物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)

第八章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營效勞通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握物業(yè)綜合管理和綜合經(jīng)營效勞的內(nèi)容，理解治安、消防、車輛道路管理、物業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內(nèi)容和管理方法。第一節(jié)物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營效勞的內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)平安管理第三節(jié)物業(yè)環(huán)境管理第四節(jié)物業(yè)綜合經(jīng)營效勞精選ppt第一節(jié)物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營效勞的內(nèi)容一、物業(yè)綜合管理的內(nèi)容〔一〕物業(yè)綜合管理的含義物業(yè)綜合管理是指除物業(yè)本身管理之外，對物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)、全面的管理和治理。它包括物業(yè)的環(huán)境管理、消防管理、治安管理和車輛管理等。其中后三項為平安管理。精選ppt〔二〕物業(yè)綜合管理的內(nèi)容1．物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境就是指物業(yè)周圍公共使用的地方。從狹義上講，它是指樓宇住宅以外的周圍環(huán)境及公共設(shè)施；從廣義上講，它是指使用者占用其所有或租賃的房間以外的一切公共場所，包括過道、扶梯、公共廁所、會議室、電梯、公用浴室、餐廳以及樓宇住宅外的附屬公共場所。2．物業(yè)消防管理物業(yè)消防管理的根本目的是預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，對火災(zāi)隱患進(jìn)行整改和治理，最大限度地減少損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)、生活提供平安環(huán)境。3．物業(yè)治安管理物業(yè)治安管理是物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外災(zāi)害事故等對所管物業(yè)開展的一系列管理活動。治安管理主要包括平安保衛(wèi)和維持正常工作秩序兩個局部。

4．車輛管理車輛管理主要是為了加強物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)域內(nèi)的交通管理，建立良好、正常的交通秩序，確保業(yè)主車輛不損壞。精選ppt二、物業(yè)綜合經(jīng)營效勞的內(nèi)容業(yè)主或使用人的需要就是可經(jīng)營的工程，包括了衣、食、住、行、娛樂、購物等各方面?！惨弧骋轮矫?〕洗滌服裝效勞。2〕裁剪、制作服裝效勞。〔二〕飲食方面1〕餐飲店、快餐效勞。2〕音樂茶社、咖啡屋、酒吧的便民效勞?！踩臣揖臃矫嫣峁┌峒摇⒎课菅b修、裝潢等效勞?！菜摹辰逃矫媾c教育機(jī)構(gòu)合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)等。開設(shè)書市、圖書閱覽室等。〔五〕娛樂方面開展各類文體娛樂活動，比方成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。精選ppt〔六〕購物方面1〕在小區(qū)內(nèi)開辦商店，提供日常百貨的需求效勞。2〕在小區(qū)內(nèi)開辦食品店，提供日常副食供給?！财摺辰鹑诜矫骈_辦信用社。自動取款機(jī)。〔八〕經(jīng)紀(jì)中介效勞方面1〕房產(chǎn)出租、出售中介。2〕房產(chǎn)評估、公證。3〕開設(shè)保姆介紹所。4〕其他中介效勞?！簿拧硰V告業(yè)務(wù)方面開展各種廣告業(yè)務(wù)，如利用小區(qū)的戶外廣告牌進(jìn)行廣告宣傳；小區(qū)的閉路電視播放有償廣告等。精選ppt第二節(jié)平安管理物業(yè)平安管理包括治安管理消防管理車輛管理精選ppt一、治安管理〔一〕治安管理的含義和特點1．治安管理的含義治安管理就是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動。精選ppt2．治安管理的特點1〕治安工作難度大。一些大型商住區(qū)或高層綜合樓宇不但樓幢多、樓層高、面積大、進(jìn)出口多，而且區(qū)內(nèi)公司多，餐廳、歌舞廳、電影院、健身房、球館等娛樂場所也較多，從而使區(qū)域內(nèi)人員流量大，進(jìn)出人員復(fù)雜，這些情況給制定和落實平安措施帶來一定的困難。同時，眾多的單位又有各自的管理部門，物業(yè)管理公司不可能干預(yù)過多，因而其治安形勢嚴(yán)峻，治安工作難度較大。2〕效勞性強。物業(yè)管理的任務(wù)就是為用戶提供優(yōu)質(zhì)效勞和高效管理，創(chuàng)造平安、文明、整潔、舒適的環(huán)境。因此，作為物業(yè)管理公司的保安人員、要做好自己的本職工作，其首要任務(wù)就是堅持“效勞第一、用戶至上〞的效勞宗旨，強化效勞意識，努力提高治安效勞水平，認(rèn)真做好治安防范工作。精選ppt〔二〕治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)治安管理任務(wù)比較明確，不同類型、不同規(guī)模的物業(yè)保安部的機(jī)構(gòu)設(shè)置不同。一般來說，物業(yè)管理規(guī)模越大，物業(yè)類型及配套設(shè)施越多，其保安機(jī)構(gòu)設(shè)置越多。一般在保安部下轄辦公室、門衛(wèi)班、平安巡邏班、電視監(jiān)控班、消防班、車場保安班等。這種分班方式的特點是每個班治安任務(wù)專一，便于班內(nèi)的管理，便于治安設(shè)備的管理。但這種分班方式的缺點是每個專業(yè)班成員〔如門衛(wèi)保安員〕不能同時上班，要分成早、中、晚班及輪休等，因而不利于治安工作的統(tǒng)一管理?！八陌嗳嗈D(zhuǎn)〞：將不同工作性質(zhì)的保安人員按照每一班次的工作需要分成四個班組，每天有三個班組分別上早班、中班、夜班，一個班輪休，每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)視、車場、內(nèi)巡等保安員。這種分班方式便于治安工作的統(tǒng)一管理，但是要求班長應(yīng)具有較全面豐富的保安工作經(jīng)驗。精選ppt2.治安管理人員的職責(zé)劃分〔1〕部門經(jīng)理的工作職責(zé)〔2〕保安領(lǐng)班〔經(jīng)理助理〕的工作職責(zé)〔3〕保安人員的工作職責(zé)精選ppt〔三〕治安管理的主要內(nèi)容門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控1.門衛(wèi)治安管理門衛(wèi)是物業(yè)平安的第一衛(wèi)士，在物業(yè)治安管理中占有極為重要的地位，門衛(wèi)的素質(zhì)代表著保安隊伍的整體素質(zhì)，從某種程度上代表著物業(yè)管理公司全體員工的效勞素質(zhì)。2．巡邏治安管理巡邏是物業(yè)平安的又一保障。3．電視監(jiān)控管理要提高物業(yè)治安管理水平，除了依靠治安管理的人的因素外，還要依靠治安管理的技術(shù)因素，也就是要建立并完善治安管理的技術(shù)防范措施。精選ppt二、消防管理〔一〕消防管理的目的與方針消防管理的根本目的是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供平安環(huán)境，增強城市居民的平安感，保證其生命和財產(chǎn)的平安。所以，要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合〞的方針?！捕诚拦芾頇C(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1．消防管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的消防管理機(jī)構(gòu)一般附屬于公司的平安保衛(wèi)部門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)專職和單列的。2．消防管理人員的職責(zé)劃分〔1)專職消防管理人員的職責(zé)〔2〕義務(wù)消防人員的職責(zé)精選ppt〔三〕消防管理的主要內(nèi)容1．建立高素質(zhì)的消防隊伍建設(shè)高素質(zhì)消防隊伍：年輕力壯，身體素質(zhì)好；反響靈敏，行動迅速；責(zé)任心強，勇于獻(xiàn)身；要有一定的文化水平；最好為男性。2．制定完善的消防制度〔1〕消防中心值班制度〔2〕防火檔案制度〔3〕消防崗位責(zé)任制度〔4〕消防平安檢查制度〔5〕專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度〔6〕其他有關(guān)消防的規(guī)定精選ppt3．消防設(shè)備的管理：對消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護(hù)。消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消防牌照的專業(yè)公司來維修。必須定期檢查消防設(shè)備的完好、標(biāo)準(zhǔn)程度，對使用不當(dāng)?shù)牡胤綉?yīng)及時改正。要禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是住戶進(jìn)行二次裝修時，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度。公共消防通道必須保證暢通，絕對不準(zhǔn)放置其他物品。要加強消防值班和巡邏，及時發(fā)現(xiàn)火警隱患并予以去除。全體員工要熟悉消防法規(guī)，了解各種消防設(shè)備的使用方法，制定該物業(yè)的消防制度及有關(guān)圖冊，并使業(yè)主或使用人熟悉。精選ppt〔四〕高層建筑的消防管理1．高層建筑消防的特點〔l〕耐火極限低〔2〕火險因素多〔3〕火勢蔓延快〔4〕撲救難度大〔5〕疏散困難2．高層建筑消防管理的主要措施〔1〕防火分隔〔2〕做好完全疏散的準(zhǔn)備工作〔3〕設(shè)置自動報警設(shè)施〔4〕設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志精選ppt三、車輛管理難度大：車輛在逐年增加。城市規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的需要，不少物業(yè)沒有停車場或停車位嚴(yán)重缺乏。有的物業(yè)管理公司管理不善，造成物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重。車輛被盜。區(qū)內(nèi)行車事故。精選ppt如何搞好車輛管理工作？搞好停車場的建設(shè)，建立健全車輛管理制度。〔一〕搞好停車場的建設(shè)1．停車場位置的規(guī)劃物業(yè)管理公司對停車場的規(guī)劃，要因地制宜，既要和物業(yè)區(qū)域相協(xié)調(diào)，又要符合實際需要。2．停車場〔庫〕的內(nèi)部要求〔1〕停車場〔庫〕的光度要求：方便車主，防盜考慮?！?〕停車場〔庫〕的設(shè)施要求：安置足夠的指示信號燈，還要有適當(dāng)?shù)慕沂緲?biāo)語，消防設(shè)備必須配備齊全，應(yīng)安裝，供發(fā)生火情或盜情時報警使用。如有特殊要求，還可在車輛出入路口處設(shè)置管制性欄桿，以供使用?！?〕停車場〔庫〕的區(qū)位布置要求首先應(yīng)做好該物業(yè)區(qū)域各種車輛的調(diào)查摸底，弄清所管區(qū)域各種車輛的總數(shù)以及不同類型車輛的比例，然后根據(jù)掌握的材料，考慮可能的情況，把停車場〔庫〕內(nèi)停車位置劃分為機(jī)動車區(qū)和非機(jī)動車區(qū)兩個大的區(qū)域。精選ppt〔二〕建立健全的車輛管理制度1．門衛(wèi)管理制度這里的門衛(wèi)包括停車場的門衛(wèi)和物業(yè)區(qū)域大門的門衛(wèi)。2．車輛保管規(guī)定依照國際慣例，物業(yè)管理公司應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同或協(xié)議，明確雙方的責(zé)任。對外來車輛也應(yīng)有相應(yīng)規(guī)定。精選ppt〔1〕摩托車、自行車管理規(guī)定1〕業(yè)主或使用人需要保管摩托車、自行車，要先到物業(yè)管理公司辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，交保管員查收，并按時辦理繳費手續(xù)。2〕臨時存放車輛的收費按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3)存放車輛后要立即領(lǐng)取存車牌。4〕摩托車、自行車必須存放在指定的位置，未按指定位置存放，造成喪失或損壞，責(zé)任由所有者自己承擔(dān)。5〕服從管理員的管理，并接受檢查。6〕管理員的工作受到各位業(yè)主和租戶的監(jiān)督，出現(xiàn)失職情況，可以向物業(yè)管理公司反映。精選ppt〔2〕機(jī)動車管理規(guī)定1〕所有外來車輛未經(jīng)管理處許可，不得進(jìn)入住宅區(qū)，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛要服從統(tǒng)一管理。2〕一般禁止2.5t以上的貨車或大客車進(jìn)入住宅區(qū)。3〕禁止車輛在住宅區(qū)內(nèi)亂停亂放，要按指定的地點停放車輛，并交納停車費。4〕長期將車輛停放在住宅區(qū)的，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，領(lǐng)取物業(yè)管理公司頒發(fā)的“準(zhǔn)停證〞。臨時進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛必須在臨時車位上存放，并交納停車費，不能隨便存放。5〕車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)，否那么停車費繼續(xù)收取。不允許私自轉(zhuǎn)讓停車牌和停車位，否那么將取消該車輛的停車牌和停車位。6〕駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛要按規(guī)定的路線行駛，不得逆向行駛，不得鳴笛。如損壞路面或其他設(shè)施者，應(yīng)按價賠償。7〕為防止出現(xiàn)意外，凡裝有易燃、易爆、劇毒品、腐蝕品或污染性物品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入住宅區(qū)。在車庫內(nèi)不準(zhǔn)隨地扔煙頭，違者按規(guī)定罰款。8〕不得在停車場〔庫〕和小區(qū)范圍內(nèi)洗車、修車和清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水的車輛不許進(jìn)入車庫。進(jìn)入車庫的一切人員不得隨地大小便、吐痰、亂扔果皮、雜物等。9〕不準(zhǔn)在住宅區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕車、試車。精選ppt第三節(jié)物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境管理概述〔一〕物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵廣義的環(huán)境包括：1〕第一環(huán)境，即自然環(huán)境，或稱原生環(huán)境，其中既含有對人類有用的自然資源，也含有對人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、海嘯、洪水等。2〕第二環(huán)境，又叫次生環(huán)境，即被人類活動改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水體，城市附近被污染的土壤，城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木草地或被綠化的荒坡、空地。3〕第三環(huán)境，即由人工建造的房屋、道路和各項設(shè)施等組成的人工環(huán)境。4〕第四環(huán)境，即由政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各種社會因素所構(gòu)成的、人與人之間的社會環(huán)境。狹義的環(huán)境就是指第二環(huán)境，即被污染或改變的自然環(huán)境。物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一局部，應(yīng)該說，它包括廣義環(huán)境的第二、第三、第四環(huán)境。城市環(huán)境，是城市范圍內(nèi)的環(huán)境；物業(yè)環(huán)境那么是某個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。精選ppt〔二〕物業(yè)環(huán)境的種類1．生活居住環(huán)境生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面：〔1〕內(nèi)部居住環(huán)境即指居住建筑的內(nèi)部環(huán)境，影響住宅區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境的因素有：1〕住宅標(biāo)準(zhǔn)指面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每戶建筑面積和平均每人居住面積的大小，而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、煤氣、供電、供熱、等。2)住宅類型即是別墅、公寓、一般平房，還是多層或高層樓房等。3〕隔聲情況包括居室上下或前后左右的隔聲狀況，對電梯、管道及外部噪聲的防護(hù)等。4〕隔熱和保溫情況夏天住宅要隔熱，冬天要保溫，這是居住環(huán)境良好的重要條件。5〕光照情況指自然采光和人工照明的狀況。6〕日照狀況指居室內(nèi)獲得太陽直接照射的情況。7〕通風(fēng)狀況一般指自然通風(fēng)狀況。8〕室內(nèi)小氣候指室內(nèi)的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。9〕室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量。精選ppt〔2〕外部居住環(huán)境是指住宅和與住戶生活密切相關(guān)的各類公共建筑、公用設(shè)施、綠化、院落和室外場地等，它與內(nèi)部居住環(huán)境有機(jī)地組成完整的生活居住環(huán)境。影響外部居住環(huán)境的因素包括：1〕公共建筑指由政府和社會力量建造的為居民生活效勞的各類建筑，包括幼兒園、中小學(xué)、影劇院、醫(yī)院、商店、郵電局、銀行等各種公共建筑。2〕市政公共設(shè)施指由政府建造的為住宅區(qū)生活效勞的設(shè)施，如道路、各種工程管線和設(shè)施、公共交通等3)綠化指綠化種植情況，如綠地面積、花卉種類等。4〕室外環(huán)境小品如公用小設(shè)施、建筑小品、裝飾小品、休閑設(shè)施以及地面鋪砌等。精選ppt5〕室外庭院和各類活動場所包括住戶獨用的室外庭院和供大家使用的生活用地，以及供兒童游戲和成年人、老年人休息活動的場地。6)大氣環(huán)境：指空氣中的塵埃、有害氣體和有害物質(zhì)的濃度和氣味等。7〕小氣候環(huán)境：指住宅區(qū)內(nèi)的日照、防曬、氣溫、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況。8〕聲環(huán)境和視環(huán)境指附近的噪聲強度和住戶相互間視線的干擾程度。9〕居住密度即單位用地面積上居民和建筑的密集程度。10〕鄰里和社會環(huán)境指住宅區(qū)內(nèi)的治安狀況、風(fēng)俗風(fēng)氣、鄰里關(guān)系、文化活動狀況11〕環(huán)境衛(wèi)生狀況指住宅區(qū)內(nèi)的清潔狀況等。精選ppt2．辦公環(huán)境影響辦公環(huán)境的因素包括辦公室標(biāo)準(zhǔn)、辦公室類型、隔熱和保溫情況、隔聲情況、通風(fēng)狀況、日照情況、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、小氣候環(huán)境、聲環(huán)境和視環(huán)境、社會環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況等內(nèi)容的局部或全部，另外還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、辦公人員的思想文化素質(zhì)以及相互關(guān)系等。精選ppt3．商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境包括商用辦公室標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、隔熱和保溫情況、隔聲情況、通風(fēng)狀況、光照情況、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、小氣候環(huán)境、聲環(huán)境和視環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況等內(nèi)容的局部或全部，另外還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、商業(yè)從業(yè)人員的效勞態(tài)度和水平等。4．生產(chǎn)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境包括通風(fēng)狀況、日照狀況、光照情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、建筑密度的局部或全部，另外還包括各種生產(chǎn)設(shè)施和條件等。精選ppt〔三〕物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容1．建立環(huán)境管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的環(huán)保機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理工作。2．治理環(huán)境污染3．加強市政公用設(shè)施管理4．建設(shè)各類環(huán)境小品5．認(rèn)真清理物業(yè)區(qū)的違章搭建6．加強教育與引導(dǎo)，營造良好的人文環(huán)境精選ppt二、物業(yè)環(huán)境的保潔管理〔一〕保潔管理的含義保潔管理：指物業(yè)管理公司對所管轄的區(qū)域有方案、有條理、有程序、有目標(biāo)的，并按指定的時間、地點、人員進(jìn)行日常的清潔效勞，結(jié)合精神文明建設(shè)，依照標(biāo)準(zhǔn)效勞的要求對業(yè)主和使用人進(jìn)行宣傳教育、專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進(jìn)身心健康，以提高物業(yè)區(qū)域使用環(huán)境的效益。〔二〕保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置保潔管理由物業(yè)管理公司的保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所管物業(yè)的類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。最簡單的是設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班，直接由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保潔部一般分設(shè)三個班：樓宇清潔效勞班、公共區(qū)域清潔班、高空外墻清潔班。精選ppt2．保潔管理人員的職責(zé)劃分〔1〕部門經(jīng)理的工作職責(zé)〔2〕技術(shù)員的工作職責(zé)〔3〕公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)班的工作職責(zé)〔4〕保潔員的工作職責(zé)〔5〕保潔工具及用品倉庫保管員的工作職責(zé)精選ppt〔三〕保潔管理工作的主要內(nèi)容1．制定管理制度科學(xué)完善的管理制度是保潔衛(wèi)生工作順利進(jìn)行的有力保證。2．制定保潔工作方案工作方案是具體實施保潔管理的主要依據(jù)。因此，保潔工作方案應(yīng)明確每日、每周、每月工作的安排，以便實施和檢查?！?〕每日清潔工作的內(nèi)容〔2〕每周清潔工作的內(nèi)容〔3〕每月清潔工作的內(nèi)容精選ppt3．抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)1〕環(huán)衛(wèi)車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運輸車、糞便清運車等。2〕便民設(shè)施。為便利群眾而建設(shè)的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運站、果皮箱等。4．加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育〔四〕保潔管理的工作標(biāo)準(zhǔn)1〕做到“五定〞。即清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。2〕做到“七凈〞、“六無〞。“七凈〞是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨〔污〕水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈；“六無〞是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。3〕垃圾清運及時，當(dāng)日垃圾當(dāng)日去除。要采用設(shè)置垃圾桶，實行袋裝垃圾的方法集中收集垃圾。精選ppt三、物業(yè)環(huán)境的綠化管理〔一〕綠化的功能綠化管理是一項功能與美觀相結(jié)合的工作，對改善業(yè)主或使用人的工作和生活質(zhì)量，以及城市環(huán)境具有重要的作用。具體地說，良好的綠化管理可以實現(xiàn)以下功能：1〕防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。2)凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。3〕改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。4〕美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。5〕提供休閑健身場所，陶冶人們道德情操。精選ppt〔二〕物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成綠化系統(tǒng)是指不同規(guī)模，不同種類的綠地，按點、線、面相結(jié)合的原那么，組成的相互協(xié)調(diào)的有機(jī)體系。就城市而言，指城市范圍內(nèi)的綠化系統(tǒng)。從物業(yè)管理的角度說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化可以稱為物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)，是城市綠化系統(tǒng)的重要組成局部。物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)一般由以下幾個局部組成：1〕公共綠地。如居住區(qū)的花園、住宅組群間的小塊綠地。2〕公共建筑和公用設(shè)施綠地。如物業(yè)范圍內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。3〕住宅旁和庭院綠地。4〕街道綠地。如居住區(qū)內(nèi)的干道、步道兩旁種植的樹木等。5〕豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺等處的綠化。精選ppt〔三〕綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置環(huán)境綠化管理機(jī)構(gòu)設(shè)置可根據(jù)實際情況而定。假設(shè)是承包給專業(yè)園林綠化部門的，那么只需要幾個管理人員即可；假設(shè)是自己完成的，可以設(shè)立專門的部門即綠化部，一般至少下設(shè)一個養(yǎng)護(hù)組，如需要也可設(shè)花圃組和效勞組，花圃組和效勞組均可對外直接經(jīng)營為公司創(chuàng)收。2.綠化管理人員的職責(zé)劃分〔1〕部門經(jīng)理的崗位職責(zé)〔2〕綠化技術(shù)人員的崗位職責(zé)〔3〕養(yǎng)護(hù)、管理人員的崗位職責(zé)精選ppt〔四〕綠化管理工作的主要內(nèi)容1．培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護(hù)員工2．做好綠地的營造工作3．搞好綠化的養(yǎng)護(hù)管理工作4．制定綠化管理規(guī)定精選ppt〔五〕綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)1．綠化管理的質(zhì)量要求1〕樹木—生長茂盛無枯枝。2〕樹形—美觀完整無傾斜。3〕綠籬—修剪整齊無缺枝。4〕花壇—土壤疏松無垃圾。5〕草坪—平整清潔無雜草。6〕小品—保持完好無缺損。精選ppt2．綠化管理的考核指標(biāo)1〕居住區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家1992年4月公布的?全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)那么?規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)到達(dá)每個居民平均占有1.5m2以上，綠地率要到達(dá)30％，綠化覆蓋率到達(dá)25％以上。2〕樹木成活率。除新種樹苗為95％外，應(yīng)到達(dá)100％。3〕樹木傾斜程度。新種樹木高度1m處傾斜超過10cm的樹木不超過樹木總數(shù)的2％。4〕遭各類蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2％。5〕無枯枝敗葉。6〕綠化圍護(hù)設(shè)施無缺損。7〕綠化整潔無雜物。精選ppt四、物業(yè)環(huán)境污染與防治〔一〕大氣污染與防治1．產(chǎn)生大氣污染的原因人類活動向大氣中排放各種有毒、有害氣體和塵煙等污染物，超過了一定界限，影響了人類健康，便造成了大氣污染。已經(jīng)產(chǎn)生危害的大氣污染物大約有100多種，其中主要有二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉塵等。造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的主要原因是：1〕直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳等的普遍污染，甚至引起酸雨污染。2〕使用燃油型機(jī)動車輛，超量排放尾氣。3〕基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染。4〕不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等。精選ppt2．大氣污染防治的途徑1〕改變能源結(jié)構(gòu)。我國的大氣污染，主要是煤煙型污染，因此要大力提倡使用煤氣、天然氣、沼氣等清潔燃料，并大力開發(fā)太陽能、風(fēng)能等新能源。在過渡階段，可以引導(dǎo)業(yè)主或使用人采用型煤，它比原煤散燒可節(jié)能15％，減少煙塵排放50％。2〕禁止在物業(yè)管區(qū)內(nèi)燃燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等能產(chǎn)生有毒有害氣體和惡臭氣體的物質(zhì)。特殊情況下確需燃燒的必須報經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)。3〕嚴(yán)格控制管區(qū)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)向大氣排放含有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵。對確需排放的必須經(jīng)過凈化處理后達(dá)標(biāo)排放。4〕加強車輛管理，限制機(jī)動車輛駛?cè)牍軈^(qū)，既能減少尾氣排放量，又能減少噪聲。5〕在物業(yè)維修、裝修時，盡量采取防止揚塵的措施。6〕平整和硬化地面，減少揚塵。7〕搞好綠化。樹木、綠草能凈化空氣、遮擋灰塵，因此，綠化是防治大氣污染的積極途徑。精選ppt〔二〕水體污染與防治1．產(chǎn)生水體污染的原因和種類1〕病原體污染物生活污水及醫(yī)院、飼養(yǎng)場、食品加工等排出的廢水中常含有各種病原體，如病菌、病毒、寄生蟲等。2〕需氧物質(zhì)污染物是指在生活污水、飲食效勞、食品加工等排放的廢水中，含有需氧的有機(jī)物質(zhì)。這類污染物的主要危害是造成水中溶解氧減少，當(dāng)水中溶解氧耗盡后，有機(jī)物質(zhì)將進(jìn)行厭氧分解，產(chǎn)生硫化氫、氨和硫醇等難聞氣味，使水質(zhì)進(jìn)一步惡化。3〕有毒化學(xué)物質(zhì)有毒化學(xué)物質(zhì)種類較多。第一類是重金屬．；第二類是酚和氰；第三類是有機(jī)氮化合物、有機(jī)氯化合物等。它們對人體都有很大的危害。4〕其他污染物質(zhì)它是指酸性和堿性物質(zhì)、鹽類、石油、放射性物質(zhì)以及熱力等，這些物質(zhì)排入水體后，都會引起對環(huán)境和人類的損害。精選ppt2．水體污染防治的途徑1〕加強污水排放的控制防止水體污染的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的任意排放，除此之外，還要加強對水體與污染源的巡回監(jiān)測，從制度和管理上控制隨意排污和超標(biāo)準(zhǔn)排污現(xiàn)象。2〕加強對已排污水的處理為了確保水體不被污染就必須對已排污水進(jìn)行處理，使水質(zhì)到達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn)和不同的利用要求。3〕加強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理生活飲用水二次供水，是指通過儲水設(shè)備和加壓、凈化設(shè)施，將自來水轉(zhuǎn)供業(yè)主或使用人生活飲用的供水形式。為了有效地防止污染，物業(yè)管理公司必須加強二次供水及其衛(wèi)生管理，要確保到達(dá)飲用標(biāo)準(zhǔn)，要按照規(guī)定進(jìn)行消毒。精選ppt〔三〕固體廢棄物污染與防治1．固體廢棄物污染產(chǎn)生的原因固體廢棄物是指生產(chǎn)、生活和其他活動中產(chǎn)生的，在一定時間和地點不再需要而丟棄的固態(tài)、半固態(tài)或泥態(tài)物質(zhì)。按其來源和管理要求，可以分為工業(yè)型和生活型兩大類。生活型固體廢棄物，即城市生活垃圾，是指居民生活、商業(yè)活動、市政維護(hù)、機(jī)關(guān)辦公等產(chǎn)生的生活廢棄物，如炊廚廢棄物、廢紙、織物、家用雜具、裝修垃圾、臟土、糞便等。物業(yè)區(qū)域是城市日常生活廢棄物的主要發(fā)生源。在業(yè)主或使用人尚未普遍樹立起高度的環(huán)境保護(hù)意識并養(yǎng)成文明的生活習(xí)慣時，或者在管理體制尚未理順的情況下，物業(yè)環(huán)境極易引起生活垃圾的污染。例如，業(yè)主或使用人進(jìn)行破壞性裝修，大量產(chǎn)生裝修垃圾；任意亂扔炊廚廢物、無用電器、塑料制品等。精選ppt2．固體廢棄物污染防治的途徑1〕對于垃圾，應(yīng)建立垃圾的分類收集系統(tǒng)，做到及時輸出或處理。2〕糞便納入城市污水處理系統(tǒng)。3〕溝泥要進(jìn)行固液別離，固體干化科學(xué)處理，提高無害化處理率，然后輸送到農(nóng)林生態(tài)系統(tǒng)。精選ppt〔四〕噪聲污染與防治噪聲污染是指人類活動排放的環(huán)境噪聲超過國家規(guī)定的分貝標(biāo)準(zhǔn)，阻礙人們工作、學(xué)習(xí)、生活和其他正?；顒拥默F(xiàn)象。1．產(chǎn)生噪聲污染的原因1〕車輛交通噪聲。當(dāng)機(jī)動車輛駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)時，會發(fā)生行進(jìn)、振動和喇叭聲，造成直接污染。2〕建筑施工噪聲。在物業(yè)區(qū)域外如有建筑工地，會發(fā)出因機(jī)械振動、摩擦撞擊、攪拌、吃喝等噪聲，使物業(yè)環(huán)境受到間接污染。物業(yè)區(qū)內(nèi)本身的維修和裝修活動，也會產(chǎn)生施工噪聲和使用電開工具的刺耳噪聲污染。3〕社會生活噪聲是指物業(yè)區(qū)內(nèi)部和建筑物內(nèi)部各種生活設(shè)施、人群活動等產(chǎn)生的噪聲。主要包括商業(yè)設(shè)施噪聲、教育設(shè)施噪聲和居民生活噪聲三類。例如，戶外農(nóng)貿(mào)市場的嘈雜聲、小區(qū)內(nèi)卡拉OK的歌唱聲、中小學(xué)播送喇叭聲、兒童的哭鬧聲等。精選ppt2．物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施1〕禁止在住宅區(qū)、文教區(qū)和其他特殊地區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營工程。2〕禁止在夜間〔一般指晚22:00—次日晨6:00內(nèi)〕從事施工作業(yè)，以免影響他人休息。但搶修、搶險和必須連續(xù)作業(yè)的，經(jīng)市或區(qū)縣環(huán)保局批準(zhǔn)的除外。3〕禁止機(jī)動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛?？刂茩C(jī)動車輛駛?cè)胛飿I(yè)區(qū)內(nèi)，對于允許駛?cè)氲能囕v，采取措施迫使減緩車速以減少噪聲，并禁止鳴喇叭。4〕從事文化娛樂活動，或者使用音響設(shè)備、樂器等開展室內(nèi)娛樂活動時，應(yīng)采取有效措施控制音響，不得影響他人的正常生活。精選ppt第四節(jié)物業(yè)綜合經(jīng)營效勞一、物業(yè)綜合經(jīng)營效勞概述一〕物業(yè)綜合經(jīng)營效勞的含義物業(yè)綜合經(jīng)營效勞是指與房屋樓宇及住宅小區(qū)的住〔用〕戶生活、工作、生產(chǎn)相配套的一些經(jīng)營效勞，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化教育、衛(wèi)生、娛樂、體育等公共設(shè)施的建立、開設(shè)和經(jīng)營，以及為方便住〔用〕戶生活而開展的多種特約便民和經(jīng)營效勞。根據(jù)居民不同層次的需求，因地制宜地開展和搞好物業(yè)綜合經(jīng)營效勞，不僅能夠繁榮和方便業(yè)主和使用人的生產(chǎn)、生活，提高他們的生活質(zhì)量和水平，而且能夠拓寬物業(yè)管理的多種經(jīng)營思路，增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，增強物業(yè)管理企業(yè)的活力，穩(wěn)固、開展和壯大物業(yè)管理行業(yè)。精選ppt〔二〕物業(yè)綜合經(jīng)營效勞的特點工程多樣化和效勞全方位，成為綜合效勞最顯著的特點?！?〕效勞消費的連鎖性綜合經(jīng)營效勞的內(nèi)容往往是相互關(guān)聯(lián)、相互補充的，業(yè)主或使用人對效勞消費的需求在時間上和空間上又常常是相互銜接的，這樣就有可能由一種消費引來另一種消費。例如，在為用戶提供裝修效勞的同時，必然緊跟著垃圾清運效勞；用戶在接受車場效勞的同時，必然會有洗車效勞的要求等。精選ppt〔2〕效勞對象欲望需求的不可替代性在業(yè)主或使用人中，客觀上存在著社會地位、年齡、健康狀況、經(jīng)濟(jì)收入，以及種族、國籍、宗教文化、職業(yè)個性、生活方式等多方面的層次差異。這些層次差異使得效勞對象的欲望需求千差萬別而又不可替代。例如，某些業(yè)主會要求停車洗車效勞，雙職工家庭會要求托幼效勞，老弱病殘者會要求特殊效勞等。精選ppt〔3〕居住水平提高帶來“需求層次上升〞隨著居住水平的不斷提高，業(yè)主的居住行為和生活工作方式也發(fā)生了巨大的變化，他們不斷地思攀新高，提出效勞工程多樣化的要求，使效勞消費水平處于總體上升趨勢，即“需求層次上升〞。例如安裝自動防盜裝置已經(jīng)開始替代傳統(tǒng)的鐵門；人們?nèi)粘Ｉ钪械募覄?wù)勞作已經(jīng)開始走向市場，雇傭鐘點工。精選ppt〔三〕物業(yè)綜合經(jīng)營效勞的根本要求物業(yè)綜合經(jīng)營效勞的根本要求是“高效〞、“優(yōu)質(zhì)〞。而高效優(yōu)質(zhì)的效勞，必須滿足以下四方面的要求：〔1〕效用——業(yè)主對效勞者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由效勞者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。例如，物業(yè)維修效勞必須保質(zhì)保量符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境清沽效勞必須做到“五無〞等等?！?〕方便——這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩效勞的需求，又稱對時空效果的需求。例如報修近便，修得及時，家居生活效勞使居民不出門也能得到滿足等。精選ppt〔3〕態(tài)度——業(yè)主對效勞者行為方式上的需求。為了提供高效優(yōu)質(zhì)的效勞，效勞者必須與業(yè)主相互溝通，協(xié)調(diào)一致，貼心周到，取得信任。國外市場上流行的“顧客總是對的〞的信條，說明主動、熱情、誠懇、和氣的效勞態(tài)度是勞務(wù)成交的前提?！?〕滿意——業(yè)主對于效用、方便和態(tài)度的心理感受，也是對所需效勞高效優(yōu)質(zhì)與否的總體評價。為此，物業(yè)管理公司應(yīng)千方百計地提供“大管家〞式的效勞，刻意創(chuàng)造一個以物業(yè)為中心的有利于業(yè)主生活與工作的“微型社會〞，通過高效優(yōu)質(zhì)的綜合效勞實現(xiàn)物業(yè)管理的效勞宗旨。精選ppt二、物業(yè)綜合經(jīng)營效勞的運作〔一〕綜合經(jīng)營效勞的條件：硬件、軟件“硬件〞是指資金和場所〔包括建筑物〕；是解決經(jīng)營什么的問題?！败浖暿侵附?jīng)營內(nèi)容或工程，以及經(jīng)營思路和體制。是解決如何經(jīng)營的問題。具體而言可歸納為三個方面內(nèi)容：1．籌措資金1〕得到上級主管部門的撥款2〕自籌資金：以物業(yè)管理公司的信譽直接進(jìn)行借貸。抵押貸款。向其他單位或者向職工和社會集資。精選ppt2．尋找場地〔包括建筑物〕作為綜合經(jīng)營效勞的場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處。精選ppt3.選擇經(jīng)營內(nèi)容或工程可以采取以下原那么：〔1〕日常生活類優(yōu)先：優(yōu)先開設(shè)諸如柴、米、油、鹽、醬、醋、吃、穿、用、行等日常生活方面的效勞工程。如自行車的存放、開設(shè)小商店等?！?〕消費周期短、利用頻繁的工程優(yōu)先。如一日三餐、生活必需品。而消費周期長，使用不頻繁的工程可暫緩考慮?！?〕易損易耗品優(yōu)先。如小五金、小家電，在日常生活中容易損壞，其維修工程可先行開設(shè)?！?〕優(yōu)勢特色工程優(yōu)先。如物業(yè)管理公司有房屋維修工程隊、機(jī)電設(shè)備維修部等，可開設(shè)裝飾裝潢效勞經(jīng)營部，連帶經(jīng)銷建材等。也可開設(shè)家電維修效勞中心等?！?〕中介效勞工程優(yōu)先。如找保姆、鐘點工，介紹家教，房產(chǎn)評估、換房，買賣中介等投資少，利用信息和關(guān)系多的也可優(yōu)先。精選ppt4．經(jīng)營思路和體制1〕綜合經(jīng)營效勞總的經(jīng)營原財，是按照商品經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律辦事，實行等價交換、有償經(jīng)營效勞。2〕綜合經(jīng)營效勞也可實行企業(yè)化管理，按承包經(jīng)營責(zé)任制