房地產(chǎn)開發(fā)5-6章

第五章房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集5.1房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的基本概念5.1.1房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的構(gòu)成

資本金(注冊(cè)資金)自有資金資本溢價(jià)(計(jì)入資本公積金)

資金總額長期借款借入資金流動(dòng)資金借款其他短期借款5.1.1房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的構(gòu)成1、自有資金

資本金資本溢價(jià)

2、借入資金

5.1.2資金籌集渠道與資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集，是指開發(fā)企業(yè)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的投資開發(fā)經(jīng)營和調(diào)整資金結(jié)構(gòu)的需要，通過資金籌集渠道和資金市場，運(yùn)用各種資金籌集方式，經(jīng)濟(jì)有效地籌集資金的過程

資金籌集渠道是指籌集資金來源的方向與通道

資金籌集方式是指籌集資金時(shí)所采用的具體形式

5.1.3長期資金籌集與短期資金籌集

房地產(chǎn)開發(fā)長期資金籌集指籌集使用期在一年以上、用于企業(yè)對(duì)外長期投資或某項(xiàng)目長期建設(shè)和購建固定資產(chǎn)等所需的資金長期資金主要表現(xiàn)為長期負(fù)債短期資金籌集主要籌集使用期在一年以內(nèi)的、在房地產(chǎn)開發(fā)日常經(jīng)營活動(dòng)中占用在流動(dòng)資產(chǎn)上的資金短期資金主要表現(xiàn)為企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債5.1.4直接籌集資金與間接籌集資金

直接籌集資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)，直接向投資者(資金供給者)進(jìn)行籌資，或者發(fā)行有價(jià)證券進(jìn)行籌資

間接籌集資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助于銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的籌資

5.1.5資金成本與資本結(jié)構(gòu)

資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金所必須付出的費(fèi)用

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)或項(xiàng)目各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系，反映了資金諸組成要素（數(shù)量、期限、來源、成本等）之間的相互聯(lián)系和作用方式

5.1.6財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由開發(fā)企業(yè)籌資決策而引起的風(fēng)險(xiǎn)。含義：企業(yè)所有者（股東）收益的可變性；企業(yè)或項(xiàng)目負(fù)債籌資而造成到期不能償債的可能性財(cái)務(wù)杠桿是指利用債務(wù)資本或發(fā)行有價(jià)證券而取得資金的方式當(dāng)企業(yè)或項(xiàng)目全部資產(chǎn)（或投資）收益率大于債務(wù)資本的平均成本時(shí)當(dāng)企業(yè)或項(xiàng)目全部資產(chǎn)收益率低于債務(wù)資本的平均成本時(shí)5.1.7房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的目的

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資開發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)5.1.8資金籌集的原則

時(shí)機(jī)適當(dāng)原則安全性原則經(jīng)濟(jì)性原則可行性原則盈利性原理5.2房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集方式

5.2.1向銀行借款

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行借款的種類

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款

抵押貸款

5.2.1向銀行借款（續(xù)1）2、向銀行借款的程序提出借款申請(qǐng)

銀行審核申請(qǐng)簽訂借款合同企業(yè)取得借款

企業(yè)歸還借款

5.2.1向銀行借款（續(xù)2）3、借款企業(yè)歸還借款的方式

定期按等額還本，每期付息一次

定期按等額還本付息

每期計(jì)息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清

到期本金利息累計(jì)一次付清

5.2.1向銀行借款（續(xù)3）4、借款合同

借款合同的基本條款

借款人的權(quán)利和義務(wù)

貸款人的權(quán)利和義務(wù)

5.2.1向銀行借款（續(xù)4）5、銀行短期和長期借款的優(yōu)缺點(diǎn)銀行短期借款的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①銀行資金充足，實(shí)力雄厚。②銀行短期借款具有較好的彈性缺點(diǎn)：①資金成本高。②限制較多銀行長期借款的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①借款籌資較快。②借款成本較低。③借款彈性較大缺點(diǎn)：①風(fēng)險(xiǎn)較大。②限制條款較多。③借款規(guī)模受國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融政策影響較大5.2.2發(fā)行債券

1、企業(yè)債券的種類和特點(diǎn)記名債券和無記名債券特點(diǎn)代表一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券具有分配上的優(yōu)先權(quán)債券持有人只是企業(yè)的債權(quán)人企業(yè)債券可以轉(zhuǎn)讓、抵押和繼承5.2.2發(fā)行債券(續(xù)1)2、企業(yè)債券的發(fā)行企業(yè)發(fā)行債券的條件企業(yè)規(guī)模達(dá)到國家規(guī)定的要求企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度符合國家規(guī)定具有償債能力企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益良好，發(fā)行企業(yè)債券前連續(xù)三年盈利所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券所籌資金應(yīng)當(dāng)按照審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用途企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的40%企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，應(yīng)當(dāng)由證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)承銷5.2.2發(fā)行債券（續(xù)2）發(fā)行企業(yè)債券的管理企業(yè)債券的發(fā)行方式公募發(fā)行：是以不特定的多數(shù)人為募集對(duì)象而公開發(fā)行債券私募發(fā)行：是指向特定的少數(shù)投資者發(fā)行債券5.2.2發(fā)行債券（續(xù)3）3、企業(yè)債券的發(fā)行價(jià)格企業(yè)債券的發(fā)行價(jià)格等價(jià)發(fā)行溢價(jià)發(fā)行折價(jià)發(fā)行債券發(fā)行價(jià)格的計(jì)算公式為5.2.2發(fā)行債券（續(xù)4）4、企業(yè)債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：①資金成本低。②具有保障控制權(quán)。③可發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用

缺點(diǎn)：①財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。②限制條件嚴(yán)格。③籌資數(shù)量限額。5.2.3發(fā)行股票

1、股票的種類和特點(diǎn)

按照股東承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和享有權(quán)益的大小，股票可分為普通股和優(yōu)先股按投資主體的不同可劃分為國家股、法人股、個(gè)人股和外資股

按股票票面是否記名，可分為記名股票和無記名股票

5.2.3發(fā)行股票（續(xù)1）特點(diǎn)從法律上講，股票持有人即股東與股票的權(quán)利和義務(wù)是不可分離的，股票轉(zhuǎn)讓就是股東權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，股票轉(zhuǎn)讓后，股東就失去了相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)；股票是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證書，而不是債權(quán)債務(wù)憑證5.2.3發(fā)行股票（續(xù)2）2、發(fā)行股票的條件設(shè)立股份有限公司并申請(qǐng)公開發(fā)行股票的條件

原有企業(yè)改組設(shè)立股份有限公司申請(qǐng)公開發(fā)行股票的條件股份有限公司增資申請(qǐng)公開發(fā)行股票

定向募集公司申請(qǐng)公開發(fā)行股票

股份公司申請(qǐng)股票上市交易條件

5.2.3發(fā)行股票（續(xù)3）3、股票發(fā)行的程序

提出公開發(fā)行股票的申請(qǐng)

審批

被批準(zhǔn)的發(fā)行申請(qǐng)送證監(jiān)會(huì)復(fù)審

5.2.3發(fā)行股票（續(xù)4）4、股票的發(fā)行與承銷方式股票的發(fā)行方式股東優(yōu)先認(rèn)購定向募集公開發(fā)行股票的承銷方式股票發(fā)行的包銷股票發(fā)行的代銷5.2.3發(fā)行股票（續(xù)5）5、股票籌資的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：①對(duì)于普通股籌資來說，具有更大的財(cái)務(wù)靈活性和較小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；②股本沒有固定的到期日，無需償還本金，是公司的永久性資本

缺點(diǎn)：①籌資成本較高；②當(dāng)發(fā)售新股票，增加新股東時(shí)，可能會(huì)分散公司的控制權(quán)；另一方面新股東對(duì)公司積累的盈余具有分享權(quán)，影響公司的市場價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?/p>

5.2.4自有資金籌集

1、資本金籌集2、資本公積金籌資資本公積金籌資股票溢價(jià)發(fā)行取得的公積金法定資產(chǎn)重估增值接受捐贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)盈余公積金籌資5.2.5吸收外商投資

1、外商投資的方式

合資經(jīng)營（股權(quán)式經(jīng)營）

合作經(jīng)營（契約式合營）

外資獨(dú)營

5.2.5吸收外商投資（續(xù)1）2、外商投資的審批程序

編報(bào)項(xiàng)目建議書申請(qǐng)企業(yè)名稱登記

編報(bào)可行性研究報(bào)告、合資或合作合同、章程

申請(qǐng)頒發(fā)批準(zhǔn)證書

申請(qǐng)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照

辦理稅務(wù)登記和銀行開戶

5.2.6項(xiàng)目BOT

1、BOT方式的基本概念BOT是英文BuildOperateTransfer結(jié)合起來的縮略寫，意為建設(shè)——經(jīng)營——移交，是利用私人資本投資于公益性基礎(chǔ)設(shè)施（或工業(yè)性項(xiàng)目等其他基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)）的一種籌資方式BOT（Build-Operate-Transfer）即建設(shè)——經(jīng)營——移交BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）即建設(shè)——擁有——經(jīng)營——移交BOO（Build-Own-Operate）即建設(shè)——擁有——經(jīng)營5.2.6項(xiàng)目BOT（續(xù)1）BOT投融資方式的內(nèi)涵政府部門并沒有放棄，一般也不發(fā)生對(duì)它擁有資源的終極所有權(quán)，一旦委托或授予的特許權(quán)期滿，政府部門不僅保持原有資源的所有權(quán)，而且獲得完整的、可以正常運(yùn)營的設(shè)施的所有權(quán)由于政府部門的授權(quán)，私人企業(yè)（或項(xiàng)目公司）是BOT項(xiàng)目的資金籌措者、開發(fā)建設(shè)者、所建成項(xiàng)目的經(jīng)營者以及在特許期限內(nèi)，投資收益的獲得者BOT項(xiàng)目是在政府授權(quán)，并始終在政府的支持、監(jiān)督下運(yùn)行的5.2.6項(xiàng)目BOT（續(xù)2）2、BOT方式的基本特征項(xiàng)目所在國政府是任何BOT項(xiàng)目最重要的參與者和支持者

項(xiàng)目公司是BOT項(xiàng)目第二個(gè)必不可少、也是最重要的參與者和執(zhí)行者

BOT項(xiàng)目的資金籌集是將傳統(tǒng)的股本投資與項(xiàng)目融資結(jié)合在一起B(yǎng)OT方式一般采用分散分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法BOT項(xiàng)目必須具有明確而又穩(wěn)定的收益來源BOT項(xiàng)目的特許期限結(jié)束時(shí)，要求移交或轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目所在國政府，通常有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種方式

5.2.6項(xiàng)目BOT（續(xù)3）3、BOT方式的融資結(jié)構(gòu)和運(yùn)行過程項(xiàng)目篩選和決策

用競標(biāo)方式選擇境外投資者和項(xiàng)目公司主要成員

成立項(xiàng)目公司，建立授權(quán)關(guān)系

項(xiàng)目融資

項(xiàng)目建設(shè)

項(xiàng)目經(jīng)營

項(xiàng)目移交

5.2.6項(xiàng)目BOT（續(xù)4）4、BOT方式的優(yōu)缺點(diǎn)和發(fā)展前景優(yōu)點(diǎn)

減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，增加國家財(cái)政收入，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提高

減少了傳統(tǒng)項(xiàng)目政府部門所要承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目公司獲得較有保障的投資報(bào)酬率和債務(wù)償還能力

降低項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營方面的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等

境外資金能獲得更多的投資機(jī)會(huì)

5.2.6項(xiàng)目BOT（續(xù)5）缺點(diǎn)政府與私人企業(yè)和境外投資者之間的利益沖突和協(xié)調(diào)，常常貫穿BOT項(xiàng)目全過程

政府部門必須考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售及服務(wù)價(jià)格對(duì)用戶的承受程度

項(xiàng)目的應(yīng)變能力較差

投資回收期也相對(duì)較長，投資回報(bào)率也較低

過程極其復(fù)雜，耗時(shí)耗資，融資成本偏高，在實(shí)際運(yùn)作中有很大難度，具有較大的局限性

5.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃

5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的概念和基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃就是根據(jù)項(xiàng)目可行性研究估算的總投資需要量和年度投資需要量(或分期投資需要量)，通過資金來源與運(yùn)用表(或稱財(cái)務(wù)平衡表)，研究、安排資金的來源與運(yùn)用，為項(xiàng)目尋求適宜的資金籌集方案，選擇財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的資金籌集方案，并在此基礎(chǔ)上估計(jì)獲得資金的可能性，以適應(yīng)項(xiàng)目預(yù)期的現(xiàn)金流量

5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的概念和基本內(nèi)容主要內(nèi)容對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目的內(nèi)外部因素進(jìn)行分析在企業(yè)或項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)指導(dǎo)下，合理確定籌資目標(biāo)資金籌集的規(guī)模和流量資金來源、期限、方式等資本結(jié)構(gòu)分析資金籌集成本分析資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)和可行性分析擬定企業(yè)或項(xiàng)目的各種可行的資金籌集方案(規(guī)模、時(shí)間安排、渠道、具體方式等)5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析籌資資本結(jié)構(gòu)

籌資方式結(jié)構(gòu)

籌資來源結(jié)構(gòu)

籌資成本結(jié)構(gòu)

籌資期限結(jié)構(gòu)

5.3.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析

1、資金成本的概念和確定個(gè)別資金成本長期借款成本企業(yè)債券成本普通股的成本留用利潤的成本加權(quán)平均資金成本邊際資金成本5.3.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析（續(xù)1）2、財(cái)務(wù)杠桿與籌資成本分析

財(cái)務(wù)杠桿是指借入資金對(duì)企業(yè)自有資金的影響，可以用企業(yè)自有資金利潤率來反映

當(dāng)資本利潤率大于借款利率時(shí)，增量籌資采取主權(quán)性籌資時(shí)，必然相對(duì)增加籌資成本，降低資金利潤率。反之亦然當(dāng)借款利率大于資金利潤率時(shí)，增量籌資采取負(fù)債籌資時(shí)，必然相對(duì)增加籌資成本，降低資金利潤率。反之亦然5.4房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集案例分析

P122～132第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評(píng)價(jià)6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

6.1.1城市規(guī)劃的層次體系

城市總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃

6.1.2居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容

1、確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)2、住宅選型點(diǎn)式住宅條式住宅錯(cuò)層式住宅躍層式住宅復(fù)式住宅退臺(tái)式住宅花園別墅綜合性商住樓6.1.2居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（續(xù)1）3、住宅的布置

周邊式布置

行列式布置

混合式布置

散點(diǎn)式布置

自由式布置

6.1.2居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（續(xù)2）4、公共建筑規(guī)劃布置

各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑，以便于居民使用；應(yīng)設(shè)置在交通較方便、人流較集中的地段，符合人流走向；產(chǎn)生噪音、氣味、污染物的公共建筑應(yīng)和住宅保持適當(dāng)?shù)木嚯x，使住戶有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境；在滿足居住區(qū)內(nèi)居民需求的同時(shí)，兼顧區(qū)外服務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益6.1.2居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（續(xù)3）5、綠地規(guī)劃布置

要形成綠化系統(tǒng)

節(jié)約用地

與經(jīng)營結(jié)合起來，發(fā)揮綠化的經(jīng)濟(jì)效益

注意景觀要求

6.1.3開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)

1、工程勘察

選址勘察初步勘察詳細(xì)勘察施工勘察

6.1.3開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（續(xù)1）2、編制設(shè)計(jì)文件

初步設(shè)計(jì)

施工圖設(shè)計(jì)

6.2開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與控制

6.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程

6.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制能力表現(xiàn)預(yù)控能力過程控制能力設(shè)計(jì)文件接收及變更控制能力6.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托

1、選擇設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)等級(jí)設(shè)計(jì)范圍2、確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)3、評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案4、審查設(shè)計(jì)圖紙6.2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)審核

1、方案圖紙規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案2、初步設(shè)計(jì)圖紙3、施工圖設(shè)計(jì)圖紙建筑施工圖結(jié)構(gòu)施工圖給排水施工圖電氣施工圖6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析

6.3.1住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析外墻周長系數(shù)因素影響平面形狀進(jìn)深和面寬平面系數(shù)層高層數(shù)單元組合結(jié)構(gòu)形式6.3.2住宅開發(fā)區(qū)規(guī)劃方