房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：美國房地產(chǎn)市場二手房市場

2請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明1.三大交易商領(lǐng)軍美國二手房市場 4 4 5 6 7 7 8 9 9 4.利率變動，美國購房者的新購房障礙 4.1各類型抵押貸款利率均較高 4.3信用評分嚴(yán)重影響貸款利率與條件 4 4 5 5 5 6 6 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9 圖表24：美國財產(chǎn)稅是地方和州政府的主要 4請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明1.三大交易商領(lǐng)軍美國二手房市場Redfin是一家創(chuàng)新的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，圖表1：各交易商標(biāo)志與網(wǎng)站主打服務(wù)與賣點(diǎn)圖表2：美國三大二手房交易商瀏覽量占市場超3/4美國交易商2023年5月網(wǎng)絡(luò)流量數(shù)據(jù)占比RR圖表3：新建住房量在次貸危機(jī)后穩(wěn)步回升0美國2005年1月-2023年11月新建住房開工量（千套）圖表4：美國二手房交易量基本為新房約10倍2005-2022年美國新房和二手房交易量（套）及二手房交易0量占比圖表5：新房庫存占總庫存比例增加2000年1月-2023年9月新房庫存占總庫存比例債率為31.96%，顯示出公司有較強(qiáng)的流動性和合理的財務(wù)杠桿。相較之下，News6請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明圖表6：三大交易商財報表現(xiàn)呈現(xiàn)差異化圖表7：三大二手房交易商2023年營收增長停滯1Zillow和Redfin2019-2023年營業(yè)收入及NewsCorporation的數(shù)字房地產(chǎn)服務(wù)收入（百萬美元）RedfinZillowNewsCorporation(R運(yùn)營商Move的母公司)Redfin洛杉磯作為美國主要都市區(qū)之一的吸引力，也表明了房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)活動之間的圖表8：美國三大都市區(qū)房價指數(shù)基本為同一趨勢2018年第1季度-2023年第3季度房價指數(shù)0圖表9：美國房價整體平穩(wěn)上漲，洛杉磯上漲幅度更大0美國及三大都市區(qū)2018年1月-2023年10月中位區(qū)間8請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明圖表10：美國租金近年整體平穩(wěn)上漲0美國及三大都市區(qū)2018年1月-2023年11月中位區(qū)間房屋典型租金（美元）圖表11：美國租金空置率近年整體下降美國2000-2023年季度出租空置率（%）作有關(guān)，但整體付款周期穩(wěn)定。圖表12：美國成交周期有季節(jié)波動，整體平穩(wěn)0美國及三大都市區(qū)2018年1月-2023年10月掛牌-待處理天數(shù)圖表13：購房者付款周期較穩(wěn)定美國及三大都市區(qū)2018年1月-2023年10月70待處理-成交天數(shù)0圖表14：住房交易呈周期性，年末交易較少三大都市區(qū)0住房交易量（套）圖表15：銷售/掛牌率常年在1左右，市場供需平衡 美國及三大都市區(qū)平均銷售/掛牌率三大都市區(qū)近年庫存整體下降，新增掛牌量呈季節(jié)波動。整體庫存的減少可能圖表16：三大都市區(qū)近年庫存整體下降三大都市區(qū)庫存量（套）0圖表17：三大都市區(qū)4-5月住房供給增量較多三大都市區(qū)新增掛牌量（套）010圖表18：降價房源比例保持在20%左右美國及三大都市區(qū)降價房源比例圖表19：美國整體降價幅度略微擴(kuò)大美國及三大都市區(qū)平均房屋成交下降值（美元）0圖表20：美國整體降價幅度保持在3%-4.5%美國及三大都市區(qū)降價百分比0.040.030.020.010圖表21：美國房地產(chǎn)的基本交易流程成熟且參與實體較多圖表22：美國產(chǎn)權(quán)主要包含使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)三個方面1250個州之間顯著的差異，反映出房產(chǎn)持有成本在各地的極大不同。在新澤西州（0.18%）等稅率較低的州，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)相對較輕。這種圖表23：美國房產(chǎn)稅稅率較高，部分州50多年的房產(chǎn)稅基本相當(dāng)于房產(chǎn)價格美國50州2023房產(chǎn)稅中位數(shù)新澤西州1.89%俄亥俄州1.36%阿拉斯加州1.04%北卡羅來納州0.78%懷俄明州0.58%新罕布什爾州1.86%羅德島州1.35%佛羅里達(dá)州0.97%加利福尼亞州0.74%新墨西哥州0.55%德克薩斯州1.81%賓夕法尼亞州1.35%華盛頓州0.92%俄克拉荷馬州0.74%密西西比州0.52%內(nèi)布拉斯加州1.76%愛荷華州1.29%密蘇里州0.91%弗吉尼亞州0.74%阿肯色州0.52%威斯康星州1.76%堪薩斯州1.29%馬里蘭州0.87%亞利桑那州0.72%南卡羅來納州0.50%伊利諾伊州1.73%南達(dá)科他州1.28%俄勒岡州0.87%肯塔基州0.72%西弗吉尼亞州0.49%康涅狄格州1.63%紐約州1.23%印第安納州0.85%愛達(dá)荷州0.69%特拉華州0.43%密歇根州1.62%緬因州1.09%內(nèi)華達(dá)州0.84%田納西州0.68%阿拉巴馬州0.33%佛蒙特州1.59%明尼蘇達(dá)州1.05%喬治亞州0.83%科羅拉多州0.60%夏威夷州0.26%北達(dá)科他州1.42%馬薩諸塞州1.04%蒙大拿州0.83%猶他州0.60%路易斯安那州0.18%13圖表24：美國財產(chǎn)稅是地方和州政府的主要稅收來源之一，且近年不斷提高美國地方和州政府近8季度財產(chǎn)稅（百萬美元）和財產(chǎn)稅占比37.23%37.50%20214th20221st圖表25：美國2023年資本收益稅分兩類，短期持有資本買賣稅收較高稅種稅率短期資本收益稅14銷售發(fā)生地司法管轄區(qū)明確禁止，繳納轉(zhuǎn)讓稅的一方可以通過協(xié)商將轉(zhuǎn)讓稅納入合圖表26：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅普遍較低，14州不收取任何轉(zhuǎn)讓稅美國50州及1經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅阿拉巴馬州0.10%夏威夷州0.1%-1.25%馬薩諸塞州0.46%阿拉斯加州$0愛達(dá)荷州$0密歇根州0.75%亞利桑那州$2伊利諾伊州0.10%-0.45%明尼蘇達(dá)州0.33%阿肯色州0.33%印第安納州$0密西西比州$0加利福尼亞州0.11%愛荷華州0.16%密蘇里州$0科羅拉多州0.01%堪薩斯州$0蒙大拿州$0康涅狄格州0.75%-1.25%肯塔基州0.10%內(nèi)布拉斯加州0.23%特拉華州4.00%路易斯安那州$0內(nèi)華達(dá)州0.39%佛羅里達(dá)州0.6%-0.7%緬因州0.44%新罕布什爾州1.50%喬治亞州0.10%馬里蘭州0.25%-5%新澤西州0.4%-1.21%南達(dá)科他州0.10%德克薩斯州$0佛蒙特州1.45%(0.5%forthefirst100K)田納西州0.37%猶他州$0弗吉尼亞州0.35%威斯康星州0.30%北達(dá)科他州$0羅德島州0.46%懷俄明州$0俄亥俄州0.10%南卡羅來納州0.37%新墨西哥州$0俄克拉荷馬州0.15%華盛頓州1.1%-3%紐約州0.4%-1.4%俄勒岡州0.10%西弗吉尼亞州0.11%北卡羅來納州0.20%賓夕法尼亞州1.00%哥倫比亞特區(qū)0.725%-1.45%15圖表27：購房者對未來房地產(chǎn)市場持有悲觀情緒略有增多2021-2023年nerdwallet問卷美國購房者對未來房地產(chǎn)市場預(yù)判更好保持4.1各類型抵押貸款利率均較高圖表28：近年抵押貸款利率總體上漲，2023年10月30年抵押貸款利率為7%2018年1月-2023年10月周度30年美國平均抵押貸款利率（%）美國房地產(chǎn)市場面臨著較高的抵押貸款利率，其中30年期固定貸款的利率約為16 圖表29：2023年12月各類型抵押貸款利率均處于較高水平購房者觀望情緒較濃，經(jīng)濟(jì)狀況和信用評分是購房者的最大障礙。根據(jù)房價上漲的步伐。有30%的購房者提到信用評分不足者正在努力調(diào)整自己的財務(wù)狀況以適應(yīng)高房價市場的現(xiàn)實，當(dāng)然也有部分購房者在圖表30：存款、收入和信用為購房者主要障礙2023購房者購房障礙2023購房者購房障礙圖表31：除了增儲和等待降利，長期購房者也考慮搬家 42%2023長期購42%2023長期購房者措施4.3信用評分嚴(yán)重影響貸款利率與條件美國主要存在兩種信用評分模型，評分對借貸條件產(chǎn)生重要影響。美國的信用17圖表32：兩大信用評分系統(tǒng)評分因素大概占比兩大信用系統(tǒng)評分因素占比圖表33：兩大信用評分模型分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn)Vantage差好2023年貸款余額與拖欠情況增多，居民償債能力下降。由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化，圖表34：2023年貸款逾期情況增加貸款拖欠情況圖表35：2023年平均貸款余額增加1.政策調(diào)整滯后性風(fēng)險。政府制定了精準(zhǔn)的調(diào)控措施，由于執(zhí)行和市場響應(yīng)存2.房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險。若市場信心持續(xù)低迷并伴隨經(jīng)濟(jì)下行壓力，房地產(chǎn)市3.金融市場波動風(fēng)險。房地產(chǎn)市場與金融市場的緊密聯(lián)系意味著，金融市場的5平均房屋信貸額度余額是指所有擁有家庭凈值信用額度（HELOC）的借款人的18對標(biāo)的證券和發(fā)行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中的具體投資建報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業(yè)評級指數(shù)為基準(zhǔn)，新三板市場以三板成指（針對協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)市場以摩根士丹利中國指數(shù)為基準(zhǔn)；美國市場以納斯達(dá)克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)為基準(zhǔn)；韓股票評級相對同期相關(guān)證券市場代表指數(shù)漲幅介于5相對同期相關(guān)證券市場代表指數(shù)漲幅介于-10%~相對同期相關(guān)證券市場代表指數(shù)漲幅