晉安區(qū)紅光村地塊2021.4.22

本案位于東區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃福州晉安軟件園、晉安湖三創(chuàng)園、福興經(jīng)濟(jì)投資區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套豐富，地段優(yōu)；目前周邊多舊廠房，城市觀感較差，周邊多安置型商品房項(xiàng)目在售，價(jià)格較低，將拉低客戶對(duì)板塊的價(jià)格預(yù)期優(yōu)勢(shì)（Strengths)：弱勢(shì)（Weaknesses)：?區(qū)位優(yōu)越：該地塊位于東區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃福州晉安軟件園、晉安湖三創(chuàng)園、福興經(jīng)濟(jì)投資區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套豐富，未來具備客戶基礎(chǔ)；周邊坐擁宜家、東二環(huán)泰禾商圈，靠近金融街CBD，地段繁華；交通便捷，距離地鐵2號(hào)線上洋站直線距離僅600米，靠近三環(huán)快速；??周邊教育配套缺乏；目前周邊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，多舊廠房未拆除，城市觀感較差；??威脅（Threats）：機(jī)遇（Opportunities）：

前橫大橋預(yù)計(jì)2022年底通車，將金融街CBD、晉安中央商務(wù)區(qū)、江南CBD一站式貫通。?周邊多安商房項(xiàng)目，售價(jià)較低，將拉低客戶對(duì)板塊價(jià)格預(yù)期；

晉安湖公園將于2021年6月建成，板塊再一重大配套落地；

晉安區(qū)政府確定區(qū)域三創(chuàng)園東側(cè)將建成晉安中央商務(wù)區(qū)，板塊將迎來新一輪價(jià)值攀升；東區(qū)板塊+高品質(zhì)智慧產(chǎn)業(yè)園+地鐵純商品房中等規(guī)模、快速開發(fā)晉安“三創(chuàng)園”區(qū)域總面積4380畝，規(guī)劃為都市型工業(yè)、生活配套區(qū)域。重點(diǎn)發(fā)展光電產(chǎn)業(yè)、電子信息、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、生物科技、航天科技、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、現(xiàn)代家居、都市型創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、研發(fā)服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)及生活配套。地塊地塊房地產(chǎn)市場(chǎng)宗地地處東區(qū)板塊，板塊地位當(dāng)前僅次于中心板塊，配套醇熟，坐擁宜家家居及東二環(huán)泰禾商圈，板塊繁華，周邊配套地鐵2號(hào)線，距離上洋站直線距離僅600米，地塊屬性——U3城市大品居——功改者，板塊為當(dāng)前福州公司重點(diǎn)進(jìn)駐板塊。板塊當(dāng)前定位高端，整體成交均價(jià)位于福州第二，本案為純商品房地塊，稀缺性突出，周邊老舊小區(qū)較多，改善置業(yè)需求較強(qiáng)，周邊多為晉安地緣及鼓樓外溢客戶，購(gòu)買力較強(qiáng)，建議積極獲取。?

宗地地處東區(qū)板塊，地塊屬性—城市成熟居住區(qū)—U3—大品居，為當(dāng)前福州公司重點(diǎn)進(jìn)駐板塊。項(xiàng)目重點(diǎn)進(jìn)駐：戰(zhàn)略進(jìn)駐：機(jī)會(huì)進(jìn)駐：暫緩進(jìn)駐：?

目前福州限購(gòu)限貸限售及限價(jià)政策較嚴(yán)格，限簽政策較寬松。限購(gòu)限貸限售限價(jià)限簽本市戶籍非本市戶籍首套房二套房家庭限購(gòu)1套取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》1、地塊明確毛坯預(yù)售價(jià)為32000元/㎡，要求項(xiàng)目60%以上住宅為精裝銷售；（2年內(nèi)連續(xù)繳納1

五區(qū)戶口：30%

五區(qū)戶口年及以上社?；騻€(gè)

外地戶口：40%

首付50%稅，不得補(bǔ)繳）滿2年后方可上市交易家庭限購(gòu)2套簽約較寬松2、福州目前限定精裝價(jià)格不超過4000元/㎡。（本地首套除外）預(yù)售要求資金監(jiān)管要求貸款放款要求投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程總投資的25%（已經(jīng)繳納的土地出讓金不納入開發(fā)建設(shè)資金計(jì)算范疇）開發(fā)工程形象進(jìn)度的三分之一（含地下部分）結(jié)構(gòu)封頂1、方案階段：總平、方案文本、管綜、房管局安置房戶配確認(rèn)函、安置房回購(gòu)單位總平方案確認(rèn)、日照分析審核、建筑景觀三維模型；2、工規(guī)階段：已審批總平、圖審施工圖、紅線放樣報(bào)告、古建保護(hù)方案報(bào)批成果。報(bào)規(guī)條件報(bào)規(guī)周期1、方案：拿地后85天；工規(guī)：拿地后135天。一、備案價(jià)格政策?目前板塊內(nèi)商品住宅高層最高精裝價(jià)格為38754元/㎡（建發(fā)養(yǎng)云）二、限簽政策目前整體簽約較寬松。?

土地供應(yīng)上漲，但集中倉(cāng)山城南區(qū)域：2014-2020年福州土地供應(yīng)逐步上漲，近兩年受安商房用地規(guī)模供應(yīng)，土地供銷集中放量，近年主要供地集中在倉(cāng)山城南區(qū)域；?

規(guī)模安商房地塊、地鐵TOD項(xiàng)目集中出讓，樓面價(jià)平穩(wěn)：近兩年福州加大中心區(qū)規(guī)模舊改地塊、地鐵上蓋TOD項(xiàng)目供應(yīng)，單盤項(xiàng)目體量大，帶動(dòng)福州整體土地供銷量上漲；成交樓板塊價(jià)由受商房地塊、單盤規(guī)模地塊競(jìng)爭(zhēng)小影響，整體表現(xiàn)平穩(wěn)2015-2021年全市商品住宅土地市場(chǎng)年度走勢(shì)2019年1月-2021年3月度全市商品住宅土地市場(chǎng)成交走勢(shì)板塊近兩年共成交15幅商住地塊，然多數(shù)項(xiàng)目均配備大量安置房；純商品房項(xiàng)目較稀缺，僅5幅，樓面價(jià)均超2萬(wàn)元/平，多為建發(fā)、首開、中海等國(guó)企央企競(jìng)得占地面積(㎡)計(jì)容建面

競(jìng)得房成交總價(jià)

可售樓面價(jià)

溢價(jià)率序號(hào)地塊名稱用地性質(zhì)容積率成交日期(㎡)企(萬(wàn)元)（元/㎡）（%）榕宗地2021-07號(hào)地塊1商住3275547420624221.549133聯(lián)發(fā)2021-02-03647001316822.77榕宗地2021-03號(hào)地塊首開鶴林K04地塊商住商住2.212.04104798127341建發(fā)中海2021-02-032021-02-03265900255800253732008830.0223.123藍(lán)光橫嶼K05地塊榕宗地2021-01號(hào)地塊建發(fā)橫嶼H06地塊建發(fā)橫嶼HL-1-7地塊保利橫嶼H11地塊聯(lián)發(fā)橫嶼L07地塊榕自然讓告字[2020]08號(hào)/榕宗地2020-70號(hào)純住宅377952.490708首開2020-12-161360001499330.024聯(lián)發(fā)橫嶼組團(tuán)地塊榕自然讓[2020]8號(hào)/榕宗地2020-66號(hào)商62.64764885051105449聯(lián)發(fā)融僑2020-12-162020-08-282020-08-28102900147000215961728430.0916.356榕宗地2020-34號(hào)地塊純住宅省五建舊改地塊三榕宗地2020-33號(hào)地塊建發(fā)房產(chǎn)旭輝后浦舊改地塊二中海后嶼舊改地塊一大東海后嶼舊改地塊二大東海后嶼舊改地塊四純住宅商住5045435045193232.092.452.62742001182006800026003137671353530.0130.0330.02789龍湖后浦舊改地塊一榕2020-27號(hào)地塊85860大東海2020-06-2450240省五建2020-06-24融僑連潘舊改A-02地塊榕宗地2020-26號(hào)地塊綠城連潘棚戶改造地塊一地塊商住10榕宗地2020-25號(hào)地塊商住50735206972.52.212683845533綠城2020-06-2431880054200251351190330.0220.44永同昌+和隆2020-02-27商務(wù)11榕宗地2020-02號(hào)地塊純住宅12龍湖+蘭園榕宗地2020-01號(hào)商住純住宅商住194225598729429469822.22.22.52.2427282020-02-272019-12-3078100190200989001827815442134431048829.331.913榕宗地2019-66號(hào)地塊123171保利14榕宗地2019-67號(hào)地塊73573大東海2019-12-3024.5617.4415榕宗地2019-44號(hào)純住宅103360藍(lán)光2019-07-31108400?

樓市跟隨大市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)，價(jià)格平穩(wěn)上漲：15-16年政策寬松，成交量達(dá)到高位，17年政策限制影響，供應(yīng)、成交集中在18年放量，20年受疫情影響，成交量小幅回落；成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)；?

供應(yīng)加快，導(dǎo)致庫(kù)存回升：2016年去庫(kù)存政策實(shí)施，且17年限預(yù)售影響，庫(kù)存量達(dá)到低位，2020年受19年規(guī)模出讓土地集中入市，庫(kù)存快速上漲，截止2021年3月庫(kù)存量為317萬(wàn)方，預(yù)計(jì)后市存量將保持平穩(wěn)。?

春節(jié)后受福州“零門檻”落戶政策、福州都市圈落地等利好政策影響，21年3月，福州住宅市場(chǎng)迎來反彈，成交量?jī)r(jià)創(chuàng)近兩年新高；?

庫(kù)存：近期整體庫(kù)存呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，3月受市場(chǎng)大幅反彈影響，庫(kù)存面積快速下滑，庫(kù)存周期約13.7個(gè)月；21年3月，市場(chǎng)反彈，月均2019.1-2021.3福州月度庫(kù)存走勢(shì)成交量?jī)r(jià)創(chuàng)近兩年新高350.0300.0250.0200.0150.0100.050.020181614121086420.002019年

2019年

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2020年

2020年

2021年

2021年

2021年01月

02月

03月

04月

05月

06月

07月

08月

09月

10月

11月

12月

01月

02月

03月

04月

05月

06月

07月

08月

09月

10月

11月

12月

01月

02月

03月庫(kù)存面積(萬(wàn)㎡)

287.0

263.6

228.9

239.7

230.7

253.7

265.7

290.8

272.5

258.4

258.5

270.9

274.8

273.6

276.0

303.4

303.3

328.3

316.6

313.7

325.9

327.2

317.6

326.3

336.9

332.1

312.7去化周期12'(月)

15.4

13.8

11.3

11.5

10.4

10.8

10.7

11.9

10.9

10.7

11.5

12.8

13.7

13.9

14.5

16

16

17.8

17.3

17.5

18.4

18.5

17.1

17.1

16.8

16

13.7?

項(xiàng)目：福州近一年銷冠項(xiàng)目為天空之城，憑借規(guī)模大盤及性價(jià)比，銷售速度快，成交金額達(dá)到25.3億元，TOP10門檻16億。?

房企：建發(fā)憑借本年度多項(xiàng)目入市，品牌溢價(jià)高，銷售金額達(dá)到58.5億，萬(wàn)科及融僑憑借良好口碑占據(jù)二三名，前十門檻23億。福州近一年單盤成交排行近一年開發(fā)企業(yè)商品房銷售金額排行榜TOP10成交金額（億元）供應(yīng)面積（萬(wàn)方）成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/㎡）排名1項(xiàng)目名稱區(qū)域排名開發(fā)商名稱銷售金額（億元）天空之城晉安區(qū)25.323.622.420.920.719.316.916.816.216.00.09.96.16.96.37.45.26.56.24.85.725511389163248233276281523713226094272953388328105建發(fā)房產(chǎn)58.547.543.039.631.030.025.725.024.523.112建發(fā)養(yǎng)云建發(fā)榕墅灣晉安區(qū)倉(cāng)山區(qū)晉安區(qū)晉安區(qū)鼓樓區(qū)倉(cāng)山區(qū)倉(cāng)山區(qū)臺(tái)江區(qū)倉(cāng)山區(qū)7.90.07.47.75.36.83.33.28.22萬(wàn)科地產(chǎn)融僑集團(tuán)金輝集團(tuán)福州市建發(fā)保利發(fā)展大名城33榕發(fā)觀湖郡44萬(wàn)科金域時(shí)代鼓樓金茂府5566禹洲融信璽灣金輝淮安半島萬(wàn)科金域國(guó)際福州濱江正榮府778融信集團(tuán)正榮集團(tuán)世茂集團(tuán)8991010?

東區(qū)板塊因供應(yīng)減緩，成交量下滑，住宅稀缺：2014-2015年樓市熱度較高，成交量于2015年達(dá)到42.2萬(wàn)方，處于近年板塊成交最高點(diǎn)，2017年市場(chǎng)整體下行，且限簽開啟，供求處于低位；2020年供過于求，主要庫(kù)存集中在安商房項(xiàng)目；?

東區(qū)板塊庫(kù)存由于地段優(yōu)，土地資源稀缺，市場(chǎng)熱度高，庫(kù)存量持續(xù)保持低位?

近兩年?yáng)|區(qū)板塊由于供應(yīng)量較小，受單盤影響價(jià)格波動(dòng)較大，總體仍維持在33000-36000元/㎡，近年來板塊內(nèi)多為高比例安商房，可售量相對(duì)較小。

庫(kù)存：2020年9月榕發(fā)觀湖郡入市，庫(kù)存面積加大，但整體處于低位；受板塊安商房項(xiàng)目影響，主力成交面積維持在80-90㎡剛需三房戶型，其次為100-110㎡剛改3.5房及4房戶型，近年來由于板塊內(nèi)安置房占比較高，多穩(wěn)定在剛需戶型為主，但板塊剛改、改善戶型仍為主流置業(yè)需求2018年2019年2020年2021年（1-3月）面積段供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)占比

成交套數(shù)

成交占比

供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)占比

成交套數(shù)

成交占比

供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)占比

成交套數(shù)

成交占比

供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)占比

成交套數(shù)

成交占比60㎡以下60-70㎡5361.8%0.2%45351.9%1.5%600.4%0.0%3881.5%0.3%010.0%0.1%2121.4%0.1%000.0%0.0%000.0%0.0%70-80㎡4701771119120549208100015.7%5.9%228392534288203419399.6%00.0%228416650183367174449.2%235627324212110215012.7%34.0%17.6%11.5%6.0%876.0%00.0%43223125127147464.4%80-90㎡16.6%22.6%12.2%8.6%3951362426328.1%9.7%16.8%26.3%7.4%4361762451351422130.1%12.1%16.9%9.3%2202.6%22.8%12.8%13.0%1.4%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上匯總37.5%4.0%0.0%17.2%4.5%141117.0%0.1%18.4%7.0%14.8%7.0%17.7%1.6%132189.4%11.6%0.0%9.84%1.6%7.6%3.4%1.3%1.8%1.4%0.6%0.0%954.0%3801427.1%1.0%300212.1%0.1%372.0%103177.1%22.3%1.1%116311.9%0.3%00.0%110.5%90.5%1.2%40.1%150.6%171.2%90.4%140.8%100.7%1662012183120.0%2.4%137914.0%0.9%120594.0%321.4%00.0%301.2%623.4%382.6%2.0%281.2%10.1%230.9%00.0%161.1%14.6%100.0%9997610.1%100.0%2985100.0%2364100.0%1404100.0%2472100.0%1846100.0%1449100.0%備注：占比20%以上紅色；占比15-20%黃色；占比10-15%綠色?

近年來東區(qū)板塊總價(jià)段總體情況較為穩(wěn)定，以250-350萬(wàn)區(qū)間為主，其次為350-450萬(wàn)，2021年以來由于建發(fā)養(yǎng)云高總價(jià)項(xiàng)目入市，600萬(wàn)以上總價(jià)項(xiàng)目比例增高，板塊改善置業(yè)需求占比較大。2018年2019年2020年2021年（1-3月）總價(jià)段成交套數(shù)2成交占比0.1%成交套數(shù)1成交占比0.0%成交套數(shù)13成交占比0.9%成交套數(shù)成交占比0.0%100萬(wàn)元以下100-150萬(wàn)元150-200萬(wàn)元200-250萬(wàn)元250-300萬(wàn)元300-350萬(wàn)元350-400萬(wàn)元400-450萬(wàn)元450-500萬(wàn)元500-550萬(wàn)元550-600萬(wàn)元600萬(wàn)元以上匯總0361.5%160.6%60.4%00.0%114280607525280417384.8%411.7%100.7%181.8%11.8%25.7%22.2%11.8%17.6%1.6%125529852190284125925.1%112348370169210597.7%656.7%21.4%34.5%7.7%24.0%25.5%11.7%14.5%4.1%2002126220.5%21.7%6.4%11.5%5.1%596.0%303.1%100.4%3.7%372.6%333.4%110.5%10211524724.1%503.5%505.1%441.9%4.7%654.5%24797625.3%100.0%2364100.0%100.0%1449100.0%備注：占比20%以上紅色；占比15-20%黃色；占比10-15%綠色?

近一年來東區(qū)板塊入市項(xiàng)目較少，僅三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入TOP10，當(dāng)前東區(qū)板塊標(biāo)桿項(xiàng)目建發(fā)養(yǎng)云成交金額23.6億元，位于板塊成交金額第二。排名1推廣名天空之城板塊成交總額(萬(wàn)元)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)（元/㎡）25511北區(qū)板塊東區(qū)板塊東區(qū)板塊中心城區(qū)北區(qū)板塊東區(qū)板塊北區(qū)板塊桂湖板塊北區(qū)板塊中心城區(qū)25.323.620.920.711.19.70.07.97.47.70.04.810.40.00.00.038.29.96.16.37.43.43.13.83.72.52.148.2建發(fā)養(yǎng)云389162榕發(fā)觀湖郡332763萬(wàn)科金域時(shí)代建發(fā)央著281524329675保利和光塵樾福州熙悅府3168168.5223067陽(yáng)光城保利源溪里山中庚香山新時(shí)代龍湖盛天天鉅7.21946486.82720096.73147810140.529157匯總?東二環(huán)板塊配套完善，靠近城市中心區(qū)，客戶認(rèn)可度高，但近兩年較多高比例安商房供應(yīng)，可售量較小，導(dǎo)致純商品房項(xiàng)目稀缺，多定位高端品質(zhì)社區(qū)，售價(jià)高；純商品房售價(jià)精裝價(jià)在42000-45000元/㎡，毛坯售價(jià)在33500-35000元/㎡板塊板塊特征市場(chǎng)：本案所在板塊，當(dāng)前在售項(xiàng)目多為高比例安置房，純商品房項(xiàng)目當(dāng)前標(biāo)桿為建發(fā)養(yǎng)云，當(dāng)前銷量位于晉安區(qū)第二?？蛻簦罕镜馗纳频鼐壙蜑橹?，鼓樓、臺(tái)江客戶為輔。保利和光塵樾建發(fā)養(yǎng)云公園左岸藍(lán)光里藍(lán)光星珀榕發(fā)觀湖郡中海悅湖郡東區(qū)

價(jià)格：高層3.0-4.5萬(wàn)/㎡，板塊成交均價(jià)位于當(dāng)前福州第二。板塊金府大院項(xiàng)目售價(jià)：建發(fā)養(yǎng)云精裝45000元/㎡，公園左岸精裝37000元/㎡，泰禾金府大院精裝45000元/㎡，榕發(fā)觀湖郡毛坯33500元/㎡，綠城美的桂語(yǔ)映月預(yù)計(jì)精裝42000元/㎡，融僑望云預(yù)計(jì)毛坯35000元/㎡龍湖天璞東區(qū)板塊中心板塊融僑望云地塊綠城美的桂語(yǔ)映月市場(chǎng)：當(dāng)前福州最熱門板塊，然在售項(xiàng)目較少，板塊內(nèi)多為高端項(xiàng)目，當(dāng)前板塊成交均價(jià)位于福州第一?？蛻簦嘿?gòu)買力強(qiáng)，改善需求主導(dǎo)，地段、學(xué)區(qū)資源、醫(yī)療資源在全市均屬top級(jí)別中心板塊價(jià)格：目前新房?jī)r(jià)格在4萬(wàn)/㎡以上安商房商品房?

純商品房項(xiàng)目溢價(jià)高且熱銷，安商房項(xiàng)目客戶抗性大：板塊內(nèi)安商房項(xiàng)目多，純商品房樓盤稀缺，當(dāng)前板塊內(nèi)主力銷售項(xiàng)目建發(fā)養(yǎng)云及榕發(fā)觀湖郡流速達(dá)到9000-10000㎡/月；保利和光塵樾及龍湖天璞由于穿插安置房受客戶抗性較大，流速一般。近一年網(wǎng)年漲幅

簽流速（㎡/月）離本案距

區(qū)位與本

建面離（公里）

案相比

（萬(wàn)方）面積

戶數(shù)配

近3個(gè)月

近12個(gè)月精裝（按建面，

總價(jià)板塊項(xiàng)目名稱樓面價(jià)

首開時(shí)間類型/戶型渠道情況（㎡）比網(wǎng)簽價(jià)格

網(wǎng)簽價(jià)格元/㎡）

（萬(wàn)元）147-1754房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)84.8%

391313913136718319203258734361308793303331338327553501925006198472272021.2.建發(fā)養(yǎng)云2.8km優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于相當(dāng)10.5

26286——

10098無分銷23205

15.2%

3671873

6.0%

312742500000000002020.9.26榕發(fā)觀湖郡

2.7km保利和光塵樾9.54.92.523005171521827889-99

64.4%

32651109-305

-5.8%

8990423無分銷無分銷29.6%

34716128東區(qū)板塊86-109

63.9%

30861109-3102020.9.302.9km-1.2%

4363422（安商房）36.1%

3285214087

46.9%

30190108

39.8%

32831125

13.3%

34552270龍湖天璞（安商房）2020.10.42.4km355

-1.2%

2781436分銷點(diǎn)數(shù)1.5%?

當(dāng)前片區(qū)內(nèi)待售項(xiàng)目較多，且多項(xiàng)目為高比例安商房項(xiàng)目，純商品房稀缺，可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)；待本案入市階段，預(yù)計(jì)庫(kù)存量31萬(wàn)㎡，按照目前月均2萬(wàn)平去化，整體庫(kù)存周期約16個(gè)月，競(jìng)爭(zhēng)存量尚可住宅總建（萬(wàn)方）0.9已售貨量0當(dāng)前存量（萬(wàn)截止2021年上半年截止2021年下半年2022年上半年去化量

存量項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目名稱方）0.91.91.60.8去化量0.4存量去化量0存量藍(lán)光星珀大東海晉棠府大東海晉棠府2期瑞嶼軒0.20.41.60.5000000001.901.50.21.6001.30.300.300.800.30.3綠城美的桂語(yǔ)映月融僑茉香云居旭輝后浦202地塊聯(lián)發(fā)項(xiàng)目12.24.60012.24.63.42.80.518.81.802.61.405.803.601.80待售項(xiàng)目0.500.50004.204.23.23.89.11.61.00.71.20.26.20.22.82.61.20000首開項(xiàng)目4.604.60.800.87.400.81.800中海悅湖郡建發(fā)養(yǎng)云9.109.15.609.76.13.11.06.32.03.811.934.23.62.00.80.22保利和光塵樾藍(lán)光里4.91.800001.90.90.30.10.10在售項(xiàng)目榕發(fā)觀湖郡龍湖天璞9.53.22.60.60.4100030金府大院117.20.53.70.7公園左岸12.592.50.60.417.5總計(jì)58.340.513.218.19.68.1預(yù)計(jì)本案入市階段項(xiàng)目規(guī)劃17棟高層住宅+1座幼兒園，于2月23日首開推售，成交均價(jià)38754元/㎡+7000元/平價(jià)外款，開盤一周去化63%；主力規(guī)劃產(chǎn)品147-205㎡改善產(chǎn)品，月均流速超10000㎡；主打東二環(huán)、公園配套、建發(fā)品牌，未啟用分銷梯戶類型戶型面積套數(shù)占比供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)成交占比成交均價(jià)(元/㎡12129.7%40.7%29.7%100.0%12116612140829.7%40.7%29.7%100.0%941349928.7%41.0%30.3%100.0%379013778541227389164房2廳2205㎡1661214081梯1戶高層4房2廳3衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)983567327合計(jì)1192

2021年2月23日建發(fā)養(yǎng)云

推量：1#/14F/2T2戶/28套，2#/14F+8F/2T2戶牽手/44套，3#/2T2戶/28套，6#/17F/2T2戶/34套，7#/17F/2T2戶/34套，8#/14F/2T2戶/28套，9#/17F/2T2戶/33套，10#/17F/2T2戶/34套，11#/17F/2T2戶/34套，15#/14F/2T2戶/28套，16#/13F/2T2戶/26套，17#/14F/2T2戶/28套，共計(jì)379套；其中112㎡/1套，136-149㎡/3房/130套，162-175㎡/4房/102套，195-212㎡/5房/125套，復(fù)式153-158㎡/9套，復(fù)式185-187㎡/7套，復(fù)式215-217㎡/5套；共計(jì)379套；開盤待推公租房

價(jià)格及優(yōu)惠：備案均價(jià)38754元/㎡，在售均價(jià)約45000元/㎡（145㎡精裝5000，175、205㎡精裝7000，部分樓棟額外加價(jià)）；

現(xiàn)場(chǎng)及去化：截止開盤當(dāng)天累計(jì)去化237套，去化率63%；

付款方式：正常首付，加價(jià)部分一次性收?。?/p>

客戶分析：項(xiàng)目以鼓樓區(qū)改善客戶為主，其次為晉安區(qū)地緣性客戶；

開盤分析：項(xiàng)目前期定存（小戶型10萬(wàn)，175㎡以上戶型20萬(wàn)）累計(jì)約300組，但項(xiàng)目未做集中開盤，客戶僅做單獨(dú)約訪認(rèn)購(gòu)，同時(shí)項(xiàng)目涉及加價(jià)，需與客戶談好加價(jià)方式，加價(jià)部分需一次性付清，避免投訴風(fēng)險(xiǎn)，故開盤去化表現(xiàn)慘淡。?

戶型：高層以四房及五房大戶型高端改善戶型為主，贈(zèng)送部分主要為飄窗及陽(yáng)臺(tái)，注重大陽(yáng)臺(tái)及大臥室舒適型戶型。?

精裝價(jià)格：高層精裝報(bào)價(jià)4000元/㎡（建面），成本2500元/㎡（建面）；?

精裝特點(diǎn)：涵蓋全屋中央空調(diào)，多層復(fù)合實(shí)木地板，智能廚房衛(wèi)浴系統(tǒng)；?

裝修風(fēng)格：以中式簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，全屋木地板，立面涂料，墻壁瓷磚、涂料；精裝配置表高層175㎡-4房2廳3衛(wèi)高層205㎡/5房2廳3衛(wèi)項(xiàng)目為東二環(huán)純商品房，主打東二環(huán)地段及公園配套，規(guī)劃產(chǎn)品線豐富，但產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)不足；2020年9月26日首期全盤開盤，推售731套房源，去化307套，去化率42%，整體均價(jià)約3.3萬(wàn)元/平；項(xiàng)目整體去化表現(xiàn)較好，采取代理機(jī)構(gòu)銷售，未啟動(dòng)分銷78695梯戶樓層戶型面積套數(shù)占比

供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)占比

成交套數(shù)

成交占比

成交均價(jià)(元/㎡)1073㎡446.3%37.0%30.5%4.0%44260214286.3%37.0%30.5%4.0%42178189267.2%30.4%32.3%4.4%3192032128329773493633414345942房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)11#389㎡98㎡26021428122T417F、26F109㎡115㎡128㎡1104615.7%6.6%1104615.7%6.6%1054517.9%7.7%在售合計(jì)702100.0%702100.0%585100.0%33276項(xiàng)目位于東二環(huán)核心，規(guī)劃60%安置房，商品房樓棟與安置房混合，客戶抗性較大；于2020年9月30日首期開盤，首期推售130套房源，去化72套，去化率55%，開盤均價(jià)31500元/㎡，103平舒適三房去化表現(xiàn)較好；分銷點(diǎn)數(shù)2.5%-3%，整體成交占比約23%梯戶樓層戶型面積86㎡套數(shù)42占比

供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)占比

成交套數(shù)

成交占比

成交均價(jià)(元/㎡)9.6%6.8%42309.6%6.8%342412.1%8.6%3109629573310433274334309316813房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)103㎡109㎡125㎡140㎡302081362247.5%31.1%5.0%2081362247.5%31.1%5.0%1337447.5%26.4%5.4%2T4/2T210-17F15438100.0%438100.0%280100.0%匯總103㎡三房125㎡四房109㎡四房?

地塊周邊多早年住宅區(qū)，選取臨近項(xiàng)目房齡較新的社區(qū)作為對(duì)標(biāo)；對(duì)標(biāo)項(xiàng)目主力掛牌范圍在30000-41000元/㎡之間，周邊次新房二手售價(jià)較高，主力均價(jià)在3.4-4萬(wàn)元之間與目標(biāo)地塊距離掛牌價(jià)格范圍小區(qū)名稱建造年代掛牌戶型均價(jià)恒宇國(guó)際公園三房96-105㎡，四房120㎡31700-40000.3KM1.6km1.9km2013年34483中海金璽公館世茂璀璨天城中海金璽公館三房75-96㎡，四房97-109㎡34000-47000恒宇國(guó)際公園201920194419336737目標(biāo)地塊世茂璀璨天城三房86-92㎡，四房126㎡30000-41000?

板塊內(nèi)在售商鋪項(xiàng)目較少，當(dāng)前板塊內(nèi)多為底商業(yè)態(tài)，面積段在50-130㎡之間，當(dāng)前板塊內(nèi)最熱門商業(yè)項(xiàng)目為中海金璽公館，近12個(gè)月成交均價(jià)51036元/㎡，月均流速218㎡。離本項(xiàng)目距離

業(yè)態(tài)類型近12個(gè)月

近12個(gè)月均板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積段（公里）樓層網(wǎng)簽價(jià)格成交面積香開連天中海金璽公館1.6Km底商50-10051036218東區(qū)板塊目標(biāo)地塊中海金璽公館香開連天2.0km底商50-12544507139?

板塊車位均價(jià)在28-36萬(wàn)/個(gè)，板塊內(nèi)公園左岸項(xiàng)目2020年3月開售車位，當(dāng)前去化比例達(dá)到42%。區(qū)位車位已去化數(shù)與本

車位

住宅開盤時(shí)

車位開盤時(shí)

價(jià)格案相

類型比月去化個(gè)

住宅可售

車位總?cè)セ壤ㄕ紤魯?shù)）競(jìng)品間間（萬(wàn)）數(shù)戶數(shù)數(shù)公園左岸產(chǎn)權(quán)/優(yōu)于

非產(chǎn)權(quán)公園左岸2019.62020.3363510941120

45742%34%產(chǎn)權(quán)/世茂璀璨天城相當(dāng)

非產(chǎn)

2016.12權(quán)2017.12281821822150

737目標(biāo)地塊世茂璀璨天城東區(qū)板塊市場(chǎng)熱度高，售價(jià)僅次于鼓樓及江濱資源房，板塊土拍激烈；近年出讓安商房項(xiàng)目為主，純商品房項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，板塊整體客戶購(gòu)買力強(qiáng)，可主力規(guī)劃105-125平功能改善戶型福州克爾瑞機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究院負(fù)責(zé)人業(yè)內(nèi)訪談訪談?wù)獙?duì)于本案的看法：?

東區(qū)板塊靠近城市核心，價(jià)值目前僅次于鼓樓中心及江濱板塊，東區(qū)經(jīng)過近十年的發(fā)展，各大型重磅配套逐步落地，客戶認(rèn)可度非常高，每次土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，各房企都爭(zhēng)先進(jìn)駐東區(qū)；對(duì)于板塊客戶的看法：對(duì)于板塊市場(chǎng)的看法：?

區(qū)域客戶目前還是晉安地緣拆遷、改善客戶為主，主要是居住該區(qū)域的個(gè)體戶、企業(yè)中高管及公務(wù)員，其次為鼓樓剛改客戶，整體客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，建議主力產(chǎn)品108-125平四房，針對(duì)改善置業(yè)需求；?

東區(qū)板塊市場(chǎng)熱度高，市場(chǎng)容量較穩(wěn)定，由于近年出讓的多為安商房項(xiàng)目，房企針對(duì)高比例安商房定價(jià)高，導(dǎo)致部分項(xiàng)目滯銷，純商品房項(xiàng)目月均可達(dá)9000-10000平；?

板塊熱度高，宗地周邊配套東二環(huán)商圈、福興投資經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、晉安三創(chuàng)園等，且項(xiàng)目為純商品房地塊可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)；未來區(qū)域純商品房均定位高端，售價(jià)高，本案定價(jià)可處于安商房和純商品房之間，村在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。?

板塊純商品房項(xiàng)目少，溢價(jià)高，銷售速度快：目前銷售的項(xiàng)目多為安商房項(xiàng)目，售價(jià)主力在2.8-3.2萬(wàn)元/平，純商品房項(xiàng)目均價(jià)在3.35-4.5萬(wàn)元/平；宗地定位主要為晉安、周邊換房改善客戶，占比約50%-55%，其次為鼓樓、臺(tái)江剛需剛改客戶，占比約25%-30%；其余客戶來源較為分散，板塊配套優(yōu)質(zhì)，靠近鼓樓中心區(qū)，價(jià)值高，可吸引福州各區(qū)縣客戶進(jìn)城置業(yè)客戶分類需求主力戶型來源預(yù)估占比55%客戶描摹多地緣換房、二胎家庭、二次置業(yè)，注重地段、小區(qū)品質(zhì)晉安、周邊地緣換房112-125㎡4房2衛(wèi)主力客戶功改者品居者品居者鼓樓晉安東區(qū)中心區(qū)剛需剛改客戶，功能性需求為主，注重價(jià)格、交通、周邊配套臺(tái)江、鼓樓客戶次核心客戶89-112㎡3房2衛(wèi)臺(tái)江江濱30%15%市區(qū)其他及縣市進(jìn)城客戶注重交通、周邊配套、項(xiàng)目品質(zhì)89-112㎡3-4房2衛(wèi)補(bǔ)充客戶產(chǎn)品邏輯：市場(chǎng)主流需求，與安商房競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)、與純商品房戶型差異化定位邏輯：?

土地屬性：項(xiàng)目位于晉安東區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃都市型工業(yè)、創(chuàng)新新產(chǎn)業(yè)、生活配套區(qū)域，具備產(chǎn)業(yè)及客戶基礎(chǔ)；?

市場(chǎng)供銷結(jié)構(gòu)：2018-2019年板塊為純商品房項(xiàng)目為主導(dǎo)，80-100平為市場(chǎng)主流，其次110-130平改善產(chǎn)品占較大比例；?

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：安商房客戶抗性大，主力規(guī)劃80-90平剛需戶型；純商品房項(xiàng)目主力規(guī)劃135、145、178平改善戶型戶型；本案可主力規(guī)劃110-125功能4房戶型，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)；?

客戶：板塊客戶主要為晉安區(qū)、周邊地緣客戶，以企事業(yè)單位、拆遷戶、個(gè)體生意人為主，整體購(gòu)買力較強(qiáng)；?

商業(yè)：項(xiàng)目規(guī)劃4000㎡住宅底商，單層鋪，主要服務(wù)社區(qū)客群及周邊產(chǎn)業(yè)園員工，商鋪具備價(jià)值；單套面積規(guī)劃40-60平，控面積控總價(jià)，整體去化能力在可控范圍內(nèi)。裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)套總價(jià)業(yè)態(tài)高層住宅商業(yè)產(chǎn)品戶型3/2/24/2/24/2/2面積（㎡）

戶數(shù)配比主力客群客戶敏感產(chǎn)品特征（按建面，元/㎡）

（元/㎡）

（萬(wàn)元）鼓樓、臺(tái)江主城外溢、縣市進(jìn)城客戶、三口/

2+1房、2衛(wèi)、南北通小品居、品質(zhì)剛需/低總價(jià)，交通便利、地段

透，主臥、客廳朝南8911235%45%310地緣、主城區(qū)剛改置業(yè)/四口/二胎/品居、功4房、2衛(wèi)、功能性、端18-25F1600毛坯3500045000390430改/邊戶、注重功能性戶地緣改善/三代同堂、二胎家庭/品居/社區(qū)品4房、2衛(wèi)、社區(qū)品質(zhì)、12520%質(zhì)、業(yè)態(tài)改善具備景觀底商一層，

面寬4-6米，4.5米層高

進(jìn)深12-15米小面積、方正柱網(wǎng)少，可分可合40-60㎡約80套180-270本案住宅客戶、周邊個(gè)體戶及私企業(yè)主我司B檔精裝配置與建發(fā)養(yǎng)云對(duì)標(biāo)：我司在客戶敏感的地面瓷磚采用馬可波羅、蒙娜麗莎同檔次知名品牌、臥室地面采用實(shí)木復(fù)合地板、潔具為科勒、五金為摩恩等知名品牌；配置格力中央空調(diào)；建發(fā)衛(wèi)生間配置智能馬桶，我司在廚房配置洗碗機(jī)、涼霸實(shí)用裝置；相比而言，我司精裝成本僅1600元/平，但配置標(biāo)準(zhǔn)高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)系統(tǒng)分項(xiàng)模塊分項(xiàng)吊頂建發(fā)養(yǎng)云配置標(biāo)準(zhǔn)頂棚涂料、大部分吊頂我司B檔配置標(biāo)準(zhǔn)局部吊頂、乳膠漆立面涂料+硬包+木飾面+巖板電視背景瓷磚電視背景墻+壁紙（集采品牌）瓷磚（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）/地面客、餐廳家政柜柜門實(shí)木貼皮、柜體多層實(shí)木三聚氰胺飾面、背面硬包玄關(guān)柜、一鍵離家總控、入戶感應(yīng)燈、USB插座連體面板、入戶掛鉤、入戶智能門鎖（集采品牌）等玄關(guān)鞋柜柜門正貼木飾面、柜體多層實(shí)木三聚氰胺飾面吊頂立面地面吊頂立面地面其它吊頂立面地面衣柜吊頂立面地面頂棚涂料、全部吊頂局部吊頂、乳膠漆電視背景墻+壁紙（集采品牌）瓷磚（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）防水乳膠漆過道廚房涂料瓷磚鋁扣板瓷磚瓷磚（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）瓷磚（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）櫥柜、水槽、龍頭、油煙機(jī)、燃?xì)庠?、消毒柜、洗碗機(jī)、涼霸等局部吊頂、乳膠漆瓷磚整體櫥柜、燃?xì)庠?、油煙機(jī)、冰箱、消毒柜、蒸箱、烤箱、垃圾處理器頂棚涂料、大部分吊頂床頭硬包+涂料主臥背景墻+壁紙（集采品牌）實(shí)木復(fù)合地板（集采品牌）主臥多層復(fù)合實(shí)木地板柜門實(shí)木貼皮、柜體三聚氰胺板頂棚涂料、全部吊頂涂料主臥衣柜（抽屜格、褲架、旋轉(zhuǎn)穿衣鏡等）、USB插座、小夜燈平頂、乳膠漆次套臥壁紙（集采品牌）多層復(fù)合實(shí)木地板實(shí)木復(fù)合地板（集采品牌）系統(tǒng)分項(xiàng)模塊分項(xiàng)吊頂建發(fā)養(yǎng)云配置標(biāo)準(zhǔn)我司B檔配置標(biāo)準(zhǔn)平頂、乳膠漆涂料次臥/書房立面涂料壁紙（集采品牌）地面多層復(fù)合實(shí)木地板實(shí)木復(fù)合地板（集采品牌）吊頂鋁扣板防水乳膠漆立面涂料瓷磚（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）瓷磚+局部大理石（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）科勒或同檔次品牌（坐便器、臺(tái)盆）防水乳膠漆主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間地面瓷磚潔具及五金吊頂智能馬桶+外沖洗水龍頭+花灑+淋浴間+洗臉臺(tái)+浴缸鋁扣板立面瓷磚瓷磚（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）瓷磚+局部大理石（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）潔具為科勒或同檔次品牌，五金為摩恩或同檔次品牌防水乳膠漆地面瓷磚潔具及五金吊頂智能馬桶+外沖洗水龍頭+花灑+淋浴間+洗臉臺(tái)頂棚涂料涂料+局部瓷磚立面同建筑外墻材料陽(yáng)臺(tái)門窗地面瓷磚瓷磚+局部大理石（馬可波羅、蒙娜麗莎或同檔次品牌）陽(yáng)臺(tái)柜、雙洗衣機(jī)功能配置預(yù)留定制成品戶內(nèi)木門，配五金陽(yáng)臺(tái)柜/洗衣機(jī)、烘干機(jī)放到入戶門、成本戶內(nèi)門、鋁合金門窗電話、有線、電視、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)?預(yù)留接口、業(yè)主自行開通預(yù)留接口空調(diào)系統(tǒng)開關(guān)面板全屋中央空調(diào)（含廚房空調(diào)）格力或同檔次品牌西蒙或同檔次品牌其他果茶尼品牌、戶內(nèi)入戶配置感應(yīng)說明、廚房吊柜下方配置感應(yīng)照明裝修標(biāo)準(zhǔn)（按建面，元/㎡）首開當(dāng)月流速（㎡/月）整盤流速（㎡/月）業(yè)態(tài)產(chǎn)品入市價(jià)格整盤均價(jià)35000年漲幅去化周期（月）本案量?jī)r(jià)高層住宅板塊11-18F3440016002.6%12000530015區(qū)位與本案相比近3個(gè)月網(wǎng)簽價(jià)格391313671831274近12個(gè)月網(wǎng)簽價(jià)格391313671831920精裝（按建面，元近12個(gè)月網(wǎng)簽流速項(xiàng)目名稱類型/戶型年漲幅/㎡）250025000（㎡/月）4房2廳2衛(wèi)147-175㎡5房2廳3衛(wèi)205㎡競(jìng)品量?jī)r(jià)東區(qū)板塊建發(fā)養(yǎng)云優(yōu)于——100982房2廳1衛(wèi)73㎡東區(qū)板塊榕發(fā)觀湖郡

優(yōu)于3房2廳2衛(wèi)89-103㎡4房2廳2衛(wèi)109-128㎡3265134716325873436100-5.8%8990支撐該售價(jià)因素：1.地段價(jià)值：晉安東區(qū)板塊，靠近城市核心，可快速到達(dá)老城；區(qū)域規(guī)劃晉安“三創(chuàng)園”高端產(chǎn)業(yè)園，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；板塊客戶認(rèn)可度高，多項(xiàng)目定位品質(zhì)豪宅且熱銷；2.配套支撐：距離地鐵2號(hào)線上洋站僅600米；臨近東二環(huán)商圈、王莊商圈、臺(tái)江萬(wàn)達(dá)商圈；靠近金融街CBD、晉安中央商務(wù)區(qū)；配套三環(huán)快速路，交通便利；3.競(jìng)品售價(jià)支撐：板塊純商品房社區(qū)多定位高端品質(zhì)住宅，毛坯售價(jià)在3.3-3.5萬(wàn)元/平，精裝售價(jià)在3.8-4.5萬(wàn)元/平；4.板塊總價(jià)段支撐：板塊住宅總價(jià)段主力集中在250-350萬(wàn)，且近年總價(jià)段逐步上移，本案主力總價(jià)段在390萬(wàn)以內(nèi)，基本處于板塊主力總價(jià)段；125平產(chǎn)品總價(jià)在440萬(wàn)以內(nèi)，板塊內(nèi)450萬(wàn)以下占一定比例，本案整體總價(jià)段安全邊際較