房地產(chǎn)策劃-深圳橫崗某房地產(chǎn)項目商業(yè)定位報告-10612-13-下載

謹呈：港信達投資開展公司橫崗工程商業(yè)思考華祥地產(chǎn)07.03商業(yè)成功推廣吸引投資者吸引經(jīng)營者吸引消費者商場的投資潛力商場的經(jīng)營潛力商場的消費潛力賣商場實質(zhì)就是賣潛力，商場潛力關鍵在于定位！工程定位思路本工程如何定位？業(yè)態(tài)組合***************宏觀經(jīng)濟分析區(qū)域商業(yè)狀況消費者群體分析鎖定消費群項目發(fā)展策略****************項目定位規(guī)劃設計銷售與招商籌劃思路整體經(jīng)濟及居民收支情況PartⅠ

宏觀市場商業(yè)市場處于快速開展初期階段1996-2005龍崗人均國民生產(chǎn)總值元2005深圳市各區(qū)人均國民生產(chǎn)總值元2005年龍崗區(qū)人均國民生產(chǎn)總值為51524元人民幣，約合6441美元，在深圳市位居第五，與排名第一的南山區(qū)有近一倍的差距，較同為關外區(qū)域的寶安區(qū)高出44％對商業(yè)而言，按照世界銀行?世界開展報告?的分類，人均國民生產(chǎn)總值6000～8000美元是一個地區(qū)商業(yè)快速開展的時期，照此判斷，現(xiàn)在龍崗區(qū)商業(yè)剛剛進入商業(yè)快速開展的初期階段。資料來源：?2006年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒?各區(qū)2005年社會開展公報人均收入高、消費少，人均零售額較低

龍崗區(qū)深圳市占比人均可支配收入193282149490％人均消費性支出150561591295％人均零售額93641736854％2005龍崗區(qū)人均可支配收入與消費性支出元2005龍崗與深圳人均可支配收入與消費性支出比照龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出與深圳市其他區(qū)域相差不大。龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出分別相當于深圳市水平的90％和95％，但人均零售額只相當與深圳市水平的54％。龍崗區(qū)的人均消費支出主要用于購置房屋和車輛等消費上，約占總體消費支出額的30％，而其余效勞性消費支出那么只占總體消費支出的29％。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場的良好開展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費者的消費意識和習慣尚未到達相應的階段。資料來源：?2006龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒??2006年深圳市統(tǒng)計年鑒?人口開展狀況PartⅠ

宏觀市場外來人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求街道名稱年末常住人口（人）總?cè)丝趹艏丝跁鹤∪丝诤嫌?8392003218031517397平湖24280316792226011布吉558914101912457002橫崗25341722822230595龍崗中心城1351826911966063龍崗25717039770217400坪地803101191568395坪山1170882485692232坑梓70764910461660葵涌654471078954658大鵬43619779835821南澳14486692675602005龍崗區(qū)各街道辦人口狀況橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。從1999年-2005年，年均增長1.7萬人。橫崗片區(qū)外來人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?1％，高于龍崗區(qū)其他片區(qū)。這局部人在橫崗首先要解決的是住房問題，其用于購房上的花費應大于其效勞性消費支出。但總體而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。資料來源：?2006年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒?萬人交通網(wǎng)絡現(xiàn)狀與規(guī)劃PartⅠ

宏觀市場清平高速二期龍沙路改造龍鹽路深惠路改造橫坪路東部過境通道如下圖，未來橫崗的公路交通網(wǎng)絡主要會形成“三縱三橫〞的局面。三條橫線主要解決橫崗與關外區(qū)域的交通連接、三條縱線主要解決橫崗和關內(nèi)區(qū)域的交通連接。深惠路改造將后將較現(xiàn)時拓寬一倍，且禁止大型貨柜車通行〔大型貨柜車將經(jīng)由東部過境通道通行〕，屆時，深惠路的通行能力將大大增強，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道〞。所有道路網(wǎng)絡規(guī)劃在2021年之前完工，屆時橫崗對外交通聯(lián)絡將會更加便利。橫崗周邊未來道路交通規(guī)劃圖資料來源：深圳市交通規(guī)劃2006-2021本工程未來路網(wǎng)規(guī)劃改善橫崗片區(qū)交通軌道交通帶來商業(yè)開展新機遇根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過橫崗的軌道線路有地鐵三號線和五號線，兩線在塘坑站換乘。軌道交通可以為本工程帶來大量的人流，能夠吸引遠距離消費者的光臨，但同時也可能帶走相當局部的客源，因此在商業(yè)經(jīng)營上除了要注重地鐵的吸客效應，也要注意躲避地鐵的散客效應。本工程臨近橫崗中心區(qū)站點－塘坑站，尤其需要注意躲避其帶來的影響。橫崗周邊未來軌道交通規(guī)劃圖地鐵三號線地鐵五號線本工程資料來源：深圳市交通規(guī)劃2006-2021塘坑站六約站土地市場狀況PartⅠ

宏觀市場橫崗土地供給少，單宗地塊面積大2001-2005年龍崗區(qū)土地供給面積平方米2001-2005年龍崗區(qū)土地供給區(qū)域分布龍崗區(qū)的商住用地主要采取招拍掛的形式，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上〔尚有其他形式的私下土地交易無法統(tǒng)計〕。2001-2006年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見，橫崗土地的供給宗數(shù)并不多，但面積較大，同時以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。橫崗土地供給的這種特點決定了橫崗的工程必然以大社區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)為主。資料來源：深圳市國土局統(tǒng)計地塊號發(fā)展商現(xiàn)狀G07209-12,G07214-13,G07202-16振業(yè)地產(chǎn)振業(yè)城G08211-4卓越地產(chǎn)卓越城市中心花園橫崗商住用地招拍掛供給未來舊改工程分布圖回龍埔舊改田寮、輋嚇、太平舊改六聯(lián)片區(qū)舊改布吉木棉灣舊改布吉樟樹布舊改陂頭背和建新村改造龍崗老墟舊改新老西村舊改愛聯(lián)崗貝村舊改荷坳片區(qū)舊改2006-2021年龍崗區(qū)局部舊改工程位置圖本工程128工業(yè)區(qū)舊改簡一、簡二、黃龍坡舊改根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計資料和局部工程信息顯示，未來5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬平方米，其中橫崗片區(qū)大約有200萬平方米。舊城改造后多數(shù)會建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改工程將會規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設施。資料來源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計?深圳市近期規(guī)劃2006-2021?區(qū)域組團定位PartⅠ

宏觀市場橫崗中心區(qū)被定位為商住配套效勞區(qū)根據(jù)?深圳市組團規(guī)劃?中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團，主要開展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。橫崗中心區(qū)被規(guī)劃為效勞配套區(qū)，主要提供居住、商業(yè)等配套效勞，未來此地將會聚集大量商業(yè)設施，主要為布吉北、橫崗和平湖提供配套效勞。中部組團用地規(guī)劃圖資料來源：?深圳市組團規(guī)劃?橫崗中心區(qū)地鐵工程振業(yè)城128舊改工程橫崗中心區(qū)商業(yè)和住宅主要集中在橫崗中心區(qū)本工程周邊已有振業(yè)城工程和128舊改工程規(guī)劃中的19萬平方米商業(yè)，商業(yè)體量較大。橫崗的商業(yè)和住宅主要分布在橫崗中心區(qū)，即塘坑站和松柏站本工程橫崗鎮(zhèn)政府龍洲百貨六聯(lián)舊改工程新世界廣場南城百貨中海怡美山莊信義錦繡花園志健時代廣場PartⅠ

宏觀市場主要結(jié)論國民經(jīng)濟增長快速對于龍崗區(qū)未來商業(yè)的開展非常有利，但從龍崗人均零售額較低現(xiàn)象可見，目前龍崗消費力水平和意識尚處于較低水平。截至2005年末，橫崗街道的人口數(shù)量為253417，居全龍崗區(qū)第三。橫崗片區(qū)外來人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?1。流動人口用于購房上的花費應大于其效勞性消費支出?？傮w而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。根據(jù)政府規(guī)劃和未來舊改工程的信息顯示，橫崗未來的商業(yè)和住宅供給主要集中在橫崗中心區(qū)，即橫崗鎮(zhèn)政府和橫崗大廈周邊地區(qū)，顯示橫崗未來開展的重心在該片區(qū)。橫崗現(xiàn)在的交通過于依賴路況不佳的深惠路，與市內(nèi)的通達性最差。但未來的交通規(guī)劃了多條線路，可望改善片區(qū)的交通狀況。隨著交通的改善及橫崗的開展，橫崗人的消費意識及能力將加強，本工程規(guī)劃需具有前瞻性，能夠滿足、激發(fā)、引領橫崗市場的開展。PartⅡ

區(qū)域商業(yè)狀況龍崗整體商業(yè)供給量大龍崗人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積３２８萬平方米／龍崗252萬人口〔含流動人口及常住人口〕＝1.30平方米〔數(shù)據(jù)來源：龍崗政府2004年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)〕深圳市人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積1289.6萬平方米／深圳1000萬人口〔含流動人口及常住人口〕＝1.28平方米〔數(shù)據(jù)來源：?深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告?在2004年8月統(tǒng)計中〕香港及興旺國家健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積為＝1.20平方米按以上人均商業(yè)面積看：龍崗人均商業(yè)面積＞健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積，人均零售額只相當與深圳市水平的54％。故大型商業(yè)的開發(fā)應慎重控制。龍崗區(qū)深圳市占比人均零售額93641736854％橫崗商業(yè)概況橫崗商業(yè)開展趨勢開展現(xiàn)狀大型商業(yè)以百貨及超市占主導中檔商場受消費者歡送，迎合目前當?shù)氐南M層次與消費能力水平；社區(qū)商鋪缺乏特色特色餐飲經(jīng)營狀況良好，但較缺乏。地鐵開展會增加外來消費力新生代的消費群體將會改變傳統(tǒng)的消費觀念未來大量消費群將會集中在鎮(zhèn)政府商圈〔即塘坑站周邊〕特色餐飲需求量增加橫崗商業(yè)分布27981106453橫崗鎮(zhèn)政府1天和百貨6錦冠華城商業(yè)2新亞洲廣場（龍洲百貨）7橫崗城市中心花園商業(yè)（橫崗商業(yè)文化中心）3新世界廣場（南城百貨）8信義錦繡1期商業(yè)4志健時代廣場（民潤超市）9中海怡美山莊商業(yè)5信義汽車城1O振業(yè)城商業(yè)橫崗大型商業(yè)屈指可數(shù)，商業(yè)密集區(qū)圍繞在橫崗鎮(zhèn)政府周邊。品牌商家少，大型商業(yè)主力商家以超市及百貨為主，超市人流量大于百貨。除幾家大型百貨及超市外，橫崗商業(yè)分布在幾個新興社區(qū)的街鋪及商業(yè)裙樓。業(yè)態(tài)顏色注釋：百貨、超市購物中心其他類專業(yè)市場社區(qū)商業(yè)往布吉往龍崗

橫崗商業(yè)分析——龍洲百貨商業(yè)類型百貨開業(yè)時間2001年地址深惠路橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面商業(yè)面積30000平方米業(yè)態(tài)分布一樓超市二樓精品女服三樓男裝、休閑裝四樓家電、兒童用品、書店、床上用品經(jīng)營點評超市經(jīng)營狀況較好好，主要原因是周邊社區(qū)眾多，但是卻缺少大型的商業(yè)物業(yè)；百貨人流量較少，商品檔次低、品種少；商品檔次中等，符合當?shù)叵M者的檔次日均日流量約２.5萬人次。商品品牌橫崗商業(yè)分析——南城百貨營業(yè)面積20000平方米開業(yè)時間1998年地址橫崗鎮(zhèn)橫崗大廈停車位地上100個樓層介紹樓層經(jīng)營類別所占比例(單層比例)單層面積（平方米）分割形式租金水平1F男裝30％10000敞開平均180元女裝30％敞開男女鞋20％敞開化妝品10％敞開珠寶5％敞開鐘表5％敞開2F超市100％10000――自營超市地處橫崗商業(yè)旺區(qū)，是橫崗鎮(zhèn)首個大型的現(xiàn)代化購物商場．檔次較低，迎合本地的消費者主要以橫崗的外來人員和中低收入者為主經(jīng)營狀況良好。日均人流量約２萬人次。商品檔次橫崗社區(qū)商業(yè)分析——卓越城市中心花園商業(yè)商業(yè)類型社區(qū)配套商業(yè)地址橫崗新城緊鄰文體廣場商業(yè)面積12000平方米銷售價格7000元/平方米，現(xiàn)二手價約15000元/平方米業(yè)態(tài)分布一樓女性主題商城、全家樂超市、中國移動、上島咖啡等二樓富佳電器商場經(jīng)營點評由于商鋪產(chǎn)權(quán)賣散，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，龍洲百貨分流了片區(qū)內(nèi)的大部份人流，故眾多商鋪經(jīng)營慘淡，租金多在50~60元/平方米。,上島咖啡經(jīng)營情況理想,經(jīng)分析主要是橫崗上檔次的餐飲較少,而居住在橫崗政府周邊的居民均有一定的消費能力,因此上島此類型的餐飲場合能迎合他們的需求.橫崗社區(qū)商業(yè)分析——振業(yè)城商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)地址位于龍崗區(qū)橫崗六約，緊鄰深惠公路北側(cè)，以及水官高速公路、環(huán)城北路、地鐵3號線（規(guī)劃中）等交通大動脈。商業(yè)面積27000平方米業(yè)態(tài)分布集中式商業(yè)超市+內(nèi)街零售店鋪（集中式商業(yè)中3000平方米為超市，目前與民潤洽談中，4000平方米內(nèi)鋪進行銷售，均價為27000元/平方米）街鋪社區(qū)配套商業(yè)、家居、餐飲（單鋪面積主要為100平方米，平均租金為75元/平方米，免租期一年，品牌商家最長可達18個月。）點評整個社區(qū)規(guī)劃較大，總占地面積近20萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為54萬平方米，共將有約千套的獨院住宅（Townhouse）、疊加住宅、豪華復式等其中一期占地約21萬平米，建筑面積約18萬平米，有約600套獨院住宅，未來入住后，巨大社區(qū)消費需求支撐項目商業(yè)，但是就目前而言，人氣尚未形成，因此商業(yè)仍需守望3-5年的時間；充分利用地鐵的利好，項目的住宅及商業(yè)均打出地鐵3號線的信息，由此可見地鐵的帶動在橫崗住宅及商業(yè)都起到了極其重要的作用。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表項目名稱樓層面積(平方米)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例備注志健時代廣場一層13400化妝品\精品

金銀首飾\珠寶玉石

皮鞋皮具\

手機通迅

古玩收藏\飾品

鐘表\眼鏡\沖印等商務中心15%

10%

30%

15%

10%

20%二層13400華潤萬家

家用電器

煙酒/茶/花店/票務/蜂蜜/水族

藥店

中餐/西餐40%

22%

24%

4%

10%三層13400華潤萬家

淑女服飾

婚紗攝像/品牌飾品

床上用品

美容美體45%

35%

10%

5%

5%四層13400影院

品牌男裝

運動服裝

休閑服飾

書城/書吧/琴行/文具/音像

兒童用品/兒童樂園/兒童攝影

游戲廳(射擊/攀巖/電玩/高樂夫練習/碰碰車/主題公園/籃球場/卡拉OK/卓桌球/DIY工場5%

5%

8%

15%

12%

20%

35%

五層13400音樂餐廳

風情美食街

健身中心/足浴

商務中心30%

10%

10%

50%負一層:真冰溜冰場+停車場

該商場尚未開業(yè)(預計開業(yè)時間07年5月),具體品牌暫時不清楚。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表項目名稱樓層面積

(平方米)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例備注新世界廣場

(1-2期)一層13500女性服裝

皮鞋/箱包

內(nèi)衣/襪子

女性精品

童裝

美容/化妝品

手機通信/MP3(諾基亞專賣)

藥店(海王星辰)

肯德雞

深圳農(nóng)村商業(yè)銀行30%

8%

3%

8%

10%

15%

8%

5%

10%

3%品牌類有：

化妝品：連鎖樹之一派；色彩地帶

箱包：米奇

皮鞋：金盾

服飾：B9JOJO；藍色空間；山野韓國服飾;原品;E-xun訊;Y2K

童裝:小豬班納;迪斯尼;派派熊

飾品：啊呀呀連鎖店

藥店：海王星辰

電腦:七喜;聯(lián)想

其他為一般品牌及無品牌服飾精品，價位40-120參差不齊。二層13500女性服裝

童裝

美容/美發(fā)/美甲

電腦(七喜/聯(lián)想)70%

10%

20%創(chuàng)富廣場一層4500益群電器

真功夫餐飲連鎖

諾基亞手機形象店60%

30%

10%電器：益群連鎖

餐飲：真功夫連鎖

飾品：流行美(原進駐,現(xiàn)已搬遷,改為經(jīng)營普通女性服飾)

二數(shù)服飾為40-160之間的一般品牌及無品牌服飾精品二層3500女性服飾\精品\美甲

隆盛購物商場一層8000國美電器

皮具/皮鞋/箱包

藥店

化妝品

珠寶首飾

手機通信(諾基亞專形象店)

煙草/茶葉

超市

美容25%

15%

10%

5%

5%

15%

5%

15%

5%藥店：美信大藥房

手機通信：協(xié)亨手機連鎖

女性服飾：威絲娜/凡恩/李鑰

男性服飾：雅戈爾/帝牌/ITAT國際服裝會員店

休閑服飾：S&K/質(zhì)頂服飾/

美容：美素連鎖店

皮具皮鞋:華倫天奴/老人頭/花花公子

珠寶首飾:真誠美珠寶

二層8000國美電器

隆盛超市35%

65%三層8000女性服飾

男性服飾

內(nèi)衣/精品

休閑服飾

床上用品

兒童服飾

美容

網(wǎng)吧

游戲廳25%

10%

5%

15%

5%

5%

8%

20%

12%主要街道商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài)深惠路茂盛路松柏路四聯(lián)路步行街一層步行街二層共計服裝

1214

65112203珠寶首飾

2

2

4美容美發(fā)5121531541酒店\旅館55991

29精品\發(fā)飾

1

13638眼鏡162

2

11網(wǎng)吧31421

11手機\通信536

1

15書店\文具1323

110餐飲93919373

107電器\電子1554

15水果\花店\便利店7201217

56公園1

1農(nóng)貿(mào)菜市1111

4辦公\公司3

3家具\家私1521

9醫(yī)藥7926

24五金567211

76足浴\桑拿\休閑4

132

10車行\(zhòng)汽修1

25

8商場32

5皮鞋\箱包

56

1214

婚紗影樓\攝像

1

11

煙酒茶葉

13212

裝修裝飾

4

15

音像

1

銀行

2

1

其他

1

店鋪總計1141439914295178680在深惠路、茂盛路、松柏路、四聯(lián)路、步行街一層步行街二層的業(yè)態(tài)統(tǒng)計中，服裝占的比例最高，其次為餐飲、五金。PartⅡ

區(qū)域商業(yè)狀況主要結(jié)論龍崗整體人均商業(yè)面積為1.3平方米，大于香港及國外人均商業(yè)面積1.2平方米的健康商業(yè)開展水平，高于深圳人均商業(yè)面積1.28平方米．但龍崗人均零售額只相當與深圳市水平的54％，可見龍崗區(qū)消費意識有待提升，大型商業(yè)單位營業(yè)額較低。龍崗未來５年內(nèi)會出現(xiàn)１０個大型購物中心，大型商業(yè)物業(yè)競爭非常劇烈。橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專業(yè)市場為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費者歡送，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說明橫崗消費以本地日常生活消費為主。橫崗商業(yè)及住宅集中在橫崗鎮(zhèn)政府周邊〔即塘坑站附近〕，鎮(zhèn)政府將會成為片區(qū)的商業(yè)中心。PartⅢ

消費者群體分析根本情況目的：從定量的方式分析橫崗消費者的消費習慣，找出本工程的切入點本次樣本采集方式：定點流動街訪樣本采集地點：龍洲百貨，新世界廣場，南城百貨，創(chuàng)富廣場，隆盛廣場，茂盛路與松柏路交界十字路口，松柏路

消費人流情況

無論是平時還是周末，龍洲百貨的人流都穩(wěn)居調(diào)研商場中第一；其次是隆盛廣場；人流最差的為創(chuàng)富廣場。茂盛路與松柏路交界十字路口人流略高于松柏路人流。

商場集中，商品價格，商品種類是消費者都選擇購物區(qū)域最重要的考慮因素。超市能吸引穩(wěn)定大量的人流；創(chuàng)富廣場二樓的女人世界相對來說也比較吸引人流。消費群體特征周邊企業(yè)、工廠私營、個體企業(yè)本地人口因在本地置業(yè)新增人口周邊人群普通工薪族高級管理人員、港澳臺私營企業(yè)主、個體業(yè)主本地居民因購房新增常住人口周邊區(qū)域消費群體中低端客戶群中高端客戶群生活方式：追求時尚便利的生活生活態(tài)度：喜歡新穎獨特的事物，勇于嘗鮮

樂于接受新的產(chǎn)品，追求時尚和個性。有從眾心理，喜好性價比高的事物。消費觀念尚未完全翻開，消費意識有待提高。消費者心理分析消費觀念：多為居家日常消費，對服飾、精品類商品注重性價比附近人群營造新的購物體驗：享受自然、時尚、餐飲、休閑娛樂……輻射橫崗周邊工薪族能否吸引周邊人群取決于工程的特色及娛樂的氣氛注重價格，高的性價比是重點所在。消費者調(diào)研小結(jié)PartⅣ工程開展策略如何延續(xù)并提升燈光夜市滾滾人流，借景人民公園是本工程定位的關鍵。工程指標與分析㎡占地：10630㎡總建面：45000㎡〔計容積率〕商業(yè)：近22000㎡東及東南面的人民公園、龍堡酒店西及西南側(cè)的松柏路商業(yè)南側(cè)的燈光夜市北側(cè)的長途車站工程SWOT分析1、位于橫崗最繁華的商圈的絕版商業(yè)位置；2、地塊優(yōu)勢，臨街面長，商業(yè)價值明顯；地勢上下差，可規(guī)劃雙首層，提升商業(yè)價值。3、資源優(yōu)勢，鄰近人民公園，具有獨一無二的自然資源。4、交通優(yōu)勢，近公交，地鐵，長途汽車站，交通便利。5、工程本身規(guī)劃有酒店，與本工程形成配套互補6、目前的燈光夜市已形成較濃的商業(yè)氣氛1、配套上，本工程車位數(shù)個，對于一個集商業(yè)、酒店及寫字樓于一體的高檔物業(yè)明顯缺乏。2、長途汽車站的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割。1、根據(jù)龍崗區(qū)的開展和城市規(guī)劃，工程位于橫崗商業(yè)核心區(qū)域，未來的商業(yè)價值將日趨明顯。2、隨周邊住宅區(qū)及舊改工程的進程，周邊居住人群將日益增加，消費潛力將會大幅提升。1、目前工程所屬商圈及周邊的商圈的中低檔商業(yè)已經(jīng)趨向飽和，只有跳出競爭，才能找到突破口。2、從競爭對手分析，經(jīng)營中檔品牌的龍洲百貨、南城百貨等在消費者心中具一定影響力，對本工程的招商和推廣有一定挑戰(zhàn)。SWOT打造差異化產(chǎn)品聯(lián)動稀缺自然資源最具特色的商業(yè)街完善規(guī)劃設計1+1>2一二期商業(yè)作為整體考慮工程開展策略人流互動建築互動功能互動工程特有雙首層概念，首一層、首二層、二層商鋪分割銷售三、四層引進品牌餐飲、娛樂，建議持有經(jīng)營銷售性經(jīng)營性VS一期商業(yè)運作模式工程開展策略工程開展策略人民公園現(xiàn)狀——收費公園改變?yōu)椤c人民公園形成互動的開放空間，構(gòu)造獨一無二的“shoppingpark〞——具濃郁自然風情的開放式休閑購物街。聯(lián)動“人民公園〞資源，將商業(yè)納入原生態(tài)自然元素，充分提高商業(yè)售賣價值。PartⅤ工程定位成熟的商業(yè)根底保證經(jīng)營的穩(wěn)定，提升購物環(huán)境，適當提升經(jīng)營商品的檔次，保持并開展現(xiàn)有的商脈?！艋诠こ淘谐墒焐虡I(yè)結(jié)構(gòu)并適當提升工程定位思路餐飲作為區(qū)域一種潛力商業(yè)，雖然比例較大但是沒有真正形成規(guī)模與檔次，尤其缺乏特色餐飲聚集地。一期在定位上要樹立形象，在定位上要高于二期?！敉诰騾^(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的空

白◆綜合考慮一、二期的功

能銜接和差異工程定位的關鍵因素1、把握工程周邊的消費人流〔中低端消費為主〕2、把握區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的特點〔服裝、餐飲為主要商業(yè)結(jié)構(gòu)，服裝消費人流較為密集〕1、充分考慮人民公園資源優(yōu)勢〔吸納更多的人流〕2、考慮地鐵資源的特點〔帶來一定的時機人流〕3、考慮工程綜合功能特點〔酒店和公寓的配套〕工程定位的考慮因素——資源因素1、消費群的開展〔中低——中——中高〕2、建筑功能的開展〔考慮業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性〕3、特色性工程定位的考慮因素——開展因素工程必須具有前瞻性和領導性商業(yè)主題定位橫崗·Shopping公園Shopping公園是商業(yè)的生活功能、自然功能及生態(tài)功能相結(jié)合，是開放型的購物公園。Shopping公園追求現(xiàn)代生活時尚、文化品味，回歸自然的一種生活方式，在Shopping公園購物的同時可以享受自然的和諧生活。Shopping公園使購物行為成為一種放松的休閑行為，這是有其它購物場所不具備的。Shopping公園具有哪些功能？日常生活的休閑功能；特色的商業(yè)購物文化功能。

Shopping公園里有酒吧、書吧、特色飾品店、特色工作室、特色餐廳等，這些都構(gòu)成了它豐富的文化內(nèi)涵。Shopping公園正因具有獨特的文化內(nèi)涵，才會讓人們在這里停留下來，真正享受購物+休閑的生活。

兩大特色功能服飾&精品特色美食街“橫崗新天地”（延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店）“橫崗錦里”（參考成都錦里，特色餐飲）特色餐飲作為區(qū)域市場空白和本工程的特色，是工程提升競爭力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本工程延續(xù)商業(yè)經(jīng)營時間提升經(jīng)營潛力的有力支持！“特色美食街〞建議設計在一、二期銜接處，直通到公園；在建筑設計考慮一定的特色〔參考上海新天地、成都錦里、陽朔西街等，塑造橫崗獨一無二的特色美食街；根據(jù)一期銷售情況，二期考慮是否增加餐飲面積，打造成一個深圳最具特色的公園特色美食街。參考案例——成都錦里特色餐飲民族風味休閑場所旅游勝地參考案例——陽朔西街特色酒吧街休閑購物特色餐飲旅游勝地關鍵詞：精品、時髦、品味、休閑時尚視界，購物公園主題定位延展：零售板塊時尚視界購物公園零售開展主線時尚視界寓意時尚世界，同時蘊涵在此購物有不同的視線與遠見。橫崗時尚發(fā)布的風向標改變橫崗人的消費習慣延續(xù)并提升燈光夜市的人流能承受較高的租金品牌服裝的引入，號召力大增時尚視界，讓生活更新潮！御殿場名品折扣店LaRocaVillage拉?羅卡購物村檔次定位主要針對中端客戶，吸引高端客戶；代表橫崗城市化進程中主流人群特有的生活方式；引領未來3－5年橫崗人的消費導向。Partⅵ

商業(yè)業(yè)態(tài)組合朗豪坊是多年來旺角區(qū)最大的綜合性開展工程，總面積達180萬平方呎，包括：59層高智能型甲級商廈15層大型購物商場42層高五星級酒店朗豪酒店是區(qū)內(nèi)唯一的五星級酒店，客房數(shù)量逾600間,除此之外，亦提供專業(yè)會議、餐飲及宴會設施購物商場總面積近六十萬平方呎，薈萃了超過30間食肆、數(shù)百間名店及設有6個影院的著名戲院三合一綜合式物業(yè)業(yè)態(tài)組合思考——參考案例之香港朗豪坊業(yè)態(tài)組合思考——參考案例之香港朗豪坊餐飲業(yè)是綜合體中商業(yè)業(yè)態(tài)的重要組成局部。正如董特首在開幕式上所說，朗豪坊將會啟動整個旺角區(qū)的持續(xù)更新效應，以及成為日后其他重建工程的典范之一。業(yè)態(tài)組合指導方向休閑娛樂類專業(yè)店商戶消費者餐飲類主題商業(yè)街服飾類超市百貨類參考對象√√√√×通過周邊競爭情況、目標消費者及工程自身特性的分析，得出本工程業(yè)態(tài)組合指導方向：×各層業(yè)態(tài)組合首二層：首一層：品牌服飾二層：服飾、箱包、皮鞋、美容美甲、婚紗攝影三層：大型餐飲四層：娛樂出售出售出售出租出租時尚潮流服飾休閑餐飲一層：休閑餐飲各層業(yè)態(tài)分布示意二層：時尚潮流服飾各層業(yè)態(tài)分布示意特色餐廳主題特色獨特體驗感官享受各層業(yè)態(tài)分布示意大型酒樓商務功能婚宴吸引家庭消費各層業(yè)態(tài)分布示意夜間消費活動創(chuàng)造者KTV/夜總會是朋友相聚、商務應酬的主要場所KTV/CLUB各層業(yè)態(tài)分布示意五層：各層業(yè)態(tài)分布示意CLUBPartⅶ

規(guī)劃設計規(guī)劃設計建議工程整體商業(yè)規(guī)劃設計依托于工程盈利模式，本工程裙樓商業(yè)考慮出售，為實現(xiàn)銷售利潤最大化，建議如下：建議一：首一層、首二層規(guī)劃盡可能多的臨街鋪面；建議二：保障臨街〔特別是轉(zhuǎn)角〕鋪位的價值，不在此位置設置電梯、洗手間、車庫出入口等設施；建議三：考慮臨街鋪位兩層打通的可能性，增加鋪位的價值。

同時要綜合考慮酒店及寫字樓：酒店與商場的出入口設置，歸避商場人流對酒店的影響。建議四：一層特色美食街,建筑設計要符合餐飲業(yè)要求,減少對其他商業(yè)的影響.寫字樓大堂中庭主入口次入口深惠路松柏路次入口次入口中庭：-1—2層主次入口設置連接燈光夜市酒店大堂人民公園入口及人流N人流主入口為深惠路及松柏路，可如上圖設置主入口，亦可在工程西北角設置主入口，并設置廣場，吸引兩條主要干道人流。建議酒店入口設置在工程東側(cè)，并且酒店人流可直接進入商場。入口及人流商場人流與燈光夜市人流形成互動。廣場會聚人流，提供休憩、休閑、活動空間入口設計強調(diào)昭示性入口與廣場寫字樓大堂中庭主入口次入口深惠路松柏路次入口次入口連接燈光夜市酒店大堂人民公園車流建議地下車庫入口地下車庫出口車流出入口盡量設置在深惠路一側(cè)，不要隔斷商業(yè)的連續(xù)性，保證商業(yè)價值最大化中庭設置中庭是垂直交通組織的關鍵點，展現(xiàn)購物空間和景觀的設計特色和精華，給消費者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所，這里人流集中，流量大，并且最有可能促進消費者進行層間互動。5.自然采光的陽光中庭123541.2.萬象城動線明確、功能強大的中庭3.4.香港apm中庭垂直交通和中庭布置中庭設置目前設計整體布局較為零亂，各功能板塊〔如商業(yè)、餐飲〕間缺乏互動。目前設計的雙中庭未能有效積聚人流，建議只設計一個中庭。目前設計的中庭貫穿首一層至四層，不利于三、四層大型餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的引進，建議中庭不貫穿三、四層。目前商業(yè)中庭設計的位置與入口未能有效照應，未能起到較大程度展示不同商家的效果，建議重新布置中庭位置，使中庭與入口緊密相連，并起到聚集人流，刺激人流向各層均勻分布的作用。餐飲中庭商業(yè)中庭目前規(guī)劃設計圖紙四層三層二層首二層首一層每層層高為5.5—6m〔每層凈高不低于4.5m〕剖面設計建議層高建議主要考慮柱作為分隔根底面寬不能低于2.5米通道不能低于1.5米，主通道在2－2.5米鋪面劃分建議分隔：劃分面積參考：一層：面寬：進深＝1:1.8~2.5實用面積在20~25㎡二層：面寬：進深＝1:1.8~2.5實用面積在15~20㎡三層：面寬：進深＝1:1.8~2.5實用面積在15~20㎡垂直交通建議建議一：考慮內(nèi)部空間的可視性建議二：在首一層主入口旁設置直達3、4樓的客梯加大內(nèi)部空間的可視性可增加對公共購物的引導作用。建議三：預留專用貨梯的位置立面設計案例：東方時代廣場工程指標：地址：福田區(qū)華強北路建筑面積：49151平方米容積率：7.5戶數(shù)：520戶銷售均價：13000元/平方米立面設計建議統(tǒng)一的外立面和建筑風格，帶來整體感覺從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看，建議采用冷色系公寓酒店開發(fā)建議1、建筑核心區(qū)靠近公園，盡量防止更多的承重柱分布在商業(yè)局部，增加商業(yè)的實用性和完整性；2、公寓酒店通過首1層、3、4層與商場連接，其中大堂僅用小玻璃門與首1層商場連接，減少商場對酒店的影響；剖面示意1、2期銜接建議1期首二層與二期一層通過地面連接1期三層與二期二層通過空中連廊連接形成人流立體互動！人流走向商業(yè)街與公園互動建議一商業(yè)街內(nèi)部設計公園化〔樹木、雕塑、造型等〕商業(yè)街與公園之間無縫連接，“商業(yè)公園化、公園商業(yè)化〞商業(yè)街與公園交匯處，以廣場形式連接，并做為公園的中心。通過平日的促銷活動、各類演出、相關活動及人們的休閑娛樂，形成公園的中心，并與商業(yè)自然過渡，成為工程特色景點之一。公園內(nèi)引進特色商戶：特色旅游/民族工藝品、花店、書吧、茶館等與商業(yè)街相互應。商業(yè)街增添與主題風格相照應的元素-雕塑小品及導示：將公園列入商場平面圖，放置各入口處。同時商業(yè)街道路設計與公園相融合，形成空間自然過渡。同時增加特色雕塑、休閑座椅、公園景點導示牌等元素，與公園形成互應。商業(yè)街與公園互動建議二商業(yè)街與公園形成互動

戶外空間的利用，營造休閑氣氛；商業(yè)街向公園的延伸，自然過渡；杭州西湖天地是具有杭州歷史文化的休閑旅游景區(qū)，它以杭州獨特的園林、歷史建筑為根底；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。西湖天地的主要投資商是香港瑞安集團。參考案例之杭州西湖天地西湖天地座落于杭州西湖南線風景區(qū)，占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米，于2003年4月底建成。

參考案例之杭州西湖天地圖為西湖天地特色商戶Partⅷ

銷售與招商

首1層、首2層、2層商鋪銷售模式：1、直接銷售

2、帶租約銷售

3、返租銷售

3層、4層：以租代售租售建議定價模式—經(jīng)濟價值判斷法產(chǎn)品價格=參考價值+差異價值

參考價值是客戶認知的替代產(chǎn)品的價格，差異價值是本產(chǎn)品區(qū)別于其他產(chǎn)品的價值。定價模式—經(jīng)濟價值判斷法街鋪售價：5萬元/平方米志健時代廣場街鋪價格：4萬元/平方米參考價值差異價值差異價值表達在產(chǎn)品、規(guī)劃、形象的附加值上，從而產(chǎn)生溢價空間，因此本工程街鋪售價建議為5萬元/平方米,一層內(nèi)鋪售價建議為2.5萬元/平方米。因本工程距推出尚有時日，屆時將根據(jù)市場情況制定詳細定價策略。產(chǎn)生溢價空間內(nèi)鋪售價：2.5萬元/平方米志健時代廣場內(nèi)鋪價格：2.3萬元/平方米參考價值差異價值產(chǎn)生溢價空間銷售周期預測時間市場預熱期工程熱銷期工程強銷期07-12月08-5月08-3月08-1月07-8月銷售50%銷售75%銷售95%尾盤消化期銷售周期：約6個月

銷售總額：約3.55億元計算依據(jù)：首一層、首二層、二層銷售，每層面積4000㎡，首一層、首二層街鋪各1500㎡，內(nèi)鋪各2500㎡，首一層、首二層街鋪均價5萬元/㎡，首一層、首二層內(nèi)鋪均價2.5萬元/㎡，二層均價2萬元/㎡。3層大型餐飲；4層娛樂；1層休閑餐飲。主力店先行符合工程定位假設局部內(nèi)鋪采用帶租約銷售或返租銷售，招商需符合工程定位。招商原那么附：典型商家建筑要求肯德基（汽車餐廳）麥當勞（普通餐廳）大食代樓層1～2層連通1～2層連通－－占地面積（平方米）3000－－10～30間餐廳單店面積（平方米）450～700350～450250平方米/間單層面積（平方米）－－－－－－店鋪形狀60米×50米－－－－門面寬度（米）25－－－－樓面荷載（千克/平方米）－－500－－停車位（個）50－－－－卸貨區(qū)－－大于50平方米－－車道最小寬度（米）4－－－－車輛最小轉(zhuǎn)彎半徑（米）4.5－－－－通道要求－－保證一、二樓24小時可用獨立通道，且寬度大于2.5米主通道大于3米典型商家建筑要求中森名菜綠茵閣西湖春天樓層1～5層，最高第6層－1～2層1～3層單店面積（平方米）5000～10000500～8001000～5000層高（米）4.5－－4凈高（米）－－3.5米－－樓面荷載（千克/平方米）－－400450柱間距－－－－8米×8米停車位（個）300～400－－100典型商家建筑要求娛樂航母K歌之王瑪莎纖體樓層1～4層，最高第4層1～3層，最高第6層1～5層，最高第6層單店面積（平方米）60008000800～1000單層面積（平方米）2000－－－－層高（米）4.54.54.5凈高（米）－－－－－－樓面荷載（千克/平方米）－－－－1000柱間距－－－－－－其他要求－－－－必須有大面積廣告位典型商家建筑要求關于酒店和寫字樓開發(fā)方向選擇1——產(chǎn)權(quán)式酒店本錢角度：前期對資金的要求較高，開展壓力較大；

經(jīng)營角度：經(jīng)營風險高；收益較難以把握。營銷角度：目前片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)開展迅速，結(jié)合本工程的區(qū)位和硬件設施，具備良好的開展空間。結(jié)論：工程可以考慮開展成為產(chǎn)權(quán)式酒店方向開發(fā)方向選擇2——公寓式寫字樓本錢角度：比一般高檔寫字樓本錢低。

產(chǎn)品角度：符合工程地塊根本指標要求可商可住，靈活性強營銷角度：符合開展、創(chuàng)業(yè)型公司要求結(jié)論：工程比較適合該開展方向公寓式寫字樓&產(chǎn)權(quán)式酒店寫字樓客戶定位公寓式寫字樓機構(gòu)、企業(yè)門戶新興產(chǎn)業(yè)STUDIO影視工作室設計公司名人工作室咨詢公司…..客戶部銷售部售后效勞部貿(mào)易、物流公司專向效勞業(yè)網(wǎng)絡業(yè)中介公司投資公司我們選擇銳意進取的企業(yè)因為他們最認同我們的價值律師業(yè)….酒店經(jīng)營定位多采取吸引業(yè)主委托參加，以日租經(jīng)營模式為主。結(jié)合本片區(qū)各酒店及旅館入住客源情況初步分析：目標市場客源有：商務會議、企業(yè)客源占 35％休閑度假類客源占 30％各旅行社、訂房網(wǎng)絡客源占 20％旅游及其它散客 15％關于酒店及寫字樓的運營本錢測算及更詳盡的操作細那么，在與開發(fā)商進一步溝通后，我們會提供更詳細的報告內(nèi)容。酒店經(jīng)營模式：采用酒店式代租管經(jīng)營模式會所相關功能和商業(yè)街的經(jīng)營工程也都需要和酒店公寓的經(jīng)營和業(yè)主的使用配合考慮，到達業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的。NU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIENU’MAVIETHEEND2007.03預祝工程圓滿成功！華祥地產(chǎn)中林佳湖

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開盤推廣方案【開啟蔚藍理想】一、活動目的【市場前提】*周邊競爭對手爭相年前開盤，我們目前需將積累的近600多戶意向客戶轉(zhuǎn)化為準客戶，及時截流?！净顒幽康摹?元旦活動，旨在開發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力，并讓產(chǎn)品與消費者之間充分發(fā)生互動，*通過在中林錦苑的活動，以成功的工程凸現(xiàn)中林的品牌承諾及實力，給消費者以信心；*開盤當日慶典，旨在渲染慶典氣氛，重點是客戶辦理大定手續(xù)。二、元旦活動主旨【主題】開啟蔚藍理想中林新年慶典*活動以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍自然是家〞的主題形象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點：水主題園林、休閑自然國際的新生活方式展示出來，讓消費者對產(chǎn)品充分了解，全面營造佳湖品質(zhì)形象，以打動消費者；*將佳湖未來生活場景以及產(chǎn)品的高品位通過現(xiàn)場活動及其它方式表達，讓人們提前體驗佳湖不一樣的生活。三、活動安排四、活動細節(jié)【蔚藍生活一】：“開啟蔚藍理想〞長卷新年寄語大行動

地點：中林錦苑小區(qū)大門口或商業(yè)街；核心：*為人們提供一個展示未來希望的契機，用對生活的美好愿望開啟中林慶典的序幕；*群眾參與效應容易被帶動，襯托現(xiàn)場慶典氣氛，并具有社會意義。方式：錦苑門口的百米藍色布卷的鋪設，現(xiàn)場提供彩色油性筆，讓到場的每個人涂寫出對新一年的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍色海洋。

【蔚藍生活三】：人與自然的親密游戲〔水岸生活〕

地點：水墻或噴泉處；核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對于佳湖的獨特印象，讓人們提前進入體驗時代，通過游戲體驗70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳?！方式?游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動、植物的對話；*由幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請參與者選出選項中的正確答案，并可詳細獲得該植物的特性說明，答對者可獲得精美禮品一份。*模擬各種鳥類的鳴叫聲，同樣請參與者選出選項中的正確答案，并可獲獎。

【蔚藍生活四】：蔚藍風情DIY手藝坊地點：商業(yè)街；核心：*將水景藍色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過程，并留下深刻印象；*展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。方式：*以“蔚藍風情〞為主題的水岸手工藝品的制作，由開發(fā)商提供相關的制作工具、原材料。由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設計作品可參加“中林蔚藍理想〞創(chuàng)意品的評比，參與者及獲獎者都可獲得禮品；*原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏料；*將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。

【蔚藍生活五】：中林賀年紅酒嘉年華地點：中林錦苑會所大堂；核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長青；*開啟老客戶資源，用強大的老業(yè)主信任感建立人們對于佳湖的認可。方式：*高雅、尊貴的氣氛，讓業(yè)主們充分體會到作為中林的一份子的非凡身份感受；*建議啟動中林VIP金、銀會員，成功介紹客戶是成為會員的前提，會員能享受到各商家相應的貴賓待遇。五、流程安排六、現(xiàn)場包裝【現(xiàn)場包裝】入口處：*巨型賀年彩飄中國結(jié)、活動信息及即將開盤信息條幅；*中林佳湖〞海軍陸戰(zhàn)隊“式保安迎賓；*流程海報；*蔚藍色長布卷；商業(yè)街：*活動標牌；會所：*活動標牌；*流程海報；*入門橫幅；水幕處：*佳湖人文展板*活動標牌園林講座：中林佳湖展板*園林效果圖、樓體效果圖、園林介紹、建筑規(guī)劃介紹；*活動標牌

七、其它包裝【通路包裝】戶外廣告牌：提前半個月，用巨幅條幅的方式，傳遞元旦活動信息及開盤信息*櫻花立交廣告牌；*十里長街廣告牌；十里長街路旗：提前半個月，傳遞元旦活動信息及開盤信息。【售樓處包裝】*橫幅：元旦活動信息及開盤信息；*活動海報；*新年〞?！白?；*中林VIP卡、及程序介紹；

八、媒介方案

[一、報紙廣告]

媒體策略：*保持原定以建立中林地產(chǎn)品牌形象的軟文攻擊不變，提前半個月，將慶典信息及開盤信息全面?zhèn)鬟f；*報眼形式：開盤前提前一周，倒計時：中林地產(chǎn)巨作中林佳湖即將傾情開盤！還有6天！[二、電視廣告]

5秒鐘標板：*集中單一展示樓盤形象口號，并傳遞慶典活動及開盤信息；*慶典活動前提前二周時間，12月15日-1月1日1月1日—1月20日/每天8次。[三、電臺廣告]

30秒電臺廣告：*音樂臺，整點或半點報時電臺廣告；*12月15日-1月1日1月1日—1月20日

[創(chuàng)意方案1]時間 媒體版式 主題12月4日云南日報/春城晚報半版軟文

昆明，呼喚城市土地運營商星期三12月6日云南日報/春城晚報半版軟文

中林品牌之路星期五12月11日云南日報/春城晚報半版軟文中林模式：立足片區(qū)，輻射城市星期三