曦城方法論之合約成本討論課件

曦城方法論之合約本錢討論會(huì)景瑞地產(chǎn)〔集團(tuán)〕常州公司趙緣2024年4月9日序言2024年初，景瑞集團(tuán)開始實(shí)行全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。江蘇省，是長三角地區(qū)與上海聯(lián)系最緊密、輻射最方便的省份。2024年9月，景瑞集團(tuán)首次挺進(jìn)江蘇省重要城市常州。景瑞曦城，作為集團(tuán)在江蘇省、常州市的首個(gè)試水工程，三年多走來，一路摸爬滾打，從最初的低調(diào)潛行，到如今，牢固樹立起景瑞品牌的區(qū)域標(biāo)桿地位。曦城應(yīng)該有很多值得總結(jié)的心得。當(dāng)然，所有這些，都是在集團(tuán)的強(qiáng)有力領(lǐng)導(dǎo)之下……下面，我重點(diǎn)就曦城工程在本錢合約管理方面的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)，向各位領(lǐng)導(dǎo)、同事做一下匯報(bào)和分享。目錄一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法二、本錢合約管理中好的經(jīng)驗(yàn)三、總結(jié)一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法

1、可研階段的本錢合約管理2、工程籌劃、定位階段本錢合約管理3、工程前期階段本錢合約管理4、工程實(shí)施過程中的本錢合約管理5、工程結(jié)轉(zhuǎn)后本錢合約管理一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法〔1〕前期調(diào)研注重地方特性〔2〕前期方案本錢比較的多樣性案例：1#地塊政府規(guī)費(fèi)案例：1#地塊方案一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法1、可研階段的本錢合約管理案例：1#地塊政府規(guī)費(fèi)

在調(diào)研中已調(diào)研市政配套費(fèi)為105元/㎡〔建筑面積〕，但2024萬元的公建配套費(fèi)未列入，導(dǎo)致實(shí)際市政公建配套設(shè)施費(fèi)比可研高96元/㎡〔可售面積〕。在根底設(shè)施估算中，調(diào)研的電、水配套本錢都偏低，特別是常州地區(qū)都采用了雙路電源供電使本錢上升了25%，這是導(dǎo)致最后根底設(shè)施配套本錢大大增加的原因之一。改進(jìn)措施：編制可研報(bào)告應(yīng)選擇熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的編制單位，他們能清楚的了解當(dāng)?shù)乇惧X情況，能防止不了解情況而引起的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。案例：1#地塊方案在一號地塊前期調(diào)研中建安本錢按多層估算僅為1156元/㎡，最后定位階段變?yōu)楦邔印⑿「邔臃桨?，這樣調(diào)研時(shí)的本錢遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際本錢情況?！残「邔?、高層現(xiàn)估算指標(biāo)1721元/㎡〕改進(jìn)措施：在進(jìn)行本錢測算時(shí)，應(yīng)多方案進(jìn)行比較。一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法2、工程籌劃、定位階段本錢合約管理案例：工程定位與本錢定位的差異在小區(qū)定位后，工程公司對本錢重新進(jìn)行了測算。測算后本錢已接近預(yù)期銷售均價(jià)，如有其它政策及相關(guān)的變化，本錢就可能超出預(yù)期售價(jià)。在那時(shí)未對市場及設(shè)計(jì)發(fā)起本錢預(yù)警，定位于“中高檔小區(qū)〞是否合理。從最終定位來看，設(shè)計(jì)已按中高檔小區(qū)來設(shè)計(jì)〔如風(fēng)雨連廊、下沉式廣場等〕，相應(yīng)本錢直接本錢已超預(yù)期。而一期銷售價(jià)格仍是不能有效提升，造本錢錢倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)。改進(jìn)措施與思考：在工程定位中本錢應(yīng)深度參與其中，才能使后期本錢制定不脫離定位太遠(yuǎn)?！步Y(jié)合二號地塊〕案例：工程定位與本錢定位之間差異一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法3、工程前期階段本錢合約管理案例：政府規(guī)費(fèi)〔2〕指標(biāo)測算應(yīng)防止過于理想化〔1〕本錢指導(dǎo)設(shè)計(jì)優(yōu)化案例：1#地塊樁基案例：圖紙及時(shí)性及準(zhǔn)確度〔3〕工程開始前招標(biāo)方案與合約分判的重要性由于開工時(shí)間的緊迫，根底樁基在沒有做試樁的情況下提前進(jìn)行了施工。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)采用PHC-500〔120〕A-C80(11-13米)的管樁，但在施工中發(fā)現(xiàn)圖紙所設(shè)計(jì)的樁型很難打入，最后造成截樁增加，對本錢造成不必要的浪費(fèi)。工程公司對此進(jìn)行了分析，由于未做試樁，設(shè)計(jì)院對現(xiàn)場地基承載力的了解只能根據(jù)原勘探報(bào)告，最后導(dǎo)致樁型設(shè)計(jì)偏大，樁長設(shè)計(jì)不合理，最終造本錢錢不合理增加。改進(jìn)措施與思考：在后期開發(fā)中，應(yīng)防止在不做試樁的情況下設(shè)計(jì)樁基施工圖，減少不合理本錢支出?！怖缍柕貕K試樁〕案例：1#地塊樁基案例分析：在編制的第一版本錢指標(biāo)中各項(xiàng)政府規(guī)費(fèi)〔檔案費(fèi)、價(jià)格認(rèn)證費(fèi)、面積實(shí)測費(fèi)等〕在當(dāng)時(shí)考慮通過前期人員努力可以減少本錢支出，指標(biāo)估算過于理想化等。如2024萬元的區(qū)外公建配套在當(dāng)時(shí)考慮與區(qū)政府談判減免，所以未列入指標(biāo)，實(shí)際此項(xiàng)費(fèi)用區(qū)政府根本無權(quán)減免；還有各項(xiàng)政府規(guī)費(fèi)〔檔案費(fèi)、價(jià)格認(rèn)證費(fèi)、面積實(shí)測費(fèi)等〕，在當(dāng)時(shí)考慮通過前期人員努力可以減少本錢支出、建安指標(biāo)估算過于理想化。改進(jìn)措施與思考：☆在后期制定本錢指標(biāo)工作中將減少不合理本錢指標(biāo)預(yù)測，☆通過成立由設(shè)計(jì)、工程管理、采購合約、財(cái)務(wù)等相關(guān)職能部門組成的本錢指標(biāo)制定小組來確定合理的本錢指標(biāo)。案例：政府規(guī)費(fèi)一期工程是景瑞地產(chǎn)在常州第一個(gè)開發(fā)的工程，均為高層，因當(dāng)時(shí)時(shí)間緊、工期短，招標(biāo)時(shí)設(shè)計(jì)的圖還沒有出，無奈只能在無圖紙情況下進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)，而且招標(biāo)時(shí)對招標(biāo)范圍及圖紙內(nèi)部交接不明確、工程界面亦沒有圖紙參考，導(dǎo)致后面由于分包與總包界面不明確產(chǎn)生的扯皮現(xiàn)象，隨之簽證量增加。案例：圖紙及時(shí)性及準(zhǔn)確度改進(jìn)措施：在前期編制合理有效的招標(biāo)方案?！补こ袒I劃書〕在執(zhí)行中：1、主動(dòng)與各相關(guān)部門溝通招標(biāo)時(shí)間；2、催促設(shè)計(jì)部出圖；3、與集團(tuán)工程部，工程管理部共同確認(rèn)工作界面等?！捕凇骋?、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法4、工程實(shí)施過程中的本錢合約管理〔2〕建安配套等分項(xiàng)工程，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對本錢進(jìn)行合理控制〔1〕工程實(shí)施過程中的合約管理在招標(biāo)階段應(yīng)做好充分準(zhǔn)備案例：開口合同對本錢影響案例：涂料面積準(zhǔn)確性保障合同的準(zhǔn)確性和可執(zhí)行性案例分析：由于開發(fā)時(shí)間緊迫，招標(biāo)時(shí)圖紙不全等因素，總包等一系列工程采用費(fèi)率及開口合同形式進(jìn)行招標(biāo)，對本錢控制帶來很大難度。改進(jìn)措施與思考：采用清單總價(jià)包干模式。如由于工期緊張確實(shí)無圖紙的，采用模擬清單單價(jià)包干，待出圖紙后再行總價(jià)包干。案例：開口合同對本錢影響一期外墻涂料工程，由于在樣板段涂料施工的不理想，涂料施工單位由包工包料，改為只供貨形式。一方面合約部由于供給的時(shí)間緊迫，沒有認(rèn)真計(jì)算外墻涂料工程量的情況下還是采用了當(dāng)初集團(tuán)招標(biāo)的涂料面積數(shù)據(jù)來簽訂合同：合同暫定總價(jià)為：29.3萬元，結(jié)果供給單位上報(bào)結(jié)算總價(jià)為：122萬元；另一方面根據(jù)集團(tuán)設(shè)計(jì)要求，在不封閉陽臺內(nèi)和建筑腰線部位應(yīng)全做涂料，使涂料面積大大增加；最后一方面由于合同中規(guī)定的涂布率與現(xiàn)實(shí)涂布率存在很大差異，致使費(fèi)料現(xiàn)象產(chǎn)生，因合同文件簽定不嚴(yán)謹(jǐn)，不夠準(zhǔn)確、對實(shí)際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料，暫定額與實(shí)際發(fā)生額的差距甚大，單此項(xiàng)工程追加本錢90萬元。改進(jìn)措施與思考：合同條款必須嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，工程量一定要計(jì)算且要采用包工包料形式，防止日后因費(fèi)工費(fèi)料而引起合同爭議。案例：涂料面積準(zhǔn)確性一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法3、工程實(shí)施過程中的本錢合約管理〔2〕建安配套等分項(xiàng)工程，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對本錢進(jìn)行合理控制案例一：地方保護(hù)對土方本錢的影響案例二：圖紙不完善對本錢影響案例三：樣板段考慮不全面對本錢的影響案例四：地區(qū)差異對后配套本錢的影響案例五：效果對本錢的影響案例六：配套強(qiáng)勢部門對本錢的影響由于土方、臨時(shí)道路等工作為當(dāng)?shù)卮迕駢艛?，總包中房號上的挖土及零星土方也由?dāng)?shù)卮迕駢艛?。其土方?jì)算量及價(jià)格未按定額，而是工程量按實(shí)際，價(jià)格按談判價(jià)格。村民所做的土方量及價(jià)格遠(yuǎn)高于原總包定額套用的本錢。原按圖紙計(jì)算挖方土方量為1.5萬方，回方量為0.5萬方，按定額計(jì)算挖回本錢為36萬元，村民那么按實(shí)際挖方量〔定額挖方+放坡〕，實(shí)際量達(dá)50萬元。再加上處理軟土地基等土方簽證最后土方本錢已達(dá)90萬。改進(jìn)措施與思考：在后期應(yīng)把有當(dāng)?shù)卮迕窀蓴_的土方本錢作為一個(gè)變量計(jì)入本錢，但在過程中還是應(yīng)該嚴(yán)格控制。案例一：地方保護(hù)對土方本錢的影響在原指標(biāo)估算是外墻腰線局部本錢被估低：在原設(shè)計(jì)圖紙中建筑物線條未列明做法。工程公司設(shè)想按本錢較為低廉的GRC線條測算。但實(shí)際上設(shè)計(jì)的線條突出墻面過多，經(jīng)過計(jì)算GRC線條做法完全無法滿足設(shè)計(jì)平安標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)院根據(jù)鋼結(jié)構(gòu)水泥壓力板線條進(jìn)行了設(shè)計(jì)。由于腰線施工期間為08年材料最頂峰時(shí)，鋼材供給價(jià)已達(dá)6500元/噸，因此整體鋼腰線本錢到達(dá)了3256352元，預(yù)計(jì)將比預(yù)算高出1176400元。〔商業(yè)門窗〕改進(jìn)措施與思考：在后期把腰線尺寸改小，能采用本錢低廉的GRC線條。案例二：圖紙不完善對本錢影響根據(jù)集團(tuán)樣板展示施工要求，工程公司就11#房外墻干掛石材、輕鋼門廊外裝飾、木棧道裝飾工程，樣板段大廳、樓梯門廳裝飾進(jìn)行了招標(biāo)定價(jià)1063600元。但由于一期配套施工及外墻立面的改變，11#房外墻飾面大局部工程都撤除或返工，其中包括撤除輕鋼門廊外裝飾〔30.48萬元〕、撤除木棧道〔5.6萬元〕、整改局部大廳、樓梯門廳裝飾〔5萬元〕、外墻立面砂巖改花崗巖及立面分隔尺寸改變導(dǎo)致砂巖及鋼龍骨撤除〔30萬元〕。至此待一期竣工交付時(shí)11#房外墻裝飾中710800元被浪費(fèi)。以及各項(xiàng)簽證費(fèi)用估算較低，故應(yīng)增加簽證15元/㎡，約129萬元。綜合以上結(jié)合指標(biāo)及預(yù)算，建安增加為209.21萬元。改進(jìn)措施與思考：在后期樣板段的施工中，應(yīng)提前做好本錢指標(biāo)制定，做好本錢分析。案例三：樣板段考慮不全面對本錢的影響一期調(diào)整后供水指標(biāo)為399.28萬元，實(shí)際一期供水支出578.33萬元，增加本錢179.05萬元。在估算供水指標(biāo)時(shí)參考了上海“花三〞標(biāo)準(zhǔn)。如二次供水〔18元/㎡〕、表具費(fèi)〔350元/具〕，但在常州實(shí)際施工中地方標(biāo)準(zhǔn)與上海標(biāo)準(zhǔn)有很大差異，如二次供水為26元/㎡、表具費(fèi)為800元/具等，導(dǎo)致原估算指標(biāo)無法滿足實(shí)際本錢需求。一期調(diào)整后供電指標(biāo)為1590.37萬元，實(shí)際一期供電支出1667萬元，增加本錢76.63萬元。原劃分指標(biāo)時(shí)，把配電箱等劃入總包范圍內(nèi)，現(xiàn)調(diào)整后配電箱本錢計(jì)入供電，所以本錢增加。一期調(diào)整后電信指標(biāo)為8.65萬元，實(shí)際一期電信支出36萬元，增加本錢27.35萬元。原在本錢指標(biāo)測算時(shí)，電信按1元/平米〔建筑面積〕測算。但指標(biāo)下達(dá)后，國家對電信進(jìn)行了南北區(qū)域的調(diào)整，使中國電信本錢長江以南唯一電信壟斷企業(yè)，而其電信施工費(fèi)也由1元/平米〔建筑面積〕調(diào)整為4元/平米〔建筑面積〕。案例四：地區(qū)差異對后配套本錢的影響室外總體及景觀配套：一期調(diào)整后室外總體景觀指標(biāo)為825.08萬元，實(shí)際一期支出1084.5萬元，增加本錢259.42萬元。分析超標(biāo)原因?yàn)椋?/p>

a、11#房樣板景觀本錢

土方

硬景調(diào)整

軟景調(diào)整

圍墻調(diào)整

外部調(diào)整案例五：效果對本錢的影響b、東部大門入口

苗木補(bǔ)充及更換

雨污水及市政管線圖紙滯后改進(jìn)措施及思考：在后期景觀實(shí)施中，我們力爭做到：樣板段與非樣板段景觀本錢指標(biāo)別離。設(shè)計(jì)圖紙需要完整性、及時(shí)性。嚴(yán)格控制過程中變更特別是軟景。非合同范圍及本錢指標(biāo)的工作量重新單列。c、一期景觀綠化

圍墻本錢未列入

設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致圍墻返工在常州一期后期工程，特別是配套施工中，由于水電等后配套的強(qiáng)勢地位，造成遺留了大量的收尾工作。由于交付時(shí)間緊迫，只能叫景觀等施工單位進(jìn)行收尾工作，由此造成大量非合同外的簽證。改進(jìn)方法：工程公司考慮采用指派專業(yè)工程師對后期配套施工部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，或指派總包單位相關(guān)人員進(jìn)行配合放線、測標(biāo)高等。關(guān)于此方面的改進(jìn)，還請大家共同討論。案例六：配套強(qiáng)勢部門對本錢的影響一、本錢合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法5、工程結(jié)轉(zhuǎn)后的本錢合約管理〔1〕變更圖紙不全〔2〕三方確認(rèn)詳細(xì)過程〔3〕簽證變更的合理性〔4〕簽證時(shí)間過長、缺少依據(jù)〔5〕后期結(jié)算進(jìn)行緩慢〔1〕變更圖紙不全：變更圖紙與實(shí)際工程不符，缺少變更圖紙過程資料使結(jié)算碰到很大阻礙?！彩蹣翘帯掣倪M(jìn)措施：現(xiàn)場與設(shè)計(jì)如有變更要求，在經(jīng)過變更申請流程，變更圖紙出圖后，全部流程資料及變更圖紙交于工程采購合約部存檔?！?〕三方確認(rèn)詳細(xì)過程：監(jiān)理、工程管理部等相關(guān)部門的簽證意見過于簡單，無法了解實(shí)際情況原因。改進(jìn)措施：由監(jiān)理、現(xiàn)場管理部共同確認(rèn)簽證單，并在簽證單中詳細(xì)寫明簽證發(fā)生的原因、時(shí)間、計(jì)量結(jié)果等?！?〕簽證變更的合理性：現(xiàn)場有些簽證合理性缺乏，如有些簽證內(nèi)容應(yīng)是合同范圍內(nèi)的工程，還有些簽證屬于總包與分包間事項(xiàng)不應(yīng)與甲方簽證。改進(jìn)措施：由需簽證變更單位提出?設(shè)計(jì)變更/技術(shù)核定流轉(zhuǎn)單?后，在相關(guān)簽證設(shè)計(jì)變更部門進(jìn)行流轉(zhuǎn)，以便確認(rèn)此簽證及設(shè)計(jì)變更是否符合合同、是否具有合理性?！?〕簽證時(shí)間過長，缺少依據(jù)：從簽證發(fā)生至簽證簽署完畢時(shí)間長，已經(jīng)無法核實(shí)實(shí)際情況，特別是隱蔽工程。改進(jìn)措施：首先嚴(yán)肅簽證的時(shí)效性，工程管理部在明確簽證內(nèi)容與計(jì)量時(shí)，合約部到場復(fù)核，特別是隱蔽工程，必須等工程部及合約部共同復(fù)核后才能隱蔽?！?〕后期結(jié)算進(jìn)行緩慢：施工單位對結(jié)算重視缺乏，提供結(jié)算資料缺乏，結(jié)算人員流動(dòng)頻繁，致使結(jié)算時(shí)屢次重復(fù)復(fù)核。改進(jìn)措施：要求承建商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供結(jié)算依據(jù)及辦理結(jié)算，逾期者資料作廢，結(jié)算放置來年辦理。同時(shí)規(guī)定承建商由專人負(fù)責(zé)結(jié)算，不得隨意調(diào)換人員。二、本錢合約好的經(jīng)驗(yàn)1、前期有效介入帶來的本錢節(jié)省〔生態(tài)小區(qū)優(yōu)化〕2、設(shè)計(jì)階段憑借行業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化鋼筋含量3、過程中做好本錢優(yōu)化4、根底配套階段通過積極努力減少本錢支出1、前期有效介入帶來的本錢優(yōu)化二、本錢合約好的經(jīng)驗(yàn)常州景瑞曦城原定位為該地區(qū)的較“中高檔的生態(tài)小區(qū)〞。根據(jù)這一生態(tài)小區(qū)定位，本錢對建設(shè)生態(tài)小區(qū)的本錢進(jìn)行了測算。

項(xiàng)次成本目標(biāo)（萬元）單位可售成本（元/m2）生態(tài)小區(qū)造價(jià)增加費(fèi)2365.579117.211.屋面綠化132.3266.552.變壓式止逆煙道24.281.23.太陽能集中供熱1614.86379.984.太陽能照明技術(shù)57.7862.865.有機(jī)生化垃圾處理68.7533.456.滲水路面49.772.477.雨水收集系統(tǒng)69.9263.468.自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)12.3830.619.燃?xì)庾詣?dòng)關(guān)閉裝置44.4322.210.分質(zhì)供水169.968.4211.人工濕地、人工湖生態(tài)平衡121.16.01公司是在確定施工圖設(shè)計(jì)單位前對常州地區(qū)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行了調(diào)研。發(fā)現(xiàn)如由上海設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)施工圖鋼筋含量比本地的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)施工圖鋼筋含量高10～15KG/㎡。最后在選擇常州設(shè)計(jì)院出圖后，經(jīng)測算一期小高層〔16～18層〕鋼筋含量平均為56KG/㎡〔建面〕，可比選擇上海設(shè)計(jì)院節(jié)省344萬元〔一期總建面8.6萬平米〕。工程公司對此進(jìn)行了分析，造成差異原因?yàn)椋河捎诔Ｖ菖c上海的兩地地質(zhì)差異，使兩地設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的保險(xiǎn)系數(shù)各有不同。上海偏大，常州偏小?？梢娫谶x擇設(shè)計(jì)院時(shí)，須充分考慮本地地質(zhì)情況，否那么將造本錢錢無謂增加。2、設(shè)計(jì)階段憑借行業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化鋼筋含量二、本錢合約好的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化事項(xiàng)優(yōu)化成本金額優(yōu)化具體方案立面面磚局部改成涂料10.5萬元在不影響立面效果及竣工驗(yàn)收的前提下，局部陽臺部分立面面磚更改成相同顏色的涂料，減少面磚采購7000平。對比面磚、涂料的材料、人工成本，每平米節(jié)約成本15元。電梯廳面磚、地磚優(yōu)化45萬元公共部位大廳、電梯廳裝修的墻面磚（600×600㎜）按樣板段設(shè)計(jì)封樣采用諾貝爾面磚，單價(jià)為189元/㎡，采購合約部經(jīng)過積極的尋找、選樣、核價(jià)，最終找到滿足設(shè)計(jì)封樣要求的低價(jià)面磚，單價(jià)為63元/㎡，估算一期節(jié)約成本45萬