保護(hù)區(qū)。土地征收成片開發(fā)效益評估（一）土地利用效益本方案通過土地利用開發(fā)，合理安排建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局，將方案地塊建設(shè)成為商業(yè)用地及附屬配套設(shè)施等，在用地緊張的蓬壺鎮(zhèn)城南片區(qū)釋放出新的發(fā)展空間，將有效提升土地使用效益。方案地塊建設(shè)滿足片區(qū)發(fā)展定位，采用土地復(fù)合利用方式，實施范圍內(nèi)城鎮(zhèn)住宅用地容積率控制在3.0以下，采用上限控制，符合《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》的要求，有利于優(yōu)化片區(qū)建設(shè)用地空間布局，提高城市建設(shè)緊湊度。（二）經(jīng)濟(jì)效益此次成片開發(fā)可帶動房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資外，預(yù)計可實現(xiàn)各項稅收不少于600萬元及其他房地產(chǎn)相關(guān)費用等收入，帶來新的稅收增長點，有利于政府通過預(yù)算支出形式，用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)、文教衛(wèi)生、福利設(shè)施、行政管理等各方面進(jìn)行財政再分配。（三）社會效益1、改善區(qū)域設(shè)施，提升居民居住品質(zhì)隨著永春縣城市化的不斷發(fā)展，蓬壺鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升，人口集聚程度不斷增強，本方案的建設(shè)將在一定程度上緩解鎮(zhèn)區(qū)和城南片區(qū)用地緊張，助力城市整體空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。本方案主要建設(shè)為住宅和桃溪濱水公園，打造新型住宅小區(qū)和居民娛樂、休閑的場所，滿足周邊居民居住、接近自然和開展室外活動的需求，改善了區(qū)域設(shè)施，提升居民居住品質(zhì)，同時也美化城鎮(zhèn)，增強了城南片區(qū)綜合競爭力。2、緩解住房壓力，促進(jìn)社會和諧發(fā)展本方案通過建設(shè)新型住宅小區(qū)，進(jìn)一步完善內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，建筑采樣閩南建筑風(fēng)格，充分考慮用地功能與周邊環(huán)境，協(xié)調(diào)山、水、城的尺度關(guān)系，使建筑既富有閩南特色，又具現(xiàn)代感。本方案城鎮(zhèn)住宅用地1.0503公頃，可提供約300套商品房，可容納居住人數(shù)約1000人，可有效解決本地居民居住問題，緩解周邊區(qū)域住房用地緊張的壓力，為周邊商業(yè)發(fā)展，提供新的消費人群，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。(四)生態(tài)效益方案地塊規(guī)劃建設(shè)公園綠地0.3962公頃，有效提升了周邊區(qū)域的生活品質(zhì)。方案地塊規(guī)劃新增的濱水公園綠地，落實景觀結(jié)構(gòu)。通過濱水公園綠地的打造，不僅能綜合提高區(qū)域的排水防澇能力，提升場地蓄水能力，提高雨水水資源利用，而且將有效改善水系的生態(tài)環(huán)境，提