第八章投資性房地

第八章投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)院李世碧學(xué)習(xí)目的與要求1、了解投資性房地產(chǎn)的概念、特征與范圍2、掌握投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)與計量的原那么和方法3、掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方式及其會計處置方法4、了解投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換方式，了解其轉(zhuǎn)換日確實定方法，掌握其會計處置方法5、掌握投資性房地產(chǎn)處置的會計處置方法本章重點及難點投資性房地產(chǎn)的概念、特征與范圍投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)與計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的概念與特征房地產(chǎn)的含義土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地指土地運用權(quán)，房屋指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。投資性房地產(chǎn)的含義指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的特征:1、投資性房地產(chǎn)是一種運營性活動2、投資性房地產(chǎn)在用途、形狀、目的等方面區(qū)別于作為消費運營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)3、投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量方式：本錢方式和公允價值方式4、投資性房地產(chǎn)可以單獨計量和出賣二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地運用權(quán)持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)企業(yè)擁有并已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為消費商品、提供勞務(wù)或者運營管理而持有的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)第二節(jié)投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的條件和原那么1、根本條件〔同時滿足〕：符合投資性房地產(chǎn)的定義與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很能夠流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的本錢可以可靠計量。2、確認(rèn)時點：對已出租的土地運用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)時點為租賃期開場日，即土地運用權(quán)、建筑物進入出租形狀、開場賺取租金的日期。對于持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)時點為企業(yè)將自用土地運用權(quán)停頓自用，預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。二、投資性房地產(chǎn)初始計量的根本原那么應(yīng)按照獲得時的本錢進展初始計量。三、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量1、原那么只需在購入的同時開場出租，才干作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)；其本錢包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2、賬務(wù)處置:成本模式公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：銀行存款等此外，還應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“公允價值變動”明細科目，核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。留意的問題企業(yè)購入的房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)領(lǐng)先將外購的房地產(chǎn)確以為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開場日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)舉例例9－1：2007年5月10日，A公司方案購入一棟寫字樓用于對外出租。5月20日，A公司與B公司簽署了運營租賃合同，商定自寫字樓購買之日起就出租給B公司運用，為期3年。6月1日，A公司購入寫字樓，其實踐本錢為500萬元，全部用銀行存款支付。假定不思索其他要素，A公司采用本錢方式對投資性房地產(chǎn)進展計量。A公司應(yīng)于6月1日編制如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)5000000貸：銀行存款5000000問題假設(shè)A公司與B公司商定自2021年1月1日起將寫字樓租賃給B公司運用，那么A公司在購入該房地產(chǎn)時該如何處置？四、自行建造投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量1、確認(rèn)條件：企業(yè)只需在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開場出租，才干將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確以為投資性房地產(chǎn)2、本錢構(gòu)成：由建造該項資產(chǎn)到達預(yù)定可運用形狀前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括：土地開發(fā)費、建筑本錢、安裝本錢、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造本錢留意的問題企業(yè)自行建造房地產(chǎn)到達預(yù)定可運用形狀后一段時間之后才對外出租或用于資本增值的，企業(yè)應(yīng)領(lǐng)先將自行建造的房地產(chǎn)確以為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開場或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)舉例例9－2：X公司2006年2月1日購入一塊土地運用權(quán)，并在這塊土地上開場采用出包方式建造兩棟寫字樓。2007年5月，X公司估計寫字樓即將完工，與Y公司簽署了運營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給Y公司運用。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開場起租。2007年8月1日，兩棟寫字樓同時完工。該塊土地運用權(quán)的本錢為500萬元，出租的寫字樓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋剡\用權(quán)為200萬元，出租寫字樓的工程造價為600萬元，另一棟寫字樓的造價為800萬元。假設(shè)X公司采用本錢方式核算投資性房地產(chǎn)。X公司在2007年8月1日應(yīng)進展的賬務(wù)處置為：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓6000000固定資產(chǎn)8000000貸:在建工程14000000借：投資性房地產(chǎn)——土地運用權(quán)2000000貸：無形資產(chǎn)——土地運用權(quán)2000000五、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量1、確認(rèn)時點自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租的，為租賃開場日。自用土地運用權(quán)轉(zhuǎn)為持有預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)的，為該土地運用權(quán)確已停頓自用且管理當(dāng)局構(gòu)成轉(zhuǎn)換決議的時點。2、初始計量采用本錢方式計量的，為轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)的賬面價值；采用公允價值方式計量的，為轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值。六、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1、處置原那么：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，該當(dāng)作為資本化的后續(xù)支出，計入投資性房地產(chǎn)本錢。不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，該當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。2、資本化后續(xù)支出的會計處置投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴建、改良或裝修時，借：在建工程貸：投資性房地產(chǎn)〔賬面價值〕發(fā)生后續(xù)支出時借：在建工程貸：銀行存款等工程完工時，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程3、費用化后續(xù)支出的會計處置企業(yè)應(yīng)在支出發(fā)生時，根據(jù)支出的數(shù)額，編制如下會計分錄：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：銀行存款等第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用本錢方式計量的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。核算要點：〔1〕按期〔月〕計提折舊或攤銷。借：其他業(yè)務(wù)本錢貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊〔或累計攤銷〕〔2〕按租賃協(xié)議或合同商定收取租金借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入等〔3〕資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)對存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)進展減值測試，應(yīng)計算其可回收金額，可回收金額低于其賬面價值的差額，應(yīng)確以為資產(chǎn)減值損失，同時計提資產(chǎn)減值預(yù)備。借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備留意：已計提減值預(yù)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。舉例例9－3：甲公司的一棟新辦公樓自2007年1月1日出租給乙公司運用，已確以為投資性房地產(chǎn)，并采用本錢方式進展后續(xù)計量。該辦公樓的初始本錢為500萬元，估計運用壽命為50年，估計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。該辦公樓占用土地的土地運用權(quán)本錢為240萬元，其攤銷年限為40年。雙方商定，乙公司每年年初應(yīng)向甲公司支付租金30萬元。2007年12月31日，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)測試其可回收金額為480萬元?！?〕2007年年初收取租金借：銀行存款300000貸：其他業(yè)務(wù)收入300000〔2〕2007年每月計提折舊和攤銷月折舊額=〔5000000－200000〕÷50÷12=8000〔元〕月攤銷額=2400000÷40÷12=5000〔元〕借：其他業(yè)務(wù)本錢13000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊8000投資性房地產(chǎn)累計攤銷5000〔3〕2007年12月31日確認(rèn)資產(chǎn)減值損失計提減值預(yù)備前辦公樓的賬面價值=5000000－8000×12=4904000〔元〕應(yīng)計提的資產(chǎn)減值預(yù)備=4904000－4800000=104000〔元〕借：資產(chǎn)減值損失104000貸：投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備104000二、采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量運用條件企業(yè)有確鑿證聽闡明其投資性房地產(chǎn)的公允價值可以繼續(xù)可靠獲得時。核算要點資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)以投資性房地產(chǎn)的公允價值為根底調(diào)整其賬面價值；同時將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益〔“公允價值變動損益〞科目〕；不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進展攤銷。例9－4：續(xù)例9－3，假設(shè)甲公司對辦公樓和土地運用權(quán)采用公允價值方式進展后續(xù)計量，2007年12月31日辦公樓的公允價值為540萬元，土地運用權(quán)的公允價值為300萬元。甲公司應(yīng)進展的賬務(wù)處置如下：〔1〕2007年年初收取租金借：銀行存款300000貸：其他業(yè)務(wù)收入300000〔2〕2007年12月31日，確認(rèn)公允價值的變動借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動〔辦公樓〕400000——公允價值變動〔土地運用權(quán)〕600000貸：公允價值變動損益1000000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方式的變卦會計處置原那么投資性房地產(chǎn)的計量方式一經(jīng)確定，普通不得隨意變卦。存在確鑿證聽闡明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以繼續(xù)可靠獲得且可以滿足采用公允價值方式的情況下，可以從本錢方式轉(zhuǎn)為公允價值方式。本錢方式轉(zhuǎn)為公允價值方式的，該當(dāng)作為會計政策變卦，將計量方式轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。留意：已采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值方式轉(zhuǎn)為本錢方式。例9－5：續(xù)例9－3，假定2021年1月1日，甲公司持有的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價值方式的條件，決議采用公允價值方式對辦公樓和土地運用權(quán)進展后續(xù)計量。2021年1月1日，辦公樓的公允價值為480萬元，土地運用權(quán)的公允價值為300萬元。甲公司按凈利潤的10%計提盈余公積。甲公司在2021年1月1日的賬務(wù)處置為：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓〔本錢〕4800000——土地運用權(quán)〔本錢〕3000000投資性房地產(chǎn)累計折舊96000投資性房地產(chǎn)累計攤銷60000投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備104000貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓5000000——土地運用權(quán)2400000利潤分配——未分配利潤594000盈余公積66000第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換方式與轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)租賃開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期自用土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)停止將該項土地的使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期自用建筑物由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)租賃開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期〔二〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)采用本錢方式進展后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)該當(dāng)以轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值。借：固定資產(chǎn)〔或無形資產(chǎn)〕投資性房地產(chǎn)累計折舊〔或投資性房地產(chǎn)累計攤銷〕投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊〔或累計攤銷〕固定資產(chǎn)減值預(yù)備〔或無形資產(chǎn)減值預(yù)備〕例9－6：續(xù)例9－3，假定2021年1月1日，甲公司與乙公司協(xié)商，終止了辦公樓的租賃協(xié)議，將辦公樓轉(zhuǎn)為自用。甲公司的賬務(wù)處置為：借：固定資產(chǎn)5000000無形資產(chǎn)2400000投資性房地產(chǎn)累計折舊〔攤銷〕156000投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備104000貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓5000000——土地運用權(quán)2400000累計折舊96000累計攤銷60000固定資產(chǎn)減值預(yù)備104000〔2〕采用公允價值方式進展后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)該當(dāng)以投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。借：固定資產(chǎn)〔或無形資產(chǎn)〕貸：投資性房地產(chǎn)——本錢貸或借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸或借：公允價值變動損益例9－7：2007年8月10日，某企業(yè)將出租期滿的辦公樓收回，開場用于本企業(yè)的行政管理。8月10日，出租辦公樓的公允價值為300萬元。該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值方式進展后續(xù)計量，轉(zhuǎn)換前的賬面價值為280萬元，其中本錢為250萬元，公允價值變動為增值30萬元。該企業(yè)的賬務(wù)處置如下：借：固定資產(chǎn)3000000貸：投資性房地產(chǎn)——本錢2500000——公允價值變動300000公允價值變動損益200000〔三〕非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)〔1〕采用本錢方式處置原那么該當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值〔1〕采用本錢方式作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用本錢方式計量的投資性房地產(chǎn)的借：投資性房地產(chǎn)〔該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值〕存貨跌價預(yù)備〔原已計提跌價預(yù)備的累計金額〕貸：開發(fā)產(chǎn)品〔該存貨的賬面余額〕自用土地運用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以本錢方式計量的投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)〔該項建筑物或土地運用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價〕累計折舊或累積攤銷〔已計提的折舊或攤銷〕固定資產(chǎn)減值預(yù)備或無形資產(chǎn)減值預(yù)備〔已計提減值預(yù)備的金額〕貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)〔該項建筑物或土地運用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價〕投資性房地產(chǎn)累計折舊或投資性房地產(chǎn)累計攤銷〔已計提的折舊或攤銷〕投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)〔已計提減值預(yù)備的金額〕例9－8：某企業(yè)擁有兩棟辦公樓，用于企業(yè)總部辦公。因企業(yè)業(yè)務(wù)縮減，企業(yè)將一棟辦公樓騰出對外出租。2007年6月15日，該企業(yè)與Z公司簽署了房屋租賃協(xié)議，租賃開場日為2007年7月1日，為期3年。2007年7月1日，出租辦公樓的賬面余額為400萬元，累計已提折舊100萬元。假設(shè)該企業(yè)按本錢方式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量。該企業(yè)的賬務(wù)處置為：借：投資性房地產(chǎn)4000000累計折舊1000000貸：固定資產(chǎn)4000000投資性房地產(chǎn)累計折舊〔攤銷〕1000000〔2〕采用公允價值方式處置原那么按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計價，公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；公允價值大于原賬面價值的，其差額計入一切者權(quán)益。將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)〔該存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價值〕存貨跌價預(yù)備〔已計提跌價預(yù)備的金額〕公允價值變動損益〔賬面價值-轉(zhuǎn)換日公允價值〕貸：開發(fā)產(chǎn)品〔賬面余額〕或：資本公積——其他資本公積〔轉(zhuǎn)換日公允價值-賬面價值〕將自用土地運用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)〔該存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價值〕累計折舊或累積攤銷〔已計提的累計折舊或累積攤銷〕固定資產(chǎn)減值預(yù)備或無形資產(chǎn)減值預(yù)備〔已計提減值預(yù)備的金額〕公允價值變動損益〔賬面價值-轉(zhuǎn)換日公允價值〕貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)〔賬面余額〕資本公積——其他資本公積〔轉(zhuǎn)換日公允價值-賬面價值〕例9－9：續(xù)例9－8，假定該企業(yè)采用公允價值方式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量。轉(zhuǎn)換日該辦公樓的公允價值為360萬元。該企業(yè)的賬務(wù)處置為：借：投資性房地產(chǎn)——本錢3600000累計折舊1000000貸：固定資產(chǎn)4000000資本公積——其他資本公積600000問題：如上例中辦公樓的公允價值為280萬元，那么該如何進展賬務(wù)處置？二、投資性房地產(chǎn)的處置含義指房地產(chǎn)的出賣、轉(zhuǎn)讓、報廢或者毀損等。會計處置原那么投資性房地產(chǎn)處置時，應(yīng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。1、采用本錢方式計量的投資性房地產(chǎn)處置時借：銀行存款等〔實踐收到的價款〕貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)本錢〔投資性房地產(chǎn)的賬面價值〕投資性房地產(chǎn)累計折舊〔攤銷〕〔已計提折舊或攤銷〕投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備〔已計提的減值預(yù)備〕貸：投資性房地產(chǎn)〔投資性房地產(chǎn)的賬面余額〕2、采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)處置時借：銀行存款等〔實踐收到的價款〕貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)本錢〔投資性房地產(chǎn)的賬面余額〕借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動〔累計公允價值變動〕貸：投資性房地產(chǎn)——本錢〔投資性房地產(chǎn)的本錢〕借或貸：公允價值變動損益〔累計公允價值變動〕貸或借：其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積——其他資本公積〔原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額〕貸：其他業(yè)務(wù)收入例9－10：A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年2月20日，A公司與B公司簽署了一項租賃協(xié)議，將A公司開發(fā)的一棟寫字樓于同日出租給B公司運用，租賃期為2年。A公司采用公允價值方式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量。租賃開場日出租寫字樓的公允價值為300萬元，其賬面本錢為270萬元。2005年12月31日，出租寫字樓的公允價值為320萬元，2006年12月31日，其公允價值為360萬元。租賃期滿，A公司將出租的寫字樓出賣給了B公司，雙方協(xié)議作價360萬元，款項已收存銀行。〔1〕2005年2月20日，存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——本錢3000000貸：開發(fā)產(chǎn)品2700000資本公積——其他資本公積300000〔2〕2005年12月31日，確認(rèn)公允價值的變動借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動200000貸：公允價值變動200000〔3〕2006年12月31日，確認(rèn)公允價值變動借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動400000貸：公允價值變動400000〔4〕2007年2月20日，出賣投資性房地產(chǎn)借：銀行存款3600000貸：其他業(yè)務(wù)收入3600000借：其他業(yè)務(wù)本錢3600000貸：投資性房地產(chǎn)——本錢3000000——公允價值變動600000借：公允價值變動600000貸：其他業(yè)務(wù)收入600000借：資本公積——其他資本公積300000貸：其他業(yè)務(wù)收入300000第二節(jié)無形資產(chǎn)掌握無形資產(chǎn)的定義、特征、確認(rèn)條件以及無形資產(chǎn)獲得、攤銷、出租、處置的賬務(wù)處置。學(xué)習(xí)目的8.1無形資產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量8.2無形資產(chǎn)的后續(xù)計量8.3無形資產(chǎn)的處置和報廢8.1無形資產(chǎn)確實認(rèn)和初始計量無形資產(chǎn)——是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形狀的可識別非貨幣性資產(chǎn)。無形資產(chǎn)具有如下特征1、不具有實物形狀。2、屬于非貨幣性長期資產(chǎn)。3、持有的主要目的是為企業(yè)運用而非出賣。4、在發(fā)明經(jīng)濟利益方面具有較大不確定性。2、源自合同性權(quán)益或其他法定權(quán)益，無論這些權(quán)益能否可以從企業(yè)或其他權(quán)益和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分別。1、可以從企業(yè)中分別或者劃分出來，并能單獨或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一同，用于出賣、轉(zhuǎn)移、授予答應(yīng)、租賃或者交換。資產(chǎn)滿足以下條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可識別性規(guī)范：貨幣性資產(chǎn)，是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金、應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)以及預(yù)備持有至到期的債券投資等。需求闡明的是：非貨幣性資產(chǎn)，是指貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。包括存貨、固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資以及不預(yù)備持有至到期的債券投資等。其特征：其在未來為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益，是不固定的或不可確定的。無形資產(chǎn)專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)土地使用權(quán)特許權(quán)(一)專利權(quán)指專利人在法定期限內(nèi)對某一發(fā)明發(fā)明一切的獨占權(quán)和專有權(quán)。專利法規(guī)定，可以懇求的發(fā)明發(fā)明包括發(fā)明專利〔15年〕、適用新型專利〔10年〕、外觀設(shè)計專利〔5年〕等類型。(二)非專利技術(shù)又稱專有技術(shù)，指發(fā)明人壟斷的、不公開的、具有適用價值的先進技術(shù)、資料、技藝、知識等。這些專有技術(shù)未懇求專利，或不夠懇求專利的條件但是能給持有人帶來未來的經(jīng)濟利益。如消費管理閱歷、技術(shù)設(shè)計和操作上的數(shù)據(jù)、工藝竅門等。非專利技術(shù)不受法律維護，且沒有有效期。特點：1.經(jīng)濟性2.嚴(yán)密性3.動態(tài)性(三)商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán)是指企業(yè)專門在某種指定的商品上運用特定的稱號、圖案、標(biāo)志的權(quán)益。企業(yè)運用的這種特定的稱號、圖案、標(biāo)志稱為商標(biāo)，它不僅是識別企業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)志，而且是企業(yè)間相互競爭、搶占市場份額、追逐利潤的重要工具。商標(biāo)法規(guī)定，經(jīng)商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊的商標(biāo)為注冊商標(biāo)，受法律維護，有效期10年。商標(biāo)權(quán)具有獨占運用權(quán)和制止運用權(quán)功能。(四)著作權(quán)又稱版權(quán)，是指著作人對其著作依法享有的出版、發(fā)行等方面的專有權(quán)益。即國家著作權(quán)管理部門依法授予著作或者文藝作品作者在一定期限內(nèi)發(fā)表、再版、上演和出賣其作品的特有權(quán)益。包括文學(xué)作品、工藝美術(shù)作品、影劇作品、音樂舞蹈作品、商品化軟件和音像制品等。法律規(guī)定作品的發(fā)表權(quán)、運用權(quán)和獲得報酬權(quán)的有效期為作者終生及其死亡后50年，職務(wù)創(chuàng)作作品的維護期為50年。5、土地運用權(quán)：是指國家準(zhǔn)許某一企業(yè)在一定期間對國有土地享有開發(fā)、利用、運營的權(quán)益。獲得土地運用權(quán)有時能夠不破費任何代價，如企業(yè)所擁有的未入賬的土地運用權(quán)，就不能作為無形資產(chǎn)核算；獲得土地運用權(quán)時破費了支出，那么應(yīng)將其資本化，作為無形資產(chǎn)核算。土地運用權(quán)用于自行開發(fā)、建造廠房等地上建筑物時，相關(guān)的土地運用權(quán)賬面價值不轉(zhuǎn)入在建工程本錢。有關(guān)的土地運用權(quán)與地上建筑物分別按其應(yīng)攤銷或應(yīng)折舊年限進展攤銷或提取折舊。必需留意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的土地運用權(quán)用于建造對外出賣的房屋建筑物，相關(guān)的土地運用權(quán)該當(dāng)計入所建造的房屋建筑物本錢。企業(yè)改動土地運用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應(yīng)將其賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。(六)特許權(quán)又稱專營權(quán)，是指企業(yè)獲得在一定區(qū)域內(nèi)、一定時期內(nèi)消費運營某種特定商品產(chǎn)品或者提供勞務(wù)的專有權(quán)益。特許權(quán)分為兩種：一種是被政府機構(gòu)授予的準(zhǔn)許企業(yè)在一定地域運營某種業(yè)務(wù)的權(quán)益；另一種是被其他企業(yè)授予的準(zhǔn)許企業(yè)運用其某些權(quán)益。會計上作為無形資產(chǎn)核算的特許權(quán)主要是指后者。商譽是企業(yè)合并本錢大于合并獲得被購買方各項可識別資產(chǎn)、負(fù)債公允價值份額的差額，其存在無法與企業(yè)本身分別，不具有可識別性，不屬于無形資產(chǎn)準(zhǔn)那么所規(guī)范的。值得強調(diào)的是：商譽在——企業(yè)會計準(zhǔn)那么第20號<企業(yè)合并>中規(guī)范

首先，需求符合無形資產(chǎn)的定義；其次，還要符合無形資產(chǎn)確實認(rèn)條件：無形資產(chǎn)確實認(rèn)條件1、與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很能夠流入企業(yè)。在實務(wù)任務(wù)中，要確定無形資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟利益能否很能夠流入企業(yè)，該當(dāng)對無形資產(chǎn)在估計運用壽命內(nèi)能夠存在的各種經(jīng)濟要素作出合理估計，并且該當(dāng)有明確證據(jù)支持。在進展這種判別時，需求思索相關(guān)的要素。無形資產(chǎn)確實認(rèn)條件2、該無形資產(chǎn)的本錢可以可靠地計量研討與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部研討開發(fā)工程的支出，該當(dāng)區(qū)分研討階段支出與開發(fā)階段支出。研討是指為獲取并了解新的科學(xué)或技術(shù)知識而進展的獨創(chuàng)性的有方案調(diào)查。開發(fā)是指在進展商業(yè)性消費或運用前，將研討成果或其他知識運用于某項方案或設(shè)計，以消費出新的或具有本質(zhì)性改良的資料、安裝、產(chǎn)品等。開發(fā)支出資本化無形資產(chǎn)準(zhǔn)那么規(guī)定，企業(yè)研討階段的支出全部費用化，計入當(dāng)期損益〔管理費用〕。開發(fā)階段的支出符合資本化條件的，才干確以為無形資產(chǎn)；不符合資本化條件的計入當(dāng)期損益〔管理費用〕。無法區(qū)分研討階段支出和開發(fā)階段支出，該當(dāng)將其所發(fā)生的研發(fā)支出全部費用化，計入當(dāng)期損益〔管理費用〕。二、無形資產(chǎn)的初始計量無形資產(chǎn)的初始計量取決于來源:從外部取得的其中：購入無形資產(chǎn)超過正常信用條件延期支付價款，按取得時實際支付的價款。應(yīng)按所購無形資產(chǎn)購買價款的現(xiàn)值投資取的投資合同或協(xié)議約定的價值接受捐贈根據(jù)市場價格，有關(guān)憑據(jù)確認(rèn)的價值和接受時發(fā)生的各項費用計價。接受抵債取得的債權(quán)的帳面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費計價。企業(yè)自創(chuàng)開發(fā)階段符合資本化條件的支出以及依法取得時發(fā)生的注冊費、聘請律師費以及其他相關(guān)支出計價購買無形資產(chǎn)的價款超越正常信譽條件延期支付，本質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的本錢以購買價款的現(xiàn)值為根底確定。對于一攬子購入的無形資產(chǎn)，其本錢通常應(yīng)按無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的公允價值相對比例確定?！惨弧惩赓彽臒o形資產(chǎn)采用公允價值相對比例來確定與其他資產(chǎn)一同購入的無形資產(chǎn)的本錢，須以該無形資產(chǎn)的相對價值能否較大為前提。假設(shè)相對價值較小，那么無須單獨核算，可以計入其他資產(chǎn)的本錢，視為其他資產(chǎn)的組成部分核算；反之，那么需求單獨核算

比如，甲股份從乙公司購入一項專利權(quán)和相關(guān)設(shè)備，價錢及相關(guān)費用合計300萬元。其中，專利權(quán)可以單獨識別，但與其相關(guān)設(shè)備的價錢沒有分別標(biāo)明。在這種情況下，應(yīng)思索該專利權(quán)和相關(guān)設(shè)備的公允價值的相對比例來分配實踐支付的300萬元價款。假設(shè)相對比例為5：1，同時不思索其他相關(guān)稅費，那么專利權(quán)的本錢應(yīng)為250萬元，相關(guān)設(shè)備本錢為50萬元。【例8—1】2021年1月4日，甲股份購入一項專利技術(shù)，發(fā)票價值為45000元，款項已經(jīng)過銀行轉(zhuǎn)賬支付。借：無形資產(chǎn)——專利技術(shù)45000貸：銀行存款45000例題投資者投入無形資產(chǎn)的本錢，該當(dāng)按照投資合同或協(xié)議商定的價值確定，但合同或協(xié)議商定價值不公允的除外。按投資合同或協(xié)議商定的價值作為無形資產(chǎn)的入賬價值，借記“無形資產(chǎn)〞科目；〔二〕投資者投入無形資產(chǎn)按投資各方確認(rèn)的價值在其注冊資本中所占的份額，確以為實收資本或股本，貸記“實收資本〞或“股本〞科目；按投資各方確認(rèn)的價值與確以為實收資本或股本的差額，確以為資本公積，貸記“資本公積—資本溢價〔股本溢價〕〞科目?！纠?—2】甲股份的注冊資本為1000000元。2007年6月15日，甲股份接受乙公司以專利權(quán)進展投資。該專利權(quán)的賬面價值為420000元，雙方經(jīng)協(xié)商確認(rèn)的價值為440000元，占甲股份注冊資本的18%。假定不思索其他相關(guān)稅費。例題借：無形資產(chǎn)440000貸：股本——乙公司180000資本公積—股本溢價260000〔三〕自行開發(fā)的無形資產(chǎn)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其本錢包括自滿足確認(rèn)條件至到達預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額，但是對于以前期間曾經(jīng)費用化的支出不再調(diào)整。詳細來說，自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其本錢滿足確認(rèn)條件的，借記“無形資產(chǎn)〞科目，貸記“銀行存款〞等科目；不滿足確認(rèn)條件的，借記“管理費用〞等科目，貸記“銀行存款〞等科目。在研討與開發(fā)過程中發(fā)生的資料費、直接參與開發(fā)人員的工資及福利費、開發(fā)過程中發(fā)生的租金、借款費用等，不滿足確認(rèn)條件的，該當(dāng)直接計入當(dāng)期損益。曾經(jīng)計入各期費用的研討與開發(fā)費用，在該項無形資產(chǎn)獲得勝利并依法懇求獲得時，不得再將原已計入費用的研討與開發(fā)費用資本化。

【例8—3】某企業(yè)自行研討開發(fā)一項新產(chǎn)品專利技術(shù)，在研討開發(fā)過程中發(fā)生資料費40000000元、人工工資10000000元，以及其他費用30000000元，總計80000000元，其中，符合資本化條件的支出為50000000元，期末，該專利技術(shù)曾經(jīng)到達預(yù)定用途。例題借：研發(fā)支出——費用化支出30000000——資本化支出50000000貸：原資料40000000應(yīng)付職工薪酬10000000銀行存款30000000期末：借：管理費用30000000無形資產(chǎn)50000000貸：研發(fā)支出——費用化支出30000000——資本化支出500000004.經(jīng)過非貨幣性資產(chǎn)交換獲得的無形資產(chǎn)本錢,該當(dāng)按照<企業(yè)會計準(zhǔn)那么第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換>的規(guī)定確定。5.經(jīng)過債務(wù)重組獲得的無形資產(chǎn)本錢,該當(dāng)按照<企業(yè)會計準(zhǔn)那么第12號——債務(wù)重組>的規(guī)定確定。6.經(jīng)過政府補助獲得的無形資產(chǎn)本錢，該當(dāng)按照<企業(yè)會計準(zhǔn)那么第16號——政府補助>的規(guī)定確定。8.2無形資產(chǎn)的后續(xù)計量無形資產(chǎn)作為一項非流動資產(chǎn)，可以為企業(yè)帶來收益，但無形資產(chǎn)通常也有一定的有效期限，它所具有的價值的權(quán)益或特權(quán)會逐漸下降總會終結(jié)或消逝，因此，企業(yè)該當(dāng)于獲得無形資產(chǎn)時分析判別其運用壽命。運用壽命為有限的運用壽命不確定的其攤銷金額該當(dāng)在運用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷不應(yīng)攤銷無形資產(chǎn)攤銷無形資產(chǎn)的運用壽命為有限的，該當(dāng)估計該運用壽命的年限或者構(gòu)成運用壽命的產(chǎn)量等類似計量單位數(shù)量；無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益期限的，該當(dāng)視為運用壽命不確定的無形資產(chǎn)。運用壽命有限的無形資產(chǎn)，其攤銷金額該當(dāng)在運用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。運用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷。無形資產(chǎn)的本錢，該當(dāng)自獲得當(dāng)月起在估計運用年限內(nèi)攤銷，處置無形資產(chǎn)的當(dāng)月不再攤銷。即無形資產(chǎn)攤銷的起始和停頓日期為：當(dāng)月添加的無形資產(chǎn)，當(dāng)月開場攤銷；當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷。企業(yè)攤銷無形資產(chǎn)，該當(dāng)自無形資產(chǎn)可供運用時起，至不再作為無形資產(chǎn)確認(rèn)時為止。企業(yè)選擇無形資產(chǎn)攤銷方法，該當(dāng)反映與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實現(xiàn)方式的，該當(dāng)采用直線法攤銷。有第三方承諾在無形資產(chǎn)運用壽命終了時購買該無形資產(chǎn)；可以根據(jù)活潑市場得到估計殘值信息，并且該市場在無形資產(chǎn)運用壽命終了時很能夠存在。無形資產(chǎn)的應(yīng)攤銷金額為其本錢扣除估計殘值后的金額。已計提減值預(yù)備的無形資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計提的無形資產(chǎn)減值預(yù)備累計金額。運用壽命有限的無形資產(chǎn)，其殘值該當(dāng)視為零。但以下情況除外：無形資產(chǎn)的攤銷金額普通該當(dāng)計入當(dāng)期損益。企業(yè)自用的無形資產(chǎn)，其攤銷的無形資產(chǎn)價值該當(dāng)計入當(dāng)期管理費用，并同時沖減無形資產(chǎn)的本錢；出租的無形資產(chǎn)，相關(guān)的無形資產(chǎn)攤銷價值該當(dāng)計入其他業(yè)務(wù)支出，并同時沖減無形資產(chǎn)的本錢。借記“管理費用—無形資產(chǎn)攤銷〞、“其他業(yè)務(wù)支出〞等科目，貸記“累計攤銷〞科目?！袄塾嫈備N〞科目核算企業(yè)對運用壽命有限的無形資產(chǎn)計提的累計攤銷。作為投資性房地產(chǎn)的采用本錢方式計量的土地運用權(quán)的累計攤銷，也經(jīng)過本科目核算。本科目應(yīng)按無形資產(chǎn)工程進展明細核算。企業(yè)按月計提無形資產(chǎn)攤銷，借記“管理費用〞、“其他業(yè)務(wù)支出〞等科目，貸記本科目。本科目期末貸方余額，反映企業(yè)無形資產(chǎn)累計攤銷額?！袄塾嫈備N〞科目企業(yè)至少該當(dāng)于每年年度終了，對運用壽命有限的無形資產(chǎn)的運用壽命及攤銷方法進展復(fù)核。無形資產(chǎn)的運用壽命及攤銷方法與以前估計不同的，該當(dāng)改動攤銷期限和攤銷方法。企業(yè)該當(dāng)在每個會計期間對運用壽命不確定的無形資產(chǎn)的運用壽命進展復(fù)核。假設(shè)有證聽闡明無形資產(chǎn)的運用壽命是有限的，該當(dāng)估計其運用壽命，并在運用壽命內(nèi)進展系統(tǒng)攤銷?！纠?—4】2021年12月31日，甲公司某無形資產(chǎn)本月攤銷金額為