2007-2008商業(yè)地產(chǎn)中國行新聞發(fā)布會

我們用熱烈的掌聲對上述的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓對我們工作的支持表示最熱烈的歡迎和感謝。為什么要做“商業(yè)地產(chǎn)中國行”活動，大家都知道商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了有幾難，我們總結(jié)了“三難”。一個是招商難，部分項目出現(xiàn)了招商難，二是經(jīng)營難，還有部分項目出現(xiàn)了銷售難。這些現(xiàn)象具有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕梢哉f中國所有的地產(chǎn)商都是商業(yè)地產(chǎn)商，除非你連會所都不建，因為我們的會所很多也都是有經(jīng)營的?！吧虡I(yè)地產(chǎn)中國行”最大的特點就是求真務(wù)實、解決問題，我們提了一個口號叫做“專家動起來、商家動起來、買家動起來、政府動起來、媒介動起來”。我們將整合專家、商家、買家、政府、媒體發(fā)動各方面的力量，采取在全中國巡回考察咨詢顧問的方式，幫助中國商業(yè)地產(chǎn)商最大限度地緩解三難，爭取解決三難，就像中國萬里行一樣必在在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)史上留下濃重的一筆，也像同一首歌一樣在中國大地上特別是在商業(yè)地產(chǎn)項目上留下我們深深的足跡。我們會將商業(yè)地產(chǎn)中國行走進長沙、合肥等很多城市。我們還會對我們所有考察的項目進行三年以上的跟蹤服務(wù)。下面有請我們本次“商業(yè)地產(chǎn)中國行”活動組委會主任肖勇(肖勇博客|肖勇新聞)介紹活動的相關(guān)情況。圖為房龍傳媒董事長、中國房地產(chǎn)報執(zhí)行總經(jīng)理肖勇肖勇：大家下午好！我受組委會的委托，來簡單介紹一下“2007-2008商業(yè)地產(chǎn)中國行”的活動。2005年到2006年，全國商業(yè)用房面積已經(jīng)達到了3800萬平方米，占商品房面積的三分之一。2007年最近的資料顯示，北京可能會有400萬平方米商業(yè)地產(chǎn)上市，也有媒體報道2007年底可能有30幾個商業(yè)的項目。商業(yè)地產(chǎn)其實也是伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展一塊共同發(fā)展，目前已經(jīng)走過十年的路程，以前的商業(yè)地產(chǎn)基本上是屬于底商比較多，現(xiàn)在發(fā)展成大型商場，有的是規(guī)模的發(fā)展，好多地方出現(xiàn)了大規(guī)模的商業(yè)街。但是并非所有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)得很成功，有的很成功，有的不一定。到目前為止，各城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積，很多地方隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱潮商業(yè)地產(chǎn)也開始發(fā)熱了。根據(jù)一些報道和專家預(yù)測，商業(yè)地產(chǎn)開始走向拐點，并且隨著發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)方面招商、經(jīng)營、人才三大難題，由于這三大難題，會影響商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)的發(fā)展。商業(yè)物業(yè)有招商難、經(jīng)營難和項目閑置是我們面對的問題，如何通過我們的努力，使項目更加科學(xué)、合理、招商更加順利，使項目更加長久、持續(xù)性地經(jīng)營，今天就希望商業(yè)地產(chǎn)中國行這么一個活動，通過大家的努力，通過業(yè)界人士的共同努力，我們希望能夠共同走過這個拐點。“2007-2008商業(yè)地產(chǎn)中國行”我們設(shè)計了一個歷程，組委會確定了一個心路歷程，希望通過我們的心把這個事做得更，為各個行業(yè)提供技術(shù)性、營銷性的支持。我們的流程是先是各個項目報名，然后進行考察，然后出支持的方案，我們有針對性地針對每個個案提供技術(shù)性和營銷方面的支持，通過我們整合強大的媒體資源、專家資源。在方案里面有三大塊，一個是中國商業(yè)地產(chǎn)大講課堂，我們會根據(jù)中國行的路程，每個城市會開展中國商業(yè)地產(chǎn)大講堂，然后針對每個項目或者每個區(qū)域我們會搞一些論壇，包括一些投資的招商會，并且我們根據(jù)考察和論壇，最后我們會初選中國商業(yè)地產(chǎn)的示范項目、試點項目，最后經(jīng)過媒體的宣傳推廣，更主要的是要塑造中國商業(yè)地產(chǎn)的品牌項目，通過試點塑造品牌項目，塑造成功的項目，給業(yè)界以借鑒。通過媒體宣傳以后，可能還會進行一些比較深度的服務(wù)和后續(xù)的支持，而不是說商業(yè)地產(chǎn)行進行到一定的程度就結(jié)束了，我們還會做后期的技術(shù)性的服務(wù)，并且在過程中我們可能還會搞一些商業(yè)地產(chǎn)的展覽、展示。目前，我們中國商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會已經(jīng)有50多位專家加入我們的活動，包括我們目前已經(jīng)邀了一些品牌的商家進入商業(yè)地產(chǎn)中國行品牌商家，還有有商業(yè)地產(chǎn)投們今天商業(yè)地產(chǎn)中國行啟動時論壇的主題，就是說怎么樣讓中國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)地發(fā)展。整個情況就是這些，謝謝大家！主持人：下面我們有請活動發(fā)起單位之一中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)委員會秘書長王平先生致辭。圖為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)委員會秘書長王平王平：非常高興能跟房地產(chǎn)的同仁特別是商業(yè)地產(chǎn)的朋友們一起見面。今天能夠關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)這個題目，本身說明房地產(chǎn)深入發(fā)展的一個重要標(biāo)志之一，為什么呢？因為今天的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展為指導(dǎo)方針的階段?，F(xiàn)在國家對中國房地產(chǎn)的指導(dǎo)方針就是持續(xù)、健康、穩(wěn)定。在持續(xù)、健康、穩(wěn)定里健康這兩個字尤為重要，理解健康的角度有多個角度，每個人都有每個人的理解，今天也很難把它說全，但我提示兩點。第一，健康表現(xiàn)在模式上。第二健康也表現(xiàn)在深層次上。模式就是又好又快，就是在好的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展，它包括節(jié)能、減排和環(huán)保等等。在深層次上講，就是房地產(chǎn)的深入發(fā)展，確確實實每個方面都要顧及到，比如商業(yè)地產(chǎn)的活動就在今天這里。深層次上還表現(xiàn)的幾個方面就是既有住宅的、建筑的改造，包括我們建好的商業(yè)地產(chǎn)如何適應(yīng)未來的需求進行改造，也在這里面。還包括比較全面地啟動，或者說繼續(xù)發(fā)展對保障政策性建筑和住宅這方面的發(fā)展，如何更好地滿足人們的需要。再有，我們商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的幾個方面。中國房協(xié)開辦這樣的活動，同時也倡導(dǎo)把這個活動搞下去，健康搞下去，堅持支持也同意。在支持這里，就說明商業(yè)地產(chǎn)為什么會得到協(xié)會的重視，它有幾個原因。第一，它對增加國家收入，對解決就業(yè)，改善居民的生活方式以及提高人們的生活水平密切相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)包括幾個方面，從我個人也包括我們開發(fā)委比較關(guān)注五個方面，第一個就是購物中心和商業(yè)網(wǎng)點，我們的老大哥荀會長在這，我們一直跟他學(xué)習(xí)。第二就是寫字樓，有的時候把寫字樓從商業(yè)地產(chǎn)分離出去，這都需要討論。第三就是停車場，社區(qū)地上地下的停車如何滿足未來發(fā)展的需要。第四就是酒店業(yè)的發(fā)展。第五就是休閑地產(chǎn)，休閑地產(chǎn)包括度假村還有分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店，還包括廣大普通老百姓都有年假了，將來他們的年假真正休假，如何休閑？各個城市都有一個為流動人口服務(wù)，為休假人口服務(wù)，到一個地方就要住上半個月、20天的，如何為他們服務(wù)，這些都是關(guān)注的。通過商業(yè)地產(chǎn)中國行活動，最主要是調(diào)查研究，總結(jié)經(jīng)驗，給整個行業(yè)一個引導(dǎo)和提示。同時提出政策性的建議，爭取把商業(yè)地產(chǎn)做得更好，謝謝大家！主持人：為了我們這次活動，我們有50多位業(yè)界資深的專家，我們有專家指導(dǎo)委員會的成員，我們的專家還會在全國范圍內(nèi)發(fā)展和挖掘，發(fā)展到上百名，包括行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)、資深專家還有一線具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商、顧問行，以及商業(yè)地產(chǎn)有卓越的專業(yè)貢獻的人士。下面我們就要進行下一個議程，由發(fā)起單位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)委員會秘書長王平先生向住宅產(chǎn)業(yè)研究會副會長顧云昌先生授予中國商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會顧問證書。(頒發(fā)證書)主持人：顧會長留步，請您給我們致辭。圖為中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌顧云昌：各位朋友大家好，很高興接受邀請當(dāng)這次活動的顧問。這個顧問好當(dāng)，因為我就姓“顧”。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展非常重要的形式，國家對房地產(chǎn)的重要要求，剛才王平提出來今年的兩會期間政府工作報告中講了一句話，必須持續(xù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。這句話本身的含義，我們房地產(chǎn)是在持續(xù)健康發(fā)展當(dāng)中，我們下一步是必須繼續(xù)地持續(xù)健康發(fā)展。影響房地產(chǎn)健康發(fā)展，現(xiàn)在看來有不少的的因素，無論是住宅地產(chǎn)，有一些不利健康發(fā)展的因素，商業(yè)地產(chǎn)也有一些不利健康發(fā)展的因素。前一段時間我總結(jié)一下，住宅方面存在兩個虛，商業(yè)地產(chǎn)也存在兩個虛，一個是虛火，一個是虛大，住宅表現(xiàn)在房價上漲過快，需求過旺，第二個虛就是套型面積過大，中央要求90、70，要想讓房地產(chǎn)健康發(fā)展，就是要克服虛火。商業(yè)地產(chǎn)也有兩個需，第一個虛，就是房價過高，但是商業(yè)地產(chǎn)的上漲速度放慢，我們也看到另外一個虛，就是我們的面積越做越大，我們的總量有很大的空置，住宅是供不應(yīng)求的話，商業(yè)地產(chǎn)就是供大于求，決定商業(yè)地產(chǎn)價值的最后取決于租金，就是你的出租率高不高，租金回報高不高這是根本，如果發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的租金往下走，出租不好，整個項目租金不高，這個項目售價肯定上不去，影響了其他的商業(yè)項目。這種情況下我們看到為什么租價下降，主要是我們的商業(yè)地產(chǎn)多了，特別是一些大的城市地區(qū)，我們的MALL很多。除了寫字樓，我們每年的竣工面積只占房地產(chǎn)竣工面積的10%左右，現(xiàn)在我們控制房當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)空置面積大概占了30%，竣工面積當(dāng)中只占10%，空置面積達到30%。現(xiàn)在影響我們健康發(fā)展的是這樣一個態(tài)勢。如何使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，針對住宅方面的問題，國六條、國八條政府出面來調(diào)控，而商業(yè)地產(chǎn)沒有政府出面，現(xiàn)在的網(wǎng)點規(guī)劃現(xiàn)在還沒有出臺，怎么辦呢？我想我們今天的行為是很好的行為，我們行業(yè)組織起來，通過市場的辦法來運作，來糾正我們不健康的因素，如果說住宅地產(chǎn)主要是通過政府行為、政府組織大家來配合進行經(jīng)濟調(diào)控，來促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而今天的行為是行業(yè)的行為、專家的行為、商家的行為，這完全是市場化的東西，住宅又是民生問題，商業(yè)地產(chǎn)和住宅不太一樣，主要是市場行為、經(jīng)營行為，當(dāng)然和老百姓也有關(guān)系。從國家節(jié)約資源的角度、行業(yè)健康發(fā)展的角度、開發(fā)企業(yè)和商業(yè)經(jīng)營的角度來說，我們需要把商業(yè)地產(chǎn)好好整合起來，今天的會議是整合資源的會議?！吧虡I(yè)地產(chǎn)中國行”首先要診斷我們的各個商業(yè)地產(chǎn)項目，找出他們的毛病，總結(jié)經(jīng)驗，好的經(jīng)驗推廣，為什么健康三項指標(biāo)都不高，血糖、血壓、學(xué)脂高不高，我們首先診斷一下，我們要診斷出來，解決問題，個案進行分析。我們開出藥方，派專家咨詢，把每個商業(yè)地產(chǎn)都搞活，既救活了企業(yè)，又有利于行業(yè)的發(fā)展，對整個社會資源的節(jié)約都有好處。這個行動是我們自覺從商家、從行業(yè)角度出發(fā)的行為。首先我為這個事情叫好，我希望這次中國行能夠旗開得勝，總結(jié)我們好的經(jīng)驗，不是說把所有的項目都能夠弄好，起碼我們要找出問題來，很好地解決，使商業(yè)地產(chǎn)更好地發(fā)展，謝謝大家。主持人：感謝顧會長的精彩致辭，下面有請王平秘書長向中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路頒發(fā)頒發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會顧問證書。主持人：荀會長，請您來致辭。圖為中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路荀培路：各位下午好，首先我代表中國城市商業(yè)建設(shè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會對本次活動的成功舉行表示熱烈的祝賀！記得03年的時候，我曾經(jīng)給國務(wù)院有關(guān)部委寫報告，分析國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場形勢時曾經(jīng)講到，在我國許多經(jīng)濟發(fā)達的城市，每年不單有大量的新商鋪上市，而且有數(shù)量可觀的閑置商鋪，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還沒有得到很好的發(fā)展，還缺乏專業(yè)的投資市場、投資機構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，在分析我們商業(yè)地產(chǎn)的時候，當(dāng)時還配套的評價體系和專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，缺乏商鋪租賃的專業(yè)管理機構(gòu)，缺乏商業(yè)地產(chǎn)理論和成熟的法規(guī)體系，顧會長講到的商業(yè)地產(chǎn)條例，商務(wù)部和國家經(jīng)貿(mào)委都在抓，到現(xiàn)在還沒有出來，法規(guī)體系是欠缺的。相對居住類房地產(chǎn)市場，這是一塊需要我們認真研究和指導(dǎo)的市場。通過短短幾年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了從商業(yè)和地產(chǎn)、商業(yè)＋地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的過程，已經(jīng)成為了獨立的、朝陽的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在社會經(jīng)濟中發(fā)揮了突出的作用，大大增強了城市的功能，改變了城市的面貌，方便了老百姓消費。這個變化通過幾年的努力，我們大家都有切身的體會，雖然有問題，但是應(yīng)該說變化還是很大的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合過程中，開發(fā)商、投資商、運營者、經(jīng)營者、消費者五個要素的完美結(jié)合，我認為是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成熟的表現(xiàn)，應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有成熟，如果是完美結(jié)合才是成熟?！?007-2008商業(yè)地產(chǎn)中國行”活動整合了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈條中的各個要素，搭建了又一個平臺，共商商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的大事，關(guān)注和解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理各方面出現(xiàn)的新情況和新問題，特別是培育商業(yè)地產(chǎn)的中介服務(wù)機構(gòu)，這是非常重要的。我曾經(jīng)說過一個行業(yè)的成熟標(biāo)志其中一個非常重要的指標(biāo)就是中介服務(wù)機構(gòu)。以更加專業(yè)的角度支持商業(yè)地產(chǎn)項目，我認為有助于商業(yè)地產(chǎn)市場的科學(xué)、有序、健康地發(fā)展，我和王平秘書長、顧會長講的是一樣的，這個平臺搭建了以后，有利于我們的行業(yè)健康地發(fā)展。所以我預(yù)祝本次活動取得圓滿成功，謝謝大家！主持人：非常感謝荀會長，下面還是有請王平秘書長向中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利先生頒發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會主任證書，董利先生還是我們這次活動組委會的秘書長。(頒發(fā)證書)主持人：我們也請董利先生來代表我們的專家指導(dǎo)委員會致辭，大家歡迎。圖為中國步行商業(yè)街工作委員秘書長董利董利：大家好，我只講三句話。第一，感謝，感謝王平秘書長和肖總的信任。第二，我想表達我個人的態(tài)度，就是全力以赴，支持好這個活動，不辱使命。第三，我不敢當(dāng)專家委員會的主任，大家看到我的很多前輩、領(lǐng)導(dǎo)都在前面，剛才組委會請我當(dāng)專業(yè)委員會的主任，有兩點，一個是我年輕，能跑能動，并不是說我的自資歷有多高、專業(yè)有多強，我將利用我的優(yōu)勢，利用我的年輕，跑起來對起來，走到項目當(dāng)中去，全力以赴支持項目的發(fā)展，把這個活動做好，謝謝大家。主持人：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展離不開眾多品牌商家的支持，在活動發(fā)起之時，我們現(xiàn)在已經(jīng)聯(lián)絡(luò)并整合了一百個各個類別的品牌商家，組建我們的商業(yè)地產(chǎn)中國行中國品牌商家俱樂部，我們的目標(biāo)是吸納中國品牌商家五百強加入我們的俱樂部，能夠在中國行里對我們的商家排憂解難，對我們的經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展起到很好的推進作用。下面我們就有請中國品牌商家俱樂部發(fā)起單位代表——中實強商業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理張慶國先生上臺，另外還請今天到會的所有商業(yè)地產(chǎn)商和品牌商家的代表上臺，在工作人員的指示牌下，也就是中國品牌商家俱樂部牌上簽名，請所有與會嘉賓代表來上臺簽名。先請到會嘉賓、發(fā)起單位的負責(zé)人簽一下。我們的商家將會為我們的商業(yè)地產(chǎn)項目帶來滾滾財源。(簽名儀式)主持人：下面我們有請活動的特別支持單位中實強商業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理張慶國先生發(fā)言。圖為中實強商業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理張慶國張慶國：各位專家，女士們，先生們，大家下午好，非常高興能與大家相聚在此，共同見證商業(yè)地產(chǎn)中國行，啟動這一重要儀式。對于商業(yè)地產(chǎn)的重要話題進行討論和交流，業(yè)界流行一本書叫做《商業(yè)地產(chǎn)改變中國》商業(yè)地產(chǎn)正在通過改變中國的方式，改變中國的市場、金融，這次由中國房地產(chǎn)報(中國房地產(chǎn)報博客|中國房地產(chǎn)報新聞)、房龍傳媒、城市管理建設(shè)聯(lián)合委員會主辦的商業(yè)地產(chǎn)中國行活動，對于推動中國商業(yè)地產(chǎn)改變中國經(jīng)濟的重要意義。中實強商業(yè)公司成立于1996年，與中國商業(yè)地產(chǎn)共同發(fā)展了十年，見證了最初的躁動時期到現(xiàn)在理性時期的轉(zhuǎn)變。中實強商業(yè)公司發(fā)展到現(xiàn)在，這是一份寶貴的財富。中實強商業(yè)公司隸屬于中實集團公司，這個集團是在98年成立的，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，具有一級開發(fā)資質(zhì)，先后組建了海南中實公司、煙臺中實公司、香港中實公司、美國中實公司，中實集團具有國內(nèi)民營唯一的五星級酒店。中實強商業(yè)公司在城市管理建設(shè)聯(lián)合委員會、中國房地產(chǎn)報、房龍傳媒的大力支持下和多家媒體的共同關(guān)注下，我們獨家承辦了商家俱樂部，匯聚了國內(nèi)外的商家，長期沉淀和凝聚了商業(yè)各路精英，融合中實集團的文化，形成了中實強特有的服務(wù)管理模式與體系。我們也愿意在商家俱樂部走向全國的戰(zhàn)場上，我們邁出堅實的一步。由中鐵置業(yè)和中實強商業(yè)公司共同打造的西站南廣場的北京萬博匯項目，借助商業(yè)地產(chǎn)中國行的活動，希望讓全世界都領(lǐng)略到中國精深的文化，讓全國以及全世界的高端廠商在北京有一個交流的窗口。我們希望商業(yè)地產(chǎn)中國行的首站，就是北京萬博匯商業(yè)廣場，我們也衷心希望和歡迎各位專家、媒體光臨指導(dǎo)，并提出您的寶貴意見，最后作為本次活動的支持和發(fā)起單位之一，我們預(yù)祝商業(yè)地產(chǎn)中國行活動取得圓滿成功，謝謝大家。主持人：非常感謝中實強商業(yè)公司對商業(yè)地產(chǎn)中國行的支持，剛才張總表態(tài)了，商業(yè)地產(chǎn)中國行的第一站已經(jīng)產(chǎn)生了，就是萬博匯，我們的商業(yè)地產(chǎn)中國行的活動，離不開媒體的支持，今天還有來自于全國和首都十多家媒體的代表，在發(fā)起單位里面也有兩家媒體。下面就有請媒體代表發(fā)言，他們會為商業(yè)地產(chǎn)中國行到各地進行報道，隨時發(fā)出新聞報道和專題。下面有請中國經(jīng)營報產(chǎn)經(jīng)新聞主編鄭躍發(fā)言。圖為中國經(jīng)營報鄭躍鄭躍：簡單表達一下我們對這個活動的支持，對于媒體來說，它的核心和生命力都來自于它的影響。作為一個財經(jīng)媒體，我們?nèi)绾握J為我們是有影響的，我們在某些時候在某些領(lǐng)域能夠形成一種評價，這種評價是來自于最深刻、最一線的調(diào)查，然后有最嚴(yán)謹?shù)恼{(diào)查方法，有最權(quán)威的支持，能夠得到業(yè)內(nèi)業(yè)外的認可。中國經(jīng)營報近幾年來一直也在往這個方向努力，非常高興參與這個有意義的活動，能夠為這個行業(yè)優(yōu)化資源配置，去做出我們的一些貢獻。謝謝大家。主持人：中國經(jīng)營報有一個很好的名字，就是經(jīng)營，我們說商鋪經(jīng)營難，中國經(jīng)營報能否解決這個商鋪經(jīng)營難的問題，中國經(jīng)營報還有一個副刊叫做中國招商，我們看看能不能解決招商難的問題。下面有請商業(yè)地產(chǎn)中國行北京地區(qū)首站萬博匯項目代表——中鐵恒豐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理徐學(xué)功致辭。圖為中鐵恒豐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理徐學(xué)功徐學(xué)功：各位專家、同仁，朋友們，大家好。感謝主辦方的盛情邀請，今天是商業(yè)地產(chǎn)中國行的新聞發(fā)布會，首先表示祝賀，并借此機會向各位專家、來賓、朋友們介紹一下我們的萬博匯項目。中鐵置業(yè)集團在地產(chǎn)界，大家還不太熟悉。它是中國中鐵剛剛完成對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移而成立的一個置業(yè)公司，是房地產(chǎn)業(yè)的一個新兵。中鐵置業(yè)集團是中國中鐵的全資子公司，中國中鐵是國字號的隊伍，2005年進入了世界企業(yè)品牌雙五百強。近三年來共完成房地產(chǎn)投資60億元，開發(fā)竣工工程達1800多萬平方米。中鐵置業(yè)集團的各成長企業(yè)在北京、深圳、武漢、成都、貴州、四川、廣州等地開發(fā)的房地產(chǎn)項目包括有寫字樓、商業(yè)、別墅、公寓、住宅等。中鐵置業(yè)集團正在對中國中鐵所轄的分布在全國20個省市的30多家房地產(chǎn)企業(yè)進行有效地整合，確立迅速做大做強的發(fā)展戰(zhàn)略，初步形成了進軍涉足于全國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略目標(biāo)。萬博匯商業(yè)中心(論壇像冊)是一個商業(yè)地產(chǎn)項目，是我們奉獻給北京的第一個商業(yè)地產(chǎn)作品。它是我們在北京西客站這個特殊地理位置中做的一次城市基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合開發(fā)模式的一種嘗試，是對火車站經(jīng)濟的一種新的探索。萬博匯商業(yè)中心不單是火車站商業(yè)項目，更是展示首都城市形象的窗口，這就需要開發(fā)商把社會責(zé)任和企業(yè)效益有機地結(jié)合起來，這對于我們來說也是一種新的嘗試。萬博匯商業(yè)地產(chǎn)與文化結(jié)合起來，把文化融入商業(yè)，以文化滋補商業(yè)，也是一種新的嘗試。萬博匯的業(yè)態(tài)選擇及建筑設(shè)計規(guī)劃，歷經(jīng)了數(shù)次的反復(fù)認證，最終確定了萬博匯樂器廣場和民族風(fēng)情街兩大業(yè)態(tài)，我們的樂器和民族風(fēng)情都有深厚的文化理念，這種業(yè)態(tài)賦予了商業(yè)地產(chǎn)的新內(nèi)容，帶來更新的啟示。我們認為在北京搞文化商業(yè)地產(chǎn)，它符合北京市政府有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)鼓勵政策的導(dǎo)向，它符合當(dāng)今全國時代發(fā)展的一種要求，也是與北京是全國的政治、經(jīng)濟、文化中心的地位相稱。理論上，也符合了國際大型商業(yè)中心主題業(yè)態(tài)定位的趨勢。萬博匯商業(yè)中心的建成大大促進民族經(jīng)濟的發(fā)展，民族文化的交流。為促進中國各民族文化和世界文化的交流發(fā)展，必將促進我國的和諧社會發(fā)展。萬博匯發(fā)展前景的思路是萬博匯商業(yè)的目標(biāo)第一步是在完成建設(shè)社會責(zé)任的同時，努力嘗試建立兩種業(yè)態(tài)的終端，服務(wù)消費者，提供最優(yōu)、最短程的服務(wù)，加入全國消費的大流通，我們將經(jīng)常不斷地把樂器文化活動和民族文化活動的元素注入到日常的商業(yè)運營當(dāng)中，提升全民族的文化素養(yǎng)，廣泛地宣傳，做到被社會認知和認可。第二，通過兩三年的市場培育，我們力爭把萬博匯樂器廣場辦成中國樂器業(yè)的領(lǐng)頭羊、旗艦，是全世界高端樂器的采購、展示平臺，樹立起萬博匯的商業(yè)品牌，成為國內(nèi)有影響力的商業(yè)品牌之一。第三，我們將通過不斷地完善、調(diào)整，再經(jīng)過一兩年的時間，完成培育萬博匯采購與口岸經(jīng)濟的構(gòu)架，面向全國市場，弘揚民族文化，走出國門，與亞洲及世界接軌，努力打造成為世界知名的商業(yè)品牌。最后，感謝專家給我們這次機會，在這里介紹萬博匯項目，我們將積極參與此次活動，衷心希望通過這次活動，為商業(yè)地產(chǎn)的有序、持續(xù)、健康發(fā)展做出貢獻，希望活動的主辦者、投資者、開發(fā)商、專家共同為中國的商業(yè)地產(chǎn)走出一條好的路子。主持人：感謝徐學(xué)功先生的發(fā)言，我們相信作為世界500強的中鐵，一定能夠在商業(yè)地產(chǎn)上大有作為。下面就是我們的論壇環(huán)節(jié)，還需要補充說明，我們這個活動得到了我們?nèi)珖?0多家商業(yè)顧問機構(gòu)的支持，一年我們60多家全國和地方的主流媒體的支持。論壇環(huán)節(jié)由中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長、中國商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會主任董利先生做主持人，我們的論壇非常簡短，在40分鐘左右，邀請到場的嘉賓自由發(fā)言，提出您精辟的觀點和見解。董利：咱們的活動進入到第二階段。今天是一個新聞發(fā)布會，不是一個正式的論壇，但是我更愿意跟大家就此活動進行交流，聊一聊，溝通一下，探討我們今后如何更好地把這個活動搞起來，看看大家有什么需要，把這個活動做得更好。首先請戴總談一下。戴熾義：商業(yè)中國行的活動很好，我們都是做房地產(chǎn)出身的，有很多現(xiàn)實、具體的問題我們也是在一邊干、一邊摸索當(dāng)中，有很多的困惑，這次的活動給我們提供了好了平臺，集專家和業(yè)內(nèi)同行的智慧(智慧博客|智慧新聞)，共同來探討新的商業(yè)地產(chǎn)，做好做活的途徑，我覺得這個活動非常之好。作為北京國際玩具城，我們做的商業(yè)也是一種新的嘗試，我們也很愿意在活動中積極參與，同時幫助我們把項目做好，也希望我們的項目能夠為活動提供一個研究借鑒的平臺。董利：謝謝戴總，戴總著急有事，戴總有時間我們再見面。我們也不用特別安排了，就按照順序大家聊一聊、溝通溝通。就從身邊的黃總開始，黃總也是我多年來非常敬重的人，萬年花城(論壇像冊戶型樣板間視頻1視頻2)項目他們最早提出了一個企業(yè)版的社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，今天我想請黃總談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)，也談?wù)勎覀冞@次活動，看看黃總今后有時間能否給我們這個項目更多的支持，我們也邀請了黃總擔(dān)任我們這次活動的專家委員會的委員。黃璽慶：大家下午好，很高興能夠參加這個商業(yè)地產(chǎn)中國行的活動，我在這里表個態(tài)，萬年花城10萬8千米的商業(yè)，在長辛店項目也規(guī)劃了3萬平米的商業(yè)面積，我跟戴總一樣，愿意把我們的項目提供出來，作為商業(yè)地產(chǎn)中國行的一站，希望能夠成為大家研究的案例，我們雖然做的商業(yè)地產(chǎn)面積很大，但坦率講我們還是外行，這幾年在做商業(yè)地產(chǎn)，也在開始思考一些問題。今天的主題都希望提一個很好的祝愿，希望商業(yè)地產(chǎn)能夠持續(xù)、健康地發(fā)展。我有點思考，怎樣的持續(xù)健康發(fā)展？在商業(yè)地產(chǎn)中，跟住宅不一樣，牽扯到三個環(huán)節(jié)，開發(fā)商、投資者再加上客戶、經(jīng)營者，牽扯到三方面的環(huán)節(jié)，只有三方面都能夠妥協(xié)，都能夠互相地讓步些利潤，這樣才有可能持續(xù)健康地發(fā)展下去，但是我覺得這是很難做到的，比如說開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)是以銷售為主，銷售是要追求利潤最大化的，如果它不準(zhǔn)備開發(fā)下一個項目，為什么會很便宜地賣呢，要給投資者、經(jīng)營者留出一定的利潤空間，這樣才能持續(xù)發(fā)展。請問作為開發(fā)商為什么這樣做呢？它沒有太大的動力，除非是持續(xù)地做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。我認為商業(yè)地產(chǎn)中國行去通過一系列的活動解決招商難、經(jīng)營難的問題，我希望咱們認真研究一下，能否從根本上解決問題，我思考的結(jié)果，我總覺得商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)中缺了一塊，如果這一塊能夠加起來，實際上我們是很難能夠持續(xù)健康地發(fā)展，缺一個商業(yè)資產(chǎn)管理公司，能夠從開發(fā)商手里接盤的，不同于物業(yè)管理或者顧問服務(wù)，它應(yīng)該具有比較雄厚的資金，能夠整合社會上的資金，比如說基金等等，這個資產(chǎn)管理公司就是以長期持有某種物業(yè)，并且獲得長期的回報為存在理由，那么開發(fā)商準(zhǔn)備去開發(fā)銷售型的物業(yè)的時候，就可以跟它進行聯(lián)系，我做多大多大面積，商業(yè)資產(chǎn)管理公司把盤一接，就成為所有者，因為它要持續(xù)經(jīng)營，它從投資者變成所有者，它要長期持續(xù)經(jīng)營，它可以根據(jù)它的需求來決定業(yè)態(tài)、業(yè)種、規(guī)模、面積、分類。如果說開發(fā)商賣給小業(yè)主，小業(yè)主再去租給經(jīng)營者，業(yè)態(tài)業(yè)種無法控制，最后開發(fā)商可能實際銷售比較好，脫手了，給投資客，投資客租出去了，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)手率非常高，因為經(jīng)營不下去，中間的環(huán)節(jié)如果不加上去，無論我們怎么樣吶喊、呼喚，是無法解決根本問題的。希望這次活動我們大家能夠一起研究，如果能夠把這個環(huán)節(jié)給補上，我相信有那么一天，會迎來我們商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的一天。謝謝。主持人：謝謝黃總，黃總今天給我們提出一個新的課題，就是商業(yè)資產(chǎn)管理公司，這可能是我們下面工作要考慮的，希望商業(yè)地產(chǎn)中國行能夠考慮到這個問題，通過中國行走起來之后，將來有時間我們也能坐下研究這個問題。國際財經(jīng)中心的趙總，有請。趙秉杰：首先祝賀商業(yè)地產(chǎn)中國行的活動圓滿啟動，這個活動非常好，有這么多的專家為商業(yè)地產(chǎn)項目，因為我們是既有寫字樓，又有商業(yè)，是商業(yè)組合體的項目，我們是迫切需要這樣的專家和商家為我們提供建議，也為我們項目的順利經(jīng)營提出好的思路，我們也希望大家在經(jīng)營上能夠給我們出些好的點子。黃總說的我特別有同感，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營難等問題，我覺得綜合起來，實際上是面臨著一個金融的問題，就是地產(chǎn)發(fā)展到一個比較高的層面上，可能是需要有開發(fā)商退出的機制，從地產(chǎn)的角色順利地把經(jīng)營權(quán)交到經(jīng)營者手上，這是需要迫切解決的問題。從我目前操盤的經(jīng)營來看，無論是我們的開發(fā)商還是銷售商，或者是顧問公司，都是希望能夠先把這個地方經(jīng)營起來。但是對于開發(fā)商，我相信只要是在座的開發(fā)商都有同感，資金一定是要盡快回籠的，因為畢竟不是做經(jīng)營的專家、商家，它需要有一個退出的機制，如何退出？這是我們迫切需要面臨解決的問題。作為地產(chǎn)商，我們也都在關(guān)注經(jīng)營者的問題，比如說像我們國際財經(jīng)中心當(dāng)初就是經(jīng)過了嚴(yán)密的調(diào)研、認證，請了很專業(yè)的設(shè)計公司來為我們設(shè)計項目，因為在之前他們在商業(yè)建筑設(shè)計上有非常豐富的經(jīng)驗，我們的商品就具有非常好的基本條件。在商業(yè)上未來的發(fā)展前景是非常好的，但是任何一個商業(yè)都需要有一個培養(yǎng)期，從開發(fā)商的角度早就認識到了這一點，也愿意跟商家共同成長，但是它畢竟還面臨著一個長期的經(jīng)營和銷售的資金回籠問題。如何把商業(yè)和經(jīng)營結(jié)合起來，這是商業(yè)地產(chǎn)面對的大問題。主持人：謝謝趙總。希望黃總、趙總我們下面再聊聊，再坐坐，黃總剛才承諾了第二站是萬年花城。趙秉杰：第三站可以是我們。主持人：張總，該輪到您了。我們倆在幾次會上都見過面，但是沒有多聊，您是業(yè)界商業(yè)地產(chǎn)的顧問公司，也有專業(yè)的團隊，本人的能力非常強，現(xiàn)在在北京也做了幾個項目，包括戴總的項目。商業(yè)地產(chǎn)中國行希望您多談?wù)劇堣埃焊兄x董秘書長，感謝活動小組以及各位領(lǐng)導(dǎo)給我這次機會來共同交流中國商業(yè)地產(chǎn)這個大的、沉重的課題。應(yīng)該說這幾年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，也發(fā)展得非常美滿。在今天，實際上就是為我們的發(fā)展來減減速，就像開車速度太快了就要剎車，不然可能就有事故。我們現(xiàn)在迷茫了，就要把前面的方向明確一下。中國商業(yè)地產(chǎn)之所以發(fā)展到今天這個樣子，應(yīng)該說是有這樣幾個問題。首先商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都是從住宅轉(zhuǎn)變過來的，這種傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式把它帶到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營層面。第二，就像剛才黃總講的，中國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在就像一個水桶一樣的，是由很多塊板子組成的，現(xiàn)在很多人說要重視招商，有的人說要重視管理，有的人說要重視前期規(guī)劃，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)就像一個水桶，是哪塊板子都重要。商業(yè)地產(chǎn)的選址、定位、規(guī)劃、設(shè)計、銷售、營銷、招商、招租、開業(yè)籌備、運營管理、資本運作，它是一個全鏈環(huán)的，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會掉鏈子?，F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)項目之所以出現(xiàn)問題，是由于某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。比如說前期的選址可能錯了，后面所有的問題就錯，因為它位置錯了，我講過商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，就像植樹一樣，你在干旱的地上種，又不澆水，肯定死，現(xiàn)在很多的開發(fā)商在第一個環(huán)節(jié)錯了，拿了一塊地說容積率確定了，不做住宅，要做商鋪賺錢。第一個環(huán)節(jié)錯了，第二個環(huán)節(jié)是規(guī)劃設(shè)計，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)不一樣，住宅物業(yè)規(guī)劃錯了到最后都會有人住，可以便宜賣，商業(yè)規(guī)劃錯了，先服裝裁減出來了，往上面套，結(jié)果誰都不能穿，就變成了廢品，很多人設(shè)計時就方向很模糊，招商時沃爾瑪、餐飲、娛樂、百貨都不要。住宅和商業(yè)部一樣，戶型再差的住宅可以便宜一些賣。住宅和商業(yè)就像一個男人和女人一樣，我們在農(nóng)村看，農(nóng)村再差的女孩子，她一定能夠嫁得出去，大不了嫁差一些。但是男的要差一些，肯定做光棍，我們說再差的住宅總會消費掉，便宜一些就行，商業(yè)就不行，只能打光棍了，商業(yè)只有死和活之分。第三個環(huán)節(jié)是招商、招租的問題，我們的項目每年要診斷十多個項目，包括我們現(xiàn)在做的項目，開業(yè)就死，為什么死了呢？就因為里面的定位不清晰，品牌結(jié)構(gòu)、布局不合理，品牌沒有硬度、知名度，開完了馬上死，去年我們在河南洛陽做了一個新都會步行街，十多萬平米，去年6月18日開業(yè)，7月中旬就找我們，我們?nèi)タ?，哪是招商啊，結(jié)果我們把他們?nèi)刻蕹院?，現(xiàn)在經(jīng)過一年時間，整個的品牌都不一樣。步行街都存活不了，況且很多的大型商場。招商環(huán)節(jié)，很多人覺得招滿就行，不能一賣了之、一招了之，招商是一個動態(tài)的過程。很多人可能不一定認識它。第四個環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)需要后期的運營管理。很多招完了就不管，停留在物業(yè)管理、水電、保衛(wèi)保潔的管理，這是不行的，商業(yè)的管理是非常專業(yè)的管理，就像我們打個比方，我們說一個私人旅館、招待所你可以放一個鑰匙、開水瓶，就可以把招待所開好。五星級酒店不是拿個鑰匙和開水瓶就能開好，很多的商業(yè)認為招完以后就停留在物業(yè)管理就可以了。不是這樣，現(xiàn)在我們有很多的物業(yè)、商業(yè)項目出現(xiàn)問題，就出現(xiàn)在后期的運營管理方面。黃總也講了資本運作、資產(chǎn)管理，這個層面對于商業(yè)地產(chǎn)來說是更重要的。如何真正按照商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來做，這個是很多人沒有認識到的。今天下午我來開會之前，安徽一個大型的商業(yè)地產(chǎn)集團就來跟我們談，你能不能幫我們賣5個億，賣5個億就給你們做了。我說你不談?wù)勀愕亩ㄎ?，就談項目的收益，這個出發(fā)點就是錯的。商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的開發(fā)或銷售，它的投資收益很多，土地收益、物業(yè)收益、經(jīng)營收益，它的資本和資產(chǎn)如何來運作，這方面我們很多人是很困惑的。我們現(xiàn)在是全國第一家、最早一家成立的專業(yè)商業(yè)顧問機構(gòu)，我們就按照商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)來做的，我們的前期定位、規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備配套、空間環(huán)境，我們做了一個商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司，我們整體的商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)管理顧問公司，有銷售策劃代理做了一個商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，現(xiàn)在正在做一個商業(yè)資產(chǎn)管理公司，就是剛才黃總說的，我們解決的就是商業(yè)資本性的問題。我們在境外也在做一些私募，希望募到一定的基金就來商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)在中國大部分商業(yè)物業(yè)被閑置或者說價值沒有發(fā)揮。如果我們把一個病怏怏、瘦瘦的雞養(yǎng)大，你說這個雞值多少錢？它每天都有收益。商業(yè)資產(chǎn)的管理就像養(yǎng)一個母機，我跟我們的投資商講，住宅地產(chǎn)實際上是一次性消費的，住宅買進來以后，住宅是一個消費產(chǎn)品，買進來是住的。商業(yè)地產(chǎn)買進來是靠投資收益、升值來做回報的，住宅買的是公雞，商業(yè)地產(chǎn)買的是母機，買過來以后不僅有肉，還可以下蛋，是買來做投資收益的。商業(yè)資本層面的發(fā)展也是值得我們很多商業(yè)地產(chǎn)的投資商、發(fā)展商來思考的。希望更多的人意識到商業(yè)地產(chǎn)是一個商業(yè)的全過程，通過商業(yè)資本總攬，通過商業(yè)地產(chǎn)的定位規(guī)劃開始，到商業(yè)的資本運作到結(jié)束這個全過程就像水桶一樣，哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就導(dǎo)致你漏水，一滴都不成。我們認為商業(yè)地產(chǎn)中國行這么一個活動傳遞給中國所有的商業(yè)地產(chǎn)投資商、經(jīng)營商一個虔誠的價值觀。董利：謝謝張總，如果有機會張總可以把更多的項目提供給“商業(yè)地產(chǎn)中國行”，我們作為一些重要的研究課題進行研究，同時張總可以拿出精力來。下面有請王倩王總，王總更多是在南方、杭州為主進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，王總的經(jīng)歷本身做過很多年的開發(fā)商，后來做了很多年的商業(yè)項目，她的經(jīng)歷應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理方面有很多的深刻理解。王倩：謝謝大家，首先我覺得對于自己來說，很榮幸能夠參與商業(yè)地產(chǎn)中國行的活動，不管我自己還是我們現(xiàn)在在做的項目，其實都是在商業(yè)地產(chǎn)的起步階段。我是做建筑施工和房地產(chǎn)開發(fā)起家的，做了八年左右的時候去做商業(yè)，也是從項目底商開始，最早是99年，還沒有商業(yè)地產(chǎn)這一說，就是底商，上面有住宅，底下做什么，到底是招商還是自己做，當(dāng)時我在城建，很有實力，我們自己做，自己做經(jīng)營管理，第一個商場就開出來了，做商場做了5年，后來做了接近于商業(yè)地產(chǎn)的東西?，F(xiàn)在在杭州、鎳波做的是休閑商業(yè)，更看重景觀商業(yè)，跟城市和自然資源優(yōu)關(guān)系，根據(jù)我自己的經(jīng)歷和做的項目來看，我看商業(yè)地產(chǎn)，是從商業(yè)和地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的過程。我倒覺得他們挺像帥哥美女怎么經(jīng)營自己的生活，做商業(yè)項目就像在養(yǎng)帥哥，商鋪就像在養(yǎng)美女，大家都在單相似，商鋪得想我怎么找商業(yè)項目，商業(yè)項目也在想我要找一個好的商鋪，都在自由戀愛，到底誰更合適，誰能有長久的幸福生活、成立美好的家庭，這就是商業(yè)地產(chǎn)的生命力問題。在這個過程中，“商業(yè)地產(chǎn)中國行”也給大家一個機會，這個戀愛的過程也不完全是自由戀愛，有時候也需要紅娘、媒介，需要一個交流平臺，我很高興參與這個活動，也希望我們的項目包括我本人在這個活動中一邊學(xué)習(xí)、一邊成長，真正能夠知道商業(yè)地產(chǎn)怎么成就一個幸福美滿的生活，所以我會用我自己的全力和項目支持這個活動，參與這個活動，希望大家一起成功、一起收益。董利：謝謝王總，王總現(xiàn)在又領(lǐng)先一步，在做休閑地產(chǎn)，在寧波做休閑地產(chǎn)。王倩：休閑目的地，314畝，有山有水。董利：我們一方面是關(guān)注，王總有時間我們也聊一聊，看看商業(yè)地產(chǎn)中國行能為休閑地產(chǎn)做些什么，我們也愿意把休閑地產(chǎn)作為我們一個新的課題，并且王總也是我們的專家委員，“商業(yè)地產(chǎn)中國行”里的休閑地產(chǎn)您應(yīng)該是義不容辭，希望我們有一站走進寧波。王倩：全力支持。董利：有請下一位。呂淑琴：我是天人天地公司財務(wù)總監(jiān)，今天很高興參加這個會，有兩點體會。第一，中國商業(yè)地產(chǎn)走到了拐點的關(guān)鍵時刻，能夠出現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)中國行”，不管是協(xié)會組織專家咨詢，為商業(yè)地產(chǎn)提供了非常好的發(fā)展空間，也是非常及時的。我作為天人天地房地產(chǎn)開發(fā)商來講，首先非常感謝。第二，我把天人天地公司介紹一下，我們是在西單長安街西絨線胡同，離國家大劇院800米的項目，是在西單商圈，目前是北京市最中心的位置，是天安國匯(論壇像冊戶型樣板間)項目。今天非常高興來參加這個活動的啟動儀式，希望各位專家能夠到我們的天安國匯項目里，我們也是積極參與其中，爭取我們的項目更快更好地走到我們希望的品牌商業(yè)中，能夠把天安國匯項目做成一線品牌，我們天安國匯所處的位置，我們是商業(yè)金圈中的金圈，我們也會把它做得更好。董利：我們有一個嶄新的項目可以關(guān)注了。具體的位置？呂淑琴：從長安街拐過來往南走路的南側(cè)第二棟新蓋的樓，就在國家大劇院往西有一條40米寬的大路，聽說那個是國際文化步行街，那是進入國家大劇院的一條路，將來國際頂級的文化人士、政府官員都會在這邊走得多一些，它離中南海、紫禁城也就是一千米。雖然說它的位置偏南一些，但是目前這個位置是商業(yè)金圈中的位置，四通八達，東西南北路都修起來了，地下從西單地鐵的地下站從南到北有700米的步行街，一直通到天安國匯的地下。董利：商業(yè)地產(chǎn)中國行會關(guān)注您的項目，希望您也能關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)中國行，如果有可能我們也希望有一站走進天安國匯的項目，我可以代表中國商業(yè)步行街委員會關(guān)注您的項目，希望商業(yè)步行街能夠給予您最大的支持。林總可能大家不是很熟悉，提到藍黛大家會知道，林總是藍黛的總經(jīng)理，當(dāng)時藍黛走進世紀(jì)城的時候，那個時候在商業(yè)腳底應(yīng)該來說還是生地，林總的眼光證實了它現(xiàn)在的發(fā)展，想請林總談?wù)勑蓍e娛樂業(yè)的發(fā)展如何和商業(yè)地產(chǎn)進行結(jié)合，林總剛剛也跟國美簽了約，現(xiàn)在在北京開了五個點。今后商業(yè)的發(fā)展，人民生活水平的提高，消費的變化，更多的消費會在休閑娛樂業(yè)上。林總作為“商業(yè)地產(chǎn)中國行”專家委員會的休閑娛樂業(yè)的專家，希望您能多為休閑娛樂地產(chǎn)多出一些小點子。林征宇：我來參加這個商業(yè)地產(chǎn)的會議，感到一種振奮，應(yīng)該說在座的都是地產(chǎn)界的專家、領(lǐng)導(dǎo)，都是中國地產(chǎn)界頂級的權(quán)威人士。我們是做什么的？我們是做文化傳播、文化休閑娛樂的，本來這個跟我們是不搭搭的，但是今天我看了一下，從新聞發(fā)布會的過程來看，不管是開發(fā)商還是政府領(lǐng)導(dǎo)，都已經(jīng)意識到在商業(yè)地產(chǎn)中有一個板塊，就是我們說的休閑地產(chǎn)板塊，但我覺得它不僅僅是休閑，應(yīng)該是休閑、娛樂、餐飲這一整塊的東西整合在一起，是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中不可或缺的板塊。我們藍黛是從2000年開始涉及娛樂行業(yè)，最早在福州做，2002年進入北京，目前在北京、福州、濟南都有我們的分部，在北京最早做的第一個項目就在我們的西部世紀(jì)城，就是世紀(jì)金源大飯店地下的步行街，里面集合了全部的娛樂休閑業(yè)態(tài)。當(dāng)時做這種娛樂休閑的時候，我們也看了市場上大量的休閑娛樂是單一的業(yè)態(tài)，我們就把它做成一種整合業(yè)態(tài)，而且體量大，當(dāng)時西部的娛樂還沒有成為現(xiàn)在密集度的氣候，只要我們的切入點做得好，集成度高，它應(yīng)該會是周邊所有社區(qū)的很好的休閑娛樂場所。經(jīng)過五年的運營，藍黛在北京的西部已經(jīng)是，不敢說是大有名氣，是年輕人很喜歡的地方。今年我們跟明天第一城(論壇像冊戶型樣板間視頻)簽約一萬多平，他們有三個板塊，我們在今年年底、圣誕之前把它命名為明天藍黛不夜城。感謝組委會把我們也納入到商業(yè)地產(chǎn)中國行的項目中來。在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中如果我們早期考慮休閑娛樂板塊的話，會對整個的市場有幫助，休閑娛樂和商業(yè)地產(chǎn)前期時應(yīng)該是這樣，在做項目定位時應(yīng)該要先規(guī)劃、早安排，這樣才能有長久的績效。任何的商業(yè)板塊鋪下去的時候，總會有一些死角，也就是從性價比的角度來說這些商鋪的價格總會賣得比較低，或者說是步行街的死角，如果把死角規(guī)劃成休閑娛樂的時候，你不光是把里面比較低的租金價格恢復(fù)了，另外也會帶動旁邊的商家把它的經(jīng)營做好，因為休閑娛樂是聚人氣最快的板塊，它不僅僅是白天可以運營，它大量的時間是夜場，是晚上運營，會給周邊的一些商鋪晚上的經(jīng)營黃金段又會增加。所以說，在做任何一個項目的時候，開發(fā)商或者設(shè)計業(yè)都應(yīng)該有先規(guī)劃，先規(guī)劃有兩個好處。我們現(xiàn)在在做這么多俱樂部的時候，都是別人做好了產(chǎn)品，我們進去接手做這個項目，我們首先要動的是它的結(jié)構(gòu)，為什么要動結(jié)構(gòu)呢？所有的樓間距當(dāng)中的立柱原來都不按照娛樂業(yè)態(tài)來考慮，柱間距沒有考慮，在做世紀(jì)城的時候，是50米的間距，當(dāng)時規(guī)劃的時候，全都拉過去的，規(guī)劃時對結(jié)構(gòu)改造來說會省去很多的事，面積給它規(guī)劃好。第二，娛樂的項目會有環(huán)保的問題，有大量的聲壓和音響，規(guī)劃時把環(huán)保、排煙、排氣等規(guī)劃好了，會避免二次浪費人力和資金。我們的娛樂如果在早期介入，它會給整個規(guī)劃以及后期的運營，以及投資商和投資客的回報都會有很好的效果。就像這一次跟明天地產(chǎn)合作，我們整個地下板塊9千多平，他們賣給了58個單元，也就是有58個投資客，我們把它全部跟投資客回簽回來，我們重新規(guī)劃，二次裝修、二次投入，這樣會把整個商區(qū)擴大，把所有商鋪的招租工作，我們跟明天地產(chǎn)最早有過一次合作，最早是把樓高做好了。如果商業(yè)地產(chǎn)中國行的項目啟動起來，并且在這里面把各個業(yè)態(tài)、專家都請進來，這種商業(yè)地產(chǎn)會很持久地、健康地發(fā)展。謝謝大家。董利：謝謝林總，國美商業(yè)是我們北京的明星效應(yīng)，它的明星耀眼不僅在于這個項目龐大的體量，銷售非常迅速，更在于它的招商也取得了巨大的成功，銷售和招商同步舉行，對于項目本身招商并不占有優(yōu)勢，但是賈玉鵬帶領(lǐng)的團隊實現(xiàn)了項目的初步可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)使我們大家看到了亮點。賈玉鵬：剛才董秘書長說的有夸獎之意，我們的項目從一開始到現(xiàn)在是踏踏實實在做，國美一開始就做電器零售起家的，對商業(yè)地產(chǎn)還是很有感覺的。在整個國美第一城12萬體量的國美商業(yè)中心和京北商業(yè)中心的20萬體量運作中，我們有幾個經(jīng)驗。第一個是我們做了三個有機結(jié)合，第一個是商業(yè)和地產(chǎn)的有機結(jié)合，真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的概念，并不像很多的開發(fā)商一樣，我做住宅，用做住宅的模式來做商業(yè)，這樣肯定會有很多的弊端。因為國美是做電器零售起家，把商業(yè)和地產(chǎn)這方面結(jié)合得相對好一些，真正能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的概念。第二個做的比較好的就是短期和長期的有效結(jié)合。短期和長期這一塊對現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)來說尤其關(guān)鍵，尤其是對于產(chǎn)權(quán)商鋪、零散銷售的商業(yè)來說，長期和短期的有機結(jié)合，尤其至關(guān)重要，只有在前期銷售時照顧到后期的招商，包括后期的運營管理，這樣的銷售才是真正成功的銷售，僅僅是銷售完了，只是成功的一半，長期和短期的有效結(jié)合，才是真正的成功。國美在長期短期方面同等重要，要尤其關(guān)注。第三個就是業(yè)態(tài)和規(guī)劃的有機結(jié)合，從拿到商業(yè)開始，如何分布各個業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)之間的功能如何實現(xiàn)，包括商業(yè)項目內(nèi)部的組合和有機搭配，都是非常重要的，對于商業(yè)地產(chǎn)來說也是至關(guān)重要的，就是業(yè)態(tài)和規(guī)劃的有機結(jié)合。希望大家能夠共同交流，一起努力把商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵更多挖掘一下，同時對于商業(yè)地產(chǎn)的銷售、招商整個過程中，都能使開發(fā)商在里面起到責(zé)任地產(chǎn)的作用，把整個商業(yè)的各個鏈條都做到位。謝謝大家。董利：賈總來得稍微晚一些，對于商業(yè)地產(chǎn)中國行了解不多，你的項目雖然已經(jīng)到后期，也希望積極參與進來，作為一個重要的課題進行研究。下面有請蓮花通寶邱總。邱三明：很高興參加這個發(fā)布會，我從事的是商業(yè)工作，最近一年的時候，在經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目，有很多甜酸苦辣的東西，商業(yè)有它自己的特點，有它一整套的規(guī)律，地產(chǎn)有地產(chǎn)的規(guī)律和自己的特點。原來本來是兩個部類的分割，現(xiàn)在為了滿足一種社會需求和諧，叫做商業(yè)地產(chǎn)。因為在座的都是專家，我就講講我的感受，我們的樓實際上最開始的業(yè)態(tài)使用都沒有很好地規(guī)劃和設(shè)計，我們一進去的第一件事情，就是把過去建完的拆掉，這就是浪費，我原來是搞工業(yè)建設(shè)，我說這個樓干脆還不如推掉算了，空調(diào)、電梯、間隔都要改，歌舞廳、會所、珠寶、服裝有各種的設(shè)置安排。從事地產(chǎn)項目，首先在前期要把業(yè)態(tài)確定，然后再有專業(yè)的色彩公司根據(jù)你的業(yè)態(tài)需求做完整的設(shè)計，最后就會比較容易經(jīng)營這個商業(yè)?？梢院懿豢鋸埖卣f我們的樓里面浪費總的投資額里面大概30%，這是非常驚人的，無形之中就把成本提高了，后期經(jīng)營成本就會非常高。這是我最切身的感受。到今天，市場開業(yè)了，到真正運作的時候，你發(fā)現(xiàn)這不算什么，那個不算什么，沒有辦法，花錢，原來幾個通道設(shè)置就可以達到目的，這回一個彎、一個角，又一個樓梯，按照過去我們的概念，現(xiàn)在一層樓的監(jiān)視器投入是12萬塊錢足夠了，現(xiàn)在投了30萬，這是很夸張的一件事。這就是地產(chǎn)和商業(yè)沒有結(jié)合所帶來的。第二，通過這段時間的經(jīng)營，我覺得地產(chǎn)和商業(yè)結(jié)合一定是要這樣發(fā)展的，否則開發(fā)商以后就變成房東了，究竟這個商業(yè)地產(chǎn)怎么來運營？黃總也談到了這個事情，我看到已經(jīng)有好幾家在討論這種模式和商業(yè)資產(chǎn)模式運營。這里面很復(fù)雜，因為我們是一個經(jīng)營團隊，也在考慮商業(yè)資產(chǎn)怎么運行的問題，切入點在哪。我們也在討論，所以今天也不好做很好的結(jié)論。在這個地方向各位專家、領(lǐng)導(dǎo)學(xué)到了很多的東西，非常感謝給我們這個機會，下面需要我們做什么工作，我們會全力支持。董利：感謝邱總他了這么多，談了很多的切身感受，經(jīng)驗是最寶貴的。如果有可能，我們也到你的項目看看，學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，能把你們的經(jīng)驗進行總結(jié)，提醒更多的開發(fā)商規(guī)避一些風(fēng)險和問題，少走彎路，也希望通過這個活動給蓮花通寶項目進行支持，包括宣傳，如果有可能也成為商業(yè)地產(chǎn)行的一站。下面SOLANA的許總。SOLANA的項目在北京影響之大，在那么好的位置，做了這么好的休閑娛樂的業(yè)態(tài)，許總聊聊。許大金：首先感謝董秘書長還有肖總的邀請，能夠參加進行一次專業(yè)會議，今天的會很多，我們的會更專業(yè)，聊得更具體一些。我個人原來是從事商業(yè)的，后來進入到地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在是商業(yè)加地產(chǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)了。以前在沈陽、天津、北京都操作一些項目，從我操作這么多年的感受來看，我認為商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是解決兩方面的問題。第一個，我們要解決整個資本運作的流程問題。無論是做一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，或者是作為資產(chǎn)運營管理的運營商，因為你是一個商人，都要考慮到投資的產(chǎn)值和回報，也就是運營的模式問題，原來我們做住宅的時候它是一個簡單的產(chǎn)品買賣，我把產(chǎn)品造好了，賣出去，資本回收。商業(yè)地產(chǎn)是需要一個全程運作，剛才專家也提到了，是不是需要專家的人來管理商業(yè)的物業(yè)。我前一個項目是做西單MALL項目，做那個項目我就感覺到，不是說沒有人想管理這些資產(chǎn)，而是你的資產(chǎn)是否足夠優(yōu)秀，被別人爭著去做，我們做西單項目的時候，很多國外的投資機構(gòu)包括國內(nèi)大的企業(yè)都非?？春眠@個項目，當(dāng)然了它的地段、規(guī)劃、招商等方面的因素，這些因素最終決定了它被市場關(guān)注的程度。我們想在做這樣一個項目的時候，你要考慮好你的資本運作模式。當(dāng)然這只是一個特例，西單的區(qū)位在北京的市場上是不可多得的，這樣稀缺的資源很少，我們更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到的地，不見得是非常熟的一塊地，我們怎么把它做成更好的一塊地，就需要我們在規(guī)劃時先把你投資的回報模式選擇好。在國內(nèi)也有這方面的探索，比如說像華僑城，就以特色的主題公園來做項目的代表。它在做一個項目之前需要先做一個主題公園，把周邊的土地通過公園帶熱，做其他的地產(chǎn)項目，通過銷售來獲得對于主題公園的投資回報。也有一些把商業(yè)配套或者是商業(yè)的運營做好，比如說上海新天地的項目，它的開發(fā)商先做的是上海新天地的項目，做的景觀、大戶，然后把周邊帶起來以后做的歸于，這就是他們投資回報的模式。這些都是在大的地塊里怎么去做。在一些小的地塊也可以做，怎么樣立足于區(qū)域的特點和優(yōu)勢來發(fā)揮作用。比如說我們做一些銷售型的地產(chǎn)，現(xiàn)在普遍業(yè)界認為銷售地產(chǎn)沒法做，也不是沒法做，關(guān)鍵是你的規(guī)劃是怎么做的，現(xiàn)在咱們在北京或者其他各地，也有很多專業(yè)的街區(qū)，專業(yè)街區(qū)他們的投資者、產(chǎn)權(quán)擁有者都是整個的機構(gòu)嗎？也不是，都是分散的。但是商戶為什么在那些地方集聚，這給商業(yè)地產(chǎn)一個很好的啟示，怎么利用當(dāng)?shù)氐馁Y源，做好自己的商業(yè)。我剛才講了幾個例子，想說明在做商業(yè)地產(chǎn)的時候，大家都強調(diào)的是招商、定位、規(guī)劃，但是我認為最關(guān)鍵的是要把自己的投資產(chǎn)出、資本運作模式考慮好，作為商業(yè)地產(chǎn)來說不是短期回報的東西，一定要考慮好自己投資運作的模式，這樣對于規(guī)劃、定位、策劃項目以及建筑設(shè)計都是有幫助的。第二，現(xiàn)在商業(yè)地