物業(yè)管理中的成本管理講義

物業(yè)管理中的本錢管理

主講：吳峰第一節(jié)物業(yè)管理本錢一、物業(yè)管理中的本錢本錢的含義一般而言，本錢是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的消耗。一是所消耗的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值，即物化勞動(dòng)價(jià)值，如企業(yè)生產(chǎn)所消耗的材料的轉(zhuǎn)移價(jià)值，所消耗的設(shè)備轉(zhuǎn)移價(jià)值等；二是活勞動(dòng)或勞動(dòng)力消耗所創(chuàng)造的價(jià)值，即勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)消耗的補(bǔ)償價(jià)值，表現(xiàn)為勞動(dòng)者的工資及福利等。

物業(yè)管理生產(chǎn)費(fèi)用：指一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用。物業(yè)管理本錢：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理效勞所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)本錢：指一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理效勞而發(fā)生的直接物業(yè)管理本錢。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：是指物業(yè)管理企業(yè)行政部門為組織和管理物業(yè)管理效勞活動(dòng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，為籌措經(jīng)營(yíng)管理資金所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的本錢，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和效勞等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。二、物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算編制〔一〕物業(yè)效勞費(fèi)測(cè)算編制的原那么

1、合法性原那么。計(jì)入定價(jià)本錢的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合?中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法?等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

2、合理性原那么。影響定價(jià)本錢各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。

3、相關(guān)性原那么。計(jì)入物業(yè)效勞定價(jià)本錢的費(fèi)用，需為與物業(yè)效勞直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用。

4、權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么。本期本錢應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不管款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期本錢；不屬于本期本錢應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)支付，也不得計(jì)入本期本錢。

〔二〕物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制與包干制1、物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制物業(yè)效勞是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和工程場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

物業(yè)效勞費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)效勞資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)比例通過(guò)物業(yè)效勞合同約定。在物業(yè)管理效勞過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)效勞合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收入、本錢費(fèi)用在物業(yè)管理工程機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)效勞的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)效勞支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)效勞費(fèi)用的收支情況較為透明，防止了收費(fèi)與效勞不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)效勞資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上躲避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支情況。2、物業(yè)效勞費(fèi)用包干制物業(yè)效勞費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。

在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原那么，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證效勞質(zhì)量并不斷改進(jìn)。以包干制方式約定的物業(yè)效勞費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)效勞費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理工程運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)工程管理效勞的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)效勞質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)開展。3、酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征〔1〕財(cái)務(wù)主體在酬金制下，物業(yè)管理工程是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理工程應(yīng)獨(dú)立建帳、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理工程的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理工程可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理?！?〕收入采取酬金制和物業(yè)管理工程，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該工程的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理工程，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)效勞收入就是該工程的物業(yè)效勞費(fèi)?！?〕本錢費(fèi)用1〕物業(yè)管理企業(yè)固定本錢的比例較高2〕人工本錢占總本錢的比例較高3〕物業(yè)管理企業(yè)本錢費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)〔三〕物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素

1、物業(yè)效勞費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

2、物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)效勞的工程、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)效勞本錢。

3、物業(yè)管理企業(yè)為該工程管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理工程機(jī)構(gòu)用物業(yè)效勞費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩局部折舊均應(yīng)入到物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算中。4、物業(yè)管理屬微利性效勞行業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)開展。三、物業(yè)效勞費(fèi)本錢〔支出〕構(gòu)成物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般包括以下局部：〔1)管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；〔2〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；〔3〕物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；〔4〕物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；〔5〕物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；〔6〕辦公費(fèi)用；〔7〕物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；〔8〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；〔9〕經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用(10)稅金(11)合理利潤(rùn)四、物業(yè)效勞費(fèi)編制的依據(jù)1、收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔單位時(shí)間費(fèi)率形式〕和可收費(fèi)的管理面積。

2、支出的編制依據(jù)包括：〔1〕管理方案及實(shí)施方案所需物業(yè)效勞本錢。管理方案主要是指常規(guī)物業(yè)管理效勞中的人員方案，物品使用方案、能源消耗方案、工程維護(hù)保養(yǎng)方案、清潔保潔與綠化保養(yǎng)方案等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些方案所需人工本錢、物料本錢、能耗本錢、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算?！?〕物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)方案?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)效勞本錢。第二節(jié)本錢測(cè)算方法一、本錢測(cè)算的目的物業(yè)管理效勞本錢，主要有包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理效勞費(fèi)的方式：包干制：物業(yè)管理效勞費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理效勞本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；酬金指：預(yù)收的物業(yè)管理效勞資金包括物業(yè)管理效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。本錢測(cè)算的成果，既可以效勞于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理效勞費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以效勞于物業(yè)管理效勞實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部的本錢管理工作。二、主要本錢工程的測(cè)算方法〔一〕人工費(fèi)的測(cè)算1、根本工資〔F1〕(元/月)各類管理效勞人員的根本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)〔F2〕(元/月)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金〔含住房公積金〕等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)〔F3〕〔元/月〕福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)：〔1〕福利基金。按工資總額的14%計(jì)算?！?〕工會(huì)基金。按工資總額的2%計(jì)算?！?〕教育經(jīng)費(fèi)。按工資總額的1.5%計(jì)算。4、加班費(fèi)〔F4〕(元/月)加班費(fèi)按人均月加班2—3天，在乘以日平均工資計(jì)算，日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。5、服裝費(fèi)〔F5〕〔元/月〕按每人每年2套服裝計(jì)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以12個(gè)月，即可得到每月服裝費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次，類型和收費(fèi)總面積，先確定各級(jí)各類管理效勞人員的編制數(shù)，然后確定各自的根本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出根本工資總額；再按根本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?、工服洗滌費(fèi)〔F6〕工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈旆菢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。人工費(fèi)的測(cè)算公式為：人工費(fèi)P1=月根本工資+社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+各項(xiàng)福利費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi)+工服洗滌費(fèi)/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S式中的S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積，單位為平方米?！捕侈k公費(fèi)測(cè)算1、交通費(fèi)〔Ｆ１〕〔元／月〕：交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。２、通信費(fèi)〔Ｆ２〕通信費(fèi)包括電話費(fèi)、傳真費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等。３、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)〔Ｆ３〕低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具〔如筆墨〕、紙張、打印復(fù)印等。４、書報(bào)費(fèi)〔Ｆ４〕書報(bào)費(fèi)即每年必須購(gòu)置的報(bào)紙雜志，特別是專業(yè)書報(bào)所需要的費(fèi)用。５、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)〔Ｆ５〕６、法律費(fèi)用〔Ｆ６〕經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用，定期檢討法律文件〔如租約、合同等〕費(fèi)用支出等。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用。７、節(jié)日裝飾費(fèi)〔Ｆ７〕在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國(guó)慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用。８、辦公用水電費(fèi)〔Ｆ８〕辦公費(fèi)的測(cè)算公式為：辦公費(fèi)Ｐ２＝年各項(xiàng)費(fèi)用之和１２月×參與測(cè)算的物業(yè)面積即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×參與測(cè)算的物業(yè)面積〔元／月·平方米〕〔三〕共用部位與共用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)測(cè)算１、維修保養(yǎng)費(fèi)〔F1〕該項(xiàng)費(fèi)用主要用語(yǔ)核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手開工具和防火設(shè)備購(gòu)置等支出。２、裝修費(fèi)(F2)該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi)〔如墻紙、涂料〕、工器具和設(shè)備使用、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(rùn)〔如果發(fā)包〕。３、能源費(fèi)(F3)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中消耗的能源本錢。４、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)(F4)該項(xiàng)本錢即康樂(lè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)本錢，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂(lè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)支出。有時(shí)救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂(lè)效勞人員的工資也屬于此項(xiàng)本錢的開支范圍。５、雜項(xiàng)費(fèi)用(F5)該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用工程，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識(shí)等費(fèi)用支出。上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其中?jì)算公式為：公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)Ｐ３＝∑Ｆi１２月×參與測(cè)算的物業(yè)面積

即Ｐ３＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５１２月×Ｓ〔元／月·平方米〕〔四〕秩序維護(hù)費(fèi)測(cè)算1、秩序維護(hù)費(fèi)(F1)安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容：〔1〕安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量×電費(fèi)單價(jià)＋日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)〔2〕日常器材費(fèi)。即秩序維護(hù)人員日常用對(duì)講機(jī)、電池和電筒等費(fèi)用?！?〕更新儲(chǔ)藏金。該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。

秩序維護(hù)費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用，它由安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、日常器材費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)2、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(F2)

用公式可以表示如下：

秩序維護(hù)費(fèi)Ｐ４＝年總支出１２月×參與測(cè)算的物業(yè)面積即Ｐ４＝∑Ｆi〔元／月·平方米〕１２月×Ｓ〔五〕清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算1、清潔工具購(gòu)置費(fèi)(F1)：此項(xiàng)包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi)2、勞保用品費(fèi)(F2)3、清潔機(jī)械材料費(fèi)(F3)：此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等。４、化糞池清理費(fèi)(F4)５、垃圾外運(yùn)費(fèi)(F5)６、其他費(fèi)用(F6)７、水池清潔費(fèi)(F7)用公式可表示為：清潔衛(wèi)生費(fèi)Ｐ５＝∑各項(xiàng)費(fèi)用年支出１２×參與測(cè)算的物業(yè)面積即清潔衛(wèi)生費(fèi)Ｐ５＝∑Ｆi

１２月×Ｓ〔六〕綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算

１、綠化工具費(fèi)(F1)：此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。

２、勞保用品費(fèi)(F2)：此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)。３、綠化用水費(fèi)(F3)4、農(nóng)藥化肥費(fèi)(F4)5、雜草清運(yùn)費(fèi)(F5)6、園林景觀再造費(fèi)(F6)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)Ｐ６＝∑各項(xiàng)費(fèi)用年支出１２×參與測(cè)算的物業(yè)面積

即Ｐ６＝∑Ｆi

１２月×Ｓ七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)１、交通工具〔汽車等〕(F1)２、通信設(shè)備〔電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等〕(F2)３、辦公設(shè)備〔桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等〕(F3)４、工程維修設(shè)備〔管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等〕(F4)５、其他設(shè)備(F5)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)Ｐ７＝固定資產(chǎn)總額平均折舊年限×１２×參與測(cè)算的物業(yè)面積

即Ｐ７＝∑Ｆi

１２月×Ｓ×５固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年?！舶恕潮ｋU(xiǎn)費(fèi)測(cè)算對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫字樓、商廈、酒店等，那么必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備〔如酒店的中央空調(diào)等〕。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來(lái)投保。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)〔如電梯責(zé)任保險(xiǎn)〕。

Ｐ８＝∑〔Ｍi×Ｘi〕／參與測(cè)算的物業(yè)面積〔i＝１，……，n〕式中：

Ｐ８——保險(xiǎn)費(fèi)支出額；Ｍi——投保的第I種保險(xiǎn)種類；Ｘi——第I種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)率?！簿拧硨ｍ?xiàng)維修資金1、工資津貼等費(fèi)〔F1〕２、設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置(F2)３、機(jī)械使用費(fèi)(F3)４、水、電、氣費(fèi)(F4)５、管理費(fèi)(F5)公共維修基金Ｐ９＝∑Ｆi１２月×參與測(cè)算的物業(yè)面積〔元／月·平方米〕

即：Ｐ９＝∑Ｆi１２月×Ｓ〔元／月·平方米〕三、本錢估測(cè)算結(jié)果匯總P=∑Ｆi/S式中：P——某項(xiàng)物業(yè)管理本錢，單位為元/月·平方米；Fi——各分項(xiàng)費(fèi)用；i——費(fèi)用項(xiàng)數(shù)，i=1，……，n∑——所有費(fèi)用工程算術(shù)和；S——參加測(cè)算的物業(yè)總建筑面積。案例：某工程可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該工程全年各項(xiàng)費(fèi)用如下〔1〕各類管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等50萬(wàn)元〔2〕共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)20萬(wàn)元〔3〕清潔衛(wèi)生費(fèi)15萬(wàn)元〔4〕綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元〔5〕公共秩序維護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元〔6〕辦公費(fèi)5萬(wàn)元〔7〕固定資產(chǎn)折舊2萬(wàn)元〔8〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2萬(wàn)元〔9〕業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用6萬(wàn)元合計(jì)：120萬(wàn)元假設(shè)采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，那么該工程單位物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元x〔1+10%〕÷10萬(wàn)平方米÷12月=1.1元/平方米.月

假設(shè)采用包干制方式，如該工程法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，那么該工程單位物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：〔120萬(wàn)元+12萬(wàn)元〕÷10萬(wàn)平方米÷12月=1.1元/平方米.月在物業(yè)效勞費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)效勞費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算工程、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。第三節(jié)本錢控制一、本錢控制的含義與分類〔一〕本錢控制的含義1、對(duì)目標(biāo)本錢本身的控制；2、對(duì)目標(biāo)本錢完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督；3、在過(guò)程控制的根底上，著眼于未來(lái)，為今后本錢的降低指明方向?！捕潮惧X的分類1、按控制的時(shí)間特征分類〔1〕事先控制：是“設(shè)計(jì)〞階段的控制，又稱事前控制，實(shí)在開始新的物業(yè)管理效勞之前，即在本錢發(fā)生之前，事先確定本錢控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞開工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開支預(yù)算以及各種材料的本錢目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗的各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全本錢管理制度，已到達(dá)防患于未然的目的?！?〕事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過(guò)程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效勞時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理本錢的過(guò)程中所進(jìn)行的本錢控制，它是對(duì)本錢的消耗所進(jìn)行的日?？刂啤！?〕事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)本錢的實(shí)際消耗進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清本錢差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高本錢管理的水平。本錢控制三階段的關(guān)系事先控制（“設(shè)計(jì)”階段）事中控制（執(zhí)行階段）事后控制（考核階段）依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施控制實(shí)際費(fèi)用同標(biāo)準(zhǔn)比較修改控制標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)考核結(jié)果2、按控制的機(jī)制分類〔1〕前饋性控制：是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在本錢發(fā)生之前所進(jìn)行的控制?！?〕防護(hù)性控制：即制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制，就是通過(guò)制定相關(guān)的規(guī)章制度以及方法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理本錢開支的審批制度等?！?〕反響性控制：是利用反響控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)在于及時(shí)了解本錢的開支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偙惧X不超過(guò)預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。3、按本錢控制的內(nèi)容分(1)人工本錢的控制1〕人工本錢的控制思路a.編制本企業(yè)的操作層員工?勞動(dòng)定額?。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間〔三個(gè)月〕內(nèi)連續(xù)記錄其飽和工作時(shí)的工作完成量。平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的?勞動(dòng)定額??；蚪梃b物業(yè)管理成熟的企業(yè)員工勞動(dòng)定額，按目標(biāo)管理的方法，通過(guò)實(shí)踐、跟蹤后確認(rèn)為本企業(yè)該工種員工的?勞動(dòng)定額?。b.用經(jīng)檢驗(yàn)過(guò)的?勞動(dòng)定額?作為人事定編、配置員工的基準(zhǔn)，從而根本上確保員工的飽和工作，將人工本錢降低至合理水平。c.綜合各工種員工的?勞動(dòng)定額?后，可算出本企業(yè)的人均管理面積和單位人工本錢。d.深圳市一些物業(yè)管理公司人均管理面積的一般標(biāo)準(zhǔn)：

多層：一級(jí)為2000平方米/人；二級(jí)為2400平方米/人；三級(jí)為2800平方米/人；四級(jí)為3200平方米/人。高層：一級(jí)為1000平方米/人；二級(jí)為1200平方米/人；三級(jí)為1400平方米/人；四級(jí)為1600平方米/人。寫字樓：一級(jí)為800平方米/人；二級(jí)為1000平方米/人；三級(jí)為1200平方米/人；四級(jí)為1400平方米/人。工業(yè)區(qū)：一級(jí)為1800平方米/人；二級(jí)為2200平方米/人；三級(jí)為2600平方米/人；四級(jí)為3000平方米/人。

多層:一級(jí)為0.65~0.70元/(平方米/月);二級(jí)為0.60~0.65元(平方米/月);三級(jí)為0.55~0.60元(平方米/月)。高層:一級(jí)為0.75~0.90元(平方米/月);二級(jí)為0.70~0.80元/(平方米/月);三級(jí)為0.70~0.80元/(平方米/月)。寫字樓:一級(jí)為0.80~1.00元/(平方米/月);二級(jí)為0.75~0.85元/(平方米/月);三級(jí)為0.70~0.80元(平方米/月)。工業(yè)廠房:一級(jí)為0.60~0.65元/(平方米/月);二級(jí)為0.55~0.60元/(平方米/月);三級(jí)為0.50~0.55元(平方米/月)。

e.深圳市面上一些物業(yè)管理公司的單位人工本錢〔5萬(wàn)平方米以下時(shí)〕(2)設(shè)備管理本錢的控制1)設(shè)備本錢的控制思路a.抓好設(shè)備的運(yùn)行管理，有方案地進(jìn)行設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，要特別注意以下幾項(xiàng)工作：設(shè)備年度大、中修方案的制定；設(shè)備月度、季度維修方案的制定；設(shè)備運(yùn)行日志的記錄和控制。b.特別應(yīng)抓好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)工作。養(yǎng)護(hù)設(shè)備是最省錢的一種管理設(shè)備的方法，有關(guān)資料顯示：養(yǎng)護(hù)設(shè)備所花費(fèi)的錢僅僅相當(dāng)于設(shè)備大、中修費(fèi)用的1/6左右，設(shè)備是養(yǎng)出來(lái)。c.多小修、及時(shí)修、盡量防止大修設(shè)備養(yǎng)護(hù)的再好，總會(huì)有損壞，“壞了〞就要修，但要特別注意設(shè)備的破損規(guī)律：根本上都是所謂的“關(guān)聯(lián)〞性破損，即設(shè)備的損壞往往都是一開始時(shí)從一個(gè)小部件、小功能開始損壞的，如果置之不理，永不了多久，就會(huì)由此“關(guān)聯(lián)〞引起大的設(shè)備故障。因此，午夜管理的重要理念就是“切記不要讓設(shè)備帶病運(yùn)行！〞設(shè)備壞了最重要的就是在設(shè)備損壞的初期將設(shè)備盡快修復(fù)，“多小修，及時(shí)修，盡量防止大修〞是非常重要的設(shè)備管理根本原那么2)設(shè)備本錢的分類a.設(shè)備運(yùn)行本錢b.設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)本錢3)設(shè)備本錢控制指標(biāo)a.單位運(yùn)行本錢元/〔臺(tái).月〕或元/〔平方米.月〕b.單位維修養(yǎng)護(hù)本錢元/〔平方米.月〕4)深圳市一些物業(yè)管理公司的設(shè)備管理本錢標(biāo)準(zhǔn)〔5萬(wàn)米以下〕

一級(jí)二級(jí)三級(jí)多層0.20—0.30元/（平方米.月）0.15—0.25元/（平方米.月）0.10—0.20元/（平方米.月）高層（不含電梯、中央空調(diào)）1.15—1.70元/（平方米.月）1.40—1.60元/（平方米.月）1.30—1.50元