工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案目錄合智物業(yè)簡介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章工程根本情況與建設規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節(jié)工程根本情況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)工程建設規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)與園區(qū)管委會的協(xié)調配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章物業(yè)管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節(jié)前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節(jié)工程前期介入工作職責┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節(jié)工程驗收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章物業(yè)管理效勞實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節(jié)管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節(jié)工程部管理機制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節(jié)物業(yè)管理效勞思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節(jié)物業(yè)管理效勞質量目標及實現(xiàn)措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節(jié)檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節(jié)市政配套設施、房屋及共用部位管理設想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節(jié)工程設備管理設想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節(jié)園區(qū)治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節(jié)園區(qū)交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節(jié)園區(qū)消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節(jié)園林維護管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節(jié)客戶需求及特約效勞┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節(jié)文化活動的組織實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44-1-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案合智物業(yè)簡介成都合智物業(yè)管理成立于2002年，是中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成都置信集團的全資子公司，是持有全國物業(yè)管理二級管理資質的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司遵循“效勞第一，客戶至上〞的宗旨，堅持寓管理于效勞之中的原那么，以“為您想得更多，為您做得更好〞為經(jīng)營理念，以“置信居住，星級效勞〞為物業(yè)管理效勞標準?，F(xiàn)成都合智物業(yè)管理已被成都置信集團授權管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信未來廣場、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。管理面積逾100萬平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、旅業(yè)、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)〞、“四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)〞、“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)〞。為實現(xiàn)科學化、制度化、標準化管理，合智物業(yè)管理于2003年通過了ISO9000：2000國際質量管理體系認證。企業(yè)文化精神是置集團持續(xù)開展的靈魂和精髓，是長期開展的內(nèi)在動力和精神支柱。在企業(yè)的管理效勞過程中，合智物業(yè)一貫秉承置信集團企業(yè)文化的精神：(一)剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；(二)不斷學習、求新求變的創(chuàng)新精神；(三)風雨同舟、共謀開展的團隊精神；(四)以人為本、高效多能的職業(yè)精神；(五)平安第一、精益求精的質量精神；(六)用戶至上、我為人人的效勞精神；(七)以道制欲、堅守信義的道德精神；(八)擴大聯(lián)系、誠信合作的和合精神。-2-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第一章工程根本情況與建設規(guī)劃建議第一節(jié)工程根本情況青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與外鄉(xiāng)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)――成都置信集團聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機關辦公樓、商業(yè)寫字樓、學校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個典型的園林式城市新區(qū)。第二節(jié)工程建設規(guī)劃建議根據(jù)該工程規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機關、學校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實際情況，我們估計，在工程竣工交付使用后，常住人口至少到達5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一．工程規(guī)劃時應綜合考慮以下根底配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增值：A、園區(qū)的辦公區(qū)、學校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃相對集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；B、在園區(qū)規(guī)劃1－2處商務中心，配備、、網(wǎng)絡數(shù)據(jù)交換、影印等商務設施，為園區(qū)單位效勞；C、在園區(qū)規(guī)劃1處綜合效勞樓，其功能包括物業(yè)綜合效勞大廳、會客廳、會議室、客房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的根本衣食住行需求；D、與相關派出所協(xié)調，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境；E、在園區(qū)的相關部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。二．物業(yè)管理功能用房配備建議：-3-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案A、園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物業(yè)公司根據(jù)實際需求設立管理處和客戶效勞中心、商務中心；B、如規(guī)劃時未考慮建設綜合效勞樓，那么需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理工程部；C、在物業(yè)的相關位置預留物業(yè)管理功能用房，包括工具間、操作間、值班室、庫房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間確定。三、據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對園區(qū)的安防及消防設施設備配置建議：A、進行封閉式管理，在住宅區(qū)設置周界監(jiān)控設備和紅外線對射，設置樓宇對講系統(tǒng)，入口及單元門門禁系統(tǒng)，通過現(xiàn)代化設備提供可靠的平安保障；住宅區(qū)可根據(jù)房屋性質〔多層或高層〕決定配置消防設備及器材；B、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進行半封閉式管理或開放式管理，主要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進行管理，在主入口等重要場所安裝監(jiān)控設備，對進出人員適時錄像。消防設備及器材根據(jù)消防部門要求進行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。第三節(jié)與園區(qū)管委會的協(xié)調配合與溝通有效的協(xié)調和溝通是管理工作得以順利實施的重要保障，在公司的各項管理活動中，我們建立了完善的溝通機制，保證信息傳遞和反應渠道暢通，真正做得令行禁止，步調一致。在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調配合上，我們采用工程部現(xiàn)場辦公，各專業(yè)負責人與管委會和公司總部對口協(xié)調工作，使園區(qū)管委會和公司總部的需求信息能在第一時間傳遞到執(zhí)行部門，由執(zhí)行部門及時通過效勞。針對重大協(xié)調配合工作，由管委會直接傳到達工程部，工程部經(jīng)理請示公司領導后安排實施。為了協(xié)調配合工作能深入開展，我們定期與管委會舉行辦公會，就一些重要工作的進展情況及時匯報，確保管委會隨時掌控工作的進展情況。-4-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第二章物業(yè)管理前期介入方案第一節(jié)前期介入班長籌組方案：針對青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學校、辦公、居住、工業(yè)等較為復雜的業(yè)態(tài)結構，占地面積龐大的特點，我們對該工程前期介入工作非常重視，在工程規(guī)劃設計期間，我們將組建完善的工程前期介入團隊進行工程前期介入，與投資單位、設計單位和開發(fā)單位共同研討設計方案，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下根底。因此，在工程規(guī)劃設計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與工程的規(guī)劃設計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此根底上，根據(jù)工程進度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入工程部，前期工程部組成架構如下：工程部保安部工程部綜合部環(huán)衛(wèi)部保土設水園籌保安建備電林組潔小小小小小員小組組組組組組在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一個過渡型管理團隊，在前期介入小組中物色理想的該工程管理負責人員。因此，我們方案在開發(fā)單位進行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入工程部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進場時間由開發(fā)單位確定，我們認為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進場最好，通過良好的物業(yè)管理為工程前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理工程部。在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們方案在首期工程主體基-5-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案本完工進行設備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入〔在工程前期介入班子未正式進場以前，主要由物業(yè)前期介入工作小組負責方案審定和參與圖紙會審、設備選型等工作〕，工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入工程部統(tǒng)一管理，二期工程及該工程的后續(xù)工程的前期介入工作由該工程部具體負責實施。考慮到該工程市政配套系統(tǒng)設施設備復雜〔相當于一個獨立城鎮(zhèn)〕的實際情況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術實力，因此，我們方案工程前期介入人員應由以下以高級技術職稱為中堅力量組成的技術團隊，并逐以該骨干團隊為根底并在此根底上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術部，該團隊骨干技術力量因包括：機電小組：組長1人，機電工程師〔安裝工程師〕職稱，組員〔技術人員〕根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責工程設備的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與工程設計及圖紙會審。與設計單位、投資單位、開發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關系，保證前期介入工作的正常開展。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責市政建設、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參與工程設計及圖紙會審。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與工程設計及圖紙會審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理，與工程設計及圖紙會審。第二節(jié)工程前期介入工作職責1、參與工程設計及圖紙會審，形成會審紀要；2、對工程的規(guī)劃設計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調整、改-6-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案進，涉及以下方面內(nèi)容：2.1物業(yè)的設計使用功能〔如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等〕；2.2后期經(jīng)營管理中存在缺乏處的調整和改良方案；2.3對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據(jù)工程實際情況，論證提交水、電、氣供給量符合地域特點和開展需要的具體方案；3、參與設備選型及安裝方案審定；3.1控制因設備選型及安裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患；3.2設備型號、技術參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；3.3安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養(yǎng)。4、檢驗使用的各種材料、備件是否符合質量要求；5、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關法律規(guī)定、技術標準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關隱蔽簽證記錄；7、參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時將意見反應給開發(fā)商整改；9、跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；10、參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個局部,為日后管理作充分的準備；第三節(jié)工程驗收接管交付在首期工程竣工交付使用前，工程部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務包括：1、由綜合管理部牽頭，準備交付資料，主要包括：-7-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案A．《物業(yè)管理手冊》B．《入住指南》C．《業(yè)主資料》D．《裝飾裝修管理制度》E．《裝修申報相關表格》2、由工程部牽頭準備工程資料接管，主要包括：A.工程批準文件；B.用地批準文件；C.拆遷資料；D.房屋分產(chǎn)權清冊。3、由工程部牽頭，綜合管理部配合，準備質保、技術資料接管，包括：A.竣工圖(包括總平面.建筑.結構.設備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；B地質勘察報告；C.工程合同及開、竣工報告；D.圖紙會審記錄；E.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；F..隱蔽工程驗收簽證；G.沉降觀測記錄；H.竣工驗收證明書；I鋼材.水泥等主要材料的質量保證書;J.新材料、構配件的鑒定合格證書;K.水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設備的檢驗合格證書;L.砂漿，混凝土試塊試壓報告;M.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。-8-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案4、由工程部組織對工程實體局部接管驗收，包括：4.1市政工程設施及總平面驗收接管；4.2房屋主體結構驗收接管；4.3房屋建筑局部及裝飾裝修驗收接管；4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管；4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗收接管；4.7配套系統(tǒng)工程設備驗收接管，包括景觀設備、變配電設備、消防設備、安防及監(jiān)控設備、網(wǎng)絡設備、通信設備等園區(qū)配套設施設備驗收接管；4.8驗收接管的主要手段包括通水試驗、通球試驗、閉水試驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結合的方法進行。5、由保安部組織實施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設施設備的接管驗收，并根據(jù)實際情況實施園區(qū)平安保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；6、由環(huán)衛(wèi)部負責組織對接管后的樓宇、道路、設施設備等進行開荒，保證物業(yè)交付質量?？傊ㄟ^嚴格地竣工檢查驗收接管，為業(yè)主提供符合質量標準的產(chǎn)品，實現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好〞的效勞承諾，是我們不懈努力追求的目標。-9-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三章物業(yè)管理效勞實施方案我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進行實地考察，在深入挖掘設計和開發(fā)思路的根底上，結合工程特點，確立了我們的整體設想和管理籌劃思路，首先，我們對該園區(qū)實行工程管理制，根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶效勞中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對業(yè)態(tài)實施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶效勞中心和商務中心提供雙語效勞。第一節(jié)管理理念自合智物業(yè)成立以來，就一直秉承“為您想得更多，為您做得更好〞的質量方針，遵循“效勞第一，業(yè)主至上〞的效勞宗旨，堅持“寓管理于效勞之中〞的工作原那么，積極引入先進的物業(yè)管理模式為我所用，在根本效勞范圍之內(nèi)，不僅提供標準、完善、人性化的高質量效勞，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值，而且將效勞提升到文化的層面，同時引入社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團的文化理念在物業(yè)管理中延伸。我們的核心理念：經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導者開發(fā)商企業(yè)信譽的延續(xù)者我們的企業(yè)精神：奉獻精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團隊合作精神。我們的文化精神：一、剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；二、不斷學習、求新求變的創(chuàng)新精神；三、風雨同舟、共謀開展的敬業(yè)精神；-10-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案四、以人為本、高效多能的管理精神；五、質量第一、精益求精的質量精神；六、業(yè)主至上、我為人人的效勞精神；七、以道制欲、堅守信義的道德精神；八、擴大聯(lián)系、誠信合作的合作精神；我們的管理風格：認真、嚴格、主動、高效。認真：精益求精、刨根問底；嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰；主動：主動接受任務、主動承當責任、主動完善提高；高效：明確的工作方案、明確的文件答復時間，為明天留出空余、零等待的工作作風。我們的質量方針：實施科學管理持續(xù)改良效勞不斷開拓創(chuàng)新增強顧客滿意我們的質量目標：質量在心中、質量在手中；數(shù)據(jù)指標量化如下——效勞綜合滿意率：98%有效投訴處理率：100%公共配套設施完好率：98%以上房屋零修及時率：98%以上零修合格率：100%物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%-11-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，開展人才，經(jīng)營人才。在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理效勞實施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質高效的物業(yè)管理效勞。第二節(jié)工程部管理機制1.工程部管理架構〔該架構為工程成型后的架構方案〕：工程部工程部保安部綜合管理部園藝部環(huán)衛(wèi)部住宅區(qū)效勞中心工業(yè)區(qū)效勞中心商業(yè)區(qū)效勞中心辦公區(qū)效勞中心2.工程部人事架構：ii.工程部設置工程經(jīng)理1人〔工程經(jīng)理資格〕，負責工程的全面管理工作；iii.工程部設置經(jīng)理1人〔高級工程師資格〕，土建維修主管1人〔土建工程師資格〕，機電主管1人〔機電工程師資格〕；iv.保安部設置保安隊長1人，副隊長2人；v.綜合管理部設置主管1人，人力資源專員1人，內(nèi)勤1人，品質督導2人，食堂管理員1人，采購1人，庫管員1人；vi.園藝部設置園藝主管1人〔園藝師資格〕；vii.環(huán)衛(wèi)部設置主管1人，副主管2人；viii.效勞中心設置接待員1人，收銀員1人；-12-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案三．員工培訓：為提高全體從業(yè)人員的綜合素質，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工效勞意識，樹立良好的職業(yè)道德風氣和敬業(yè)愛崗精神，開展有方案的培訓工作，培訓主要內(nèi)容包括：A．ＩＳＯ9000質量管理體系培訓；B．物業(yè)管理根底知識培訓；C．公司規(guī)章制度培訓；D．員工崗位職責培訓；E．各專業(yè)技術規(guī)程培訓；F．各專業(yè)現(xiàn)場實際操作培訓；G．外聘教員對保衛(wèi)、消防培訓；H．外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進行培訓。四．員工鼓勵機制有效的鼓勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過對員工的鼓勵，能使員工的個人綜合素質得到很快提升，增強員工對企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團的統(tǒng)一領導下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工鼓勵機制。我們對員工的鼓勵主要包括建立有效的員工考評方法和行為標準，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對企業(yè)的忠誠度、個人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動報酬、提供培訓時機、提供晉升空間和更好的工作平臺等方面實現(xiàn)。其運作模式為：獎勵〔處分〕→加薪〔降級〕→培訓時機→晉職〔降職、淘汰〕。通過有效的員工鼓勵，提高員工的工作激情和工作責任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主效勞，是我們一貫的工作方式。-13-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三節(jié)物業(yè)管理效勞思路標準嚴謹?shù)墓芾沓绦颍啙嵱行У男诹鞒?，是物業(yè)管理目標實現(xiàn)的根本保證。我們經(jīng)過不斷地整合和持續(xù)改良，目前以形成了以ISO9001/2000質量管理體系為綱領的管理效勞體系，并將其完全運用于管理效勞中，包括決策管理、咨詢管理、行政管理、營銷管理、財務管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及效勞提供、品質監(jiān)控與改良等，我們不斷地優(yōu)化管理效勞流程，從根本上保障產(chǎn)品〔效勞〕質量的不斷提升。根據(jù)青羊工業(yè)園的特點，我們經(jīng)過調研分析，考慮在青羊工業(yè)園的管理效勞中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和效勞需求，建立以工程部為品質保障的中心，以客戶效勞中心為指揮調度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過客戶效勞中心向園區(qū)業(yè)主和相關單位、來訪客人提供便捷的“一站式〞效勞，使客戶效勞中心成為我們與業(yè)主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶效勞中心，將負責指揮調度該中心的相關工作人員，迅速處理相關投訴，通過業(yè)主需求的各項物業(yè)管理效勞。在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶效勞中心提供時段〔8：30－20：00〕效勞外，工程部將提供管理人員24小時值班制度，有效保障向業(yè)主、相關單位、來訪客人提供全天候的物業(yè)管理效勞，建立良好的物業(yè)管理效勞于溝通平臺，有效滿足園區(qū)相關方的各種物業(yè)管理效勞需求。第四節(jié)物業(yè)管理效勞質量目標及實現(xiàn)措施通過對青羊工業(yè)園工程定位的綜合分析，結合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗積累和公司質量管理體系要求，參照《全國城市物業(yè)管理評分標準》，我們制定了青羊工業(yè)園的物業(yè)管理目標和實現(xiàn)措施，確保園區(qū)接管后首年到達“市優(yōu)〞標準，次年到達“省優(yōu)〞標準，三年到達“國優(yōu)〞標準：序號指標名稱國家標準管理目標管理目標實施措施落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確1房屋完好率98%100%保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施-14-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案接到維修通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，及時完成零修、急修及298%100%并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天時率內(nèi)，大修7天內(nèi)維修工程質量分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以3100%100%合格率確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費4管理費收繳率98%100%取之于民，用之于民。落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)5綠化完好率95%99%象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，6清潔、保潔率99%99%建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完好落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔道路完好率及790%99%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保使用率道路完好、暢通化糞池、雨水落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔8井、污水井完無95%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保好率溝、渠、井完好，并定期疏通、清理排水管、明暗落實責任人進行養(yǎng)護，實行每月巡查制度，9無99%溝完好率建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以-15-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案確保水管暢通無阻、無塌陷落實責任人進行養(yǎng)護，實行每日巡查制度，建檔記錄，由工程部設備主管監(jiān)督執(zhí)行，以10路燈完好率85%99%確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔停車場、單車11無99%記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設施完好，棚完好率方便使用公共休閑設施落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔12及小區(qū)雕塑完無99%記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設施完好，好率美觀清潔保安員經(jīng)培訓考核后上崗，并每周訓練三次，小區(qū)內(nèi)治安案每次兩小時，以保障保安隊伍的素質和狀態(tài)；130.1%無件發(fā)生率落實保安崗位職責，明確責任，實行24小時巡視制度，以確保園區(qū)的平安落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔消防設施設備14100%100%記錄，工程部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和完好率檢修以確保消防設施完好無損、正常使用工程部全員義務消防員制，并定期進行培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，15火災發(fā)生率0.1%0發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知工程部，以確保園區(qū)消防平安建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時16違章處理率無90%處理，并加強宣傳工作，取得住戶的理解，-16-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案杜絕違章事情發(fā)生，并進行回訪檔案記錄按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與住戶的溝通，定期舉行相關方懇談會，了解住戶有效投訴無100%17相關方的愿望和要求，滿足相關方的需要，處理率發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理結果。員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規(guī)培訓，并予以考核，不合格者予以管理人員持證淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要18無80%上崗率通過有關部門培訓、考核，公司將就有關技術、技能進行定期培訓，并予以考核，確保培訓合格率達100%，以保障員工的素質維修效勞回訪對于進行維修的工程實行回訪制度，建檔記19無60%率錄，以確保維修效勞滿足客戶的需要。在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡住戶對物業(yè)管2095%98%可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，理滿意率以確保相關方對物業(yè)管理工作的滿意。第五節(jié)檔案的建立與管理知識經(jīng)濟的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成局部。因此，我們針對青羊工業(yè)園的實際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理方法，到達信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質。-17-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案一．資料的收集：為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設立專職文員負責檔案建立和管理工作。在建立檔案時，我們將按照國家標準對其分為以下類別進行收集整理，為園區(qū)順利到達國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅實根底：1．礎資料類：包括工程批準文件，用地批準文件，拆遷資料，房屋分產(chǎn)權清冊，竣工圖(包括園林總平面.建筑.結構.設備.附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙)，地質勘察報告，工程合同及開、竣工報告，圖紙會審記錄，工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀測記錄，竣工驗收證明書，鋼材.水泥等主要材料的質量保證書，新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設備的隨機技術資料和檢驗合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。2．戶資料的整理歸檔，包括：交房程序表，房屋狀態(tài)確認表，物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主家庭成員清冊，業(yè)主身份證復印件，業(yè)主機動車登記表，業(yè)主領用物品登記表，裝修申請表，裝修施工承諾書，裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質證復印件，業(yè)主裝修設計方案，裝修繳款通知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修處理通知單，裝修竣工檢查表，裝修退款審批表等。3．ISO9001/2000質量體系運行資料，包括：財務報表、客戶效勞中心記錄、各部門相關記錄、工程、設備運行維護管理工作方案，運行、維護、檢修記錄，工程，設備巡視檢查記錄，各部門交接班記錄、值班記錄，特約效勞記錄等。4．公司行政文件，主要包括ISO9001/2000管理體系文件，各專業(yè)作業(yè)指導書，集團公司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標準、制度，公司規(guī)章制度、員工行為標準、通知、通報文件，相關政府部門文件；5．工程部組織的各種文化活動資料，包括圖文資料，影音資料，相關媒體的報道等。二．檔案的保管、查閱與銷毀：-18-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、年度、保存期限、保密程度進行主卷，逐一編號、登記造冊、分柜保存。并隨時保證檔案室清潔、通風、枯燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等根本條件。在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴格執(zhí)行集團公司檔案管理制度，采用科學手段，逐步實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。第六節(jié)市政配套設施、房屋及共用部位管理設想為了加強對青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設施設備的管理，我們結合工程的特點，根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗，結合公司ISO9001/2000質量管理體系制定了完善的管理方案：總體上看，園區(qū)房屋結構分類主要包括磚混結構、框架結構、鋼結構幾個方面的結構性質，我們在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構，制定不同的管理措施。一、市政配套設施的維護管理：因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設構思是建設成一個園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們在工程部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術力量上有效保障對園區(qū)市政設施的維護管理力量。在對園區(qū)市政道路、市政設施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國家標準為指導，結合園區(qū)實際情況，根據(jù)公司ISO9001質量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護、修繕方案。二、房屋及共用部位的維護管理：由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關專業(yè)工程師具體負責，建立完善的房屋及共用部位共用設施設備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設施管理措施，房屋及共用部位維護修繕方案，包括定期檢查房屋主體結構、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞-19-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案池清淘、雨污水井〔溝〕疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等；制定共用部位大中修方案并報請業(yè)主審核實施，配套功能用房改造等；制定詳盡的裝修管理措施，保證業(yè)主及相關單位在二次裝修過程中的相關活動符合國家規(guī)定。制定空置房管理標準，對尚未交付的空置房嚴格按照空置房管理標準定期檢查，保證空置房隨時完好。根據(jù)房屋的不同類別，向業(yè)主和相關單位提供專業(yè)的廠房修葺與改造?！矊嵤┓桨敢姼郊车谄吖?jié)工程設備管理設想在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之一。青羊工業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、效勞業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設備配置齊全，設備科技技術含量高，系統(tǒng)設備停運對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設備情況，我們認為，從以下方面入手，是設備管理的根本保障：一、完善工程部架構，確保工程部技術力量，在工程部架構設置中，應保證有機電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術人才，在人才、技術資源的有力保證下，熟悉設備性能、有可靠的運行維護和檢修能力，保證設備的正常運行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設備運行過程中的隱患和故障，保證將設備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設備檔案，健全設備卡片和運行維修記錄，隨時掌握設備運行維護狀況，搞好設備“病史〞管理。三、健全設備管理崗位職責，制定設備運行、維護、保養(yǎng)、檢修制度，制定設備周檢、月檢、季檢、年檢工作方案；嚴格填報運行、維護、檢修、更新記錄。四、建立設備緊急事故預案，保證設備緊急情況時的管理流程。1、由工程部設備主管起草演習預案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報工程部經(jīng)理審批后，提前通知與演習相關的單位、住戶和相關部門；2、工程部經(jīng)理組織設備運行管理和設備檢修技術人員提前到場，學習該次演-20-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案習的目的、目標、演習預案、實施方法；3、實施演習方案，監(jiān)控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在緊急情況下的運行管理操作能力和檢修技術人員在緊急設備故障時的應急檢修能力；4、組織過程技術人員對演習過程分析、討論、總結演習的成敗得失，積累緊急設備故障的管理經(jīng)驗；5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習報告和測評報告，向工程部經(jīng)理和管委會匯報。五、建立重要設備停運審批管理程序，防止因重要設備停運給園區(qū)業(yè)主和相關單位帶來損失。六、共用設施設備管理標準及實施方法：序項實施方案督導方案效勞標準號目1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電1、電梯按照甲方要求天進行巡視檢查，包括梯運行狀況，并檢查維時間開啟，保證運行電機房、轎頂及轎廂平安保狀況和相關記錄；良好，維保到達國家1梯回路；2、電梯工每天巡視檢查規(guī)定要求，無電梯事2、定期維保加油；機房不少于3次，并做故；3、每周、每月、每季度由好記錄；2、設備得到標準要求外委維保單位檢查維1、審查月度、季度及年檢的專業(yè)維保，杜絕因保；維保情況，并提出意見維保不及時造成設4、每年報技監(jiān)局年檢。和建議。備損壞和報廢。1、每周維護檢查紅外線1、工程主管、保安隊長定1、紅外線報警裝置靈報警裝置，進行障隘測期檢查監(jiān)控中心圖像敏，無誤報、漏報發(fā)-21-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案監(jiān)試；及運行記錄，并每周安生；2控2、每周進行鏡頭維護除排保安員進行紅外線2、監(jiān)控設備圖像清晰，系塵，確保錄像清晰；障隘測試；硬盤錄像可保存一統(tǒng)3、每月全面檢查線路接2、工程主管每月組織全個月。頭及系統(tǒng)元件；面檢查系統(tǒng)線路及設4、每半年由委外維保單備；位維護檢查一次。3、委外維護結果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)理簽署意見。1、災時和緊急通知時開3、主管每天巡視公共區(qū)1、運行效果良好，無噪消啟，音量適度；域時監(jiān)聽音樂效果；音，播放節(jié)目菜單合防2、每天巡視檢查末端音4、每天巡視檢查機房一理；3廣箱，確保音箱輸出正次；2、音控設備擺放整齊，播常，無噪音；5、審查月度系統(tǒng)維保情設備房干凈整潔，音3、每月檢查播音設備和況，并提出意見和建帶、碟片使用保管得系統(tǒng)線路，保證設備完議。當；好，線路暢通；3、維保及時準確，相關4、每半年維保音箱一次。運行、維保記錄完整準確。1、每天巡視機房次數(shù)不1、主管每天巡視機房一1、電視信號質量投訴1低于3次，并適時監(jiān)控次，每周檢驗信號質量小時內(nèi)解決；有信號源質量；一次；2、線路暢通及設備完線2、接業(yè)主報修1小時內(nèi)2、弱電工每天監(jiān)測信號好率到達100％。4電解決問題；質量一次，并將結果匯-22-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案視3、每周全面檢查一次線報領班；系路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問3、主管每月組織檢查一統(tǒng)題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡次系統(tǒng)運行維護情況，公司解決；并審查運行維護記錄；4、每年信號接入單位系4、接入單位維護保養(yǎng)結統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2果需報主管及公司經(jīng)次。理簽署意見。1、每天巡視機房次數(shù)不1、主管每天巡視機房一1、視信號質量投訴1小低于3次，并適時監(jiān)控次，每周檢驗信號質量時內(nèi)解決；網(wǎng)信號源質量；一次；2、線路暢通及設備完5絡2、每周全面檢查一次線2、弱電工每天監(jiān)測信號好率到達100％。系路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問質量一統(tǒng)題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡次，并將結果匯報領公司解決；班；3、每年信號接入單位系3、主管每月組織檢查一統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2次系統(tǒng)運行維護情況，次。并審查運行維護記錄；1、每天開啟前檢查系統(tǒng)1、主管每天抽檢末端熱1、定時間運行，不隨意管網(wǎng)及控制部件，清洗水效果，每月審查運行調整運行時間，保證鍋毛發(fā)過濾器；維護記錄；末端供水時間和熱爐2、根據(jù)需要進行系統(tǒng)反2、安排督導年度維護保水效果；8沖洗，并配制水處理藥養(yǎng)工作，并向公司提交2、設備檢修提前知會劑；年檢報告；校方，并在公寓告示3、每月進行控制部件檢欄通知。-23-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案修；4、每年進行一次系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)檢修，報技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。1、每隔3小時巡視檢查1、主管每周巡視檢查配1、系統(tǒng)正常運行，市電設備房，并填寫運行記電室不少于2次，并抽停電后15分鐘內(nèi)發(fā)錄；查系統(tǒng)維護情況，并審電機供電，保證電變2、每月檢查緊固系統(tǒng)接查運行維護記錄及能梯、消防、事故照明9配線端子，保證接觸良耗統(tǒng)計表；正常使用；電好；2、領班隨時檢查配電室2、檢修停電提前24小系3、每半月維護保養(yǎng)發(fā)電值班情況及運行記錄時以告示方式通知統(tǒng)機，并試車15分鐘；填寫情況，并參與發(fā)電業(yè)主和使用單位，商4、雷雨季節(jié)來臨前檢查機維護及試車；鋪、辦公場所書面通系統(tǒng)防雷接地情況；3、主管每年組織進行一知用戶。5、每年度系統(tǒng)平安檢查次緊急停電事故演習。并維護一次。1、每2個月進行1次普消1、系統(tǒng)日常運行由保安1、系統(tǒng)完好，報警點位末端水壓測試，每三個隊長負責監(jiān)督管理；準確，無誤報；月進行一次自消末端2、系統(tǒng)維護、檢測、調試2、按消防相關法律法水試水，檢查水泵聯(lián)動由工程主管負責組織規(guī)要求運行和維護消情況；實施并驗證結果；系統(tǒng)；10防2、每半年清洗一次感煙、3、保安隊長每年組織兩3、普消末端壓力保證系感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽次以上消防演練培訓；不低于0.7Mpa，自消-24-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案統(tǒng)查10％探頭感煙感溫4、委外年度平安檢查結自消末端壓力保證報警情況；果需報公司經(jīng)理審核不低于0.5Mpa；3、消防系統(tǒng)委外日常運并簽署意見。4、預警時值班人員5負行維護管理，消防系統(tǒng)責內(nèi)到達第一現(xiàn)場。聯(lián)動設備調試檢測由外委單位承當，消防系統(tǒng)平安年檢由委外承接單位負責；1、每天巡視機房不少于1、每半年末端水質取樣1、保證水質到達國家3次，并填寫運行記到市防疫站化驗一次；現(xiàn)行標準要求。二錄；2、主管參與系統(tǒng)管道消次2、系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)毒過程及水池水箱清11供不少于1次，生活水池洗消毒過程；水〔水箱〕每年消毒次數(shù)3、每出現(xiàn)一次水質化驗不少于2次；并有消毒不合格情況，責任人處處理記錄；罰100－300元，主管3、除操作人員外，無關人處分200－500元；員不得進入機房；4、停水前提前48小時通4、機房需人走上鎖。知。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設備管理特約效勞：針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關方的專用設備，我們可以根據(jù)相關方的需求，向相關方提供專業(yè)的設備運行維護管理效勞，為住場單位、業(yè)主解除設備運行維護管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術力量展示設備管理的得天獨厚的優(yōu)勢。-25-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第八節(jié)園區(qū)治安管理青羊工業(yè)園的園區(qū)治安管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立平安管理機制，成立在保安部領導下的園區(qū)平安管理分隊，根據(jù)業(yè)主和相關方需求，對不同區(qū)域進行不同的平安管理方針。具體包括：八、針對住宅區(qū)域實施封閉管理，采用先進的周界和主入口監(jiān)控設備和周界紅外線報警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設置IC卡門禁裝置，在戶內(nèi)設置安防設備駁接接口，以先進的平安監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶平安。同時，我們在住宅區(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴格對進入住宅區(qū)的外來人員進行盤查，并通過可視對講設備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴禁進入住宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的平安保障措施，維護園區(qū)的社區(qū)安寧。九、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關區(qū)域實施半封閉管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費者通過平安、舒適、文明的環(huán)境氣氛，保障各種活動的正常開展。十、同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對相關方提供開放式平安管理，安排便衣平安員，巡邏與相關區(qū)域，在確保治安環(huán)境的根底上，防止給相關方帶來效勞干擾和心理壓力。十一、根據(jù)重點部位業(yè)主的效勞需求，我們安排人員定點執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點部位的平安。十二、在園區(qū)的平安管理工作中，我們每月組織實施一次平安演習，演習工程包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理方法、治安糾紛的處理方法、盜竊處理程序、火災處理程序、強行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊長的應急平安隊，確保緊急情況下的人員保障。十三、相關工作職責標準-26-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案1、保安隊長崗位職責〔含副隊長、分隊長職責〕A、負責組織全體保安人員認真履行職責，圓滿完成工程部交給的各項保衛(wèi)任務；B、協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負責安排新隊員的上崗前培訓及保安人員的崗中、技能等各項培訓；C、負責日常勤務的組織與實施，檢查、指導、講評；D、負責保安大隊勤務值班，負責突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案的演練；E、負責擬制保安人員職責、根本要求、獎勵與處分細那么，并指導保安人員貫徹執(zhí)行；F、關心所轄區(qū)域班子建設，做到選好苗、使用好、管理好、培訓好。經(jīng)常指導他們工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學習應急處理程序等知識；G、協(xié)同公安機關搞好社區(qū)綜合治理；H、隨時掌握員工思想動態(tài)，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治安狀況；I、在責任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安、刑事案件時，應立即組織人員保護好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；J、負責隊員的月考評。K、完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務。2、保安班長崗位職責A、以身作那么帶著保安隊員上崗執(zhí)勤、護衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作及紀律情況，協(xié)調處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報；B、檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實防范措施；C、建立衛(wèi)生制度，帶著保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；D、配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊員按時上下班和組織參加各類會議、培訓和總結；E、對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊長；F、員工調到親的崗位時，負責對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓。-27-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案3．保安隊員崗位職責A、根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務；B、根據(jù)有關規(guī)章制度，負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區(qū)的平安；C、對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)平安；D、處理責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關問題，并及時報知上級；E、熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)〔住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域〕、住戶的根本情況；F、服從命令，聽從指揮，積極完成上級交辦的臨時性任務。4、大門崗工作職責A、大門崗負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。B、負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；C、隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶著的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；D、遇有上級領導和業(yè)主出入〔包括步行及乘車〕，要敬舉手禮；E、發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；F、保證報警〔對講機〕不被無故占用；G、負責執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設施平安，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損-28-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案失的當事者，應及時報管理處查處。5．巡邏崗工作職責巡邏崗負責巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查〔含防火、防盜、防治安案件等〕，以及各種設施、設備的檢查、登記。A、負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障平安；B、勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預防各類案件的發(fā)生；C、在上下班頂峰期，切實做好對業(yè)態(tài)〔住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域〕的平安保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；D、在業(yè)態(tài)〔住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域〕需要幫助時，積極主動為其效勞；E、仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合平安的情況，防止發(fā)生意外事件；F、按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；G、在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應立即做平安處理并及時報告；H、協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；I、按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作?？傊?，我們以“外緊內(nèi)松、預防為主〞的平安防范策略、以“人防、技防、物防〞相結合的方針，全員參與平安管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)治安聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團結、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生治安事件，是我們共同追求的目標。-29-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第九節(jié)園區(qū)交通管理考慮到園區(qū)內(nèi)存在大量的市政道路，對園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設施配套的實際情況，在專業(yè)停車場配置經(jīng)過培訓的交通管理員，負責車輛停放管理和交通指揮，在相應的位置和路口、路段設立限速標志、路牌標志、通向標示、禁停標示等交通標示，保障車輛平安停放和正常行駛。對進而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實際情況制作IC停車卡或專業(yè)的區(qū)域識別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關單位的工作車輛與外來車輛有所區(qū)分，防止不必要的車輛盤查影響相關方的辦事效率。屆時，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實際情況，與公安交通管理部門保持密切的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門的指導下，合理配置和使用交通設施，優(yōu)化園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十節(jié)園區(qū)消防管理在消防管理方面，我們的工作指導方針是：以防為主，宣傳先行，防消結合。在園區(qū)，我們將在重點的路口路段和場所設置消防宣傳欄，張貼消防標語、普及消防知識，進行廣泛的消防宣傳教育。同時，我們將根據(jù)實際需求，在園區(qū)的相關部位配置消防設施與消防器材，并定期對消防設施和器材進行檢查、調試、確保其隨時完好。在對商業(yè)、辦公、工業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時，我們將嚴格要求消防主管部門參與方案審查，確保裝修方案符合國家消防要求。在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防管理三級組織，成立以公司總經(jīng)理為組長的消防領導小組和園區(qū)義務消防隊。其組織架構包括：領導小組組長：管理公司總經(jīng)理領導小組副組長：工程部經(jīng)理領導小組成員：工程部經(jīng)理、保安部隊長、工程部設備主管、綜合管理部主管、保安部-30-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案副隊長、分隊長等。義務消防隊隊長：工程部經(jīng)理義務消防對常務副隊長：保安部隊長義務消防隊副隊長：工程部經(jīng)理、保安部副隊長、分隊長、工程部設備主管、綜合管理部主管義務消防隊員：工程部全體保安員、工程部全體技術員在針對不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場單位簽署《消防管理責任書》，制定平安防火制度，明確相關單位的防火責任人，明確責任人的職責，把防火責任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防平安檢查，查找消防平安隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期催促整改，消除火災苗頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓緊急情況下的消防應對方案、緊急疏散程序。通過演習訓練，掌握火災時的撲滅技能、疏散程序、物品轉移程序、重要物資的搶救預案。同時，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應的消防疏散標示，制定滅火方案和重點部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構思和預案演練，通過培訓、宣傳、教育、檢查整改、發(fā)動齊抓共管的總體思路，走預防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關單位的生命財產(chǎn)平安。第十一園林維護管理在園林綠化管理方面，我們對園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認為該園區(qū)園林的建設規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、局部珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶著技術型園林管理隊伍，負責園區(qū)的園林養(yǎng)護工作。在園藝管理隊伍的組建上，我們認為，可以復制我們在麗都花園的園林管理模式，在大本營抽調園藝師及技術骨干，在逐步接管的同時組建出色的園林維護管理團隊。-31-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案在園林的維修養(yǎng)護上，我們嚴格按照相關標準，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲方案，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園林的欣賞性。第十二環(huán)境衛(wèi)生管理"干凈、整潔"是我們保潔效勞的目標。我們擁有一支專業(yè)的高素質的保潔隊伍，能對不同材質的屋頂、外墻、地面進行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質量、高水平保潔效勞。根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標為依據(jù)，制定保潔部各項管理規(guī)定及崗位職責，嚴格按ISO質量體系的《保潔操作手冊》標準運作與管理，有方案的實行員工的崗前、在崗培訓，物料的申購、領用控制。在保證工作標準的同時，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機制上，不斷加強員工的團隊意識的同時強化競爭，并不斷優(yōu)化崗位設置，以保持工作的高效率。保潔部提供的效勞：公共區(qū)域清潔保持公共設施清潔保持特約家政效勞垃圾清運專業(yè)的屋頂、外墻清洗保潔部架構：保潔部配置一個保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個領班及假設干保潔員。片區(qū)設置一個保潔機械作業(yè)小組統(tǒng)一進行相關工作。保潔配備：配備柴油灑水車一臺，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機具；需要10個工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉房、垃圾桶、洗滌池。-32-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案附：效勞內(nèi)容〔主要工作〕及標準：序效勞內(nèi)容方案與標準號園區(qū)外圍區(qū)1.每天集中清掃1次；間道路(水2.水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時用灑水車沖洗；泥道路)3.隨時保潔；4.路紋清晰；1.5.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；6.無揚塵；7.主管每日巡視3次以上；8.領班隨機檢查；9.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)外花1.每日全面清潔1次；崗石及室內(nèi)2.推塵數(shù)次；大理石地面3.每月沖洗1次；4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；5.隨時保潔；2.6.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；7.有光澤；8.主管每日巡視3次以上；9.領班隨機檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。11.-33-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)瀝1.每天集中清掃1次；青、砂石、2.水管沖洗頻次根據(jù)情況制定；噴漆、地磚3.隨時保潔；3.路面4.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；5.主管每日巡視3次以上；6.領班隨機檢查；7.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)住宅1.每日集中收集垃圾1次；樓單元樓道2.全面清潔1次；3.保潔1次；4.無生活、建筑垃圾〔垃圾每日8：30前清完〕；5.地面光潔；6.扶手、鐵花、消防栓干凈；7.玻璃光潔；8.天花板、墻角無蛛網(wǎng)；4.9.主管每日至少抽查4個樓道；10.領班隨機檢查；11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-34-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)電梯1.每日全面清潔1次；公寓的電梯2.每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報箱1次；3.每月清潔1次轎箱頂燈；4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；5.電梯門無灰塵，無污跡，光亮；5.6.轎箱內(nèi)壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；7.電梯內(nèi)按鍵無污跡；8.主管每日至少抽查3部電梯；9.領班隨機檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)水1.每天清理水面樹葉及飄浮物屢次；景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；生態(tài)池3.夏天每日添加1次消泡劑；4.每3—6個月徹底清洗1次；5.水清見底，無異味；6.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；7.水面無泡沫；6.8.水底無雜物；9.主管每日巡視3次以上；10.領班隨機檢查；11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-35-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)地下1.每日地面推塵1次；汽車庫、自2.每日清理垃圾1次；行車庫及上3.每周清潔1次擋車桿、停車黃線；下梯階4.每周清潔攔水溝1次；5.每月沖洗地面1次；6.據(jù)情況清理集污坑；7.每月清潔1次消防管道及供電線槽；8.隨時保潔；9.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水；10.天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)；11.梯階扶手干凈無塵；12.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；7.13.集污坑無異味；14.指示牌、消防栓、滅火器干凈；15.主管每日巡視1次以上；16.領班隨機檢查；17.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-36-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)各球1.每日全面清潔1次；場2.每周沖洗1次；3.雨后及時清理積水；4.隨時保潔；5.地面無垃圾、無污跡、無積水；8.6.休息椅擺放整齊，干凈無塵；7.球架、球網(wǎng)完好干凈；8.主管每日巡視1次以上；9.領班隨機檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)公共1.每天全面清洗1次；洗手間及移2.更換垃圾袋；動衛(wèi)生間3.隨時保潔；4.無異味；5.龍頭把手光亮；6.面盆無污跡；7.地面無垃圾、無污跡、無積水；9.8.地漏無污跡、通暢，無垃圾；9.垃圾桶不超過容積2/3；10.主管每日巡視1次以上；11.領班隨機檢查；12.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-37-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案辦公樓、公1.每天全面清洗1次，須在9:00以前完成；共洗手間2.更換垃圾袋；3.補充擦手紙、卷紙、洗手液；4.隨時保潔；5.無異味；6.龍頭把手光亮，不銹鋼、銅制品無指紋、光亮；7.面盆無污跡，鏡面光亮，無污跡、水跡；8.地面無垃圾、無污跡，無積水；9.地漏無污跡、通暢，無垃圾；10.地墊枯燥、無卷曲、無污跡、油跡；11.垃圾桶不超過容積2/3；12.主管每日巡視1次以上；10.13.領班隨機檢查；14.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-38-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)游泳1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；池及更衣室2.每天吸1次池底的積塵；3.每天全面清潔更衣室1次；4.泳池邊地面每天沖洗1遍；5.泳池邊及更衣室隨時保潔；6.非游泳季節(jié)泡水保護池底；7.水清見底紋，水體的余氯含量到達國家標準〔0.3-0.5mg/L，ph值為7.2——7.8〕；8.池面無飄浮物，池底無青苔、無積塵，池壁無污跡；11.9.池邊的溢水溝通暢無垃圾；10.休息桌椅擺放整齊，干凈無塵，遮陽傘無積塵；11.岸邊地面無污跡、無積塵；12.更衣室內(nèi)衣柜干凈，墻面、地面干凈無積水；13.主管每日巡視3次以上；14.領班隨機檢查；15.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》〔注明投放消毒劑、換洗塵袋時間〕。住宅樓、辦1.每年清洗1次；公樓、廠房2.無明顯污跡和積灰〔漏水或酸雨造成的水漬除外〕；12.外墻3.墻面無亂貼亂畫；4.主管驗收檢查合格。-39-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案1.每日全面清潔1遍；2.玻璃每周全面清潔1次；3.燈具、空調出風口每周清理1次；4.皮革制品每周上蠟1次；辦5.隨時保潔；6.地面光亮；7.玻璃光潔無指痕無水點污點；8.桌面光滑無指痕；公9.墻面無污痕；10.窗簾、沙發(fā)套〔皮質〕干凈整潔、無污跡；11.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；12.燈具的罩、桿、燈泡、電線干凈無塵；13.室13.地磚、踢腳線無污痕；14.垃圾桶不超過容積2/3；15.每天須在9:00前完成辦公室主要衛(wèi)生；16.主管每日巡視3次以上；17.領班隨機檢查；18.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-40-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案食堂地面、1.每日對餐廳全面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；桌椅、空調、2.每周清潔1次餐廳門窗玻璃；掛畫、門窗、3.每周清洗1次空調過濾網(wǎng)；洗手間、餐4.隨時保潔；廳前空地5.地面光亮；6.玻璃光潔無指痕無水點污點；7.桌面光滑無油膩；8.墻面無污痕；14.9.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；10.地磚、踢腳線無污痕11.垃圾桶不超過容積2/3；12.須在用餐前的11:30和17:3