物業(yè)工程管理業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)教學(xué)課件

物業(yè)工程管理業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)企業(yè)LOGO主講人：XXX日期：XXXPROPERTYENGINEERINGMANAGEMENT目錄CONTENTS工程管理的重要意義01工程管理的主要指標02工程管理的主要內(nèi)容03工程管理的主要手段04工程管理的重要意義011、工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理核心地位客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運行的核心。一、工程管理的重要意義一、工程管理的重要意義2、工程管理在物業(yè)管理中的角色工程管理角色吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎(chǔ)保障要素客戶對“無形服務(wù)”的關(guān)鍵感受所在客戶投訴的重點、難點影響服務(wù)費用收取的關(guān)鍵點運行管理成本占總支出成本比例較大（40%-60%）3、工程管理在物業(yè)管理中的作用工程管理作用關(guān)系到物業(yè)的聲譽和生存關(guān)系到服務(wù)成本和企業(yè)資金的合理利用關(guān)系到設(shè)備的技術(shù)安全和社會和諧一、工程管理的重要意義工程管理的主要指標02客戶滿意度工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。員工滿意度俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎？二、工程管理的主要指標設(shè)備設(shè)施完好率衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標：A、設(shè)備有效利用率，％；B、設(shè)備的完好率，％；物業(yè)設(shè)備是否完好的標準為：①零部件完整齊全，②設(shè)備運轉(zhuǎn)正常③設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效成本控制通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預(yù)算誤差不超過5%。二、工程管理的主要指標工程管理的主要內(nèi)容03前期介入從項目規(guī)劃設(shè)計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動線、各機電系統(tǒng)的防雷設(shè)計等。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預(yù)埋等的隱蔽工程）；三、工程管理的主要內(nèi)容工程交接驗收包含房屋本體及公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗收。1、嚴格按照交接驗收流程及內(nèi)容驗收，房屋本體：如門窗、廚衛(wèi)、地板、墻面等；公區(qū)設(shè)備設(shè)施：如路面、圍墻、設(shè)備標識、管線敷設(shè)路徑等。2、對驗收不合格內(nèi)容進行協(xié)調(diào)整改，對于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進相關(guān)方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響；三、工程管理的主要內(nèi)容設(shè)備設(shè)施日常運行管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。1、設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗收報告⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告三、工程管理的主要內(nèi)容2、設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：①設(shè)備卡片②設(shè)備臺賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料3、政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件三、工程管理的主要內(nèi)容二、物業(yè)設(shè)備運行管理物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。1、設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。加強巡檢、維護保養(yǎng)工作。設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。三、工程管理的主要內(nèi)容2、從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。3、人員安全：加強培訓(xùn)、長期教育、經(jīng)常演練、提高意識、掌握方法設(shè)備安全：防火、防盜、防水浸；安全運行保證（壓力、溫度、荷載、流量）規(guī)章制度：建立健全、不斷完善；安全防護：措施完善、布防到位、科學(xué)防護（施工現(xiàn)場：圍擋、警示牌、警示燈）（防護裝置：消防衣、絕緣服、絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊）（防護工具：驗電器、試電筆、安全鉗、絕緣棒）4、設(shè)備管理制度交接班責(zé)任制預(yù)防性計劃檢修保養(yǎng)制檢修、保養(yǎng)操作指導(dǎo)規(guī)程制應(yīng)急方案流程制三、工程管理的主要內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施管理生活設(shè)備設(shè)施管理安全設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理三、工程管理的主要內(nèi)容供配電系統(tǒng)配電房內(nèi)設(shè)備配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有：低壓配電柜、空氣開關(guān)、計量指導(dǎo)儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。變頻供水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)三、工程管理的主要內(nèi)容1-減速箱；2-曳引輪；3-曳引機底座；4-導(dǎo)向輪；5-限速器；6-機座；7-導(dǎo)軌支架；8-曳引鋼絲繩；9-開關(guān)碰鐵；10-緊急終端開關(guān)；11-導(dǎo)靴；12-轎架；13-轎門；14-安全鉗；15-導(dǎo)軌；16-繩頭組合；17-對重；18-補償鏈；19-補償鏈導(dǎo)輪；20-張緊裝置；21-緩沖器；22-底坑；23-層門；24-呼梯盒；25-層樓指示燈；26-隨行電纜；27-轎壁；28-轎內(nèi)操縱箱；29-開門機；30-井道傳感器；31-電源開關(guān)；32-控制柜；33-曳引電機；34-制動器空調(diào)系統(tǒng)三、工程管理的主要內(nèi)容消防警鈴；消防廣播；溫感探頭；煙感探頭；手報；排煙風(fēng)機；排煙閥消防系統(tǒng)消防設(shè)備目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。智能監(jiān)控系統(tǒng)門禁設(shè)備可視對講門禁系統(tǒng)是在各單元首層安裝防盜門，由管理中心機、彩色單元門口主機、電控鎖、閉門器及戶內(nèi)可視對講分機通過專用網(wǎng)絡(luò)連接組成。周界防范系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)三、工程管理的主要內(nèi)容工程外委單位管理工程外委單位管理1、負責(zé)整改遺留問題的原施工方、后期引進的整改施工單位、電信移動等后期進場的施工方的監(jiān)管；2、設(shè)備設(shè)施維護外委單位的監(jiān)管，如電梯、空調(diào)維保單位；裝修管理如裝修方案的審核、裝修現(xiàn)場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等；三、工程管理的主要內(nèi)容工程人員管理、培訓(xùn)及考核1、建立健全的管理制度2、定期組織技能培訓(xùn)及技能考核3、制定績效考核計劃及標準戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理1、制定戶內(nèi)維修流程及標準2、收費合理3、注重服務(wù)禮儀三、工程管理的主要內(nèi)容工程管理的主要手段04一、預(yù)算制管理具體就是每年每月都要做工程費用預(yù)算。嚴格控制管理成本，對于預(yù)算外支出需有足夠的理由，且全年的實際管理成本與預(yù)算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%二、計劃管理制定詳細、有效、可執(zhí)行的工作計劃，并嚴格落實。通過計劃管理可減少工作中的漏項，降低管理風(fēng)險。三、標準化管理制定各項工作標準，要求員工嚴格按照工作標準流程進行，并達到標準化的結(jié)果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導(dǎo)致結(jié)果的不受控。四、工程管理的主要手段四、節(jié)能降耗應(yīng)將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個細節(jié)，并常抓不懈。節(jié)能降耗主要包含：1、人員配置2、維修耗材管控3、水電使用優(yōu)化五、人性化管理讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺。認真對待每一個員工的每一項訴求，盡量做到公正的對待每一個員工。四、工程管理的主要手段六、承包責(zé)任制可根據(jù)實際情況，將工作劃分為若干塊，每一個員工承包其中的一塊或幾塊。讓員工非常清楚地知道自己的工作內(nèi)容，可減少出工不出力的現(xiàn)象。（此項要求員工的個體能力很強，且有團隊合作精