第九章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

第九章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值第一節(jié)現(xiàn)金流量第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念二、現(xiàn)金流量圖第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的概念二、利息與利率三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息四、名義利率與實(shí)踐利率第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算一、資金等值的概念二、復(fù)利計(jì)算例1某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，假設(shè)該筆貸款的貸款方式為期間按季度付息、到期后一次歸還本金，那么開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總額是多少？假設(shè)計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，那么貸款到期后開發(fā)商實(shí)踐支付的利息又是多少？例2某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，假設(shè)其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有歸還才干的最大抵押貸款懇求額是多少？例3某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為25萬元的住宅，假設(shè)該家庭首付款為房價(jià)的30%，其他房價(jià)用抵押貸款支付。假設(shè)抵押貸款的期限為10年，按月等額歸還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？假設(shè)該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才干購買上述住宅？例4某家庭預(yù)購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房價(jià)的25%，其他懇求公積金和商業(yè)組合抵押貸款。知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年,公積金貸款的最高限額15萬元.問該家庭懇求組合貸款后的最低月還款額是多少?例5某家庭以4000元/平方米的價(jià)錢,購買了一套建筑面積為120平方米的住宅.銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,抵押貸款價(jià)值比率為70%.如該家庭在按月等額還款5年后,與第6年初一次提早歸還了貸款本金8萬元,問從第6年開場的抵押貸款月還款額是多少?例6某家庭以3500元/平方米的價(jià)錢,購買了一套建筑面積為80平方米的住宅.銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,抵押貸款價(jià)值比率為70%.月還款常數(shù)為0.65%.問抵押貸款到期后,該家庭應(yīng)向銀行歸還的剩余本金金額是多少?例7某家庭1998年12月31日為購買價(jià)值為50萬元的住宅,懇求了相當(dāng)于房價(jià)80%的住房抵押貸款,期限為20年,年利率為6%,按月等額還本付息.2004年1月1日,該家庭由于某種財(cái)務(wù)需求擬懇求二次住房抵押貸款(又稱“加按〞，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的50%發(fā)放〕。知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)值年上漲率為5%，問該家庭懇求加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款？例8某人擬以500萬元的價(jià)錢購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租運(yùn)營。知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%、60%，第四年即可開場出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，運(yùn)營本錢為20萬元，且估計(jì)在以后的16年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營本錢的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。假設(shè)本寫字樓投資工程在整個(gè)運(yùn)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資工程的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和〔設(shè)投資和運(yùn)營期間的收支均發(fā)生在年初〕。例8單位：萬元年份456~181920銷售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200例9某投資者以1.8萬元/平方米的價(jià)錢購買了一個(gè)建筑面積為60平方米的店鋪,用于出租運(yùn)營.該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%,其他用銀行提供的抵押貸款支付.該抵押貸款期限為10年,年利率為5.31%根底上上浮1.5%,按年等額歸還.運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的25%.投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金報(bào)答率不低于12%.試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金報(bào)答率要求的月租金單價(jià)(每平方米建筑面積月毛租金).現(xiàn)金報(bào)答率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中,每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率.該目的反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系.現(xiàn)金報(bào)答率有稅前現(xiàn)金報(bào)答率和稅后現(xiàn)金報(bào)答率.其中,稅前現(xiàn)金報(bào)答率等于凈運(yùn)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金報(bào)答率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資.例10某開發(fā)商與2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場,開發(fā)期為3年,平均售價(jià)為0.8萬元/平方米.2002年8月1日王某以1.1萬元/平方米的價(jià)錢購買了其中50平方米的店面,并向開發(fā)商支付了5萬元定金,產(chǎn)權(quán)持有期為47年.2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí),王某又支付了11.5萬元,余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付,年貸款利率為6.5%,按年末等額付款方式歸還.另外,王某與一承租人簽署了一份為期10年(2003年8月1日至2021年8月1日)的租賃合同.合同規(guī)定,第一年租金為每月150元/平方米,以后租金按每年2%的比率遞增,每年年末一次性收取.據(jù)估算每年的平均出租運(yùn)營