營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅課件

營業(yè)稅暫行條例和實施細則征稅范圍稅目和稅率營業(yè)額混合銷售和兼營行為納稅人和扣繳義務(wù)人減免稅納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅地點第一頁第二頁，共50頁。征稅范圍

在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)

1.“應(yīng)稅勞務(wù)”是指屬于交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目。加工和修理、修配，不屬于條例規(guī)定的勞務(wù)（稱非應(yīng)稅勞務(wù)），應(yīng)征增值稅。

2.單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

3.有償，指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

4.境內(nèi)提供的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)第二頁第三頁，共50頁。視同發(fā)生應(yīng)稅行為納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（三）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第三頁第四頁，共50頁?！熬硟?nèi)”的含義在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：

（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)；

（二）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個人在境內(nèi)；

（三）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；

（四）所銷售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)。第四頁第五頁，共50頁。稅目稅率1．交通運輸業(yè)：

3%

2．建筑業(yè)：3% 3．金融保險業(yè)：5%4．郵電通訊業(yè)：3%

5．文化體育業(yè)：3%6．娛樂業(yè)：5%-

20%8．轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)：5%

9．銷售不動產(chǎn)：5%

第五頁第六頁，共50頁。稅目稅率自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。（財稅[2008]24號）自2009年1月1日起，臺球、保齡球按5%的稅率征收營業(yè)稅.營業(yè)稅納稅人從事不同稅率的應(yīng)稅項目：分別核算，按各自稅率計算營業(yè)稅；未分別核算，從高適用稅率。第六頁第七頁，共50頁。營業(yè)額納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形（差額征稅項目）除外：

（一）納稅人將承攬的運輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業(yè)額；

（二）納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)額；

第七頁第八頁，共50頁。營業(yè)額

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；

（四）外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額；

（五）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他情形。

第八頁第九頁，共50頁。差額征稅項目扣除憑證

納稅人按照規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除。

符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指：

（一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；

（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

第九頁第十頁，共50頁。核定營業(yè)額納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，或者視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，由主管稅務(wù)機關(guān)按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

第十頁第十一頁，共50頁。營業(yè)額的折扣問題納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。

第十一頁第十二頁，共50頁。營業(yè)額娛樂業(yè)的營業(yè)額為經(jīng)營娛樂業(yè)收取的全部價款和價外費用，包括門票收費、臺位費、點歌費、煙酒、飲料、茶水、鮮花、小吃等收費及經(jīng)營娛樂業(yè)的其他各項收費。除營業(yè)稅實施細則第七條規(guī)定（混合銷售行為的特別規(guī)定）外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。第十二頁第十三頁，共50頁。價外費用價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。

第十三頁第十四頁，共50頁?；旌箱N售行為一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。

從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶在內(nèi)。

第十四頁第十五頁，共50頁?；旌箱N售行為的特別規(guī)定營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條的規(guī)定：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；

（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

第十五頁第十六頁，共50頁。兼營行為納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。第十六頁第十七頁，共50頁?；旌箱N售與兼營比較行為判定稅務(wù)處理混合銷售強調(diào)同一項銷售行為中存在兩類經(jīng)營項目的混合，二者有從屬關(guān)系依納稅人經(jīng)營主業(yè)，只征一種稅兼營非應(yīng)稅勞務(wù)強調(diào)同一納稅人的經(jīng)營活動中存在兩類經(jīng)營項目，二者無直接從屬關(guān)系依納稅人核算水平

1.分別核算：征兩稅

2.未分別核算：由稅務(wù)機關(guān)核定

3個特殊情況（1）運輸企業(yè)銷售貨物并運輸所售貨物（2）建筑業(yè)自設(shè)工廠（3）生產(chǎn)企業(yè)銷售并安裝自產(chǎn)貨物

——第十七頁第十八頁，共50頁。例題

【例題1·單選題】按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，企業(yè)下列行為屬于兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的是（）。

A.運輸企業(yè)銷售貨物并負責(zé)運輸所售貨物

B.飯店開設(shè)客房、餐廳從事服務(wù)業(yè)務(wù)并附設(shè)商場銷售貨物

C.建材商店銷售建材還兼營建筑、安裝、裝修業(yè)務(wù)

D.電信部門為用戶安裝電話，并銷售電話『正確答案』B

第十八頁第十九頁，共50頁。例題【例題2·多選題】下列業(yè)務(wù)屬于營業(yè)稅征收范圍的有（）。

A.銀行銷售金銀業(yè)務(wù)

B.郵政部門銷售集郵商品業(yè)務(wù)

C.典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品

D.計算機公司隨同銷售軟件一并提供的軟件培訓(xùn)業(yè)務(wù)

E.計算機公司銷售軟件交付使用后按期提供有償軟件培訓(xùn)業(yè)務(wù)

『正確答案』BE『答案解析』銀行銷售金銀業(yè)務(wù)、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品和計算機公司隨同銷售軟件一并提供的軟件培訓(xùn)業(yè)務(wù)，屬于征收增值稅的范圍。

第十九頁第二十頁，共50頁。納稅人營業(yè)稅的納稅人：是指依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務(wù)的單位和個人。特殊：1.單位和個體戶的員工、雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)時，不是營業(yè)稅納稅人。2.依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，不是營業(yè)稅的納稅人。第二十頁第二十一頁，共50頁。扣繳義務(wù)人1.中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。2.國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。第二十一頁第二十二頁，共50頁。免稅項目

（一）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)；

（二）殘疾人員個人提供的勞務(wù)；

（三）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；

（四）學(xué)校和其他教育機構(gòu)提供的教育勞務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；

（五）農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；

（六）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入；

（七）境內(nèi)保險機構(gòu)為出口貨物提供的保險產(chǎn)品。

除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項目由國務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項目。

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的營業(yè)額；未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。第二十二頁第二十三頁，共50頁。起征點營業(yè)稅起征點，是指納稅人營業(yè)額合計達到起征點。

營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人。

營業(yè)稅起征點的幅度規(guī)定如下：

（一）按期納稅的，為月營業(yè)額1000－5000元（我省規(guī)定為1000）；

（二）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額100元。納稅人營業(yè)額未達到營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅；達到起征點的，依照規(guī)定全額計算繳納營業(yè)稅。

第二十三頁第二十四頁，共50頁。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。

取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十四頁第二十五頁，共50頁。納稅義務(wù)發(fā)生時間的特別規(guī)定

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

第二十五頁第二十六頁，共50頁。納稅地點（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，自應(yīng)當(dāng)申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

（三）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款。

第二十六頁第二十七頁，共50頁。城鎮(zhèn)土地使用稅一納稅義務(wù)人二征稅范圍三計稅依據(jù)四稅率五應(yīng)納稅額的計算六稅收優(yōu)惠七納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅地點第二十七頁第二十八頁，共50頁。納稅義務(wù)人

凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人；外商投資企業(yè)、外國企業(yè)列為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

1．擁有土地使用權(quán)的單位和個人。

2．擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。

3．土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人。

4．土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。第二十八頁第二十九頁，共50頁。征稅范圍

城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。上述城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別按以下標準確認：

1．城市是指經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的市。

2．縣城是指縣人民政府所在地。

3．建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)。

4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中的大中型工礦企業(yè)所在地第二十九頁第三十頁，共50頁。計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量標準每平方米。納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

1．由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。

2．尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確人的土地面積為準。

3．尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。第三十頁第三十一頁，共50頁。稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標準如下：1.大城市1.5～30元；（人口在50萬以上）2．中等城市1.2~24元；（人口在20萬～50萬）3．小城市0.9～18元；（人口在20萬以下）4．縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～l2元。第三十一頁第三十二頁，共50頁。應(yīng)納稅額的計算全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額例題：設(shè)在某城市的一家企業(yè)使用土地面積為10000平方米，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核定，該土地為應(yīng)稅土地，每平方米年稅額為4元。請計算其全年應(yīng)納的土地使用稅稅額。年應(yīng)納土地使用稅稅額=10000×4=40000（元）第三十二頁第三十三頁，共50頁。稅收優(yōu)惠

法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠：

1．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地。這部分土地是指這些單位本身的辦公用地和公務(wù)用地。如國家機關(guān)、人民團體的辦公樓用地，軍隊的訓(xùn)練場用地等。

2．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。這部分土地是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用地。如學(xué)校的教學(xué)樓、操場、食堂等占用的土地。

3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內(nèi)的宗教人員生活用地。公園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽韻用地及其管理單位的辦公用地。以上單位的生產(chǎn)、經(jīng)營用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅，如公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位如影劇院、飲食部、茶社、照相館使用的土地。

4．市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

5．直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。這部分土地是指直接從事于種植養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地，不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活辦公用地。

6．經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。

7.由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地。第三十三頁第三十四頁，共50頁。納稅義務(wù)發(fā)生時間

1．納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

2．納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3．納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)士使用稅。

4．納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。

5.納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。第三十四頁第三十五頁，共50頁。納稅地點城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅；在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確身第三十五頁第三十六頁，共50頁。房產(chǎn)稅一納稅人二征稅對象三征稅范圍四計稅依據(jù)與稅率、稅額計算五稅收優(yōu)惠六納稅義務(wù)發(fā)生時間七納稅地點第三十六頁第三十七頁，共50頁。納稅人（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

2009年1月起外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)，也應(yīng)納房產(chǎn)稅。第三十七頁第三十八頁，共50頁。征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。第三十八頁第三十九頁，共50頁。征稅范圍

房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

1．城市是指國務(wù)院批準設(shè)立的市。

2．縣城是指縣人民政府所在地的地區(qū)。

3．建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)。

4．工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達、人口比較集中、符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。第三十九頁第四十頁，共50頁。計稅依據(jù)與稅率、稅額計算（1）地上建筑物計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%從租計征房屋租金12%（優(yōu)惠稅率4%）全年應(yīng)納稅額＝租金收入×12%

（對個人出租的房屋、單位向個人出租用于居住優(yōu)惠稅率4%）第四十頁第四十一頁，共50頁。計稅依據(jù)與稅率、稅額計算（2）地下建筑物工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）×1.2%。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）×1.2%。

房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。出租的地下建筑（與地上房屋相連），按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。第四十一頁第四十二頁，共50頁。計稅依據(jù)與稅率、稅額計算（3）投資聯(lián)營房產(chǎn)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅（被投資方繳）；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。第四十二頁第四十三頁，共50頁。房產(chǎn)原值房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線；電梯、升降機、過道、曬臺等。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。第四十三頁第四十四頁，共50頁。房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施

的計稅規(guī)定從2006年1月1日起，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅按以下規(guī)定執(zhí)行：①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和