嘉福集團(tuán)九江市城市進(jìn)入分析報(bào)告-20210424

嘉福集團(tuán)九江城市進(jìn)入分析報(bào)告嘉福集團(tuán)××城市進(jìn)入報(bào)告意見審批董事會(huì)董事長審批：

總裁審批：

副總裁審批：

中心總經(jīng)理審核：戰(zhàn)略投資中心部門負(fù)責(zé)人審核：

小組負(fù)責(zé)人審核：

進(jìn)駐建議九江是昌九一體化雙核之一，長江經(jīng)濟(jì)帶核心，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，人均GDP快速增長，消費(fèi)能力逐年提升，建議可進(jìn)駐，優(yōu)先進(jìn)入八里湖新區(qū)（南組團(tuán)尚有地塊）、開發(fā)區(qū)目標(biāo)地塊作為戰(zhàn)略首入項(xiàng)目，樹立品牌標(biāo)桿宏觀層面：昌九一體化雙核之一，長江經(jīng)濟(jì)帶核心，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，人均GDP快速增長，消費(fèi)能力逐年提升1、定位：長江經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)，江西省3個(gè)省域副中心城市之一，昌九一體化雙核之一；2、經(jīng)濟(jì)：九江市2020年GDP3240.5億元，江西省排行前三，全國排名80，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好；3、人口：2019年常住人口492萬人，戶籍人口524.8萬人，人口流出型城市，但對(duì)縣區(qū)具有吸附力；人均GDP逐年快速增長，消費(fèi)水平逐漸提升。市場(chǎng)層面：政策層面寬松，土地端中心城區(qū)地塊稀缺，市場(chǎng)表現(xiàn)供求穩(wěn)定，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，顯性庫存安全1、政策：外地限購1套，本地限購2套；無限售、限價(jià)要求，首套兩成首付，二套三成首付，三套以上限貸。2、市場(chǎng)量價(jià)：房地產(chǎn)市場(chǎng)2016年-2019年整體呈供不應(yīng)求，2020年首次出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，2020年九江市均價(jià)突破8000元/㎡。3、庫存：截止2021年3月底，市區(qū)商品住宅顯性庫存173.3萬方，庫存量去化周期約7.3個(gè)月，庫存周期處在健康范圍，去存壓力較小。投資策略：優(yōu)先考慮（八里湖新區(qū)）城市發(fā)展向東向南，八里湖新區(qū)開發(fā)逐漸飽和，僅南組團(tuán)存在待開發(fā)用地，柴桑區(qū)庫存量大，不建議進(jìn)駐；其他版塊根據(jù)地塊地段資源屬性擇機(jī)進(jìn)入；1、八里湖新區(qū)：土地供應(yīng)稀缺，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，建議以合作開發(fā)的方式擇機(jī)進(jìn)駐。2、濂溪區(qū)、潯陽區(qū)、開發(fā)區(qū)：目前開發(fā)區(qū)掛牌地塊自身?xiàng)l件優(yōu)質(zhì)，建議可作為戰(zhàn)略首入項(xiàng)目，打造嘉福高品質(zhì)項(xiàng)目，樹立品牌標(biāo)桿，為城市深耕打下基礎(chǔ)。投資策略拿地策略：以開發(fā)區(qū)目標(biāo)地塊作為戰(zhàn)略首入項(xiàng)目，打造高端品質(zhì)項(xiàng)目，樹立品牌標(biāo)桿，為城市深耕打下基礎(chǔ)；九江本土小型房企及城投土拍強(qiáng)勢(shì)，在樹立項(xiàng)目品牌的情況下，可與其廣泛合作，聯(lián)合開發(fā)（小股操盤）可降低各項(xiàng)成本，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；目錄/Contents010203城市概況房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)駐建議04附件01城市概況城市概況|區(qū)位及定位九江市區(qū)位分析圖九江市行政劃區(qū)圖九江市規(guī)劃圖九江是江西省地級(jí)市，位于江西省北部，地處贛鄂皖湘四省交界；下轄潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、柴桑區(qū)、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣、瑞昌市、共青城市、廬山市等3區(qū)、7縣、3縣級(jí)市。總面積18823平方公里。2019年末戶籍人口524.86萬人，城鎮(zhèn)化率38.82%；常住人口492.03萬人，城鎮(zhèn)化率56.78%。九江位于江西省北部（距南昌市120KM，距離南昌縣事業(yè)部140KM，車程約1.5h），地處贛鄂皖湘四省交界處，是昌九一體化雙核之一、環(huán)鄱陽湖城市群城市，也是江西省的3個(gè)省域副中心城市之一。長江中游城市群重要節(jié)點(diǎn)城市、中部地區(qū)重要物流樞紐和先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代化港口旅游城市。南昌撫州宜春萍鄉(xiāng)吉安贛州鷹潭上饒景德鎮(zhèn)九江新余城市概況|城市特征九江是一座有著2200多年歷史的江南名城；簡(jiǎn)稱“潯”，古稱柴桑、江州、潯陽；地處長江、京九鐵路兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交叉點(diǎn)，號(hào)稱”三江之口，七省通衢“與”天下眉目之地“，有“江西北大門”之稱。歷史底蘊(yùn)名勝風(fēng)光文化成就歷史簡(jiǎn)介：九江歷史悠久，擁有2200多年的建城史，始于夏商；江南魚米之鄉(xiāng)；中國首批5個(gè)沿江對(duì)外開放城市之一，號(hào)稱“三江之口，七省通衢”與“天下眉目之地”自然資源：中國優(yōu)秀旅游城市、長江十大港口城市；國家級(jí)：5A級(jí)景區(qū)1處，4A級(jí)景區(qū)16處，3A級(jí)景區(qū)15處；國家特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建單位3個(gè)；省級(jí)：5A級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)2個(gè)，4A級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)12個(gè)，3A級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)10。人文資源：煙水亭、琵琶亭、潯陽樓、能仁寺、天花宮、浪井、九江長江大橋、九江長江二橋、鎖江樓、云居山、98抗洪廣場(chǎng)、龍?jiān)磵{、廬山西海、石鐘山、龍宮洞；中國十大魅力城市美譽(yù)稱號(hào)中國優(yōu)秀旅游城市國家歷史文化名城全國文明城市國家森林城市國家園林城市中國優(yōu)秀旅游城市全國雙擁模范城市三江之口七省通衢江西省雙擁模范城中國魅力城市2019年中國外貿(mào)百強(qiáng)城市中國百強(qiáng)城市中國最佳休閑旅游城市10強(qiáng)最中國創(chuàng)意名城中國十佳宜居城市中國十大活力休閑城市城市概況|行政區(qū)演變中心城區(qū)主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段的調(diào)整，2009年增設(shè)八里湖新區(qū)管委會(huì)，2017年之后經(jīng)歷大調(diào)整，九江縣撤縣設(shè)區(qū)并入主城區(qū)，成立柴桑區(qū)，進(jìn)一步拓展了城市的戰(zhàn)略發(fā)展空間，突破土地資源瓶頸；將九江市縣撤縣設(shè)區(qū)，成立柴桑區(qū)九江市下轄：3個(gè)市轄區(qū)、7個(gè)縣、3個(gè)縣級(jí)市2009年以前2009-2017年2017至今九江市下轄：2個(gè)區(qū)，8個(gè)縣，3個(gè)縣級(jí)市第一階段：市區(qū)僅老城區(qū)第二階段：增加八里湖新區(qū)管委會(huì)九江市下轄：2個(gè)區(qū)，8個(gè)縣，3個(gè)縣級(jí)市第三階段：主城區(qū)擴(kuò)容，撤縣設(shè)區(qū)，成立鄱陽湖生態(tài)新城城市概況|經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口數(shù)據(jù)來源：九江市統(tǒng)計(jì)公報(bào)九江市經(jīng)濟(jì)近年來穩(wěn)步上漲，城市常住人口逐年增加，2020年九江市GDP達(dá)3240.5億元，位于江西省第3位；城市常住人口492.03萬人，其中市區(qū)人口104.16萬人。城市經(jīng)濟(jì)|人民生活水平2015年-2019年九江市人均GDP保持高穩(wěn)定增長，增長率基本在8%以上，人均收支逐年增長，居民生活水平逐漸提高，購買力相應(yīng)提升。數(shù)據(jù)來源：九江年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市概況|城市產(chǎn)業(yè)九江主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)指標(biāo)名稱工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入總量增長石油化工50016.5鋼鐵有色冶金40027現(xiàn)代輕紡58021電力能源2807九江過去以石油化工，船舶和鎳基合金為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近年來發(fā)展“新能源、新材料、電子信息”等產(chǎn)業(yè)，多元化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，并提升城市人才吸附力。九江市“推進(jìn)‘T’型崛起“五大戰(zhàn)略性”新興產(chǎn)業(yè)石化集團(tuán)江西銅業(yè)集團(tuán)藍(lán)星集團(tuán)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)九江市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)一、新材料產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入454.80億元二、電子信息產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入157.34億元三、智能電器產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入281.31億元四、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入183.26億元五、綠色食品產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入361.32億元九江被定位為鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)新引擎、中部地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地、長江中游航運(yùn)樞紐和國際化門戶、江西省區(qū)域合作創(chuàng)新示范區(qū)。電子產(chǎn)業(yè)九江銓訊電子公司總投資1.5億美元新能源產(chǎn)業(yè)旭陽雷迪有限公司總投資60億新材料產(chǎn)業(yè)盛祥無堿電子布有限公司總投資2.3億城市概況|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)九江市是典型的工業(yè)主導(dǎo)型城市，第二產(chǎn)業(yè)仍為主導(dǎo)地位，石油化工、紡織服裝、冶金材料、汽車制造、電子電力、食品加工、航運(yùn)物流為其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)；由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)占比正逐步上升。第二產(chǎn)業(yè)仍為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，其保證主導(dǎo)地位并支撐第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，緩慢下降第三產(chǎn)業(yè)近年比例持續(xù)快速提升，將為城市創(chuàng)造更多的中產(chǎn)階層和就業(yè)職位。九江市十四五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)要求發(fā)展?jié)摿空間結(jié)構(gòu)城市框架不斷拉大，都市化快速發(fā)展，居住不斷向外圍轉(zhuǎn)移，由單核城市向大都市快速發(fā)展。九江將進(jìn)一步向西發(fā)展。外擴(kuò)-構(gòu)筑“一區(qū)三點(diǎn)”的都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)“一區(qū)”即核心區(qū)，推動(dòng)主城區(qū)與瑞昌市區(qū)、湖口縣城、廬山市一體化建設(shè)；“三點(diǎn)”即共青城——德安、彭澤縣城、都昌縣城。內(nèi)優(yōu)-規(guī)劃形成“一主三副”的總體空間結(jié)構(gòu)主——九江主城區(qū)。加快九江縣行政區(qū)規(guī)劃調(diào)整，推進(jìn)九江縣與市區(qū)一體發(fā)展；九江縣于2017年8月份撤縣設(shè)區(qū)，更名為柴桑區(qū)。三副——外圍3個(gè)副城區(qū)，即瑞昌副城區(qū)、湖口副城區(qū)、廬山副城區(qū)。發(fā)展?jié)摿中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃九江市打造中心城區(qū)形成“一心一核三片”的空間結(jié)構(gòu)；推動(dòng)八里湖、賽城湖一體化發(fā)展；整合八里湖組團(tuán)、十里組團(tuán)與老城區(qū)組團(tuán)，集聚區(qū)域公共服務(wù)職能；形成城西片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)三大片區(qū)。中心城區(qū)形成“一心一核三片”的空間結(jié)構(gòu)一心：城市綠心。推動(dòng)八里湖、賽城湖一體化發(fā)展，共建九江城市綠心，以生態(tài)安全為前提，加強(qiáng)景觀建設(shè)，形成以都市休閑、文化展示、生態(tài)體驗(yàn)、科普教育為主的濱湖景觀魅力區(qū)。

一核：城市核心區(qū)。整合八里湖組團(tuán)、十里組團(tuán)與老城區(qū)組團(tuán)，集聚區(qū)域公共服務(wù)職能，形成長江中游重要的商業(yè)商貿(mào)中心、金融商務(wù)中心，江西省重要的科教基地，九江市行政中心、文化與體育中心。

三片：城西片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)。城西片區(qū)：整合城西港區(qū)、赤湖工業(yè)園區(qū)、港口街鎮(zhèn)，形成全省重要的臨港產(chǎn)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)基地、保稅物流基地和現(xiàn)代臨港綜合服務(wù)中心。城南片區(qū)：依托高鐵站、賽城湖新區(qū)、柴桑城區(qū)，形成旅游服務(wù)基地和商貿(mào)物流基地、高新技術(shù)與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。城東片區(qū)：依托鄱陽湖生態(tài)科技城研發(fā)資源，整合帶動(dòng)城東港區(qū)、姑塘產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，建設(shè)成為石化產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化區(qū)，面向廬山的旅游接待服務(wù)中心城市概況|城市交通九江是江西省同時(shí)擁有機(jī)場(chǎng)和高鐵站的城市之一；軌道交通規(guī)劃逐漸完善，可快速接駁長江中游城市群。京九高鐵2017年12月31日，安九高鐵江西段正式開工建設(shè)九景衢鐵路九景衢鐵路于2017年12月28日全線通車江西鐵路網(wǎng)規(guī)劃江西規(guī)劃到2030年，構(gòu)建“三縱三橫”高鐵通道，全面實(shí)現(xiàn)省會(huì)南昌至各設(shè)區(qū)市和長江中游城市群中心城市1-2小時(shí)，至上海、廣州、深圳等周邊主要城市3-4小時(shí)，至北京、西安、昆明6小時(shí)交通圈.九江范圍內(nèi)規(guī)劃了昌九客專、常岳九鐵路、九江至長沙鐵路，進(jìn)一步推動(dòng)跨省城市聯(lián)系。發(fā)展?jié)摿政治環(huán)境規(guī)劃變遷：在因城施策的指導(dǎo)下九江市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來越穩(wěn)健，房價(jià)與市場(chǎng)也越發(fā)穩(wěn)定，十四五規(guī)劃中將中心城市做大，產(chǎn)業(yè)集群，綠色生態(tài)城市建設(shè)作為目標(biāo)。2015年-2018年1月

2018-2021年3月2021年3月-至今2015-2018年1月2018-2021年3月2021年3月-至今在推進(jìn)昌九一體、做大九江上邁出更大步伐加快把九江建設(shè)成山水文化名城各區(qū)根據(jù)資源稟賦發(fā)展，完善配套2015：要牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享“五大發(fā)展理念”，以大視野、大胸懷、大格局來開篇布局，科學(xué)編制好“十三五”城市規(guī)劃，在推進(jìn)昌九一體、做大九江上邁出更大步伐。2018：貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享五大發(fā)展理念，順應(yīng)城市工作新形勢(shì)、改革發(fā)展新要求和人民群眾新期待，加快把九江建設(shè)成山水文化名城，努力在建設(shè)美麗中國江西樣板中走在全省前列。2021：依托“山、江、湖”資源優(yōu)勢(shì)，加快塑造“高品質(zhì)、有內(nèi)涵”的城市高端空間品牌，將賽城湖新城打造成“綠色生態(tài)、創(chuàng)新時(shí)尚、智慧互聯(lián)、宜居宜業(yè)、全國一流”的花園式城市新區(qū)；圍繞四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加快構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈、創(chuàng)新生態(tài)鏈，將九江經(jīng)開區(qū)打造成“開放要素集聚、產(chǎn)城深度融合、創(chuàng)新活力迸發(fā)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長極，當(dāng)好全市發(fā)展“火車頭”；楊偉東九江市市委書記推進(jìn)昌九一體林彬楊

九江市市委書記加快建設(shè)山水文化名城謝來發(fā)

九江市市委書記各區(qū)特色發(fā)展，資源分工，綠色生態(tài)，配套完善發(fā)展?jié)摿九江市“十四五規(guī)劃”一個(gè)新征程開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化新征程創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)體系、新發(fā)展格局改革開放、新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)文明、旅游城市民生工程、社會(huì)治理完善的領(lǐng)導(dǎo)制度形成規(guī)劃實(shí)施合力十一大新任務(wù)兩大新保障九江市十四五規(guī)劃中圍繞“一個(gè)新征程、十一大新任務(wù)、兩大新保障”等方面出發(fā)，加快城市小康社會(huì)的建設(shè)進(jìn)程，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興，進(jìn)一步提升城市發(fā)展。九江市城市概況|總結(jié)1.城市層面：昌九一體化雙核之一?江西江西省唯一通江達(dá)海的外貿(mào)港口城市，江西北大門?贛江新區(qū)熱火朝天建設(shè)、九江縣的撤縣設(shè)區(qū)、城區(qū)規(guī)模更進(jìn)一步2.經(jīng)濟(jì)層面：城市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁?第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)做輔助占比較上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)?五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了三產(chǎn)從業(yè)人員增長，吸納了周邊人口進(jìn)城就業(yè)?人口平均每年2-3萬增長量，房價(jià)收入比為4.9（標(biāo)準(zhǔn)4-6），處于較為合理范圍，對(duì)市發(fā)展的支撐力增強(qiáng)；3.城市規(guī)劃：值得深耕發(fā)展?昌九地區(qū)成為對(duì)接“一帶一路”、長江經(jīng)濟(jì)帶的核心區(qū)?一核心三組團(tuán)一新區(qū)“城市空間結(jié)構(gòu)城市發(fā)展重心向西，向南轉(zhuǎn)移,以八里湖新區(qū)為核心、實(shí)現(xiàn)柴桑新區(qū)、潯陽區(qū)、濂溪區(qū)等居住組團(tuán)發(fā)展，百萬城區(qū)面積，百萬城區(qū)人口的“雙百”城市有望快速實(shí)現(xiàn)?九景衢鐵路、京九高鐵的開通推動(dòng)人流、物流、信息流、資金流融合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，房價(jià)收入比合理，購房支撐力強(qiáng)大九江快速擴(kuò)張發(fā)展值得深耕02房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展地方政策內(nèi)容拍賣方式網(wǎng)上競(jìng)拍（）；競(jìng)拍規(guī)則（一）九江市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣出讓采用增價(jià)掛牌方式，按價(jià)高者得的原則系統(tǒng)自動(dòng)確定競(jìng)得入選人。（二）掛牌報(bào)價(jià)截止時(shí)間前，競(jìng)買人應(yīng)進(jìn)行至少一次有效報(bào)價(jià)，方有資格參加該宗地的網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)。（三）競(jìng)買人的首次報(bào)價(jià)不低于起始價(jià)，此后的報(bào)價(jià)可按增價(jià)幅度的整數(shù)倍自行報(bào)價(jià)。（四）網(wǎng)上拍賣出讓如未設(shè)有底價(jià)（保留價(jià)），為無底價(jià)拍賣。（五）競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)，通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)提交的報(bào)價(jià)一經(jīng)報(bào)出，不得修改或撤回。（六）在報(bào)價(jià)期間，競(jìng)買人可多次報(bào)價(jià)。符合條件的報(bào)價(jià)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)均予以接受。保證金競(jìng)買保證金比例為30%-60%；付款進(jìn)度出讓價(jià)款的繳納時(shí)間和方式：出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款繳納期限為出讓合同簽訂后3個(gè)月內(nèi)。競(jìng)買資格和流程競(jìng)買申請(qǐng)條件及要求：中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，符合網(wǎng)上出讓公告和出讓須知中明確的資格條件，均可申請(qǐng)參加本次國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓活動(dòng)。競(jìng)買申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。資格審查：本網(wǎng)上交易前不對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。網(wǎng)上交易結(jié)束后，對(duì)競(jìng)得入選人進(jìn)行資格審查。合同簽訂：競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上拍賣競(jìng)價(jià)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)持《網(wǎng)上拍賣出讓成交確認(rèn)書》與出讓方簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；開發(fā)要求項(xiàng)目建設(shè)要求：簽訂出讓合同后三個(gè)月內(nèi)按現(xiàn)狀交付土地,自交付土地之日起一年內(nèi)動(dòng)工，自開工之日起2-3年內(nèi)竣工。宏觀政策|土拍政策地方政策內(nèi)容限購中心城區(qū)限購：限購對(duì)象：符合下列情況之一的家庭，可在限購區(qū)域內(nèi)購買1套商品住房（含存量房，下同）：（1）本市戶籍購房家庭成員在中心城區(qū)有一套住房或無住房（含住宅性質(zhì)公寓，下同）；（2）非本市戶籍購房人在限購區(qū)無住房的。限貸首套房最低首付為20%；認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款在基準(zhǔn)利率上上浮15-20%，二套房貸款在基準(zhǔn)利率上上浮20-25%限售不限售限價(jià)不限價(jià)預(yù)售在市區(qū)范圍內(nèi)，資金投入25%，或建筑主體1/3（可公關(guān)），可申報(bào)預(yù)售許可。資金監(jiān)管政策1、預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，達(dá)到發(fā)生預(yù)售批次的核算的投資額的10%時(shí)（備注：資金具體數(shù)額由監(jiān)管部門在第三方協(xié)議中明確），開發(fā)企業(yè)才可以申請(qǐng)使用監(jiān)管資金；2、監(jiān)管資金的使用按照工程形象進(jìn)度和定期申請(qǐng)相結(jié)合的原則劃轉(zhuǎn)和撥付，應(yīng)于每月10日前將用款計(jì)劃分別報(bào)監(jiān)管部門和合作銀行備案，每筆監(jiān)管資金的劃轉(zhuǎn)和撥付按預(yù)售款到賬不高于70%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；3、開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管部門申請(qǐng)一定額度的備用金，其額度不得超過已收存預(yù)售資金余額的10%；4、監(jiān)管項(xiàng)目取得《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于該項(xiàng)目預(yù)售證批次的核算投資額10%。疫情期間監(jiān)管比例為6%：重點(diǎn)監(jiān)管資金釋放節(jié)點(diǎn)為：竣備釋放重點(diǎn)監(jiān)管資金的2/3，物業(yè)承接查驗(yàn)釋放重點(diǎn)監(jiān)管資金的1/3.備注/宏觀政策|房地產(chǎn)政策地方政策內(nèi)容裝配式自2019年7月1日起：1、2020年開工的項(xiàng)目采用裝配式施工的建筑面積占總建筑面積的比例不低于15%，政府投資項(xiàng)目不低于25%；2、2020年開工的項(xiàng)目采用混凝土結(jié)構(gòu)的，單體裝配式建筑預(yù)制率，不低于18%；3、裝配式施工的建筑第一批開工建設(shè)；4、2021年以后開工建設(shè)，以市政府確定的當(dāng)年裝配式建筑指標(biāo)為準(zhǔn)。宏觀政策|工程政策城市概況|城市棚改隨著全國棚改進(jìn)入收尾階段，棚改計(jì)劃基本實(shí)現(xiàn)，城市改造現(xiàn)以老舊小區(qū)改造為主，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激減弱，短期時(shí)間內(nèi)會(huì)壓制居民的購房需求。（一）2021年8月底前，各市、縣2021年度貨幣化安置和異地建設(shè)安置房的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、新建（籌集）的公共租賃住房項(xiàng)目要全面達(dá)到開工要求；10月底前，就地建設(shè)的要全面達(dá)到開工要求。具備條件的市、縣要力爭(zhēng)早開工。2021年6月底前，2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃項(xiàng)目基本完成前期審批工作；8月底前，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)80%開工率；10月底前，力爭(zhēng)完成全部年度開工任務(wù)。具備條件的市、縣要力爭(zhēng)早開工。

（二）2021年8月底前，各市、縣2019年結(jié)轉(zhuǎn)的棚戶區(qū)改造高層建筑續(xù)建項(xiàng)目和2020年結(jié)轉(zhuǎn)的棚戶區(qū)改造多層建筑續(xù)建項(xiàng)目全面達(dá)到基本建成要求。2021年8月底前，2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)80%完工率；10月底前，要基本完成年度改造任務(wù)。具備條件的市、縣要力爭(zhēng)早完工宏觀政策|開發(fā)貸政策項(xiàng)目九江銀行開發(fā)貸業(yè)務(wù)要點(diǎn)中國銀行開發(fā)貸業(yè)務(wù)要點(diǎn)申請(qǐng)條件1.在九江銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在九江銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；并在九江銀行開設(shè)資金監(jiān)管專戶，簽訂封閉式管理協(xié)議2.已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長于貸款終止時(shí)間；3.貸款項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》后可由支行將業(yè)務(wù)上報(bào)至分行審批官及審批們，取得《建設(shè)工程施(開)工許可證》并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，方可發(fā)放貸款。4.貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求，貸款僅能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作他用；5.貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；根據(jù)工程施工進(jìn)度投放貸款6.具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30％），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；7.將足值的抵質(zhì)押物抵（質(zhì)）押給九江銀行或落實(shí)九江銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；8、2021年房地產(chǎn)開發(fā)貸額度已超，額度資源十分稀缺。1.在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶。2.已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長于貸款終止時(shí)間；3.貸款項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》后可由支行將業(yè)務(wù)上報(bào)至分行審批官及審批們，取得《建設(shè)工程施(開)工許可證》并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，方可發(fā)放貸款。4.貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求，貸款僅能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作他用；5.貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；根據(jù)工程施工進(jìn)度投放貸款。6.具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30％），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；7.將足值的抵質(zhì)押物抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實(shí)中國銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；8、中行房地產(chǎn)開發(fā)貸額度較為寬裕。9、九江區(qū)域須申請(qǐng)總行例外準(zhǔn)入。目前中行開發(fā)貸只針對(duì)南昌和贛州兩個(gè)城市準(zhǔn)入。放款條件1.四證齊全2.落實(shí)合法有效的抵押擔(dān)保手續(xù)3.根據(jù)工程進(jìn)度投放貸款4.貸款受托支付至工程總包方，僅能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)1.四證齊全2.落實(shí)合法有效的抵押擔(dān)保手續(xù)3.根據(jù)工程進(jìn)度投放貸款4.貸款受托支付至工程總包方，僅能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)貸款期限不超過三年不超過三年利率8%-9%/年6%-7%/年還息方式按月或季度還息按季度還息增信措施1.抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70％；2.以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。3.項(xiàng)目公司股東全額提供（集團(tuán)公司及實(shí)際控制人擔(dān)保）1.抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70％；2.以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。3.項(xiàng)目公司股東全額提供（集團(tuán)公司及實(shí)際控制人擔(dān)保）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)（市本級(jí)）2017年大量品牌房企進(jìn)駐九江，土拍市場(chǎng)量價(jià)齊升，供求量達(dá)到最高；18-19年受到市場(chǎng)政策影響，土地供求量迅速下降，但樓面價(jià)持續(xù)攀升，2020年九江市涉宅土地市場(chǎng)供求量大幅增長，全年供應(yīng)建面423.27萬㎡，環(huán)比增長93%；成交建面362.19萬㎡，環(huán)比增長103%；平均樓板價(jià)2780元/㎡，環(huán)比下跌16%。主要是因?yàn)楣吹丶斑h(yuǎn)郊土地出讓增多。土地市場(chǎng)|九江主城區(qū)整體近五年土地供求量價(jià)土地市場(chǎng)|九江市各區(qū)近1年土地量價(jià)從供求量來看，濂溪區(qū)供應(yīng)141.38萬方，成交149.27萬方，居各區(qū)首位，潯陽區(qū)成交量次之，潯陽區(qū)屬于老城區(qū)，土地成交價(jià)最高，濂溪區(qū)由于成交地塊趨于遠(yuǎn)郊，成交樓面均價(jià)次之。柴桑區(qū)由于市場(chǎng)庫存量大，土拍市場(chǎng)流拍率高，經(jīng)開區(qū)則土地較為稀缺，供應(yīng)量低。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)（市本級(jí)）土地市場(chǎng)|九江市2018-2019年土地成交明細(xì)2314567891011121314151617191820212223242526序號(hào)區(qū)域宗地占地面積容積率樓面地價(jià)溢價(jià)率競(jìng)得人成交時(shí)間（㎡）(元/㎡)1濂溪區(qū)DGA2017008402482.2332048%碧桂園2018/1/42潯陽區(qū)DGC201800248135.642.8353632%富力2018/2/83潯陽區(qū)DGC201800140061.473.920080%富力2018/2/84開發(fā)區(qū)DGD201800149325.782.3336549%萬城（九江）茶文化2018/3/15開發(fā)區(qū)DGD2018004380002.523460%中駿2018/3/16八里湖DGA201800594187.002.5370223%聯(lián)發(fā)2018/7/267八里湖DGA201800685733.702.530000%融創(chuàng)2018/7/268潯陽區(qū)DGA20180118780.982303716%陳和忠22018/7/319八里湖DGA2018019426962.235050%中輝2019/1/1710濂溪區(qū)DGA2019002451262.024071%金科2019/4/1611濂溪區(qū)DGA2019003343831.8524260%中基2019/5/712八里湖DGA2019004261012.2450072%碧桂園2019/5/713濂溪區(qū)DGA2019005145551.8410840%新城&城投2019/5/2114濂溪區(qū)DGA2019006368272.2379831%新城&城投2019/5/2115潯陽區(qū)DGA2019007673742.051674%融信2019/6/1116濂溪區(qū)DGB2019002610732.0431130%中輝2019/6/2017潯陽區(qū)DGC2019001121692.930103%新旅&九江眾人2019/6/2518濂溪區(qū)DGA2019009358182.2330714%新城&城投2019/6/2519濂溪區(qū)DGA2019011294962.233616%海倫堡2019/8/1320濂溪區(qū)DGB2019008264562.529620.4%江西海揚(yáng)紡織2019/10/2921潯陽區(qū)DGA2019012154061.31015461.8%齊冬&九江聯(lián)盛&,九江華寶,九江廣盛2019/10/3122濂溪區(qū)DGB2019021377842.224965%九江鄱湖2019/11/1223經(jīng)開區(qū)DGD2019032

275621.9638320%新世紀(jì)&恒園&恒豐2019/12/1924濂溪區(qū)DGA2019014464151.832500%中輝2019/12/1925潯陽區(qū)DGA2019016577491.5406015%中海2019/12/2626濂溪區(qū)DGA2019015504331.629060%極地2019/12/2618-19年九江土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，品牌房企相繼進(jìn)入，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。土地市場(chǎng)|九江市2020年土地成交明細(xì)序號(hào)區(qū)域宗地占地面積容積率樓面地價(jià)溢價(jià)率競(jìng)得人成交時(shí)間（㎡）(元/㎡)1濂溪區(qū)DGB201902539481.132.01220.00.0%東投2020/1/72八里湖新區(qū)DGA2020001（不可售，需自持）13764.001.16696.5113.5%九江市城發(fā)資產(chǎn)2020/3/313濂溪區(qū)DGB202000175019.402.02850.046.2%恒大地產(chǎn)2020/3/314濂溪區(qū)DGB202000274106.002.02745.035.6%世茂2020/3/315濂溪區(qū)DGB202000369840.402.02775.042.3%中基2020/3/316濂溪區(qū)DGB202000412814.672.0750.00.0%楊德,楊翔斌,崔強(qiáng)2020/3/317潯陽區(qū)DGA2020004100814.002.62610.60.0%九江新旅2020/4/148八里湖南DGA202000239666.071.52440.010.9%九江市城市建設(shè)2020/4/149潯陽區(qū)DGA20200039772.801.054942.933.1%中海2020/4/1410潯陽區(qū)DGA20200056074.673.504375.7122.0%南昌華太2020/4/1411八里湖南DGA202001085350.471.52360.07.3%九江市文化旅游2020/5/712八里湖DGA2020012640881.8579254.4%廣隆2020/7/713濂溪區(qū)DGA2020013692051.66420229%華地2020/7/714潯陽區(qū)DGA20200196172.91.512390107%聯(lián)創(chuàng)，文瀾2020/9/1515濂溪區(qū)DGA202002244831.851.9414549%金鵬地產(chǎn)2020/10/2216八里湖DGA2020023320002.334150.4%九江卓沁置業(yè)2020/10/2217經(jīng)開區(qū)DGD202001265505.82.234770%中輝2020/10/2918潯陽區(qū)DGC2020002486402.0534090%新旅2020/12/1019濂溪區(qū)DGA20200271330601.5219740%華盾2020/12/1520濂溪區(qū)DGA202002860382.61.627470.7%中梁、中輝2020/12/2921八里湖DGA20200292174031.27012.5126%融創(chuàng)2020/12/3120年至今九江市共成交涉住用地35宗地塊，土拍市場(chǎng)火熱，最高成交樓面價(jià)高達(dá)12390元/㎡。土地市場(chǎng)|品牌房企進(jìn)駐情況目前進(jìn)駐九江的品牌房企達(dá)20多家，前期品牌房企多以招商引資進(jìn)駐，17-18年九江市場(chǎng)火熱，多數(shù)品牌房企以招拍掛方式進(jìn)駐。碧桂園、保利等房企已深耕九江多年。重點(diǎn)外來房企重點(diǎn)本土房企九江21年供地共20宗，共計(jì)約1897畝，供地多集中在潯陽區(qū)、八里湖新區(qū)板塊等。備注：開發(fā)區(qū)分局自主掛地，經(jīng)了解21年僅計(jì)劃出讓兩宗地塊，其中一宗為目前在跟進(jìn)90畝地塊土地市場(chǎng)|21年供地計(jì)劃區(qū)域序號(hào)宗地名稱出讓面積初步規(guī)劃指標(biāo)預(yù)計(jì)出讓時(shí)間潯陽區(qū)1塔嶺北路片區(qū)棚改項(xiàng)目42商住用地、容積率2.02021年11月2李家垅片區(qū)一期棚改項(xiàng)目35商住用地、容積率1.62021年5月3大中路西段（洋街）棚改地塊70商住、用地、容積率1.02021年5月4針織內(nèi)衣三廠片區(qū)棚改項(xiàng)目42.5商住、用地、容積率1.82021年5月5綠豆灣二期棚改項(xiàng)目22.5商住用地、容積率1.62021年7月6人民路街道普潤路片區(qū)棚改項(xiàng)目50居住用地、容積率1.52021年7月7國棉四廠一期棚改項(xiàng)目73商住用地、容積率1.62021年9月8國棉四廠二期棚改項(xiàng)目114商住、容積率1.72021年12月潯陽區(qū)小計(jì)449

濂溪區(qū)1九江水泵廠生產(chǎn)區(qū)棚改項(xiàng)目110商住用地、容積率1.62021年9月2花園畈北側(cè)棚改地塊46商住用地、容積率1.62021年11月3市財(cái)政原辦公大樓38.9居住用地、容積率2.02021年6月濂溪區(qū)小計(jì)194.9

八里湖新區(qū)1八里湖南組團(tuán)7號(hào)地塊（圖紙歐洲水鎮(zhèn)E地塊）39.5627住宅用地，容積率≤1.52021年6月2八里湖南組團(tuán)6號(hào)地塊（圖紙歐洲水鎮(zhèn)B地塊）94.4904住宅用地，容積率≤1.52021年6月3八里湖南組團(tuán)16、17號(hào)地塊162.9商住用地2021年5月4原國稅14.7137商住用地，容積率≤3.02021年5月5八里湖南組團(tuán)20號(hào)地塊（圖紙N地塊）96住宅用地2021年7月6八里湖南組團(tuán)8號(hào)地塊（圖紙歐洲水鎮(zhèn)A地塊）80住宅用地2021年7月7通湖路以東棚改地塊195商住用地2021年9月8原云南城投地塊480商住用地2021年11月9朱家大屋棚改項(xiàng)目90.8876住宅2021年11月八里湖新區(qū)小計(jì)1253.5544

潯陽區(qū)濂溪區(qū)八里湖新區(qū)柴桑區(qū)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅供求走勢(shì)2016-2020年九江市成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，19年成交面積達(dá)到峰值，2020年市場(chǎng)受19年土地供應(yīng)少的原因，20年住宅供應(yīng)量下降；供應(yīng)約258.9萬方，成交約245.4萬方，成交均價(jià)為8001元/㎡；20年首次出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)|住宅供求走勢(shì)2019-2020年九江市住宅供求量逐年收縮，但價(jià)格保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)，2019年整體市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，2020年整體市場(chǎng)處于供過于求的趨勢(shì)，2021年第一季度九江市供應(yīng)47.3萬方，成交70.11萬方，呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，截止2021年3月九江市成交均價(jià)達(dá)8236元/㎡；數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)|成交結(jié)構(gòu)九江市住宅90㎡以下面積段成交占比逐年下降，90-120㎡占絕對(duì)主力，120-144㎡戶型逐年上升，說明市場(chǎng)剛改及改善型客戶逐年增多。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)隨著市場(chǎng)的下行，九江市單盤年度去化，從成交面積和成交金額來看顯著下降，2020年成交TOP10樓盤主要集中在八里湖區(qū)和柴桑區(qū)，八里湖區(qū)為客戶首選，柴桑區(qū)以價(jià)換量。房地產(chǎn)市場(chǎng)|TOP樓盤銷售情況單盤競(jìng)爭(zhēng)格局2018年2019年2020年排行項(xiàng)目成交金額(億元)成交面積(萬㎡)排行項(xiàng)目成交金額(億元)成交面積(萬㎡)排行項(xiàng)目成交金額(億元)成交面積(萬㎡)1碧桂園江洲府28.1634.181碧桂園聯(lián)發(fā)潯陽府16.6318.711聯(lián)泰萬泰城11.6113.432中梁首府17.9721.322聯(lián)泰萬泰城13.1516.152通源柴桑郡9.7416.813聯(lián)泰萬泰城17.8323.573融創(chuàng)政務(wù)壹號(hào)10.4610.953聯(lián)發(fā)新旅君悅江山9.5810.124恒大江灣瓏庭14.517.374中輝國際10.2517.254保利廬山林語8.2212.255奧克斯締壹城13.8221.815保利八里翡翠10.1513.055中輝御龍灣8.147.456碧桂園聯(lián)發(fā)潯陽府11.8113.896中奧天悅灣9.6516.126中輝學(xué)府6.266.117保利中航城10.7814.587聯(lián)發(fā)新旅君悅江山9.4410.47融信碧桂園金地九棠6.244.838極地盛世名都10.6514.518美的天鉑灣9.4111.538印象柴桑6.179.659聯(lián)發(fā)碧桂園天璞10.4410.849保利廬山林語9.1113.839嘉圓悅湖居5.925.9810新湖廬山國際10.3711.5110通源柴?？?.8112.5610悅雋中央公園5.646.33房企競(jìng)爭(zhēng)格局2018年2019年2020年排行房企成交金額(億元)成交面積(萬㎡)排行房企成交金額(億元)成交面積(萬㎡)排行房企成交金額(億元)成交面積(萬㎡)1碧桂園47.557.291保利發(fā)展16.3322.011保利15.9422.652保利22..7632.072聯(lián)發(fā)集團(tuán)14.7718.142中輝14.7614.023中梁17.9721.323金泰14.4037.253碧桂園1312.614聯(lián)泰17.8323.574聯(lián)泰13.8314.864聯(lián)發(fā)12.9815.115恒大16.4520.465富力11.6915.135新旅11.6312.726奧克斯13.8221.816信達(dá)8.928.936聯(lián)泰11.6113.437美的11.0913.977九江北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.3127.357中奧10.9515.158極地置業(yè)10.6514.518碧桂園7.108.078通源地產(chǎn)9.7116.819聯(lián)發(fā)10.4410.849融創(chuàng)7.096.059富力8.7811.7310新湖中寶10.3711.5110融樂置業(yè)7.076.3310印象柴桑實(shí)業(yè)6.189.65房地產(chǎn)市場(chǎng)|TOP房企銷售情況房地產(chǎn)市場(chǎng)|庫存截止2021年3月底，市區(qū)商品住宅顯性庫存173.3萬方，庫存量去化周期約7.3個(gè)月，庫存周期處在健康范圍，去存壓力較小。數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)去化周期：按近6個(gè)月月均去化統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)板塊分析|主城區(qū)板塊劃分板塊板塊定位房地產(chǎn)特征客戶特征潯陽區(qū)傳統(tǒng)老城區(qū)，板塊成熟，是九江市金融、文化中心片區(qū)土地供應(yīng)飽和，未來供應(yīng)量減緩接近尾聲，樓盤產(chǎn)品力不高。老城區(qū)居民、公務(wù)員、企事業(yè)中層八里湖新區(qū)市政配套已完善，是政治金融中心，地理位置優(yōu)越，具備湖景資源，環(huán)境優(yōu)良該區(qū)域是目前九江供求主力區(qū)域、百強(qiáng)房企相繼入駐，扎推開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。樓盤產(chǎn)品力開發(fā)水平較高九江中高端客戶及周邊縣城實(shí)力客戶多在此置業(yè)開發(fā)區(qū)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)承擔(dān)工業(yè)園與城市外溢剛需置業(yè)需求，人口導(dǎo)入不斷增強(qiáng)，城市熱點(diǎn)板塊，且價(jià)格低于其他區(qū)在售樓盤品質(zhì)不高，且價(jià)格較低多以湖口、彭澤、都昌客戶為主；其次是老城區(qū)剛需型客戶，購買能力相對(duì)弱；對(duì)區(qū)域的發(fā)展，地段、教育，價(jià)格等方面比較關(guān)注濂溪區(qū)區(qū)域面積較大，人口密度較低，配套資源較為分散，定位做為宜居板塊打造，區(qū)域價(jià)值弱于作為CBD中心打造的八里湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依托廬山風(fēng)景區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)起步較早，樓盤品質(zhì)大盤較為突出，整體開發(fā)水平在城市中屬于較優(yōu)質(zhì)板塊。區(qū)域內(nèi)有大量待推土地多以廬山及周邊客戶為主，基本屬于城市中層以上人士柴桑區(qū)原九江縣城，城市發(fā)展較為落后價(jià)格洼地，客戶層級(jí)地，房價(jià)天花板較低多以周邊縣城剛需客戶為主，其次為投資客九江中心城區(qū)房地產(chǎn)板塊地圖（截止2021年3月）銷量排序：濂溪＞柴桑＞八里湖＞潯陽＞開發(fā)價(jià)格排序：潯陽＞八里湖＞濂溪＞開發(fā)＞柴桑人口排序：潯陽＞柴桑＞濂溪＞開發(fā)存量排序：柴桑＞濂溪＞八里湖＞開發(fā)＞潯陽潯陽區(qū)濂溪區(qū)八里湖新區(qū)柴桑區(qū)開發(fā)區(qū)經(jīng)開區(qū)均價(jià)：7261元/㎡庫存：24.79萬㎡進(jìn)駐房企：中輝、中駿、綠地潯陽區(qū)均價(jià)：10009元/㎡庫存：20.19萬㎡進(jìn)駐房企：富力，中海，新旅，碧桂園，美的等濂溪區(qū)均價(jià)：8716元/㎡庫存：49.15萬㎡進(jìn)駐房企：中海，恒大，金地，保利，海倫堡等八里湖新區(qū)均價(jià)：9217元/㎡庫存：27.25萬㎡進(jìn)駐房企：碧桂園，融創(chuàng)，保利，聯(lián)發(fā)，新旅，中梁，中奧等柴桑區(qū)均價(jià)：5976元/㎡庫存：50.94萬㎡進(jìn)駐房企：中奧，聯(lián)發(fā)，保利，美的，九頌等板塊市場(chǎng)分析|

開發(fā)區(qū)板塊|概況分析因子細(xì)項(xiàng)指標(biāo)名稱教育小學(xué)雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鶴問湖學(xué)校、出口加工區(qū)學(xué)校、興中學(xué)校、濱興小學(xué)、學(xué)洲小學(xué)、港城第一小學(xué)、港城第二小學(xué)中學(xué)雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鶴問湖學(xué)校、四中、六中、興中學(xué)校交通交通通達(dá)性市主干道九瑞大道貫穿，高速路，城市快速路通達(dá)醫(yī)療醫(yī)院開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院、向陽醫(yī)院行政資源行政機(jī)關(guān)開發(fā)區(qū)政府、行政服務(wù)中心商業(yè)資源商業(yè)配套聯(lián)盛快樂城、九方購物廣場(chǎng)景觀配套山/湖/海四A級(jí)八里湖景區(qū)、賽城湖、勝利紀(jì)念塔市政公園八里湖沿湖風(fēng)景帶、勝利塔市民公園開發(fā)區(qū)板塊：國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)該板塊生活配套較齊全，居住舒適度較高，當(dāng)?shù)匕鍓K認(rèn)可度較高，房價(jià)根據(jù)地塊有較大差別，住宅土地稀缺。主力樓盤有觀瀾盛世、陽光城愉景灣、廣隆星藍(lán)灣、中輝外灘、錦天府、中駿雍景灣等，樓盤以地段區(qū)分，圍繞八里湖地段價(jià)值突出。潯陽區(qū)濂溪區(qū)八里湖新區(qū)柴桑區(qū)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|開發(fā)區(qū)成交量價(jià)數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)開發(fā)區(qū)2020年住宅全年供應(yīng)1232套，成交1797套，月均去化約150套；成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，截止3月整體成交均價(jià)7261元/㎡。主要因?yàn)槌俏鞲燮瑓^(qū)成交價(jià)格拉低了區(qū)域整體均價(jià)。房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|開發(fā)區(qū)庫存數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)開發(fā)區(qū)2020年整體庫存量處于下降趨勢(shì)；全年供應(yīng)量較少，庫存量走低，截止至2021年3月，整體庫存在1990套，按2020年月均去化150套計(jì)算，去化周期在約13.2個(gè)月左右。城西港片區(qū)八里湖北片區(qū)近潯陽片區(qū)1中輝外灘2濱江凱旋城3錦天府1.項(xiàng)目名稱：中輝外灘（直接競(jìng)品）毛坯占地面積：98.26畝容積率≤2.2開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)5月下旬開盤產(chǎn)品：高層101-196㎡售價(jià)：對(duì)外報(bào)價(jià)1-1.3萬/㎡總套數(shù)：839戶已銷售套數(shù)：待開盤房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|開發(fā)區(qū)在售樓盤2.項(xiàng)目名稱：濱江凱旋城占地面積：90畝容積率≤2.7開盤時(shí)間：2019年1月26日產(chǎn)品：高層104-166㎡售價(jià)：銷售均價(jià)8600元/㎡總套數(shù)：1146戶已銷售套數(shù)：已銷售1081套，剩余少量房源在售，基本售罄。3.項(xiàng)目名稱：錦天府占地面積：24.45畝容積率≤1.8開盤時(shí)間：2020年4月27日產(chǎn)品：高層107-122㎡售價(jià)：銷售均價(jià)9400元/㎡總套數(shù)：216戶已銷售套數(shù)：已銷售165套，剩余兩棟洋房待推售4遠(yuǎn)洲九悅灣高層106-126㎡銷售均價(jià)5800元/㎡5九江印產(chǎn)品：106-140㎡高層均價(jià)5600元/㎡洋房均價(jià)6300元/㎡湖景均價(jià)7000元/㎡6九瑞新城產(chǎn)品：66-130㎡銷售均價(jià)：4888元/㎡起數(shù)據(jù)來源：房天下、九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)中輝外灘項(xiàng)目基本信息開發(fā)商九江融樂置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址九江市九瑞大道與都昌路交匯處占地面積（㎡）65508.83容積率2.2建筑面積（㎡）144095.76綠化率29%物業(yè)性質(zhì)住宅+公寓產(chǎn)品形式高層、公寓（類住宅）規(guī)劃套數(shù)（套）839套車位（個(gè)）1266個(gè)產(chǎn)品戶型高層101-196㎡首開時(shí)間預(yù)計(jì)5月下旬首開在售價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)銷售價(jià)格1-1.3萬/㎡客戶分析主要以城區(qū)改善性客戶為主，公務(wù)員，企業(yè)主等銷售、渠道政策待售賣點(diǎn)：品牌+產(chǎn)品品質(zhì)+南向瞰湖目標(biāo)地塊房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|中輝外灘房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|中輝外灘項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積房型套數(shù)占比中輝外灘高層（25F）101㎡三房兩衛(wèi)9611.44%118㎡三房兩衛(wèi)9611.44%196㎡四房三衛(wèi)10011.92%高層（24F）101三房兩衛(wèi)465.48%118三房兩衛(wèi)465.48%175四房三衛(wèi)485.72%小高（17F）118三房兩衛(wèi)40748.51%合計(jì)839100%項(xiàng)目面積房型套數(shù)占比中輝外灘101㎡三房兩衛(wèi)14216.92%118㎡三房兩衛(wèi)54965.44%196㎡四房三衛(wèi)10011.92%175㎡四房三衛(wèi)485.72%合計(jì)839100%房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|中輝外灘板塊市場(chǎng)分析|

八里湖新區(qū)板塊|概況潯陽區(qū)濂溪區(qū)八里湖新區(qū)柴桑區(qū)開發(fā)區(qū)分析因子細(xì)項(xiàng)指標(biāo)名稱教育小學(xué)九江小學(xué)、八里湖第一、第二小學(xué)、七里湖小學(xué)、中學(xué)九江一中八里湖校區(qū)（省重點(diǎn)）交通交通通達(dá)性醫(yī)療醫(yī)院八里湖新區(qū)醫(yī)院、行政資源行政機(jī)關(guān)九江市政府、九江市行政服務(wù)中心商業(yè)資源商業(yè)配套九方購物廣場(chǎng)、中奧廣場(chǎng)、喜盈門景觀配套山/湖/海四A級(jí)八里湖景區(qū)市政公園九江文化藝術(shù)中心、八里湖公園、八里湖沙灘公園八里湖板塊：政務(wù)核心區(qū)、生態(tài)居住區(qū)該板塊生活配套完整，居住舒適度高，當(dāng)?shù)匕鍓K認(rèn)可度高，房價(jià)是當(dāng)?shù)貎r(jià)值高地，住宅土地稀缺。主力樓盤有碧桂園九龍山、融創(chuàng)政務(wù)壹號(hào)、中輝御龍灣、嘉園悅湖居、聯(lián)泰君悅江山、聯(lián)泰萬泰城、數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)八里湖新區(qū)2020年住宅全年供應(yīng)4238套，成交4511套，月均去化約376套，成交均價(jià)波動(dòng)較大；整體呈供需平衡狀態(tài)，截止21年3月整體成交均價(jià)9217元/㎡。房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|八里湖新區(qū)成交量價(jià)數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)八里湖新區(qū)2020年整體庫存量處于下降趨勢(shì)，年底集中放量，庫存量加大；但后續(xù)繼續(xù)保持庫存走低趨勢(shì)，截止至2021年3月，整體庫存在2063套，按2020年月均去化376套計(jì)算，去化周期在約5.5個(gè)月左右，市場(chǎng)火熱，庫存不足。房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|八里湖新區(qū)庫存房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|八里湖新區(qū)在售樓盤12341.項(xiàng)目名稱：保利天匯（去化最好）毛坯占地面積：178畝容積率≤3.34開盤時(shí)間：2021年2月28日產(chǎn)品：高層112-241㎡售價(jià)：目前銷售均價(jià)10500元/㎡，預(yù)計(jì)大平層銷售價(jià)格為12000元/㎡以上總套數(shù)：3416戶已銷售套數(shù)：目前已備案146套，現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)口徑已銷售325套。銷售情況：21年2月28日首開，首推兩棟418套，產(chǎn)品為112-143㎡，首開去化250套左右，截止目前已銷售325套分銷傭金：1%2.項(xiàng)目名稱：中絲天筑192（毛坯）占地面積：48畝容積率≤2.3開盤時(shí)間：未入市產(chǎn)品：大平層180-220㎡售價(jià)：未入市總套數(shù)：184戶3.項(xiàng)目名稱：聯(lián)泰萬泰城-御灣（四期）毛坯占地面積：48畝容積率≤2.94開盤時(shí)間：2020年8月產(chǎn)品：高層85-200㎡售價(jià)：均價(jià)9500元/㎡總套數(shù)：1458戶已銷售套數(shù)：542套4.項(xiàng)目名稱：嘉園悅湖居（毛坯）占地面積：138畝容積率≤2.5開盤時(shí)間：2019年11月產(chǎn)品：高層108-127㎡售價(jià)：均價(jià)11500元/平米總套數(shù)：1692套已銷售套數(shù)：558套數(shù)據(jù)來源：房天下，市調(diào)，九江房管局中輝外灘項(xiàng)目基本信息開發(fā)商九江城投置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址九江市八里湖新區(qū)長虹西大道與財(cái)富大道交匯處占地面積（㎡）118702.46m2容積率3.5建筑面積（㎡）523702.54m2綠化率40%物業(yè)性質(zhì)住宅產(chǎn)品形式大平層+高層規(guī)劃套數(shù)（套）3416戶車位（個(gè)）3500產(chǎn)品戶型高層101-241㎡首開時(shí)間2021年2月底首開在售價(jià)格（元/㎡）目前銷售均價(jià)10500元/㎡，預(yù)計(jì)大平層銷售價(jià)格為12000元/㎡以上客戶分析主要以城區(qū)改善性客戶為主，注重地段及配套銷售、渠道政策分銷傭金：1%賣點(diǎn)：品牌+大平層產(chǎn)品+湖景本項(xiàng)目房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|保利天匯房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|保利天匯項(xiàng)目面積房型套數(shù)占比保利天匯98㎡三房兩衛(wèi)118034.54%103㎡三房兩衛(wèi)59017.27%112㎡三房兩衛(wèi)54415.92%118㎡三房兩衛(wèi)59017.27%143㎡四房兩衛(wèi)2727.9%239㎡四房三衛(wèi)2407%合計(jì)3416100%房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|保利天匯板塊市場(chǎng)分析|

潯陽區(qū)板塊|概況潯陽區(qū)濂溪區(qū)八里湖新區(qū)柴桑區(qū)開發(fā)區(qū)分析因子細(xì)項(xiàng)指標(biāo)名稱教育小學(xué)九江小學(xué)、湖濱小學(xué)、東風(fēng)小學(xué)、柴桑小學(xué)、長虹小學(xué)、潯陽小學(xué)、中學(xué)九江一中（重點(diǎn)）、晨光中學(xué)（重點(diǎn)）、田家炳中學(xué)、七中、二中、三中、十二中交通交通通達(dá)性道路通達(dá)性較高，火車站、汽車站醫(yī)療醫(yī)院九江第一人民醫(yī)院、第三人民醫(yī)院、婦幼保健院行政資源行政機(jī)關(guān)潯陽區(qū)政府、行政服務(wù)中心商業(yè)資源商業(yè)配套步行街、聯(lián)盛九龍廣場(chǎng)、萬達(dá)景觀配套山/湖/海甘棠湖、南湖市政公園甘棠湖公園、南湖公園潯陽區(qū)板塊：核心老城區(qū)、配套資源豐富該板塊生活配套齊全，居住舒適度高，當(dāng)?shù)匕鍓K認(rèn)可度高，房價(jià)處于高水平，地塊稀缺。主力樓盤有碧桂園融信金地玖璽、美的金科華府、中海九越、新旅文化旅游城、新城悅雋公園、富力潯陽公館，樓盤多以配套完善、高品質(zhì)著稱。房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|潯陽區(qū)成交量價(jià)潯陽區(qū)2020年住宅全年供應(yīng)2598套，成交2252套，月均去化約188套，整體供大于求，成交均價(jià)為九江市唯一均價(jià)破萬的板塊；截止21年3月整體成交均價(jià)10009元/㎡。數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|潯陽區(qū)庫存潯陽區(qū)2020年整體庫存量較為穩(wěn)定，庫存量略有上漲；2021年開始潯陽區(qū)供應(yīng)不足，成交上漲，庫存量快速走低；截止至2021年3月，整體庫存在1710套，按2020年月均去化245套計(jì)算，去化周期在約7個(gè)月左右，市場(chǎng)健康。數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|潯陽區(qū)在售樓盤1231.項(xiàng)目名稱：融信碧桂園金地九棠占地面積：101畝容積率≤2.0開盤時(shí)間：2020年3月產(chǎn)品：高層92-128㎡售價(jià)：銷售價(jià)格13800-15000元/㎡總套數(shù)：1188戶已銷售套數(shù)：541套數(shù)據(jù)來源：房天下，市調(diào)，九江房管局2.項(xiàng)目名稱：中海九樾占地面積：85.5畝容積率≤1.5開盤時(shí)間：2020年8月產(chǎn)品：洋房112-140㎡售價(jià)：均價(jià)13000元/㎡總套數(shù)：621戶已銷售套數(shù)：256套3.項(xiàng)目名稱：九江新旅文化旅游城占地面積：151.2畝容積率≤2.6開盤時(shí)間：2020年9月產(chǎn)品：高層106-138㎡售價(jià)：銷售價(jià)格8100-8800元/㎡總套數(shù)：1092戶已銷售套數(shù)：280套中輝外灘項(xiàng)目基本信息開發(fā)商九江融璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址潯陽區(qū)·人民路·湖濱小學(xué)旁占地面積（㎡）67400m2容積率2.0建筑面積（㎡）182000m2綠化率25%物業(yè)性質(zhì)住宅產(chǎn)品形式高層+洋房規(guī)劃套數(shù)（套）1188戶車位（個(gè)）1321產(chǎn)品戶型高層101-196㎡首開時(shí)間2020年3月份在售價(jià)格（元/㎡）銷售價(jià)格1.3-1.5萬/㎡客戶分析主要老城改善性客戶為主，注重學(xué)區(qū)銷售、渠道政策賣點(diǎn)：品牌+學(xué)區(qū)配套+甘棠湖南湖房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|融信碧桂園金地·九棠房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|融信碧桂園金地·九棠項(xiàng)目面積房型套數(shù)占比融信碧桂園金地九棠92㎡三房一衛(wèi)29825.13%108㎡三房兩衛(wèi)24220.28%118㎡四房兩衛(wèi)44237.24%128㎡四房兩衛(wèi)20617.35%合計(jì)1188100%房地產(chǎn)板塊分析|個(gè)案|融信碧桂園金地·九棠板塊市場(chǎng)分析|

濂溪區(qū)板塊|概況潯陽區(qū)濂溪區(qū)八里湖新區(qū)柴桑區(qū)開發(fā)區(qū)濂溪區(qū)板塊：該板塊生活配套比較齊全，居住舒適度較高，當(dāng)?shù)匕鍓K認(rèn)可度尚可，房價(jià)處于中等水平，地塊供應(yīng)較寬松。主力樓盤有中輝半山墅、極地盛世名都、東投濂溪書香、保利廬山林語、中基文博府，樓盤多以剛需為主。分析因子細(xì)項(xiàng)指標(biāo)名稱教育小學(xué)雙峰小學(xué)、濂溪一、二小學(xué)、愛華小學(xué)、雙河小學(xué)中學(xué)濂溪一中、外國語學(xué)校、南山學(xué)校、東湖學(xué)校交通交通通達(dá)性快速路、城市主干道、通達(dá)性完善醫(yī)療醫(yī)院九江中心醫(yī)院、長虹婦產(chǎn)醫(yī)院、濂溪人民醫(yī)院行政資源行政機(jī)關(guān)濂溪區(qū)政府、行政服務(wù)中心，市自然資源局商業(yè)資源商業(yè)配套萬達(dá)、天虹景觀配套山/湖/海天花井國家森林公園市政公園南山公園、濂溪公園房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|濂溪區(qū)成交量價(jià)濂溪區(qū)2020年住宅全年供應(yīng)8423套，成交6568套，月均去化約702套，整體呈供大于求，板塊為九江市主力供應(yīng)板塊，截止21年3月整體成交均價(jià)8716元/㎡。數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|濂溪區(qū)庫存濂溪區(qū)2020年下半年開始大量項(xiàng)目集中爆發(fā)入市，庫存量顯著增長，；截止至2021年3月，整體庫存在4135套，按2020年月均去化702套計(jì)算，去化周期在約5.9個(gè)月左右，市場(chǎng)健康。數(shù)據(jù)來源：九江市家千萬房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)板塊分析|市場(chǎng)|濂溪區(qū)在售樓盤1231.項(xiàng)目名稱：中輝學(xué)府占地面積：97.5畝容積率≤2.0開盤時(shí)間：2019年12月產(chǎn)品：高層101-133㎡售價(jià)：銷售價(jià)格10200-10600元/㎡總套數(shù)：1061戶已銷售套數(shù)：770套2.項(xiàng)目名稱：金科華地公元九墅占地面積：62.53畝容積率1.6-1.7開盤時(shí)間：2020年12月產(chǎn)品：洋房128-136