地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升-深耕設計管理教材

地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升

----深耕設計管理鼎翼聯(lián)盟曹陽下滿足客戶使用需求合理控制景觀本錢提升綠化效果材料品質(zhì)統(tǒng)籌化設計質(zhì)量提升對照標桿制定數(shù)字化管理標準，保障實施可審控控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實現(xiàn)全冠移栽提升效果材料運用標準化以利戰(zhàn)略采購，實現(xiàn)高品質(zhì)低本錢搭建信息平臺，整合設計資源，提高設計質(zhì)量景觀全面提升五步曲(客戶、本錢、效果、特色、設計資源)第三章：景觀的功能設計——關(guān)注客戶需求

概述指標分析與配置標準布置方式場地設計5要素設計指引

操作指引1.概述

①萬科集團滿意度調(diào)查

規(guī)劃設計滿意度07年86，08年79

活動場地和設施滿意度07年62，08年58均為最低資料來源：集團08年蓋洛普滿意度調(diào)查報告資料來源：集團2024-2024蓋洛普滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)；其中業(yè)主總量根據(jù)該年截至9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)“活動場地和設施滿意度〞連續(xù)7年持續(xù)走低K=千戶1.概述

①萬科集團滿意度調(diào)查1.概述

②客戶投訴沒有運動就等于沒有生命！

客戶最不滿意：配置少；不便捷活動設施不夠，我們需要籃球場?。?/p>

資料來源：集團客戶投訴懷念四季花城…健身游泳池等活動設施投入很多心血…新建的兒童活動場在哪里？我們找不到…數(shù)據(jù)來源：08年深圳萬科成交客戶調(diào)查統(tǒng)計〔營銷系統(tǒng)〕，調(diào)查客戶量為3041戶運動場地及設施包括泳池、網(wǎng)球場、籃球場及其他健身器械場地1.概述

③成交客戶對活動場地關(guān)注率與滿意率“活動配套和集中綠地〞與客戶期望差距較大--16.06--11.1--3.06--3.581.概述④集團活動配置標準現(xiàn)狀上海公司深圳區(qū)域2024年集團發(fā)布“花城類住區(qū)活動配套標準〞上海公司標準，執(zhí)行較早，控制每塊場地絕對面積深圳區(qū)域08年底確定，按品類控制戶均指標集團標準“社區(qū)活動配套滿意度〞是“整體滿意度〞的短板1.概述

⑤小結(jié)萬科集團內(nèi)對于活動配套標準不完善，執(zhí)行不標準最不滿意：配置缺乏；不便捷

概述指標分析與配置標準布置方式場地設計5要素設計指引

操作指引2.指標分析：①集團內(nèi)部標桿資訊來源：根據(jù)所屬工程物業(yè)公司提供a.確定原那么在集團52工程中確定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城3個內(nèi)部標桿工程

選擇標準：入住兩年以上、活動配套完善、業(yè)主滿意度較高的成熟社區(qū)容積率2.1容積率1.7容積率1.452.01

㎡/戶2.指標分析：①集團內(nèi)部標桿

因緯度和氣候不同，平均每戶的總活動場地面積因泳池的差異從南往北依次降低，均值為2.01

㎡/戶泳池差異較大b.活動場地面積分析〔含游泳池〕3個標桿活動場地均值不含泳池，不同緯度的標桿工程“運動場地、兒童活動場地及老人活動場地〞戶均面積根本一致1.11㎡/戶運動場地均值0.26

㎡/戶兒童活動場地均值0.25

㎡/戶老人活動場地均值2.指標分析：①集團內(nèi)部標桿c.活動場地面積分析〔不含游泳池〕數(shù)據(jù)來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等

運動場地配置普遍較低，平均只達標桿值的42%集團3個標桿項目運動場地均值1.11㎡/戶0.47㎡/戶集團52個項目運動場地均值2.指標分析：②集團52工程與標桿比較a.運動場地集團3個標桿項目兒童場地均值0.26㎡/戶集團52個項目兒童場地均值0.24㎡/戶

兒童活動場地配置尚好，個別公司差距較大數(shù)據(jù)來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等2.指標分析：②集團52工程與標桿比較b.兒童活動場地數(shù)據(jù)來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總老人活動場地：指供老人活動使用的器械，棋牌和舞蹈聚會等場地2.指標分析：②集團52工程與標桿比較老人活動場地配置普遍缺乏，平均僅達標桿值68%集團3個標桿項目老人活動場地均值0.25㎡/戶集團52個項目老人活動場地均值0.17㎡/戶c.老人活動場地數(shù)據(jù)來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總2.指標分析：②集團52工程與標桿比較

除去泳池，綜合活動場地52工程均值僅為3個標桿工程的54%0.88㎡/戶52項目綜合活動場地均值集團3個標桿項目綜合活動場地均值1.62㎡/戶d.總活動場地戶均面積e.分析小結(jié)2.指標分析：②集團52工程與標桿比較工程普遍存在綜合配置較低的局面運動場地配置嚴重缺乏，老人活動場地關(guān)注不夠資料來源：對方公司操業(yè)人員提供上海浦東仁恒河濱城上海浦東綠城上海天山仁恒河濱花園選取工程特點：社區(qū)規(guī)模大，戶數(shù)多，在業(yè)內(nèi)評價較高項目名稱戶均活動面積泳池運動場地兒童活動場地老人活動場地占地面積總建筑面積總戶數(shù)容積率上海浦東仁恒河濱城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河濱花園3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦東綠城1.540.420.490.290.34184626312.6a.標桿確定2.指標分析：③行業(yè)內(nèi)標桿分析選取3個業(yè)內(nèi)評價較高的容積率工程作為外部標桿泳池0.44㎡/戶兒童活動場地老人活動場地運動場地1.110.260.25b.活動場地內(nèi)外標桿比較2.指標分析：③行業(yè)內(nèi)標桿分析與行業(yè)標桿相比較，我司標桿值除“運動場地〞略低外，“兒童和老人活動場地〞配置差距較大集團3個標桿工程均值㎡/戶集團3個標桿工程均值㎡/戶集團3個標桿工程均值㎡/戶集團3個標桿工程均值2.指標分析：

④主流產(chǎn)品集團活動配置標準針對主要品類制定住區(qū)活動配套標準:兒童、老人活動場地0.25㎡/戶、運動場地1.1㎡/戶

戶均面積指標合計≥1.60㎡/戶依據(jù)集團產(chǎn)品分類分析主要產(chǎn)品客戶人口構(gòu)成 2.數(shù)據(jù)分析：⑤標準配置深化探討＋主要品類客戶人口構(gòu)成在老人和兒童的比例上有區(qū)別G2孩子三代10%后小太陽40%小太陽40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太陽30%青年持家5%孩子三代10%后小太陽20%小太陽30%老年一代5%16.1% 12.9% 58.1% 12.9%21.9% 6.3% 59.4% 12.5%5.0% 0.0% 65.0% 30.0%11.1% 0.0% 66.7% 22.2%2.數(shù)據(jù)分析：⑤標準配置深化探討12歲以下13-21歲22-55歲56歲以上T1青年之家50%小小太陽20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2側(cè)重兒童側(cè)重老人按兩大類制定各區(qū)域活動配套建議標準2.數(shù)據(jù)分析：⑥制定按品類地域分類制定配套標準產(chǎn)品隨著市場的變化，客戶人群對于活動場地的需求不同2.數(shù)據(jù)分析：⑦衍生探討產(chǎn)品客戶聚焦細分之后，還可分化為以下類型產(chǎn)品：人群混合型社區(qū)青年公寓社區(qū)度假類社區(qū)商務綜合類社區(qū)----人群結(jié)構(gòu)復雜，社區(qū)需提供充足各類場地----人群結(jié)構(gòu)年輕化，社區(qū)應提供具有社交功能的場所以及運動場地，對兒童及老人可忽略----需求特殊化，更多提供高檔效勞的運動場地和戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強----對會所功能需求加強，其余活動場地可借助周邊或城市配套，注重品質(zhì)以建筑面積20萬㎡某工程為例按平均每戶面積100㎡計算居住戶數(shù)2000戶目前集團活動場地均值為0.88㎡/戶規(guī)定配置活動面積標準為1.60㎡/戶差額為0.72㎡/戶活動場地平均單方造價為620元/㎡單方造價增加〔2000×0.72×620〕÷200000=4.464≈4.54.5元/㎡2.指標分析：⑧活動場地本錢

增加4.5元單方造價，即可滿足活動場地配置要求2.指標分析：⑨小結(jié)集團內(nèi)新建工程活動場地配套必須滿足最低標準。兒童、老人活動場地≥0.25㎡/戶、運動場地≥1.1㎡/戶

社區(qū)規(guī)模較小時(≤500戶)，配套標準應適當增大。

概述指標分析與配置標準布置方式場地設計5要素設計指引

操作指引商業(yè)步行街兒童活動場地運動場地會所泳池老人活動場地/架空層

主要運動及老人活動場地沿商業(yè)街兩側(cè)布局；兒童活動場地組團式布局容積率1.453.布置方式：

①內(nèi)部標桿之一：深圳四季花城效勞半徑≤50米效勞半徑≤250米運動場地建筑兒童活動場地會所泳池中心廣場

大型場地結(jié)合會所和濱河綠化帶布置，兒童場地分散布置容積率1.703.布置方式：

①內(nèi)部標桿之二：上海春申效勞半徑≤250米效勞半徑≤50米效勞半徑≤250米步行景觀軸線會所運動廣場兒童活動場地

大型場地沿景觀軸集中布局，兒童場地以組團為單位布局容積率2.01效勞半徑≤45m3.布置方式：①內(nèi)部標桿之三：天津水晶城

所有室內(nèi)外活動場地沿主要人行系統(tǒng)展開布局3.布置方式：

②行業(yè)內(nèi)標桿之一：上海浦東仁恒河濱城

所有室內(nèi)外活動場地圍繞會所中心輻射展開布局3.布置方式：

②行業(yè)內(nèi)標桿之二：上海天山仁恒河濱花園效勞半徑≤200米

會所區(qū)集中泳池及運動場地，其余均衡按組團分散布局3.布置方式：

②行業(yè)內(nèi)標桿之三：上海浦東綠城3.布置方式：③投訴較多工程之一兒童場地缺乏且效勞半徑大于50米，缺少運動場地3.布置方式：③投訴較多工程之二缺少運動場地與老人活動場地，會所配套效勞半徑大于250米3.布置方式：③投訴較多工程之三運動場地配置缺乏，兒童場地效勞半徑大于50米各類活動場地布置必須考慮效勞半徑，否那么降低使用率正常情況下：成人250米，老人200米，兒童50米資料來源：美國景觀資料手冊?Time-Saverstandardforlandscapearchitecture?3.布置方式：④效勞半徑標準3.布置方式：⑤小結(jié)效勞半徑為：成人250m，老人200m，兒童50m

運動場地應相對集中布局，兒童活動場地應均勻布局

狹長地塊應沿人行路布局，方正地塊應中心輻射布局案例分享1.成都萬科金色海蓉二期

概述指標分析與配置標準布置方式場地設計5要素設計指引

操作指引4.場地設計五要素①客戶關(guān)注度客戶關(guān)注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客戶關(guān)注程度排序通用性>特殊性安全性>功能性5特殊教育高低資料提供：上海公司設計部根據(jù)客戶關(guān)注度排序設定所需的功能考慮范圍4.場地設計五要素②營銷賣點資料提供：上海公司設計部編號具體措施需求分類成本影響可實施性1全區(qū)做到無障礙設計安全較小強2高差較大處或河道等設置欄桿安全小強3貫穿全區(qū)的無障礙步行系統(tǒng)安全小強4兒童游樂區(qū)的周界安全安全無強5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全安全小強6兒童游樂設施要是高品質(zhì)材料制成安全中強7專設有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂設施基本功能大強8一定面積的室外交流的木平臺基本功能小強9大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪基本功能小強10安全兒童戲水水景基本功能中強11安全的沙坑基本功能小強12結(jié)合兒童游樂區(qū)設置成人健身設施基本功能無強13室外兒童游泳池特殊功能大中14適合兒童尺度的室外標示系統(tǒng)基礎教育小強15四季變化的觀花觀果的植物基礎教育無強16兒童游樂區(qū)增加太陽能時鐘特殊教育小強特殊客群關(guān)注營銷賣點品質(zhì)的根本保證功能與細節(jié)應保證品質(zhì)，更應重視營銷賣點4.場地設計五要素③本錢控制資料提供：上海公司設計部本錢高本錢低全區(qū)無障礙設計高差較大處設置欄桿貫穿全區(qū)的步行系統(tǒng)兒童游樂區(qū)的周界平安各種鋪裝材料的平安交接結(jié)合兒童游樂區(qū)設置成人健身設施大面積的起伏變化的草坪平安的沙坑高品質(zhì)進口兒童游樂設備專設有遮蔭遮雨的2-6歲兒童游樂設施一定面積的木平臺交流休息場地室外兒童游泳池平安的兒童水景兒童游樂場周邊設置洗手洗腳處增加兒童游樂區(qū)的背景音樂設置環(huán)保的分類垃圾桶兒童區(qū)增加太陽能時鐘適合兒童尺度的室外標示系統(tǒng)四季變化的觀花觀果的植物旱冰場游樂場周邊設計廁所增加帶長度的兒童專用自行車道增設“百草園〞增設“自留地〞增加一些冒險兒童游樂設施，滑板攀巖增加“故事雕塑〞動物樂園選定實施選擇實施選擇實施暫不實施關(guān)注度低〔特殊功能+教育〕關(guān)注度高〔平安+根本功能〕根據(jù)本錢要求和客戶關(guān)注度選定實施內(nèi)容根據(jù)使用者喜好排序選擇內(nèi)容(玩具器械品種)排序1-5歲6-12歲1滑梯滑梯2秋千木馬3木馬蹺蹺板4羽毛球館游泳池5游泳池秋千6室外籃球場室外籃球場7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9網(wǎng)球場爬梯10攀爬繩網(wǎng)攀爬繩網(wǎng)11泡泡池戲水池12蹺蹺板網(wǎng)球場資料來源：深圳地產(chǎn)08年針對入住客戶關(guān)于兒童活動配套深訪研究調(diào)查4.場地設計五要素④使用者喜好資料提供：上海公司設計部編號具體措施深藍白馬西北金色里程金色雅筑羅店地杰1全區(qū)做到無障礙設計√√√√√√2高差較大處或河道等設置欄桿√√√√√√3貫穿全區(qū)的無障礙步行系統(tǒng)√√√√√√4兒童游樂區(qū)的周界安全√√√√√√5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全√√√√√√6兒童游樂設施要是高品質(zhì)材料制成√√√√√√7專設有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂設施√√√8一定面積的室外交流的木平臺√√√9大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪√√√√√10安全兒童戲水水景11安全的沙坑√√√12結(jié)合兒童游樂區(qū)設置成人健身設施√√√√√13室外兒童游泳池14適合兒童尺度的室外標示系統(tǒng)√√15四季變化的觀花觀果的植物√√√√√√16兒童游樂區(qū)增加太陽能時鐘實施反饋08年08年08年08年08年08年針對工程定期審核，確保實施完成度4.場地設計五要素⑤定期審核4.場地設計五要素⑥小結(jié)客戶關(guān)注度營銷賣點成本要求使用者喜好定期審核集中精力做焦點增加特色做價值控制成本做重點投其所好做關(guān)懷確保實施做審查1.2.3.4.5.設計應全方位關(guān)注，把好5個控制關(guān)資料提供：上海公司設計部4.場地設計五要素⑦兒童活動場地實施效果4.場地設計五要素⑧兒童活動場地案例兒童活動場地設計應考慮兒童群戲的心理，設置大型綜合場地為宜，同時介入綠化設計，使場地同時具有景觀效果4.場地設計五要素⑨相關(guān)知識目前國際通行兒童設備平安標準主要分為兩類美國標準CPSC,歐洲標準EN1176U.S.ConsumerProductSafetyCommissionGuidelinesforPublicPlaygroundEquipment(CPSC)美國消費者產(chǎn)品平安委員會公共游戲場設備準那么分2-5，5-12歲兩個年齡層提供7種游戲設備的平安要求攀爬類團團轉(zhuǎn)蹺蹺板滑梯搖搖馬秋千蹦床設備平安活動范圍〔固定值〕臨界下墜高度NewEuropeanStandards(EN1176)新歐共體標準〔游戲場設備〕3-14歲統(tǒng)一年齡層提供5種游戲設備的平安要求秋千滑梯繩纜跑道旋轉(zhuǎn)式設備搖擺式設備設備平安活動范圍〔計算式〕臨界下墜高度和鋪裝面范圍資料提供：play&safe游樂平安參謀公司〔香港〕4.場地設計五要素⑨相關(guān)知識游戲設備的選用與安裝必須嚴格按照平安空間要求，地墊的材料和厚度也必須符合高度要求50mmCFH-1.5m75mmCFH–1.9m110mmCFH–2.6m資料提供：play&safe游樂平安參謀公司〔香港〕

概述指標分析與配置標準布置方式場地設計5要素設計指引

操作指引5.設計指引①配置場地指標

根據(jù)配置標準計算對應場地的面積指標

整體規(guī)劃完成后，即應針對此場地指標進行核算，如不滿足應適當調(diào)整規(guī)劃以深圳區(qū)域某G2工程為例：工程占地42000㎡規(guī)劃戶數(shù)2140戶景觀面積28900㎡運動場地面積=1.1×2140=2354

㎡集團主流產(chǎn)品活動配套標準:

兒童、老人活動場地0.25㎡/戶

運動場地1.1㎡/戶兒童場地面積=0.25

×2140=535

㎡老人場地面積=0.25

×2140=535

㎡合計場地配套面積為3424

㎡約為景觀面積的12%5.設計指引②配置場地內(nèi)容運動場地面積=1.1×2140=2354

㎡2個網(wǎng)球場=650×2=1300㎡1個籃球場=540×1=540㎡（架空層）10個乒乓球臺=50×10=500㎡兒童場地面積=0.25×2140=535

㎡集中設置1個大型場地350㎡設置2個小型場地各100㎡老人場地面積=0.25

×2140=535

㎡結(jié)合廣場設置跳操場地200㎡鍛煉器械30組200㎡架空層棋牌活動10組100㎡健康步道50㎡5.設計指引③兒童場地標準配置參考

小型兒童活動場地可選用標準配置，大型由專業(yè)單位設計5.設計指引④泳池平面布置標準泳池設計要在符合標準、便于管理的根底上美觀泳池區(qū)可容納人數(shù)(M)=成人池面積/3+兒童池面積/2.5泳池休息區(qū)面積(㎡)=M×0.8洗手蹲位個數(shù)=M/60淋浴間個數(shù)=M/30更衣柜個數(shù)=M/5以上三項男女更衣室均分5.設計指引⑤泳池更衣室布置標準

更衣室設計必須符合人性尺度和管理流線的要求提高更衣室品質(zhì)的方法：1.增加管理室前廳，提供等候區(qū)2.增加化妝臺空間3.更衣區(qū)與淋浴區(qū)分隔4.增加清掃設備儲藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手臺2.室外噴淋3.男女共用洗手間5.設計指引⑥寵物公園布置標準寵物活動標準化，降低鄰里糾紛和干擾5.設計指引⑦TH間道路、管線布置標準管線布置合理，合理分配宅間距離5.設計指引⑦TH間道路、管線布置標準管線布置合理，合理分配宅間距離5.設計指引⑦TH間道路、管線布置標準管線布置合理，合理分配宅間距離

概述指標分析與配置標準布置方式場地設計5要素設計指引

操作指引6.操作指引

操作步驟規(guī)劃確定之后根據(jù)場地指標復核，如不滿足那么應調(diào)整規(guī)劃。Step1Step2Step3根據(jù)指標選擇場地根本布局和內(nèi)容，擬定設計任務書。審核場地設計面積和內(nèi)容，檢查細節(jié)設計。一線公司設計部設計單位根據(jù)設計任務書進行設計，可選擇甲方提供的標準模塊或依據(jù)標準自行設計。提交深化方案圖紙?zhí)峤蝗蝿諘驮O計指引提交圖紙和數(shù)據(jù)指標6.操作指引①根據(jù)社區(qū)規(guī)模制定所需活動配套面積和內(nèi)容惠州金域華庭配套表品類：G2工程占地：3.96萬m2戶數(shù)：1000泳池〔共900m2〕泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地〔共700m2〕羽毛球場：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場地：350m2老人活動場地〔共260m2〕跳操廣場：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2兒童活動場地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動場地：100m2如規(guī)劃布局不滿足場地需求，那么應調(diào)整規(guī)劃Step1主要人行系統(tǒng)景觀軸線人行系統(tǒng)宜簡潔布置6.操作指引②根據(jù)建筑空間確定人行系統(tǒng)骨架和景觀軸線Step2場地布局要點游泳池居中布置，可作為銷售工具。室外運動場地考慮充分日照，考慮噪音問題，防止離住宅過近，貼近商業(yè)用房布置。兒童活動場地就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)。建議老人活動場地和中心廣場結(jié)合，充分考慮日照，應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置。不同活動場地對日照需求不同，應對應考慮布局6.操作指引③依據(jù)日照分析結(jié)果考慮活動場地適宜布局位置Step2羽毛球場成人池兒童池架空層乒乓多功能場地架空層練舞室惠州金域華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶數(shù)計算相應所需場地面積指標泳池〔共900m2〕泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地〔共700m2〕羽毛球場：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場地：350m2效勞半徑+布置規(guī)那么游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無效勞半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米-3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)=100m2=30m2=50m2230m≈6.操作指引④運動場地布置Step260m60m羽毛球場成人池兒童池跳操廣場65m按摩走道65m鍛煉器械架空層棋牌架空層乒乓架空層練舞室惠州金域華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶數(shù)計算相應所需場地面積指標老人活動場地〔共260m2〕跳操廣場：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米-3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)=100m2=30m2=50m2多功能場地6.操作指引⑤老人活動場地布置Step2羽毛球場成人池木馬、蹺蹺板等跳操廣場40m按摩走道鍛煉器械架空層棋牌多功能場地架空層乒乓架空層練舞室40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米-3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)=100m2=30m2=50m2寵物活動惠州金域華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶數(shù)計算相應所需場地面積指標兒童活動場地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動場地：100m26.操作指引⑥兒童活動場地布置Step2羽毛球場成人池木馬、蹺蹺板等跳操廣場按摩走道鍛煉器械架空層棋牌多功能場地架空層乒乓架空層練舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米-3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)=100m2=30m2=50m2寵物活動6.操作指引

提交設計任務書和設計指引給設計單位Step2泳池〔共900m2〕泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地〔共700m2〕羽毛球場：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場地：350m2老人活動場地〔共260m2〕跳操廣場：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2兒童活動場地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動場地：100m2硬景面積：7510m2包括人行系統(tǒng)、廣場、

各類活動場地及泳池軟景面積：18200m2包括草坪、地被及灌木30%70%6.操作指引⑦審核面積與內(nèi)容并確保軟硬景比例Step36.操作指引⑧小結(jié)

規(guī)劃平面初步確定后，根據(jù)社區(qū)規(guī)模制定所需活動配套面積和內(nèi)容

根據(jù)建筑空間確定人行系統(tǒng)骨架和景觀軸線

依據(jù)日照分析結(jié)果考慮活動場地適宜布局位置

復核軟硬景面積比例7：3如規(guī)劃布局不能滿足場地要求，那么應調(diào)整規(guī)劃總結(jié)3、場地布置要保證服務半徑：成人250m/老人200m/兒童50m1、“活動配套滿意度”是“規(guī)劃設計滿意度”短板最不滿意：配置不足；不便捷2、集團主流產(chǎn)品活動配套標準:

兒童、老人活動場地0.25㎡/戶、運動場地1.1㎡/戶G3/T2類產(chǎn)品側(cè)重老人活動場地

G2/C類產(chǎn)品側(cè)重兒童活動場地深圳區(qū)域宜保證戶外泳池場地，可減少運動場地第四章：綠化苗木的操作管理建議苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢苗源分析①苗源種類保證全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗價格為地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗價格：X低2X中3X高√√×苗源分析②地苗分布地苗資源集中地區(qū)低緯度中緯度高緯度地苗資源集中地區(qū)較少，大局部地苗需要時間與人力進行提前搜購與儲藏苗源分析③移栽要素地苗移栽要保證成活率，必須嚴格遵循季節(jié)要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地區(qū)華南地區(qū)1~3月9~12月2~4月2~10月10~11月5月溫帶地區(qū)(華東及北方地區(qū))西南地區(qū)華南地區(qū)適宜移植季節(jié)地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非適宜移植季節(jié)地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%溫帶地區(qū)(華東及北方地區(qū))以上成活率以?15~20cm樟樹為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由各分公司提供各地區(qū)適宜移栽及種植季節(jié)苗源分析小結(jié)選擇地苗作為主要苗源是提升綠化效果，降低景觀本錢的必要手段保證地苗供給，必須提前儲藏，或者尋找有儲藏的合作單位提高地苗全冠移栽成活率，必須遵循季節(jié)要求市場行規(guī)：苗木購置熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢苗源本錢分析①樟樹地苗(華南地區(qū))地苗：原生或在移植地超過5年，生長狀況良好的苗木。成活率受季節(jié)影響大，不適于反季節(jié)移植。主材價格：胸徑10-19cm，400~1000元/株胸徑20-29cm，1200~2500元/株胸徑30-39cm，2800~4000元/株地苗中選用較多的規(guī)格為胸徑25-30

cm，平均價格為2000元/株特點：資源分布散，臨時搜購不易，必須提前儲藏假植苗：地苗斷根后進行假植或裝入容器短期種植1年以內(nèi)，度過成活期的苗木。欣賞效果較差，移植成活率較高。主材價格：胸徑10-19cm，800~2000元/株胸徑20-29cm，2200~4500元/株胸徑30-39cm，5000~8000元/株苗源本錢分析②樟樹假植苗(華南地區(qū))假植苗中選用較多的規(guī)格為胸徑30-40

cm，平均價格為6500元/株特點：資源較多，價格適宜，但苗木形態(tài)差，需要生長期恢復假植成品苗：假植苗已假植或裝入容器種植3年以內(nèi)，生長狀況恢復良好的苗木。欣賞效果較好，移植成活率較高。主材價格：胸徑10-19cm，1200~2500元/株胸徑20-29cm，3000~8500元/株胸徑30-39cm，9000~15000元/株苗源本錢分析③樟樹假植成品苗(華南地區(qū))假植成品苗中選用較多的規(guī)格為胸徑30-40

cm，平均價格為13000元/株特點：由于用量大，目前中小規(guī)格已稀缺胸徑10-19cm胸徑20-29cm胸徑30-39cm800~2000元/株2200~4500元/株5000~8000元/株400~1000元/株1200~2500元/株2800~5000元/株1200~2500元/株3000~8500元/株9000~15000元/株地苗假植苗假植成品苗綜合比較價格，地苗：假植苗：假植成品苗=1：2：3苗源本錢分析④本錢比較(華南地區(qū))此兩種規(guī)格資源非常少苗源本錢分析⑤三地香樟主材價格比較因氣候差異，高規(guī)格苗木在各地區(qū)的價格差異較大，南方相對較低成都、上海兩地普遍使用地苗，選用中小規(guī)格較多，大規(guī)格喬木只做點景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小規(guī)格資源缺乏選取規(guī)格普遍30cm以上〔元/株〕成都、上海地苗與深圳假植成品苗價格比較苗源本錢分析⑥各區(qū)域使用分析深圳區(qū)域使用的大局部苗源為假植成品苗地苗假植成品苗假植苗大局部苗源產(chǎn)自江浙地苗及假植成品苗供給量大地苗大多來自本地假植成品苗多從華東購入地苗供給量小，多為假植苗假植成品苗用量大苗源多來自本地反季節(jié)種植情況少苗源本錢分析小結(jié)除深圳區(qū)域外，其余三區(qū)域普遍采用地苗，全冠移植率較高各區(qū)域苗木本錢有差異，提升綠化效果措施應該因地制宜由于華南區(qū)域質(zhì)量好的假植成品苗日漸稀少，應著力于地苗資源的利用深圳區(qū)域提升綠化效果應多采用地苗，保證全冠移栽其余區(qū)域提升效果應適當增加本錢，提高種植密度和規(guī)格優(yōu)質(zhì)地苗需要提前搜購儲藏，前置的資金和人力本錢較大結(jié)合現(xiàn)狀，較好的措施是充分拓展具備地苗資源的合作單位苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢操作模式分析①內(nèi)外模式比較招標模式戰(zhàn)略合作模式甲指乙供合作模式內(nèi)部模式北京公司沈陽公司蘇南公司上海公司成都公司深圳公司公司內(nèi)部同時存在三種主要模式，外部標桿主要有兩種模式完全甲供模式甲供+戰(zhàn)略合作模式外部模式代表公司主要特點成都萬華公司麓山國際龍湖公司綠城公司本錢控制較好，對圖紙要求較高，但苗木質(zhì)量不易控制，即時效果差苗木質(zhì)量較高，種植即時效果好合作單位必須有充足資源和圖紙深化能力甲方承擔采購任務，苗木質(zhì)量相對有保障需要甲方配有專業(yè)人員，且占用人力較多甲方承擔采購儲藏任務，苗木資源質(zhì)高價低甲方需自有苗圃，少量工程可操作甲方承擔局部采購儲藏任務，苗木資源可控即時效果較理想，甲方需配備多重專業(yè)人員招標模式：采用招投標方式，以低價中標者提供苗木并組織施工。優(yōu)點：本錢動態(tài)可控缺點：低價苗木形態(tài)難以滿足設計要求，造成現(xiàn)場設計變更數(shù)量較難控制施工方提供價格較低的假植苗或截桿地苗不考慮效果的即時性操作模式分析②內(nèi)部模式一招標模式保證綠化本錢最低，但實施效果較差東莞高爾夫工程綠化本錢：100-120元/平米戰(zhàn)略合作模式：選取2-3家戰(zhàn)略協(xié)議的種植施工單位，苗木采用戰(zhàn)略采購價。施工圖由施工方根據(jù)自身資源進行深化，甲方審核后開展施工。優(yōu)點：施工單位有自己苗圃和足夠的苗木資源，可保證苗木形態(tài)和質(zhì)量。施工單位同時負責種植施工圖的深化，控制苗木品種在其采購能力范圍之內(nèi)。施工圖定價設計，實施本錢及變更可控缺點：施工方的設計施工一體，需要監(jiān)控不能及時反映當時的苗木市場價格操作模式分析③內(nèi)部模式二戰(zhàn)略合作模式利用合作方苗木資源，質(zhì)量有保證，本錢可控制，但需監(jiān)控機制成都金域藍灣工程綠化本錢：250-280元/平米甲指乙供戰(zhàn)略合作模式：甲方參與苗木采購，由施工單位購置并組織對選定苗木的施工維護優(yōu)點：甲方參與采購，苗木質(zhì)量及實施效果可控缺點：采購過程占用甲方過多資金甲方人力占用過多，不利多工程操作乙方積極性難調(diào)動操作模式分析④內(nèi)部模式三甲指乙供模式保證效果，但資源利用有限，資金占用大，不利于多工程同時操作深圳東海岸四期工程綠化本錢：480元/平米完全甲供模式：甲方自行采購所有苗木，并有自己的苗場或有可借用的場地進行苗木儲藏，施工單位只負責苗木的施工。優(yōu)點：甲方參與采購，苗木質(zhì)量及實施效果可控擴大了采購范圍，可根據(jù)自身需要進行苗木儲藏，不受當時的市場供給所限制?？色@得較低價的一手苗木。缺點：采購環(huán)節(jié)占用甲方過多資源。乙方積極性難調(diào)動操作模式分析⑤外部模式一完全甲供模式保證效果，但占用甲方資金及人力多，不利于多工程同時操作成都麓山國際工程綠化本錢：220元/平米甲供+戰(zhàn)略合作模式：與戰(zhàn)略合作單位有苗木的戰(zhàn)略采購價格，局部特型苗木由甲方自行采購，甲方有自己的苗場或有可借用的場地進行苗木儲藏，由戰(zhàn)略合作單位組織苗木的施工。優(yōu)點：甲方參與采購，苗木質(zhì)量及實施效果可控擴大了采購范圍，可根據(jù)自身需要進行苗木儲藏，不受當時的市場供給所限制。可獲得較低價的一手苗木。同時可利用戰(zhàn)略單位的苗木資源缺點：采購環(huán)節(jié)占用甲方過多資源。戰(zhàn)略價格無法反映即時的苗木市場行情操作模式分析⑥外部模式二甲供+戰(zhàn)略合作模式保證效果，甲方專業(yè)人力配備要足，適量占用資金成都三千城工程綠化本錢：300-320元/平米招標模式操作模式分析⑦推薦模式從效果、本錢控制和可實施性考慮，戰(zhàn)略合作模式是較為理想的模式廣州金域藍灣綠化本錢：300元/平米成都麓山國際綠化本錢：320元/平米佛山金域華府綠化本錢：370元/平米完全甲供戰(zhàn)略合作三種模式同等綠化本錢下效果比較綠化效果關(guān)鍵問題：1、圖紙的可實施性2、苗木的品質(zhì)與形態(tài)保證3、本錢可控制性解決措施：1、由有設計能力的綠化施工單位結(jié)合資源進行苗木施工圖深化2、施工單位保證高質(zhì)苗源，對苗木種植效果負責，甲方負責監(jiān)控。3、施工單位深化圖紙時進行定價設計，控制現(xiàn)場變更數(shù)量招投標模式戰(zhàn)略合作模式招投標+戰(zhàn)略模式甲指乙供戰(zhàn)略+招標模式圖紙可實施性苗品質(zhì)量控制本錢可控備注★☆★★僅北京、沈陽等公司能實現(xiàn)圖紙和苗品質(zhì)量的有效控制，大局部公司仍無法通過招標方式實現(xiàn)效果與本錢有效平衡★☆★★★★★☆★☆★★★☆★★★☆★★操作模式分析⑧推薦模式解析一戰(zhàn)略合作模式能夠有效解決提升綠化效果的關(guān)鍵問題景觀設計部2-5人/公司

苗木采購團隊1-2人/公司景觀工程團隊0.5人/工程合計景觀人員4-9人/公司操作模式分析⑨推薦模式解析二三層團隊的有效組合才能保障實現(xiàn)最終的效果負責設計管理和現(xiàn)場效果確認負責特型苗木采購和儲藏負責現(xiàn)場施工管理和效果控制專業(yè)設計人員構(gòu)成本錢與工程采購人員構(gòu)成專業(yè)景觀工程人員構(gòu)成主要責任部門，監(jiān)管其余團隊龍湖、綠城管理模式萬科管理模式景觀部0-5人/公司

物業(yè)綠化工程師0-3人/公司合計景觀人員0-5人/公司專業(yè)設計人員構(gòu)成綠化工程人員構(gòu)成設計、采購、現(xiàn)場管理三位一體負責綠化種植和養(yǎng)護操作模式分析⑩可戰(zhàn)略資源華南地區(qū)具備苗木資源和綜合設計施工能力的單位有普邦、棕櫚園林、四季青等操作模式分析小結(jié)戰(zhàn)略合作模式能夠有效整合苗木資源，控制本錢，提升效果景觀應該配備工程現(xiàn)場專業(yè)人員，有效控制效果實現(xiàn)目前上海公司已開始實行景觀工程PM制，隸屬事業(yè)部，有效控制現(xiàn)場苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢溫帶地區(qū)(華東及北方地區(qū))西南地區(qū)華南地區(qū)適宜移植季節(jié)地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非適宜移植季節(jié)地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%非適宜移植季節(jié)措施強截枝條與葉片使用植物激素樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋強截枝條與葉片使用植物激素樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋強截枝條與葉片使用植物激素加強人工養(yǎng)護以上成活率以?15~20cm樟樹為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由各分公司提供技術(shù)措施①反季節(jié)移栽成活率及措施使用傳統(tǒng)技術(shù)在反季節(jié)移栽成活率非常低上海成都佛山苗木主材戰(zhàn)略價格非適宜移植季節(jié)措施費1000~1300元/株2900元/株1500~2000元/株3200~3300元/株以上價格參考上海、成都、佛山08年戰(zhàn)略采購合同，取?18~20cm樟樹為例措施費用已包含在苗木主材單價內(nèi)苗木主材市場價格3200~3300元/株2300~2400元/株1500~2000元/株措施費用不另收，但需選擇較小冠幅的假植苗措施費占主材費用30~40%提高整體主材單價作為措施費補償損失苗木效果，無措施費補償技術(shù)措施②反季節(jié)移栽措施費率傳統(tǒng)技術(shù)反季節(jié)移栽為?；钜蕴岣弑惧X或損失效果為代價最終本錢3200~4600元/株2900元/株2000元/株廣州白云區(qū)大一工程現(xiàn)場技術(shù)核心：通過藥物處理，使植物在無需截枝、剪葉的情況下，保持全冠進行移植。優(yōu)點：不改變樹形，整株移植保證樹木100%成活，不受季節(jié)影響處理費用較低缺點：不適合遠程運輸技術(shù)措施③保冠移栽新技術(shù)保冠技術(shù)可確保喬木在任何季節(jié)進行全冠移栽適宜季節(jié)移植技術(shù)處理費非適宜季節(jié)移植技術(shù)處理費?15~20cm?20~25cm?25~30cm?30~35cm苗木主材價苗木主材價參考上海08年度綠化戰(zhàn)略合同2400~3300元/株3950~5000元/株5000~6800元/株13000~18000元/株500元/株700~800元/株800~1000元/株1300~1500元/株1000~1200元/株1200~1500元/株1500~1600元/株1600~1800元/株技術(shù)處理費與主材費比率21~24%20~30%20~24%9~10%技術(shù)措施④保冠技術(shù)本錢分析保冠技術(shù)費率占苗木主材價格20%左右，可全面提升效果技術(shù)措施⑤戰(zhàn)略合作+保冠技術(shù)本錢同等樹冠效果，戰(zhàn)略+保冠技術(shù)比招標要節(jié)省本錢7%喬木本錢構(gòu)成：綜合單價=喬木主材價+種植費(人工)+效勞費(運輸+養(yǎng)護)+反季節(jié)措施費喬木主材價綜合費率反季節(jié)措施費樹冠覆蓋面積綜合本錢招標戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略+保冠技術(shù)28003200320018%30%40%0%30%20%反季節(jié)綜合本錢3300416044803300512051203-4㎡5-7㎡7-9㎡以3萬㎡景觀面積，按照喬木覆蓋密度為16㎡/株計算30000÷16=1875株×3.5㎡=6560㎡1875株×6㎡=11250㎡÷6560≈1.71875株×8㎡=15000㎡÷6560≈2.3戰(zhàn)略+保冠技術(shù)與招標比較+14%+22%+20%+34%+56%-100%招標樹冠面積戰(zhàn)略樹冠面積戰(zhàn)+保樹冠面積4160÷1.7≈2450元/株4480÷2.3≈1950元/株3300元/株同等樹冠喬木價格與招標價格比較-41%34%－41%=-7%以?20cm樟樹為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由上海公司提供技術(shù)措施⑥小結(jié)保證全冠移栽與成活率，應該采用保冠技術(shù)戰(zhàn)略+保冠技術(shù)模式同等效果下，綜合本錢比招標節(jié)省7%苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢綜合本錢①外部標桿展示區(qū)特點以溪流水景營造特色，建筑周邊喬木密度高，小喬木與灌木層次豐富上海納帕爾灣展示區(qū)景觀本錢：1200元/平方米軟硬景比例：50%：50%水景面積比例：15%喬木/灌木比例：40%：60%單株喬木覆蓋面積：12~15平方米/株大、小喬