成本法的基本公式與有關(guān)規(guī)定

4本錢法主要內(nèi)容：本錢法的含義、適用對(duì)象和條件、本錢法的程序、本錢法的根本公式、建筑物折舊的求取、相關(guān)成新、使用壽命的規(guī)定等。學(xué)習(xí)重點(diǎn)：重新購建價(jià)格的求取、建筑物折舊的求取。學(xué)習(xí)要求：了解本錢法的根本程序；了解本錢法的適用對(duì)象；熟悉重新購建價(jià)格的求??；掌握建筑物折舊的求取方法。14.1本錢法概述4.4重新購建價(jià)格的求取本章內(nèi)容End4.2房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成4.3本錢法的根本公式4.5建筑物折舊的求取本章練習(xí)

第4章本錢法4.6本錢法中的有關(guān)規(guī)定4.7本錢法總結(jié)和舉例2§4.1本錢法的根本原理4.1.1本錢法的概念本錢法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。4.1.2本錢法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必分的費(fèi)用所決定的。第4章本錢法3

從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的生產(chǎn)費(fèi)用，重在過去的投入；從買方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的生產(chǎn)費(fèi)用，類似于替代原理，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。第4章本錢法44.1.3本錢法適用的對(duì)象和條件1、適用的對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，也通常采用本錢法。2、條件：自由競爭和該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。注意：一是要區(qū)分實(shí)際本錢和客觀本錢；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)值。第4章本錢法564.1.4本錢法的操作步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的本錢、稅費(fèi)、利潤等資料測算重新購建價(jià)值測算折舊求取積算價(jià)格。兩個(gè)核心：重建價(jià)格、折舊第4章本錢法7§4.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成土地取得本錢開發(fā)本錢管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤掌握每一項(xiàng)費(fèi)用的組成及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)第4章本錢法84.2.1土地取得本錢土地取得本錢通常稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)(包括征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物撤除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等)和土地取得稅費(fèi)。土地取得本錢的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有3個(gè)：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。第4章本錢法9〔1〕征收集體土地的土地取得本錢征收集體土地的土地取得本錢一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)以及地上物撤除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)等。土地使用權(quán)出讓金和城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。征地補(bǔ)償安置費(fèi)一般由以下4項(xiàng)費(fèi)用組成：1)土地補(bǔ)償費(fèi)。2)安置補(bǔ)助費(fèi)。3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。4)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。第4章本錢法10〔2〕征收國有土地上房屋的土地取得本錢征收國有土地上房屋的土地取得本錢一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用以及地上物撤除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)等。房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)由征收人對(duì)被征收人給予拆遷補(bǔ)償安置所發(fā)生的全部費(fèi)用構(gòu)成，其金額相當(dāng)于以下幾項(xiàng)之和：1)房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)2)搬遷補(bǔ)助費(fèi)3)過渡補(bǔ)助費(fèi)(或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi))4)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)5)安置補(bǔ)助費(fèi)6〕相關(guān)費(fèi)用等

第4章本錢法11〔3〕在完善、成熟的土地市場下，土地取得本錢一般是由購置土地的價(jià)款、應(yīng)由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購置政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征地拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得本錢一般包括：1)建設(shè)用地使用權(quán)購置價(jià)格。通常是采用市場法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本錢法求取。2)土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)購置價(jià)格的一定比例來測算。例如，某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格(樓面地價(jià))為800元／m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅等稅費(fèi)，那么土地取得本錢為：800×5000×2×(1+3％)=824(萬元)第4章本錢法124.2.2開發(fā)本錢勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。包括可研、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及三通一平根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等房屋建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用開發(fā)過程中的稅費(fèi)一般取建筑安裝工程費(fèi)的8%住宅：180；公建：148；工業(yè)：83按結(jié)構(gòu)類型等確定按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如300元/平方米第4章本錢法134.2.3管理費(fèi)用通常按土地取得本錢與開發(fā)本錢之和乘以一定比率計(jì)算〔2.5%～5%〕4.2.4投資利息包括土地取得本錢、開發(fā)本錢和管理費(fèi)用的利息土地為一次投入，其余按建設(shè)期均勻投入4.2.5銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，通常按銷售收入的1%～3%計(jì)算。第4章本錢法144.2.6銷售稅費(fèi)銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)。按銷售收入的5%～7%計(jì)4.2.7開發(fā)利潤在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配一般用投資利潤率計(jì)算即開發(fā)利潤=〔土地取得本錢＋開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用〕×投資利潤率或開發(fā)利潤=〔土地取得本錢＋開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用〕×本錢利潤率第4章本錢法15§4.3本錢法的根本公式4.3.1本錢法最根本的公式積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用本錢法估價(jià)一般不扣除折舊4.3.2適用于新開發(fā)土地的根本公式新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平〞等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中撤除舊建筑物等開發(fā)的土地。第4章本錢法16新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的本錢＋土地開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤利用上述公式，可得出新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=〔取得待開發(fā)土地的本錢＋土地開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤〕÷〔開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率〕×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)第4章本錢法17【例1】：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平〞熟地的開發(fā)本錢和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)〔假設(shè)開發(fā)本錢和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入〕第4章本錢法18解：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=[120000000×(1＋8%)3＋250000000×(1＋8%)1.5]÷[(1-2%-5.5%-10%)×2000000×60%]=4364.3.3適用于新建房地產(chǎn)的根本公式新建房地價(jià)格=土地取得本錢＋土地開發(fā)本錢＋建筑物建造本錢＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤新建建筑物價(jià)格=建筑物建造本錢＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤第4章本錢法194.3.4適用于舊房地產(chǎn)的根本公式舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)本錢＋建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊第4章本錢法20§4.4重新購建價(jià)格4.4.1重新購建價(jià)格的概念1、含義2、3個(gè)要點(diǎn)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格是客觀的是全新狀況下的價(jià)格4.4.2重新購建價(jià)格的求取思路求取房地的重新購建價(jià)格、求取土地的重新購建價(jià)格、求取建筑物的重新購建價(jià)格第4章本錢法214.4.3建筑物重新購建價(jià)格的求取方式1、重置價(jià)格又稱重置本錢，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。2、重建價(jià)格又稱重建本錢，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。第4章本錢法224.4.4建筑物重新購建價(jià)格的求取方法1、單位比較法2、分局部項(xiàng)法把建筑物按分局部項(xiàng)工程分為根底工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程、給排水工程、供暖工程、電氣工程等項(xiàng)綜合計(jì)算。3、工料測量法4、類似工程預(yù)算法比較常用為單位比較法，或類似工程預(yù)算法第4章本錢法23§4.5建筑物折舊4.5.1建筑物折舊的概念和原因是指由各種原因所造成的價(jià)值損失1、物質(zhì)折舊——四個(gè)方面自然經(jīng)過的老朽；正常使用的磨損意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存2、功能折舊包括消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺或不適用選用的價(jià)值損失第4章本錢法243、經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過量、需求缺乏、自然環(huán)境惡化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。4.5.2求取建筑物折舊的方法1、年限法——是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的根底上。自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命〔比較〕實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)〔比較〕第4章本錢法25年限法中最主要的方法是直線法——公式為：Di=(C-S)/NDi為每年的折舊額

C為建筑物的重建價(jià)格

S為殘值減去清理費(fèi)用后的數(shù)額

N為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命例：某建筑物的建筑面積100平方米，有效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5%。試用年限法計(jì)算該建筑物的年折舊額，并計(jì)算其現(xiàn)值。第4章本錢法26〔二〕打分成新折扣法該方法的過程是根據(jù)房屋根底、承重結(jié)構(gòu)〔梁、屋架、柱〕、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗、天棚、水暖、電照等各局部現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率并確定相應(yīng)權(quán)重。然后根據(jù)對(duì)房屋的實(shí)地勘察、詢問房屋的歷史情況，借助于?房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?按分部打分最終確定建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值，這種方法被稱為成新折扣法。具體公式如下：打分法成新率＝結(jié)構(gòu)局部得分×Ｇ＋裝修局部得分×Ｓ＋建筑設(shè)備局部得分×ＢＧ---結(jié)構(gòu)局部各分部權(quán)重；Ｓ---裝修局部權(quán)重；Ｂ---建筑設(shè)備局部權(quán)重第4章本錢法27〔三〕分解法分解法是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。該方法求取建筑物折舊的步驟走：①求取物質(zhì)折舊。這是將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)工程，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。②求取功能折舊。這是將功能圻舊分解為各個(gè)工程，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟(jì)折舊。這是將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。第4章本錢法281．物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下：(1)將物質(zhì)折舊工程分為可修復(fù)工程和不可修復(fù)工程兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用(包括正常的本錢、費(fèi)用、稅金和利潤等，以下簡稱修復(fù)費(fèi)用)小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，(2)對(duì)于可修復(fù)工程，估算其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用作為折舊額。(3)對(duì)于不可修復(fù)工程，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命工程和長壽命工程兩類。短壽命工程是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換屢次。長壽命工程是剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。長壽命工程是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)工程的修復(fù)費(fèi)用和短壽命工程的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算其折舊額。(4)把可修復(fù)工程的修復(fù)費(fèi)用、短壽命工程的折舊額、長壽命工程的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。第4章本錢法292．功能折舊的求取方法功能折舊的求取過程和方法如下：

(1)把功能折舊分成功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊三類，分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。

(2)功能缺乏折舊的求取。把功能缺乏折舊分成可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊和不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊?！纠磕炒睉?yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，而如果現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)隨同安裝電梯只需要100萬元；請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。

【解】該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計(jì)算如下：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額=l20-100=20(萬元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下：該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2000-20=1980(萬元)第4章本錢法30(3)功能落后折舊的求取。把功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落后引起的折舊和不可修復(fù)的功能落后引起的折舊。對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價(jià)格〞下，折舊額為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該落后功能的重置價(jià)格，減去該落后功能已提折舊，加上撤除該落后功能的必要費(fèi)用(以下簡稱撤除落后功能費(fèi)用)，減去該落后功能撤除后的剩余價(jià)值(以下簡稱落后功能剩余價(jià)值)，加上單獨(dú)增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用(以下簡稱單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用)，減去重置建造建筑物時(shí)隨同增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用(以下簡稱隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用)?！纠磕炒迸f辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，估計(jì)需要撤除費(fèi)用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元(包括購置價(jià)款、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等)，要比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝多花費(fèi)20萬元。估計(jì)該舊辦公樓的重建價(jià)格為2050萬元，該舊電梯的重置價(jià)格為50萬元，已提折舊40萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值。【解】該辦公樓因電梯落后引起的折舊計(jì)算如下：該辦公樓因電梯落后引起的折舊額=(50-40)+(2-3)+20=29(萬元)該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下：該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值=2050-29=2021(萬元)第4章本錢法31(4)功能過剩折舊的求取。功能過剩一般是不可修復(fù)的。功能過剩折舊首先應(yīng)包括功能過剩造成的“無效本錢〞。該無效本錢可以通過采用重置價(jià)格而自動(dòng)得到消除，但如果采用重建價(jià)格那么不能消除。以前面講過的層高過高的廠房為例，因?yàn)橹刂脙r(jià)格將依據(jù)5m層高而不是6m層高來估算，而重建價(jià)格將依據(jù)6m層高來估算。其次，無論是采用重置價(jià)格還是采用重建價(jià)格，功能過剩折舊還應(yīng)包括功能過剩造成的“超額持有本錢〞。超額持有本錢可以利用“超額運(yùn)營費(fèi)用資本化法〞求取。這樣，在采用建筑物重置價(jià)格的情況下：

【例】某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0．8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)因中央空調(diào)功率過大引起的折舊及扣除中央空調(diào)功率過大引起的折舊后的價(jià)值。【解】該房地產(chǎn)因中央空調(diào)功率過大引起的折舊及扣除中央空調(diào)功率過大引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下：第4章本錢法32【例】某建筑物的重置價(jià)格為180萬無，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。[解]該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2〔萬元〕裝飾裝修的折舊額＝30××3=18〔萬元〕設(shè)備的折舊額=60××10=40〔萬元〕長壽命工程的折舊額=〔180-2-30-60〕××10=17.6〔萬元〕該建筑物的物質(zhì)折舊總額=2+18+40+17.6=77.6〔萬元〕第4章本錢法334.5.3求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題1、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收估價(jià)上的折舊注重的是市場價(jià)值的真實(shí)減損，是減價(jià)調(diào)整2、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算；反之按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。第4章本錢法34建設(shè)期建筑物經(jīng)濟(jì)壽命假設(shè)干年后出讓土地使用年限第4章本錢法35§4.6本錢法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定4.6.1商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定商品住宅及經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格由以下工程構(gòu)成：本錢征地及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、利息利潤稅金第4章本錢法364.6.2農(nóng)地征用和城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定1、農(nóng)地征用費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定征地補(bǔ)償費(fèi)用新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地開墾費(fèi)耕地占用稅征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其他稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)6-10倍的年產(chǎn)值勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)4-6倍最高15倍地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)最高30倍第4章本錢法372、城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用房屋拆遷效勞費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)政府規(guī)定的其他稅費(fèi)被拆遷房屋的市場價(jià)格被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償金額各種補(bǔ)助費(fèi)與補(bǔ)償費(fèi)第4章本錢法384.6.3房屋折舊的有關(guān)規(guī)定1、耐用年限的有關(guān)規(guī)定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年磚混結(jié)構(gòu)：403050磚木結(jié)構(gòu)：3020402、殘值的有關(guān)規(guī)定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0磚混結(jié)構(gòu)：2%磚木一等、二等、三等：6%、4%、3%第4章本錢法393、房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)完好房：十、九、八成新根本完成房：七、六成新一般損壞房：五、四成新嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下第4章本錢法404142§4.7本錢法總結(jié)及舉例例1：今有一建筑物，建筑總面積1200平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，已使用12年。該類建筑物的重置價(jià)格為600元/平方米，耐用年限40年。經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算其年折舊額、折舊總額與現(xiàn)值。第4章本錢法43例2：某宗房地產(chǎn)占地2000平方米，容積率為3。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/平方米，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/平方米。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)局部進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2024年4月的市場價(jià)格。第4章本錢法44例3：判斷題1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起算，建造期不應(yīng)計(jì)入。2、現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格多取決于花費(fèi)的本錢，本錢增減必定影響房地產(chǎn)價(jià)格的增減。3、耐用年限為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。4、某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。5、從理論上講，同一個(gè)開發(fā)工程的開發(fā)利潤，無論采用哪種計(jì)算基數(shù)與其對(duì)應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。第4章本錢法45例4：評(píng)估實(shí)例所有權(quán)人：〔略〕位置：〔略〕房屋狀況：該房屋為框架結(jié)構(gòu)，柱距6米，單層，東西朝向，建筑面積866㎡，設(shè)計(jì)用途為倉庫，實(shí)際用途亦為倉庫。房屋外墻水刷石；室內(nèi)墻面刷涂料；屋頂刮大白，預(yù)制樓板；水泥地面；鋼窗；平開大門。除此之外，