奧宸集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃

奧宸集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃(綱要)

2021-20211區(qū)域深耕產(chǎn)品溢價高效管理金融創(chuàng)新2021年10月11日本報告思緒認(rèn)識現(xiàn)狀提出目的行動方案處理了哪些問題外部機(jī)遇和挑戰(zhàn)的分析內(nèi)部優(yōu)勢和優(yōu)勢的分析中心問題的識別使命愿景價值觀業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略目的四個戰(zhàn)略主題10項(xiàng)戰(zhàn)略舉措34項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)如何進(jìn)展區(qū)域擴(kuò)展?去哪些城市?用什么戰(zhàn)略?做什么產(chǎn)品?怎樣做?建立什么樣的優(yōu)勢?如何集團(tuán)化?如何管控業(yè)務(wù)?如何提升能支撐業(yè)務(wù)開展的管理體系?如何應(yīng)對資本市場的變化？2目錄3奧宸面臨的情勢集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃外部情勢4長期向好構(gòu)造性〔開展〕多樣性〔消費(fèi)〕詳細(xì)表現(xiàn)未來十年商品房市場需求依然宏大，動搖頻繁〔重在把握開發(fā)節(jié)拍〕城市化梯度開展帶來宏大時機(jī)〔構(gòu)造化特征將更加明顯〕行業(yè)開展專業(yè)化，綜合體、地產(chǎn)金融、主題地產(chǎn)等專業(yè)領(lǐng)域蓬勃開展市場需求晉級，改善性需求、特殊需求〔養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)〕、投資需求推進(jìn)市場繼續(xù)增長從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資，房企競爭以土地為中心向以房地產(chǎn)金融為中心過渡宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)造性調(diào)整，運(yùn)營環(huán)境顯著變化，行業(yè)利潤率整體降低住房雙軌制對商品住宅需求產(chǎn)生分流作用行業(yè)整合加速、競爭加劇，中心城市盈利點(diǎn)由價值鏈前端后移，產(chǎn)品才干重要性提升企業(yè)開展由速度和規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樽優(yōu)橘Y產(chǎn)和才干制勝，“生長靠資源，收入靠行情〞的時代逐漸隱退短期調(diào)控力度不改，微觀運(yùn)營環(huán)境繼續(xù)惡化，融資本錢處于高位5時機(jī)要挾內(nèi)部情勢云南區(qū)域龍頭位置已貯藏工程為跨越式開展帶來很好根底舊改和旅游地產(chǎn)才干初具具有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)閱歷，構(gòu)成具有南加州風(fēng)格的特征住宅產(chǎn)品已具備集團(tuán)化管理雛形6優(yōu)勢優(yōu)勢已進(jìn)入?yún)^(qū)域除云南外均未構(gòu)成銷售，銷售收入過于集中產(chǎn)品競爭力不突出，獨(dú)特競爭優(yōu)勢不明顯一級開發(fā)工程過多，工程周轉(zhuǎn)率低，開發(fā)進(jìn)度風(fēng)險大融資渠道單一，持有物業(yè)面臨宏大資金壓力公司管理體系規(guī)范建立缺乏，集團(tuán)總部目前背負(fù)較大的業(yè)務(wù)操作包袱，效率較低但是但是但是但是但是內(nèi)外部總結(jié)7奧宸目前尚處于集團(tuán)化初級階段業(yè)務(wù)上，要把握房地產(chǎn)構(gòu)造性時機(jī)，擴(kuò)展規(guī)模，建立競爭優(yōu)勢：單一開發(fā)向復(fù)合開發(fā)轉(zhuǎn)型新興市場高速開展時機(jī)：綜合體、旅游地產(chǎn)、地產(chǎn)基金高增長區(qū)域管理上，要將業(yè)務(wù)操作職能轉(zhuǎn)移至成熟地域公司，并建立全面的集團(tuán)化管理體系：成熟穩(wěn)定的管理機(jī)制集團(tuán)和地域公司高效能的職能分配人治向法治全面轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略思索〔1/2〕8奧宸的獨(dú)特性：穩(wěn)健增長、綜合開展、國際規(guī)范傳承歷史完美轉(zhuǎn)型國際背景、國際視野住宅+城市綜合體+旅游一二級聯(lián)動開發(fā)云南基地符合國際規(guī)范的產(chǎn)品和效力〔發(fā)明新型生活方式〕領(lǐng)先的戰(zhàn)略規(guī)劃：區(qū)域和業(yè)務(wù)開展符合行業(yè)趨勢高效能管理：簡單、規(guī)范、陽光、高效戰(zhàn)略思索〔2/2〕9平衡開展優(yōu)勢突出綜合類型物業(yè)的開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化銷售型與持有運(yùn)營并重管理提升與業(yè)務(wù)開展兼顧才干上繼續(xù)發(fā)揚(yáng)資源控制優(yōu)勢業(yè)務(wù)方面重點(diǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)新興領(lǐng)域管理方面突出靈敏管理決策機(jī)制和強(qiáng)有力戰(zhàn)略管控目錄奧宸面臨的情勢集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃10使命為社會發(fā)明全系統(tǒng)的城市生活體系，添加社會財富為員工提供人本、積極、平等、尊重、簡單的發(fā)明夢想的平臺為客戶提供具有最正確居住價值、國際水準(zhǔn)的創(chuàng)新型產(chǎn)品和效力成就世界人居夢想為協(xié)作同伴建立雙贏的、相互尊重的協(xié)作關(guān)系11愿景中國領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商12中國領(lǐng)先符合國際理念和國際規(guī)范的產(chǎn)品和效力領(lǐng)先于競爭對手的綜合型產(chǎn)品和效力、進(jìn)入一線開發(fā)商行列，具備規(guī)模和效益優(yōu)勢綜合地產(chǎn)運(yùn)營具備從投融資到開發(fā)運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作才干覆蓋住宅、綜合體、旅游地產(chǎn)的系列化產(chǎn)品滿足各類物業(yè)運(yùn)營的綜合效力、打造高端地產(chǎn)金融平臺中心價值觀〔運(yùn)營管理理念〕：四個“導(dǎo)向〞13客戶導(dǎo)向平衡導(dǎo)向結(jié)果導(dǎo)向效率導(dǎo)向中心價值觀房地產(chǎn)行業(yè)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，客戶需求多樣性特征越來越明顯房地產(chǎn)市場行情在政策影響下短期動搖，需動態(tài)把握客戶需求關(guān)注客戶價值，任何人任何時間任何地點(diǎn)，一直關(guān)注如何提升客戶價值關(guān)注內(nèi)部客戶，我們的顧客不僅包括外部客戶，也包括內(nèi)部客戶客戶稱心度和忠實(shí)度，是任務(wù)效果的最終衡量規(guī)范客戶導(dǎo)向?yàn)槭裁矗咳绾巫觯?4中心價值觀為什么？如何做？房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)復(fù)雜、分工巧致，大量職能外包，開發(fā)商既負(fù)擔(dān)業(yè)務(wù)操作又需開展體系管理以整合資源開發(fā)流程中各項(xiàng)任務(wù)是耦合的，互為前置條件，必需以結(jié)果作為獨(dú)一考量規(guī)范，杜絕相互推諉簡明的結(jié)果規(guī)范，以走完審批流程和客戶稱心作為任務(wù)成果完成的界定標(biāo)志前置任務(wù)責(zé)任明確，由督辦上游部門擔(dān)任完成前置條件的責(zé)任全過程管理，結(jié)果導(dǎo)向不等于只關(guān)注結(jié)果，要同等注重過程、態(tài)度和才干結(jié)果導(dǎo)向15中心價值觀房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，效率是投資報答率的關(guān)鍵因子之一。效率可以躲避風(fēng)險快速周轉(zhuǎn)，最大化ROE和IRR組織扁平、流程簡單、文化開放注重人工效能和復(fù)合型人才效率導(dǎo)向?yàn)槭裁矗咳绾巫觯?6中心價值觀17為什么？如何做？行業(yè)開展已步入成熟期房地產(chǎn)不僅僅涉及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，還涉及社會和民生等領(lǐng)域業(yè)績平衡，經(jīng)過多業(yè)態(tài)多區(qū)域規(guī)劃抵御風(fēng)險，堅持規(guī)模和利潤平衡增長責(zé)任平衡，除公司業(yè)績外，高度關(guān)注客戶、員工、政府城市化需求、關(guān)注社會公益，做好企業(yè)公民應(yīng)盡的責(zé)任平衡導(dǎo)向業(yè)務(wù)組合〔做什么〕奧宸集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)綜合效力房地產(chǎn)金融住宅地產(chǎn)：別墅、洋房、高層系列城市綜合體：商務(wù)主題綜合體、商業(yè)、公寓、辦公旅游地產(chǎn)：酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)、高爾夫、旅游景點(diǎn)、休閑文娛工程、度假式住宅物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營酒店管理〔酒店式效力〕房地產(chǎn)基金18未來五年逐漸構(gòu)成集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合效力、房地產(chǎn)金融于一體的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)務(wù)協(xié)同：充分發(fā)揚(yáng)業(yè)務(wù)單元間的財務(wù)杠桿和資源支持效應(yīng)19住宅開發(fā)綜合體開發(fā)物業(yè)管理房地產(chǎn)金融物業(yè)運(yùn)營/酒店管理財務(wù)杠桿資源與支持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合客戶資源客戶資源長短期現(xiàn)金滾動現(xiàn)金流資金注入資金注入\概念圖\工程工程旅游地產(chǎn)開發(fā)資金注入運(yùn)營增值/現(xiàn)金流平臺與資源運(yùn)營增值/現(xiàn)金流平臺與資源工程客戶資源行業(yè)情勢劇變，要求奧宸必需更快速開展、規(guī)模效益并重20游戲規(guī)那么受政策要素驅(qū)動已然更改百億企業(yè)數(shù)量陡增上市房企戰(zhàn)略逐漸晉級奧宸必需趕上行業(yè)開展節(jié)拍，加快業(yè)務(wù)規(guī)劃排名企業(yè)銷售額（億）1萬科10262保利6603綠地6504中海5785恒大5276綠城5227萬達(dá)3698龍湖3369碧桂園33010富力321…30金隅1102021年排行榜2007年第10名為龍湖102億2021年第10名為碧桂園212億逆水行舟不進(jìn)那么退開展節(jié)拍：經(jīng)過全國化、規(guī)?；?、效益化，逐漸實(shí)現(xiàn)綜合領(lǐng)先位置21海外云南集團(tuán)化全國化規(guī)?；б婊C合領(lǐng)先在美國洛杉磯開發(fā)了Single-familyHouse、Greenapple、TownHouse等總建筑面積60萬平方米的居住社區(qū)和酒店在開發(fā)規(guī)模、銷售收入及業(yè)界影響力已成為云南省第一名，成為云南知名地產(chǎn)品牌在深圳成立總部延續(xù)三年進(jìn)入全國房地產(chǎn)百強(qiáng)(09-11)集團(tuán)化管理架構(gòu)19962006199420212021全國規(guī)劃，進(jìn)入中心區(qū)域中心城市總部向管理和風(fēng)控中心轉(zhuǎn)型地域公司多工程運(yùn)作，多業(yè)態(tài)平衡開展中心城市建立領(lǐng)先位置并向周邊城市擴(kuò)張發(fā)揚(yáng)規(guī)模效應(yīng)提高管理效能提高工程周轉(zhuǎn)速度平衡開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，綜合競爭力強(qiáng)獲得資本市場認(rèn)可，勝利上市2021戰(zhàn)略目的:ROE，是運(yùn)營績效最正確衡量目的銷售凈利率＝凈利潤/銷售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷售收入/總資產(chǎn)杠桿比率＝總資產(chǎn)/負(fù)債總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率杠杠比率銷售凈利率ROE＝銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×杠桿比率ROE綜合反響了企業(yè)的盈利才干〔凈利率〕運(yùn)營效率〔周轉(zhuǎn)率〕融資才干〔杠桿比率〕指點(diǎn)目的ROE:20%銷售凈利率：15%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：50%杠桿比率：2.7522戰(zhàn)略目的23規(guī)模優(yōu)先簽約收入到達(dá)150億完成西南、珠三角和環(huán)渤海中心城市規(guī)劃和領(lǐng)先十年“一百億〞凈利三年“一百五十億〞收入2021年2020年效益優(yōu)先結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤到達(dá)100億完成四大區(qū)域深耕成為中國綜合地產(chǎn)領(lǐng)跑者之一銷售增速先高后低〔年均約30%〕

凈利潤率先低后高〔從12%提升至15%〕注：2021年數(shù)據(jù)根據(jù)三年開發(fā)銷售方案進(jìn)展估計億元24基于ROE的戰(zhàn)略分析25ROE=凈利率周轉(zhuǎn)率桿杠比率××土地溢價產(chǎn)品溢價規(guī)模效率風(fēng)險轉(zhuǎn)移多元化融資營銷設(shè)計本錢工程效力產(chǎn)品規(guī)范高效運(yùn)營奧宸現(xiàn)狀舉措前瞻性投資一二級聯(lián)動以精品化為中心全方位提高產(chǎn)品才干打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競爭優(yōu)勢聚焦式擴(kuò)張產(chǎn)品規(guī)范化組織扁平、流程簡化人工效能和復(fù)合型人才上市房地產(chǎn)基金注：最正確品牌一方面，我們要突破傳統(tǒng)的“自行車〞方式

另一方面，我們要抓住關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)“彎道超車〞房價上漲房地產(chǎn)企業(yè)利潤增長擴(kuò)展規(guī)模資本市場融資躲避“自行車增長方式〞如何“彎道超車〞兩個輪子，必需不停地踩，車才不會倒必需不斷融資、買地、擴(kuò)展規(guī)模、永遠(yuǎn)停不下來，例如萬科業(yè)務(wù)平衡、綜合開展重點(diǎn)突出城市綜合體、旅游地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金等區(qū)域擴(kuò)張集團(tuán)化管理產(chǎn)品規(guī)范化上市融資常見的四大戰(zhàn)略舉措越來越常規(guī)化只需抓住房地產(chǎn)行業(yè)的新興機(jī)遇，才干時機(jī)突破現(xiàn)有的競爭格局26因此，我們明確奧宸集團(tuán)的四大戰(zhàn)略主題、10項(xiàng)戰(zhàn)略舉措27聚焦式擴(kuò)張前瞻性投資一二級聯(lián)動開發(fā)以精品化為中心全方位提高產(chǎn)品才干打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競爭優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)范化組織扁平、流程簡化人工效能和復(fù)合型人才上市房地產(chǎn)基金一、區(qū)域深耕三、高效管理四、金融創(chuàng)新二、產(chǎn)品溢價28從“中國故事〞到“城市故事〞過去十年一切城市都在做增量，城市間差別較小，開發(fā)商“出生〞在中國大都能賺錢未來十年，一線城市進(jìn)入存量改造晉級時代，而二三四線城市需求迸發(fā)，城市間需求差別越來越大，必需選對城市才干搶到開展時機(jī)城市群崛起城際軌道交通減少城市群時空半徑，市場規(guī)模效應(yīng)突破了物理間隔的限制產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、人口構(gòu)造、自然資源、經(jīng)濟(jì)程度、居住習(xí)慣等導(dǎo)致城市群間差別宏大，而城市群內(nèi)那么是一個相對差別小可規(guī)?；瘡?fù)制的市場城市群龍頭城市崛起：龍頭城市根底好、增長快、輻射強(qiáng)一、區(qū)域深耕

1.聚焦式擴(kuò)張–必要性聚焦式擴(kuò)張以中心城市為支點(diǎn)，在城市群落內(nèi)集聚開展一、區(qū)域深耕

1.聚焦式擴(kuò)張–擴(kuò)張途徑29長三角深圳昆明北京深圳東莞中心城市規(guī)劃浸透周邊二三線城市(深圳為例)中山惠州12珠三角環(huán)渤海云南30珠三角環(huán)渤海云南1個老根據(jù)地4大中心經(jīng)濟(jì)區(qū)域良好投資機(jī)遇的X城市精耕細(xì)作各地市縣州中西部長三角以深圳為中心進(jìn)入周邊潛力城市以南京為中心進(jìn)入周邊潛力城市以北京為中心進(jìn)入周邊潛力城市重點(diǎn)擴(kuò)張高增長高GDP高輻射力的龍頭城市1+4+X一、區(qū)域深耕

1.聚焦式擴(kuò)張–遠(yuǎn)期目的311.中心城市深耕〔昆明、深圳、北京〕，昆明：合同簽約收入排名堅持前三深圳：把握潛力宏大的舊改時機(jī)，近期優(yōu)先實(shí)現(xiàn)短平快工程開發(fā)銷售 北京：現(xiàn)有工程高舉高打，樹立標(biāo)桿示范效應(yīng)3.擇機(jī)拓展新區(qū)域以南京為中心，挺進(jìn)江浙三線城市，優(yōu)先蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、南通等合理拓展中西部城市，優(yōu)先成都、重慶、西安、武漢，親密關(guān)注貴陽、長沙、合肥、南昌一、區(qū)域深耕

1.聚焦式擴(kuò)張–關(guān)鍵任務(wù)2.拓展周邊城市以深圳為中心，進(jìn)入東莞、惠州、佛山等地云南地域立足于現(xiàn)有工程開發(fā)和銷售，昆明以外優(yōu)先選擇騰沖、芒市、西雙版納等旅游地產(chǎn)潛力較大的城市拓展北京郊縣工程，周邊城市優(yōu)先思索河北近京城市、天津等32不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的價錢增長差距越來越大，因此要去研討判別投資報答領(lǐng)先的時機(jī)行業(yè)周期動搖，需求經(jīng)過合理搭配工程構(gòu)造獲得現(xiàn)金流平衡才干一、區(qū)域深耕

2.前瞻性投資–必要性經(jīng)過趨勢研判，把握市場周期，合理搭配投資構(gòu)造，做出精準(zhǔn)的決策前瞻性投資1.加強(qiáng)趨勢研判建立并運(yùn)用城市評價體系，開展城市群和單城市房地產(chǎn)市場的長短期分析新進(jìn)入城市、新業(yè)態(tài)、艱苦新工程的戰(zhàn)略研討研判土地市場節(jié)拍，制定滾動的土地投資戰(zhàn)略2.1+2投資構(gòu)造原那么：一個長期工程搭配兩個短平快工程在一線和中心二線等市場成熟度較高的城市，多配置短平快工程在成熟度較低的城市，可多貯藏拿地本錢低、土地增值潛力大的長期工程3.IRR≥20%投資收益原那么：工程整體IRR必需在20%以上33一、區(qū)域深耕

2.前瞻性投資–關(guān)鍵任務(wù)34一、區(qū)域深耕

3.一二級聯(lián)動開發(fā)–必要性二三四線城市：市場迸發(fā)一線、中心二線城市：舊改機(jī)遇價錢基數(shù)小，但是土地快速升值土地升值緩慢，但價錢基數(shù)大主要依托土地營運(yùn)才干獲取利潤主要依托產(chǎn)品和市場運(yùn)作才干獲取利潤以產(chǎn)品溢價為主以土地溢價為主特征盈利點(diǎn)開發(fā)戰(zhàn)略一二級聯(lián)動開發(fā)兼顧土地溢價和產(chǎn)品溢價1.以二三四線城市的一二級聯(lián)動開發(fā)為主對極具資源優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)工程和中心城區(qū)舊改工程實(shí)行一二級聯(lián)動開發(fā)，經(jīng)過土地運(yùn)營爭取最大溢價2.以一線城市的一二級聯(lián)動開發(fā)為輔，專注于城市舊改的綜合體工程3.以IRR作為工程投資收益全過程評價的中心根據(jù)，當(dāng)不滿足IRR條件時，必需靈敏轉(zhuǎn)變土地運(yùn)營方式，包括協(xié)作開發(fā)、股權(quán)出賣等4.提高土地運(yùn)營才干在人才、組織、績效薪酬、流程制度方面支撐土地運(yùn)營的開展一、區(qū)域深耕

3.一二級聯(lián)動開發(fā)–關(guān)鍵任務(wù)注：必需遵守1+2原那么和IRR≥20%原那么36二、產(chǎn)品溢價

4.以精品化為中心全方位提升產(chǎn)品才干–必要性需求晉級，如改善需求、主題地產(chǎn)需求等，要求產(chǎn)品專業(yè)化標(biāo)桿企業(yè)精品化龍湖、恒大、綠城、世茂等標(biāo)桿企業(yè)紛紛采取精品化定位，實(shí)現(xiàn)豪宅規(guī)?；瘡?fù)制并獲得勝利，開發(fā)普通主流住宅的萬科采取了精裝修戰(zhàn)略產(chǎn)品才干提升是博得競爭的根底條件精品道路不是要不要走，而是不得不走房企競爭方式逐漸從土地資源控制力延伸到產(chǎn)品運(yùn)作才干，精品溢價凸顯盈利點(diǎn)由價值鏈的前端后移精品化371.只做精品關(guān)鍵是做好一頭一尾：即工程定位和物業(yè)管理、客戶效力強(qiáng)化市場研討，產(chǎn)品定位中必需以精準(zhǔn)的客戶需求分析為根底提煉和明確產(chǎn)品利益發(fā)力點(diǎn)，加大關(guān)鍵模塊的投入和系統(tǒng)研討及其運(yùn)用，加強(qiáng)不同品類產(chǎn)品利益要點(diǎn)的本錢特征分析加強(qiáng)業(yè)態(tài)組合研發(fā)設(shè)計才干，經(jīng)過業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)工程價值最大化優(yōu)先對以南加州風(fēng)格為代表的現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)展晉級換代，做出精品2.新工程優(yōu)先運(yùn)用標(biāo)桿工程的規(guī)范做法3.任務(wù)前置：在工程定位和設(shè)計中加強(qiáng)營銷、客服、物業(yè)、商業(yè)、酒店等任務(wù)的前置4.精裝修逐漸推行，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)80%以上住宅精裝修5.建立工程質(zhì)量保證體系，提高工程質(zhì)量二、產(chǎn)品溢價

4.以精品化為中心全方位提升產(chǎn)品才干–關(guān)鍵任務(wù)須關(guān)注不同產(chǎn)品的差別化定位，偏重相應(yīng)才干的開展38中高端住宅城市綜合體旅游地產(chǎn)高利潤率工程高周轉(zhuǎn)或高利潤率工程高利潤率低周轉(zhuǎn)工程具有開展?jié)摿^(qū)域中端剛性需求住宅樓盤、別墅及稀缺景觀豪宅一線與二線中心城市中心和次中心綜合體工程適宜城市開發(fā)旅游地產(chǎn)工程，以產(chǎn)品復(fù)制為主二、產(chǎn)品溢價

4.以精品化為中心全方位提升產(chǎn)品才干–差別定位39二、產(chǎn)品溢價

5.打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競爭優(yōu)勢–必要性坐在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游地產(chǎn)：旅游產(chǎn)業(yè)宏大前景帶動旅游地產(chǎn)開展旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的藍(lán)海旅游消費(fèi)不斷晉級：需求從觀光旅游開展到文娛體驗(yàn)和休閑度假旅游+地產(chǎn)的方式為低價獲取土地發(fā)明了時機(jī)中國城市化進(jìn)入新階段，復(fù)合型物業(yè)需求涌現(xiàn)越來越多的地塊以綜合開發(fā)的方式推向市場，要求具備多業(yè)態(tài)運(yùn)作才干打造城市綜合體競爭優(yōu)勢旅游地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流之一，所占份額將大幅上升跟進(jìn)城市化新進(jìn)程的要求打造旅游地產(chǎn)競爭優(yōu)勢復(fù)合地產(chǎn)時代401.城市綜合體：重點(diǎn)開展以商業(yè)為主題的城市綜合體工程主推奧特萊斯等系列，加強(qiáng)商業(yè)品牌建立以商業(yè)資源整合才干作為商業(yè)運(yùn)營才干提升的中心，加強(qiáng)和沃爾瑪?shù)戎髁Φ旰鸵痪€品牌的戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系提升綜合體多業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合開發(fā)才干2.旅游地產(chǎn)：強(qiáng)化開展具有景觀資源優(yōu)勢和文化特征的旅游地產(chǎn)品牌加強(qiáng)趨勢研判和方式研討，充分自創(chuàng)標(biāo)桿工程的勝利閱歷，明確奧宸旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略定位和運(yùn)作方式加強(qiáng)旅游地產(chǎn)中商業(yè)和酒店的前期規(guī)劃，積極籌備和開展旅游地產(chǎn)工程的酒店運(yùn)營或酒店式效力才干，引進(jìn)管理與自主運(yùn)營雙軌制并行開展積極開展養(yǎng)老地產(chǎn)工程，培育出成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)協(xié)作運(yùn)營方式3.持有中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重點(diǎn)包括集中商業(yè)、酒店等，以IRR作為租售決策關(guān)鍵目的二、產(chǎn)品溢價

5.打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競爭優(yōu)勢–關(guān)鍵任務(wù)41二、產(chǎn)品溢價

6.產(chǎn)品規(guī)范化–必要性快速異地擴(kuò)張必需以可移植的產(chǎn)品作為關(guān)鍵支撐提高工程周轉(zhuǎn)速度需求以規(guī)范化操作為根底規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)品規(guī)范化實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制42二、產(chǎn)品溢價

6.產(chǎn)品規(guī)范化–關(guān)鍵任務(wù)品類規(guī)劃：各品類建立土地、產(chǎn)品、客戶的聯(lián)動模型，并確定每一個品類的定位、開展目的和舉措2.首先實(shí)現(xiàn)會所、售樓處和樣板區(qū)景觀的規(guī)范化，關(guān)鍵部品部件的規(guī)范化，以及南加州低密度住宅產(chǎn)品規(guī)范化3.以研發(fā)設(shè)計和營銷管理中心模塊為起點(diǎn)，逐漸實(shí)現(xiàn)全價值鏈的規(guī)范化4.設(shè)計與本錢聯(lián)動，要求從產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范落實(shí)到本錢規(guī)范43三、高效管理

在組織管控方面，普通會閱歷三個開展階段工程公司單一開發(fā)公司集團(tuán)化公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)以工程為中心，協(xié)調(diào)各專業(yè)工程、職能平衡開展，建立企業(yè)中心競爭力以集團(tuán)整體價值最大化為中心總部關(guān)注中長期開展和體系管理管理重心中心技藝要求單工程串行多工程并行區(qū)域跨度小產(chǎn)品線簡單區(qū)域跨度大多業(yè)態(tài)運(yùn)作單一城市多工程產(chǎn)品才干公司管理才干集團(tuán)管控才干：總部要求具備中長期規(guī)劃、投資決策、體系管理、品牌運(yùn)作、產(chǎn)品研發(fā)、運(yùn)營管理、方案預(yù)算、風(fēng)險監(jiān)控等技藝44現(xiàn)狀未來體系變革授權(quán)放大有條件的逐漸過渡戰(zhàn)略、投資及艱苦運(yùn)營決策的制定，規(guī)范輸出與技術(shù)支持中心運(yùn)營中心，承當(dāng)工程過程管控職能工程操作執(zhí)行城市：工程操作執(zhí)行區(qū)域：統(tǒng)籌運(yùn)營集團(tuán)：戰(zhàn)略管控集團(tuán)：工程過程管控地域/工程：工程操作集團(tuán)總部在參與業(yè)務(wù)操作的同時又試圖進(jìn)展體系管理，導(dǎo)致涉入短期出業(yè)績的業(yè)務(wù)操過多，而長期才干出效益的體系管理沒有突破進(jìn)展對總部人員的要求：任務(wù)晉級：從親身做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變到做管理知識構(gòu)造要求：從單一型到復(fù)合型，既懂業(yè)務(wù)又管理三、高效管理

思索到奧宸管控現(xiàn)狀和未來理想方式差距較大……45舉措：1.梳理和優(yōu)化集團(tuán)總部和地域公司定位、確定職能邊境2.根據(jù)職能分工優(yōu)化組織構(gòu)造，建立簡約明晰的層級匯報關(guān)系和部門間分工協(xié)作關(guān)系3.建立規(guī)范流程制度、完善方案和考核，強(qiáng)化執(zhí)行舉措：4.建立集團(tuán)總部、地域公司、工程公司三級管控體系，權(quán)限層層下放5.建立可操作的授權(quán)系統(tǒng)并固化到信息化系統(tǒng)中6.總部提升體系管理才干、地域公司提升運(yùn)營管理、產(chǎn)品運(yùn)作才干舉措：7.總部定位為規(guī)范、指點(diǎn)、支持、監(jiān)控，對各業(yè)務(wù)單元進(jìn)展戰(zhàn)略管控和才干資源支持8.地域公司重點(diǎn)經(jīng)過流程優(yōu)化提高規(guī)范化管理才干、改善運(yùn)營管理體系，支撐多工程多城市多業(yè)態(tài)開發(fā)，經(jīng)過精細(xì)化管理支撐業(yè)務(wù)開展架構(gòu)簡化、加強(qiáng)規(guī)范適當(dāng)放權(quán)、才干提升戰(zhàn)略管控、職能晉級20212021-20212021-2021第一階段第二階段第三階段三、高效管理

……應(yīng)分成三個階段逐漸完善集團(tuán)化管控46職能分工原那么：動態(tài)調(diào)整總部直接擔(dān)任有規(guī)模效應(yīng)的職能防止總部和地域公司職能交叉重合防止總部組織膨脹和官僚主義集團(tuán)層級不能超越4級，地域公司層級不能超越3級總部：體系管理、工程前期地域公司：業(yè)務(wù)操作、工程后期戰(zhàn)略、目的/方案/預(yù)算土地收買、融資、進(jìn)入新區(qū)域集團(tuán)品牌管理產(chǎn)品研發(fā)體系、本錢體系管理流程制度規(guī)范、信息化人力資源政策財務(wù)管控內(nèi)部控制及審核執(zhí)行土地收買決策報批報建設(shè)計管理本錢評價及采購工程進(jìn)度與質(zhì)量銷售及營銷物業(yè)管理、客服商業(yè)運(yùn)營大方向把握：集團(tuán)越管越少，越管越大〔大的決策〕；不能倒退難免風(fēng)險，要加強(qiáng)工程營運(yùn)管理，重點(diǎn)在進(jìn)度方案和階段性成果注：建議在此根底上進(jìn)展組織構(gòu)造的優(yōu)化三、高效管理

其中，必需在把握5大原那么和3大方向的根底上實(shí)現(xiàn)總部和地域公司的職能分工47行業(yè)環(huán)境多變而復(fù)雜，要求快速反響地域公司需求靈敏機(jī)動的決策授權(quán)，由操作型公司向運(yùn)營型公司轉(zhuǎn)變經(jīng)過組織扁平化和流程簡約化提高組織績效三、高效管理

7.組織扁平、流程簡約–必要性在集團(tuán)化管理中，總部管控要求需求迅速下達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)需求多專業(yè)配合，任務(wù)交接復(fù)雜度大組織扁平、流程簡約48控制層級：集團(tuán)總部不超越4層：從一線員工到集團(tuán)總裁的匯報道路不超越4個層級地域公司不超越3層：從一線員工到地域公司總經(jīng)理的匯報道路不超越3個層級2.控制部門數(shù)量，盡量“大部制〞3.跨部門任務(wù)流程接口明晰明確，常規(guī)任務(wù)不需求部門間會議或部門擔(dān)任人指示就能完成協(xié)作三、高效管理

7.組織扁平、流程簡約–關(guān)鍵任務(wù)提高人工效能，首先是提高效率，其次是人的開展，最后才是降低管理費(fèi)用人越多效率越低人數(shù)添加、任務(wù)配合的復(fù)雜度提高，同時信息接口添加導(dǎo)致信息傳送失真，最終引發(fā)效率低下房地產(chǎn)是資源集約型而非勞動密集型房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)外包的任務(wù)方式要求配備“具有專業(yè)才干的管理人員〞，人數(shù)添加堆不出質(zhì)量和效率，而是要求經(jīng)過行業(yè)資源整合推進(jìn)任務(wù)開展三、高效管理

8.人工效能和復(fù)合型人才–必要性以復(fù)合型人才為根底，不斷提升人工效能人工效能和復(fù)合型人才501.提高人工效能：小專業(yè)集中、少配置專職管理崗、人均效能量化、調(diào)整人才構(gòu)造小專業(yè)崗位〔如室內(nèi)設(shè)計師、水電工程師、合同專員等〕盡量配置在上一層組織〔集團(tuán)總部或者區(qū)域公司〕甚至是外包單位單工程城市公司原那么上不設(shè)置專職管理崗，部門管理人員由專業(yè)人員兼任三年內(nèi)要到達(dá)人均凈利潤250萬元、人均開發(fā)面積4200平方米、人工效能〔凈利潤/人力總本錢〕到達(dá)8.5調(diào)整人才構(gòu)造，向管理要效益2.引進(jìn)和培育復(fù)合型人才以“復(fù)合型〞作為人才招聘的中心原那么之一建立輪崗機(jī)制，著重設(shè)計與本錢、營銷的輪崗、總部和分公司和工程部的輪崗三、高效管理

8.人工效能和復(fù)合型人才–關(guān)鍵任務(wù)注：四類復(fù)合人才包括，一是大專業(yè)下的小專業(yè)知識閱歷的復(fù)合〔比如設(shè)計師盡能夠掌握建筑、構(gòu)造、景觀、室內(nèi)等〕；二是不同專業(yè)知識閱歷的復(fù)合〔比如既懂設(shè)計又懂營銷〕；三是掌握甲、乙方任務(wù)方法的復(fù)合〔比如具有設(shè)計院和開發(fā)商設(shè)計部的閱歷〕；四是一線操作閱歷和集團(tuán)管理任務(wù)閱歷的復(fù)合511.公司人員擴(kuò)張幅度小于公司規(guī)模擴(kuò)張幅度，效益明顯2.會議數(shù)量、加班時間、出差頻次減半3.流程決策速度和質(zhì)量明顯改善4.溝照射暢，不埋怨、不指摘、不推諉5.員工收入行業(yè)領(lǐng)先，穩(wěn)定性高三、高效管理

力爭1-2年后實(shí)現(xiàn)如下期望52債務(wù)融資要求承當(dāng)固定的本息清償義務(wù)，具有不可更改的現(xiàn)金流壓力因此，企業(yè)普通表現(xiàn)為：時機(jī)型土地投資、產(chǎn)品積淀少、聚焦短期營銷、戰(zhàn)略務(wù)虛等等，營業(yè)收入跟隨行業(yè)動搖起伏宏大快進(jìn)快出，關(guān)注短期績效－>隨行就市戰(zhàn)略投資，關(guān)注長期收益－>價值最大化股權(quán)融資方式下，投資者是基于企業(yè)未來中長期現(xiàn)金流發(fā)明才干而作出投資決策因此，企業(yè)普通表現(xiàn)為：戰(zhàn)略型土地貯藏、產(chǎn)品系列化、聚焦品牌營銷、戰(zhàn)略與運(yùn)營結(jié)合度高等，營業(yè)收入穩(wěn)健增長債務(wù)融資股權(quán)融資思緒一：做價錢思緒二：做價值股權(quán)協(xié)作股權(quán)信托買殼上市IPOREITSPE典當(dāng)融資民間貸款信托貸款銀行貸款金融租賃企業(yè)債券國外貸