固定資產(chǎn)貸款項目評估

固定資產(chǎn)貸款工程評估風險管理部2021-91.工程評估根本概念工程評估是以工程可行性研究報告為根底，根據(jù)國家現(xiàn)行方針政策、財稅制度以及銀行信貸政策的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工程生產(chǎn)經(jīng)營的信息材料，從技術(shù)、經(jīng)濟等方面對工程進行科學審查與評價的一種方法。2.

工程評估與可行性研究的區(qū)別

可行性研究項目評估發(fā)起主體項目業(yè)主貸款銀行發(fā)生時間順序在先以可研為基礎，順序在后研究范圍與側(cè)重點從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面對項目進行全面的調(diào)查研究和分析比較。從貸款資金的安全性、效益性等方面考察項目，分析項目風險性。目的服務于項目報批和貸款申請服務于項目審批和貸款決策3.工程評估的目的貸款工程評估是銀行貸款決策的主要依據(jù)。為了防范貸款風險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，保障信貸資產(chǎn)的效益性、平安性和流動性，對貸款工程進行全面、系統(tǒng)的評估，為貸款決策提供客觀、公正、準確的依據(jù)，提高貸款決策的科學性和可靠性。4.

工程評估的原那么

貸款工程評估應嚴格執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，遵循客觀、公正、科學、可靠的原那么；堅持工程評估的系統(tǒng)性和比照性原那么〔運用系統(tǒng)的觀點，將工程與所在行業(yè)、地區(qū)和社會環(huán)境結(jié)合起來進行分析評價；運用比較的手段，與同類工程進行比照等〕；堅持定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主；動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合原那么，以動態(tài)分析為主的原那么。5.工程評估的依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策、地區(qū)開展規(guī)劃；國家標準、行業(yè)標準及相關(guān)參數(shù)；銀監(jiān)、人行監(jiān)管政策、我行信貸政策；工程立項批準文件；工程可行性研究報告及權(quán)威部門論證意見；中央和地方政府有關(guān)的城市建設規(guī)劃、環(huán)境保護、消防、平安衛(wèi)生、運輸、勞動保護等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；借款人生產(chǎn)經(jīng)營等有關(guān)資料。6.評估資料的收集企業(yè)根本資料〔主要參閱調(diào)查報告〕1、公司營業(yè)執(zhí)照及公司資質(zhì)證書等2、公司根本情況介紹3、公司近三年經(jīng)審計的財務報告及最近一期的財務報告4、工程公司那么收集工程發(fā)起人的相關(guān)資料工程相關(guān)資料1、工程規(guī)劃設計方案及工程情況介紹2、工程立項批準文件及四證一書3、工程環(huán)評報告批復4、工程可行性研究報告5、工程投資概算、投資方案6、工程建設方案、工程施工進度7、工程資金籌措方案8、自有資金的構(gòu)成和來源說明9、工程融資方案及還款方案10、工程經(jīng)營方案及經(jīng)營現(xiàn)金流預測11、工程相關(guān)行業(yè)調(diào)研報告7.工程評估的內(nèi)容1、借款主體評價2、工程概況3、建設與生產(chǎn)條件評估4、工程產(chǎn)品市場評估5、投資估算與資金來源評估6、工程財務效益評估7、銀行效益及風險防范8、總評價8.借款主體評價

如借款人是既有企業(yè)法人〔改擴建工程〕，資信評估包括對借款人的經(jīng)濟地位、法人代表素質(zhì)和領導班子整體素質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)負債及償債能力、信用、開展前景等進行綜合論證分析。如借款人是新設企業(yè)法人〔新建工程〕，資信評估包括對借款人的經(jīng)濟地位、法人代表素質(zhì)和領導班子整體素質(zhì)、主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營及資產(chǎn)負債情況等進行調(diào)查分析。9.工程合規(guī)性評估

〔1〕工程是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、開展建設規(guī)劃、土地供給政策和市場準入標準。〔2〕工程是否已經(jīng)完成審批、核準或備案手續(xù)。我國目前建設工程審批采用審批制、核準制、備案制三種形式，其中：對于政府投資建設的工程仍采用審批制，對于企業(yè)投資建設的工程那么視不同情況采用核準和備案制，其中政府僅對重大工程和限制類工程采用核準制?政府核準的投資工程目錄?，其他工程均為備案制。10.工程合規(guī)性評估〔續(xù)1〕

〔3〕規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程選址和布局必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。－－選址意見書、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、〔4〕需要申請使用土地的工程必須依法取得用地批準手續(xù)。－－工程用地預審意見、土地證〔5〕已經(jīng)按照建設工程環(huán)境影響評價分類管理、分級審批的規(guī)定完成環(huán)境影響評價審批。分類管理：可能造成重大影響環(huán)境影響報告書可能造成輕度影響環(huán)境影響報告表對環(huán)境影響很小環(huán)境影響登記表11.工程合規(guī)性評估〔續(xù)2〕

〔6〕已經(jīng)按照規(guī)定完成固定資產(chǎn)投資工程節(jié)能評估和審查。〔如軌道交通工程〕〔7〕建筑工程開工前，建設單位依照建筑法的有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)取得施工許可證。〔8〕符合國家法律法規(guī)的其他相關(guān)要求。－－如涉及河道工程應經(jīng)水務部門批準等。

12.工程產(chǎn)品市場評估

工程產(chǎn)品市場分析是工程評估中的一項重要內(nèi)容，主要是對工程產(chǎn)品的市場容量、價格、競爭力進行分析，判斷工程產(chǎn)品銷售的前景和潛力。13.工程產(chǎn)品市場評估〔續(xù)1〕市場容量分析：1、供給現(xiàn)狀分析。調(diào)查工程產(chǎn)品在目標市場的總生產(chǎn)能力、總產(chǎn)量和各地區(qū)分布；各主要生產(chǎn)企業(yè)的分布情況以及產(chǎn)量、品種、性能、檔次等。2、需求現(xiàn)狀分析。調(diào)查工程產(chǎn)品在目標市場消費總量及各地區(qū)分布、消費結(jié)構(gòu)狀況、市場需求滿足程度等。3、產(chǎn)品供需平衡。14.工程產(chǎn)品市場評估〔續(xù)2〕價格分析：通過了解工程產(chǎn)品國際、國內(nèi)和本地區(qū)市場價格的歷史數(shù)據(jù)等信息，結(jié)合市場供需分析，預測工程產(chǎn)品的價格走勢。市場競爭力分析：從自然資源、工藝設備、規(guī)模效益、研發(fā)能力、產(chǎn)品性能、價格、品牌等方面比較分析工程產(chǎn)品與同類產(chǎn)品的競爭優(yōu)劣勢。15.建設與生產(chǎn)條件評估

對工程建設規(guī)模、建設條件及主要技術(shù)方案的評估，應首先核查待評文件有關(guān)內(nèi)容編寫的依據(jù)是否恰當、可靠，內(nèi)容與深度是否滿足要求，論證是否科學充分。應根據(jù)行業(yè)和工程特點，突出評價重點。16.建設與生產(chǎn)條件評估〔續(xù)1〕 〔1〕工程建設規(guī)模主要從市場需求容量和工程在目標市場中的份額、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境容量及合理經(jīng)濟規(guī)模等方面分析工程建設規(guī)模是否適宜合。例如：熱電聯(lián)產(chǎn)工程的建設規(guī)模，就要根據(jù)熱負荷需求的大小來確定。如果建設規(guī)模選擇太小，不能滿足熱負荷的需求；如果建設規(guī)模太大，達不到規(guī)定的熱電比要求，機組利用率也降低。17.建設與生產(chǎn)條件評估〔續(xù)2〕〔2〕建設條件工程的建設條件評估方面，主要包括： 廠址建設條件。主要對廠址區(qū)域布局合理性、地區(qū)開展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的符合性，占地面積及拆遷補償安置合理性及建設場地的穩(wěn)定平安性等進行評價。交通運輸條件。主要對廠外交通是否便捷，能否滿足主設備及產(chǎn)品的運輸要求等進行評估。運輸方案選擇應統(tǒng)籌規(guī)劃廠內(nèi)、外運輸，做到物料流向合理，主要產(chǎn)出品、大宗原材料和燃料的運輸，應防止屢次倒運，自建的外部運輸線路、車站、碼頭等，應符合規(guī)劃。18.建設與生產(chǎn)條件評估〔續(xù)3〕原材料燃料供給條件。主要對原材料及燃料的來源、供給的可靠性、運輸距離等進行評估。環(huán)境保護條件。對環(huán)境容量空間及對工程的環(huán)保措施要求等進行評估，污染物排放、噪聲、廢水處理等要符合國家現(xiàn)行的環(huán)保標準。〔3〕主要技術(shù)方案技術(shù)方案包括產(chǎn)品方案，生產(chǎn)工藝技術(shù)方案，公用輔助工程，節(jié)能和節(jié)水，環(huán)境保護，勞動平安衛(wèi)生與消防，組織機構(gòu)與人力資源配置，以及工程實施進度等。19.工程投資估算評估

在確定工程建設方案的根底上詳細估算工程所需的投資。分別估算建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、根本預備費、漲價預備費、建設期利息和流動資金等。

20.工程投資估算評估〔續(xù)1〕工程總投資構(gòu)成固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資工程費用〔建筑工程、設備購置、安裝工程〕、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、根本預備費動態(tài)投資建設期利息、匯率變動局部、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅〔目前暫緩征收〕、漲價預備金及國家規(guī)定的其它稅費。流動資金投資21.工程投資估算評估〔續(xù)2〕對各分項投資估算的分析，應關(guān)注：〔1〕投資估算的范圍是否與工程建設的工程內(nèi)容相一致；〔2〕投資估算是否符合國家有關(guān)主管部門頒發(fā)的關(guān)于投資估算的規(guī)定；〔3〕估算的投資是否計算合理，有無提高或者降低估算標準，有無重復計算、漏項少算或高估冒算?！?〕鑒定分析固定資產(chǎn)總投資所列的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)是否合理；〔5〕 鑒定分析建設期借款利息的計算是否準確、利率是否符合國家規(guī)定，期限是否與建設期一致，是否考慮了其他資金本錢。〔6〕與同期建設的同類工程平均投資水平作比照分析，分析工程投資高于或低于平均投資水平的原因和合理性。22.融資方案評估工程資金來源自有資金資本金股東投入：貨幣、實物、無形資產(chǎn)自有資金轉(zhuǎn)增：資本公積、盈余公積、未分配利潤其他無須歸還的資金外部籌資銀行貸款中長期、短期出口信貸、外國政府貸款、國際金融組織貸款、銀團貸款發(fā)行債券融資租賃補償貿(mào)易

23.融資方案評估要點資金來源的可靠性投資人的出資能力評估出資能力=企業(yè)現(xiàn)有貨幣資金+企業(yè)未來經(jīng)營收益+企業(yè)可變現(xiàn)資產(chǎn)+回收報廢資產(chǎn)余值-在建工程已利用出資能力出資保障系數(shù)=出資能力/要求出資額非我行貸款籌資的規(guī)模、本錢、審批落實情況確保工程總投資不留缺口確保資金按時到位資金渠道的合法性資本金占總投資比例〔各行業(yè)比例不同〕非貨幣出資局部的評估及占資本金的比例資金來源渠道符合國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定實現(xiàn)資金供給條件和籌資本錢的最優(yōu)組合評估資金供給中可能出現(xiàn)的風險資金不落實導致的風險：工期、造價、效益融資結(jié)構(gòu)與投資結(jié)構(gòu)不匹配所導致的風險利率、匯率風險24.融資方案評估要點〔續(xù)〕工程資本金制度：從1996年開始，我國開始試行資本金制度。投資工程資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)，有不同規(guī)定。作為資本金基數(shù)的總投資，是按工程固定資產(chǎn)投資和鋪底流動資金之和。應關(guān)注資本金比例是否符合國家法律和行政法規(guī)規(guī)定〔國發(fā)〔2021〕27號〕。工程資本金內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例：應以投資各方簽訂的投資協(xié)議為依據(jù)，同時關(guān)注出資人出資比例的合法性和合理性。〔有的行業(yè)對控股投資方是有限制的〕工程資本金的出資方式：投資者如果以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、資源開采權(quán)等作價出資，必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估作價，其中工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作價出資比例不能超過資本金總額的20%。25.選取財務評估根底數(shù)據(jù)與參數(shù)財務價格

現(xiàn)行價格為根底的預測價格計算期內(nèi)采用不變價格穩(wěn)健性原那么：投入物價格就高不就低，產(chǎn)出品價格就低不就高稅費一般包括增殖稅、所得稅、城市維護建設稅和教育費附加說明稅費的取費標準及減免稅依據(jù)工程計算期工程建設期：按工程的合理建設工期或預計的建設進度確定工程經(jīng)營期：根據(jù)工程產(chǎn)品或效勞的市場生命周期以及主要設備、設施的使用壽命等因素確定。一般不超過20年，公益性工程可適當延長。生產(chǎn)負荷〔生產(chǎn)能力利用率〕26.銷售〔營業(yè)〕收入評估按含稅價測算〔建行規(guī)定〕含稅銷售收入=∑〔產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品含稅價格〕不含稅銷售收入=∑〔產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品不含稅價格〕=∑［產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品含稅價格/〔1+稅率〕］假定銷量等于產(chǎn)量按生產(chǎn)運營期各年的生產(chǎn)負荷進行計算27.銷售稅金及附加評估包括營業(yè)稅、消費稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加城市維護建設稅稅率：市區(qū)7%，縣城或鎮(zhèn)5%稅基：以增值稅〔或營業(yè)稅〕額為計稅依據(jù)教育費附加附加率：4%計算：教育費附加=增值稅〔營業(yè)稅〕額×教育費附加率28.增值稅評估增值稅應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額其中，當期銷項稅額=銷售收入〔不含稅〕×稅率稅率：根本稅率17%；低稅率13%〔糧油、燃氣、書報、農(nóng)資、初級農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)品〕；零稅率〔出口貨物〕；小規(guī)模納稅人4-6%〔不抵扣〕29.本錢費用評估工程總本錢費用評估產(chǎn)品制造本錢加期間費用估算法總本錢費用＝產(chǎn)品制造本錢＋管理費用＋財務費用＋銷售費用產(chǎn)品制造本錢=直接材料費用+燃料及動力費用+直接工資及職工福利費+其它制造支出+制造費用制造費用=折舊+修理費+其它制造費用管理費用=無形資產(chǎn)攤銷+遞延資產(chǎn)攤銷+其他管理費用財務費用=利息支出+匯兌損失+金融機構(gòu)手續(xù)費+其它籌資費用銷售費用：產(chǎn)品銷售或提供勞務過程中發(fā)生的各項費用及銷售機構(gòu)的經(jīng)費經(jīng)營本錢經(jīng)營本錢=總本錢費用-折舊費-礦山維簡費-無形資產(chǎn)及長期待攤費用-財務費用指的是現(xiàn)金的流出。主要用于工程現(xiàn)金流量分析。能反映企業(yè)的生產(chǎn)和管理水平，同類企業(yè)具有可比性。固定本錢與可變本錢30.利潤及利潤分配評估工程年利潤總額工程利潤總額〔年〕=產(chǎn)品銷售〔營業(yè)〕收入-產(chǎn)品銷售稅金及附加-增值稅-總本錢費用

稅后利潤稅后利潤=利潤總額-所得稅額稅后還款利潤〔未分配利潤〕稅后還款利潤=稅后利潤-盈余公積-公益金-應付利潤〔分紅股利〕31.工程收入評估要點鑒定分析工程銷售量確實定是否有充分依據(jù)。鑒定分析各年生產(chǎn)負荷確實定是否有充分依據(jù)。鑒定分析產(chǎn)品的銷售價格是否合理，是否考慮到其價格實現(xiàn)的合理性，是否考慮經(jīng)營期間市場供求狀況及國家政策影響。鑒定分析工程收入計算是否正確。32.工程銷售稅費評估要點鑒定分析工程應納稅種是否完全，是否有漏掉或重復估算的稅種；鑒定分析估算時所采用的稅種、稅目、稅率是否符合國家稅法的規(guī)定；在評估過程中，按照就高不就低的原那么計算；在評估過程中，增值稅作為價外稅不包括在銷售稅金及附加中。33.工程本錢費用評估要點鑒定分析工程本錢費用估算的內(nèi)容是否全面完整，各項費用劃分是否清楚，是否重復計算或低估漏算；鑒定分析工程本錢費用的合理性，工程本錢費用估算中所選取的參數(shù)是否符合部門〔行業(yè)〕的規(guī)定與標準鑒定分析工程投入物價格的選用與產(chǎn)出物價格的選用是否保持同期性原那么；34.

工程財務評價

工程財務評價的內(nèi)容為：按規(guī)定科目詳細估算營業(yè)收入和本錢費用，預測財務現(xiàn)金流量；編制財務現(xiàn)金流量表，計算相關(guān)指標。擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量是財務可持續(xù)的根本條件。各年累計盈余資金不出現(xiàn)負值是財務生存的必要條件