房地產(chǎn)開發(fā)成本與控制-經(jīng)典版

房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成與控制編輯課件第一局部房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成第二局部房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制第三局部建筑設計常識與訣竅第四局部前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談講義提

綱編輯課件第一局部房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成編輯課件房地產(chǎn)開發(fā)本錢主要由以下九個方面構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成土地本錢營業(yè)稅金建安造價行政事業(yè)收費企業(yè)管理費用財務費用營銷費用勘察設計監(jiān)理配套設施編輯課件產(chǎn)品競爭主要有差異化、低本錢競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)保護，所以還是要降低本錢，在不降低品質(zhì)的前提下，本錢越低，市場競爭力越強，利潤越高。編輯課件地價可通過容積率折算成樓面地價(即每建筑平方米里的土地本錢)。簡單的公式是——1、土地本錢舉例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面價為500元/㎡；地價60萬/畝，容積率3.0，樓面地價300元/㎡。樓面地價=地價〔單位：元/畝〕÷666.67÷容積率樓面地價=地價〔單位：萬元/畝〕×15÷容積率編輯課件容積率經(jīng)驗系數(shù)多層容積率約1.5左右〔最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對差〕小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上編輯課件容積率與土地的形狀和大小有密切的關(guān)系，同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系總結(jié)如下——同樣大小的地塊南北越長、東西越短,那么容積率越??；而東西越長，南北越短，那么容積率越大。編輯課件按配套較全〔含煤、暖、熱水〕檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層〔10-17層〕：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑本錢45元/㎡左右，18層以上〔含18層〕須配兩部電梯，本錢約增加60元/㎡?？刂频煤?，小高層含電梯的建安本錢在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標。國標為68㎏/㎡，目前我國的工程多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達80㎏/㎡。1㎏/㎡的本錢約5元〔含人工費〕暖氣本錢約合30元/㎡，高檔房、低檔房在本錢上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價編輯課件包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，本錢約120-150元/㎡。大片區(qū)開發(fā)中單位本錢可低至4元/㎡〔建筑面積〕。合計一般不超過20元/㎡3、配套設施4、勘查、設計〔施工圖〕監(jiān)理等編輯課件5、營銷費用營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用，約3%左右。6、財務費用財務費用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗公式：財務費用=總本錢×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費用根據(jù)公司和開發(fā)工程規(guī)模不同，差異較大，一般為15-20元/㎡編輯課件8、行政事業(yè)收費公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說明：人防工程收費：如自建人防工程，那么本錢為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡〔按人防面積攤〕。如無自建，那么須交納人防異地建設費，取費標準如下：高層：5B級人防，單位本錢=2000元/層數(shù)多層：6級人防，單位本錢=1500元/層數(shù)但實際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營業(yè)稅營業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。本錢約為150～250元/㎡。編輯課件第二局部房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制編輯課件▲售價一定的情況下，開發(fā)本錢控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，本錢控制能力其實是企業(yè)綜合實力的表達；▲房地產(chǎn)開發(fā)最重要的本錢控制是土地本錢和建造本錢的控制。開發(fā)本錢控制的重要性編輯課件1、土地本錢控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬㎡中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬㎡因此在買地時應該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來小區(qū)的環(huán)境也不錯。編輯課件2、建安本錢控制建安本錢的控制要“過五關(guān)〞——第五關(guān)現(xiàn)場管理第一關(guān)規(guī)劃設計第四關(guān)材料設備采購第三關(guān)工程招標第二關(guān)工程造價與決算編輯課件要通過前期籌劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定造價，現(xiàn)在我們認為，方案決定造價，結(jié)構(gòu)設計影響造價。在實際施工過程中可以適當修改，但不能修改得太多，否那么在驗收時設計院不蓋章。我們認為，平面形狀簡單、結(jié)構(gòu)方正、對稱規(guī)那么可以降低本錢，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡主義〞、“少就是多〞“l(fā)essismore〞］第一關(guān)：規(guī)劃設計規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理編輯課件層高也不是越高越好，要注意“高粗比〞?？拐鹨髩撊渴峭ǖ?，不超過50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進〞。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯層不能超過50㎝。方正的設計也許會被說成呆板，設計和營銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加本錢？規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理編輯課件這一點在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理第二關(guān)：工程造價與決算編輯課件根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類取費37%，七層以下按4類取費21.6%。建筑市場競爭也非常劇烈，在實際操作過程中，有的開發(fā)公司對七層以上的建筑工程招標是按4類下浮5%。規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理第三關(guān)：工程招標編輯課件規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家〞，但就是這樣也很難控制。在招標過程中可以找三家以上，然后選兩家報價低的再往下砍價。第四關(guān)：材料設備采購編輯課件規(guī)劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理更難，比方一些圖紙上沒有的東西要進行“簽單〞，這個過程也很難直接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場管理編輯課件第三局部建筑設計常識與訣竅編輯課件建筑設計幾個檻：▲6層及以下，不裝電梯；▲6層以上，必須裝電梯；▲11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通▲12層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯▲19層及以上必須設兩條步梯或者剪刀樓梯編輯課件電梯的本錢：以18層為例，電梯本錢約25萬，每增加一層電梯本錢約提高5000元2.8米層高的來歷：房間的層高應小于等于面寬。圈梁+樓板=40㎝，窗高1.5米，窗臺高0.9米，合起來就是2.8米。外墻面積測算：外墻面積一般約為建筑面積的1/3〔可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)〕。玻璃幕墻的本錢約300元以上，而普通鋁合金窗本錢約180元/㎡建筑之間東西間距：多層不小于8米，而小高層和高層不小于13米。編輯課件節(jié)能住宅與普通住宅的差異：▲外墻做保溫處理〔節(jié)能比普通高80元/㎡，墻面面積〕▲北向不宜開飄窗▲窗戶盡量采用塑鋼雙層中空玻璃?！?jié)能住宅的本錢比編輯課件第四局部前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談編輯課件商務談判是所有工作中的重要一環(huán)，成功的談判是做成業(yè)務的前提。如果談判者能靈活掌握并動用一些談判原那么和實用技巧，就可能在談判桌上取得主動，起到“兵不血刃〞、“不戰(zhàn)而屈人之兵〞的作用，為最終取得所期望之結(jié)果奠定根底。商務談判有技巧編輯課件1、談判前準備初次見開發(fā)商需配“三把刀〞——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實地查看地塊及周邊特征，目的是確定樓盤區(qū)位特征、檔次熟悉一切工程相關(guān)資料，以最快的速度形成工程整體輪廓，勾勒工程的靈魂調(diào)研當?shù)刂饕獦潜P，找一個市場特質(zhì)與本工程類似的樓盤作為參照，以初步確定工程的規(guī)劃檔次、銷售價格編輯課件2、談判原那么與技巧個人體會總結(jié)，前期談判有這么實用“八招〞——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢第三招模擬演習第四招底線界清第五招了解對手第六招要有耐心第七招隨機應變第八招埋下契機編輯課件第一招將心比心談判最忌以己方觀點，需索無度，應從對方的角度出發(fā)，將心比心，合作的最后達成一定是兼顧雙方利益的。

第二招突出優(yōu)勢對于對方立場、觀點都有初步的認知后，再將自己在此次談判事項中所占有的優(yōu)、劣勢及對方的優(yōu)、劣勢，進行嚴密周詳?shù)牧信e，尤其要將己方優(yōu)勢，不管大小新舊，應全盤列出，以作為談判籌碼。而己方劣勢，當然也要注意，以免倉促迎敵，被對方攻得體無完膚，比方駐馬店工程洽談。編輯課件第三招模擬演習將各種可能發(fā)生的狀況，預先模擬，以免實際遭遇時人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。在了解優(yōu)、劣后，就要假想各種可能發(fā)生的狀況，預作籌劃行動方案。小至談判座位的擺放都要詳加模擬。

第四招底線界清通常，談判時，雙方都帶攻擊性，磨刀霍霍，躍躍欲試。雙方只想到可以“獲得多少〞，卻常常忽略要“付出多少〞，忽略了談判過程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。所以，在談判前，務必要把己方的底線界清：可讓什么?要讓多少?如何讓?何時讓?為何要讓?先行理清，心中有效。否那么，假設對方咄咄逼人，己方束手無策任由對方宰割，那就失去了談判的本意。比方正常的合同要點拉鋸砍價編輯課件第五招了解對手孫子兵法的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆〞眾所皆知。談判前，了解對方談判負責人的喜好，投其所好能盡快獲得對方的好感。有助談判達成。比方楊總帶著洽談的汝州工程，對方有留學經(jīng)歷；彭總帶著洽談的東方今典工程等等，每一次都應盡可能的多了解對手資料。

第六招要有耐心古語有云：“病急亂投醫(yī)〞。故在談判中要時刻暗誦默念“戒急戒躁〞，尤其在劍拔弩張、劇烈火爆之際，更要遵行。因為，談判中常有耐久戰(zhàn)要打，據(jù)傳當年李鵬中選傳；中泰二期，。編輯課件第七招隨機應變戰(zhàn)場狀況，瞬息萬變，談判桌上需隨機應變。雖說諸葛亮神機妙算，但人算不如天算，總有考慮欠周、失算之處。談判時，出現(xiàn)對手突有