房地產(chǎn) -【可行性調(diào)研】年南京五礦江寧G69項目前期策劃分析報告

在這片會讓人感動的土地上，它那么貼和自然，仿若共生。我們確定它必將會是有故事、有成長、有感情脈絡(luò)的建筑。它將與眾不同，用產(chǎn)品本身來訴求生活理想。想】1-在這樣有生活憧憬的地方，我們一定要蓋一座有生活夢想的烏托邦，去實現(xiàn)一些人對于理想生活的追求。2-它具備了實現(xiàn)高端產(chǎn)品的操作條件，可以實現(xiàn)高利潤貨值。3-以穩(wěn)健的開發(fā)策略，迎合市場和客戶的真實需求。2011五礦江寧G69項目前期策劃分析報告第一章項目概況第二章市場研究第三章客戶初判第四章整體定位【第一章項目概況】項目概況|地塊指標(biāo)受限于地塊指標(biāo)，產(chǎn)品規(guī)劃將指向于低密類產(chǎn)品。項目概況|四至地塊工整，自然環(huán)境得天獨厚。周邊產(chǎn)業(yè)、項目整體偏向高端。本案項目概況|地塊現(xiàn)狀地塊自然條件良好，開發(fā)便利，可結(jié)合方山景區(qū)屬性，可形成有效的溢價點。8項目概況|配套屬性配套目前比較匱乏，暫依托大學(xué)城的配套。隨著園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，未來可以實現(xiàn)自給自足。大學(xué)城美食城、樂活時尚街區(qū)、江寧體育中心、文北側(cè)有大學(xué)城星河影城。大學(xué)城整體商業(yè)氛圍較差龍湖灣社區(qū)配有幼兒園和小學(xué)。此項目現(xiàn)在還不確定路網(wǎng)交通及公共交通自駕車和乘坐地鐵均可較快的達(dá)到本案，交通較為便捷。我們有：我們有：幾個初步判斷：幾個初步判斷：關(guān)鍵點充分關(guān)注區(qū)域發(fā)展及主題性產(chǎn)品定位博弈市場【第二章市場研究】市場研究︱區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)城市GDP城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展較好，經(jīng)濟(jì)總量居省內(nèi)前三市場研究︱區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資城市化進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛市場研究︱區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)居民收入居民收入穩(wěn)步增長，增長速度近年有所回居民收入落。市場研究︱區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)消費支出消費支出易受大環(huán)境影響，整體支出穩(wěn)步增長市場研究︱區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)1、城市經(jīng)濟(jì)整體增長勢頭較好1、城市經(jīng)濟(jì)整體增長勢頭較好，GDP經(jīng)濟(jì)總量居省內(nèi)前三位。2、固定資產(chǎn)投資保持較快增長，今年是“十二五”開局之年，投資積極性較高，房地產(chǎn)投資增速較快。3、消費市場需求保持旺盛，居民可支配收入及支出均保持穩(wěn)步增長。但增幅有所回落。借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官市場研究︱政策環(huán)境概述調(diào)控的基礎(chǔ)上，會議提出了調(diào)控房地產(chǎn)市場的8條政策不明朗期轉(zhuǎn)入政策反應(yīng)期，市場在政策直接打壓和觀望情緒下運行。對于再、改需求嚴(yán)格抑制。市場研究︱政策環(huán)境金融政策央行2011年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證市場研究︱政策環(huán)境土地政策2011年住房用地調(diào)控方向確定，惠民生、控地價是主要目標(biāo)要求各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編地。同時要求各地要按照制定的2010～2012年住房建設(shè)規(guī)劃或提力發(fā)展公共租賃住房.日底市場研究︱政策環(huán)境行業(yè)政策開發(fā)商的銷售沒有了秘密售許可，但未在規(guī)定時間內(nèi)公開銷售或未將全部準(zhǔn)售房登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)主要還統(tǒng).價規(guī)定》重新申報備案。市場研究︱政策環(huán)境南京現(xiàn)行貸款政策限貸政策與國八條保持一致貸款政策公積金利率目前各家銀行多數(shù)實行基準(zhǔn)利率(五年以上貸款為4.5%2、對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納市場研究︱政策環(huán)境南京現(xiàn)行限購政策限貸政策與國八條保持一致，與北京等地限購政策相比，政策較為寬松。是否具備買房條件√√×√××不能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或×××市場研究︱政策環(huán)境小結(jié)1、政府針對房地產(chǎn)調(diào)控力度空前加大1、政府針對房地產(chǎn)調(diào)控力度空前加大，從金融、貨幣、土地等方面著手，密集的出臺了系列政策，表明政府調(diào)控房價的決心，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性購房。2、投資性需求將被極大的抑制，南京市場整體需求受到明顯的沖擊。3、寧十六條的出臺，對南京市場更多的起到風(fēng)向標(biāo)的作用，表明政府有控制房價的決心。但是政策力度相比北京等地弱化很多。對于南京市場剛性需求影響有限。市場研究︱區(qū)域房地產(chǎn)市場2010年江寧樓市供不應(yīng)求供需比2010年江寧樓市供不應(yīng)求市場研究︱區(qū)域房地產(chǎn)市場市場供應(yīng)量市場快速去化進(jìn)一步減少庫存，暫時供不應(yīng)求市場研究︱區(qū)域房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)2010年土地成交幅數(shù)較09年全年有所上升，后續(xù)供應(yīng)將有所增加62977297市場研究︱區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)1、江寧銷售量排全市第二1、江寧銷售量排全市第二，約占南京市住宅四分之一；2010年江寧年銷售量月去化18萬，目前存量僅37萬。整體市場目前供不應(yīng)求。2、土地供應(yīng)量加大，2010年三季度成交量已經(jīng)超過09年全年土地成交量。隨著2010年開工量的增長，預(yù)計未來供求壓力將降低。3、新政對當(dāng)?shù)厥袌鲇绊懹邢?，未來江寧將從供不?yīng)求轉(zhuǎn)為供銷兩旺，江寧將面對供應(yīng)量增長與板塊競爭的多重壓力。發(fā)展階段江寧的潛在價值得到挖掘以及認(rèn)可，已成為南京樓市重點發(fā)展板塊，從最初的東山、百家湖、九龍湖板塊發(fā)展成多板塊格局，科學(xué)園板塊也成為市區(qū)置業(yè)的方向之。市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動未來規(guī)劃江寧雙核規(guī)劃發(fā)展，規(guī)劃價值輻射逐步顯現(xiàn)——紐結(jié)中心：跨秦淮河兩岸的多個公共中心形成強(qiáng)核，楊家圩文化中心、百家湖東側(cè)的鳳凰港商業(yè)休閑中樞紐、物流中心、公共集散中心、休閑娛樂、商貿(mào)務(wù)、商貿(mào)、行政事務(wù)管理等功能的各個中心組成網(wǎng)437市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動437江寧板塊分布江寧七大板塊之一，相對邊緣性板塊6622551、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4、東山板塊板塊5、九龍湖板塊6、湯山麒麟板塊7、科學(xué)園板塊市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動江寧大區(qū)域發(fā)展的次生板塊科學(xué)園板塊屬于較晚成型的板塊江寧江寧大板塊發(fā)展較早的成熟板塊大江寧江寧大板塊的新格局市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動板塊描述新興板塊，后期發(fā)展?jié)摿薮笫袌鲅芯喀騾^(qū)域發(fā)展帶動板塊現(xiàn)狀在江寧大區(qū)域，本區(qū)板塊目前能級偏弱1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4、東山板塊板塊5、九龍湖板塊6、湯山麒麟板塊7、科學(xué)園板塊板塊特征主城第一站/火車南站、地鐵強(qiáng)勁引擎主城第一站/火車南站、地鐵強(qiáng)勁引擎已類主城化近城/環(huán)境/地鐵/鳳凰港中心商業(yè)規(guī)劃高端配套、環(huán)境改善近城/山水/大學(xué)城/別墅聚居地山水人文、環(huán)境改善老市鎮(zhèn)/繁華/地緣人口自我中心化輻射大牌開發(fā)商云集/九龍湖生態(tài)/地鐵3號線大牌區(qū)域撬動溫泉養(yǎng)生/受仙林輻射/弱配套度假型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向/方山/大學(xué)城//地鐵/弱配套價格擠壓+升級改善板塊能級現(xiàn)狀借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動板塊現(xiàn)狀一面是別墅，一面是公寓，一面是升級改善，一面是價格擠壓地鐵一號線南延>高檔別墅升級改善屬性>地鐵公寓價格擠壓屬性市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動小結(jié)1、1、江寧次生科學(xué)園板塊位置，土地能級偏弱；2、本案所在板塊具有【公寓/別墅】、【價格擠壓型/升級改善型】雙重屬性；3、項目開發(fā)周期內(nèi)存在板塊升級機(jī)遇——江寧中心化靠攏/成熟化輻射/外溢性轉(zhuǎn)移；4、不存在板塊巨變躍升可能，方山風(fēng)景區(qū)/地鐵/大學(xué)城/自身配套等還不夠強(qiáng)大；5、緊鄰方山風(fēng)景區(qū)，依山傍水，自然環(huán)境得天獨厚。市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動科學(xué)園板塊發(fā)展四大引擎及其研判科學(xué)園板塊發(fā)展四大引擎及其研判方山風(fēng)景區(qū)大學(xué)城地鐵科學(xué)園板塊大學(xué)城地鐵發(fā)展自身配套市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動方山風(fēng)景區(qū)優(yōu)越的自然景觀環(huán)境提升自然環(huán)境及人文環(huán)境，形成針對升級改善型客群的高端化別墅區(qū)。市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動方山風(fēng)景區(qū)號召力還不夠強(qiáng)大——成熟化外延輻射——仙林/東郊樓盤已受——大牌號召力——中糧、萬科、中冶等大牌開發(fā)商——單盤獨支——陽光聚寶山莊獨占資源未能打市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動劃配套制約大學(xué)城助推板塊發(fā)展，但發(fā)展能級/熱點啟動受規(guī)劃配套制約板塊入駐院校（代表）入駐院校（數(shù)量）入駐人口仙林大學(xué)城方山大學(xué)城江北大學(xué)城8入駐院校質(zhì)量：仙林>方山約=江北市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動周邊在建部分生活配套，整體尚未發(fā)力本案本案市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動周邊在建部分生活配套，整體尚未發(fā)力 市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動處于啟動期處于啟動期，現(xiàn)狀偏弱，政府雖有配套規(guī)劃，但短期內(nèi)無大型配套引擎的動工機(jī)遇。大學(xué)城核心區(qū)規(guī)劃配套市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動地鐵強(qiáng)力助推，地鐵1、3號線抵消了九龍湖和科學(xué)園區(qū)板塊的距離劣勢，實現(xiàn)客源轉(zhuǎn)移的主要條件。市場研究︱區(qū)域發(fā)展帶動小結(jié)1、1、方山風(fēng)景區(qū)，自然景觀帶動形成針對升級改善型客群的高端化別墅區(qū)，但目前在南京市場的號召影響力不強(qiáng)；2、在建部分生活配套，整體仍未發(fā)力；3、大學(xué)城對板塊發(fā)展有一定的助推作用，但發(fā)展能級/熱點啟動受規(guī)劃配套制約；4、一號線南沿樓盤攔擊眾多，項目距地鐵距離不具優(yōu)勢。本案本案 區(qū)域樓盤資源對比除五礦外，區(qū)域內(nèi)缺乏強(qiáng)勢號召力的項目品牌系高雷家米苑系際系米高市場研究︱區(qū)內(nèi)競品板塊內(nèi)在售項目區(qū)域內(nèi)別墅項目在售項目較少，整體供應(yīng)量較少，市場供不應(yīng)求。00市場研究︱區(qū)內(nèi)競品小結(jié)1、1、區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品整體存量較??；在售項目不多，同質(zhì)化程度較高；2、后續(xù)供應(yīng)量偏緊，整體供不應(yīng)求；3、未來科學(xué)園板塊別墅資源的稀缺性帶動價格進(jìn)一步的上升?！镜谌驴蛻舫跖小靠蛻粞芯扛嫠芯康目蛻魜碓础⒖蛻籼卣?、購房目的、關(guān)注因素、喜好點、抗拒點客戶研究|客戶訪談加州城客戶分析業(yè)內(nèi)訪談對象：客戶經(jīng)理李雷戶多為大學(xué)老師、國有企事業(yè)中層、外地私營老板、在關(guān)注點價格/環(huán)境/舒適度加州城客戶關(guān)注點價格/環(huán)境/舒適度加州城客戶:客戶：趙女士您家庭的年收入：我和老公一年一共大概是客戶研究|客戶訪談伴山香檳園客戶分析訪談對象：銷售經(jīng)理王芳芳借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官客戶研究|客戶訪談頤和南園客戶分析訪談對象·客戶經(jīng)理陳希涵客戶研究|客戶訪談頤和南園客戶關(guān)注點：總價/景觀/品牌客戶：李小姐客戶研究|客戶訪談東方龍湖灣客戶分析訪談對象：客戶經(jīng)理客戶研究|客戶訪談東方龍湖灣客戶關(guān)注點：總價/品牌/地段客戶：張先生客戶初判小結(jié)享受兼投資享受兼投資客戶型?改善型升級客戶改善型客戶改善型客戶?經(jīng)濟(jì)型升級客戶經(jīng)濟(jì)型客戶經(jīng)濟(jì)型客戶投資意識強(qiáng)烈；看好地鐵和大學(xué)城對區(qū)域的拉動。??主城客戶?江寧當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)居民小結(jié)主流客戶主流客戶邊緣客戶?拆遷戶客戶初判目標(biāo)客群關(guān)鍵詞在370萬(約15500～16000元/平本案客戶價值認(rèn)同首要因素：高性價比【第四章整體定位】從開發(fā)戰(zhàn)略模式看定位正常的住宅開發(fā)模式，靠一定的產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行競爭，靠正常的市場增長和項目推廣銷售獲取價格增長和利潤實現(xiàn)。[本案的創(chuàng)新模式]產(chǎn)品價值跨界/客戶級別跨類住宅運作模式，靠植入強(qiáng)力引擎塑造項目核心競爭力，靠引擎的價值輻射和產(chǎn)品創(chuàng)新升級與城市和板塊博弈未來價值，實現(xiàn)高利潤和品牌雙豐收。整體定位townhouse90二房半/125三整體定位townhouse90二房半/125三房產(chǎn)品占比49.5%從競爭模式看定位 整合板塊雙重化屬性?大學(xué)城龍眠大道沿線為公寓聚集區(qū)，主力面積80-130?方山弘景大道沿線為別墅聚集區(qū)，主力為聯(lián)排別墅大學(xué)城公寓大學(xué)城公寓方山別墅本案大學(xué)城公寓方山別墅借地鐵引擎，本案（偏遠(yuǎn)屬性）以高品質(zhì)附加大學(xué)城公寓方山別墅借地鐵引擎，本案（偏遠(yuǎn)屬性）以高品質(zhì)附加值和高端品牌樹立區(qū)域市場標(biāo)桿借方山資源，本案以創(chuàng)新差異化類別墅概念(對比別墅總價優(yōu)勢）挑戰(zhàn)并擠占別墅市場份分層策動/市場捕捉分層策動/市場捕捉本案整體定位小結(jié)1、我們要進(jìn)行區(qū)域市場的客戶整合1、我們要進(jìn)行區(qū)域市場的客戶整合，拔高向往質(zhì)感生活的公寓、洋房客戶，分流追求生活質(zhì)感的聯(lián)排客戶。2、通過適合的產(chǎn)品定位，截留中間層客戶，在產(chǎn)品領(lǐng)域中以產(chǎn)品差異化贏取市場和客戶。3、有效控制總價，樹立高性價比市場形象。整體定位|他山之石永定河孔雀城偉業(yè)顧問?2010B.A.Consultin—整體定位|他山之石基本情況核心價值：價值洼地改善居住別墅生活整體定位|他山之石區(qū)域特征地處郊區(qū)化市場空白區(qū)——固安永定河畔；郊區(qū)化:土地價值較低、隸屬河北固安，比依傍永定河生態(tài)發(fā)展帶，生態(tài)、低碳、低密為重整體定位|他山之石為重項目定位項目定位序號1234大大場場崛）項項創(chuàng)創(chuàng)造了市場場66居77域內(nèi)競品域內(nèi)競品格結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)80-成要要競爭競爭優(yōu)89整體定位|他山之石產(chǎn)品演變0.49經(jīng)濟(jì)型純別墅1.0創(chuàng)新型類別墅一、二、三期四期基礎(chǔ)創(chuàng)新升級優(yōu)化臺地聯(lián)排旗艦大堡豪華大堡臺地聯(lián)排旗艦大堡豪華大堡整體定位|他山之石一、二、三期產(chǎn)品特點小結(jié)容積率0.49-0.8四期產(chǎn)品特點小結(jié)五期、六期產(chǎn)品特點小結(jié)多庭院、多露臺打造，為客戶創(chuàng)造更多私塾空間，實現(xiàn)了項目的成功運營。容積率1.0-1.2。借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官整體定位|他山之石產(chǎn)品分析-豪華大堡（疊堡）抱，獨棟別墅感強(qiáng)；2、大庭院，雙車位，大露臺，產(chǎn)品附加價值高；3、三面采光，端戶四面采光，產(chǎn)品設(shè)計亮點；4、產(chǎn)品整體空間有效縮減，設(shè)計實現(xiàn)突破；5、停車自家廚房房直接入戶,居住品質(zhì)感高；6、有效控制總價，降低客戶購買門檻，自然放大客戶基數(shù)，提升抗風(fēng)險力。整體定位|他山之石產(chǎn)品分析-大堡戶型點評（A戶型260平方米）整體定位|他山之石產(chǎn)品分析-豪華大堡（疊下）產(chǎn)品1、類獨棟疊拼首次亮相；2、贈送大庭院，獨立下地車位，附加價值高；3、三面采光，端戶四面采光，戶戶端戶型；4、入戶玄關(guān)設(shè)計，圍合式庭院環(huán)抱；三個升級：1、采光升級的疊拼產(chǎn)品；2、雙向入戶，停車從庭院南入戶和步行從庭院北入戶，入戶方式升級；3、入戶玄關(guān)，明廚明衛(wèi)設(shè)計，戶型設(shè)計升級。整體定位|他山之石產(chǎn)品分析-下疊戶型點評（H戶型190平方米）整體定位|他山之石產(chǎn)品分析-豪華大堡（疊上）產(chǎn)品1、南北通透，通風(fēng)流暢；價值高；3、三面采光，端戶四面采光,戶戶端戶型；4、入戶電梯設(shè)計，方面老人出行；四個升級：1、采光升級的疊拼產(chǎn)品；2、電梯入戶，入戶全面升