資產(chǎn)評估公式與方法

一、資產(chǎn)評估主要公式（一）收益現(xiàn)值法1、靜態(tài)收益現(xiàn)值法企業(yè)或資產(chǎn)重估價值=按靜態(tài)計算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額/社會基準(zhǔn)收益率按靜態(tài)計算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額=預(yù)期年限內(nèi)收益之和/預(yù)期年數(shù)2、動態(tài)收益現(xiàn)值法企業(yè)或資產(chǎn)重估價值=按動態(tài)計算的企業(yè)（或資產(chǎn)）年收益現(xiàn)值/社會基準(zhǔn)收益率=按動態(tài)計算的企業(yè)（或資產(chǎn)）年收益現(xiàn)值額/（定期存款利率或長期國庫券利率+行業(yè)風(fēng)險利率按動態(tài)計算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額=[∑（企業(yè)或資產(chǎn)各年收益額×整體現(xiàn)值系數(shù)）]×投資回收系數(shù)評估資產(chǎn)現(xiàn)值=評估資產(chǎn)重量價值－按重量價值計算的折舊按重量價值計算的折舊＝該資產(chǎn)評估有形損耗＋功能性貶值＋經(jīng)濟性貶值1、重量價值的計算，其方法主要有：（1）直接計算：資產(chǎn)重量價值＝直接成本＋間接成本（2）指數(shù)調(diào)整法：某類固定資產(chǎn)重量價值＝該類某期資產(chǎn)賬面價值×該類某期資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)某類某期資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)=該類資產(chǎn)評估年度價格指數(shù)/該類資產(chǎn)取得年度價格指數(shù)（3）功能評價法某資產(chǎn)重量價值=（現(xiàn)時標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)的現(xiàn)值/現(xiàn)時標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力）×評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力某資產(chǎn)的現(xiàn)值=某資產(chǎn)重量價值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折舊的計算（1）有形損耗的計算A、比率法：有形損耗=評估資產(chǎn)重價值×（已使用壽命/預(yù)計使用壽命）B、使用年限法：評估資產(chǎn)有形損耗=資產(chǎn)重量價值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]（2）功能性貶值：功能性貶值=使用某設(shè)備年節(jié)約成本×（1－所得稅率）×整體現(xiàn)值系數(shù)（3）經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值=[1－（現(xiàn)有利用生產(chǎn)能力/原有生產(chǎn)能力）]×評估資產(chǎn)價值（二）現(xiàn)行市價法1、市價折余法：資產(chǎn)重估價值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價－應(yīng)計折舊＝全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價－［（全新資產(chǎn)市價－預(yù)計凈殘值）／一般使用年限］×評估資產(chǎn)已使用年限2、市價類比法資產(chǎn)重估價值={全新參照物資產(chǎn)市價－［（全新參照物資產(chǎn)市價－預(yù)計凈殘值）／一般使用年限］×評估資產(chǎn)已使用年限}}×調(diào)整系數(shù)（三）因素綜合評價法某項固定資產(chǎn)價值={（資產(chǎn)價值+大修理費用－殘值）×[1+（年平均物價上漲指數(shù)－年無形損耗系數(shù)）×資產(chǎn)已使用年限]}/資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限×尚可使用年限（四）外匯換算法資產(chǎn)重估價值=（資產(chǎn)原始價值－應(yīng)計折舊）×（評估月份匯率/取得資產(chǎn)時匯率）物價指數(shù)調(diào)整法資產(chǎn)重估價值=資產(chǎn)原始成本×物價變動指數(shù)－按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額＝［（資產(chǎn)原始成本×物價變動指數(shù)）－按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額］×（1＋－調(diào)整系數(shù)）按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額＝資產(chǎn)的重估成本×（已使用年限/規(guī)定使用年限）（五）貨幣資金及有價證券的價值評估應(yīng)收票據(jù)、有價證券的現(xiàn)值=票面金額×[1+票面利率×（出票日至到期日天數(shù)/360天）]（六）商譽評估價值1、割差法：商譽評估價值=整體資產(chǎn)價值－單項資產(chǎn)（含可確指無形資產(chǎn)）評估價值之和2、超額收益本金化法：商譽評估價值＝單項資產(chǎn)評估價值之和×（被評估企業(yè)資金收益率－行業(yè)平均資產(chǎn)收益率）／行業(yè)平均資金收益率（七）材料價值評估1、近期購進的材料：材料評估價值＝材料物資賬面價值2、現(xiàn)行市場價格評估法：材料評估價值＝實有數(shù)量×現(xiàn)行市價3、不同時期分別購進材料：材料評估價值=材料賬面價值×（評估日物價指數(shù)/取得時物價指數(shù)）4、進口材料評估：材料評估價值=材料賬面價值×（評估日匯率/資產(chǎn)取得時匯率）5、超儲積壓材料評估值=超儲積壓材料賬面價值×（1－調(diào)整系數(shù)）（八）低值易耗品評估1、在庫低值易耗品的評估低值易耗品評估價值=賬面價值×（資產(chǎn)評估日物價指數(shù)/資產(chǎn)取得時物價指數(shù)）2、在用低值易耗品評估在用低值易耗品評估=市場現(xiàn)行價值×成新率成新率=［1－（實際已使用月份／估計可使用月份）］×100％＝（低值易耗品賬面凈值／低值易耗品賬面原值）×100％（九）在制品評估：在制品評估價值＝在制品數(shù)量×完工程度×單位標(biāo)準(zhǔn)成本在制品完工程度=（單位在制品累計工時定額/單位產(chǎn)品工時定額）×100％（十）產(chǎn)成品評估：1、不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的資產(chǎn)評估，其計算公式為：某產(chǎn)成品評估價值=[（合理工藝消耗定額×材料現(xiàn)行單價）+（合理工時定額×單位小時合理工資、費用率）]×產(chǎn)成品數(shù)量2、產(chǎn)成品轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)評估，其計算公式為：產(chǎn)成品評估價值=產(chǎn)成品數(shù)量×（同類產(chǎn)成品現(xiàn)行市價－單位產(chǎn)品稅金及費用）×（1＋－調(diào)整系數(shù)）二、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法（二）類比調(diào)整法1．市場售價類比法2．功能價值法3．價格指數(shù)法4．成新率價格法5．市價折扣法6．成本市價法7．市盈率乘數(shù)法三、收益法中的具體評估方法應(yīng)用收益法求取地產(chǎn)價格時，由于是對未來若干年純收益的貼現(xiàn)，而純收益和收益年期又都在發(fā)生變化，這就會引發(fā)出許多計算公式。P——地產(chǎn)價格;Pt——未來第t年的房地價格;A——純收益;A1，A2，…An一一分別為未來各年的純收益;R——資本化率;R1，r2，…rn——分別為未來各年的資本化率;N——收益年期。(一)純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式:其成立條件是:(1)純收益每年不變;(2)資本化率固定且大于零(3)收益年期無限。2．在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式:這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常還用的計算公式，其成立條件是（1）純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期有限為n。3．在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益每年不變;（2）收益年期有限為n;(3)資本化率為零。(二)純收益在若干年后保持不變1．無限年期收益。其基本公式為:其成立條件是：（1）:純收益在t年(含第t年)以前有變化;（2）純收益在t年(不含t年)以后保持不變;(3)收益年期無限;(4)r大于零。2．有限年期收益。其計算公式為:其成立條件是：（1）純收益在t年(含第t年)以前有變化;（2）純收益在t年(不含第t年)以后保持不變;(3)收益年期有限為n;(4)r大于零。這里要注意的是，純收益A的收益年期是(n-t)而不是n。(三)純收益按等差級數(shù)變化1．在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益按等差級數(shù)遞增;（2）純收益逐年遞增額為B;（3）收益年期無限;（4）r大于零。2．在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益按等差級數(shù)遞增;（2）純收益逐年遞增額為B;（3）收益年期有限為n;（4）r大于零。3．在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式:其成且條件是:（1）純收益按等差級數(shù)遞減;（2）純收益逐年遞減額為B;（3）收益年期無限;（4）r大于零。4．在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益按等差級數(shù)遞減;（2）純收益逐年遞減額為B;(3)收益年期有限為n;(4)r大于零。(四)純收益按等比級數(shù)變化1．在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式:其成立條件是:（1）純收益按等比級數(shù)遞增;(2)純收益逐年遞增比率為S;（3）收益年期無限;(4)r大于零;(5)r卜S卜0。2．在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益按等比級數(shù)遞增;（2）純收益逐年遞增比率為S;（3）收益年期有限;（4）r大于零;(5)r>S>0。3．在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式:其成且條件是:（1）純收益按等比級數(shù)遞減;(2)純收益逐年遞減比率為s:(3)收益年期無限;(4)r大于零;(5)r>S>0。4．在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益按等比級數(shù)遞減;（2）純收益逐年遞減比率為S;（3）收益年期有限為n;(4)r大于零;(5)0<S≤1。(五)已知未來若干年后地產(chǎn)價格的條件下，有以下計算式其成立條件是：（1）純收益在第t年(含t年)前保持不變;(2)預(yù)知第t年的價格為P。;(3)r大于零。四、成本法（一）成本法基本公式：成本法中的具體評估方法1．價格指數(shù)法2．功能價值法3．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法實體性貶值的測算方法1．觀測法2．使用年限法資產(chǎn)的功能性貶值測算方法資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算（二）成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用（1）重置成本的估算細(xì)分加和法1．外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本2．外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本3．外購單臺不需安裝進口設(shè)備重置成本4．外購單臺需安裝進口設(shè)備重置成本5．外購成套需安裝設(shè)備重置成本6、通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計算方法。（2）價格指數(shù)法（3）機器設(shè)備評估中貶值估算1、比率法（1）工作量比率法。（2）役齡比率法。（4）修復(fù)費用法（5）超額投資成本形成的功能性貶值的測算。五、房地產(chǎn)評估的收益法收益法收益為有限年期的房地產(chǎn)價格計算公式為：綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系，可表示：r1/r2為土地/建筑物資本化率L/B為土地/建筑物價格評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益—房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)評估的市場法的基本計算公式：實際評估工作中，其計算公式為：P’為比較實例價格A交易情況修正系數(shù)B交易日期修正系數(shù)C區(qū)域因素修正系數(shù)D個別因素修正系數(shù)土地評估中成本法的公式新建房地產(chǎn)評估中成本法的公式現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：利息＝（地價+建筑費用+專業(yè)費用）×利息率利潤＝（地價+建筑費用+專業(yè)費用）×利潤率基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的公式路線價估價法的公式：宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度六、森林資源資產(chǎn)評估主要方法（一）市場法式中：P――林木資產(chǎn)評估值；Q――被估林木資產(chǎn)的蓄積量；K――林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；――物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；G――參照物單位蓄積的交易價格。（二）剩余法P＝W－C－F+S式中：P――林木資產(chǎn)評估值；W――銷售總收入；C――木材經(jīng)營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費）；F――木材經(jīng)營合理利潤；S――林木資源的再生價值。（三）收益法礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法（1）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（2）可比銷售法七、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用形式無形資產(chǎn)評估值無形資產(chǎn)評估值上述兩個公式不同處在于公式多一項最低收費額，然而在后項計算無形資產(chǎn)的分成率時，是按扣除最低收費額后測算的，本質(zhì)上與公式是一致的。分為收入增長型和費用節(jié)約型。（1）生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價格銷售；（2）生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加，市場占有率擴大，從而獲得超額收益。第一種原因形成的超額收益可以用下式計算：第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算：費用節(jié)約型無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。分成率法因為：收益額=銷售收入×銷售收入分成率=銷售利潤×銷售利潤分成率所以：銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率邊際分析法利潤分成率=∑追加利潤現(xiàn)值÷∑利潤總額現(xiàn)值約當(dāng)投資分成法。無形資產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用商譽評估的方法（一）割差法（二）超額收益法1．超額收益本金化價格法2．超額收益折現(xiàn)法商譽的價值八、長期債權(quán)投資的評估（一）上市交易債券的評估(二)非上市交易債券的評估1.到期一次還本付息債券的價值評估：2．分次付息，到期一次還本債券的評估（三）非上市交易股票的評估1．普通股的價值評估（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。P=R/r式中：P——股票評估值；R——股票未來收益額；r——折現(xiàn)率。（2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。（r>g）式中：P——股票評估值；R——股票未來收益額；r——折現(xiàn)率；g——股利增長率。股利增長率g的計算方法，一是統(tǒng)計分析法，即根據(jù)過去股利的實際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計學(xué)的方法計算出的平均增長率，作為股利增長率；二是趨勢分析法，即根據(jù)被評估企業(yè)的股利分配政策，以企業(yè)剩余收益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率相乘確定股利增長率。（3）分段型股利政策下股票價值評估。2．優(yōu)先股的價值評估式中：P——優(yōu)先股的評估值；R——第t年的優(yōu)先股的收益；r——折現(xiàn)率；A——優(yōu)先股的年等額股息收益。九、按低值易耗品使用情況分類成新率根據(jù)價格變動系數(shù)調(diào)整原成本按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算評估值成本法：評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量×產(chǎn)成品單位成本評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長方法一：方法二：（二）市場法1．壞賬比例法十、收益法評估企業(yè)價值計算公式及其說明（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法1．年金法年金法的計算公式為：P=A/r式中：P——企業(yè)評估價值；A——企業(yè)每年的年金收益；r——本金化率。用于企業(yè)價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測性的企業(yè)收益進行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進行收益還原，估測企業(yè)的價值。因此，公式又可以寫成：2．分段法（二）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法（二）風(fēng)險報酬率及折現(xiàn)率的測算1．風(fēng)險累加法2．系數(shù)法用公式表示為：式中：——被評估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率；——社會平均收益率；——無風(fēng)險報酬率；——被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。在評估某一個具體的企業(yè)價值時，應(yīng)再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及財務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在的行業(yè)中的地位系數(shù)（a），然后與企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險報酬率。如下式表示：加權(quán)平均資本成本模型是以企業(yè)的所有者權(quán)益和長期負(fù)債所構(gòu)成的投資成本，以及投資資本所需求的回報率，經(jīng)加權(quán)平均計算來獲得企業(yè)評估所需折現(xiàn)率的一種數(shù)學(xué)模型。用公式表示為：其中：

工程扣款作業(yè)指引編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人簽發(fā)人目的加強工程管理，使扣款審批規(guī)范化，并確?？劭畹膶嵤＿m用范圍集團所屬所有工程項目。術(shù)語和定義工程扣款：由于承包商的責(zé)任給甲方帶來的損失，或甲方代為付款的項目等，甲方在工程結(jié)算款中的扣款。4.職責(zé)4.1成本管理中心4.1.1負(fù)責(zé)在工程清算審批中審核工程扣款金額執(zhí)行情況；4.2區(qū)域公司4.2.1區(qū)域公司負(fù)責(zé)工程扣款項目的經(jīng)辦；4.2.2區(qū)域公司成本管理部門負(fù)責(zé)審核工程扣款金額并報總經(jīng)理確認(rèn)；4.3物業(yè)公司4.3.1區(qū)域公司撤銷后，工程、設(shè)備保修期內(nèi)的工程扣款由物業(yè)公司主辦；5.工作要求5.1工程扣款主要類型5.1.1各類工程、設(shè)備在保修期內(nèi)被損壞，且原施工單位因各種原因不能提供保修，甲方另行委托他人維修的費用扣款。5.1.2各類工程、設(shè)備因質(zhì)量問題造成甲方賠償費用的扣款。5.1.3各項甲方代付的造價咨詢等費用的扣款。5.1.4乙方違反現(xiàn)場文明施工等，甲方進行的強制性扣款。5.1.5因承包單位上報的結(jié)算高估冒算而導(dǎo)致的扣款。5.1.5.1在合同中明確：結(jié)算時報送的結(jié)算造價最終核減額在審核總價5％以內(nèi)（含5％）的造價咨詢酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價最終核減額超出5％，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10％（含10％）時，承包單位除支付造價咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進一步扣款（扣款比例、金額根據(jù)不同的工程項目在合同中約定），直至取消今后對海爾地產(chǎn)集團工程的投標(biāo)資格。5.2確立《扣款通知單》5.2.1發(fā)生扣款事項時，主辦人填報《扣款通知單》，需簡述扣款理由及相關(guān)資料。5.2.2主辦人應(yīng)要求被扣款單位簽字及蓋章確認(rèn)扣款事實；若被扣款單