金碧物業(yè)的管理模式

金碧物業(yè)的管理模式金碧物業(yè)的管理模式篇一

為了確保物業(yè)服務部及本單位物業(yè)管理所使用的常規(guī)服務文件的有效性,規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作,特制訂本管理方案。

首先,在物業(yè)接管移交時,要力爭全面、精確?????地收集到本單位與開發(fā)商及設計單位、施工單位在合作方面的工程建設及工程技術(shù)等原始資料。其次,業(yè)主入住、進行房間調(diào)配階段,業(yè)主資料以及在日常管理中的房屋修理檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等相關(guān)資料,都需要工作人員將其全面收集起來并妥當保管。

全部原始資料應當統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄后,按類別進行裝訂并整理成冊,做到整齊清楚、分類合理、便于查找。根據(jù)檔案資料的不同,管理內(nèi)容可以分類為以下幾類。

1.工程技術(shù)資料:包括住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開工許可證、拆遷安置資料、紅線圖、竣工總平面圖、地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告等。

2.業(yè)主及各辦公部門檔案:包括業(yè)主及各辦公機構(gòu)具體資料登記表,進出小區(qū)人員登記表,業(yè)主、各辦公機構(gòu)房間的修理檔案等。其中,業(yè)主檔案內(nèi)容詳細包括有經(jīng)業(yè)主簽署后的業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主簽署后的消防平安責任書、業(yè)主家庭狀況登記表、鑰匙領用登記表、業(yè)主證領用登記表、業(yè)主入住驗房表以及業(yè)主的有關(guān)證件復印件等。

3.裝修檔案:包括二次裝修申請審批表、相關(guān)圖紙及裝修施工隊資料、裝修責任書、施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表、室內(nèi)設計平面圖、裝修竣工圖等。

4.修理資料:包括修理申請記錄、回訪記錄、修理派工單以及設備、設施巡檢記錄等。

5.業(yè)主反饋信息:包括服務質(zhì)量回訪記錄、業(yè)辦法見和調(diào)查統(tǒng)計記錄、業(yè)主投訴及處理記錄、業(yè)主來訪紀錄等。

6.本部門員工管理資料:包括員工個人資料、聘用記錄、員工業(yè)績考核及獎罰記錄、員工培訓方案、培訓檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動記錄及內(nèi)務管理記錄等。

7.行政文件資料:包括相關(guān)值班及檢查記錄、有關(guān)財務記錄、主管部門文件、公司文件、內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報文件等。

對于全部分類整理好的信息資料,工作人員必需進行歸檔保存。

1.檔案管理實行原始資料和計算機檔案雙軌制,使儲存方式多元化,盡可能確保資料轉(zhuǎn)化為計算機磁盤儲存,便于查找。同時,還要運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存,使抽象的檔案資料詳細化、形象化。

2.對本單位利益影響較大的檔案應加密保存,使此類檔案在計算機中按級別檢索,對保存在檔案室的原始資料應嚴格掌握借閱。

3.檔案應編制統(tǒng)一的檔案分類挨次進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制名目、分柜保存。

4.依據(jù)檔案盒規(guī)格預備相應的檔案標貼紙,在檔案標貼紙上打印出標準黑體一號字體的檔案類別名稱,制作好的檔案標志貼應當貼在檔案盒左側(cè)上方,并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。

5.各業(yè)主的檔案資料應按棟號、樓層號、房間號的先后挨次排列在檔案盒內(nèi)。按檔案盒內(nèi)各檔案的排列挨次將檔案有關(guān)內(nèi)容登記在業(yè)主檔案名目內(nèi),具體、清楚地注明序號、檔案編號、業(yè)主姓名、入住時間、檔案頁數(shù)、備注等內(nèi)容。

6.檔案室應配備相應的文件柜、文件盒以及消防器材等,并隨時保持干燥、通風、清潔,確保儲存地點符合防火、防蟲防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員特地保管,檔案室應避開無關(guān)人員任意進出,以保證檔案的平安和完善。

7.全部檔案盒資料都應妥當保存,留意保持干凈,不得擅自涂改、外借,未經(jīng)授權(quán),任何人不得私自復印或打印保密資料或文件。

工作或服務的過程中應當充分發(fā)揮檔案資料的作用,內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng),查閱文件檔案授權(quán)范圍。由于業(yè)主檔案屬絕密檔案,借閱原始資料的使用者,應當按檔案的不同密級經(jīng)相關(guān)負責人批準方可借閱,特別狀況如需查閱須報管理處。

當業(yè)主聯(lián)絡方式發(fā)生變化或業(yè)主發(fā)生更替時,服務中心應將變化狀況記錄在業(yè)主檔案中。本部門應當由專職主管負責每季度進行一次家庭狀況的普查,對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業(yè)主,管理員應至少每隔兩周跟蹤一次。

對于作廢或失效文件,相關(guān)人員應在失效文件上標注作廢標記,防止連續(xù)使用。依據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì),管理人員應當定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀,防止檔案的積累和混淆。對于已過保存期的檔案經(jīng)主管領導批準后可進行銷毀,但銷毀的同時必需建立已銷毀文檔的清單,便于備查。

金碧物業(yè)的管理模式篇二

敬重的各位業(yè)主/商戶：

運城豪德光榮貿(mào)易廣場至2022年開業(yè)以來，開發(fā)公司和物業(yè)公司投入了大量的人力、物力和財力經(jīng)過兩年多的前期運轉(zhuǎn)和市場啟動?，F(xiàn)在已經(jīng)逐步走向富強，為了能更好的服務廣場業(yè)主，維護公共設施設備、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，有效提升廣場的整體經(jīng)營形象和美譽度，促進廣場的長久富強和進展，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理服務收費管理方法》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)運城市物價局核準。物業(yè)公司將于2022年9月1日起，開頭對豪德光榮貿(mào)易廣場商鋪/住宅收取物業(yè)服務費用。

一、收費標準（收費面積按房產(chǎn)證面積為準）

1、商鋪：每月每平米1元。

2、住宅：每月每平米0.60元

二、交費方式

每月1-10日到物業(yè)公司綜合部繳納當月的物業(yè)服務費用。

運城豪德物流園區(qū)服務有限公司

2022年8月10日

豪德貿(mào)易廣場物業(yè)服務收費管理方法

目的為維持豪德貿(mào)易廣場的正常運轉(zhuǎn)，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，結(jié)合廣場的實際,制定本方法。

收費依據(jù)

一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng)；

三、公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理；

四、公共秩序維護和幫助公安機關(guān)做好管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作；

六、《豪德貿(mào)易廣場前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《豪德貿(mào)易廣場業(yè)主臨時公約》和《豪德貿(mào)易廣場公共契約》中規(guī)定的其他公共性服務內(nèi)容。

收費標準

一、商鋪：每月每平米1元。

二、住宅：每月每平米0.60元

肯定的優(yōu)待政策，詳細優(yōu)待標準由綜合部報公司領導審批后按審批標準收?。ù隧梼?yōu)待至2022年底結(jié)束）。

收費方式

一、有人居住的商鋪

由綜合部負責對市場內(nèi)的業(yè)主/商戶收取物業(yè)服務費用，對沒有按時交納費用的商戶，綜合部負責電話通知，并發(fā)放收費通知單，對連續(xù)兩個月未交納費用的商戶，綜合部將欠費商鋪房號書面告知物業(yè)工程部，并停止售電、供電，直至所欠費用交納完畢才開頭售電和供電服務。

二、無人居住的商鋪

由招商部負責電話催繳。

收費通知發(fā)放

由物業(yè)管理員（治安隊）向業(yè)主/商戶發(fā)放通知書，并做好解釋工作（公司任何部門遇到商戶的投訴或詢問都必需做好解釋工作），未在市場內(nèi)經(jīng)營的商戶，物業(yè)管理員（治安隊）負責將通知粘貼在商鋪玻璃門上面，并將商鋪房號書面告知綜合部，由綜合部電話通知商戶/業(yè)主。

運城豪德物流園區(qū)服務有限公司

2022年7月10日

豪德貿(mào)易廣場物業(yè)服務收費細則

一、通知發(fā)放（王建負責）

物業(yè)管理員（治安隊）在2022年8月20日之前將通知發(fā)放完畢。

二、電話通知（黃海燕負責）

1）、招商員在2022年8月20日之前必需對自己區(qū)域的客服電話通知完畢。

2）、對無人居住的商鋪負責電話催繳。

三、收費系統(tǒng)的安裝和資料的錄入（任少華負責）

1）、2022年8月15日之前將收費系統(tǒng)安裝完畢，并能嫻熟操作。

2）、2022年8月25日之前將業(yè)主資料及商鋪面積錄入完畢。

3）、每月將物業(yè)各項收費狀況以書面形式報送公司領導批閱。

四、各部門負責對收費疑問做好解釋，并出示相關(guān)的法規(guī)。

金碧物業(yè)的管理模式篇三

為達到業(yè)主的要求和期望，遵照物業(yè)服務的目標任務，以真誠、友善、高效、精致的服務精神及科學規(guī)范、務實細致、平安文明、精益求精的質(zhì)量目標，切實做好縣長途汽車站物業(yè)服務工作，獲得業(yè)主與旅客的滿足，特制定縣長途汽車站物業(yè)服務方案。

仔細學習物業(yè)服務學問，把握物業(yè)服務技能，樹立物業(yè)服務意識，加強物業(yè)服務工作，實現(xiàn)一流物業(yè)服務水平，為縣長途汽車站營造清潔、平安、舒適的工作環(huán)境。

通過細致、周到、真誠、高質(zhì)量的工作，優(yōu)化縣長途汽車站物業(yè)服務，打造凸顯精細服務特色，逐步形成“規(guī)范化、常態(tài)化、特色化”運作，推動物業(yè)服務工作向規(guī)模化、現(xiàn)代化方向進展。

（一）清潔服務

1、汽車站大廳、通道保潔每日打掃2次，拖洗潔凈；每日收集垃圾；每日用潔凈的抹布擦抹墻面、防火門、消防栓、指示牌等公共設施；墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門窗玻璃。做到地面干凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；房屋頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線潔凈無灰塵，地面潔凈無雜物、污跡，有光亮；全部玻璃、門窗等要保持光明、潔凈。

2、共用衛(wèi)生間每日保潔2次，做到：通風換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖潔凈地面。要求室內(nèi)無明顯臭味、便池干凈基本無黃漬；地面基本干凈。

3、道路每日保潔2次，保持道路潔凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣準時清掃路面，確保無積水、積雪。

4、綠化帶每日保潔2次，清除綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。

（二）水電服務

水電是汽車站正常工作和生活秩序必不行少的物質(zhì)條件，水電支出是汽車站財務的一項重要費用，必需千方百計削減這兩項支出和鋪張，合理和科學用水用電。一是加強宣揚，提高節(jié)省意識，要珍惜汽車站財產(chǎn)，愛惜一切水電設施，不鋪張一滴水、一度電。二是加強水電管理，杜絕鋪張。設立水電專職管理人員，對全站用水用電狀況進行管理，每日巡察水電設施和使用狀況，確保大家節(jié)省用水用電，杜絕常流水、長明燈等“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象的發(fā)生。三是提高水電管理人員責任性與技術(shù)水平，在做好正常供電供水工作的同時，加強能效分析、節(jié)能挖潛、節(jié)能監(jiān)管等全方位管理工作。

（三）平安服務

汽車站的平安防衛(wèi)工作是物業(yè)服務的重中之重，要建立健全嚴格的出入管理制度，增加巡邏次數(shù)，二十四小時平安監(jiān)控，惡劣天氣加強門窗巡查等一系列樂觀有效的防范手段，加強平安管理力度。在實際平安服務中，實行站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，徹底維護汽車站的公共秩序，防止和制止任何危及或影響汽車站平安的行為。對可疑或擔心全跡象實行跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并準時通知值班保安就地處理。

（四）消防服務

汽車站規(guī)模大、功能多、設備簡單、人流頻繁，為防范火災，做好消防服務，與物業(yè)員工簽定消防責任書，明確消防平安責任人，樂觀宣揚消防基本學問，關(guān)心大家把握防火、救火、逃命的基本技能，二十四小消防監(jiān)控，定期進行消防設施的檢查和保養(yǎng)，定期進行消防聯(lián)合演練，人防與機防有效結(jié)合，確保汽車站消防平安。

超越業(yè)主和旅客期望，追求細致與完善，供應清潔、平安、和諧、舒適的工作環(huán)境。樹立“以人為本”的服務理念，明確物業(yè)服務主要任務：一是服務、二是服務、三還是服務。做到平安第一、質(zhì)量為重。遵循“嚴謹、細致、踏實、熱忱、微笑、禮貌、主動、精確?????”的工作原則，實現(xiàn)品質(zhì)服務、超值服務、創(chuàng)新服務。

一流的物業(yè)必需一流的管理，要加強對員工隊伍管理與培訓，根據(jù)實際物業(yè)服務需要，設置崗位，配備人員，開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素養(yǎng)；在詳細物業(yè)服務工作中，制定崗位職責，做到責、權(quán)、利分明；加強員工思想作風建設，樹立全心全意服務的觀念和物業(yè)的品牌意識；對物業(yè)服務工作進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

金碧物業(yè)的管理模式篇四

“xx佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中a區(qū)、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的抱負物業(yè)。漂亮的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較急躁、細致、負責任的物業(yè)公司去專心呵護。

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，準時處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求看法單，對合理建議準時整改。滿足率達95%以上。

（三）建立落實修理制，零修急修準時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支狀況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及修理養(yǎng)護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、干凈、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境干凈，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障準時排解。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防學問的宣揚教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災平安隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵四周清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，修理人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)大事。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地干凈。

（5）危及人身平安處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持干凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣揚工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無轉(zhuǎn)變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)平安。

（1）受理本小區(qū)二次裝修詢問與審批。

（2）全部裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）協(xié)作派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流淌人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活平安。

9、社區(qū)文化

（1）設立學習宣揚園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）協(xié)作街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業(yè)主滿足率95%以上。

（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）

1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、供應空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。

4、供應修理服務并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商供應優(yōu)質(zhì)服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關(guān)系的誤會是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要緣由。房屋及設備保養(yǎng)不準時、日常管理松懈、隨便是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本緣由。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋修理與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、平安、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿足、公司信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)力量是物管企業(yè)的一項不行或缺的重要素養(yǎng)，具備這項素養(yǎng)，工作中的各項沖突往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司特地設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主溝通箱、公示欄、宣揚欄等方式，進展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項詳細、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，仔細負責，講道德，重誠懇，對業(yè)主有求必應，保證服務質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的急躁、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤會或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登登記來，書面呈報開發(fā)商。肯定禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜簡單沖突的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

制造一個和諧、文明、舒適、美麗的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工進展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開拓一方文明的凈土。

（一）人員設置。

依據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算，本公司“xx佳園”管理處擬設置工作人員11人。

職位人數(shù)負責內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任1人負責總體工作支配、業(yè)主溝通

工程人員1人負責設備、設施修理、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員1人負責保潔綠化

保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡要分析

管理費修理金

多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月

商場1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋修理與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、平安、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的平安保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

（一）前期預備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深化討論，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布狀況、平安狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開頭籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必需支配好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管必需進行驗收評估，妥當進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1內(nèi)部機構(gòu)的設置與擬定人員編制

開展管理工作前3個月。培訓內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特殊電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3。規(guī)章制度制定

1）、依據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。

1。物業(yè)的接管驗收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）

2。入伙管理

1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理托付合同、業(yè)主公約；通過宣揚使用戶了解和協(xié)作物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；協(xié)作用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、幫助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的'平安工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當增加保安力氣。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順當管理打好基礎。

3。二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行方法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行方法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費方法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將實行必要的平安防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的平安，掌握現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避開對相鄰居民的日常生活造成影響。

平安防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安大事發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火平安管理，消退消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強平安防范重點宣揚，有針對性地實行措施，確保不遺留平安隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境干凈；加強噪聲掌握，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，掌握入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私拘束樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

a、平安保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體平安環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)平安大事準時解決，依法辦事。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，仔細負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身平安處設有明顯標志和防范措施并準時消退平安隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，掌握樓宇內(nèi)流淌人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司掩蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以馬上調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應急預備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流淌性大，社會背景、身份也極為簡單，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類訪問與重點關(guān)注；協(xié)作派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流淌人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活平安與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的大事日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，毀滅平安隱患。

b、設備設施維護系統(tǒng)

1。房屋管理與修理養(yǎng)護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)覺破損準時修補，確保房屋外觀完好、干凈，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業(yè)主溝通，準時通報相關(guān)事項。

2。共用設備管理

本公司設備保養(yǎng)與修理，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與方案修理并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)修理人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排解故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參與日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型修理。四是完善設備管理和定期修理制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和修理登記卡片管理，合理制定定期修理方案。

1）給排水設備管理

管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，便利住用戶生活。

供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡察水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡察排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，修理人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2）供電設備管理

供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電愛護自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運行和修理值班制度，準時排解故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ?戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等狀況準時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題準時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必需按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀看種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化狀況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對比值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的愛護元件整定值相符合；配電箱固定是否堅固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否敏捷，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否堅固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否堅固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行修理保養(yǎng)，確保故障能準時排解。

4)消防管理

消防掌握中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)大事應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，準時發(fā)覺并消退火災平安隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員把握消防設施設備的使用方法并能準時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防學問的宣揚教育，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務x，制訂突發(fā)火災應急方案;每年進行一次消防演習，增加應急技能、提高業(yè)主消防意識。

c、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人供應一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持干凈。

1、日常保潔

范圍工作內(nèi)容頻次標預備注

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害毀滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次實行措施毀滅老鼠、蟑螂，二次毀滅蚊子、蒼蠅，協(xié)作四周區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無轉(zhuǎn)變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標準

綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪（按季節(jié)進行)草皮美觀平整

雜草清除（每周一次)確?；緹o雜草

防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護施肥（一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

e、共用設施管理系統(tǒng)

制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理方法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獵取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

f、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設

制造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特殊是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參加開展各種樂觀向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先方案，爭取政府有關(guān)部門支持，并進展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設立學習宣揚園地;協(xié)作、支持、參加社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地供應服務，主動為住戶排憂解難，樂觀開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。

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