納稅評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)案例

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

少列收入虛增本錢企業(yè)所得稅評(píng)估案例高占憲河南國(guó)稅培訓(xùn)中心2第一局部房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估中應(yīng)把握的幾個(gè)主要路徑3作弊手段收入方面本錢方面本錢計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金4作弊手段收入方面本錢方面本錢計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安本錢5.虛列材料本錢6.虛列拆遷本錢5作弊手段收入方面本錢方面本錢計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆本錢對(duì)象6作弊手段少計(jì)收入多列本錢本錢計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)常用評(píng)估方法7評(píng)估方法案頭報(bào)表分析賬簿核查第三方信息信息系統(tǒng)運(yùn)用實(shí)地核查8第一局部根本概念〔一〕建筑容積率是指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。9第一局部〔二〕樓面地價(jià)樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋乇惧X，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程本錢的重要組成局部，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析本錢的工程。10第一局部

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。11第二局部案件來(lái)源一納稅人基本情況二評(píng)估情況三評(píng)估點(diǎn)評(píng)四12一、案件來(lái)源專項(xiàng)評(píng)估13二、納稅人根本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況〔一〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況〔二〕14〔一〕工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況金海岸房地產(chǎn)開發(fā)〔以下簡(jiǎn)稱金海岸公司〕，成立于2003年10月。工商登記類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部門。該企業(yè)近三年來(lái)，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加2337.38萬(wàn)元。該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％15〔二〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況該公司2007年以186.48萬(wàn)元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個(gè)工程：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬(wàn)平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米，于2010年竣工；都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米，尚未竣工。2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬(wàn)元，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬(wàn)元，2010年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬(wàn)元，二期預(yù)售收入3000萬(wàn)元。16三、案件評(píng)估情況案頭分析準(zhǔn)備〔一〕評(píng)估實(shí)施〔二〕評(píng)估稅款〔三〕17〔二〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2010年竣工取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個(gè)工程

都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工18〔一〕案頭分析準(zhǔn)備評(píng)估人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。對(duì)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到工程售樓部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)樓盤銷售情況有了一個(gè)全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)本錢明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。19納稅申報(bào)情況〔一〕案頭分析準(zhǔn)備

項(xiàng)目/年度200820092010銷售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79660應(yīng)納稅所得額18.51125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.47020〔一〕案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析321可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問(wèn)題

1.申報(bào)表比率分析〔完工工程〕繳納所得稅款47.57萬(wàn)元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬(wàn)元222.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析該企業(yè)2008、2008年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬(wàn)元，評(píng)估人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)工程而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2010年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)企業(yè)所得稅法及條例，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)本錢。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。233.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析

該企業(yè)2008、2009年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，預(yù)售階段允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。是否存在問(wèn)題需要取證核實(shí)。約談、核查受阻2011年7月18日，xx市國(guó)稅局評(píng)估人員約談金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)人員，并要求提供賬簿核查。企業(yè)態(tài)度強(qiáng)硬，聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2011年5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無(wú)法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料。24被迫交出賬簿Xx市國(guó)稅局評(píng)估人員討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤銷售價(jià)格，對(duì)該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門強(qiáng)大的壓力下，2011年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，評(píng)估人員對(duì)其納稅情況進(jìn)行了全面核查。2526〔二〕賬簿核查收入核查

1本錢核查2期間費(fèi)用審查

3271.收入核查側(cè)面突破查出少計(jì)收入〔1〕巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)〔2〕現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金〔3〕28〔1〕側(cè)面突破查出少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高，針對(duì)該企業(yè)采取委托銷售方式的特點(diǎn)，評(píng)估人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用－傭金支出〞賬簿支付銷售傭金680.56萬(wàn)元按代銷手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬(wàn)元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬(wàn)元隱匿收入2000萬(wàn)元29〔２〕巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國(guó)按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，評(píng)估人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭〞二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。30〔２〕巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬(wàn)元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，評(píng)估人員先后聯(lián)系了３戶購(gòu)房戶，并作了詢問(wèn)筆錄，證實(shí)了購(gòu)房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問(wèn)題取得了確鑿證據(jù)。31〔３〕現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金為了解樓盤建設(shè)情況，評(píng)估人員來(lái)到了工程所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2010年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場(chǎng)所，但是賬面并未表達(dá)該局部租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不成認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬(wàn)元未申報(bào)納稅的違法事實(shí)。322.本錢核查綜合評(píng)估尋找疑點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）33〔1〕綜合評(píng)估尋找疑點(diǎn)總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價(jià)8000萬(wàn)元樓面地價(jià)800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬(wàn)元（可能存在問(wèn)題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬(wàn)（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）34〔2〕地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：一是同一時(shí)間、同一開票人開出的代開發(fā)票號(hào)碼不在一個(gè)號(hào)段上；二是發(fā)票上代開機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差異；三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差異，有的票面看似人為調(diào)整過(guò)打印格式。經(jīng)過(guò)協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝〔代開〕發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬(wàn)元。35〔3〕CTAIS“發(fā)票流向查詢〞查出假材料發(fā)票評(píng)估人員對(duì)該公司大額支出的本錢費(fèi)用工程涉及的發(fā)票進(jìn)行全面核查，對(duì)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對(duì)發(fā)票流向有問(wèn)題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對(duì)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢〞，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，評(píng)估人員采取了將所有的本錢工程發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊(cè)的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)本錢1961.28萬(wàn)元。是否假票金額均要調(diào)減銷售本錢？3637〔4〕拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議該企業(yè)開發(fā)本錢中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬(wàn)元，評(píng)估人員疑心拆遷補(bǔ)償費(fèi)過(guò)高，經(jīng)核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問(wèn)，評(píng)估人員來(lái)到了拆遷管理辦公室。查實(shí)了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過(guò)分?jǐn)傆?jì)算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)本錢701.11萬(wàn)元。38〔5〕不配比結(jié)轉(zhuǎn)本錢熱力站本錢全入一期房地產(chǎn)企業(yè)的本錢核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在本錢歸集方面做了不少手腳，會(huì)不會(huì)在計(jì)算方法上也作文章呢？帶著這些疑問(wèn)，評(píng)估人員不辭辛苦，對(duì)該企業(yè)的本錢結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2010年完工，其本錢全部記入都市花園一期工程。39〔5〕不配比結(jié)轉(zhuǎn)本錢熱力站本錢全入一期根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件對(duì)于計(jì)稅本錢的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬(wàn)元配套設(shè)施本錢，應(yīng)當(dāng)按照配比原那么分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬(wàn)平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)本錢500萬(wàn)元，企業(yè)多列開發(fā)本錢500萬(wàn)元。鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售本錢500萬(wàn)元。403.期間費(fèi)用核查未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出〔1〕多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)〔2〕41〔1〕未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)2008年初取得了兩年期開發(fā)工程貸款9000萬(wàn)元，2008年和2009年共多列支“財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出〞1164.68萬(wàn)元。42〔1〕未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出根據(jù)企業(yè)所得稅法及條例規(guī)定，產(chǎn)品生產(chǎn)周期超過(guò)12月的借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品本錢。該企業(yè)2008年、2009年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用〞在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)本錢，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬(wàn)元。43〔2〕多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，評(píng)估人員對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問(wèn)題，進(jìn)行了查證，證實(shí)該企業(yè)多列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì)255萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬(wàn)元。44〔三〕約談補(bǔ)稅針對(duì)疑點(diǎn)及內(nèi)查外調(diào)掌握的情況，評(píng)估人員再次約談企業(yè)。在確鑿證據(jù)面前，企業(yè)表示愿意自查補(bǔ)稅。金海岸公司通過(guò)自查，共補(bǔ)繳企業(yè)所得稅2246.36萬(wàn)元，其中2008年涉及企業(yè)