企業(yè)管理北京-北奧公館推廣策略

企業(yè)管理北京-北奧公稔推廣策略[1]

北具公稔

管編推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北典公推專案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1.1優(yōu)勢(shì)

>住于奧運(yùn)核心腹地

>純板摟居住型小社區(qū)

>分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫(kù)

>準(zhǔn)現(xiàn)房銷售

A區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1.2劣勢(shì)

>價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

>銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂

>百前周邊交通條件并不理想

>售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分喜

1.3機(jī)會(huì)

>奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間

>區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

>市政及配套設(shè)施將逐步完善

1.4威脅

>交通情況改選時(shí)間待定

>臭運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)

最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2,期售周期

2.1北京市金地產(chǎn)市場(chǎng)銷4周期說(shuō)明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是招時(shí)間概念上固定的選.擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)百

自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，

并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要杷前期的鋪墊工

作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，成具備較成熟的開(kāi)盤條

件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析

銷售周期走勢(shì)圖

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)嘴售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和

深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，q前"北京房地

產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，

而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。

2.2本項(xiàng)百推廣特點(diǎn)說(shuō)明

>2004年11月我司開(kāi)始接觸本項(xiàng)目

>項(xiàng)百主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售到不親緩

>樣板間及售樓處于11月底投入使用

>月前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

>周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

>2004年底大電路斷路整修

>2004年底科英路通車交付使用

>住于北B環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距肉

2.3本項(xiàng)目循售周期說(shuō)明

本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1Q起至2006年5月31日止，共計(jì)18

個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年

12月之入市場(chǎng)開(kāi)始銷售，具體推廣周期可分為市場(chǎng).殼相及客戶積累期等

五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期時(shí)間結(jié)A

市場(chǎng)亮相及客戶余累期2004年12月1Q至2005年2月

第一強(qiáng)銷期2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷期2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期2005年12月至2006年3月31目

尾盤期2006年4月至2006年5月

2.4本項(xiàng)目穩(wěn)售任務(wù)說(shuō)明

本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷售任務(wù)計(jì)劃完成

可銷售住宅而取套教

76561.84平方米540套486套

銷售任務(wù)明細(xì)表

完成套數(shù)備注

周期月份工期歧展情況銷售條件

(^)

樣板間及北四環(huán)售核處

2004年12月初工程主體結(jié)構(gòu)封頂5

投入使用

市場(chǎng)競(jìng)相及餐戶

工地圍楮及現(xiàn)場(chǎng)包裝制

積累期2005年1月工程主體結(jié)構(gòu)封頂15本銷售計(jì)劃在保證工典

作完成

期及相關(guān)工作配合到右

2005年2月工程主體結(jié)構(gòu)封頂銷售工具制作完成10

住之前題下制定，如有

2005年3月開(kāi)始遂行外方面施工具備完善的銷售條件29

變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況

2005年4月開(kāi)始遂行外立面施工具備完善的銷售條件35

為準(zhǔn)。

強(qiáng)銷期

2005年5月開(kāi)始遂行外方面施工具備完善的銷售條件40

2005年6月外立面施工基本完成，項(xiàng)目具備完善的銷售條件50

基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài)

2005年7月樓內(nèi)公共部分裝修具各完善的銷售條件30

第一調(diào)整期

2005年8月樓內(nèi)公共部分裝修具各完善的銷售條件30

樓內(nèi)公共部分裝修及整理

2005年9月具備完善的銷售條件50

工作

工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀

第二強(qiáng)銷期

2005年10月具備完善的銷售條件40

施工

工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀

2005年11月具備完善的銷售條件30

施工

2005年12月驗(yàn)收合格具備交房條件具備完善的銷售條件14

第二調(diào)整期2006年1月辦理入住具備完善的銷售條件18

2006年2月辦理入住具各完善的銷售條件10

2006年3月辦理入住具備完善的銷售條件25

2006年4月完全現(xiàn)房階段具備完善的銷售條件25

尾盤期

2006年5月完全現(xiàn)房階段具備完善的銷售條件30

總計(jì)486

3、推廣策限

3.1本項(xiàng)目方戶群特征

>在亞運(yùn)忖區(qū)域工作或生活

>在中關(guān)村區(qū)域工作

>追求宇靜安逸健康舒適的生活菰圍

>部分家戶有二次置業(yè)的需求

>購(gòu)房更加理性

>對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

>有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3.2項(xiàng)EJ賣點(diǎn)梳理

>地處臭運(yùn)中央腹地，新興富都市中心'

>產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)

10—14層板式小嵩層

體量適中，共540套

她居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融救

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎.然

高端智能化配套：美國(guó)分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫(kù)，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心

>區(qū)域內(nèi)稀缺性

>項(xiàng)百較高的升值空間

3.3賣點(diǎn)整合

區(qū)城、產(chǎn)品、稀缺性

3.4推廣手段

A三板斧

區(qū)域：“輿運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴?運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

>七種式器

“中等社區(qū)，舒適.生活”

“詮釋的居住空間，私享大宅”

“分戶式4,變調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心

“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然

“劣式庭院?小林流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

>一招制敵

奧運(yùn)區(qū)城內(nèi)成熱板樓

3.5媒體選擇象限左就

3.5.1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，

以達(dá)到最少費(fèi)用凝大成交的效力。

3.5.2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京脫報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為

主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《悠■房》、《接市》、

《新地產(chǎn)》、《安彖》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)q形象的延點(diǎn)和賣點(diǎn)的

宣傳。

3.5.1宣轉(zhuǎn)方式

在媒體推廣過(guò)程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及

網(wǎng)絡(luò)多免度、立體、擇時(shí)投救，離亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場(chǎng)

知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過(guò)

客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)根或文化等領(lǐng)域的動(dòng)忠進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷

銷售期。

3.5.2媒體選擇及推廣希用明晰

為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目，通過(guò)媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，展

現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本嚎較高的綜合品質(zhì)，打破以

往信息不對(duì)稱的不利忠藥o各月份推廣主題及我用如下：

市場(chǎng)推廣媒體選擇表

周期月份媒體選擇情況媒體訴求點(diǎn)具體全額

地域性優(yōu)勢(shì)明顯

《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

2004年12月產(chǎn)品稀缺性及升值潛742萬(wàn)

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

力

《北京脫報(bào)》半版硬廣配合軟文地域性優(yōu)勢(shì)明顯

市場(chǎng)亮相及客戶將累共

2005年1月《北京青年報(bào)》半版破廣配合軟文產(chǎn)品稀缺性及升值潛，42萬(wàn)

期

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文力

《北京青年報(bào)》半版既廣配合軟文

產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與,

2005年2月《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文40萬(wàn)

標(biāo)榜

《樓市》一版的軟文

《北京青年報(bào)》2次率版硬廣本產(chǎn)品分戶式中央,史力

強(qiáng)銷期2005年3月《北京脫報(bào)》半版破廣配合軟文調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私名42萬(wàn)

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文密性

《北京青年報(bào)》半版既廣配合軟文本產(chǎn)品分戶式中央,生力

2005年4月《北京脫報(bào)》半版硬廣配合軟丈調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)回私W42萬(wàn)

《新京報(bào)》平板硬廣酷合軟文密性

《北京青年報(bào)》2次率版硬廣高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境

2005年5月《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文（牘體外力面，鋁包木44

《新浪網(wǎng)》打包方去廣告南及社區(qū)園林）

《北京青年報(bào)》整版硬廣

高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境

《北京脫報(bào)》半版硬廣配合軟丈

2005年6月（膜體外力而，鋁包木64萬(wàn)

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

言及社區(qū)園林）

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告

《北京青年報(bào)》2次率版硬廣項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)J

2005年7月62萬(wàn)

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文成熟性的整合

平銷期

《北京青年報(bào)》半版破廣項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)」

2005年8月62萬(wàn)

《北京脫報(bào)》半版硬廣配合軟文成熟性的整合

《安彖》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》2次率版硬廣

金秋季節(jié)"一極尊天

2005年9月《接市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣55萬(wàn)

下”

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告

《北京青年報(bào)》2次率版硬廣

金秋季節(jié)"一板尊天

第二強(qiáng)銷期

200年10月、《北京脫報(bào)》半版硬廣55萬(wàn)

下”

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告

現(xiàn)序發(fā)售與其相對(duì)

《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

2005年11月44萬(wàn)

私密性的創(chuàng)意整合

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣

103.9也臺(tái)廣告5天

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

2005年12月《北京脫報(bào)》半版硬廣40萬(wàn)

第二調(diào)整期私密性的創(chuàng)意整合

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

2006年1月103.9也臺(tái)廣告10天現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)40萬(wàn)

《北京青年報(bào)》整版硬廣私密性的創(chuàng)意整合

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

103.9電臺(tái)廣告6天

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

2006年2月40萬(wàn)

私密性的創(chuàng)意整合

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版?硬廣

103.9也臺(tái)廣告6天

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

《北京青年報(bào)》整版版破廣

2006年3月40萬(wàn)

私密性的創(chuàng)意整合

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版盛廣“現(xiàn)房入住私享蒙鄴”

2006年4月48萬(wàn)

凰盤期《新京報(bào)》平板硬廣配合軟丈

“現(xiàn)房人住私享豪鄴”

2006年5月《北京青年報(bào)》整版既廣48萬(wàn)

《安臬》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

《北京魏報(bào)》半版硬廣

總計(jì)850萬(wàn)

3.6價(jià)格第睢

3.6.1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則

＞從項(xiàng)目各個(gè)單住的實(shí)際情況出發(fā)；

＞充分考慮開(kāi)發(fā)商的利泗回報(bào)；

?緊密聯(lián)祭項(xiàng)目工程進(jìn)度；

＞結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

3.6..2本案執(zhí)行“平開(kāi)焉走”的價(jià)格策略

A房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過(guò)程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不

同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶受成一定的壓力，促成其

盡快成交，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的家戶，同時(shí)也起到一定的稔定作用。

A根據(jù)以上情況，在開(kāi)盤即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給

后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

＞市場(chǎng)亮相及家戶物累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，

同時(shí)對(duì)消希者的購(gòu)買信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的

負(fù)面影響，一2不成功，局面極難膽轉(zhuǎn)。

A為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開(kāi)高走"的價(jià)

格策略。

＞后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4,推廣方親

4.1推廣主戰(zhàn)

＞市場(chǎng)亮相及農(nóng)戶起累期（2004年12月初一2005年2月）

本銷售周期意左將項(xiàng)q推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，吸引日

標(biāo)家群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效卷戶的目的。隊(duì)推廣上講應(yīng)

當(dāng)祭中堂信項(xiàng)目的宏羽優(yōu)勢(shì)，即一成優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),

使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷期打下羨好

的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“兵運(yùn)中央度她，新書(shū)都市中心"、“尊

貴具運(yùn)板模"以及“鉆石般幫有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣

宣傳主題。通過(guò)這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，讓本項(xiàng)6逐步在市場(chǎng)中樹(shù)立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和

家戶的注意。樹(shù)立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

A第一強(qiáng)銷期（2005年3月―2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向

市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，誘導(dǎo)家戶的購(gòu)買欲，本階段推廣主題

以、“中普社區(qū)，仔《生活”和“詮特免居住會(huì)同，私享大老”

以及“分戶或無(wú)調(diào)，高品質(zhì)享?臭”這七種武器中的三種主要突

出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從

而使項(xiàng)目推廣隊(duì)形象訴求逐步過(guò)渡到產(chǎn)品訴求。

A第一調(diào)整期（2005年7月一8月）

比人調(diào)整期，推廣力度隨之喊弱，左此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的

戰(zhàn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，通過(guò)推廣積累新客戶，同時(shí)促

成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有佶心”

和“現(xiàn)代化唳色外立面、國(guó)際化居所、限塞女然”

A第二強(qiáng)銷期（2005年9月一11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度，

而隨著園林景觀的建.成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀，通過(guò)集中宣傳必

將授是新一檜銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小林就

水的精致生活”“封陰小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

＞第二調(diào)整期（2005年12月一2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開(kāi)發(fā)商精力大部分集中

在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時(shí)降低

推廣力度，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì)，維持樓盤的平穩(wěn)銷

售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

＞尾盤期"006年4月一2006年5月）

本階段匍?期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來(lái)了序地產(chǎn)

產(chǎn)的強(qiáng)銷期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)尚熟板?！弊鳛槭袌?chǎng)訴求

點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí)，完

成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4.2各階段媒體推廣薨唱

＞市場(chǎng)品粕及家戶積累期

廣告推廣目的：因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒(méi)有明確的市場(chǎng)形象，我司將在12

月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺(jué)沖擊力的形式將項(xiàng)

目推向市場(chǎng)。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣

目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在家戶。2月份因進(jìn)入市

場(chǎng)甯售淡季故媒體選擇軟支配合較強(qiáng)。軟丈的推廣效

果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)

q的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。

廣告訴求：地域性優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

＞強(qiáng)鋪期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。

媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方住的形

式，將項(xiàng)月帶到一個(gè)銷售熱潮。

廣告訴求：產(chǎn)品分戶式中央會(huì)調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高楮現(xiàn)

代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木畬及社區(qū)園

林Jo

＞調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目歧人調(diào)整期后，將平面媒體的投放鼓鼓行小

幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直發(fā)類媒體，從而保持

穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求：項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合

＞第二強(qiáng)婚期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)6的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷階

段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加

強(qiáng)廣告技放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次板起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求：金秋季節(jié)"J板尊天下”

＞第二調(diào)憲期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)百的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷階

段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加

強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)用次姣起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求：“現(xiàn)房入住私享豪郵“

>尾盤期

廣告推廣目的：項(xiàng)目選入現(xiàn)房銷售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下

調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶

新客戶的優(yōu)患力度。

4.3譽(yù)布推廣方面公關(guān)及保糖活動(dòng)

>2004年11月--2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一入媒體記者見(jiàn)面會(huì)

推廣主旨：廣大項(xiàng)月知名度，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做家戶

的府累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼油

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升"北奧公稔”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度；引起港

在卷戶的關(guān)注，擬舉辦“北臭公稔媒體記者見(jiàn)面會(huì)”。記者見(jiàn)面會(huì)于

2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見(jiàn)面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀,靖京城主流媒體十余家，

并達(dá)到共識(shí)："北典公稔”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)

引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售嵩湖。

記者見(jiàn)面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公布”項(xiàng)目將遂行集中報(bào)道，其間

有包括《北京青年報(bào)》、《妣京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及

BTV--《僦業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)

時(shí)報(bào)道。同期破廣的推出，必帶來(lái)了一定規(guī)模的來(lái)也量和來(lái)訪量，并

旦使本項(xiàng)目在北京地區(qū)卷至全國(guó)荒囹內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京脫報(bào)》.《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《小國(guó)也設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》、《婚

品購(gòu)物指南》、《妣京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、

依信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雕虎網(wǎng)》、《德點(diǎn)網(wǎng)》、《慚?浪網(wǎng)》、《中國(guó)靖泰者報(bào)》

等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1蒜

推廣活動(dòng)（二人“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣?板間的黃金時(shí)期，盡快促此準(zhǔn)客戶的成交，提

高銷售速度。

推廣埸略：拋空引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)q現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家也之時(shí)，

對(duì)在規(guī)定時(shí)間（售月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購(gòu)房的家戶以抽

獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電疑。其目的是在前期有一定家戶

余累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的卷氤烘托

基礎(chǔ)上，促選準(zhǔn)家戶的成安，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率。

預(yù)計(jì)鼻用：8蒜

>2005年3月--2005年6月第一強(qiáng)婚期

推廣活動(dòng)（一人“優(yōu)秀戶型，唯我獨(dú)享”小型競(jìng)買會(huì)

推廣主旨：在媒體推廣的療大和銷售力度的加大的條件下，集中弱

售“火力”在前期有家戶余累的前?提下，實(shí)施“地毯式的

轟炸”，各個(gè)擊破。同時(shí)，戰(zhàn)一步借助市場(chǎng)認(rèn)知度的廣大，

最大限度的提嵩客戶量的余累乃至“質(zhì)”的成交，提高

銷售額，爆出強(qiáng)銷期的效果。

推廣戰(zhàn)略：全面開(kāi)花

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年4月

邀請(qǐng)所有有意向的卷戶，集中在一天來(lái)銷售現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿出所保

留的黃金戶型，如：一居，四居或復(fù)式戶型進(jìn)行免招，并聘請(qǐng)知名

主持人現(xiàn)場(chǎng)主持，出價(jià)最高者為成交者。如現(xiàn)場(chǎng)氣氤不夠熱烈，可采

取用內(nèi)部人員做托的方式，激發(fā)農(nóng)戶的積極性。此次活動(dòng)將以媒體的

炒作，娠