北辰地塊投決報告2021

目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議核心結(jié)論?

戰(zhàn)略契合度：地塊位于北辰/紅橋交界，臨近公園和北運河，居住環(huán)境優(yōu)越，地塊周邊道路待完善，交付時具備通行，臨近環(huán)城快速/京津公路，2公里達到地鐵1號線本溪路站，800米到達在建4號線天穆站（2024年底試運營）；宗地規(guī)模適中，符合集團云著系標準化定位，整體符合集團和公司發(fā)展戰(zhàn)略。?

產(chǎn)品定位【剛改】產(chǎn)品，主力戶型【89、105】。競拍規(guī)制競買規(guī)則：【現(xiàn)場競拍】，

【限地價+搖號】吳咀2號地塊：?

該地塊掛牌出讓竟買報價設置最高限價為108000萬元（溢價14.89%），當竟買報價達到最高限價時，轉(zhuǎn)為搖號，具體操作程序待定。?

第二批次現(xiàn)場競拍時間初定9月11日（周六），搖號初定9月12日（周日），競拍結(jié)束后未獲取企業(yè)可申請退保證金，退款時間基本在9月13日（周一）。住宅事項說明：還遷房1、軌道Z2控制線位于地塊西側(cè)，控制線內(nèi)用地不得規(guī)劃建設任何建構(gòu)筑物，緊服務設施臨地鐵一側(cè)的住宅做好加固降噪措施，減少后期地鐵運營振動噪聲等環(huán)境影響。2、地塊南側(cè)佳慶道預計22年下半年完工，提升周邊社區(qū)配套。其余規(guī)劃路預計項目交付時具備通行。3、服務設施地塊與住宅地塊整體出讓，未來可實現(xiàn)地下管網(wǎng)互通。4、地塊與西側(cè)的北運河已經(jīng)實現(xiàn)50米退線，后續(xù)規(guī)劃方案報批基本無特殊要求。5、近一年板塊內(nèi)暫無供地計劃。Z2控制線（規(guī)劃中）6、地塊已完成考古和地下管網(wǎng)測繪調(diào)查，基本無不利因素。1.1宗地主要指標天津吳咀2號地塊規(guī)劃指標規(guī)劃用途建設用地面積（M2）55567.42.3居住容積率計容建面(M2)104500商品住宅建面（M2）93372商業(yè)服務網(wǎng)點建面（M2）92712386回購安置房建面（M2）限高（M）/其他配建（M2）建筑密度（%)（幼兒園7327平，托老所3000平等）5420%競買保證金（萬元）掛牌起始價（萬元）提交競買申請截止1880094000保證金截止期限2021年9月8日16:30起始計容樓面價（元/M2）起始可售樓面價（元/M2，含契稅）8995106582021年9月6日16:30掛牌競價截止期限2021年9月10日1、中心城區(qū)商品住房及公共建筑項目全部采用裝配式，全裝修比例達到100%；2、地上總建筑面積的30%部分不低于綠建二星級，全裝修。掛牌條件說明1.2宗地付款周期吳咀

號地塊人民幣付款周期付款進度付款時間付款類別支付金額（萬元）第一筆第二筆第三筆2021年9月2021年10月2021年12月報名保證金土地款50%土地余款18800成交價/2-保證金成交價/2備注：簽訂《出讓合同》后1個月內(nèi)支付土地款的50%，3個月內(nèi)付清全部土地款。1.3規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件解讀北辰吳咀2號地塊1、開發(fā)強度：A地塊住宅用地，用地面積40773.1㎡，容積率≤2.3，綠地率≥40%，建筑密≤度20%，限高54米B地塊服務設施用地，用地面積9159.2㎡，容積率≤0.8，綠地率≥40%，建筑密≤度30%總體指標C地塊服務設施用地，用地面積5635.1㎡，建筑面積3400㎡，綠地率≥40%，建筑密≤度30%停車商業(yè)1、應滿足《天津市建設項目配建停車場（庫）標準》要求。商業(yè)服務網(wǎng)點面積不小于927㎡公租房/無償移交無配保障房套設教育配套幼兒園7327.4㎡施其他配套3000㎡養(yǎng)老所，400㎡郵政所，居委會516㎡，物業(yè)371㎡，警務室22㎡，公廁100㎡天際線要求無其他政府要求和影響規(guī)劃的

1、住宅配建100%充電停車位條件。2、海綿城市、裝配式按規(guī)范要求執(zhí)行。3、綠建二星。4、沿河天際線滿足《大運河天津段國土空間管控細因素則》預售節(jié)點根據(jù)要求：正負零取預售證。大運河天津段國土空間管控細則北辰吳咀規(guī)劃條件備注：根據(jù)《規(guī)劃設計要點》填寫1.4板塊分析目標地塊位于北辰區(qū)南倉板塊，接駁河北區(qū)和紅橋區(qū)，距河北區(qū)2Km，距紅橋區(qū)0.3Km，位于城市快速路內(nèi)，距離我司中環(huán)云著9公里。環(huán)內(nèi)板塊特點接駁紅橋和河北區(qū)，距離市區(qū)較近，板塊回民較多，目前主力在售項目中儲城邦（現(xiàn)房）和金隅金成府（期房）南倉板塊北倉板塊

北辰區(qū)政府所在地，配套成熟接駁紅橋區(qū)（紅橋南為南開區(qū)/和平區(qū)），1號線軌交帶動的板塊，目前發(fā)展較為成熟，配套完善，分布3所大學——商業(yè)大學/河北工業(yè)大學/城建職業(yè)學院瑞景板塊新興板塊，近幾年出地較多，融創(chuàng)/金地/恒大/碧桂園/淮河道板塊

正榮等均已進駐，目前配套建設中，5號線已通車，板塊弊端——農(nóng)藥廠接駁河北區(qū)，片區(qū)2003年啟動舊村改造，目前仍在推進宜興埠板塊

中，遠洋承接改造及建設任務，未來規(guī)劃較好，目前界面有待提升，軌交地鐵3/5號線交匯金輝·中環(huán)云著1.5區(qū)位分析?

地塊位于北辰南倉板塊，屬于北辰/紅橋交界，快速路以內(nèi)，目前進駐品牌房企有綠地、金隅、融創(chuàng)、新城、金僑等，商品房市場發(fā)展成熟。?

目標地塊周邊交通便利，通達性強，距離地鐵1號線本溪站步行2公里、在建4號線天穆站800米（2024年底試運營）；地塊北側(cè)緊鄰灤水園公園，西側(cè)臨近北運河，醫(yī)療、商超等配套齊全，生活氛圍濃郁。郎園5號線4號線北辰科技園北丹河北道北辰道瑞景板塊延吉道職業(yè)大學北倉道京津路宜興埠板淮河道遼河北道1號線天馬道順義道本案劉園南倉板塊宜興埠北張興莊塊中環(huán)云著瑞景新苑本案中環(huán)云著佳園里柳東道志成路思源路建昌道北洋橋本溪路勤儉道西沽公園西于莊金鐘河大街洪湖里月牙河天津站西站河北大街幸福公園西北角東北角1.6項目現(xiàn)狀及四至◆

四至：地塊臨近南倉道、京津公路，通行便利?！?/p>

現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部基本場清地平，無不利因素。3、地塊內(nèi)部1、地塊西側(cè)北辰路南倉小學4、施工入口2、地塊東側(cè)京津路1.6航拍圖還遷房吳咀2號方舟溫泉花園吳咀1號無出讓計劃華潤萬家底商灤水園公園N1.7周邊配套?

配套健全：地塊臨近公園及運河，居住環(huán)境優(yōu)越，基礎配套健全，臨近地鐵1號線及4號線，交通便利。商業(yè)華潤萬家檔次

等級

總建超市與地塊距離0.5km主力業(yè)態(tài)購物兌現(xiàn)時間已開業(yè)天津市北辰醫(yī)院北辰區(qū)政府大通商貿(mào)廣場大通商貿(mào)廣場新都匯商業(yè)廣場學校小型商貿(mào)綜合商場檔次

等級1.5km購物已開業(yè)3.5km購物已開業(yè)與地塊距離是否對口兌現(xiàn)時間九年義務教育示范校大通商貿(mào)廣場南倉小學1km對口對口正常招生天津市兒童醫(yī)院天津市南倉中學區(qū)級重點學校1.5km正常招生兌現(xiàn)時間天津市南倉中學南倉小學軌交

快速交通站點與地塊距離華潤萬家灤水園公園地鐵1號線地鐵4號線(在建)醫(yī)院本溪路站2km已運營天穆骨科醫(yī)院天穆站（800m）-2024年底試運營開放時間檔次

等級與地塊距離天津市北辰醫(yī)院三甲三甲3.5km3.5km已開放天津市兒童醫(yī)院已開放(龍巖院區(qū))本溪路(地鐵站)自然人文景觀檔次

等級

占地城市公園與地塊距離功能

類型開放時間灤水園公園0.5km休閑公園已開發(fā)土地屬性總結(jié)?

項目區(qū)位：地塊位于北辰/紅橋交界板塊，臨近公園和北運河，居住環(huán)境優(yōu)越，地塊臨近環(huán)城快速/京津公路，交通便捷，地塊周邊道路待完善；?

城市界面：地塊居住環(huán)境靜謐，交通便利，教育、醫(yī)療和商業(yè)配套完備，城市界面良好。?

地表及地下狀況：地塊場清地平。?

不利因素及規(guī)避方案：地塊場清地平，基本無不利因素。產(chǎn)品線選擇：云著系?

交通狀況：地塊周邊規(guī)劃道路待建設，預計小區(qū)交付時具備通達性。距離地鐵1號線本溪路站步行2公里，地鐵4號線天穆站0.8公里（2024年底試運營）。?

配套狀況：地塊臨近公園和運河，居住環(huán)境優(yōu)越；周邊配套成熟，臨近華潤萬家商超，以及區(qū)級重點南倉中學，距離天津市兒童醫(yī)院和天津市北辰醫(yī)院兩所三甲公立醫(yī)院不足4公里。目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議2.1整體市場：天津市年度供求?

截至21年7月底天津宅地成交建面約731萬方，接近近三年年均成交建面的50%，預計二批次成交后即可完成年度任務，第三次供地以招商和租賃用地為主，整體市場呈去庫存狀態(tài)。?

2021年5月中旬天津首批次集中供地總成交建面約536萬方，平均溢價率約10.9%，成交樓面價價約9304元/㎡，核心區(qū)域地塊競爭激烈，遠郊區(qū)域底價成交居多。二批次集中公告宅地61宗，總建面約600萬方。?

住宅：2017-2020年全市住宅成交量穩(wěn)定，在1200-1400萬方之間，成交均價穩(wěn)中有升，市場供需健康。天津市2015-2021年宅地-住宅供求情況300025002000150010005002000018000160001400012000100008000600040002000017227879616509674215745103151577015684683113633879611800576671268671161142614211428245211051386128913471731121618101589136610491392124273169374302015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-7月宅地出讓建面（萬㎡）住宅取證建面（萬㎡）住宅成交建面（萬㎡）宅地樓面價（元/㎡）住宅成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：克爾瑞2.2整體市場：天津市月度供求?

供求：2019年全市商品住宅供應1589萬㎡，成交1366萬㎡，供求比1.16:1；2020年供應1392萬㎡，成交1242萬㎡

，供求比1.12:1。?

2021年上半年，全市商品住宅成交量價持續(xù)增漲，市場表現(xiàn)良好。1-7月住宅市場供求比0.93:1，整體呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，住宅成交均價穩(wěn)中見漲，7月達到17371元/㎡，同比上漲4%

。2019年至今天津市住宅月度供求價情況3002000018000160001400012000100008000600040002000018272173951755417294173711687116893

16720

170141664316522

165931663516386164441636916213160451619115949158191587515514156181543425015245152071522015267148791501720015010050153138147153138191140158136142126148125173疫情1231341271211161229012014511814411724611799117133115148112145114157115138112100疫情107138109828264797961505386901042490住宅取證建面（萬㎡）住宅成交面積（萬㎡）住宅成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：克而瑞2.4競爭市場：競爭格局?地塊位于北辰南倉板塊，臨近公園和北運河，居住環(huán)境優(yōu)越。金隅金城府21年6月27日首開，推售172套，截至7月底認購77套，網(wǎng)簽62套，精裝均價20242元/m2，量價實現(xiàn)良好。?上游瑞景板塊在售項目精裝均價23800-25000元/㎡，月均去化35-45套；毛坯均價21200元/㎡，月均64套。市場表現(xiàn)良好。津北辰新（掛）2021-019號（待售）大運河府（洋房+高層）近3月套均總價：205萬元近3月套均面積：97㎡近3月去化速度：64套近3月成交均價：21165元/㎡津北辰高（掛）2021-032號競得人：(待摘牌)容積率：2.0計容建面：5.97萬方計容樓面價：9210元/㎡可售樓面價：9648元/㎡津北辰天（掛）2021-042號競得人：(待摘牌)容積率：2.0計容建面：14.63萬方計容樓面價：9228元/㎡可售樓面價：9505元/㎡競得人：金僑容積率：2.0計容建面：6萬方計容樓面價：9155元/㎡可售樓面價：10424元/㎡溢價率：3.51%大運河府綠地新里天瀾龍洲道188拿地時間：2021.5.14津北辰朝（掛）2021-020（待售）競得人：新城容積率：1.6計容建面：5.9萬方計容樓面價：10515元/㎡溢價率：9.12%龍洲道188（洋房+高層）近3月套均總價：292萬元近3月套均面積：117㎡近3月去化速度：38套中煤四A地塊北運河快速環(huán)線近3月成交均價：24924元/㎡煤建四地塊拿地時間：2021.5.14金僑金隅

融創(chuàng)津北辰天（掛）2021-047號競得人：(待摘牌)容積率：2.3計容建面：10.41萬方計容樓面價：9210元/㎡新城綠地新里天瀾（小高+高層）近3月套均總價：262萬元近3月套均面積：110㎡近3月去化速度：44套近3月成交均價：23875元/㎡金隅金城府（小高）近期套均總價：182萬近期套均面積：90㎡近期去化速度：62套金隅金成府可售樓面價：9648元/㎡備注：幼兒園7327平，托老所3000平近期成交均價：

20242元/㎡備注：21年6月27日首開，推售172套，認購77套，網(wǎng)簽62套，精裝均價20242元/㎡津北辰新（掛）2021-013號（待售）津北辰新（掛）2021-022號（待售）競得人：融創(chuàng)容積率：2.0計容建面：10.47萬方計容樓面價：10268元/㎡紅橋區(qū)競得人：金隅容積率：2.4計容建面：13.4萬方計容樓面價：8914元/㎡可售樓面價：9532元/㎡可售樓面價：10577元/㎡溢價率：0.08%拿地時間：2021.5.14溢價率：13.16%拿地時間：2021.5.142.4競爭市場：定位參考項目——綠地新里天瀾綠地新里天瀾產(chǎn)品類型為7-9層洋房、15-18層中高、21-24層高層；洋房近期均價25525元/m2,中高22853元/m2，高層21556元/m2,整盤月均44套。綠地新里天瀾開盤至今量價走勢11622880

2273013413423718

2328012823694

23110

23530

24232

24051150100503000025000200001500010000500002356522998

22738二期待售在售61565956325456544938352829190350000000供應套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)綠地新里天瀾計容樓面價9543元/㎡，項目占地8.86萬㎡，住宅總建面10.78萬㎡，住宅容積率1.8；車位配比1:1.3。總戶數(shù)：992套，存量約554套。項目情況一期全部樓棟交付時間2022年12月31日，精裝。項目供應680套，其中洋房244套，剩余約68套；小高282套，剩余約75套；高層182套，剩余約127套。二期預計2023年12月交付。近一年成交數(shù)據(jù)近

個月成交數(shù)據(jù)套均總價首開時間業(yè)態(tài)洋房中高高層面積段戶型去化率均價成交速度均價（元

㎡）速度（套

月）總供應總成交套數(shù)（元

㎡）（套

月）（萬元）125㎡140㎡3/2/24/2/23/2/13/2/23/2/23/2/13/2/224417672%248091525525318182020/072020/1293㎡106㎡115㎡93㎡2821822075573%30%22488215801772285321556235201179115㎡2.4競爭市場：定位參考項目——大運河府大運河府產(chǎn)品類型為毛坯7層洋房和30-32層毛坯高層；洋房均價24242元/m2，高層20220元/m2，整盤月均去化64套。大運河府開盤至今量價走勢4003002001000348250002400021876

23000220002386442240892361923343在售229772294120215361504222410208122180128210005553404235363727332925272419

11216

1020000190008612531313待售供應套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)大運河府計容樓面價18164元/㎡，項目占地12.99萬㎡，住宅總建面23.98萬㎡，住宅容積率1.95；車位配比1:1?？倯魯?shù)：2296套，存量約1441套。預計部分樓棟最早交付時間2021年9月底，毛坯交付。項目開盤至今供應1154套，其中洋房280套，成交232套，剩余約48套；高層874套，成交623套，剩余約251套。項目情況近一年成交數(shù)據(jù)近

個月成交數(shù)據(jù)套均總價首開時間業(yè)態(tài)面積段戶型去化率均價成交速度（套

月）均價（元

㎡）速度（套

月）總供應總成交套數(shù)（元

㎡）（萬元）97㎡104㎡134㎡102㎡134㎡3/2/13/2/13/2/23/2/13/2/2洋房高層28023283%71%242121422242422022023519515492019/12874623208112.4競爭市場：定位參考項目——金隅金成府金隅金成府產(chǎn)品類型為11層小高+16層中高層；在售主力戶型為82㎡二居，99㎡三居，105㎡三居。21年6月27日首開，推售172套，成交62套，16F中高精裝均價19520元/㎡，11F小高精裝均價21903元/㎡。金隅金成府開盤至今量價走勢在售20015010050250002000015000100005000017202021年06月供應套數(shù)(套)2021年07月成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)金隅金城府計容樓面價10083元/㎡，項目占地18萬㎡，住宅總建面34萬㎡，住宅容積率2.0；

項目總供應352套，成交62套。總戶數(shù)：2214套，存量2152套。預計部分樓棟最車位配比1:1。住宅建面約21萬方，配建18班幼兒園，商業(yè)約2.5萬方。早交付時間2022年12月，精裝交付。項目情況近一年成交數(shù)據(jù)近

個月成交數(shù)據(jù)套均總價首開時間業(yè)態(tài)面積段戶型去化率均價成交速度（套

月）均價（元

㎡）速度（套

月）總供應總成交套數(shù)（元

㎡）（萬元）82㎡99㎡2/2/13/2/216F中高11F小高12844461636%36%19520219034616195202190316523146162021/06/27105㎡3/2/22.4競爭市場：直接競品未來存量盤點?

項目位于南倉板塊，同板塊競爭主力項目為一河之隔的瑞景板塊，市場表現(xiàn)良好。南倉板塊的金隅金城府以及未來入市的融創(chuàng)、新城項目等會分流部分客戶，但目標地塊臨近運河和灤水園，景觀資源豐富，且臨近地鐵和綜合配套，優(yōu)勢明顯。202

年202

年202

年202

年123412341234123415.7萬方（去化周期25個月）大運河府龍洲道188綠地新里天瀾金隅金成府金僑地塊4.7萬方（去化周期10個月）5.9萬方（去化周期12個月）一級競品二級競品20.4萬方（去化周期73個月）競品6.0萬方（去化周期20個月）5.9萬方（去化周期15個月）10.5萬方（去化周期26個月）新城地塊融創(chuàng)地塊13萬方（待入市）本案9.3萬方（21個月）金隅地塊本案預計去化周

本案入市時競品剩余存量競爭等級是否完成首開項目名稱總建面-萬㎡已成交-萬㎡總存量-萬㎡月均成交-萬㎡期-月（假設2022年3月入市）是大運河府龍洲道188綠地新里天瀾金隅金成府金僑地塊新城地塊融創(chuàng)地塊金隅地塊23.9816.0610.7821.006.008.3011.374.870.5615.74.75.920.46.05.910.513.082.10.620.450.480.280.30.40.4025101273201526011.341.542.5518.485.404.318.8713.0065.49一級競品二級競品是是是否否否否0000/5.9110.4713.00/合計//目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議3.1客戶定位地塊所在北辰區(qū)南倉（天穆）板塊，處于快速路以內(nèi)，距離市區(qū)較近，同時緊鄰地鐵四號線天穆站，地塊緊鄰北運河，有一定河景資源，北辰區(qū)客戶改善需求可以集中釋放，同時市內(nèi)六區(qū)中的紅橋區(qū)、河北區(qū)，距離地塊均較近，有外溢可能。目標客群主要來自于◆北辰區(qū)地緣剛改客戶【60%】地塊位于北辰區(qū)快速內(nèi)區(qū)位，靠近市區(qū)，北辰區(qū)地緣客戶具備改善需求；北辰區(qū)地緣剛改客戶占比60%◆紅橋河北外溢客戶【40%】地塊臨近河北區(qū)紅橋區(qū)的北側(cè)，同時地塊臨近地鐵四號線天穆站，未來有條件吸引市區(qū)客戶外溢。本案紅橋河北外溢客戶占比40%3.3地塊總平圖18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F16F17F17F16F17F17F16F17F16F17F17F16F17F16F17F17F16F16F幼兒園幼兒園89㎡89㎡養(yǎng)老所105㎡130㎡配套㎡養(yǎng)老所105㎡130㎡配套㎡3.4地塊指標181818181818161717171617161716戶型配比業(yè)態(tài)戶型產(chǎn)權(quán)面積計容面積面積配比戶數(shù)戶數(shù)比89105130-31250.0536802.082314034.27%347.0039.79%40.36%347.0039.79%25.37%178.0020.41%中高層合計91192.13100%872.00100%3.4地塊指標北辰吳咀A地塊主要經(jīng)濟技術指標北辰吳咀B塊主要經(jīng)濟技術指標項目數(shù)值單位備注項目建設總用地面積容積率數(shù)值單位備注18總用地面積40773.1㎡18128568.139,159.20.80㎡總建筑面積㎡18計容建筑面積住宅93778.13商品房

91192.132586.00㎡㎡㎡1818總建筑面積計容建筑面積15班幼兒園基底面積7,327.47,327.47,327.42,500.030.00%40%㎡㎡㎡㎡其他18商業(yè)服務網(wǎng)16927.00516.00371㎡㎡㎡點其中17居委會物業(yè)管理用房17其中16建筑密度規(guī)劃條件：≤30%規(guī)劃條件：≥40%17其中警務室公廁22100㎡㎡㎡㎡㎡㎡綠地率配電房供熱站消防水箱300北辰吳咀C塊主要經(jīng)濟技術指標171630050項目建設總用地面積容積率數(shù)值5,635.10.60單位備注不計容建筑面積34790.00㎡35/輛17㎡住宅地下室（設備用房）

1739.50地下車庫（機動車庫）

31250.50㎡總地庫面積5%其中㎡㎡總建筑面積計容建筑面積托老所3,400.03,400.03,000.0400.0㎡㎡㎡㎡㎡地下儲藏室1800.0016住宅按照0.5輛/100㎡，公建按照1輛/100㎡非機動車482輛輛住宅1.2輛/100㎡；配套0.4輛/100㎡其中總車位（機動車）1105郵政所地面車位為總戶數(shù)的地上停車地下停車111994輛輛10%基底面積建筑密度綠地率1,690.530.00%40%規(guī)劃條件：≤30%規(guī)劃條件：≥40%人防地下停其中235759輛輛車其中非人防地下停車戶型配比容積率2.308142.6019.97%40.00%8200.00-業(yè)態(tài)中高層合計戶型產(chǎn)權(quán)面積計容面積面積配比戶數(shù)戶數(shù)比建筑基底面積建筑密度㎡89105130-31250.0536802.0