房地產(chǎn)項目精裝建議

論精裝的必要性.PART1市場環(huán)境品牌開發(fā)商工程精裝趨勢明顯開發(fā)商精裝項目板塊開盤時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積總銷售套數(shù)去化率月均銷售套數(shù)銷售周期裝修標(biāo)準(zhǔn)方興南塘金茂府海曙鄞奉2014.9.2高層139-300㎡77793%5114個月3000-5000江東金茂府江東寧豐2016.7.28高層88-137㎡34090%3061個月2500-3500萬科公園里一期高新核心區(qū)2014.7.21高層120-169㎡730100%6112個月1500-2000公園里二期高新核心區(qū)2015.7.17高層85-137㎡33999%389個月1000-1500萬科江灣府鄞州長豐2015.11.28高層85-139㎡79593%1067個月1500-2000萬科金域傳奇潘火下應(yīng)2014.7.30高層75-129㎡946100%1357個月1000中建格蘭郡庭潘火下應(yīng)2016.4.20高層100-120㎡37242%409個月1000-1500榮安榮安香園潘火下應(yīng)2014.11.10高層78-108㎡91285%4617個月1000-1500豐樹豐匯城江北萬達(dá)2016.7.22高層87-161㎡40044%676個月2500-3500城投&萬科海悅府城西薛家2016.3.26高層132-240㎡33577%487個月1500-2000華僑城&萬科寧波歡樂海岸鄞州中心區(qū)2015.10.6高層100-240㎡84087%8010個月1500-2000華潤華潤萬象府江北灣頭2015.11.19高層/洋房115-161㎡85897%2004個月2000/4000市場上精裝工程的比重占約30%，占比逐漸增大；越來越多的品牌開發(fā)商著力于打造精裝工程.PART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，精裝形成區(qū)隔本項目1#地塊類型產(chǎn)品面積總套數(shù)高層80-85㎡9485-90㎡282100-110㎡304120-128㎡72洋房110-120㎡12125-130㎡60135-140㎡12合計836本項目2#地塊類型產(chǎn)品面積總套數(shù)高層85-90㎡546100-105㎡246120-127㎡300135-140㎡156洋房110-120㎡20125-130㎡108135-140㎡76170-180㎡32合計1484奧體未來城類型面積總套數(shù)高層78㎡15086㎡300102㎡100105㎡350小高層95㎡80108㎡150112㎡70125㎡150洋房110-120㎡39120-130㎡53130-140㎡44140-150㎡37150-160㎡23164㎡14合計1560高層產(chǎn)品面積段同質(zhì)化.4.3㎡6㎡/21.8㎡1.3㎡3.1m2.7m3.4m戶型共性：三開間朝南，三房設(shè)計，空間布局類似本案優(yōu)勢在于戶型尺度上，但并缺乏以擊敗對手，再者本案體量較大，競爭依舊劇烈奧體未來城高層86㎡3.3m3m3.5m5.6㎡/21㎡1.8㎡3.8㎡6.8㎡/24㎡/2PART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，精裝形成區(qū)隔全贈送半贈送高層產(chǎn)品戶型同質(zhì)化本工程高層88㎡.PART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，精裝形成區(qū)隔本項目1#地塊類型產(chǎn)品面積總套數(shù)高層80-85㎡9485-90㎡282100-110㎡304120-128㎡72洋房110-120㎡12125-130㎡60135-140㎡12合計836本項目2#地塊類型產(chǎn)品面積總套數(shù)高層85-90㎡546100-105㎡246120-127㎡300135-140㎡156洋房110-120㎡20125-130㎡108135-140㎡76170-180㎡32合計1484奧體未來城類型面積總套數(shù)高層78㎡15086㎡300102㎡100105㎡350小高層95㎡80108㎡150112㎡70125㎡150洋房110-120㎡39120-130㎡53130-140㎡44140-150㎡37150-160㎡23164㎡14合計1560產(chǎn)品面積段同質(zhì)化.產(chǎn)品戶型同質(zhì)化戶型共性：三開間朝南，三房設(shè)計，空間布局類似，戶型尺度相近本案優(yōu)勢在于北面陽臺可打造入戶空間、主臥衣帽間設(shè)計，可通過精裝，優(yōu)化戶型，提升競爭力3.3m4.2m3.8m6.72㎡/21.8㎡2㎡4.59㎡3.64㎡/26.8㎡/25㎡/23.75㎡1.5㎡1㎡3.5m3m3.8mPART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，精裝形成區(qū)隔全贈送半贈送本工程高層108㎡奧體未來城小高層108㎡.PART2區(qū)域環(huán)境客戶趨于年輕化，精裝接受度高客戶年齡層：8090后付款方式：家里出資首付款，貸款買房客戶特征：工作繁忙、裝修麻煩、裝修款缺乏需求：婚房、便捷、拎包入住精裝解決購房裝修難的問題〔本錢、時間、精力〕.PART3精裝增值點精裝產(chǎn)品有溢價空間，去化周期短板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售周期售價精裝標(biāo)準(zhǔn)實際售價溢價空間溢價率鄞州長豐萬科江灣府高層85-139㎡7個月20000報價2500實際1500185002000-250012-16%金地悅江來高層89-139㎡12個月16044毛坯-潘火下應(yīng)萬科金域傳奇高層75-129㎡7個月13500報價2000實際1000125001000-15009-14%宜家華府高層95-108㎡14個月10850毛坯-龍湖名景臺高層106-129㎡12個月11500毛坯-盛世締壹城高層87-139㎡12個月11527毛坯-高新區(qū)萬科公園里二期高層86-137㎡9個月18000報價1500實際100017000150010%交通紫園高層74-135㎡24個月起15500毛坯-市場上同區(qū)域內(nèi)的精裝工程相比毛坯工程溢價率約9-16%同區(qū)域內(nèi)，精裝修工程的去化周期更短.PART3精裝增值點對戶型起到修正作用精裝修起到戶型修正作用，人性化設(shè)計，突出空間尺度，躲避戶型劣勢；通過精裝修展示，集中突出毛坯無法展示的可利用空間，強(qiáng)調(diào)功能的感知體驗，向客戶演繹生活狀態(tài)，有利于引導(dǎo)