福州市倉山區(qū)三江口2020-24號地塊定位報告20200519 -

福州市三江口片區(qū)2020-24號地塊市場定位報告中梁海峽區(qū)域公司202006022目錄1234區(qū)域屬性和地塊屬性分析市場背景分析地塊產品定位地塊經濟測算報告體系區(qū)位及城市地位:福州，位于福建省東部，中國沿海重要城市，距離臺灣250公里，僅一海之隔，距離廈門250公里；福州市城市定位為福建省的政治、文化、交通中心，海上絲綢之路門戶以及中國（福建）自由貿易試驗區(qū)三片區(qū)之一。面積:福州共有6個市轄區(qū)，1個縣級市，6個縣，全市陸地總面積11968平方公里，其中城市面1219.37平方公里，建成區(qū)面積357平方公里，城鎮(zhèn)化70.3%。經濟人口:2018年福州市常住人口774萬人，實現(xiàn)地區(qū)生產總值GDP7857億元，人均GDP10.2萬元。殊榮：福州獲得國家森林城市、國家創(chuàng)新城市、中國特色軟件名城、國家歷史文化名城，國家衛(wèi)生城市。位于福建省東部，閩江下游，是福建省省會，海峽西岸經濟區(qū)中心城市之一，中國著名僑鄉(xiāng)，介于長三角、珠三角經濟圈之間，東接臺灣，西接內陸。1、區(qū)域屬性3福州主城區(qū)福州城市整體發(fā)展方向為“東擴南進、沿江向?！?，城市空間進一步擴容，形成“一軸、兩城、六組團”的濱江濱海發(fā)展格局；同時向周邊新店、荊溪、上街、南嶼南通等區(qū)域適度擴展。2、區(qū)域規(guī)劃4發(fā)展方向：“東擴南進、沿江向海”市區(qū)總體規(guī)劃布局《福州中心城區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃》確定中心城區(qū)范圍包括：福州市5區(qū)，閩侯縣荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)等9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和連江縣琯頭鎮(zhèn)。濱江濱海發(fā)展格局以福州主城為基礎，拓展濱海發(fā)展空間，形成“一軸、兩城、六組團”的濱江濱?？臻g發(fā)展格局：“一軸”為東進南下、濱江濱海的城市空間發(fā)展軸；“兩城”為閩江南北兩岸共同構成的主城和長樂-濱海新城共同構成的副城；“六組團”指三江口組團、閩江口組團、甘蔗荊溪組團、旗山組團、青口組團、吳航組團等六個組團。城市空間布局結構“一區(qū)三軸八新城”的空間布局結構，“一區(qū)”即一個中心區(qū)，“三軸”即傳統(tǒng)城市服務軸、城市東擴發(fā)展軸、城市南進發(fā)展軸，“八新城”即東部新城、科學城、大學城、汽車城、馬尾、新店、荊溪、亭江-瑯岐八個新城。長樂市馬尾區(qū)連江縣閩侯區(qū)白龍互通永豐互通銅盤-西嶺互通新店互通化工互通國貨互通魅岐互通福泉互通螺洲互通洪塘互通建新互通浦上互通灣邊互通繞城高速閩侯段繞城高速西北段繞城高速東南段(國慶通車)青口互通機場高速互通福銀高速東部快速通道一期（2019年年底通車）城區(qū)北向第二通道（2021年建成）馬尾大橋道慶洲大橋福州老城區(qū)-長樂（2020年建成）一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路四環(huán)路大交通方面：已建成五條動車線合福高鐵、溫福鐵路、廈深鐵路、向莆鐵路、福廈鐵路(250km/h)；京臺高速、沈海高速、福銀高速、福州繞城高速。

在建兩條福平鐵路、福廈高鐵(350km/h)；

規(guī)劃福溫高鐵、長樂機場快速通道。1h實現(xiàn)福莆寧經濟圈互通、3h輪船可到臺灣、3h通過向莆鐵路進入江西、5h高鐵直達長三角、珠三角經濟圈。小交通方面：城市內部路網(wǎng)齊全，一二三環(huán)路已建成，四環(huán)路閉合后，將形成福州半小時都市圈，地鐵1號線、2號線現(xiàn)已通車，未來3年每年通車一條地鐵。福州介于長三角和珠三角經濟圈之間，區(qū)域交通發(fā)達，路況較好，快速便捷3h南昌贛州龍巖深圳上海溫州三明泉州廈門南平臺北杭州5h景德鎮(zhèn)1h經濟圈寧德臺南衢州3h經濟圈5h經濟圈金華5h以外經濟圈1h福州平潭莆田3、地塊交通條件4、產業(yè)規(guī)劃福州市產業(yè)整體以二產、三產為主，第一產業(yè)以與漁牧業(yè)為主，第二產業(yè)以紡織化纖、電子信息業(yè)、機械制造業(yè)等為主，第三產業(yè)以金融業(yè)、零售業(yè)、信息技術服務業(yè)為主7個工業(yè)產業(yè)產業(yè)4個傳統(tǒng)產業(yè)紡織化纖業(yè)電子信息業(yè)食品加工業(yè)機械制造業(yè)3個新興產業(yè)新材料生物醫(yī)藥業(yè)智能裝備制造業(yè)顯示器（京東方）、集成電路（新大陸、福順微電子）紡織化纖（金綸、力恒、恒申合纖）汽車制造業(yè)（東南汽車、奔馳汽車）重點產業(yè)利好板塊長樂區(qū)福清市、馬尾區(qū)閩侯縣產業(yè)5大服務業(yè)金融業(yè)租賃商服業(yè)零售業(yè)信息技術服務業(yè)房地產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)（星網(wǎng)銳捷、榕基軟件、福昕PDF）馬尾區(qū)、長樂區(qū)、鼓樓區(qū)金融業(yè)（興業(yè)銀行）鼓樓區(qū)、臺江區(qū)商貿業(yè)（永輝、東百、新華都）鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、晉安區(qū)現(xiàn)代農業(yè)7大工業(yè)5大服務業(yè)福州產業(yè)規(guī)劃臨空經濟區(qū)濱海新城松下港鼓西閩江北CBD上下杭老臺江中心區(qū)屏西省體火車北站塔頭王莊東二環(huán)連潘老東區(qū)金融街福興竹岐荊溪上街南嶼南通青口甘蔗淮安倉山舊區(qū)奧體老倉山義序黃山會展三江口火車南站螺洲福灣軟件園梅峰五四北鼓山登云桂湖貴安快安馬尾亭江瑯岐長樂城區(qū)旗山長樂鎮(zhèn)區(qū)森林公園版塊閩侯縣：高新區(qū)重點產業(yè)：依托海西高新技術園，大力發(fā)展信息安全和現(xiàn)代服務業(yè)等產業(yè)集群重點企業(yè)：宸鴻科技、臺達電子產業(yè)量級：☆☆鼓樓區(qū)：傳統(tǒng)政務區(qū)重點產業(yè)：信息服務業(yè)（軟件、互聯(lián)網(wǎng)）、文化產業(yè)（三坊七巷）、商貿業(yè)重點企業(yè)：三元達通訊、榕基軟件、匯源會展、永輝超市總部產業(yè)量級：☆☆☆☆☆倉山區(qū)：當前重點：金融業(yè)、商貿業(yè)產業(yè)量級：☆☆臺江區(qū)：金融中心、繁榮的商貿城，核心產業(yè)：三產為主，金融業(yè)和商貿業(yè)；產業(yè)量級：☆☆☆☆晉安區(qū)：市中心產業(yè)區(qū)重點產業(yè)：三產為主，傳統(tǒng)的商貿服務、金融產業(yè)；產業(yè)量級：☆☆☆☆長樂區(qū)(濱海新城)：撤市設區(qū)，重點建設；當前重點：大數(shù)據(jù)產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、總部經濟產業(yè)量級：☆☆☆（未來預期高）海峽電子商務產業(yè)基地福州軟件園2015年產值近500億元海西高新技術產業(yè)園中國東南大數(shù)據(jù)產業(yè)園馬尾區(qū)：高新區(qū)、自貿區(qū)當前重點：自貿區(qū)、物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)園；重點企業(yè)：國脈科技產業(yè)量級：☆☆☆（未來預期高）馬尾物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)園2017年產值620億元5、福州產業(yè)布局—晉安、鼓樓、臺江區(qū)產業(yè)量級大，長樂、馬尾未來發(fā)展?jié)摿O大本案位于倉山區(qū)三江口片區(qū)，總體將形成“一帶、兩軸、八區(qū)、四中心”的規(guī)劃結構，是城市東進南下的重要節(jié)點，福州新區(qū)的重要組成部分4、板塊規(guī)劃8本案位于倉山區(qū)三江口板塊，三江口片區(qū)總體將形成“一帶、兩軸、八區(qū)、四中心”的規(guī)劃結構，馬杭洲河及梁厝河即為兩軸中的生態(tài)軸，未來將有較多政策規(guī)劃傾斜。片區(qū)位于南臺島東部，閩江、烏龍江、馬江三江交匯之濱西岸，東北望鼓山，西南有城門山、清涼山，山水資源條件得天獨厚；是城市東進南下的重要節(jié)點，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展空間廣闊，是福州新區(qū)的重要組成部分，是疏解老城、連接濱海新城的重要節(jié)點【配套設施】下洋小學梁厝小學福州八中湖際小學福州南站海峽文化中心休閑配套教育配套交通配套環(huán)島路福泉高速福峽路泰禾福州灣商圈（規(guī)劃）榕城江上圖商圈（規(guī)劃）陽光城大都會商圈商業(yè)配套1KM2KM3KM商業(yè)配套泰禾福州灣商圈（2.1km）、榕城江上圖商圈（2.2km）、陽光城大都會商圈（2.8km）；教育配套下洋小學（0.8km）、梁厝小學（0.8km）、湖際小學（0.8km）；福州八中（2.1km）交通配套地鐵1、6號線下洋站（0.4km）、福州南站（2.4km）；休閑配套海峽文化中心（0.9km）；醫(yī)療配套暫無；下洋站地塊位于倉山舊區(qū)三江口片區(qū)，區(qū)域處于高速開發(fā)階段，各項生活配套逐步完善中，當前生活配套設施相對匱乏。4、三江口地塊用地條件用地條件：倉山舊區(qū)三江口片區(qū)，B類地段，占地10.35萬方，計容總建19.25萬方，純可售。地塊保證金35240萬元，起始價17.62億元，起始樓面價9152元/㎡。地塊采取“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓，競價階梯須是300平方米社會租賃住房建筑面積的整數(shù)倍。同時，溢價率在20%（含）以下時，銷售價格不予調整；當溢價率在20%至最高限制價格之間的，溢價率每上升1%（四舍五入），銷售價格予以上浮0.3%，銷售價格最高按上浮3%確定，本案政府指導價25000元/㎡倉山區(qū)三江口片區(qū)福廈高速連接線東側，三江口出讓地塊九項目位置行政隸屬福州市倉山區(qū)地塊地段倉山舊區(qū)三江口片區(qū)地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積103504㎡容積率1.861.86計容建面192517㎡192517㎡建筑密度26.7%綠化率35%35%限高/限低60/2160/21用地性質商住土地權屬國有土地國有土地備注最高限制價格22.91億元，最高限價樓面價11900元/㎡地塊退線1、按規(guī)范執(zhí)行；2、符合建設部門的相關要求進場條件取得施工許可證后進場施工掛牌相關條件出讓方式招拍掛掛牌時間2020.5.31保證金截止時間2020.6.22摘牌時間2020.6.24保證金35240萬元付款節(jié)奏分二期付款，分別于土地出讓合同簽訂之日起30日、180日內按50%、50%比例支付土地價格（起拍）起拍樓面價起拍總地價起拍總地價契稅其他費用(必須摸排清楚)9152元/㎡69700萬元176200萬元3.05%市政配套費用：住宅60元/平，商業(yè)80元/平福泉高速環(huán)島路海峽文化中心5、地塊航拍圖地塊內待拆建筑地塊內待拆建筑7、學區(qū)資源本地塊小學學區(qū)/概率初中學區(qū)學區(qū)A：下洋小學B：梁厝小學C：湖際小學A：福州八中學區(qū)排名情況A：中等B：中等C：中等A：優(yōu)學校直線距離A：0.8kmB：0.8kmC：2.1公里A：2.1km學區(qū)政策前期具體學區(qū)不確定，按就近劃片入學。8、地塊一SWOT分析地塊位于三江口片區(qū)，板塊規(guī)劃利好，是福州東進南下的重要節(jié)點，交通配套優(yōu)勢明顯，毗鄰1號線及6號線換乘站下洋地鐵站，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?3S項目地塊內部規(guī)劃商業(yè)、教育配套，后期落成將直接為項目帶來實質性配套優(yōu)勢。交通配套優(yōu)勢突出，地塊毗鄰1號線及6號線換乘站下洋地鐵站，且毗鄰交通主干道，公共出行便利W周邊較多待開發(fā)空地和在建工程，當前城市界面較差區(qū)域名企項目林立，板塊競爭相對激烈T無O板塊規(guī)劃利好，是城市東進南下的重要節(jié)點容積、規(guī)模區(qū)域屬性地塊一占地10.35萬㎡，容積率1.86，總計容面積19.25萬㎡緊鄰地鐵口，周邊道路暢通，處開發(fā)前期，規(guī)劃利好，未來發(fā)展空間較大；客戶認可度高配套完善項目層面:區(qū)域層面:各項生活配套逐步完善中，當前生活配套設施相對匱乏處三江口片區(qū)，尚處于開發(fā)初期，客戶認可度有待提升交通便捷毗鄰1號線及6號線換乘站下洋地鐵站，公共出行便利規(guī)劃限制≤60米，住宅21米以上。關鍵詞：三江口核心區(qū)、地鐵口9、項目界定15目錄1234區(qū)域屬性和地塊屬性分析市場背景分析地塊產品定位地塊經濟測算報告體系15（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）完成建筑主體工程三分之一以上并確定施工進度和竣工交付日期等六項條件具備，同時以政府指導價格為備案價格才能申請?！菊攮h(huán)境】福州整體房地產政策整體較為嚴厲，繼續(xù)執(zhí)行四限政策，同時嚴查市場銷售行為，嚴禁捆綁銷售、價外加價等行為，但限價有所松動，價格逐步向上突破當?shù)刈≌?、商業(yè)、車位預售條件當?shù)刈≌?、商業(yè)按揭條件當?shù)叵拶?、限貸、限價政策其他限購：五區(qū)戶口限購2套（144㎡以下），外地戶口限購1套（需2年內累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明，不得通過補繳獲取購房資格）限貸：首套房且無房貸30%，首套房且已負1筆房貸40%，二套50%，其他停止發(fā)放；非五區(qū)戶口：首套房且無房貸或者僅有1筆房貸40%，其他停止發(fā)放限售：取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易限價：商品住宅銷售價格“零增長”（已開盤項目價格參考16年10月價格，未開盤項目價格參考周邊樓盤）；不得捆綁銷售，價外加價；住宅結構封頂，商辦竣備限漲：加強片區(qū)住房價格監(jiān)管，防變相漲價。一盤一評估，以“同地段、同區(qū)域、同品質”樓盤近半年成交均價為基準，按照片區(qū)控價目標，合理確定年度、月度新建商品住房控制目標，并將車位車庫價格，精裝修費用納入價格調控范圍，以防變相漲價。當?shù)亻_盤搖號政策福州市五城區(qū)三環(huán)路以內福州中心區(qū)域新批準預售許可的商品住宅項目、巡查整規(guī)活動中存在違規(guī)銷售的項目以及社會關注度較高的熱點項目，按照“首套剛需優(yōu)先”原則，實行公證搖號方式公開銷售。土地成交分析——2013-2017年福州五區(qū)商住用地年均供應總建約338萬方，成交總建約265萬方；16年供求量下滑，受稀缺性影響，樓面價上漲至15983元/㎡，17年受邊緣區(qū)成交地塊影響，樓面地價小幅下滑，18年、19年公告地塊初始樓面價較高，整體溢價率不高，2020年為福州三年舊改最后一年，供地量井噴，截止5月份合計出讓總建232萬㎡，受出讓地塊素質及安置比例下調等因素影響，地價進一步攀升至14912元/㎡近6年福州年土地成交量整體較為穩(wěn)定，基本維持在250-300萬區(qū)間，地價2016年達到歷史峰值15983元/㎡，近三年呈現(xiàn)高位波動態(tài)勢，整體依舊在14000之上1、【供需分析】——土地市場特征一：34幅涉及大比例回購安置型商品住房，回購比例普遍在70-90%【供需分析】福州土地市場2019-2020年土地成交分布圖，2019年福州土地市場仍以安置型商品房開發(fā)為主流，共出讓44幅帶有安置型商品房地塊、11幅可售地塊，地價集中在10000-13000元/㎡，新增近12家品牌房企參與到安置型商品房開發(fā)。特征二：城市舊改持續(xù)推進，成交土地主要分布在中心、東區(qū)、城南優(yōu)質板塊特征三：新增萬科、龍湖、陽光城、融僑、正榮、旭輝、藍光、首開、建發(fā)、遠洋、融創(chuàng)、雅居樂等12家加入安置型商品房開發(fā)，加上去年的碧桂園、中海、華潤、世茂、保利，累計17家品牌房企參與福州安置型商品房項目開發(fā)建設萬科-01（59%）樓面價：12208陽光城-02（66%）樓面價：12526正榮-03（90%）樓面價：10991龍湖-04（90%）樓面價：11224恒宇-05（90%）樓面價：11705濱海-06（80%）樓面價：9309融僑-18（30%）樓面價：17557興銀輝-07（90%）樓面價：9957世茂馬-02（26%）樓面價：7131個人-08樓面價：16809建發(fā)-09（90%）樓面價：11902世茂-10（90%）樓面價：10667藍光-11（90%）樓面價：10669世茂-12（80%）樓面價：96885融創(chuàng)馬-06樓面價：7979僑璽-22樓面價：23029首開-19樓面價：23014旭輝-21（90%）樓面價：124054融灣-72（90%）樓面價：17355群升-37（70%）樓面價：16945大東海-45樓面價：10950大東海-38樓面價：12336大東海-40（90%）樓面價：7688融創(chuàng)-39（40%）樓面價：14282國貿-42（30%）樓面價：14203正榮-41（30%）樓面價：15127藍光-44（80%）樓面價：10488正祥-46（60%）樓面價：14318禹洲-49樓面價：14497金輝-50（70%）樓面價：11298鑫鵬-52樓面價：15283旭輝-57（60%）樓面價：10939大東海-56樓面價：22044南山縱橫-51（40%）樓面價：17446招商馬-07樓面價：10505遠晟馬-01（49%）樓面價：7056旭輝-48（10%）樓面價：12452三迪-32（90%）樓面價：9347三迪-31（90%）樓面價：9135永同昌-34（80%）樓面價：10063永同昌-36（80%）樓面價：10099市建發(fā)-43（90%）樓面價：8444建工-20（90%）樓面價：96142019年成交地塊2020年成交地塊保利-66（60%）樓面價：15442大東海-67（70%）樓面價：13443恒宇-68（60%）樓面價：154421建工-69（90%）樓面價：10757中建海峽-70（90%）樓面價：125012藍光-71（80%）樓面價：129423融僑-25（90%）樓面價：138761234個人馬-05（84%）樓面價：2213武夷-28樓面價：6010桂湖瑯岐中建寶來-13（90%）樓面價：143825766龍湖-01（25%）樓面價：213507旭輝-02（90%）樓面價：11903中駿-07（7%）樓面價：15098首開-08（14%）樓面價：10280

名城-11樓面價：22254

龍湖-10樓面價：19055

保利-13樓面價：27998

恒宇-14（80%）樓面價：1326788正榮-15（80%）樓面價：14255

大東海-16（85%）樓面價：10345

萬科-21（12%）樓面價：14160

正榮+巨成-17樓面價：18687

雅居樂-18（90%）樓面價：10163世茂-19（35%）樓面價：8919世茂-23樓面價：11832恒大-22樓面價：108222、2019年福州五區(qū)商住用地成交明細19重點地塊——2019年萬科取2019-01號地塊（2019年總價地王），總價76.4億元；地塊編號土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價（萬元）成交樓面價（元/㎡）溢價率競得單位2018-501565127702≤1.7764400356560%福州三坊七巷開發(fā)保護有限公司2018-51815212880≤1.5831000265460%福州三坊七巷開發(fā)保護有限公司2018-522475842089≤1.70100100247010%福州三坊七巷開發(fā)保護有限公司2019-01205862625820.48>1.0且≤3.047640001220813%萬科地產2019-02106283340105.6>1.0且≤3.24260001252614%陽光城2019-0361510172228>1.0且≤2.81893001099119%正榮地產2019-0485445260607>1.0且≤3.052925001122413%龍湖地產2019-05874326229>1.0且≤3.0307001170511%恒宇集團2019-06132127313141<2.3729150093090%濱海地產2019-072381960262>1.0且≤2.536000099570%福建興銀輝有限公司2019-08697883291-1.5140001680943%個人（何文康）2019-092325665116.8>1.0且≤2.8775001190250%建發(fā)地產2019-103166169654.2>1.0且≤2.2743001066741%世茂地產2019-1138898116694>1.0且≤3.01245001066952%藍光地產2019-1268230136460>1.0且≤2.0132200968825%世茂地產2019-1339888128838.24>1.0且≤3.231853001438240%中建寶來2019-18473671378381.0以上、2.912420001755745.9%融僑集團20地塊編號土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價（萬元）成交樓面價（元/㎡）溢價率競得單位2019-1913054311991.0以上，2.39以下71800230149.5%首開地產2019-20658611448941.0以上，2.2以下139300961450.9%福州建工+設計院2019-2130633796461.0以上，2.6以下988001240530.5%旭輝地產2019-2212039201051.0以上，1.67以下46300230299.5%僑璽康養(yǎng)投資2019-259965288991.0以上，2.9以下401001387624.9%融僑集團2019-2845483818691.0以上，1.8以下4920060100中國武夷實業(yè)2019-3128855626152.17以下57200913528%三迪2019-3229314586281.0以上，2.0以下（含2.0）54800934727%福州高佳房地產開發(fā)有限公司（三迪）2019-3416042449181.0以上，2.8以下（含2.8）452001006320%福州永同昌投資發(fā)展有限公司（旭輝）2019-3615843396081.0以上，2.5以下400001009922%福州永同昌投資發(fā)展有限公司（旭輝）2019-378611189441.0以上，2.2以下321001694570%群升置業(yè)2019-382173603477761.0以上,1.6以下4290001233637%大東海2019-391403972695621.0以上，1.92以下3850001428215%南通瑞仁（融創(chuàng)）2019-401303813285601.0以上,2.52以下25260076880%大東海2019-411101911983441.0以上，1.8以下2890001457136%正榮2019-42839081619421.0以上，1.93以下2300001420321%廈門國貿2019-43782381948131.0以上，2.49以下164500844414%福州市建發(fā)2019-44469821033601.0以上，2.2以下1084001048817%藍光2019-4542237675791.0以上,1.6以下740001095022%大東海2、2019年福州五區(qū)商住用地成交明細21地塊編號土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價（萬元）成交樓面價（元/㎡）溢價率競得單位2019-4620185403701.0以上，2.0以下57800143180%正祥2019-48947461781221.0以上，1.88以下221800124520%旭輝+永同昌2019-4938232852571.0以上，2.23以下123600144974%禹洲地產2019-50635181727691.0以上，2.72以下1952001129833%金輝地產2019-5136711807641.0以上，2.2以下140900174465%縱橫投資+深圳南山2019-5228163675911.0以上，2.40以下1033001528316%福建鑫鵬投資2019-566841127931.0以上，1.87以下28200220440%大東海實業(yè)2019-5712762319051.0以上，2.5以下349001093910%旭輝+永同昌2019-6655987123171.401-2.21902001544232%保利地產2019-672942973572.501-2.5989001344325%大東海2019-68934822435.201-2.4315001404038%恒宇集團2019-692782175394.911-2.71811001075719%福州建工+設計院2019-703117193513.001.0-3.01169001250122%中建海峽2019-7163660141325.201-2.221829001294223%藍光地產2019-721233533304.501-2.7578001735557%福清融灣投資馬宗地2019-01號27080.5375825.481.0以上，2.8以下5350070567%遠晟地產馬宗地2019-02號2121267877>1且≤3.24840071310%世茂地產馬宗地2019-05號64513129027大于1并且小于或等于22855022135.5%個人聯(lián)合體馬宗地2019-06號3343693620大于1并且小于或等于2.87470079790.8%融創(chuàng)地產馬宗地2019-07號39149.5693958.941.0以上，2.4以下98700105050%招商地產馬宗地2019-0817406.4542645.81-2.453041071310%世茂地產2、2019年福州五區(qū)商住用地成交明細22地塊編號土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價（萬元）成交樓面價（元/㎡）溢價率競得單位2020-0119422427281.0-2.2781001827829%龍湖+蘭園2020-0220697455331.0-2.2542001190320%旭輝+永同昌2020-071617953300621.0-2.044560001381610%中駿2020-081919002878501.0-1.5295900102800%首開2020-10613341533351.0-2.52385001555427%龍湖2020-11442171105431.0-2.52460002225431%名城2020-13626871479411-2.364142002799845%保利2020-15507891269731-2.51810001425540%正榮2020-1635507869921-2.45900001034627%大東海2020-1711116244551-2.2457001868725%正榮+巨成2020-1820007420151-2.1427001016336%雅居樂2020-19424201018081-2.49080089192%世茂2020-211771833189291-1.804124001293110%萬科2020-1411167301511-2.7420001393035%恒宇2020-223756205784551-1.546260001082221%恒大2020-233793935197681-1.376150001183217%世茂2、2020年福州五區(qū)商住用地成交明細23【房價圖】

福州五區(qū)房價整體呈現(xiàn)“4-3-2-1.5”分布格局，即市中心核心及江濱40000+，二環(huán)以內30000-40000，二環(huán)到三環(huán)20000-30000，三環(huán)到四環(huán)15000-20000瑯岐島數(shù)據(jù)時間截止：2020年5月未開盤開盤0福州五區(qū)長樂區(qū)321.5【市場競爭—區(qū)域典型樓盤】目前倉山舊區(qū)板塊主要在售項目有9個，待售項目17個，均價大約在24000-27000元/m2。濱海橙里用地面積：49999㎡容積率：2.61樓面價：—元/㎡首開時間：2016.07售價：20990元/㎡中發(fā)印象外灘用地面積：118450㎡容積率：2.5樓面價：5028元/㎡首開時間：2015.02售價：25099元/㎡+一個車位30萬世茂福晟云樾東升用地面積：63168㎡容積率：1.68樓面價：33812元/㎡首開時間：2019.09售價：32756元/㎡世茂云鏡（80%安置）用地面積：68230㎡容積率：2.0樓面價：9688元/㎡首開時間：2020.04售價：25000元/㎡濱海首府（80%安置）用地面積：132127㎡容積率：2.37樓面價：9309元/㎡首開時間：2020.3售價：30821元/㎡首開國仕府用地面積：99243㎡容積率：2樓面價：19224元/㎡首開時間：2019.06售價：27500元/㎡榕城江上圖用地面積：128336㎡容積率：2.422樓面價：7972元/㎡首開時間：2020.04售價：25500元/㎡建總領筑用地面積：42833㎡容積率：2.02樓面價：—元/㎡首開時間：2020.04售價：24000元/㎡大東海江山府用地面積：129799㎡容積率：1.6成交樓面價：12135元/㎡世茂福晟錢隆雙璽用地面積：11118㎡容積率：1.8成交樓面價：19388元/㎡濱江正榮府（30%安置）用地面積：110191㎡容積率：1.8成交樓面價：14571元/㎡大東海中央府（90%安置）用地面積：130381㎡容積率：2.52成交樓面價：7688元/㎡國貿三山原（30%安置）用地面積：83908㎡容積率：1.93成交樓面價：14203元/㎡融創(chuàng)福州府（40%安置）用地面積：140397㎡容積率：1.92成交樓面價：15937元/㎡則徐道壹號（30%安置）用地面積：47367㎡容積率：2.91成交樓面價：17557元/㎡禹洲融信璽灣用地面積：38232㎡容積率：2.23成交樓面價：14497元/㎡金輝觀瀾云著（70%安置）用地面積：63518㎡容積率：2.72成交樓面價：24549元/㎡旭輝江南賦（60%安置）用地面積：12762㎡容積率：2.5成交樓面價：23868元/㎡中駿世界城（7%安置）用地面積：161795㎡容積率：2.04成交樓面價：15098元/㎡凱佳江南里用地面積：28163㎡容積率：2.4成交樓面價：15283元/㎡在售項目待售項目泰禾福州灣總建筑面積：840987㎡樓面價：—元/㎡首開時間：2017.02售價：22000元/㎡中海錦江城用地面積：56312㎡容積率：2.5成交樓面價：18324元/㎡三江花語城用地面積：28012㎡容積率：1.45-1.6成交樓面價：13958元/㎡世茂2020-19用地面積：42420㎡容積率：2.4成交樓面價：8919元/㎡恒大2020-22用地面積：375620㎡容積率：1.54成交樓面價：10822元/㎡世茂2020-23用地面積：379393㎡容積率：1.37成交樓面價：11832元/㎡福州五區(qū)成交走勢——2017年，在限簽政策下，交易量萎縮，2018年限簽政策逐步放開，2018-2019年成交量逐步回歸常態(tài)。近1年月均成交量較為穩(wěn)定，約16.8萬方左右。福州市住宅價格從15年開始穩(wěn)定上漲，2019年成交價直逼27000元/m2。2019年延續(xù)2018年態(tài)勢，在政策主基調維穩(wěn)前提下，成交量將逐步放大，但受制于限價政策，短期內價格步入高位盤整階段，受到馬尾瑯岐低價房成交的影響，導致成交均價有所降低。3、區(qū)域住宅供需分析—供需/去化福州市2013年-2019年住宅供需情況（萬㎡）福州市2019年4月-2020年4月住宅供需情況（萬㎡）1、供需分析—供需/去化倉山舊區(qū)板塊成交走勢——倉山舊區(qū)板塊近一年成交均價受個案爆量集中備案影響有所波動，整體成交均價約27000元/m2，近1年月均流速約2.7萬㎡，260套左右。26祥浦苑爆量集中備案，價格受影響下滑1、供需分析—供需結構272018年福州五區(qū)成交結構分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小計供應套數(shù)2140436041024636350656112821178099029946成交套數(shù)91122833106260921533634244097696419076供應占比（%）7.1%14.6%13.7%15.5%11.7%18.7%9.4%5.9%3.3%1成交占比（%）4.8%12.0%16.3%13.7%11.3%19.1%12.8%5.1%5.1%1成交均價（元/m2）25361213522342423896239222452825771279653223425355成交面積（萬方）5.1917.2527.0724.5622.6342.5432.4915.5124.81212.04價格系數(shù)1.000.840.920.940.940.971.021.101.271.002018年福州五區(qū)成交總價范圍段分析總價段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計占比80以下2189622010001391%80-100萬8717321221673275007934%100-150萬461595490330141454286160277315%150-200萬2249164774053586764340254513%200-250萬1184151477540308386123302339918%250-300萬095440503712924231560296116%300-350萬0045624621010311742242513%350-400萬00031604256281042612747%400-450萬0000392954911246710165%450-500萬0000043159198274272%500-600萬0000021352521195083%600-700萬0000007712773552%700萬以上0000000174444612%合計911228331062609215336342440976964911100.00%福州五區(qū)供應成交結構：2018年福州五區(qū)市場供需集中在70-144㎡首置、首改同時兼顧高改產品，單價主要集中在2.2w-3w，總價集中在100-350萬之間，整體市場主要以首置、首改為主。2018年福州五區(qū)成交單價范圍段分析單價段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計占比8k以下402100111230420%8k-1w25246151971922312207934%1w-1.2w45018511872257552137654%1.2w-1.5w152812571369976481159285%1.5w-1.8w24375274336236589656114568%1.8w-2w3091172136891377730377994%2w-2.2w167298125160902971667411314908%2.2w-2.5w225490331336290566188107123265614%2.5w-2.8w8945011572884809103298073385620%2.8w-3w152612072334214443958766206611%3w-3.2w134911113815123141716511214688%3.2w-3.5w53462303204323722519514714968%3.5w-3.8w118092477016911460768364%3.8w-4w000015334332451681%4-4.5w10000164429611511%4.5-5w0000000327300%5w以上0000000175760%合計91122833106260921533634244097696419076100.00%1、供需分析—供需結構282018年福州倉山舊區(qū)板塊成交結構分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小計供應套數(shù)1519484725638066892202184成交套數(shù)939184713724105379011112913供應占比（%）6.9%43.4%21.6%2.6%17.4%3.0%4.1%1.0%0%1成交占比（%）3.2%31.5%16.2%12.8%14.1%18.4%3.2%0.4%0.4%1成交均價（元/m2）20874199062009620304208212292822044212512118120952成交面積（萬方）0.606.984.123.614.256.251.200.180.2327.42價格系數(shù)1.001.051.041.031.010.910.950.990.991倉山舊區(qū)板塊供應成交結構：2018年倉山舊區(qū)板塊市場供需集中在70-100、100-125㎡，產品線較廣，首置、首改同時兼顧，單價主要集中在2.1w-2.4w，總價集中在130-400萬之間，整體市場主要以品質首置和首改為主。2018年福州倉山舊區(qū)板塊成交單價范圍段分析單價段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180180以上合計占比1.4-1.5萬261270.9%1.5-1.6萬125374151816.2%1.6-1.7萬61328343453631810.9%1.7-1.8萬654316356121522398.2%1.8-1.9萬10154651382512132016.9%1.9-2.0萬219333525193121394.8%2.0-2.1萬28381291131221334.6%2.1-2.2萬2514661253244233511.5%2.2-2.3萬2231634169881349817.1%2.3-2.4萬21146557621364244215.2%2.4-2.5萬4142733241041912267.8%2.5-2.6萬74107175518111204.1%2.6-2.7萬23121681421.4%2.7-2.8萬11442120.4%合計939184713724105379011112913100%2018年福州倉山舊區(qū)板塊成交總價范圍段分析單價段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180180以上合計占比70-100660.2%100-130182382568.8%130-1605630017371254818.8%160-20013380187204163294932.6%200-2501111591721073258119.9%250-3002634016347516.3%300-35027483782.7%350-400433100.3%400-4502130.1%450-500660.2%500-550110.0%合計939184713724105379011112913100%1、供需分析—供需結構292019年福州五區(qū)成交結構分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小計供應套數(shù)2661161946681245276333481908126731329946成交套數(shù)2405251135202384275939581814147258219076供應占比（%）12.4%7.6%21.8%5.8%12.9%15.6%8.9%5.9%1.5%1成交占比（%）11.2%11.7%16.4%11.1%12.9%18.5%8.5%6.9%2.7%1成交均價（元/m2）25813234362303026161217822443026895329933799626090成交面積（萬方）13.719.030.622.429.246.324.323.214.2222.75價格系數(shù)0.990.900.881.000.830.941.031.261.460.962019年福州五區(qū)成交總價范圍段分析總價段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計占比80以下9167242000001841%80-100萬96251453794251009274%100-150萬10304273782526525732813334416%150-200萬11231019570242465761391627367717%200-250萬64430138066329149377111341016%250-300萬13024584636711101152300317815%300-350萬015257605333891430840261512%350-400萬0005921733642695611395%400-450萬0001980388207128348564%450-500萬0000881202175224882%500-600萬0000014133577617854%600-700萬00000019308693962%700萬以上0000000473594062%合計2405251135202384275939581814147258221405100%福州五區(qū)供應成交結構：2019年福州五區(qū)市場供需集中在70-144㎡首置、首改同時兼顧高改產品，單價主要集中在2w-3w，總價集中在100-350萬之間，整體市場主要以首置、首改為主。2019年福州五區(qū)成交單價范圍段分析單價段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計占比8k以下302212303160%8k-1w136132361107572274262%1w-1.2w121051066440367446116458%1.2w-1.5w91151521191931781081608904%1.5w-1.8w17236113154399685816010615%1.8w-2w125231125107371815425169014%2w-2.2w42121117920894461125801117908%2.2w-2.5w6184476443004527182428356356017%2.5w-2.8w59842485641134667444411227389218%2.8w-3w167106234166238370137601614947%3w-3.2w455996152122237116120259725%3.2w-3.5w491812583401312682452945318198%3.5w-3.8w1502382062761402851292589317758%3.8w-4w17113813323636248826393%4-4.5w304534243862129723982%4.5-5w00000041428460%5w以上0000000972810%合計2405251135202384275939581814147258221405100%1、供需分析—供需結構302019年福州倉山舊區(qū)板塊成交結構分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2小計供應套數(shù)5742073732315814035012353111成交套數(shù)527417556104609575241343063供應占比（%）18%7%12%7%19%13%16%7%1成交占比（%）17.2%13.6%18.2%3.4%19.9%18.8%7.9%1.1%1成交均價（元/m2）227552195722966214342379923883259092622323572成交面積（萬方）2.993.154.871.016.426.833.250.5429.06價格系數(shù)1.041.071.031.100.990.990.910.9012019年福州倉山舊區(qū)板塊成交總價范圍段分析總價段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180合計占比70以下110.0%70-10077772.5%100-130161351966.4%130-160203149311338712.6%160-20086221155423553917.6%200-250123704617655166021.5%250-30015395435985427.9%300-3507011411856.0%350-4001110041153.8%400-45041419371.2%450-50039120.4%合計527417556104609575241343063100%倉山舊區(qū)板塊供應成交結構：2019年倉山舊區(qū)板塊市場供需集中在70-90、100-125㎡，產品線較廣，首置、首改同時兼顧高改，單價主要集中在2.3w-2.5w，總價集中在130-300萬之間，整體市場主要以品質首置和首改為主。2019年福州倉山舊區(qū)板塊成交單價范圍段分析單價段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180合計占比1.4-1.5萬4150%1.5-1.6萬1833241%1.6-1.7萬620168131642%1.7-1.8萬1861391381%1.8-1.9萬1148841361%1.9-2.0萬2726104311%2.0-2.1萬138697515111832611%2.1-2.2萬976818231435712639%2.2-2.3萬337882330881032411%2.3-2.4萬7873151214418331266422%2.4-2.5萬9216119522114148764921%2.5-2.6萬68214531264458436912%2.6-2.7萬112025920253761535%2.7-2.8萬1151484421%2.8萬-3萬44413251%3萬以上13289502%合計527417556104609575241343063100%市場爆量——福州五區(qū)普通住宅2018年世茂璀璨天城爆量1071套，爆量價格33748元/㎡，2019年天空之城爆量1505套，爆量價格25270元/㎡；311、市場供需—板塊/爆量2019年五區(qū)商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項目名稱板塊成交套數(shù)成交面積成交均價1天空之城北區(qū)1505124532252702城開中庚香海世界瑯岐1270139439120673祥浦苑倉山舊區(qū)86694554239164烏山九巷中心城區(qū)85054765393375融信雙杭城中心城區(qū)83279583344396世茂璀璨天城東區(qū)83282697343577公園左岸東區(qū)65377848372208中國鐵建瑯岐山語城瑯岐59459706113569中發(fā)印象外灘倉山舊區(qū)594672812491110名城瓏域快安5745609021073合計8570836497/

TOP10市占率35.0%34.5%/

2017年五區(qū)商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項目名稱板塊成交套數(shù)成交面積成交均價1城開中庚香海世界瑯岐232922142795702三木公園里馬尾老城區(qū)95898219140863魯能公館北區(qū)69668292268544禹洲天悅灣倉山舊區(qū)47051009187445福州溫泉城桂湖45042379115786陽光城檀悅東區(qū)36537389264317陽光城檀府倉山舊區(qū)35038787287498名城瓏域快安33424988232319正榮府北區(qū)298278172720710尚東區(qū)中心2792226928456合計6529632577/

TOP10市占率54.61%48.22%/

2018年五區(qū)商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項目名稱板塊成交套數(shù)成交面積成交均價1世茂璀璨天城東區(qū)1071111245337482融僑悅江南倉山舊區(qū)1069108825271623正榮府北區(qū)93085880272294陽光城檀府倉山舊區(qū)923123600304965魯能公館北區(qū)80281351271336陽光城大都會倉山舊區(qū)79266763224617禹洲天悅灣倉山舊區(qū)72579153233458金輝淮安半島倉山舊區(qū)718101658280899福州溫泉城桂湖701701081149610城開中庚香海世界瑯岐6827697311568合計8413905555/TOP10市占率40.33%39.34%/

市場爆量——倉山舊區(qū)板塊商品住宅2018年陽光城大都會爆量791套，爆量價格22462元/㎡，2019年祥浦苑爆量866套，爆量價格23916元/㎡；321、市場供需—板塊/爆量2019年倉山舊區(qū)板塊普通住宅成交套數(shù)排行榜排名項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價1祥浦苑86694554239162中發(fā)印象外灘59467281249113福晟錢隆雙璽44836646230214濱海橙里43530044207545泰禾福州院子32258166400726閩江世紀城24814634242387世茂國風長安12317570336018泰禾福州灣11010663176569中庚東金9691142368510三江理想城65556916854合計3307344242/

2017年倉山舊區(qū)板塊商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價1東方威尼斯47051009187442濱海橙里21614490206733中發(fā)印象外灘17625099236414泰禾福州院子14221312343775陽光城大都會827959228086南臺十六府222911237127閩江世紀城171396183618榕南禮居141486246569三江城611191422510美倫學府雅居220111772合計1147126982/2018年倉山舊區(qū)板塊商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價1陽光城大都會79166693224622東方威尼斯71978492233583泰禾福州灣66264490172834三江理想城34028423170045濱海橙里20915844206436中發(fā)印象外灘15517365246317泰禾福州院子10922780529748閩江世紀城201936189139榕南禮居66442623810新倉山洋樓338520463合計3014297052/倉山舊區(qū)（三江口片區(qū)）在售存量約9.28萬方，待結轉量111.6萬方，總庫存量120.88萬方，倉山舊區(qū)三江口片區(qū)年均去化12萬㎡測算，在售存量去化周期約0.77年，整體去化周期9.3年。1、市場供需—存量板塊地段等級案名拿地時間樓板價目前均價可售總面積（萬m2）已推面積（萬m2）已售面積（萬m2）已推未售庫存（萬m2）待結轉面積（萬m2）庫存總量（萬m2）倉山舊區(qū)(三江口片區(qū)）B榕城江上圖2018.8.307972255008.28.20.887.3207.32B泰禾福州灣2014.6.20——2200049.19.98.041.9639.241.16B濱江正榮府2019.7.3114571——120001212B大東海江山府2019.7.3112135——35.100035.135.1B世茂福晟錢隆雙璽2017.10.1319388——2.10002.12.1B中海錦江城2017.10.1318324——12.900012.912.9B三江花語城2018.8.3013958——3.20003.23.2B世茂2019-192020.4.158919——7.10007.17.1合計129.718.18.929.28111.6120.88注：三江口片區(qū)屬近年福州開發(fā)新區(qū)，區(qū)域屬于開發(fā)初期階段，近年在售項目較少，故年均市場容量僅12萬㎡政策已見底，購房者預期改善，市場溫和促進成交大勢政政策托底，改善預期大量土地需要配建大比例安置商品房，可售住宅供應稀缺，土地市場成交火熱市場運營地供求平衡，土地升溫成交量平穩(wěn)，價格穩(wěn)中有升，低總價產品需求火熱房市場改善，量升價漲項目所在板塊以周邊地緣性客戶為主，以鼓樓、晉安、臺江市區(qū)客戶為輔，房價處在23000-25000元/㎡，客戶需求以首置首改為主格周邊地緣客戶為主品質首置首改產品暢銷產品結構產控總價