第10章金融市場與不動產(chǎn)融資

第10章金融市場與不動產(chǎn)融資10.1不動產(chǎn)金融市場概述10.2不動產(chǎn)融資方式10.3不動產(chǎn)融資制度〔略〕12/26/20231主講人：李軍峰10.1不動產(chǎn)金融市場概述10.1.1不動產(chǎn)金融市場的內(nèi)涵1.不動產(chǎn)金融市場的概念不動產(chǎn)金融市場：房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進展各類房地產(chǎn)資金買賣的場所。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的買賣方式、買賣的方式可以是直接的也可以是間接的。不動產(chǎn)本身的特征決議了融資以及作為融資渠道的金融市場在不動產(chǎn)消費和買賣中的中心位置。12/26/20232主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)金融市場的特征〔1〕融資規(guī)模大;〔2〕政策性強;〔3〕平安程度高。不動產(chǎn)資金的供應(yīng)方通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人以一定財富作抵押〔質(zhì)押〕，或憑保證人的信譽承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。12/26/20233主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)金融市場的作用〔1〕不動產(chǎn)金融市場為不動產(chǎn)業(yè)的開展提供了融資平臺;〔2〕不動產(chǎn)金融市場豐富了金融市場的內(nèi)容，為金融市場的壯大和金融業(yè)的開展提供了動力;〔3〕為國家推行土地、不動產(chǎn)等政策提供了市場調(diào)控手段。12/26/20234主講人：李軍峰10.1.2不動產(chǎn)金融市場的參與者不動產(chǎn)金融市場的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機構(gòu)和監(jiān)管者，主要是政府部門、企業(yè)、居民個人、金融機構(gòu)和中央銀行。1.政府在不動產(chǎn)金融市場的運轉(zhuǎn)中，政府充任多重角色。2.企業(yè)企業(yè)是金融市場運轉(zhuǎn)的根底，在不動產(chǎn)金融市場中，企業(yè)既是資金的需求者，又是資金的供應(yīng)者，在不動產(chǎn)金融市場中處于非常重要的位置。3.居民個人居民個人除經(jīng)過儲蓄存款為不動產(chǎn)金融市場提供間接資金來源外，還可以經(jīng)過購買各種不動產(chǎn)證券獲取投資收益，成為不動產(chǎn)金融市場的直接融資的資金供應(yīng)者。12/26/20235主講人：李軍峰4.金融機構(gòu)不動產(chǎn)金融機構(gòu)包括銀行性金融機構(gòu)和非銀行性金融機構(gòu)，主要由銀行、抵押信譽協(xié)作社、不動產(chǎn)中介機構(gòu)以及其他金融機構(gòu)等構(gòu)成。中央銀行在不動產(chǎn)金融市場上的買賣活動，其主要目的在于控制和調(diào)理市場的貨幣供應(yīng)量，從而實現(xiàn)一定的金融政策。專業(yè)銀行和商業(yè)銀行那么充任不動產(chǎn)金融市場資金的終極供應(yīng)者和終極需求者的角色。12/26/20236主講人：李軍峰投資信托機構(gòu)是接受個別投資者委托并經(jīng)過資金集中進展投資所構(gòu)成的專業(yè)投資管理機構(gòu)，投資者可借助經(jīng)理人的專業(yè)管理到達小額投資及分散風(fēng)險的目的。保險公司在不動產(chǎn)金融市場中通常以資金供應(yīng)者的身份出現(xiàn)，它從個人或者機構(gòu)那里獲得一定的資金，同時承諾在未來特定事件發(fā)生時賠付一定款項。12/26/20237主講人：李軍峰10.1.3不動產(chǎn)金融市場的分類(一)按效力對象不同，房地產(chǎn)金融市場可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場1.房產(chǎn)金融市場房產(chǎn)金融市場：銀行或其他金融機構(gòu)為房屋再消費所進展資金融通的市場。其中，住宅金融市場在房產(chǎn)金融市場中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同方式，住宅金融市場普通可分為自在的住宅金融市場和國家指點的住宅金融市場。12/26/20238主講人：李軍峰(1)自在的住宅金融市場指以商業(yè)性金融機構(gòu)為運營主體，以住宅抵押為根底，并由多種信譽網(wǎng)絡(luò)交錯而成的市場，由初級市場和二級市場共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債務(wù)人，又是受押人。即初級市場。為添加住宅抵押資金流動性，金融機構(gòu)之間又可進展住宅抵押票據(jù)的再買賣，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級市場的運營活動。12/26/20239主講人：李軍峰(2)國家指點的住宅金融市場指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自在市場更為寬厚的一種住宅金融市場。普通地，國家指點的市場較少受市場動搖影響，借貸期限較長，利率也偏低。中央銀行經(jīng)過住房信貸協(xié)作社及住宅公司等中間機構(gòu)貸出資本金，同時經(jīng)過儲蓄及發(fā)行債券來籌集住宅投資與信貸資金。12/26/202310主講人：李軍峰2.地產(chǎn)金融市場是指以土地作抵押物而向金融機構(gòu)獲得資金信貸的買賣活動關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以到達對土地進展開發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融普通以債券化的方式開展業(yè)務(wù)，具有債務(wù)可靠、利息率低、還貸期長、運作平安的特點，是銀行比較樂意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場并不是截然分立的，二者有著嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完好的房地產(chǎn)金融市場。12/26/202311主講人：李軍峰(二)按市場層次的不同，不動產(chǎn)金融市場可分為初級市場和二級市場1.初級市場也稱一級市場，是不動產(chǎn)資金初始的買賣市場，是不動產(chǎn)金融市場的根底部分。主要包括：金融機構(gòu)對不動產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)；新不動產(chǎn)證券的發(fā)行買賣以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機構(gòu)、信托機構(gòu)和保險機構(gòu)等對房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證；保險和信托等買賣活動。12/26/202312主講人：李軍峰不動產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開發(fā)貸款、建筑貸款、對個人購買住宅貸款等。不動產(chǎn)信貸對象非常復(fù)雜，包括各級政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個人等。不動產(chǎn)金融初級市場普通以抵押方式作為通常采用的信貸方式。發(fā)行不動產(chǎn)證券也是初級市場常運用的信貸金融工具，主要用于政府、有關(guān)金融機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建立資金。12/26/202313主講人：李軍峰2.二級市場二級市場是不動產(chǎn)信譽的再買賣再流通市場，是房地產(chǎn)金融市場的中心部分。二級市場是為順應(yīng)不動產(chǎn)信譽資金的流動性，平衡各金融機構(gòu)的存貸構(gòu)造而產(chǎn)生的。主要買賣對象為不動產(chǎn)證券。對于不動產(chǎn)債券的投資者來說，二級市場是他們出賣不動產(chǎn)債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需求。二級市場上，大部分買賣是在銀行之間進展的。12/26/202314主講人：李軍峰(三)按市場買賣方式，不動產(chǎn)金融市場可分為協(xié)議信譽市場和公開市場1.協(xié)議信譽市場協(xié)議信譽市場是由供需雙方直接面對面，按自愿互利原那么進展買賣，買賣價錢由買賣雙方在借貸協(xié)議中議定，買賣客戶的范圍也相對穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的買賣對象，協(xié)議信譽市場可分為多種，如住房專項儲蓄存款市場、零星貨幣存款市場、住房專項貸款市場、房地產(chǎn)抵押貸款市場等。12/26/202315主講人：李軍峰2.公開市場公開市場以歸還期為規(guī)范，可分為貨幣市場和長期資本市場。(1)貨幣市場。即短期資金市場，指一年期以下的金融工具買賣的場所。典當(dāng)和短期融資券主要功能：第一，可以為企業(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實現(xiàn)彌補性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進展投資；第二，貨幣市場將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國信譽市場上有效集合起來；第三，能調(diào)理大部分企業(yè)、家庭以及政府的暫時性、周期性的盈余和赤字。12/26/202316主講人：李軍峰(2)資本市場。又稱長期資金市場，指一年以上的金融工具買賣的場所，包括長期信貸市場和證券市場。根據(jù)不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，不動產(chǎn)金融市場可以分為：房地產(chǎn)儲蓄存款市場、房地產(chǎn)抵押貸款市場、不動產(chǎn)證券市場。12/26/202317主講人：李軍峰10.2不動產(chǎn)融資方式10.2.1不動產(chǎn)融資方式概述不動產(chǎn)融資方式就是以金融工具買賣為中心，以金交融同為保證，促進資金融通，實現(xiàn)不動產(chǎn)投資活動順利進展。通常，不動產(chǎn)金融市場的融資方式有兩種：直接融資和間接融資。12/26/202318主講人：李軍峰資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人直接信貸〔不動產(chǎn)抵押〕證券市場購買不動產(chǎn)證券出賣不動產(chǎn)證券資本構(gòu)成〔不動產(chǎn)、資金、勞力〕消費添加〔住房等〕投資〔資金運用〕消費〔資金運用〕圖10-1直接融資過程12/26/202319主講人：李軍峰資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人不動產(chǎn)金融中介銀行保險信托投資互助基金存款出賣不動產(chǎn)證券貸款資本構(gòu)成〔不動產(chǎn)、資金、勞力〕消費添加〔住房等〕投資〔資金運用〕消費〔資金運用〕出賣不動產(chǎn)證券圖10-2間接融資過程12/26/202320主講人：李軍峰10.2.2不動產(chǎn)抵押貸款不動產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的不動產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行不動產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費用及抵押合同規(guī)定的其他內(nèi)容。12/26/202321主講人：李軍峰10.2.3不動產(chǎn)信托與租賃1.不動產(chǎn)信托定義：是信托公司經(jīng)過制定信托投資方案，與投資者〔委托人〕簽署信托投資合同，經(jīng)過發(fā)行信托受害憑證等方式受托投資者的資金，然后進展不動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施詳細的運營管理的一種資金信托投資方式。12/26/202322主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)租賃不動產(chǎn)融資租賃：房屋承租人本人選定或經(jīng)過出租人選定房屋后，由出租人向不動產(chǎn)銷售方購買該房屋，并交給承租人運用，承租人交付租金的租賃行為。

12/26/202323主講人：李軍峰對于融資租賃可以有不同的劃分，按照其開展階段可分為傳統(tǒng)的融資租賃和創(chuàng)新的融資租賃。傳統(tǒng)融資租賃即是直接購買租賃，它是融資租賃的主要方式。創(chuàng)新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風(fēng)險租賃等。12/26/202324主講人：李軍峰回租是不動產(chǎn)運營者將一項不動產(chǎn)出賣給某投資者，然后在作為承租人將該不動產(chǎn)租回來的經(jīng)濟行為。首先是不動產(chǎn)買賣關(guān)系；其次是不動產(chǎn)投資者又將購入的不動產(chǎn)再出租給該不動產(chǎn)的出賣者，這又是不動產(chǎn)租賃關(guān)系。租賃期普通很長，在租賃期內(nèi)不動產(chǎn)承租人向投資機構(gòu)即不動產(chǎn)業(yè)主交納租金。租金由兩個部分組成：一部分是分期歸還不動產(chǎn)價款即為本金；另一部分為投資機構(gòu)的投資報答即利息。12/26/202325主講人：李軍峰10.2.4工程融資1.工程融資的概念“工程融資〞：是為一個特定工程所安排的融資，貸款人在最初思索安排貸款時，以該工程的現(xiàn)金流量和收益作為歸還貸款的資金來源，以該工程資產(chǎn)抵押作為貸款的平安保證。12/26/202326主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)企業(yè)工程融資資金來源不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程融資資金來源普通分為以下幾種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機構(gòu)貸款、證券市場融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、協(xié)作開發(fā)。12/26/202327主講人：李軍峰〔1〕企業(yè)資金不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進展工程開發(fā)時，必需擁有一定數(shù)額的自有資金〔現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物〕。這筆資金本質(zhì)上是工程融資的根底?！?〕不動產(chǎn)貸款不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建立工程向銀行等金融機構(gòu)借入資金，構(gòu)成不動產(chǎn)貸款。不動產(chǎn)貸款是不動產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要手段。12/26/202328主講人：李軍峰〔3〕證券市場融資不動產(chǎn)企業(yè)在證券市場上公開發(fā)行股票與債券是一種重要的籌資方式?！?〕杠桿租賃融資在不動產(chǎn)工程開發(fā)商安排下，由杠桿租賃構(gòu)造中的資產(chǎn)出租人融資購買工程資產(chǎn)，然后租賃給承租人，所租財富的一切權(quán)在承租方付清最后一筆租金后歸承租方一切。12/26/202329主講人：李軍峰〔5〕預(yù)售樓盤對于不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，按照某種合同規(guī)定預(yù)收買房機構(gòu)或個人的購房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動產(chǎn)開發(fā)投資大、周期長的特點決議的。12/26/202330主講人：李軍峰〔6〕協(xié)作開發(fā)不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時，可以思索結(jié)合其他不動產(chǎn)企業(yè)，共同出資進展該工程的開發(fā)，雙方的利益和責(zé)任按照出資比例來確定，這樣可以到達緩解資金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險的目的。12/26/202331主講人：李軍峰10.3不動產(chǎn)融資制度〔略〕10.3.1興隆國家不動產(chǎn)融資制度的開展不動產(chǎn)融資制度是不動產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)經(jīng)過市場機制相互交融的必然結(jié)果。不動產(chǎn)融資活動包括不動產(chǎn)消費和再消費過程中的資金籌措、信貸運用、不動產(chǎn)投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行與買賣以及其他各類信譽業(yè)務(wù)和金融效力的活動。不動產(chǎn)供應(yīng)和消費過程中的金融工具和金融活動，發(fā)揚著三種根本功能：一是資金融通或資金轉(zhuǎn)移，即把資金從盈余者手中轉(zhuǎn)移到資金短缺的不動產(chǎn)供應(yīng)者和消費者手中；二是價值組合和增值，即經(jīng)過金融活動重新組織起一個價值組合和增值的構(gòu)造。例如，經(jīng)過金融活動可以盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)存置；三是控制風(fēng)險，詳細來講，就是躲避風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和分配風(fēng)險。12/26/202332主講人：李軍峰不動產(chǎn)融資體系需求處理的問題包括：第一，不動產(chǎn)資金的籌集。第二，發(fā)放不動產(chǎn)貸款。第三，資產(chǎn)與負債之間的風(fēng)險管理。第四，政府和市場之間關(guān)系的定位。12/26/202333主講人：李軍峰10.3.2以美國為代表的資本市場融資方式1.資本市場融資方式的定義和特點資本市場融資是指經(jīng)過資本市場籌集和運用不動產(chǎn)資金的一種不動產(chǎn)融資方式。一方面，不動產(chǎn)融資機構(gòu)主要經(jīng)過資本