深圳布吉三聯(lián)松源頭項(xiàng)目定位策劃報(bào)告88p

2021年7月27日謹(jǐn)呈：惠名地產(chǎn)半山上，俯瞰天下布吉三聯(lián)松源頭工程定位籌劃報(bào)告深圳市星彥地產(chǎn)參謀目錄工程認(rèn)識(shí)：地塊思考：價(jià)值尋找：第二局部：市場(chǎng)環(huán)境第一局部：工程理解第三局部：產(chǎn)品建議第四局部：工程定位第五局部：營(yíng)銷(xiāo)建議用地位置：布吉街道三聯(lián)社區(qū)松元頭總用地面積：78418㎡建筑面積：252500㎡建筑容積率：3.2其中：住宅2.4萬(wàn)㎡〔含保障性住房12632㎡〕，商業(yè)4千㎡，幼兒園2400㎡，公交站2000㎡，其它配套3900㎡機(jī)動(dòng)車(chē)位：1440個(gè)工程四至及地形地貌情況正北面為半山坡西北面為平地，山地西南面為斜坡，地塊外先為民房+廠(chǎng)房地塊北高南低，坡度較大東南面為山坡山坡下東北面為廠(chǎng)房山坡下東南面為空地、廠(chǎng)房、遠(yuǎn)處是鐵路關(guān)于工程自身的思考北靠山體如何打造山居物業(yè)，將山體融入至工程之中是最核心的要素南部城市景觀的有效連接南面可遠(yuǎn)眺地王及香港美景,如何梯級(jí)化利用這一資源對(duì)銷(xiāo)售將產(chǎn)生巨大作用形象展示面設(shè)置由于工程周邊被民房及工廠(chǎng)包圍且位于腹地深處，在銷(xiāo)售期如何進(jìn)行形象展示至關(guān)重要通達(dá)性小路穿梭，無(wú)大路直通，通達(dá)性較弱周邊道路的影響南面鐵路及快速干道，對(duì)工程有較大的影響周邊廠(chǎng)房和農(nóng)民房的影響東西南三面均為廠(chǎng)房和農(nóng)民房包圍，區(qū)域形象不佳地塊形狀北高南低，有利于景觀視野的延伸；不規(guī)那么，有利于組團(tuán)的打造和容積率的消化保障性住房指標(biāo)整體形象稍有貶損，檔次拔升有難度優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)威脅SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略山林環(huán)抱，濃厚的純生態(tài)資源遠(yuǎn)望城市中心景觀天然坡地，層次遞進(jìn)深藏于腹地之中，到達(dá)性不佳;周邊農(nóng)民房及廠(chǎng)房眾多，短期內(nèi)環(huán)境難以大為改善工程西南緊接農(nóng)民房，品質(zhì)形象提升受到一定影響,周邊生活配套檔次較低拓關(guān)政策等諸多利好將使片區(qū)在未來(lái)持續(xù)開(kāi)展；關(guān)口路網(wǎng)建設(shè)的逐漸完善，地鐵的開(kāi)通使得交通瓶頸問(wèn)題進(jìn)一步解決未來(lái)兩年政策風(fēng)險(xiǎn)依然存在市場(chǎng)價(jià)格承受力有限突出工程天然優(yōu)勢(shì)，建立形象上的差異與其他物業(yè)進(jìn)行區(qū)隔；對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃進(jìn)行排他性的設(shè)計(jì)，以稀缺性產(chǎn)品得到客戶(hù)認(rèn)可平衡風(fēng)險(xiǎn)、精算投入產(chǎn)出控制總價(jià)、迎合剛需機(jī)遇利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立市場(chǎng)知名度；利用地鐵開(kāi)通后置業(yè)大潮趨勢(shì)吸引剛需客群；將客戶(hù)區(qū)域擴(kuò)大，將未來(lái)購(gòu)房客群來(lái)源區(qū)域的縱深拉大零距離山林環(huán)抱/半山俯瞰一城風(fēng)華劣勢(shì)躲避周邊生活配套欠缺利用自身商業(yè)完善生活配套，同時(shí)對(duì)未來(lái)政府規(guī)劃做相關(guān)描述保障性物業(yè)影響利用樓體布局及園林設(shè)計(jì)，通過(guò)植被的栽種營(yíng)造區(qū)域區(qū)隔通達(dá)性不佳南面的跨鐵路天橋需與相關(guān)部門(mén)配合，促進(jìn)其早日到位，傳統(tǒng)路徑不能忽略，需重點(diǎn)包裝和導(dǎo)示到位南面農(nóng)民房對(duì)工程形象的影響從建筑規(guī)劃上引導(dǎo)客戶(hù)向反面的山林及文體公園靠攏1111繼續(xù)尋找，工程價(jià)值……工程屬于布吉片區(qū)，需要穿過(guò)布吉關(guān)，穿越三聯(lián)村，周邊農(nóng)民房廠(chǎng)房，這些都是無(wú)法回避的事實(shí)，正是這些因素令大家置疑工程的檔次定位。換一個(gè)高度去看，工程又是怎樣呢？站在三聯(lián)村的農(nóng)民房中，我們看到的地塊是農(nóng)民房后的山坡；站在地塊山坡上俯瞰，三聯(lián)村的村屋與地王一起構(gòu)成了城市的景觀；在空中俯瞰，地塊形如金元寶，聚財(cái)納福；看地塊的規(guī)劃數(shù)據(jù)地8萬(wàn)平方米，敵不過(guò)同區(qū)域的大盤(pán)，但它身后碩大的水庫(kù)文體公園用地，與地塊山體一脈相承；實(shí)現(xiàn)價(jià)值……在這里，一線(xiàn)零距離擁抱山林。。。在這里，矗立半山俯瞰大城、大市、大海、大山。。。在這里，背靠生態(tài)公園、水庫(kù)滋養(yǎng)。。。擁有天生麗質(zhì)的條件可鍛造為城市的風(fēng)景、市場(chǎng)的標(biāo)桿擁有無(wú)以倫比的素質(zhì)可向豪宅高端觸摸。。。但，她仍存在現(xiàn)實(shí)的欠缺——地塊價(jià)值提升關(guān)鍵工程的進(jìn)入方式一條好的路能大幅提升工程的檔次山體的利用山體成為園林的一局部，設(shè)置私家登山道，將本質(zhì)上改變工程的定位屬性現(xiàn)有進(jìn)入方式由三聯(lián)村轉(zhuǎn)三聯(lián)南路進(jìn)入，道路狹窄，斜坡多最正確進(jìn)入方式由慢城小區(qū)直接修建高架橋直達(dá)小區(qū)入口山體的利用星河丹堤開(kāi)發(fā)商與政府協(xié)商，自行建造登山徑，讓山體成為私家公園鳴溪谷實(shí)景目錄宏觀環(huán)境：區(qū)域開(kāi)展：區(qū)域前景：第二局部：市場(chǎng)環(huán)境第一局部：工程概況第三局部：產(chǎn)品建議第四局部：客戶(hù)定位第五局部：營(yíng)銷(xiāo)建議宏觀環(huán)境土地供給減少，未來(lái)推貨縮量，市場(chǎng)時(shí)機(jī)凸顯整體信貸縮量，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商資金要求更高支付能力強(qiáng)的客源爭(zhēng)奪將日趨白熱化“物業(yè)稅〞及禁止“陰陽(yáng)合同〞的政策舉措將對(duì)未來(lái)市場(chǎng)將帶來(lái)較大沖擊政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商系統(tǒng)化、正規(guī)化要求增強(qiáng)須緊緊抓住供給減少引發(fā)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，精準(zhǔn)確定推盤(pán)時(shí)機(jī)保證穩(wěn)定的資金流是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程的重點(diǎn)工作，因此產(chǎn)品定位時(shí)需考慮后期推售步驟市場(chǎng)支付能力受限將提高客戶(hù)對(duì)總價(jià)的敏感度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需在尺度把握上有所考慮實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商將強(qiáng)者更強(qiáng)，市場(chǎng)的品牌效益日益放大，客群更鐘情于品牌開(kāi)發(fā)及高檔次工程區(qū)域開(kāi)展分析：大局開(kāi)展時(shí)機(jī)——龍崗開(kāi)展的新時(shí)機(jī)深圳關(guān)內(nèi)因土地資源緊缺，城市開(kāi)展空間有限。寶安中心區(qū)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，漸趨成熟。光明新區(qū)是政府重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城之一，但短期內(nèi)無(wú)法與龍崗抗衡龍崗正處于開(kāi)展的快速通道上，將成未來(lái)兩年關(guān)外衛(wèi)星城開(kāi)展的最重要組團(tuán)。在城市定位上，龍崗作為深圳次中心，將發(fā)揮承前啟后的功能，在功能上，不僅將成為深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎，同時(shí)將成為新任政府政績(jī)實(shí)現(xiàn)的最重要的實(shí)驗(yàn)田。龍崗中心組團(tuán)寶安組團(tuán)光明組團(tuán)關(guān)內(nèi)組團(tuán)區(qū)域開(kāi)展分析：大運(yùn)會(huì)的舉行——龍崗開(kāi)展的新引擎巴塞羅那，在奧運(yùn)會(huì)后10年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展中大放異彩，令世人矚目；悉尼，奧運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館區(qū)紅布什灣從一個(gè)荒蕪的不毛之地開(kāi)展為融合新的生活方式和理念的居住區(qū)的神奇跨越。天河，1987年第六屆全運(yùn)會(huì)至2001年第九屆全運(yùn)會(huì)，天河區(qū)GDP達(dá)100.81億元，年均增長(zhǎng)率30%以上。大運(yùn)所帶動(dòng)的投資總額將到達(dá)1500億以上，這意味著龍崗根底設(shè)施、高端配套、城市建設(shè)因此至少提前5年。〞——?南方日?qǐng)?bào)?高投資也帶動(dòng)了龍崗經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，08年龍崗GDP增長(zhǎng)高于深圳全市2%，09年，龍崗ＧＤＰ將力保增長(zhǎng)12．5％大運(yùn)加速了龍崗建設(shè)，助推龍崗騰飛區(qū)域開(kāi)展分析：產(chǎn)業(yè)升級(jí)——龍崗開(kāi)展的新支柱開(kāi)展時(shí)機(jī)：產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，帶來(lái)了客群的變化奧體中心、會(huì)展中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、天安數(shù)碼城、坪山新城、平湖物流園、平湖金融產(chǎn)業(yè)效勞基地、龍崗大工業(yè)區(qū)等的設(shè)立與投入運(yùn)營(yíng)，將吸引到大量高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，

預(yù)計(jì)2021年，龍城常住人口將由30萬(wàn)增加到60萬(wàn)，未來(lái)龍城消費(fèi)能力、消費(fèi)水平迅速提高。區(qū)域開(kāi)展分析：地鐵開(kāi)通、深惠路改造完畢——龍崗開(kāi)展的支柱地鐵沿線(xiàn)住宅市場(chǎng)前景看好地鐵3號(hào)線(xiàn)及5號(hào)線(xiàn)等地鐵線(xiàn)路將在2021年下半年開(kāi)始陸續(xù)投入使用，屆時(shí)位于地鐵沿線(xiàn)的普通住宅工程將進(jìn)一步受到廣闊置業(yè)者的關(guān)注，尤其是目前的價(jià)格洼地地區(qū)，如布吉、橫崗和龍崗中心城。深惠路的改造將極大地改善龍崗與外部聯(lián)系的公路交通根底資料開(kāi)工時(shí)間：2021年1月完成時(shí)間：2021年底南起布吉聯(lián)檢站，北至惠州與深圳交界處80米寬，雙向8快車(chē)道，2慢車(chē)道成就時(shí)空變化，龍崗步入同城生活模式，帶動(dòng)大深圳生活圈區(qū)域開(kāi)展分析：區(qū)域的明確定位使其開(kāi)展進(jìn)入快速道大運(yùn)會(huì)的舉行將使龍崗的公共設(shè)施快速提升，人居環(huán)境大大改善產(chǎn)業(yè)升級(jí)使更多高端客戶(hù)聚居于此交通的改善使其與市區(qū)關(guān)系更密切對(duì)本案的啟示:大區(qū)域環(huán)境改善的利好，將聚焦更多外區(qū)域的客群關(guān)注，本工程所在小區(qū)位也將隨之水漲船高般地發(fā)生改變。布吉，在深圳北擴(kuò)、深港合作及珠三角經(jīng)濟(jì)一體化開(kāi)展中扮演著城市組團(tuán)中心的角色，城市功能不斷完善。建設(shè)綠色、科技、都市的區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)與生態(tài)居住的次中心。開(kāi)展目標(biāo):功能定位:政府定位：綠色、科技、都市的城市新中心布吉區(qū)域前景分析：布吉定位根據(jù)?深圳城市總體規(guī)劃2007-2021?，布吉地處深圳幅員的心臟位置，與平湖、橫崗、龍華組成城市中部組團(tuán)，處于深圳城市未來(lái)開(kāi)展的中軸。根據(jù)?深圳綜合配套改革總體方案?，撤關(guān)擴(kuò)容后，布吉將成為CBD中軸首站、關(guān)內(nèi)外一體化的樞紐位置。根據(jù)?深圳市中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃〔2005-2021年〕，布吉片區(qū)將成為深圳市重要的物流開(kāi)展組團(tuán)以及羅湖的城市重要拓展區(qū)，以完善開(kāi)展物流的城市綜合效勞躬耕，依托物流基地與鹽田港開(kāi)展成為先進(jìn)的制造業(yè)基地。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：緊鄰CBD，城市開(kāi)展的中軸，“大深圳〞格局的紐帶，城市化與中心化進(jìn)程加快，成為城市重要一極。布吉區(qū)域前景分析：布吉價(jià)值比較深圳特區(qū)各大臨近關(guān)口的片區(qū)，諸如南頭關(guān)外的寶安、梅林關(guān)外的龍華，目前布吉是關(guān)口片區(qū)的價(jià)值洼地，隨著地鐵的開(kāi)通及撤關(guān)利好下城市化進(jìn)程的加快，區(qū)域面貌急速改善，大量羅湖福田的高級(jí)白領(lǐng)階層在價(jià)格利誘的驅(qū)使將隨著軌道交通抵達(dá)布吉。城市東進(jìn)洪流勢(shì)不可擋，首站布吉坐享其成！區(qū)域前景分析：布吉價(jià)值深惠公路布龍公路老城片區(qū)沃爾瑪周邊居住片區(qū)石芽嶺片區(qū)關(guān)口片區(qū)木棉灣片區(qū)市政中心區(qū)坤祥花語(yǔ)岸海軒廣場(chǎng)公館8號(hào)東方盛世可園英郡年華慢城景園龍園意境陽(yáng)光花園桂芳園布吉中心花園和諧花園丹竹頭居住片區(qū)布吉城市化進(jìn)程加速羅湖、福田客戶(hù)外拓本案區(qū)域產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)分析：布吉市場(chǎng)的供給及成交以2-3房戶(hù)型為熱點(diǎn)消化產(chǎn)品；2房尺度在60-75㎡、3房尺度為85-95㎡左右居多，尺度經(jīng)濟(jì)緊湊；區(qū)域產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)分析：項(xiàng)目位置占地建面戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型推出時(shí)間開(kāi)發(fā)商備注花語(yǔ)岸吉華路與長(zhǎng)龍路交匯處26918284806111860-106㎡/2-3房09年5月昆祥投資剩80多套荔山公館二期羅崗路與榮華路交匯處91875284806174086-167㎡/2-4房09年6月信義地產(chǎn)剩10多套龍園意境布龍路與景芬路交匯處80000200000162774-89/106-123/148㎡/2-4房165-300㎡聯(lián)排、獨(dú)棟09年8月龍園山莊剩30多套別墅荔山公館三期羅崗路與榮華路交匯處91875284806174070—170㎡/2-5房10年9月信義地產(chǎn)開(kāi)售前期海軒廣場(chǎng)錦龍路與惠康路交匯處31337188136160580㎡三房,，中小戶(hù)型為主11年初海軒投資施工中紫瑞花園玉平大道東南側(cè)43000158000903獨(dú)立、聯(lián)排別墅、小高層、商業(yè)11年中鴻隆控股施工中2021年布吉在售及將售工程統(tǒng)計(jì):在售及未來(lái)供給仍以?xún)伞⑷繛橹?，但尺寸有所增大；未?lái)供給大戶(hù)型供給增加明顯，四、五房面積區(qū)間為140-170㎡；別墅類(lèi)產(chǎn)品有所增加，但成交不太活潑；兩房三房四房供銷(xiāo)兩旺，可作主力戶(hù)型舒居大戶(hù)型需求增加，可適量增加類(lèi)別墅產(chǎn)品有一定風(fēng)險(xiǎn)，需控制數(shù)量，用以提升工程檔次及作為形象標(biāo)桿區(qū)域產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)分析：10年在售工程主要為三房四房及局部?jī)煞侩S著特區(qū)一體化、地鐵開(kāi)通等利好兌現(xiàn)，舒居大戶(hù)型產(chǎn)品供給有所增多別墅產(chǎn)品能有效提高工程檔次，但成交不理想目錄產(chǎn)品檔次定位：產(chǎn)品類(lèi)型建議：規(guī)劃布局建議：戶(hù)型規(guī)劃建議：品質(zhì)提升建議第二局部：市場(chǎng)環(huán)境第一局部：工程理解第三局部：產(chǎn)品建議第四局部：客戶(hù)定位第五局部：營(yíng)銷(xiāo)建議產(chǎn)品檔次定位項(xiàng)目名稱(chēng)本案可園花語(yǔ)岸信義假日名城桂芳園慢城龍園意境開(kāi)發(fā)商惠名地產(chǎn)佳兆業(yè)坤祥投資信義地產(chǎn)佳兆業(yè)承翰投資龍園山莊實(shí)業(yè)有限公司容積率3.232.82.1、3.382.321.69總建面25萬(wàn)60萬(wàn)12.5萬(wàn)38萬(wàn)57萬(wàn)13.2萬(wàn)8.8萬(wàn)高層洋房+高層TH、高層、小高層小高層+高層小高層+高層與區(qū)域內(nèi)典型工程的比較中，本工程的容積率較高本工程在既定的容積率指標(biāo)下打造區(qū)域一線(xiàn)類(lèi)別墅型高端物業(yè)的難度較大但絕無(wú)僅有的自然生態(tài)資源是地塊條件的有利補(bǔ)充，具有高品質(zhì)物業(yè)的可塑性領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位本工程特點(diǎn)：納山林于懷中居高臨下俯瞰區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)：贈(zèng)送受到限制規(guī)劃仍以高層+TH為主

差異化競(jìng)爭(zhēng)高層+小高層高層+TH提升產(chǎn)品舒適度和品質(zhì)感；地塊資源的利用極致化；建筑工期較短，可以盡快入市搶占先機(jī)產(chǎn)品類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)力分析星彥建議產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃為：高層+小高層+疊拼洋房目的：提高工程檔次增加產(chǎn)品舒適度及品質(zhì)感建筑類(lèi)型規(guī)劃純高層高層競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，無(wú)法形成差異化；建筑本錢(qián)高，建筑工期較長(zhǎng)景觀資源最大化對(duì)高層的溢價(jià)有限容積率3.2如何打造高端盤(pán)？用類(lèi)別墅的建筑形態(tài)表現(xiàn)出高尚住宅的特色，類(lèi)別墅從形態(tài)上有聯(lián)排山地院墅、空中庭院別墅、疊院別墅〔疊拼洋房〕。在本工程中，聯(lián)排山地院墅是拔高整個(gè)樓盤(pán)形象的重要因素；工程地形的最大特色就是坡度大；在整體規(guī)劃思路上，我司建議充分利用工程的山地坡度優(yōu)勢(shì)，并盡可能的保存山地感覺(jué)，減少對(duì)原地形的破壞；建議將類(lèi)別墅獨(dú)立辟一個(gè)區(qū)域，防止與高層間的相互干擾；建筑在布局上應(yīng)充分考慮到將山林納入小區(qū)內(nèi)，成為園林的延伸；增加主景觀面的寬度保障主臥室，客廳、餐廳等功能房的景觀配給。建筑布局規(guī)劃思路建筑布局規(guī)劃建議建筑布局總體原那么：景觀利用極致化空間尺度舒適化建筑朝景階梯化高層零距離納山林于小區(qū)之中實(shí)現(xiàn)大尺度樓間距和朝南方向分解容積建筑布局規(guī)劃建議大戶(hù)聯(lián)排院墅山丘環(huán)抱，南向居高臨下、視野開(kāi)闊疊拼電梯洋房利用腹地地形及高差享受城市景色分解容積高層享有南向地王核心及香港城市景觀資源保障性物業(yè)商業(yè)上蓋、臨近公交總站分解容積小高層組團(tuán)圍合、戶(hù)戶(hù)有景退臺(tái)高差東南風(fēng)貫穿分解容積2.8-3景觀規(guī)劃分析中軸景觀線(xiàn)戶(hù)戶(hù)有山景園景城景中軸景觀線(xiàn)園林組團(tuán)化戶(hù)型推導(dǎo)三步驟區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開(kāi)展推導(dǎo)意向根本面積區(qū)間和戶(hù)型比例參考根本面積區(qū)間和戶(hù)型比例最終建議戶(hù)型定位和比例分配自身特點(diǎn)對(duì)戶(hù)型面積的修正戶(hù)型建議規(guī)劃暢銷(xiāo)戶(hù)型配比參考暢銷(xiāo)戶(hù)型面積參考產(chǎn)品類(lèi)型影響修正客戶(hù)調(diào)研及訪(fǎng)談實(shí)錄結(jié)果的修正片區(qū)市場(chǎng)客戶(hù)調(diào)研業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)及周邊客戶(hù)訪(fǎng)談意向根本面積區(qū)間和戶(hù)型比例區(qū)域戶(hù)型開(kāi)展參考項(xiàng)目名稱(chēng)一房二房三房四房及以上復(fù)式聯(lián)排別墅拼合別墅面積面積面積面積面積面積面積龍園意境——76-8990-94——157-178166-300280-300慢城——81-8888-119129-151170-240————花語(yǔ)岸25-5565-7878-106125-130——————信義假日名城4461-7788-103————————可園——71-7985-124135-154——————區(qū)域典型工程戶(hù)型區(qū)間兩房區(qū)間多為60-75三房區(qū)間多為85-100四房跨度較大時(shí)間段典型項(xiàng)目一房二房三房四房及以上復(fù)式聯(lián)排別墅拼合別墅2004—2007年可園——71-7985-124135-154——————東方盛世3465-7290-115156——————中海怡翠——65-8790-110115-130——200-260——2008—2010年龍園意境——76-8990-94——157-178166-300280-300慢城——81-8888-119129-151170-240————花語(yǔ)岸25-5065-7878-106125-130——————信義假日名城4461-7788-103————————片區(qū)主流工程主力戶(hù)型呈現(xiàn)走勢(shì)：

平面產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)緊湊型為主，兩房三房仍是市場(chǎng)剛需主力。

復(fù)式和類(lèi)別墅產(chǎn)品面積跨度較大，均為舒適型品質(zhì)居家戶(hù)型。高品質(zhì)物業(yè)暢銷(xiāo)產(chǎn)品配比關(guān)系啟示項(xiàng)目名稱(chēng)兩房三房四房五房（復(fù)式及其他）水榭春天二期5%50%45%0龍岸7%30%50%13%溪山15%45%30%10%星河丹堤020%50%30%龍園意境15%43%30%12%慢城20%40%30%10%桂芳園20%40%30%10%平均15%40%30%15%市場(chǎng)主流產(chǎn)品配比關(guān)系：兩房:15%;三房：40％；四房：30％；五房及以上：15％暢銷(xiāo)產(chǎn)品配比參考客戶(hù)訪(fǎng)談修正目的：通過(guò)對(duì)片區(qū)樓市專(zhuān)家和購(gòu)房客戶(hù)的深度訪(fǎng)談，開(kāi)掘未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)及客戶(hù)接受的產(chǎn)品類(lèi)型，對(duì)以上面積段進(jìn)行最后修正。姓名：李女士職業(yè)：居住于區(qū)域內(nèi)的星彥地產(chǎn)籌劃經(jīng)理訪(fǎng)談要點(diǎn)：1、龍崗大動(dòng)會(huì)的召開(kāi)所帶來(lái)的布吉交通的改造利好，推動(dòng)片區(qū)的熱度和居住便利的提升，區(qū)域逐漸被大局部的關(guān)內(nèi)客戶(hù)所認(rèn)可；2、產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)、以及品牌將來(lái)是劇烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中致勝的法寶；4、隨著立體交通路網(wǎng)的逐步完善，尤其是地鐵的開(kāi)通，關(guān)內(nèi)外一體化開(kāi)展布局利好，可由原來(lái)的羅湖、福田等輔助客戶(hù)群體，有望培養(yǎng)成為主流消費(fèi)群體。這一群體主要是剛性需求，60多平米的兩房和90平米左右的三房是首選。姓名：謝先生職業(yè)：龍崗某私營(yíng)工廠(chǎng)主訪(fǎng)談要點(diǎn)：1、感覺(jué)目前這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活潑起來(lái)，之前到龍園意境、信義假日名城等樓盤(pán)去看過(guò)；2、現(xiàn)在有2套房產(chǎn)，福田1套，梅隴鎮(zhèn)1套，目前方案再買(mǎi)1套，希望靠近中心區(qū)，環(huán)境要好，居住要舒適；3、需求面積在160平米左右的四房；4、注重居住社區(qū)的品質(zhì).關(guān)于疊拼洋房產(chǎn)品的思考分析點(diǎn)：東北區(qū)域地塊被山林環(huán)抱納為群林腹地，北有山林阻擋西北寒風(fēng)，南向開(kāi)闊，東南風(fēng)貫穿，地塊形如聚寶盆，自然生態(tài)與人文資源集聚，是區(qū)域內(nèi)唯一具有此地形的難得的打造高端產(chǎn)品的稀缺地塊。本工程應(yīng)著重于如何能極致化利用這一地形資源，根據(jù)一線(xiàn)生態(tài)-高舒適度為原那么，適度調(diào)大聯(lián)排院墅及洋房的面積參考量聯(lián)排院墅疊拼洋房面積區(qū)間260-280㎡180-220㎡套數(shù)比例約40%約60%修正如下：戶(hù)型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比面積比兩房60-6852523%15%小三房85-8977534%30%大三房100-11034115%15%四房120-13045520%25%五房1602139%15%平層匯總2309100%100%TH180-2207767%60%240-2603833%40%TH匯總115100%100%本工程最終戶(hù)型區(qū)間及比例為——TH類(lèi)產(chǎn)品線(xiàn)集中化，土地價(jià)值最大化的同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)平面產(chǎn)品多元化，根據(jù)區(qū)域開(kāi)展?jié)M足剛性需求前提下拔升整體品質(zhì)功能需求滿(mǎn)足、總價(jià)控制強(qiáng)調(diào)舒適性未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不含保障性住房測(cè)算建筑，不是占有風(fēng)景，區(qū)隔自然。而是要與環(huán)境融合，到達(dá)：你中有我，我中有你的境界。有沒(méi)有一種可能？建筑“樹(shù)〞品質(zhì)提升建議模擬大自然環(huán)境為主，不凸現(xiàn)建筑物，成為不是去看的地標(biāo)，而是去體驗(yàn)的地標(biāo)。外墻成為綠色的屏障，充滿(mǎn)綠色植物，讓鳥(niǎo)兒分不清是“墅〞還是“樹(shù)〞讓建筑成為生態(tài)的構(gòu)件品質(zhì)提升建議屋頂鋪上綠色，讓飛鳥(niǎo)認(rèn)為山海連綿？讓屋頂成為山體的一局部品質(zhì)提升建議生態(tài)建筑的極致貫徹生態(tài)大堂生態(tài)車(chē)庫(kù)生態(tài)會(huì)所品質(zhì)提升建議品質(zhì)提升建議——園林設(shè)想：處處見(jiàn)山通透的綠色社區(qū)，山不被建筑分裂。將高層架空層拉大到10米，減少墻的阻隔，拉大柱距。人走在庭院中，只看到一層一層的綠色。取消一樓電梯廳只以小型休息連廊排布。特色：讓山在架空層內(nèi)蔓延，讓視線(xiàn)看到的只有綠色。山在架空層內(nèi)蔓延山在架空層內(nèi)蔓延將兩排建筑間的高差拉到大于30米≥30以自然山脈和變化豐富的跌水帶自然分割各組建筑。加蘭花作為裝飾品質(zhì)提升建議——園林設(shè)想：處處見(jiàn)山用形態(tài)各異的水景小品代替雕塑造型。多重水景，點(diǎn)式分布以路為線(xiàn)索連接點(diǎn)綴，讓每棟樓都能感觸到水。品質(zhì)提升建議——園林設(shè)想：山水共處品質(zhì)提升建議——園林設(shè)想：花·山·路花是山的風(fēng)景，山是路的風(fēng)景，路是樓盤(pán)的風(fēng)景……品質(zhì)提升建議——園林設(shè)想：山體特色多重綠化利用擋土墻營(yíng)造的立體綠化品質(zhì)提升建議——園林設(shè)想：護(hù)坡的處理方式用石元素將護(hù)坡景觀化，點(diǎn)綴水景小品，讓坡靈動(dòng)起來(lái)。鳴溪谷實(shí)景小區(qū)道路形式多樣，用材可考慮多種拼合，如鵝卵石加瓷磚等，顯得趣味性強(qiáng)品質(zhì)提升建議——小區(qū)道路品質(zhì)提升建議——綠化及小品借鑒區(qū)域細(xì)化建議：公交車(chē)站及保障性住房規(guī)劃中要求地塊規(guī)劃中要含政策保障性住房12632平米，公交總站2000平米〔可結(jié)合商業(yè)建筑底層設(shè)置〕。星彥認(rèn)為保障性住房及公交總站對(duì)物業(yè)品質(zhì)的提升有相當(dāng)大的影響，因此，地塊西南側(cè)臨路的區(qū)域適宜用以消化這兩類(lèi)規(guī)劃要求。保障性住房可上蓋于商業(yè)局部，并建議單獨(dú)設(shè)置出入口；降低該局部地勢(shì)，拉大與周邊樓體的高差；樓層控制在16層以?xún)?nèi)，并利用山地高差來(lái)區(qū)隔該區(qū)域物業(yè)與其它物業(yè)的空間。區(qū)域細(xì)化建議：幼兒園規(guī)劃中要求規(guī)劃2400平米的幼兒園配套。星彥認(rèn)為幼兒園應(yīng)該放置在與主居住區(qū)域容易間隔，與外部容易溝通的位置。由于幼兒園需要獨(dú)立占地，且對(duì)日照采光有一定的要求，因此，幼兒園局部建議放在入口一側(cè)，并降低幼兒園局部的地勢(shì)，拉大與周邊樓體的高差。深圳歷年高品質(zhì)工程外立面97年?yáng)|海花園99年香榭里花園08年御景東方07年蘭溪谷02年水榭花都03年熙園00年中海華庭02年波托菲洛早期歐陸風(fēng)格為主，近期現(xiàn)代風(fēng)格逐漸占上風(fēng)，成為一種趨勢(shì)10年星河丹堤山地院墅借鑒利用山地地形的疊加TOHO坡地特色吊腳樓，多空間贈(zèng)送外立面方向一外立面方向二外立面方向三外立面建議屋頂以構(gòu)架、造型等形式設(shè)計(jì)，顯示工程檔次，防止呆板；品質(zhì)提升建議

——山居物業(yè)的細(xì)節(jié)處無(wú)障礙通道——山居物業(yè)，享受坡地高差帶來(lái)生活樂(lè)趣的同時(shí)，我們更關(guān)心長(zhǎng)者和孩子觀景與私密性的平衡——舉目遠(yuǎn)眺，在欣賞一城繁華的同時(shí)，我們需兼顧全景的俯瞰與保護(hù)隱私的尺度品質(zhì)提升建議——山體物業(yè)的細(xì)節(jié)處潮濕影響天氣炎熱蟲(chóng)害影響窗式消聲通風(fēng)器---置換新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置在臥室、客廳等地面上的新風(fēng)口送入室外新鮮空氣，再通過(guò)衛(wèi)生、廚房等頂部的排風(fēng)口排出，下送上排。送風(fēng)口風(fēng)速很小，由地面緩緩送入室內(nèi)，在室內(nèi)蔓延形成“新風(fēng)湖〞，讓人體始終吸入到新鮮空氣。室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng)凈化空氣，減少噪音，營(yíng)造更清新的室內(nèi)環(huán)境反異味U形管——阻止排水管的異味散發(fā)加深地漏——保持空氣清新柚木材料使用，獨(dú)特香味能驅(qū)趕蟲(chóng)蟻.樟樹(shù)驅(qū)蚊室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)作為一種先進(jìn)的社區(qū)環(huán)保概念，在日本，美國(guó)等興旺國(guó)家應(yīng)用是很普遍，國(guó)內(nèi)僅有少數(shù)高端社區(qū)引入，對(duì)生活垃圾進(jìn)行分類(lèi)處理。利用微生物菌群，通過(guò)高速發(fā)酵，枯燥，除臭處理等工序，將生活有機(jī)垃圾地降解，體積減小至原來(lái)的5%。經(jīng)過(guò)降解后的垃圾將被用作園林肥料。修養(yǎng)社區(qū)生態(tài)環(huán)境，同時(shí)能夠減少垃圾清運(yùn)次數(shù)，有效節(jié)能減排。生化垃圾處理系統(tǒng)調(diào)溫除濕方式來(lái)降低空氣中的相對(duì)濕度，保持空間的相對(duì)枯燥，使容易受潮的物品、家居用品等不被受潮、發(fā)霉和對(duì)濕度要求高的產(chǎn)品、藥品等能在其所要求的濕度范圍內(nèi)制作、生產(chǎn)和貯存。中央除濕系統(tǒng)可供200-500㎡室內(nèi)使用提高水資源利用率，同時(shí)帶來(lái)更潔凈的水資源人工生態(tài)濕地處理——有效的污水處理中水系統(tǒng)——提高水資源利用率預(yù)留軟化水——廚房?jī)?nèi)預(yù)留軟化水接入條件，保證健康與舒適進(jìn)水銅管(采用美國(guó)NIBICO進(jìn)水銅管，保障飲用水質(zhì)量)運(yùn)用于:荷蘭高達(dá)市中心在屋頂與地面設(shè)置接收口,將雨水儲(chǔ)存于獨(dú)立的儲(chǔ)水箱;預(yù)留獨(dú)立管道入戶(hù);將雨水資源運(yùn)用于日常二次用水系統(tǒng),如馬桶用水、園林綠化灌溉等水環(huán)境系統(tǒng)目錄第二局部：市場(chǎng)環(huán)境第一局部：工程理解第三局部：產(chǎn)品建議第四局部：客戶(hù)定位第五局部：營(yíng)銷(xiāo)建議客戶(hù)研究：客戶(hù)共性：客戶(hù)圈定：客戶(hù)研究：典型工程客戶(hù)構(gòu)成——龍園意境60%以上為布吉本地居住戶(hù)；主要為本地原著民和本公務(wù)員、私企業(yè)主、周邊企業(yè)高管；局部羅湖、福田白領(lǐng)用于自住，35-40歲大局部自有經(jīng)濟(jì)型私車(chē)；購(gòu)置的主要原因是：小區(qū)規(guī)模、大社區(qū)、價(jià)格、戶(hù)型、周邊環(huán)境。客戶(hù)研究：典型工程客戶(hù)構(gòu)成——慢城大戶(hù)型40%以上為布吉本地居住戶(hù)，30%為福田客戶(hù)小戶(hù)型60%為福田客戶(hù)，剛性需求。外區(qū)域白領(lǐng)，本地企業(yè)中高層和公務(wù)員。根本用于自住，出行依賴(lài)公共交通。購(gòu)置的主要原因是：價(jià)格、戶(hù)型、小區(qū)規(guī)模、大社區(qū)、周邊環(huán)境客戶(hù)研究：典型工程客戶(hù)構(gòu)成——花語(yǔ)岸主要以布吉片和羅湖客戶(hù)為主，布吉占35%，羅湖占28%；外區(qū)域白領(lǐng)，本地企業(yè)中高層和公務(wù)員；根本用于自??；購(gòu)置的主要原因是：價(jià)格、戶(hù)型面積適中、小區(qū)規(guī)模、周邊環(huán)境。客戶(hù)研究：典型工程客戶(hù)構(gòu)成——桂芳園56%布吉本居民，19%客戶(hù)來(lái)自羅湖和福田兩個(gè)區(qū)域。私營(yíng)企業(yè)主、本地企業(yè)中高層和公務(wù)員、外區(qū)域白領(lǐng)。大局部用于自住。購(gòu)置的主要原因是：小區(qū)規(guī)模、配套成熟、價(jià)格、戶(hù)型、大社區(qū)客戶(hù)研究：典型工程客戶(hù)構(gòu)成——信義假日名城60%以上為橫崗、布吉本地住戶(hù)；本地企業(yè)中高層和公務(wù)員；根本用于自?。毁?gòu)置的主要原因是：小區(qū)規(guī)模、大社區(qū)、生活配套成熟、價(jià)格、戶(hù)型。客戶(hù)研究：典型工程客戶(hù)構(gòu)成——可園60%布吉周邊個(gè)體工商戶(hù)、本地企業(yè)中高層管理人員、和公務(wù)員。根本用于自住，出行依賴(lài)公共交通。購(gòu)置的主要原因是：小區(qū)規(guī)模、大社區(qū)、生活配套完善、價(jià)格客戶(hù)需求特征小結(jié)購(gòu)房客戶(hù)分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)特征態(tài)度特征購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型本地人購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，講究排場(chǎng)，追求檔次，喜歡大面積居住環(huán)境。彰顯身份與地位、關(guān)心健康、享受新生活110-160平米三、四房及以上公務(wù)員文化層次較高，眼光意識(shí)開(kāi)闊，注重生活質(zhì)量。注重自我享受并提升自身檔次100-140平米三、四房私企營(yíng)業(yè)主希望穩(wěn)定的生活環(huán)境，具有一定的投資保值意識(shí)。彰顯身份與地位并注重家庭140平米以上四房及別墅企業(yè)中高管理層在當(dāng)?shù)厣罟ぷ鞫嗄?，?xí)慣當(dāng)?shù)厣罘绞?，愿意在?dāng)?shù)囟ň影l(fā)展，但由于購(gòu)買(mǎi)力不同購(gòu)房跨度比較大。以家庭為重心、追求另一種生活方式70-140平米二、三、四房一般白領(lǐng)工作生活比較穩(wěn)定，對(duì)居住有個(gè)人想法，渴望個(gè)人空間。數(shù)量比較少。對(duì)價(jià)格敏感、務(wù)實(shí)30-70平米一、二房外鎮(zhèn)客戶(hù)附近鎮(zhèn)區(qū)，有私家車(chē)，認(rèn)同當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境及發(fā)展前景彰顯身份與地位及注重環(huán)境并重90-140平米三、四房區(qū)域比例項(xiàng)目名稱(chēng)關(guān)內(nèi)客比例主力客群體關(guān)外客比例主力客戶(hù)群體龍園意境39%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)高管61%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)高管+本地村民慢城三期60%公務(wù)員+私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)中高層40%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)單位中高層+公務(wù)員+本地村民花語(yǔ)岸65%白領(lǐng)+私營(yíng)業(yè)主+投資者35%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)單位中高層+白領(lǐng)+本地村民桂芳園37%白領(lǐng)+私營(yíng)業(yè)主+投資者63%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)單位中高層+本地村民可園44%私營(yíng)業(yè)主+白領(lǐng)56%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)中高層+本地村民信義假日名城35%普通白領(lǐng)+私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)中高層+投資客65%私營(yíng)業(yè)主+本地白領(lǐng)+工廠(chǎng)中