某房地產(chǎn)項目前期策劃報告研討

星河民樂工程

前期籌劃報告謹獻給敢為天下先的星河地產(chǎn)工程概況梅

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路民樂路民

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路金龍路占地面積：87200㎡容積率：3.2覆蓋率：30%總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡幼兒園建筑面積：2500㎡綜合文化活動中心：2000㎡工程運營目標工程綜合價值最大化——讓星河效益最大化片區(qū)價值的引領者提升城市的影響力主體：策劃篇附件：市場篇導讀項目定位策劃貳物業(yè)發(fā)展建議叁整體營銷策略肆項目整體分析壹策劃篇項目整體分析壹區(qū)位分析一地塊分析二

SWOT分析三應對策略四區(qū)位分析/地理位置一南下福田，北上觀瀾與東莞，西通南山與寶安，東達龍崗本案本案雄踞大深圳中心——可享四方資源

區(qū)位分析/深圳規(guī)劃一本案深圳2030開展規(guī)劃位于深圳中軸線〔中部開展帶和中部商業(yè)帶〕中部——龍脈地段緊臨城市核心——都心北擴第一站區(qū)位分析/龍華新城一本案本案處于龍華新城最南端，正對梅林關，昭示性極強——龍華新城的龍頭區(qū)位分析/軌道交通一深圳新客站落戶龍華，將使龍華成為華南地區(qū)重要的交通樞紐地，杭福深、廣深港交匯與此，30分鐘到香港中環(huán)、10分鐘到東莞、40分鐘到廣州。規(guī)劃中地鐵4號線、11號線也將在新客站交匯，2024年龍華將與CBD一起成為交通最便捷的區(qū)域。本案距新客站約1.5公里，距離地鐵白石龍站約800米。對外客運樞紐規(guī)劃圖新客站地鐵規(guī)劃本案本案臨近深圳未來最重要的交通樞紐——深圳新客站，同時多條軌道交通交匯，區(qū)域具有高居住價值和商業(yè)價值西臨梅龍路，公共交通興旺〔公交/地鐵〕，暢達龍華新城，適合設置商業(yè)街與社區(qū)主入口。南臨金龍路及民樂立交，車流大、噪音大，為本案“動性〞最強局部，對住宅價值有很大的負面影響。——雙龍戲珠東臨民治路和梅觀高速，直通南北深圳?！裁裰温穼⑼貙捴?0m，通行力將大為改善〕北近民樂路，是本案西通地鐵4號線的重要通道。區(qū)位分析/道路交通一梅

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路金龍路車行交通四通八達，有極高的居住價值，西側商業(yè)價值高，如何充分挖掘南端的價值是工程的難點民樂立交改造方案區(qū)位分析/交通劣勢一從當前及改造公示的民樂立交看，從梅林關到達本案的不夠順暢。沿梅龍路從龍華新城到達本案，須拐至民樂路和民治路。從規(guī)劃圖看，本案離地鐵站有一定距離，不宜步行。區(qū)位分析/商業(yè)氛圍一龍華中心商圈萬眾城商圈民治商圈新客站商圈本案本案位于龍華新城南部邊緣〔關口位置〕，有大規(guī)模商業(yè)需求，但缺乏適宜的商業(yè)配套支撐。方案一：做小型區(qū)域購物中心（2萬㎡以內），主要服務附近社區(qū)。方案二：依靠便捷的道路交通，做大型的跨區(qū)域購物中心。商業(yè)地塊分析/周邊環(huán)境——西側二梅

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路金龍路

西向緊鄰梅龍路,設有公交車站,工程中段有人行天橋連接道路兩側。路對面往西依次是惠鑫公寓、鑫海公寓、書香門第、白石龍村等建筑群及規(guī)劃中的地鐵和火車站。西向有書香門第三期和萬科地塊兩個工程，目前正三通一平。西向可以遠觀大腦殼山等山景。西向臨梅龍路，沿街面開闊，規(guī)劃中公共交通興旺，人流較大，目前居住環(huán)境較差，但隨著龍華新城建設的推進，環(huán)境將逐漸提升地塊分析/周邊環(huán)境——南側二梅

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路金龍路

南臨民樂立交，梅觀高速、民治路、梅龍路、金龍路、梅坂路等都在此交匯，車流大、噪音大，且容易塞車。南向路對面是民樂村，并遠觀梅林關和星河丹堤。南向車流大、噪音大，嚴重影響南端的居住價值，如何躲避南向劣勢，是工程價值最大化的根本點地塊分析/周邊環(huán)境——東側二梅

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路金龍路

東側是本地塊目前唯一的出入口，東南角是龍華的標志“黃龍飛天〞，如風水中“左青龍〞護佑本案。東側是民治路和梅觀高速，并在東南角相交，本案與民治路之間有條舊宅，隔離了道路噪音，但影響本案的視野景觀。民治路和梅觀高速之間是正建設中的華龍物流園，將影響居住環(huán)境。東向整體視野景觀較差，影響居住環(huán)境，建議將東側舊宅用地納入本案統(tǒng)一改造地塊分析/周邊環(huán)境——北側二梅

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路金龍路

北側與民樂路隔著一條舊建筑，影響視野景觀和通達性，建議納入統(tǒng)一改造。民樂路西與石龍路〔施工中〕相連，可達規(guī)劃中的地鐵站，東與民治路相通，通達性高。民治路北是知名的連鎖酒店——維也納酒店。為目前龍華新城唯一的四星級品牌酒店，對改善區(qū)域形象、完善配套有重要作用。北向近景較差，影響居住環(huán)境，建議將舊宅用地納入本案統(tǒng)一改造，進而提升本地塊的通達性地塊分析/地塊狀況二工地四周干凈整潔，形象較好。地塊上目前是些拆遷中的別墅樓，并有局部成年大樹，建議保存，充分利用現(xiàn)有景觀。地塊整體平整，工程容易開展。地塊分析/地塊指標二梅

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路金龍路占地面積：87200㎡容積率：3.2覆蓋率：30%總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡幼兒園建筑面積：2500㎡綜合文化活動中心:2000㎡容積率3.2，制約工程開發(fā)低層住宅的品質與整體價值，如何“突破容積率〞限制是工程價值最大化重點。商業(yè)面積45000㎡，占總面積的17%，相對本案住宅體量及位置，面積有些偏大，如何提升商業(yè)整體效益是本案的難點之一。地塊南北狹長，東西窄，對大型住宅區(qū)的建筑布局有一定抗性。493m100m512m190mSWOT分析三優(yōu)勢S區(qū)位優(yōu)越，深圳的地理中心、龍華新城的龍頭、中部開展軸/龍脈的中部、都市核心北擴第一站。交通便捷,四向鄰近交通干道，工程整體通達性高。地塊平坦,有利于規(guī)劃設計及工程施工。臨街面長，有利于布置商業(yè)等公共物業(yè)。劣勢W3.2的容積率制約工程的檔次和品質。從梅觀高速北行到達本案不夠順暢。四周干道多，噪音大，影響居住環(huán)境。北向和東向有狹長的舊建筑，影響整體環(huán)境。物流園的建設、使用將影響本案的居住環(huán)境

威脅T

區(qū)域內外競爭威脅。未來不確定機遇O以新客站、地鐵等交通建設為動力，CLD建設為契機，一個影響全國的龍華新城正在形成。關內土地稀缺，將導致大批置業(yè)者流向關外。本案為舊改工程，戶型不受“90/70政策〞影響，可以差異化設計戶型。SWOT分析/結論三地段大深圳中央前是CBD，后為CLD交通深圳交通樞紐高速+快速項目核心價值SWOT分析/結論三容積率3.2VS高品質立交VS住宅項目價值兩大主要矛盾應對策略/乾坤大挪移四部分商業(yè)部分住宅酒店酒店公寓商務公寓整體價值最大化梅

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路金龍路

南端，昭示性強，噪音大設置高價值的商用物業(yè)酒店、酒店公寓、商務公寓、商業(yè)北部，設置低密度的高檔住宅市場調研得出，本案集中商業(yè)最正確體量1-2萬㎡〔消費支撐與主力店的需求〕，龍華的酒店、酒店公寓、商務公寓有很好的開展前景項目定位策劃貳主題定位一客戶定位二戶型定位三價格定位四形象定位五主題定位一主題定位思考1主題定位2物業(yè)功能定位3整體價值鏈4主題定位思考/都市綜合體1都市綜合體，指在國際大都市中，通過科學的規(guī)劃設計，將居住、辦公、商業(yè)、購物、文化娛樂、社交等功能物業(yè)合理組合，形成互為價值鏈的高度集約的建筑群體。都市綜合體已經(jīng)風行世界各大都市，如紐約洛克菲勒中心、新加坡新達城等。世界首座都市綜合體——紐約洛克菲勒中心位置：美國紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部占地：45000㎡布局：建筑主體是美國無線公司大廈（70F/樓高259M）+時代生活大廈（36F）+國際大廈（41F）+車庫（6F）形象：世界金融中心/世界文化中心企業(yè)：時代華納、麥克爾·希爾、西蒙·舒斯特、NBC、美聯(lián)社等華潤中心：55萬㎡

中國綜合體第一品牌中航城：70萬㎡

深圳最大的綜合體南油購物中心：25萬㎡

南山最大的綜合體主題定位思考/都市綜合體在深圳1卓越世紀城：35萬㎡

CBD最大的綜合體中航格瀾郡：26萬㎡，住宅21萬㎡

居住類綜合體中國第一本綜合體專業(yè)書籍都市綜合體，城市價值的推動者主題定位思考/都市綜合體的特征1高可達性交通網(wǎng)絡興旺，城市功能相對集中，如本案交通四通八達。高相關性各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調。高復合性擁有完整的工作生活配套運營體系，商務辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復合性。城市標志因優(yōu)越位置、龐大規(guī)模、巨大的社會影響力，從而成為城市的標志性建筑。主題定位思考/星河的資源1商務資源通過星河世紀、星河開展中心等商務樓宇的開發(fā)經(jīng)營，為星河積累豐富的商務樓宇運營經(jīng)驗。商業(yè)資源星河已有CoCoPark、第3空間、龍崗工程等33萬㎡商業(yè)，通過持有經(jīng)營，為星河積累了廣泛的商業(yè)資源和運營經(jīng)驗。酒店資源超五星級的星河麗思·卡爾頓酒店開發(fā)與運營，將為星河積累豐富的頂級酒店經(jīng)驗。住宅資源歷經(jīng)十多年的住宅開發(fā)，從星河明居、星河雅居、星河華居、星河丹堤等星河系列工程，星河積累豐富的住宅開發(fā)管理經(jīng)驗。星河擁有完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，具備開發(fā)運營綜合體的強大資源主題定位思考1本案多種功能物業(yè)復合酒店+酒店公寓+商務公寓+商業(yè)+住宅星河完整的房地產(chǎn)開發(fā)運營鏈都市綜合體開發(fā)體系本案整體價值最大化提煉創(chuàng)新主題定位主題定位2LivingComplex全生活綜合體主題定位/闡釋2living,指“新鮮、情景化、國際化、一站式〞的全生活理念?！叭罹C合體〞，突出本案是以生活為主，兼具酒店、商務、購物、娛樂等功能的綜合體，有別于以商務為主的都市綜合體。龍華新城是個以居住為主的新城區(qū)〔CLD〕，綜合配套不全是片區(qū)的主要缺陷，“全生活綜合體〞那么可以彌補這種缺陷，可以讓更多的高層次客戶生活無憂、事業(yè)無憂?！叭罹C合體〞是都市綜合體的傳承與開展，將都市綜合體推入到新的領域和新的境界。各物業(yè)功能定位/酒店3地塊南端適合開發(fā)高端酒店〔新城龍頭、交通便捷、昭示性強〕市場需求高端商務酒店龍華為深圳第一工業(yè)大鎮(zhèn)，商務來往頻繁;龍華新城崛起、交通樞紐形成，商務功能增強.龍華的高端酒店有巨大發(fā)展空間龍華酒店業(yè)普遍經(jīng)營良好;龍華當前沒有一家營業(yè)的五星級酒店.國標五星級商務酒店星河的酒店資源：麗思·卡爾頓酒店大深圳中央，出關、進關及進入龍華新城的要塞，客流輻射面極廣。——“一夫當關，萬夫莫開〞，“深圳最具輻射力的五星級酒店〞。將南端從低價值的住宅地段轉化為高價值的酒店，使酒店成為龍華新城的龍頭與建筑標志，進而提升整個工程的檔次與形象。建議聘麗思·卡爾頓管理酒店或將本酒店作為星河麗思·卡爾頓的龍華分店。假設作資本運用，可長期持有經(jīng)營，假設短期回收資金，可按“產(chǎn)權式酒店〞運作。各物業(yè)功能定位/酒店公寓、商務公寓3酒店公寓定位——五星級酒店公寓隨著龍華新城的崛起，青年白領或商務人士需要高品味、高標準服務公寓，

本案不但可以滿足市場需求，而且將填補片區(qū)市場空白。在南端靠梅龍路一側設置酒店公寓，與酒店聯(lián)體，統(tǒng)一管理，打造五星級的酒店公寓，從而將普通住宅轉化為高價值的酒店公寓。

商務公寓定位——五星級商務公寓龍華為深圳第一工業(yè)大鎮(zhèn)，再加交通樞紐的形成，商務往來日趨頻繁，需要國際化的辦公室，本案不但可以滿足市場需求，而且將填補片區(qū)市場空白。南端靠梅觀高速一側交通便捷，昭示性強，建議設置商務公寓，不但可抵抗噪音，而且能提升地塊價值。商務公寓與酒店聯(lián)體，統(tǒng)一管理，相互促進，共同打造五星級的商務聯(lián)合體。各物業(yè)功能定位/商業(yè)3項目主題Living綜合體片區(qū)缺乏完善的現(xiàn)代商業(yè)設施引領龍華商業(yè)新方向Living街區(qū)以本案及周邊社區(qū)為主力消費群，以生活需求為中心，商業(yè)街區(qū)化、國際化、趣味化、休閑化，表達“一站式〞消費，形成“全生活街區(qū)〞。業(yè)態(tài)布置以主力店為龍頭〔如沃爾碼、家樂福等〕，以酒吧、咖啡、餐飲、創(chuàng)意精品店為補充，形成多層次、全方位的消費中心?！埲A新城的商業(yè)龍頭考慮到本案當前商業(yè)氣氛淡薄，假設出售那么不能讓商鋪價值最大化，建議星河持有自營，且有利于企業(yè)的資本運作。各物業(yè)功能定位/住宅3南區(qū)——五星級的商務聯(lián)合體，拔高了工程檔次，工程價值龍頭北區(qū)：局部住宅→公寓；低密度高層住宅區(qū)，工程價值主體龍華新城·唯一純高層豪宅區(qū)不受“90/70〞限制，片區(qū)價值引領者，星河品牌的新高度星河丹堤、圣莫麗斯等高端工程的熱銷，高端客戶已認可龍華鑒于市場中盛行高容積率中采用“上下配〞的偽豪宅，產(chǎn)生“監(jiān)視性居住〞，嚴重影響聯(lián)排別墅的舒適度，象容積率2.8的中央悅城等工程出現(xiàn)“慢銷〞現(xiàn)象，因此建議本案不設置聯(lián)排別墅整體價值鏈4五星級酒店商務公寓高檔住宅酒店公寓商業(yè)商務住客提升品質提升品質功能互補提供Office提供住所互布居住功能消費人流消費人流完善配套完善配套提升品質促進消費Living綜合體各物業(yè)互補、互動，形成一個持續(xù)升值的價值鏈與高端精英圈客戶定位二住宅客戶定位1酒店客戶定位2酒店公寓客戶定位3商務公寓客戶定位4商業(yè)客戶定位5新城萌芽2024202420242024-2024龍華新城初步開展階段產(chǎn)品中大戶型居多，本地客戶為主小戶型增加，關內白領置業(yè)增加大戶型需求增加，關內客戶為主關注價格政策限制，小戶為主，但大戶需求增加，關內客戶為主大戶需求增加，進入“無關”2008200920102008-2010龍華新城高速發(fā)展階段大戶需求增加，關內客戶為主關內關外意識淡薄關注價值2000以前2001-2024新城起步純本地市場本地為主

星河丹堤、圣莫麗斯等豪宅工程的熱銷，證明高端客戶已認可龍華龍華新城正進入大開展階段，越來越多的高端客戶和中高端客戶將愿意生活在龍華住宅客戶定位/客戶分析1住宅客戶定位1第一層次客戶群體關內新興企業(yè)主和大型企業(yè)高級管理人員客戶區(qū)域福田、羅湖、南山等關注點樓盤品質、交通、配套、生活理念客戶職業(yè)國際貿(mào)易、科技術行業(yè)、金融、高端效勞業(yè)等客戶特征年齡在30-40歲，擁有文化、追求品味、有一定成就、富有責任感、有敏銳眼光、喜歡快樂生活方式、愛創(chuàng)新、享受國際化第二層次客戶群體龍華、坂田、觀瀾等關外的私營老板、公務員、高管、高級技術人員、富裕的原住民等關注點樓盤位置、環(huán)境、管理、社區(qū)客戶特征多數(shù)有物業(yè)，但對目前“居住”感到不滿，喜歡社區(qū)物業(yè)、環(huán)境及管理。良好的知識、技術能力，掌舵一方，有充分的國際化視野，喜歡輕松享受生活，但“居住”環(huán)境有待提升第三層次客戶群體：香港、外地等在深有業(yè)務的投資客/自用客客戶描述：看中區(qū)域未來巨大的增值前景，重視項目品質酒店客戶定位/住客2目前龍華還沒有五星級酒店，隨著龍華新城的崛起，因便捷交通而催生繁忙的商務人流，對酒店的需求將日趨旺盛。新客站、穗莞深、地鐵4號線等軌道交通帶來的活動于珠三角的中外商務精英。梅觀高速、南坪快速、梅龍路等便利的交通和周邊企業(yè)〔物流、科技、貿(mào)易等〕帶來的高端商務人士。龍華新城高端住戶招待貴賓或設大型宴會等。酒店公寓客戶定位/購買者3福田、龍華等附近區(qū)域的有多套住房、資金豐裕群體，主要是投資。福田、龍華等附近區(qū)域的企業(yè)白領、金領人士，主要為自住。商務公寓客戶定位/購買者4本案作為龍華的首座商務公寓，主要為龍華新城的住戶及周邊企業(yè)提供高品味的辦公場所。龍華、坂田、關瀾等附近設有廠區(qū)或有經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)主〔貿(mào)易、物流、制造、科技等行業(yè)〕，主要購置目的為自用辦公。居住在龍華新城的企業(yè)主，就近購置企業(yè)辦公室。福田、龍華等附近區(qū)域的有多套住房、資金豐裕群體，主要目的是投資。商業(yè)客戶定位/消費者5核心消費群：CLD的居住人群〔在二線拓展區(qū)置業(yè)的關內白領、附近區(qū)域企業(yè)管理者、富足的原住民〕次要消費圈：龍華其它區(qū)域客戶〔老城區(qū)〕輻射消費圈：坂田、福田、觀瀾、東莞等隨機消費圈：新客站、地鐵等帶來港澳及全國的外來游客新龍華商圈的崛起交通樞紐的形成CBD配套生活區(qū)CLD近關口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢戶型定位三住宅戶型定位1公寓戶型定位2酒店戶型定位3鋪位面積定位4市場需求工程定位戶型定位低密度高層豪宅片區(qū)需求戶型有走大、趨高檔態(tài)勢競品定位片區(qū)將呈〞90/70〞局面，大戶型將呈稀缺品住宅戶型定位/基本思考1工程借鑒區(qū)域內及其它區(qū)域可參考工程住宅戶型定位/戶型參考1中信紅樹灣戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

三房

167-194㎡24%四房202-271㎡70%復式197-531㎡6%金地梅隴鎮(zhèn)戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

二房74-79㎡15%三房95-115㎡67%四房130-143㎡18%城投七里香榭戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

二房

73-91㎡34%三房97-111㎡52%四房130-140㎡14%金域藍灣戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

小三房112-133㎡59%大三房158-168㎡39%復式218-252㎡2%龍華戶型有走大趨勢；關內高層豪宅以三房、四房為主力戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)比例面積比例套數(shù)精致三房95-110㎡10%20%7%144舒適三房120-130㎡10%8%144品位四房131-144㎡55%78%50%794闊綽四房160-200㎡23%24%332空中大院280-350㎡2%11%28合計100%100%1442住宅戶型定位1公寓戶型定位/戶型參考2金中環(huán)酒店公寓戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

單房

29㎡40%一房46-63㎡51%二房82-114㎡9%金中環(huán)商務公寓戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

一房

45-53㎡55%二房75-94㎡21%三房123-156㎡24%金茂禮都（酒店公寓）戶型

面積區(qū)間套數(shù)比例

單房

23-37㎡63.5%一房40-48㎡33.3%兩房60-62㎡3.2%主力戶型為小面積的單房、一房、二房，三者占比達80%以上鼎誠國際（商務公寓）戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

Studio

66-89㎡50%Loft90-109㎡15%Ofice110-129㎡9%復式130-325㎡16%戶型面積區(qū)間套數(shù)比例面積套數(shù)單間25-40㎡15%9%124一房41-50㎡65%64%536二房60-70㎡20%27%165合計100%100%825公寓戶型定位2注：商務公寓戶型可自由拼合，層高挑高至4.9m，不設天然氣管道，便于辦公；酒店公寓設置天然氣管道，精裝出售，方便快捷生活。酒店戶型定位/酒店規(guī)模3深圳部分星級酒店的規(guī)模酒店區(qū)域酒店名稱星級標準建筑面積（㎡）套數(shù)關內酒店五洲賓館★★★★★53000334威尼斯酒店★★★★★58000376景軒酒店★★★★★15000221丹楓白露★★★★★62864294丹楓白露酒店公寓★★★★★27000294陽光酒店★★★★★/307東方銀座★★★★★44000600寶安酒店恒豐海悅酒店★★★★★65000266龍崗酒店麗灣酒店標準★★★★★33000308五星級酒店規(guī)模普遍在3～6萬平米左右，客房數(shù)200～300間左右。參考市場數(shù)據(jù)，考慮本工程的位置因素，建議本工程酒店規(guī)模約為2.5-3萬平米，客房數(shù)約為200-250間。酒店戶型定位/酒店面積分配3項目客房總面積酒店總面積客房面積比例客房套數(shù)丹楓白露190816286430%294東方銀座2700044298.561%600麗灣酒店150003300045%308君逸酒店150003700041%376圣德堡酒店90003500026%200

客房總面積普遍占酒店總建筑面積的30％～45％，即客房面積與配套設施面積比為2：3，根據(jù)前述本酒店規(guī)模為2.5-3萬㎡，客房總面積約為1-1.2萬㎡，配套設施面積約為1.5-1.8萬平米。酒店戶型定位/戶型參考3酒店主力戶型配套設施丹楓白露高級套房（54m2）迷你吧、健身中心、商務廊、圖書室，24小時貼身管家服務商務套房（69m2）開放式商務套房（69m2）東方銀座標房（40—60m2）全套家用電器、家具套房（60m2）麗灣酒店單標（40-46m2）商務中心、咖啡廳、中西餐廳、KTV、夜總會、會議廳雙標（60m2）套房（84m2）景軒酒店標準單人房（23m2）維也納夜總會、VIP私人貴賓房、健身中心、游泳池、桑拿、美容美發(fā)高級雙人房（32m2）豪華雙人房（36/40m2）豪華套房（56m2）單標面積主要集中在25～45㎡，雙標面積集中在35～60㎡，套房面積在55～70㎡酒店戶型定位/戶型定位3類型客房面積套數(shù)客房總面積面積比例配套設施單標30㎡1203600㎡31%大堂、餐廳、KTV夜總會、桑拿、商務中心、會議室等雙標45㎡502250㎡19%套房60㎡301800㎡15%總統(tǒng)套房200㎡204000㎡34%合計

22011650㎡100%15350㎡酒店總面積

27000㎡將酒店的客房總面積控制在1-1.2萬㎡，那么酒店客房總數(shù)約為220間，客房面積11650㎡，酒店配套設施的面積約為15350㎡，得出酒店的總建筑面積約為27000㎡鋪位面積定位4面積街鋪根據(jù)我司租售經(jīng)驗，商鋪進深在8-10米，面寬在4-6米時比較受商家青睞，也就是面積為30-50平方米左右為佳。商場內部獨立店鋪考慮到商業(yè)定位于高品味街區(qū)，商戶對鋪位空間要求較高，同時便于出租，內鋪面積以15-30平方米為佳。層高街鋪為更有利于商家的自主性，充分提高商鋪的價值，建議街鋪層高設為6-8m，可讓商戶裝修出2層。商場為提升商場舒適度并符合商家需求，層高建議設為5.5-8m。價格定位四住宅價格定位2公寓價格定位3價格定位思路1區(qū)域內典型工程區(qū)域房價開展趨勢工程價值本案價格其它區(qū)域參考工程價格定位思考1住宅價格定位/市場比較測算2類型本案梅隴鎮(zhèn)七里香紅樹灣御景東方金域藍灣香蜜湖1號星河丹堤均價——1000088002400016000240002600020000位置1311111716171715配套12991011101310交通11991010111011設計1719151817191918戶型1614151818191919景觀1813132121232222物管1312111312131312合計1008783107105112113107修正——87007304256801680026880293802140權重——15141213141418加權均價193221305102330822184376341133852注：金地·梅隴鎮(zhèn)和星河丹堤價格為根據(jù)市場預測價住宅價格定位120000-23000元/㎡前表參考工程主要為關內的高層豪宅，價格有一定偏高，但未來2年里，龍華房價有較大漲幅，因此可抵消工程開盤前的價格漲幅?？紤]到本案為“全生活綜合體〞，各物業(yè)間存在“價值相互提升〞，比一般項目售價高出10-20%，預計本案住宅2024年初的開盤價為：公寓價格定位/市場比較測算2類型本案金中環(huán)金地名津鼎誠國際華強廣場新亞洲萬軒國際華爾登府邸均價——21000180001900018500175001600015000位置1721191820191817配套1315101515151211交通1518131417161514設計1214111312111212戶型1817161917171917景觀57744366物管2021181817171820合計100113941011029810097修正——23730169201919018870171501600014550權重——14151510131518加權均價17875332225382879188722302400261918000-20000元/㎡前表參考工程主要為關內的高檔酒點公寓和商務公寓，價格有一定偏高，但未來近2年里，龍華房價有較大漲幅，因此可抵消工程開盤前的價格漲幅。考慮到本案為“全生活綜合體〞，各物業(yè)間存在“價值相互提升〞，比一般項目售價高出10-20%，預計本案公寓2024年初售價為：公寓價格定位2形象定位五各物業(yè)形象定位2案名建議3整體形象定位1工程主題定位與競品差異化本案形象目標客群定位在市場中鶴立雞群整體形象定位/基本思考1中國首座Living綜合體整體形象定位1傳達工程新穎主題，突出工程在全國的領先地位，簡練大氣。各物業(yè)形象定位/住宅2各物業(yè)形象定位/酒店2大深圳中央·首家五星級酒店大深圳中央·獨尊高層大家“大家”與星河丹堤的“官邸”呼應各物業(yè)形象定位/酒店公寓2大深圳中央·首席SOLO大深圳中央·首席SOHO各物業(yè)形象定位/商務公寓2各物業(yè)形象定位/商業(yè)2大深圳中央·Living街區(qū)案名建議3星河龍盤備選1：星河中央工程位于大深圳中央,預示工程的領袖地位，簡練、大氣、高貴傳承星河品牌，緊扣地情，適合Living綜合體，新穎、高貴、大氣備選2：星河城適合綜合體與品牌開發(fā)商〔如萬科城、振業(yè)城等〕，簡練、大氣物業(yè)發(fā)展建議叁規(guī)劃設計建議一物業(yè)重點建議二規(guī)劃設計建議一整體規(guī)劃1交通規(guī)劃2景觀規(guī)劃

3規(guī)劃設計思考關口要塞，交通便捷,昭示性強；立交及四面臨路，噪音問題明顯,不利于居??；容積率高；單面靠街，大面積商業(yè)難于分布；地塊狹長，商業(yè)氣氛較分散。住宅缺乏高端住宅所需的純粹性；商業(yè)缺乏氛圍及集中性規(guī)劃難點地塊一分為二，分住宅區(qū)/商業(yè)區(qū)，保證商業(yè)集中及住宅純粹；商業(yè)集中，昭示性強；商業(yè)集中布置降低了住宅的容積率，為高端住宅的打造創(chuàng)造前提條件；板樓設計保證朝向需求，采光通風更好;創(chuàng)新產(chǎn)品設計提升檔次及產(chǎn)品附加值。難點轉化商業(yè)價值提升住宅價值提升整體規(guī)劃1整體規(guī)劃設計原那么:——打造工程現(xiàn)代化、國際化的氣質內涵——以人為本原那么——創(chuàng)新及本錢效益原那么——地塊價值最大化原那么——市場導向原那么——以公共交通為導向〔TOD〕——功能布局合理性原那么——躲避工程開發(fā)負面因素影響原那么——生態(tài)節(jié)能原那么設計目標：創(chuàng)造一個集超前的、科學的、功能完備的、節(jié)能、環(huán)保的、品味的、富有人性化于一體的高效復合型“全生活綜合體〞。建筑布局保證景觀視線的通透性；風向考慮、林蔭利用、高層布置情況；工程整體空間的協(xié)調統(tǒng)一，表達整體感；在建筑空間布局上居住建筑主要朝向為南北朝向為主，應盡量做到南北通透，視野開闊，同時沿風向的層高是逐步上升；建筑空間的布局應與園林景觀相結合，二者相互照應，相得益彰；建筑空間的布局應表現(xiàn)出社區(qū)聚居形態(tài)及文化內涵，為社區(qū)居民提供生活、休閑、娛樂和交際的場所。建筑布局原那么：不同產(chǎn)品的空間布局的獨立性與工程整體空間布局的包容性，使每一類產(chǎn)品針對不同客戶的需求其空間布局方式而有所不同：商業(yè)、商務建筑：商業(yè)及商務建筑都屬于形象展示非常好的建筑，建議布置于與城市空間銜接處，做好工程的形象面。小高層住宅：形成良好街區(qū)生活氣氛為重點，將街道、出入口與建筑結合起來；重點考慮室外景觀與室內空間的融合與滲透；表達小區(qū)的空間布局上的層次感，作為小區(qū)的主要產(chǎn)品之一在空間起過度作用，同時阻擋噪音及外圍的環(huán)境干擾。高層住宅：突出工程的標志性，高層點面結合結構設計，面對景觀但不遮擋景觀，提升小區(qū)產(chǎn)品的檔次及形象。本工程建筑布局思路：綜合文化服務中心幼兒園商業(yè)商業(yè)整體規(guī)劃平面圖靜區(qū)：住宅集中區(qū)25－28層高層單位，品味四房為主22層高層樓王單位，闊綽四房+空中大院12層（11＋1）小高層單位，三房為主動區(qū)：公建集中區(qū)五星級酒店公寓商務公寓酒店式公寓規(guī)劃設計說明：地塊三面臨路，噪音等問題較為明顯，為提升地塊價值，保證地塊的純粹性，整體規(guī)劃設計動靜分區(qū)。將大局部商業(yè)全部集中在地塊南側，保證北側居住環(huán)境的純粹性。動區(qū)——商業(yè)集中區(qū)——龍華新城的龍頭。以五星級酒店做為昭示性建筑，提升酒店式公寓及商務公寓的價值。規(guī)劃合理的集中商業(yè)既可做為酒店配套之一，又可以成為輻射工程乃至周邊區(qū)域的龍頭商業(yè)；同時，商業(yè)的集中布置降低了住宅局部的容積率，有利于住區(qū)環(huán)境的營造，保證居住環(huán)境的舒適性。靜區(qū)——住宅集中區(qū)。住宅整體以三房、四房為主，強調居住的純粹與舒適，三房至四房由馬路沿線向小區(qū)內鋪開，可躲避局部噪音影響。住宅相對較低的容積率可使規(guī)劃更加舒適〔如超寬樓間距、大面采光、南北通透等〕。設計樓王產(chǎn)品，樹立產(chǎn)品價值標竿。通過中心景觀的規(guī)劃、特色外立面的打造、創(chuàng)新戶型的設計、屋頂?shù)冉ㄖ毑康臓I造，突顯樓王價值。方案一：集中商業(yè)＋街鋪＋酒店＋公寓〔商務、酒店式〕＋住宅針對不同的商業(yè)價值思考，設計兩種根本布局參考方案：以酒店為商業(yè)價值標竿，提升產(chǎn)品價值，拉升產(chǎn)品品質；以集中商業(yè)做為配套，滿足工程及區(qū)域消費需求。創(chuàng)新小高層、樓王、板式高層由低到高形成圍合式布局,躲避噪音，天際線優(yōu)美。集中商業(yè)12600㎡酒店27000㎡公寓，38400㎡，825套商業(yè)街5400㎡住宅，172500㎡，1442套總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡其他（幼兒園等）：2500㎡普通住宅：172500㎡公寓（酒店式、商務公寓）：38400㎡酒店：27000㎡集中商業(yè)：12600㎡商業(yè)街：5400㎡方案一根本數(shù)據(jù)指標：鳥瞰動畫商業(yè)交通路線，內街可設置成曲線形最大限度利用室外交通引導人流至商業(yè)內部，并且室外交通與周邊商業(yè)、社區(qū)有極好的互動。集中商業(yè)與主題商業(yè)街形成一個入口廣場，便于聚集人氣。集中商業(yè)面積約為12600㎡，設計成兩層裙樓。酒店設置在面向關口，昭示性最強的位置，面積約為27000㎡。人流量通達性較佳的西側及商業(yè)內街全部布置街鋪，面積約為5400㎡。方案二：集中商業(yè)＋街鋪＋公寓〔商務、酒店式〕＋住宅取消酒店設計，規(guī)劃大型集中商業(yè)，利用其關口“要塞”的地理位置優(yōu)勢，規(guī)劃成區(qū)域龍頭商業(yè)，提升項目品質及價值；以商業(yè)價值帶動公寓及住宅價值的提升。大型集中商業(yè)特色公寓產(chǎn)品總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡其他（幼兒園等）：2500㎡普通住宅：172500㎡公寓（酒店式、商務公寓）：38400㎡集中商業(yè)：41000㎡商業(yè)街：4000㎡方案二根本數(shù)據(jù)指標：交通規(guī)劃2交通組織規(guī)劃原那么以車行道為主交通骨架，步行系統(tǒng)為交通骨架的延續(xù)，組成人車分流的交通系統(tǒng)。車行道主要表現(xiàn)形式為主入口的景觀道路和小區(qū)內部的林蔭車道，組成景觀效果非常好的交通系統(tǒng)。停車位以地下及半地下停車為主，配以局部的露天停車，地下停車開口要求盡量靠近小區(qū)入口，保證小車進入小區(qū)第一時間進入地下停車，地下室通道要保證小型貨車通行通行，并且有小型卸貨區(qū)。露天停車位主要表現(xiàn)為臨時停車位的形式，主要分布于沿街商鋪、集中商業(yè)和酒店們前分布一行停車位，這樣既不會影響交通又可以聚集人氣〔車氣就是人氣，但是不能成停車場，成了就會影響交通〕。景觀道路主要出入口主要車行道次要出入口

次要出入口

次要出入口

酒店出入口露天停車位交通規(guī)劃示意圖景觀規(guī)劃設計目標：一個擁有經(jīng)典浪漫情懷的都市園林空間景觀選材原則：用最適用的材料設計出最富情趣、生動、浪漫的景觀空間；灌木應選擇生長力強，且具理良好的觀花或者觀葉效果；喬木應選擇生長力強，且具有觀花、觀葉或者濃厚花香效果。景觀標識設計原則：可以星河國際企業(yè)文化為基本內涵，并且可借星河國際企業(yè)標志為設計元素，設計出獨特的景觀標識系統(tǒng)和情境空間。景觀規(guī)劃3喬木為主；景觀時間3月。“春之章”灌木為主；景觀時間5到6月?！跋闹暋眴棠緸橹鳌＞坝^季節(jié)為8月?！扒镏崱蹦戏降亩烊詫偾锔邭馑瑫r節(jié)，喬木為主；景觀時間10到11月。“冬之曲”景觀設計意境目標：春季：櫻花飄舞夏季：花開遍地〔群花奪目〕秋季：香飄萬里冬季：金色滿園〔經(jīng)典浪漫〕——營造四季四種風景如畫的浪漫空間景觀規(guī)劃功能分析圖

主題街景兒童樂園水主題休閑區(qū)

迷你果嶺園林組團綠化組團綠化迷你果嶺園林

功能分區(qū)建議：建議如以下圖設置面積在類似高爾夫的迷你果嶺園林，提升園林的檔次和形象;建議如以下圖設置以浪漫休閑為主要目的的水主題休閑區(qū)，主要休閑景觀及工程有戲水、游泳、垂釣、瀑布、跌水等;建議如以下圖設置室外寓教于樂為主要目的的星河兒童樂園。水系外形概念示意圖“流動的8”景觀均好性中突出樓王寓意“財富源源不斷”

水主題休閑區(qū)：植物配置以夏季釋放濃厚香味的植物為主，并配置觀花植物，到達戲水時又能在嗅覺上得到享受〔遍地花香〕。“水主題休閑社區(qū)〞

景觀街以觀葉喬木，觀花灌木為主要植物元素，配以局部雕塑，打造特色人文景觀通道。在小區(qū)主入口處的交通島是一個以展示以展示星河國際企業(yè)及本小區(qū)特色的主題景觀。酒店前昭示性景觀是以展示星河國際企業(yè)及本小區(qū)特色的主題景觀。

景觀位置示意圖“景觀街〞物業(yè)重點建議二戶型創(chuàng)新建議1建筑設計建議2園林景觀建議3物業(yè)管理建議4戶型創(chuàng)新建議1戶型創(chuàng)新既是指對產(chǎn)品的面積或房型的創(chuàng)新，也包含了對產(chǎn)品創(chuàng)意理念、定位思想、生活方式的變化和追求。戶型設計中應用產(chǎn)品創(chuàng)新可以營造產(chǎn)品差異化亮點；提升產(chǎn)品附加值;通過可拼合戶型滿足客戶多種需求；滿足客戶新鮮感、舒適度、榮譽感等多種需求。在政策的限制下，戶型創(chuàng)新與時俱進，主要包括兩個方面：一、平面上的創(chuàng)新——結構突圍與功能創(chuàng)新；二、空間上的創(chuàng)新——魔術組合與空間增值創(chuàng)新。在此僅列出幾種思路進行規(guī)劃思考：戶型創(chuàng)新之一：“330度奢華全景板式單位〞“傳統(tǒng)270度板式〞VS“330度奢華全景板式〞AB傳統(tǒng)板樓，A/B單位可享受270度景觀創(chuàng)新板樓+觀光電梯，A/B單位南北通透，景觀視角更舒適，可享受“330度全景觀”AB創(chuàng)新亮點：A/B單位視野更寬，采光通風更舒適；A/B兩套單位通過觀光電梯連接，角度可扭轉，使采光、景觀面更大，也可滿足客戶對朝向的偏好A/B兩套既可單獨銷售，又可合并銷售，滿足局部“多代同堂〞客戶需求?！惨蛎刻讍挝粸楠毩挝唬瑧粜驮O計各合理，躲避了拼合產(chǎn)品的不便利性〕。陽臺陽臺陽臺小于12㎡，錯層可全部贈送異形露臺面積小于9㎡，贈送一半超高附加值“12㎡+12㎡+9/2㎡≈28㎡〞單戶最少贈送28㎡ABA/B兩戶弧形設計，采光通風更好戶內花園贈送，可隔成獨立房間工人房工人房工人出行路線主人出行路線空間更私密：其他創(chuàng)新點：贈送面積更多、空間舒適、戶型實用率高等戶型創(chuàng)新之二：“樓王產(chǎn)品〞創(chuàng)新點戶型創(chuàng)新之三：“空中組院〞從居住角度講，高層住宅最大的缺點就是與自然的脫節(jié)、戶外溝通缺乏，而陽臺的合理利用，既可以增加人與自然的溝通與親近，又可以有效提升產(chǎn)品高附加值。未來創(chuàng)新趨勢——“空中組院〞，單套戶型中滿足設計標準的工作/生活/主臥休閑陽臺〔進深小于2.4m〕、露臺、入戶花園等多重組合，增加附加值。凸窗應用由于二樓無此花園，一樓花園空高有6m，其面積無需計入建筑面積。三樓該位置設置露臺，4樓不設露臺，使得3樓露臺也能到達6m空高，從而使得三樓露臺為贈送面積頂樓減少主臥面積，設計露臺，在房屋功能不變的情況下，相當于贈送了局部面積陽臺贈送例如：增加贈送面積：設置必要的生活陽臺、觀景陽臺、飄窗、露臺、入戶花園、挑空空間等產(chǎn)品元素，既可以有效擴大客戶的實得面積，又可以很好地提升產(chǎn)品舒適度和檔次。其他戶型創(chuàng)新設置1+1親情戶型：1+1戶型，又稱子母戶型或親情戶型，等于將原來的大戶型拆分成相鄰或相對的兩套單位或將設置考慮可獨立使用也可拼合成一套戶型的單位。左右或上下打通：設計結構上的可隨意拆分、隨意組合的戶型。頂層空中大院超層高、躍層至高無上的天院生活成為價值標桿樹立價值標桿——頂層空中大院〔樓王中的王冠〕高舒適性全景觀陽光室〔最大化利用小區(qū)景觀〕全景觀

陽光按摩室現(xiàn)代主義風格本工程處于關口要塞，龍頭寶地，具很強的昭示性。建筑立面應表達未來龍華〔二線拓展區(qū)為主〕的特色：國際、時尚、現(xiàn)代……，建議本工程外立面采用現(xiàn)代主義風格。現(xiàn)代主義外立面以現(xiàn)代高科技加工工藝手段及新材料等為根底，造型立體。采用大量鋼材和玻璃材料，線條簡潔、色彩干凈。整體立面常以簡單的幾何形體為元素，以不對稱布局，自由靈活，動態(tài)空間。在整體建筑風格統(tǒng)一規(guī)劃設計的根底上，可對提升工程品質的公寓型做特別的個性化處理，提升產(chǎn)品形象及檔次。建筑設計建議2住宅外立面外形俊朗挺拔，簡約時尚，富于個性，超前建筑理念，建立標志性特征；顏色跳出傳統(tǒng)的黑白灰，建議選用明亮、跳躍可吸引人注意的色彩。入戶大堂和電梯大堂都是體項工程品質的重要節(jié)點住宅入戶大堂和電梯大堂商業(yè)空間設置原那么：昭示性強，景觀化，休閑化，易聚人流。商業(yè)空間入口標雕塑Living街區(qū)花園式街區(qū)接待大廳走廊、電梯廳關鍵詞：大氣、品質化、精細化酒店行政標間：45㎡套房：60㎡行政標間：45㎡套房：60㎡豪華套房：60㎡關鍵詞：舒適、居家氣氛、精細化室內酒吧、大、中、小型會議室關鍵詞：國際化、品質化、精細化現(xiàn)代簡約、高雅、品位、溫馨的公寓酒店公寓大堂表達時尚商務形象商務公寓公共空間

現(xiàn)代、簡約、商務、靈活、高效的商務辦公空間SOHO空間〔商務公寓〕LOFT空間〔商務公寓〕中空設計，實用率高；另類藝術空間、前衛(wèi)時尚會所規(guī)劃思路：將會所與酒店經(jīng)營融為一體——五星級會所產(chǎn)品環(huán)境、配套環(huán)境按高標準配備。會所與商業(yè)街結合令工程的商業(yè)利潤提高，并通過商業(yè)激活會所的經(jīng)營。會所經(jīng)營方式：社區(qū)內部效勞式+社會公眾效勞式成立健身俱樂部。中小型規(guī)模，對外經(jīng)營。提供“社區(qū)業(yè)主+社會客戶〞的雙向效勞，可以解決常規(guī)會所經(jīng)營“大投入、小產(chǎn)出〞對開發(fā)商的資金壓力。在社區(qū)內實行“泛會所〞，開發(fā)公共廚房、公共客廳，以業(yè)主“DIY自助〞形式，物業(yè)管理公司配合，降低運營本錢。會所建議停車場建議車位數(shù)量，住宅按1：1配置，約1442個，酒店、商業(yè)、公寓車位按100㎡/個設置，約834個，合計2276個車位?？稍?號、4號地塊設置生態(tài)停車場〔如圖〕，充分利用自然通風、采光，營造宜人環(huán)境。建議在地下車庫設置多處人行通道，人性化的出入空間令車主更省時便捷。新部品建議新技術應用——節(jié)能、健康、環(huán)保太陽能技術中空LOW—E玻璃會呼吸的窗節(jié)水用具中央新風系統(tǒng)同層側向排水系統(tǒng)采用表達自然生態(tài)的石材或者暖色系的高級墻面磚，其底部可雕琢一些簡單花紋或排列一些簡單幾何圖案，豐富視覺效果。小高層底部可采用高級墻面磚，高層底部建議使用石材建筑細部亮點營造——石材的應用建筑細部亮點營造——玻璃的應用玻璃的色彩選擇顏色較淡的有色玻璃，即不影響采光，又能保證私密性，而且豐富了外立面顏色。高層建筑局部可以采用大面積有色玻璃幕墻以豐富建筑立面，但不可過多使用，影響整體風格。融合自由、活潑、創(chuàng)新等等人文元素，表達一種個性、自由奔放、時尚高雅經(jīng)過修飾過后的人工自然。曲線流暢，道路曲折生趣，將自然生態(tài)充分融入生活。運用瀑布、植被、集中草坪、亭閣、休閑椅等景觀元素，空間安排大氣?，F(xiàn)代自然主義園林——“取法自然、融入自然、高于自然〞園林景觀建議3環(huán)境設計表達自然的風格：--自然的花木是美的，生機勃勃/綠意盎然--自然的材質是美的，質樸而高貴--自然的地形是美的，變化與和諧相宜園林風格建議自由、活波，融合自然，表達個性、時尚、優(yōu)雅之感園林風格建議局部運用水景，增加社區(qū)的靈動和鮮活“迷你果嶺〞設置具有高爾夫意味的迷你果嶺綠化，提升園林檔次及形象；迷你果嶺綠化組團配置以觀花觀葉植物為主，并以花香為特色植物為輔，到達既能在運動、視覺和嗅覺全方位上享受。建議可以星河國際企業(yè)標識設計元素，融入規(guī)劃設計，將兒童娛樂器材進行包裝，設計出獨特的具有文化內涵的娛樂產(chǎn)品。在星河國際內部發(fā)生的有趣故事設計出獨特情境空間。星河兒童樂園植物配置在保證對兒童不產(chǎn)生過敏的前提下，以生長力強、茂密、能開花的草本植物和具有觀葉和觀花效果的喬木?！靶呛觾和瘶穲@〞未來形態(tài)元素的運用大膽運用各種元素，表達空間層次的豐富感，擯棄平淡景觀小品建議立體化雕塑表達社區(qū)的開放和現(xiàn)代，與人相映成趣公共空間建議小區(qū)入口結合整體風格打造，彰顯物業(yè)氣質增進小區(qū)運動的功能及趣味性，增加樓宇利用功能。音樂健身卵石小徑休閑一角屋頂音樂花園其他園林細部建議百年城堡帶來的是國際先進的PPC物業(yè)管理概念，并以國際頂尖酒店物業(yè)認可并推崇的“金鑰匙標準〞，為業(yè)主帶來“無微不至，無所不能〞的美式貼身管家效勞。國內效勞樓盤有：榮尊堡國際公寓。美國百年城堡國際公司擔任物業(yè)管理/參謀物業(yè)管理建議3物業(yè)管理“四重九級安防〞◆第一重：小區(qū)周界控制

(1)小區(qū)閉路電視系統(tǒng)，重要出入口、主要道路、區(qū)域設攝像頭監(jiān)控；◆第二重：小區(qū)保安控制

(2)

24小時保安巡更；

(3)電子巡更考勤系統(tǒng)；

(4)小區(qū)入口可視對講；◆第三重：架空層安防控制

(5)架空層上設紅外線探頭；◆第四重：室內防范控制

(6)各個入口、客廳、住臥室等主要區(qū)域安裝紅外線探頭，覆蓋整個室內外；

(7)預留報警電話直通報警中心；

(8)主臥室及客廳設置固定緊急按鈕；

(9)預留無線按鈕，信息直達保安中心。整體營銷策略肆推盤策略一品牌思考二推盤策略一工程體量大，從地塊開發(fā)到全部銷售需要近3年的時間，為保證工程價值最大化的實現(xiàn)，建議工程分期開發(fā)：樹立形象標竿保證

高品質優(yōu)質資源入市，吸引市場高端關注防止內部競爭

面積總價相近的單位分批次推出有效承接市場需求

符合市場需求，形成一定的面積梯度承接及可持續(xù)性開展保證整體價值實現(xiàn)

局部優(yōu)質資源后批推出，保證價值的逐步上揚躲避市場及政策風險

首批單位試探市場，提高銷售率，樹立良好口碑一期：小高層（3房）＋樓王（提升價值）三期：酒店公寓+商務公寓+酒店二期：高層（品味四房）樓王（闊綽四房＋空中大院）分期推盤如以下圖：酒店與商業(yè)都可作企業(yè)永久資產(chǎn)經(jīng)營，用于資本運作，建議持有；假設貴司需短期回收資金，那么可作產(chǎn)權酒店、產(chǎn)權商鋪銷售。分期推售策略思考點：【二期】：品味4房＋樓王4棟板樓為點板結合的新型建筑，升級產(chǎn)品；戶型面積逐步放大，配合營銷再攀形象高峰；延續(xù)一期銷售熱度推出創(chuàng)新產(chǎn)品，提高售價；核心位置、最佳景觀、絕版珍藏的樓王單位保留推出，進一步提升形象，保證住宅單位價值最大化的實現(xiàn)；大戶型單位為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，尊顯稀缺價值?！疽黄凇浚褐魍?房+部分商業(yè)+樓王暢銷型3房產(chǎn)品入市，保證開市銷售率；創(chuàng)新型體現(xiàn)未來居住價值產(chǎn)品可提升產(chǎn)品形象；結合標竿產(chǎn)品——樓王，奠定高端產(chǎn)品形象、樹立價格標竿；經(jīng)濟型產(chǎn)品最大程度吸引市區(qū)客戶，引爆市場?！救凇浚褐魍凭频?公寓產(chǎn)品＋局部商業(yè)工程由靜區(qū)向動區(qū)過渡；高檔社區(qū)形象深入人心，公寓局部可實現(xiàn)較高價值;成熟社區(qū)氣氛，催熟酒店、公寓及商業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)價值結合；公寓、商業(yè)形成互動，打造多維生活。推售節(jié)奏時間安排分期推售推售時間推出產(chǎn)品類型一期2009年3月小高層產(chǎn)品（3房）＋1棟樓王（闊綽4房＋空中大院）二期2009年12月

4棟高層（品味四房）＋珍藏樓王產(chǎn)品三期2010年10月公寓+酒店+部分商業(yè)實現(xiàn)價值￥50億元〔現(xiàn)金〕+〔五星級酒店+商業(yè)〕長期收益多賺16億！做綜合體時銷售額：住宅〔172500×23000〕+公寓〔38400×20000〕≈48億〔按開盤價保守計算，未考慮各期升值〕假設按普通模式〔商業(yè)+住宅〕開發(fā)的銷售額：選二線區(qū)價格最高的梅隆鎮(zhèn)作參考，其二期售價約10000元/㎡；未來2年的房價漲幅安27%計〔龍華過去6年的平均漲幅〕，得出工程2024年售價約為16129元/㎡住宅銷售金額：210900×16129≈34億新城區(qū)的商業(yè)和酒店售價低，建議先持有經(jīng)營，成熟后再出售。星河世紀品牌思考/從星河的深圳歷程深圳看本案二星河明居星河華居星河錦居

星河雅居星河國際

CoCoPark星河發(fā)展中心星河丹堤星河龍盤星河“龍脈方案〞廣州項目惠州項目星河開展中心及麗思卡爾頓酒店、龍崗工程、東山珍珠島工程、星河龍盤等工程戰(zhàn)略幅員品牌思考/將推項目與全國戰(zhàn)略二星河地產(chǎn)·龍舞中國尾曲毛澤東詩詞?人民解放軍占領南京?——星河輝煌龍華虎踞龍盤今勝昔，天翻地覆慨而慷。THANKS！預祝星河民樂工程大獲成功！附件：2024年4月4日市場篇宏觀形勢分析一住宅市場分析二公寓市場分析三商業(yè)市場分析四酒店市場分析五宏觀形勢分析一經(jīng)濟環(huán)境分析1宏觀政策分析2深圳房地產(chǎn)市場分析3經(jīng)濟環(huán)境分析/深圳發(fā)展規(guī)劃1六五期間經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，完成小部分生產(chǎn)功能中國第一個綜合性的經(jīng)濟特區(qū)七五期間經(jīng)濟性城市八五期間區(qū)域性中心城市，輻射周邊九五期間國際專業(yè)性城市，生產(chǎn)服務十五期間城市地位不斷提升全球先鋒城市2030年深圳城市地位將不斷提升4282億元2024年4943億元2005年15%%5684億元2006年15%經(jīng)濟環(huán)境分析/深圳GDP發(fā)展狀況1深圳GDP穩(wěn)步快速攀升經(jīng)濟環(huán)境分析/深圳人均可支配收入1過去5年，深圳人均可支配收入年均增長6.4%，2024年超過3萬元，預計2024年深圳人均可支配收入將超過3.5萬元。龍華鎮(zhèn)位于深圳市中北部，與福田僅一關之隔，離福田中心區(qū)僅僅9公里，進出深圳極為便捷，全鎮(zhèn)面積98平方公里，其中二線拓展區(qū)面積19.385平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個行政村和龍園、景龍兩個居委會。全鎮(zhèn)已建成了長達130多公里的現(xiàn)代城市道路網(wǎng)絡和60多條公交線路。龍華占整個深圳工業(yè)總產(chǎn)值的1/7，是深圳市第一工業(yè)重鎮(zhèn)，也是寶安區(qū)首個財政收入突破2億元的經(jīng)濟大鎮(zhèn)。龍華實際利用外資已超過百億港元，形成巨大的“高新產(chǎn)業(yè)〞區(qū)。憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，龍華先后被省、市政府定位為“廣東省中心鎮(zhèn)〞、“深圳市次中心區(qū)〞、“深圳衛(wèi)星城〞、“深圳市物流中心〞。龍華鎮(zhèn)定位為深圳次中心區(qū)規(guī)劃，決定了其未來開展?jié)摿薮蟆Ｆ渲?，二線拓展區(qū)被定位為“福田中心區(qū)〞配套效勞的高尚生活居住效勞基地和局部文化、體育、教育設施的配套區(qū)。是目前深圳最大的政府預留用地。2024年3月15日,市政府將“龍華新城〞列為2024—2024年重點開展的新城區(qū)。經(jīng)濟環(huán)境分析/龍華發(fā)展概況1“龍華新城〞正在迅速崛起2024年以來，政府一系列宏觀調控政策出臺預穩(wěn)定房地產(chǎn)市場4月20日深八條出臺4月28日央行再加息5月9日公布深圳各區(qū)普通住宅價格標準5月17日國務院六大措施穩(wěn)定樓市5月31日九部委?關于調整住房供給結構穩(wěn)定住房價格的意見?出臺6月27日深圳“國十五條〞實施細那么出臺7月6日建設部?關于落實新建住房結構比例要求的假設干意見?出臺7月27日國稅總局開征“財產(chǎn)轉讓所得稅〞7月30日國土資源部公布兩部?出讓國有土地使用權標準?預熱警示強勢介入深化執(zhí)行國慶期間深圳“十一五〞規(guī)劃明確今后五年房地產(chǎn)開展思路宏觀政策分析207年1月16日國稅總局發(fā)布?關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?未來大戶型將日益稀缺特區(qū)外可開發(fā)利用土地面積特區(qū)內可開發(fā)利用土地面積特區(qū)內外可供開發(fā)的土地面積只有270平方公里，其中，特區(qū)內可供開發(fā)利用的土地資源不到20平方公里，地產(chǎn)關外擴張大勢所趨！深圳房地產(chǎn)市場分析3向關外開展是大勢所趨住宅市場分析二深圳住宅市場分析1龍華住宅市場分析2典型項目案例分析32.6%5.3%17.4%41.42%深圳住宅市場分析/價格走勢1近5年，深圳房價平均升幅17%預計未來三年將保持平穩(wěn)增長

從成交情況看，關外住宅銷售量喜人，銷售面積占全市的60％，其中寶安的住宅成交量約占全市三成。

06年至今寶安住宅推出面積占全市之首

06年至今寶安住宅銷售面積與龍崗并駕齊驅深圳住宅市場分析/各區(qū)銷量1龍華住宅市場分析/規(guī)劃2深圳由“東西帶狀〞開展演變?yōu)橐浴澳媳陛S線〞開展態(tài)勢，龍華位于中部開展軸線中部。政府對龍華的規(guī)劃定位：交通樞紐、CBD高尚住宅配套區(qū)〔CLD〕、深圳次中心?！埲A新城[中部綜合組團]——龍華、觀瀾、布吉、坂雪崗，深圳城市向北開展的唯一組團區(qū)。龍華處于一級輻射地帶。處于“京九九〞與“京廣九〞鐵路交匯處，及通向香港和深圳東、西港區(qū)的物流走廊是未來深圳發(fā)揮區(qū)域及國際交流功能的重要輔助地帶。龍華住宅市場分析/交通2深圳新客站高速公路：梅觀高速、機荷高速快速干道：福龍路、梅龍路、新區(qū)大道、南坪快速鐵路：深圳新客站〔京廣深、杭福深、廣深港客運專線〕地鐵/輕軌：4號線、11號線立體化交通路網(wǎng)，條條大道通龍華

布龍路福龍路南坪快路新區(qū)大道西麗、南山福田福田地鐵4號線連接皇崗口岸福龍大道直達福田、新區(qū)大道直達關口龍華皇崗口岸4號線路福田中心區(qū)主要道路交通路線龍華住宅市場分析/交通2深圳新客站5大通關關口主要道路貫穿時間2024年2024年2024年梅龍路福龍路、新區(qū)大道深圳新客站、地鐵4號、5號線龍華住宅市場分析/交通2地鐵4號線直通龍華，龍華與福田繁華區(qū)形成“20分鐘短程生活圈〞。地鐵四號線由香港地鐵公司的運營，將為龍華帶來香港消費人群，港客有望成為龍華的消費人群之一。深圳新客站落戶龍華，將使龍華成為華南地區(qū)重要的交通樞紐地，給區(qū)域帶來大量相關的產(chǎn)業(yè)人群。多個交通利好，大大提升龍華的交通優(yōu)勢，使關內及更多的非龍華人去龍華置業(yè)。龍華住宅市場分析/交通22001—2024年開展狀況——潛龍等中小開發(fā)商進入扮演角色——龍華地產(chǎn)充當小配角角色交通配套——“閉塞〞局面依舊，配套較少2000年前開展狀況——城市落后小鎮(zhèn)，地產(chǎn)開發(fā)處于空白扮演角色——城市地產(chǎn)開發(fā)“局外人〞交通配套——與深圳關內聯(lián)系“閉塞〞，配套極少2024—2024年開展狀況——深圳市政府開始“美麗設想〞,“二線拓展區(qū)〞征地規(guī)劃扮演角色——未來深圳最重要居住地之一交通配套——開始規(guī)劃及實施，但尚未完全成型閉塞期起步期初步開展期龍華住宅市場分析/發(fā)展歷程2后起之秀的龍華正迎來高速開展期龍華住宅市場分析/供應量22024年龍華商品住宅供給量100萬平米，到達歷年來的峰值，增長率到達27.4%2024年龍華住宅銷售均價到達8700元/㎡，同比上漲67%，主要是由于整體市場的向好、區(qū)域價值被認可，以及圣莫麗斯、星河丹堤等別墅物業(yè)的帶動龍華住宅市場分析/價格走勢2近6年龍華房價平均漲幅27%，隨著各項規(guī)劃的竣工，預計未來三年龍華房價仍保持快速增長2024-2024年，龍華商品住宅銷售量維持在60萬㎡以上，06年成交猛增，高達100萬平米，預計今后三年的平均成交量將高于這一水平。龍華住宅市場分析/成交面積2龍華住宅供給主要集中在龍華老城區(qū)、龍華新城區(qū)〔二線拓展區(qū)、民治大道沿線和梅林關口五大區(qū)域〕，其中龍華新城未來供給量最大。老商業(yè)中心，配套較為齊全龍華未來幾年地產(chǎn)代表區(qū)域，關內白領置業(yè)龍華的主要區(qū)域供給不多，開發(fā)較早供給較少，由于距離福田最近，關內白領客戶居多龍華老城二線拓展區(qū)民治大道梅林關口龍華住宅市場分析/項目分布2龍華受新政的影響將格外顯著，容積率逐步提高，小高層、高層物業(yè)越發(fā)普遍，普通住宅中容積率在2.5以上的樓盤比例超過50%，容積率的提升將會帶動小高層、高層物業(yè)的全面開展，大社區(qū)所形成的配套設施會更加完善。龍華住宅市場分析/容積率2主力戶型為居家型三房，面積區(qū)間主要為90－120平米項目戶型建筑面積套數(shù)比例風和日麗四期二房69.25-85.9531644.57%三房108.57-142.2429741.89%四房158.88-170.738812.41%復式230.41-264.8081.13%合計

709100.00%項目戶型建筑面積套數(shù)比例春華四季園二房70-7316015.84%三房93-11551050.50%四房138-14720620.40%復式150-22813413.27%合計

1010100.00%項目戶型建筑面積比例特點城色一房40主力戶型為二房三房戶型南北朝向分布，戶戶設有客廳露臺花園，可自由組合二房64-81三房102項目戶型建筑面積合計比例金地梅隴鎮(zhèn)二房74m2－78m233526.89%三房102m2-110m260048.15%110m2-121m224519.66%四房138m2-143m2655.22%復式

10.08%合計

1246100.00%龍華住宅市場分析/戶型2龍華住宅市場分析/客戶分析2龍華客戶群4次巨變客戶分類情況介紹喜好工業(yè)區(qū)高級管理階層較為富裕、需要購房安家三房政府公務階層有政府分房，但有能力購置商品物業(yè)三房、四房本地生意人士、富裕階層富裕，需要購置物業(yè)安家三房福田羅湖關內客戶購買力不足，需購置物業(yè)安家三房、兩房龍華本地企業(yè)高級管理人員白領人員生意人士富裕階層關內及其他客戶約95%客戶圖形約5%2000年前，龍華本地中高收入者為購房主體龍華客戶群4次巨變客戶分類情況介紹喜好工業(yè)區(qū)高級管理階層較為富裕、需要購房安家二房、三房政府公務階層有政府分房，但有能力購置商品物業(yè)三房、四房本地生意人士、富裕階層富裕，需要購置物業(yè)安家三房福田羅湖等關內客戶白領及投資客戶單房、一房、二房外來打工人員小戶型首期低單房、一房、二房龍華本地企業(yè)高級管理人員白領人員生意富裕階層關內白領投資客戶70-80%20-30%客戶圖形2000-2024年，關內白領龍華置業(yè)比例上升，主要選擇中小戶型龍華客戶群4次巨變客戶分類情況介紹喜好工業(yè)區(qū)高級管理階層較為富裕、需要購房安家二房、三房政府公務階層有政府分房，但有能力購置商品物業(yè)三房、四房本地生意人士、富裕階層富裕，需要購置物業(yè)安家三房福田羅湖等關內客戶普通白領、中產(chǎn)階層、富裕階層、投資客等二房、三房、別墅2024年至今，龍華置業(yè)客戶輻射全市化。龍華本地企業(yè)高級管理人員白領人員生意富裕階層關內白領、中產(chǎn)、富裕階層、投資客戶50%50%客戶圖形序號客戶類型客戶屬性客戶要求1企業(yè)中高級管理人員高級技術工程師龍華本地高科技企業(yè)，如華為、富士康等物業(yè)管理生活配套2關內富裕階層關內有物業(yè)，追求郊區(qū)生活、舒適條件、優(yōu)美環(huán)境環(huán)境、檔次、大盤3關內中級白領階層；關內物業(yè)價格較高，龍華便利工作需求，區(qū)域涉及福田、羅湖甚至南山等。價格、交通、配套4區(qū)域政府公務階層龍華本地政府公務人員，多數(shù)有物業(yè)，但喜歡大社區(qū)物業(yè)社區(qū)物業(yè)管理5本地生意人本地生意人，長期租賃為主，來龍華多年，目前打算在龍華購買物業(yè)居住。物業(yè)管理大社區(qū)6龍華周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)白領層看好龍華，了解龍華，與龍華日常有很緊密的往來社區(qū)、環(huán)境、配套7關內投資客戶看好龍華物業(yè)發(fā)展前景，特別是地鐵。地理位置8港客看好地鐵沿線物業(yè)，或經(jīng)常往來龍華地理位置龍華客戶8大類型龍華本地客戶關內客戶40%60%未來5年客戶結構預測圖形占龍華人口96％的流動人口，其財富積累還難以構成持續(xù)增長的有效需求，而隨著交通條件的改善，關內充足的有效需求將得到釋放。位置：觀瀾商業(yè)文化中心區(qū)〔BCC〕占地面積：155841㎡建筑面積：一、二期共約26萬㎡棟數(shù)：33總戶數(shù)：1664配套：社區(qū)內有35000平方米的商業(yè)，并引進天虹商場，一期規(guī)劃有幼兒園。工程西側為五星級酒店〔規(guī)劃中〕，東側9萬平方米的學校〔規(guī)劃中〕。典型項目案例分析3觀瀾中航城——中航格瀾郡典型項目案例分析3中航格瀾郡成功嫁接都市綜合體開發(fā)模式大大提升區(qū)域價值通過中航·格瀾郡蘇格蘭風情的產(chǎn)品演繹，將形象落實，在售價上與龍華不相上下，在銷售速度上，曾創(chuàng)造出1小時內超過95%銷售佳績；充分利用開發(fā)商開發(fā)中航苑的影響力，通過炒作雙城方案和觀瀾中航城，塑造開發(fā)商區(qū)域綜合開發(fā)運營商的品牌形象，最大限度地提升了開發(fā)商品牌及工程價值。配套完善是不成熟區(qū)域的價值重要支撐典型項目案例分析3星河丹堤銀湖山城市別墅CEO官邸占地面積：20萬㎡建筑面積：36萬㎡建筑類型：高層、獨棟別墅、聯(lián)體別墅容積率：1.8綠化率：38%典型項目案例分析3星河丹堤注重產(chǎn)品細節(jié)、營銷細節(jié)，締造深圳頂級豪宅擁有14.32平方公里的原生態(tài)銀湖山和9.1萬平方米的原生活湖，資源彰顯價值高端的客戶及產(chǎn)品定位，樹立高端市場形象標桿星河丹堤客戶特征生意人〔賽格電子貿(mào)易老板等〕私企老板〔龍崗龍華實業(yè)老板等〕大多來源于潮汕家庭結構以兩代同堂為主購房因素居住環(huán)境、開發(fā)商品牌、物管星河丹堤開創(chuàng)了龍華的豪宅時代，由此高端客戶開始進駐龍華典型項目案例分析3香域中央總用地面積：66904.9平方米建筑面積：135880平方米容積率：2.07綠化率：58.6%建筑覆蓋率：17.9%棟數(shù)：10棟〔8棟小高層、2棟高層〕總戶數(shù)：710戶