第四章收益法

第四章

收益法第一節(jié)收益法的根本原理第二節(jié)收益法的估價(jià)步驟第三節(jié)收益法實(shí)例本章內(nèi)容一、概念收益法是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀凈收益〔純收益〕以一定的資本化率〔復(fù)原利率〕一致折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。采用收益法測(cè)算出的價(jià)錢，通常稱為收益價(jià)錢。第一節(jié)收益法的根本原理二、適用范圍有收益有潛在收益的房地產(chǎn)三、實(shí)際根據(jù)預(yù)期原理諸如寫字樓、住宅〔公寓〕、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院，停車場(chǎng)、加油站、規(guī)范廠房〔用于出租〕、倉庫〔用于出租〕、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身如今能否收益，只需估價(jià)對(duì)象所屬的這類不動(dòng)產(chǎn)有獲取收益的才干即可。收益復(fù)原法的計(jì)算公式一、普通公式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an通常以年為單位V——價(jià)錢ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——復(fù)原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、普通公式二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞r(nóng)=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a公式用途：①直接用于計(jì)算價(jià)錢；

②不同年限價(jià)錢的換算；

③比較不同年限價(jià)錢的高低；

④用于比較法中土地運(yùn)用權(quán)年限修正。1、直接用于計(jì)算價(jià)錢例：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式獲得50年的土地運(yùn)用權(quán)后經(jīng)建立并投入運(yùn)用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為7.5%。試評(píng)價(jià)該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價(jià)錢。2、不同年限價(jià)錢的換算假設(shè)：那么有：假設(shè)：an=aN=a那么有：假設(shè)：R=r那么有：例：知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)益價(jià)錢為5000元/㎡，復(fù)原利率為8%，試求其30年收益權(quán)益的價(jià)錢。例：知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢為5000元/㎡，對(duì)應(yīng)的復(fù)原利率為8%，試求假設(shè)其土地運(yùn)用權(quán)為50年、復(fù)原利率為10%下的價(jià)錢。3、比較不同年限價(jià)錢的高低例：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)9000元/㎡。假設(shè)復(fù)原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)錢的高低。計(jì)算A房地產(chǎn)30年的收益價(jià)錢:A房地產(chǎn)無限年價(jià)錢:B房地產(chǎn)無限年價(jià)錢:★A<B3、比較不同年限價(jià)錢的高低4、用于市場(chǎng)比較法中土地運(yùn)用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……例：某宗工業(yè)用地運(yùn)用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元/平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地運(yùn)用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的情況除年限不同外，其他均類似，現(xiàn)行土地復(fù)原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價(jià)錢。宗地價(jià)錢=基準(zhǔn)地價(jià)×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……三、純收益按一定比率遞增〔減〕——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1ai=a(1+g)i-1某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地運(yùn)用年限70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已運(yùn)用了5年；估計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，以后每年凈收益會(huì)在上一年的根底上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢。01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……四、純收益按一定數(shù)額遞增〔減〕——有限年——無限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b某宗房地產(chǎn)估計(jì)未來第一年的凈收益為8萬元，以后每年的凈收益會(huì)在上一年的根底上添加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢。遞減沒有無限年五、預(yù)知假設(shè)干年以前的凈收益和假設(shè)干年后的房地產(chǎn)價(jià)錢Vta1a2a3……at0123……t假設(shè)t年前的純收益每年相等假設(shè)t年前的純收益每年按一定比率g遞增假設(shè)t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)錢為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，復(fù)原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地域?qū)⑴d建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入運(yùn)用，到那時(shí)該地域?qū)⒌竭_(dá)該城市現(xiàn)有火車站地域的昌盛程度。在該城市現(xiàn)有火車站地域，同類房地產(chǎn)的價(jià)錢為5000元/㎡。據(jù)此估計(jì)新火車站建成投入運(yùn)用后，新火車站地域該類房地產(chǎn)的價(jià)錢將到達(dá)5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢。估計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價(jià)錢比如今上漲10%。該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)如今的價(jià)錢。六、凈收益在前t年有變化，運(yùn)用年期為n年a1a2a3……ata……a0123……tt＋1……n例題例5-17：某寫字樓于2001年5月30日獲得50年的土地運(yùn)用權(quán)，于2004年11月30日建立完成，即將投入運(yùn)用，如今因抵押貸款需求評(píng)價(jià)該寫字樓于2004年12月1日的市場(chǎng)價(jià)錢。市場(chǎng)分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開場(chǎng)運(yùn)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將堅(jiān)持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為8%。試評(píng)價(jià)該寫字樓的價(jià)錢。01234546.5〔50-3.5〕200220250280300.…..300七、凈收益在前t年有變化，運(yùn)用年期為無限年a1a2a3……ata……0123……tt＋1……第二節(jié)收益法的估價(jià)步驟一、搜集整理資料〔一〕資料搜集的途徑不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所需的資料，主要經(jīng)過走訪有關(guān)部門及個(gè)人搜集現(xiàn)有資料、實(shí)地調(diào)查獲取，資料調(diào)查的途徑參與下表：〔二〕純收益、復(fù)原利率及收益年限確實(shí)定房地產(chǎn)價(jià)錢的高低取決于3個(gè)要素：1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大?。?、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。一、純收益〔凈收益〕〔一〕凈收益的計(jì)算公式凈收益=潛在毛收入-空置等呵斥的損失-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下可獲得的收入有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等緣由呵斥的收入損失所得到的收入運(yùn)營費(fèi)用——維持房地產(chǎn)正常運(yùn)用必需支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營費(fèi)用率凈收益＝有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入×〔1－運(yùn)營費(fèi)用率〕〔一〕凈收益的計(jì)算公式例題：某宗房地產(chǎn)的土地運(yùn)用年限為50年，至今已運(yùn)用8年，估計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40％，平安利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為平安利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)錢為〔〕萬元。A、368B、552C、561D、920【答案解析】房地產(chǎn)的收益價(jià)錢為：〔二〕不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－稅金－中介費(fèi)－房屋折舊費(fèi)2、直接運(yùn)營型房地產(chǎn)凈收益的求取〔1〕商業(yè)運(yùn)營型不動(dòng)產(chǎn)凈收益＝商品銷售收入－商品銷售本錢－運(yùn)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤〔2〕消費(fèi)型不動(dòng)產(chǎn)凈收益＝銷售收入－消費(fèi)本錢－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－財(cái)務(wù)費(fèi)用－管理費(fèi)用－廠商利潤第五章收益法1、管理費(fèi)2、維修費(fèi)3、保險(xiǎn)費(fèi)4、稅金5、中介費(fèi)6、計(jì)算房屋折舊費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)出租中總費(fèi)用的計(jì)算：不動(dòng)產(chǎn)出租中租賃收入的計(jì)算：租賃收入〔2項(xiàng)〕：租金收入、租賃保證金或押金的利息1、管理費(fèi)指出租不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)展的必要管理所需的費(fèi)用。有管理人員的工資和出租過程中所耗費(fèi)的公共設(shè)備的耗費(fèi)的費(fèi)用。管理費(fèi)的計(jì)算方法在我國有兩種，一種按照可出租面積平均計(jì)算；另一種根據(jù)租金的一定比例計(jì)算，通常為年租金的2%-5%。2、維修費(fèi)指為保證房屋正常運(yùn)用每年所支付的房屋的維修費(fèi)用〔修繕費(fèi)用〕。此費(fèi)用計(jì)算起來非常復(fù)雜，維護(hù)并不一定每年一樣，為了計(jì)算方便，我國通常按建筑物重置價(jià)錢的一定比例計(jì)算1.5%-2%。3、保險(xiǎn)費(fèi)指不動(dòng)產(chǎn)一切者為使所擁有的房產(chǎn)免遭不測(cè)〔火災(zāi)等〕而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。我國普通按房屋重置價(jià)錢或現(xiàn)值的0.15%-0.2%計(jì)。4、稅金指不動(dòng)產(chǎn)一切者由于不動(dòng)產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于納稅規(guī)范，國家和各省市縣均有詳細(xì)規(guī)定。營業(yè)稅、城市建立附加稅和教育附加費(fèi)國家均為一致規(guī)范，他們分別為不動(dòng)產(chǎn)租金的5%、0.35%、0.05%。5、中介費(fèi)指經(jīng)過各中介機(jī)構(gòu)發(fā)生租賃的，該當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)一切者支付給中介構(gòu)造的費(fèi)用。普通為一個(gè)月的租金額。6、計(jì)算房屋折舊費(fèi)折舊費(fèi)是指房屋在運(yùn)用過程中，因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其公式為：年折舊費(fèi)=〔房屋重置價(jià)-殘值〕/耐用年限=〔房屋重置價(jià)×〔1-殘值率〕〕/耐用年限P72例題第四步〔三〕有形收益和無形收益有形收益——是由不動(dòng)產(chǎn)帶來的直接貨幣收益是指不動(dòng)產(chǎn)帶來的間接納益，如平安感、驕傲感、個(gè)人聲譽(yù)和企業(yè)信譽(yù)等。在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要思索各種無形收益?！菜摹硨?shí)踐收益和客觀收益實(shí)踐收益——在現(xiàn)狀下實(shí)踐獲得的收益客觀收益——普通正常收益強(qiáng)調(diào)運(yùn)用客觀收益作為估價(jià)的根據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)根據(jù)重點(diǎn)1：有租約限制情況下的收益租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約商定的租金〔簡(jiǎn)稱租約租金，又可稱為實(shí)踐租金〕租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金?！纠?-21】某商店的土地運(yùn)用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2021年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2021年8月1日帶租約出賣時(shí)的正常價(jià)錢。出租到期日估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地到期日〔1〕商店一層價(jià)錢的測(cè)算：

〔2〕商店二層價(jià)錢的測(cè)算：年凈收益=200×120×〔1-25%〕×12=21.60〔萬元〕=229.21〔萬元〕

該商店的正常價(jià)錢=商店一層的價(jià)錢+商店二層的價(jià)錢=375.69+229.21=604.90〔萬元〕

承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)價(jià)等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和

合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人就有價(jià)值

合同租金高于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)

有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值

重點(diǎn)2：承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)價(jià)【例】某公司3年前與一寫字樓一切權(quán)人簽署了租賃合同，租用其中500㎡的面積，商定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/㎡?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值?！窘狻窟x用以下公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：根據(jù)題意知：【2021真題】某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，商定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，知該寫字樓為鋼筋混凝土構(gòu)造，于5年前建成，土地剩余運(yùn)用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，那么如今的承租人權(quán)益價(jià)值為〔〕。

【答案解析】年租金優(yōu)惠〔3.5-3〕×360×500=90000元

還有18年租期，報(bào)酬率為6%承租人權(quán)益價(jià)值==98.8萬元

【例題·2021年真題】某公司5年前與一辦公樓一切權(quán)人簽署了租賃合同，租用其中1000m2的面積，商定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的根底上添加1萬元，從第8年開場(chǎng)，租金堅(jiān)持固定不變?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。〔五〕凈收益流量的類型1、每年根本上固定不變；2、每年根本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年根本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)那么的變動(dòng)情況。〔六〕凈收益流量的求取1、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過去3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a；3、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3－5年的凈收益，然后采用以下等式求出a：例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，斷定其未來凈收益每年不變，經(jīng)過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，復(fù)原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢。二、復(fù)原利率〔一〕復(fù)原利率的重要性凈收益〔萬元〕復(fù)原利率〔％〕評(píng)價(jià)價(jià)值〔萬元〕54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67二、復(fù)原利率復(fù)原利率本質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)不同用途、不同性質(zhì)、不同地域、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，復(fù)原利率也不同〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法1、市場(chǎng)提取法2、平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法3、復(fù)合投資收益率法4、投資收益率排序插入法

〔二〕復(fù)原利率的本質(zhì)〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法可比實(shí)例凈收益a〔萬元/年〕價(jià)錢〔萬元〕V復(fù)原利率〔%〕11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.81、市場(chǎng)提取法〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法復(fù)原利率=平安利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值2、平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法平安利率可選同一時(shí)期一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年期定期存款利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值那么根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及對(duì)未來的預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等來確定?！締雾?xiàng)選擇題】某寫字樓持有5年后出賣，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，估計(jì)5年后出賣時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)錢為〔〕萬元?！?021年真題〕

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85將購買不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款收益率與自在資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按以下公式計(jì)算：R=M×Rm+(1－M)RE式中R——資本化率；M——貸款比例(%)，抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm——抵押貸款收益率，通常為第一年還本付息額與抵押貸款額的比率；RE——自有資金要求的正常收益率3、復(fù)合投資收益率法不動(dòng)產(chǎn)的純收益=抵押貸款帶來的收益+自在資金帶來的收益不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)錢=抵押貸款+自有資金抵押貸款額×抵押貸款利息率+自有資金額×自有資金收益率=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢×不動(dòng)產(chǎn)資本化率例：某類不動(dòng)產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為5%，自在資金要求的年收益率為8%，那么該類房地產(chǎn)的資本化率？解析：不動(dòng)產(chǎn)資本化率=抵押貸款比率×抵押貸款利息率+自有資金比率×自有資金收益率=70%×5%+30%×8%=5.9%購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，假設(shè)該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，那么自有資本要求的年收益率為()%。

A．15.0

B．15.7

C．12.6

D．11.6解析：不動(dòng)產(chǎn)資本化率=抵押貸款比率×抵押貸款利息率+自有資金比率×自有資金收益率70×9%+30%×X=10.8%，X=15.04、投資收益率排序插入法復(fù)原利率確實(shí)定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)展比較，判別、確定資本化率。收益期是指估計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營情況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間。土地運(yùn)用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地運(yùn)用期限終了時(shí)止的時(shí)間。建筑物耐用年限是指自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命終了時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有奉獻(xiàn)的時(shí)間，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的繼續(xù)時(shí)間。三、收益年限確實(shí)定三、收益年限確實(shí)定〔一〕土地估價(jià)根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)年限來確定〔二〕建筑物估價(jià)根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定〔三〕房地估價(jià)土地的運(yùn)用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命終了的時(shí)間不一致1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地運(yùn)用權(quán)年限一同終了根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－〔3＋5〕＝32年0估價(jià)時(shí)點(diǎn)n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運(yùn)用權(quán)年限而終了以t＝50－5＝45計(jì)算價(jià)錢V0求取t年后剩余土地價(jià)值VL土地70年建2年用5年建筑物50年VOVL0估價(jià)時(shí)點(diǎn)t可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的受害年限為有