商貿(mào)大市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

商貿(mào)大市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告I 1.1項(xiàng)目基本情況 21.2研究范圍及主要編制依據(jù) 21.3研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2第二章建設(shè)背景及必要性 2.1項(xiàng)目提出的背景及依據(jù) 52.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5第三章市場(chǎng)分與預(yù)測(cè) 73.1商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 73.2房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 9第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件 4.1廠址所在地位置狀況 4.2廠址建設(shè)條件 第五章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 5.1建設(shè)規(guī)模 5.2建設(shè)內(nèi)容 第六章項(xiàng)目建設(shè)方案 6.1建設(shè)原則 6.2總體布置 6.3系統(tǒng)布局 6.4項(xiàng)目組成 6.5土建工程設(shè)計(jì) 6.6建設(shè)工期 第七章公用工程 7.1給排水方案 7.2供電設(shè)計(jì)依據(jù) 7.3通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì) 7.4供熱設(shè)計(jì) I第八章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、節(jié)能與消防 8.1勞動(dòng)安全、衛(wèi)生 8.2節(jié)能 第九章環(huán)境評(píng)價(jià) 9.1設(shè)計(jì)依據(jù) 9.2建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境狀況 9.3施工期的污染源、污染物及治理方案 9.4經(jīng)營(yíng)期主要污染源、污染物及治理方案 第十章項(xiàng)目管理與勞動(dòng)組織 10.1項(xiàng)目管理 10.2勞動(dòng)組織 第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第十二章投資估算及資金籌措 12.1投資估算 12.2資金來(lái)源 第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 13.1評(píng)價(jià)依據(jù) 13.2營(yíng)業(yè)收入估算 13.3銷(xiāo)售稅金及附加 13.5財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 13.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十四章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 第十五章結(jié)論與建議 14.1項(xiàng)目研究結(jié)論 14.2建議 1XX縣XX綜合商貿(mào)大市場(chǎng)是一個(gè)集蔬菜、水果、畜禽產(chǎn)品及居家生活用品于一體的大型綜合商貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃占地面積27,626.00m2,總建筑面積(1)綜合商貿(mào)區(qū)：建商貿(mào)大樓建筑面積4,500m2,一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)(設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。(3)生活區(qū)住宅：建設(shè)總面積33,592m2,建兩棟高層住宅，每棟建筑面積16,796m2。2項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目建設(shè)期：二年，即2014年6月-2016年6月1.2研究范圍及主要編制依據(jù)行性研究并提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目背景及必要性、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、節(jié)能、消防、工程進(jìn)度和項(xiàng)目管理、環(huán)境影響及評(píng)價(jià)、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)等。(1)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(試用版);(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);(4)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(8)項(xiàng)目單位提供的區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料1.3研究結(jié)論和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)利用本地目前尚無(wú)較具規(guī)模的綜合性商貿(mào)市場(chǎng)的有利契機(jī)，建設(shè)規(guī)模合理、起點(diǎn)高、規(guī)模大、服務(wù)配套、管理規(guī)范的大型商貿(mào)市場(chǎng)，將對(duì)滿3足當(dāng)?shù)厝藗兩钕M(fèi)需要，以及促進(jìn)城鄉(xiāng)商品流通，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高城市經(jīng)濟(jì)的輻射作用和對(duì)外拓展空間有著積極的作用。(2)商貿(mào)市場(chǎng)建成后，將有利于加強(qiáng)工商、稅務(wù)等各部門(mén)的監(jiān)督力度，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，增加財(cái)政收入，凈化城鎮(zhèn)面貌。并向社會(huì)提供近就業(yè)崗位，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，提高再就業(yè)人員的生活水平。(3)項(xiàng)目建設(shè)有利于確保全縣人民生產(chǎn)生活物資消費(fèi)需求，有利于有效加強(qiáng)該縣綜合商貿(mào)市場(chǎng)的管理服務(wù)水平，有利于促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。同時(shí)XX縣又是大慶市和哈爾濱市區(qū)蔬菜、瓜果、畜禽產(chǎn)品輸入產(chǎn)地之一，建立完善的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)體系，豐富市場(chǎng)物資供應(yīng)，為城鄉(xiāng)建設(shè)提供充足后勤保障服務(wù)，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)具有“選址合理，建設(shè)條件好、投資小、效益大、見(jiàn)效快、風(fēng)險(xiǎn)小”的特征，因此，項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。(4)項(xiàng)目建設(shè)方案符合XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃要求，布局合理，交通便利，具備給排水、供熱、供電、通訊等配套條件。由此，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，社會(huì)效益顯著,建設(shè)是必要的。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表表-11項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積項(xiàng)目總建筑面積其中：綜合商貿(mào)區(qū)建筑面積獨(dú)立商貿(mào)區(qū)建筑面積生活區(qū)建筑面積場(chǎng)地硬化面積2項(xiàng)目總投資萬(wàn)元固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元流通資金萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元3資金來(lái)源萬(wàn)元銀行貸款萬(wàn)元項(xiàng)目單位自籌資金萬(wàn)元4市場(chǎng)概況4擬設(shè)攤位個(gè)市場(chǎng)管理從業(yè)人員人經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元利潤(rùn)萬(wàn)元稅金萬(wàn)元第二年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元利潤(rùn)萬(wàn)元稅金萬(wàn)元第三年以后平均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元利潤(rùn)萬(wàn)元稅金萬(wàn)元5第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性2.1項(xiàng)目提出的背景及依據(jù)在黨的十五大報(bào)告指出“以市場(chǎng)為導(dǎo)向使社會(huì)生產(chǎn)適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化”強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中新起到的作用。加快市場(chǎng)體系培育，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要環(huán)節(jié)之一。大慶市在“十一五”規(guī)劃指出積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷(xiāo)地或集散地，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)化過(guò)程中，加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系，是大慶市XX縣“十五”期間的重要任務(wù)之一。XX縣十分重視城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨城市化進(jìn)程的加快，人口的增長(zhǎng)，為滿足市區(qū)人們生活和對(duì)外流通的需要，當(dāng)?shù)卣浅ｊP(guān)心XX商貿(mào)大市場(chǎng)的建設(shè)，多次實(shí)地考察研究、論證并達(dá)成共識(shí)，要盡快推進(jìn)商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的全面推進(jìn)和人民群眾生活水平的日益提高，以往的沿街市場(chǎng)及臟、亂、差的貿(mào)易環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。為了切實(shí)提升城鎮(zhèn)品味、改善市場(chǎng)環(huán)境、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)商品流通，XX縣2.2.1該項(xiàng)目建設(shè)是滿足人民生活的需要根據(jù)XX縣城城市建設(shè)需要，結(jié)合“兩化”互動(dòng)發(fā)展，新建商貿(mào)市場(chǎng)是滿足XX縣城人民生活需要，是解決當(dāng)?shù)乩习傩召u(mài)難的一項(xiàng)民心工程、惠民工程、德政工程，意義深遠(yuǎn)，責(zé)任重大。2.2.2該項(xiàng)目建設(shè)是繁榮商貿(mào)流通的需要XX縣是農(nóng)牧業(yè)大縣，農(nóng)副產(chǎn)品資源比較豐富，為了當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品能夠走出去，新建商貿(mào)大市場(chǎng)將為之提供一個(gè)良好的交易平臺(tái)。同時(shí)，也將吸2.2.3該項(xiàng)目建設(shè)是解決城鄉(xiāng)就業(yè)問(wèn)題的需要商貿(mào)市場(chǎng)將提供若干攤位和門(mén)面，為此將會(huì)提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)。這也正符合中央“通過(guò)創(chuàng)業(yè)來(lái)帶動(dòng)就業(yè)”的號(hào)召。一方面隨著新型工6業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，許多農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力將涌入城鎮(zhèn)；另一方面城鎮(zhèn)待業(yè)人員也急需尋找就業(yè)門(mén)路。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是解決城鄉(xiāng)就業(yè)問(wèn)題的需2.2.4項(xiàng)目建設(shè)是“兩化互動(dòng)”發(fā)展的需要個(gè)時(shí)期大慶市工作的戰(zhàn)略重點(diǎn)，作為調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要抓手，要努力推動(dòng)XX縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在“十二五”時(shí)期邁上更高臺(tái)階。當(dāng)?shù)乜h委、縣政府認(rèn)為，城市要拓展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)要得到發(fā)展，經(jīng)濟(jì)要順應(yīng)潮流和走向，必須主動(dòng)融入大廣經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展。XX縣委、縣政府正在搶抓這一機(jī)遇，發(fā)揮獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)，建設(shè)好XX縣市場(chǎng)流通體動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)“三化”聯(lián)動(dòng)。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化起來(lái)了，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化也2.2.5項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國(guó)民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定的重場(chǎng)的建設(shè)將成為中等規(guī)模的綜合市場(chǎng)，對(duì)提高項(xiàng)目區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷(xiāo)率及農(nóng)產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。7第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)(1)商業(yè)中心市場(chǎng)分布XX縣主要商業(yè)街(中央大街)建有相對(duì)較具模的商貿(mào)市場(chǎng)8個(gè)，分別是XX第一百貨商店、金域廣場(chǎng)、豪森華府購(gòu)物廣場(chǎng)、華夏商場(chǎng)、松江明珠(2)商貿(mào)市場(chǎng)存在的問(wèn)題一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃布局不盡合理，這些商場(chǎng)全部集中在中央大街的中部和北部，南部和松江大街尚無(wú)較具規(guī)模的商場(chǎng)，沿街主要以零散的個(gè)體商鋪經(jīng)營(yíng)為主。隨著城市建設(shè)步伐的加快，在城南區(qū)建設(shè)商貿(mào)大市場(chǎng)滿足人民生活需要，勢(shì)在必行。二是商貿(mào)市場(chǎng)普遍規(guī)模小，檔次低，設(shè)施不完善，輻射能力差，交易方式落后，功能不齊全，大部分處于初級(jí)狀態(tài)。從某種意義上講仍然是一個(gè)放大的集貿(mào)市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代化的商貿(mào)市場(chǎng)相比，還有較大差距，還沒(méi)有充分發(fā)揮其價(jià)格形成中心、信息中心和貨物集散中心的作用。三是現(xiàn)有商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍比較單一，大都是單一的日用百貨、服裝、家電、家具、農(nóng)副食品等，缺少集各類商品、餐飲、休閑服務(wù)于一體的綜合一站式購(gòu)物市場(chǎng)。因此，隨著城市發(fā)展，人們快節(jié)奏的生活需求，一站式購(gòu)物市場(chǎng)是必然的發(fā)展趨勢(shì)。四是現(xiàn)有的商貿(mào)市場(chǎng)，大都是傳統(tǒng)的市場(chǎng)模式，功能不夠完善，管理方式和交易方式相對(duì)落后，主要表現(xiàn)在：一是市場(chǎng)管理制度不夠完善，市場(chǎng)管理缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)。收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)多，管理不規(guī)范，缺少制約機(jī)制，難以對(duì)生產(chǎn)者和中間商起到制約作用，直接影響人民生活的質(zhì)量和安全；二是對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)的帶動(dòng)作用發(fā)揮不夠，尚未形成緊密的經(jīng)濟(jì)利益共同體，供銷(xiāo)合同缺乏法律約束力；三是農(nóng)產(chǎn)品和其它商品的儲(chǔ)藏、配送設(shè)施落后，服務(wù)功能滯后。所以急需建設(shè)高起點(diǎn)、上檔次、上水平，各類配套8服務(wù)設(shè)施完善，采用現(xiàn)代化管理的綜合商貿(mào)大市場(chǎng)。結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項(xiàng)目效應(yīng)不足。項(xiàng)目區(qū)目前，傳統(tǒng)、低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端消費(fèi)群體外流，市場(chǎng)消費(fèi)潛能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布不合理，配套管理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，與城市目前需求和未來(lái)發(fā)展不相稱，急需構(gòu)建具有購(gòu)物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。項(xiàng)目區(qū)XX縣城內(nèi)目前的主要商貿(mào)市場(chǎng)，承擔(dān)著近12萬(wàn)多人口的生產(chǎn)生活消費(fèi)品的流通任務(wù)，其中，4.5萬(wàn)人口為市區(qū)固定人口，7.5萬(wàn)人口為鄉(xiāng)萬(wàn)人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動(dòng)人口2.5萬(wàn)人。僅從農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)需求看，按日人均消費(fèi)蔬菜0.3千克，水果0.15千克，糧食0.25千克，水產(chǎn)、肉、蛋類0.25千克。年總消費(fèi)蔬菜3.6萬(wàn)噸，水果1.8萬(wàn)噸，糧食3萬(wàn)噸，水產(chǎn)肉類3萬(wàn)噸，總計(jì)11.4萬(wàn)噸；按項(xiàng)目承擔(dān)4萬(wàn)人計(jì)算，年消費(fèi)蔬菜1.2萬(wàn)噸，水果0.6萬(wàn)噸，糧食1萬(wàn)噸，水產(chǎn)肉蛋類1萬(wàn)噸，總計(jì)3.8萬(wàn)噸。項(xiàng)目區(qū)全縣地區(qū)生產(chǎn)總值近五年由29.7億元增長(zhǎng)到128.2億元，年均增長(zhǎng)34%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由4617元增長(zhǎng)到14,000元，農(nóng)民人均純收入由3,701元增長(zhǎng)到9,345元，年均分別增長(zhǎng)24.8%和20.4%;五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政收入44.5億元，完成固定資產(chǎn)投資184億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)大幅躍升。工業(yè)增加值由8.2億元增長(zhǎng)到60億元，年均增長(zhǎng)48.9%,新續(xù)建工業(yè)項(xiàng)目79個(gè)，規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展到26戶、上市公司7戶。目前，隨著項(xiàng)目區(qū)松花江工業(yè)園區(qū)、港橋物流園區(qū)和商品住宅的深度開(kāi)發(fā)，銀行、企事業(yè)、數(shù)碼專業(yè)店和餐飲娛樂(lè)類機(jī)構(gòu)和人口的不斷增長(zhǎng)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間，項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。3.2.4.1項(xiàng)目功能定位①功能豐富、特色鮮明、集購(gòu)物、休閑、文化、商務(wù)、餐飲等多功能9②根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為三個(gè)功能區(qū)：綜合商貿(mào)區(qū)：市場(chǎng)中建設(shè)商貿(mào)大樓，一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)(設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。獨(dú)立商貿(mào)區(qū)：市場(chǎng)東、西、北外圍建商鋪，作為酒店、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所。生活區(qū)：市場(chǎng)南部建兩棟高層住宅。3.1.4.2盈利模式定位項(xiàng)目采用出租、銷(xiāo)售相結(jié)合的盈利模式，以便盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3.1.4.3客戶群體定位本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)為變革落后商業(yè)格局，重塑現(xiàn)代中心商圈，提升XX縣城市品位的標(biāo)志性、代表性項(xiàng)目。本項(xiàng)目的客戶群體面向城市固定和鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動(dòng)人口，包括政府機(jī)關(guān)工作人員，游客、教師、醫(yī)生、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理人員以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市流動(dòng)人員。3.2房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進(jìn)程，城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過(guò)程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。5-6年之內(nèi)如果國(guó)家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有5-6年的高速發(fā)展時(shí)XX縣的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然起步較早，但規(guī)建筑標(biāo)準(zhǔn)低，高檔商品房較少，上的劃不盡合理，配套設(shè)施不完善，沒(méi)有一個(gè)真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。本項(xiàng)目坐落于XX縣城南黃金地段，西北距XX縣第六小學(xué)1公里，北鄰松花江大街和XX縣第四中學(xué)，東鄰解放路，距XX港3公里。優(yōu)越的地理位置，完善的配套設(shè)施，以及高標(biāo)準(zhǔn)的建筑，將極大滿足當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)需求。項(xiàng)目生活區(qū)住宅銷(xiāo)售無(wú)制約因素，市場(chǎng)前景看好。第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件地理位置：位于XX縣XX鎮(zhèn)，地理坐標(biāo)是東經(jīng)123°57'--125°45′,北緯45°23′--45°59′,北臨石油產(chǎn)區(qū)，東接半農(nóng)半牧區(qū)。地勢(shì)略呈西北部高、東南部低，海拔高度122-175m。4.1.2場(chǎng)址占地面積及權(quán)屬類別占地面積約27,626m2(41.42畝),場(chǎng)址土地權(quán)屬類別為有償轉(zhuǎn)讓。4.1.3土地利用現(xiàn)狀擬建場(chǎng)址為XX縣文國(guó)冷凍食品有限公司移址大廣工業(yè)園區(qū)的閑置閑廠區(qū)，目前已完成拆遷前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。拆遷廠區(qū)原有設(shè)施已具備城鎮(zhèn)給水及排水、排污管道。10Kv高壓輸電線路距場(chǎng)區(qū)100m,通訊網(wǎng)絡(luò)已引入場(chǎng)區(qū)，已基本滿足“七通一平”的建設(shè)條件。4.2場(chǎng)址建設(shè)條件地形：地勢(shì)略呈西北部高、東南部低，海拔高度122-175m。地址類型：沖擊、洪積平原。地質(zhì)結(jié)構(gòu)：由素填土、粉質(zhì)粘土、粉砂構(gòu)成。地基土承載力150kpa.中有關(guān)建(構(gòu))筑物抗震抗震設(shè)防烈度為VI度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.1g。4.2.2工程持質(zhì)與水文地質(zhì)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，雨季峰水期水位絕對(duì)標(biāo)高為77.90～177.88m,枯水期水位絕對(duì)標(biāo)高為77.90～177.88,平均水位絕對(duì)標(biāo)高為116.90～177.88m,地下水質(zhì)對(duì)砼無(wú)侵蝕性。本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無(wú)集中地下水，地下水對(duì)混凝土及其它建筑材料無(wú)腐蝕性，適宜建筑。氣候?qū)僦袦貛偷拇箨懶桶牖哪珊禋夂?，基本特點(diǎn)是夏季炎熱，冬季寒冷，春季升溫快而不穩(wěn)，秋季氣溫下降迅速，降水少，蒸發(fā)量大，空主導(dǎo)風(fēng)向：四至九月多西南風(fēng)，十月至次年三月以西北風(fēng)為多，年平均風(fēng)速4.9m/s,最大風(fēng)速15-18m/s。年氣溫：平均氣溫6.7℃,絕對(duì)最高氣溫為37.2℃,絕對(duì)最低氣溫-36.2℃,最冷月為1、2、12月份，平均氣溫-26℃,最熱月為7、8月，平均氣溫24.7℃。降水：歷年平均降水量400mm,最大降水量460mm,最大積雪厚度36cm,年平均降雪量15cm,基本雪壓0.75KN/m2,最大凍土深度2.25m。4.2.4交通運(yùn)輸條件XX縣交通四通八達(dá)，有公路、鐵路、江運(yùn)三條運(yùn)輸線。通讓鐵路橫穿境內(nèi)，工廠距離火車(chē)站70公里；城鄉(xiāng)公路成網(wǎng)，一年四季風(fēng)雨無(wú)阻；松花江夏季通航上至大安，下達(dá)哈爾濱、佳木斯等地。另外，新建的松花江XX段公路大橋的使用，實(shí)現(xiàn)了與吉林貫通。優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)原材料采購(gòu)及產(chǎn)成品的集中銷(xiāo)售都十分有利。4.2.5公用設(shè)施社會(huì)依托條件(水、電、暖、通訊)供水：供水由XX縣自來(lái)水公司供給，供水能力為2573.1m3/d。在本項(xiàng)目建設(shè)地廠區(qū)有DN300城鎮(zhèn)自來(lái)水管，本項(xiàng)目擬從該城鎮(zhèn)管網(wǎng)接入，供本項(xiàng)目生活、生產(chǎn)及消防用水。排水：項(xiàng)目建設(shè)地北鄰城市下水管網(wǎng)，生產(chǎn)生活廢水可直接入網(wǎng)排放。供暖：供熱由XX縣集中供熱中心鑫源物業(yè)公司供給，項(xiàng)目可直接并入城市集中供熱管網(wǎng)，滿足生產(chǎn)、生活需要。供電：項(xiàng)目區(qū)由大慶電網(wǎng)供電，高壓11萬(wàn)伏，電力充足，可滿足使用無(wú)線通訊信號(hào)覆蓋全區(qū)域，通訊條件良好，于外界聯(lián)系方便，具有良好的通訊條件。擬建場(chǎng)址周邊為居民住宅，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。且沒(méi)有易燃、易爆場(chǎng)所，沒(méi)有污染腐蝕性氣體源。所選擇擬建扯為地勢(shì)較高、場(chǎng)地干燥、排水通暢、空氣流通和環(huán)境安靜的地段。第五章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容XX縣XX綜合商貿(mào)大市場(chǎng)是一個(gè)集蔬菜、水果、畜禽產(chǎn)品及居家生活用品于一體的大型綜合商貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃占地面積27,626.00m2,總建筑面積(1)綜合商貿(mào)區(qū)：建商貿(mào)大樓建筑面積4,500m2,一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)(設(shè)辦公室、控管理中心、招待(2)獨(dú)立商貿(mào)區(qū)：建筑總面積26,908m2,其中建筑面積140m2商服80個(gè)、(3)生活區(qū)住宅：建設(shè)總面積33,592m2,建兩棟高層住宅，每棟建筑面積16,796m2。第六章項(xiàng)目建設(shè)方案6.1建設(shè)原則1、滿足市場(chǎng)物流線路，配套工程，交通運(yùn)輸，行業(yè)規(guī)范要求。2、符合防火、衛(wèi)生、方便安全等有關(guān)規(guī)范的要求，并充分利用土地的3、與城鎮(zhèn)和建設(shè)企業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一的原則。4、因地制宜，適應(yīng)場(chǎng)區(qū)地形，地質(zhì)，氣象等自然條件。5、要體現(xiàn)時(shí)代特點(diǎn)，努力創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代化市場(chǎng)的新形象。6.2總體布置在建設(shè)單位提供的地塊中，可供建設(shè)的用地面積為27,626.00m2,屬根據(jù)場(chǎng)址周?chē)h(huán)境，本著先進(jìn)、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、合理的設(shè)計(jì)理念，總平一核：規(guī)劃以場(chǎng)地中心為商貿(mào)核心區(qū)，向四周分布設(shè)置。一環(huán)：規(guī)劃在市場(chǎng)內(nèi)形成一條通透的景觀購(gòu)物環(huán)道，以滿足人們購(gòu)物、三區(qū)：將規(guī)劃區(qū)劃分為三個(gè)功能區(qū)：綜合商貿(mào)區(qū)、獨(dú)立商貿(mào)區(qū)、生活6.3系統(tǒng)布局三個(gè)分區(qū)分別為綜合商貿(mào)區(qū)、獨(dú)立商貿(mào)區(qū)、生活區(qū)。(1)綜合商貿(mào)區(qū)布置在用場(chǎng)地中心地帶。用地呈矩形，南北走向。交易區(qū)建四層綜合商貿(mào)大樓，一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)(設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。(2)獨(dú)立商貿(mào)區(qū)：布置在場(chǎng)地的東、西和北側(cè)邊界。用地為U型，較為規(guī)整。交易區(qū)建設(shè)1-2層商服，作為酒店、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所等。(3)生活區(qū)區(qū)：布置在場(chǎng)地的南側(cè)。用地為矩形，較為規(guī)整。沿場(chǎng)地東西布置，建二棟商品住宅樓。側(cè)沿解放路設(shè)置了兩個(gè)以上的出入口，交通方便，疏散快捷。盡量減少人市場(chǎng)內(nèi)主干道寬8m,次干道車(chē)行道寬4m,可滿足小型車(chē)輛運(yùn)輸及疏散的要求。另外在每個(gè)分區(qū)都設(shè)計(jì)了垃圾收集點(diǎn)。(1)滿足市場(chǎng)對(duì)商品對(duì)運(yùn)輸?shù)囊?，并為?chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸及裝卸作業(yè)創(chuàng)造安(2)因地制宜，合理確定場(chǎng)區(qū)標(biāo)高，適應(yīng)建構(gòu)筑物的基礎(chǔ)和管線敷設(shè)的技術(shù)要求。根據(jù)市場(chǎng)操作，運(yùn)輸?shù)囊蠛偷匦吻闆r，采用平坡式進(jìn)行布置。用地地表雨水沿道路邊經(jīng)雨水口流入雨水排水管，排至用地南面的市根據(jù)用地地形，場(chǎng)地排水和外部標(biāo)高情況確定場(chǎng)地標(biāo)高，建筑物室內(nèi)由于本建設(shè)是市場(chǎng)項(xiàng)目，要求用地平整，故可作平坡處理，為排除地面雨水，從用地中心的東西向向南、北側(cè)取0.3%的坡度傾斜。地面雨水排除采用明溝與暗溝結(jié)合的方式，建筑物周邊設(shè)有蓋明溝，匯集市場(chǎng)、店面及場(chǎng)地附近的雨水，引流到暗設(shè)的排水管中，場(chǎng)地及道路的地面水由雨水口接到暗管，然后由排水干管統(tǒng)一排往北邊，污水處理后再行排放。本項(xiàng)目為形成現(xiàn)代化商貿(mào)市場(chǎng)的新形象，所有管線均采用埋地布置，所有管線(給排水、供電、電話、有線電視等)沿邊布置到達(dá)各建筑物。本項(xiàng)目?jī)?nèi)道路全部采用混凝土路面。項(xiàng)目運(yùn)輸方案以公路運(yùn)輸為主，鐵路運(yùn)輸為輔。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，采用公路運(yùn)輸方式靈活方便，節(jié)省運(yùn)輸成本，同時(shí)，近幾年公路的發(fā)展已經(jīng)覆蓋了項(xiàng)目區(qū)各地。市場(chǎng)運(yùn)輸設(shè)備主要依靠社會(huì)運(yùn)輸能力承擔(dān)，本工程不增加運(yùn)輸設(shè)備。市場(chǎng)內(nèi)道路便于交通運(yùn)輸和消防。主要道路車(chē)行道寬8m,次要道路車(chē)行道寬4m。采用混凝土面層(20cm),砂墊層(2cm)的混凝土道路。6.4項(xiàng)目組成序號(hào)工程類別備注1主要工程綜合商貿(mào)區(qū)大市場(chǎng)建筑面積：4500m2獨(dú)立商貿(mào)區(qū)商服建筑面積：26908m2生活區(qū)住宅樓建筑面積：33592m22公用工程供水系統(tǒng)最大供水能力：590m3/d供電系統(tǒng)65000m2房屋供電外網(wǎng)采暖系統(tǒng)65000m2房屋采暖外網(wǎng)敷設(shè)總圖工程總平面布置及運(yùn)輸污水處理1套設(shè)計(jì)規(guī)模500m2/d的處理系統(tǒng)場(chǎng)區(qū)硬化3服務(wù)性工程信息系統(tǒng)4500m2綜合商貿(mào)市場(chǎng)信息網(wǎng)6.5土建工程設(shè)計(jì)6.5.1主要建筑功能設(shè)計(jì)(1)綜合商貿(mào)區(qū)市場(chǎng)大樓：建筑面積4,500m2,主體3層，局部4層，(2)獨(dú)立商貿(mào)區(qū)商服：建筑面積26,908m2,為2層磚混結(jié)構(gòu)。(3)生活區(qū)住宅：建筑面積33,592m2,2棟17層，磚混結(jié)構(gòu)。6.5.2建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑設(shè)計(jì)考慮與環(huán)境相協(xié)調(diào)，建筑群體形成良好的空間組合與朝向，交通的流暢與功能的合理性，建筑形體之協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，市場(chǎng)、住宅樓在滿足使用要求的前提下，力求安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)美觀與大方，富有現(xiàn)代氣息。各建筑以自然采光通風(fēng)為主，綜合商貿(mào)市場(chǎng)大樓建筑一層內(nèi)墻貼白瓷磚2m高，使墻面易于清潔，保持衛(wèi)生，頂棚和墻面做防霉涂料，地面均為水磨石地面、或面磚地面，主要建筑采用面磚外墻面，鋁合金窗。平屋面卷材防水，總之，根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)采取相應(yīng)的措施，以創(chuàng)造良好交易環(huán)境。本工程建筑等級(jí)為二級(jí)，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。建(構(gòu))筑物名稱及面積見(jiàn)下表。序號(hào)建筑面積(m2)層數(shù)層高(m)結(jié)構(gòu)形式備注綜合商貿(mào)區(qū)市場(chǎng)大樓4磚混獨(dú)立商貿(mào)區(qū)商服2磚混生活區(qū)住宅樓磚混6.5.2.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)按七度考慮抗震設(shè)防?；撅L(fēng)壓為0.6KN/m2。本項(xiàng)目建筑物設(shè)計(jì)為均為磚混結(jié)構(gòu)，樓面為現(xiàn)澆混凝土，屋面為預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土板。基礎(chǔ)為條形混毛石混凝土基礎(chǔ)。6.6建設(shè)工期建筑規(guī)模較大，但屬于低層磚混結(jié)構(gòu)，施工難度小，建設(shè)期為2年。第七章公用工程7.1.1給水設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)用水統(tǒng)計(jì)表序號(hào)用水項(xiàng)目用水單位數(shù)量單位用水量分項(xiàng)給水率(%)使用時(shí)間日用水量使用天數(shù)使用系數(shù)年用水量1綜合商貿(mào)區(qū)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)廳7辦公室每天每人2獨(dú)立區(qū)水果店7蔬菜店7水產(chǎn)品店7副食店7營(yíng)業(yè)飯店每人每餐理發(fā)店每人每次4每日每床洗也店每人每次工生所每人每次3生活區(qū)住在樓每日每人小計(jì)4不可預(yù)見(jiàn)總用水量的10%合計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)地的北側(cè)有DN300市政自來(lái)水管，本項(xiàng)目擬從該市政管網(wǎng)接入。本項(xiàng)目每天最大用水量為420m3/d,擬從XX鎮(zhèn)自來(lái)水給水管網(wǎng)不同方位接駁三根DN150的給水管，供本項(xiàng)目生產(chǎn)、生活及消防用水。給水管網(wǎng)給水壓力約為0.30MPa,能滿足本項(xiàng)目用水水量、水質(zhì)、水壓要求。給水管網(wǎng)給水壓力約為0.30MPa,滿足各個(gè)建筑物生產(chǎn)及生活用水水量及水壓，生產(chǎn)及生活用水直接由市政管網(wǎng)直接供給。項(xiàng)目市場(chǎng)室外給水管網(wǎng)采用生產(chǎn)、生活、消防合用系統(tǒng)，環(huán)狀管網(wǎng)布各建筑物按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定在室內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物室根據(jù)建筑物高度及使用功能，室外消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S,室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S;火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，室內(nèi)外消防用水由市政自來(lái)水管網(wǎng)直接供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)火災(zāi)前10分鐘消防用水量可由位于屋面的高位水箱供給，屋頂消防水箱容積為20m3。在各建筑物內(nèi)，還將按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005的室內(nèi)外生活給水管道均采用給水襯塑鋼管；消防給水管采用鍍鋅鋼管。外部排水主要為生活廢水、糞便污水和雨水?？傮w排水采用雨水、污根據(jù)用水性質(zhì)，生活污水最高日排水量為150.6m3/d。室內(nèi)排水管采用PVC-U排水管，室外污水管、雨水管采用雙壁波紋塑7.2供電設(shè)計(jì)7.2.1電源、電源設(shè)施及外部條件本項(xiàng)目供電由XX縣變電所供給，目前，變電所設(shè)施供電能力能夠滿足根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》(GB/50293-1999)和場(chǎng)區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn)，規(guī)劃采用負(fù)荷密度法進(jìn)行用電負(fù)荷預(yù)測(cè)。項(xiàng)目日平均用電量6399KW.h,其中：綜合商貿(mào)區(qū)1734KW.h,獨(dú)立商貿(mào)區(qū)2484KW.h,生活區(qū)1812KW.h,其它369KW.h。項(xiàng)目年用電量233.58萬(wàn)序號(hào)建筑類別功率密度建筑面積安裝電量運(yùn)行天數(shù)小時(shí)每天需要系數(shù)平均有功負(fù)荷系數(shù)年用電量(萬(wàn)KWh)1綜合商貿(mào)區(qū)營(yíng)業(yè)大廳辦公室2獨(dú)立商貿(mào)區(qū)水店蔬菜占水產(chǎn)品店副食品店?duì)I業(yè)飯店理發(fā)店沸也店衛(wèi)生所3生活區(qū)住宅摟74場(chǎng)區(qū)亮化51(2)電氣設(shè)備用電能耗測(cè)算序號(hào)設(shè)備名稱功率臺(tái)數(shù)(條)安裝電量運(yùn)行天數(shù)小時(shí)數(shù)(h)需用系數(shù)年平均有功負(fù)荷系數(shù)年用電量(萬(wàn)1綜合商貿(mào)區(qū)商場(chǎng)中央空調(diào)18空調(diào)配套電氣582獨(dú)立商貿(mào)區(qū)空調(diào)設(shè)備83生活區(qū)樓房電梯38空調(diào)設(shè)備4(3)消防設(shè)備用電能耗測(cè)算系統(tǒng)形式設(shè)備單臺(tái)功率(KW/臺(tái))數(shù)量(臺(tái))總功率運(yùn)行天數(shù)每天小時(shí)數(shù)年平均有功負(fù)荷系數(shù)年用電量(萬(wàn)KWh)消防耗電消防水泵6合計(jì)(4)變壓器能耗測(cè)算規(guī)格型號(hào)空載損耗負(fù)載損耗負(fù)載率年工作時(shí)間最大負(fù)荷損耗變壓器數(shù)量(臺(tái))年耗電量(萬(wàn)21(5)線路損耗項(xiàng)目年需耗電229萬(wàn)千瓦時(shí)。根據(jù)《工業(yè)與民用配電設(shè)計(jì)手冊(cè)》,線路損耗按總耗電量的2%計(jì)算，項(xiàng)目年線路損耗為4.58萬(wàn)千瓦時(shí)。項(xiàng)目年用電總量233.58萬(wàn)千瓦時(shí)。箱式變電站；在生活區(qū)設(shè)一座一體化箱式變電站。每座變電站內(nèi)各設(shè)有一臺(tái)830KV·A變壓器，可供場(chǎng)區(qū)生活、加工區(qū)設(shè)備等用電。一般照明電源電壓為380/220V,由照明配電箱以混合式配電系統(tǒng)向各負(fù)荷供電。照明干線采用VV-1000型電纜穿管敷設(shè)，支線采用BV-500型銅燈具選型：市場(chǎng)鋪面以熒光燈和節(jié)能燈為光源的各類燈具；道路照明以節(jié)能燈為光源的馬路柱燈，路燈控制采用定時(shí)控制、光電控制、手動(dòng)控制三種方式，定時(shí)控制和光電控制可根據(jù)室外日光照度或時(shí)間的要求來(lái)操作照明回路的斷路器，手控則為人工操作。光源選用250W的高壓鈉燈。照明燈具選用半截光型燈具，采用分散式功率因數(shù)補(bǔ)償方式，在每盞燈具內(nèi)進(jìn)行就地電容器補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)應(yīng)大于0.9。7.3通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)7.3.1電話通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電話總裝機(jī)容量規(guī)劃為300門(mén)，市場(chǎng)通信規(guī)劃采用樓宇方式。將寬帶數(shù)字傳輸引至各樓宇，再通過(guò)非屏蔽五類線敷設(shè)至各區(qū)及用戶，為市場(chǎng)提供寬帶傳輸業(yè)務(wù)，使市場(chǎng)今后數(shù)字電話、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)、市場(chǎng)物業(yè)管理信息閉路電視系統(tǒng)干線由當(dāng)?shù)赜邢揠娨暸_(tái)引入，市場(chǎng)內(nèi)干線可同通信線纜一起7.4供熱設(shè)計(jì)本區(qū)的采暖熱負(fù)荷采用綜合熱指標(biāo)70W/m2計(jì)算，通風(fēng)熱負(fù)荷按采暖熱負(fù)荷的40%,則本區(qū)采暖通風(fēng)負(fù)荷為11MW,熱水熱負(fù)荷27MW。則市場(chǎng)總熱項(xiàng)目市場(chǎng)設(shè)一個(gè)供熱分汽站，由分汽站分三路向綜合商貿(mào)區(qū)、獨(dú)項(xiàng)目冬季采暖單位能耗統(tǒng)計(jì)表熱指標(biāo)熱負(fù)荷室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度采暖天數(shù)室外平均溫度室外計(jì)算溫度耗熱量綜合商貿(mào)區(qū)獨(dú)立商貿(mào)區(qū)生活區(qū)耗熱量計(jì)算依據(jù)《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》Q=0.0864×采暖天數(shù)×設(shè)計(jì)熱負(fù)荷×(室內(nèi)計(jì)算溫度-室外平均溫度)/(室內(nèi)計(jì)算溫度-室外計(jì)算溫度)。鍋爐的熱效率按78%計(jì)算，煤的發(fā)熱量為5000kcal/kg煤炭，管網(wǎng)效率為95%,可得出本項(xiàng)目年耗煤總量約2482.88噸煤。第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生節(jié)能與消防8.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生流動(dòng)性大，市場(chǎng)管理難度大。因此要求市場(chǎng)管理者與社會(huì)各界密切配合，為經(jīng)營(yíng)者的日常生活，人身安全等諸多方面提供保障。對(duì)市場(chǎng)生產(chǎn)管理人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓(xùn)，樹(shù)立安全第一的觀念。對(duì)危害性大、技術(shù)性強(qiáng)的工種實(shí)行上崗證制，定崗定編在生產(chǎn)中一定要按勞動(dòng)管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定做好勞動(dòng)保護(hù)工作，積極防護(hù)、實(shí)行定期體檢，按需、按時(shí)配發(fā)勞保用品，實(shí)施安全及保健制度。保護(hù)工作人員的身體健康；對(duì)蔬菜加工應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入加工場(chǎng)地。本市場(chǎng)屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域、市場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系到市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)也直接關(guān)系到廣大經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，作風(fēng)過(guò)硬的市場(chǎng)安全保衛(wèi)隊(duì)伍，積極配合公安部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)(1)認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。(2)積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)。嚴(yán)禁采用國(guó)家或行業(yè)主管部門(mén)已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。8.2.2節(jié)能設(shè)計(jì)須依據(jù)本項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)建造中，應(yīng)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型的建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備，提高建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，減少建筑物使用過(guò)程中的采暖、制冷、照明能耗，合理充分利用自然環(huán)境，利用太陽(yáng)能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。(2)設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，建筑設(shè)計(jì)盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。(4)根據(jù)建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。照明燈具采用節(jié)能燈，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進(jìn)行優(yōu)選。(1)提倡室內(nèi)采用高效照明產(chǎn)品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。設(shè)備用房、公共設(shè)施等處采用節(jié)能熒光燈，且配電子鎮(zhèn)流器。公共走道、樓梯采用消防型熱釋紅外延時(shí)節(jié)能燈。(2)合理布置照明開(kāi)關(guān)及選擇開(kāi)關(guān)聯(lián)數(shù)，充分利用天然采光，節(jié)約照明(5)采用節(jié)能型干式變壓器及其它電氣元件，并采用電容補(bǔ)償柜進(jìn)行補(bǔ)保護(hù)生態(tài)環(huán)境，充分利用周邊自然環(huán)境和綠地、水域，并在可能條件下增大綠化面積，例如墻面、屋頂立體綠化，減少日幅射和熱島效應(yīng)。8.3.1.1總平面(1)總平面設(shè)計(jì)按使用功能分區(qū)布置，利用道路、通道將建筑分為相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，以減少火災(zāi)發(fā)生及蔓延的可能性。(2)市場(chǎng)內(nèi)主次干道及輔助車(chē)道形成環(huán)狀，市場(chǎng)內(nèi)道路暢通，以利消防(1)各建筑單體的生產(chǎn)類別、結(jié)構(gòu)類型、主要承重構(gòu)建的耐火等級(jí)等均8.3.2消防系統(tǒng)8.3.2.1室外消防室外消防采用沿主要建筑物四周的給水管網(wǎng)設(shè)若干個(gè)消火栓。并按消防規(guī)范的規(guī)定，設(shè)置適量室外消火栓、消防箱和滅火器。商鋪內(nèi)設(shè)滅火系(1)消火栓用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，室外消火栓用水量統(tǒng)一采用25(2)室外消防給水管道沿道路布置成若各個(gè)枝狀管網(wǎng)，并用閥門(mén)分成若干個(gè)獨(dú)立管線，室外消防給水管道的管徑不小于DN100。(3)室外消防水池的設(shè)置，保護(hù)半徑不大于150m,沿給水管線間隔60m8.3.2.2室內(nèi)消防消火栓用水量：按最大建筑物，室內(nèi)消火栓為15L/S。消防用水為城鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)直接供給。8.3.2.3室內(nèi)外消防用水量室外消防用水量為54m2/h;室內(nèi)消防用水量為97m2/h,本設(shè)計(jì)總消防用水量為151m3/h。第九章環(huán)境評(píng)價(jià)9.1.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996;(2)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93;(3)《建筑施工場(chǎng)屆噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)》GB12523-90(1)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996;(2)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96(3)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(試行)GB18483-2001建設(shè)地點(diǎn)周?chē)鸁o(wú)污染源，環(huán)境較好，遠(yuǎn)離學(xué)校。本項(xiàng)目建設(shè)施工期及運(yùn)營(yíng)期按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，采取各種措施，不會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境造成影響。9.3施工期的污染源、污染物及治理方案施工期場(chǎng)地平整將對(duì)場(chǎng)址內(nèi)的少量植被造成破壞；施工風(fēng)塵(揚(yáng)塵)及噪聲對(duì)場(chǎng)址及附近區(qū)域空氣環(huán)境及聲環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響；土方開(kāi)挖易引起水土流失，產(chǎn)生棄土，建筑施工產(chǎn)生建筑垃圾。擬采取建排水溝和綠化等工程措施來(lái)減輕水土流失和恢復(fù)植被；對(duì)高噪音設(shè)備采取隔音消音措施；在施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)藿▏鷫?，在路面和施工?chǎng)區(qū)灑水。運(yùn)輸車(chē)輛不能超載，減輕施工粉塵對(duì)環(huán)境的污染；施工期的少量棄土及時(shí)送至規(guī)定地點(diǎn)倒放。施工期產(chǎn)生的各種污染均屬暫時(shí)性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，項(xiàng)目施工建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響將得到有效的控制。9.4經(jīng)營(yíng)期主要污染源、污染物及治理方案9.4.1“三廢”處理排放系統(tǒng)管網(wǎng)，由城市污水處理設(shè)施統(tǒng)一處理，設(shè)一座化糞處理清洗市場(chǎng)部門(mén)指定的垃圾場(chǎng)；活畜交易市場(chǎng)不設(shè)屠宰，廢渣主要是糞便和煤渣等廢渣。糞便用于農(nóng)業(yè)肥料，煤渣堆放在城市堆渣場(chǎng)。項(xiàng)目日產(chǎn)垃圾2.4噸，年(3)廢氣：市場(chǎng)土建工程建設(shè)無(wú)廢氣產(chǎn)生渠道，唯一可能產(chǎn)生廢氣的是酒店等服務(wù)區(qū)，因此要嚴(yán)格按照與安保要求設(shè)置煙道，并配備處理設(shè)備，第十章項(xiàng)目管理與勞動(dòng)組織項(xiàng)目按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，組建企業(yè)法人，設(shè)立董事會(huì)，市場(chǎng)由企業(yè)法人統(tǒng)一管理，建立“誰(shuí)投資、誰(shuí)管理、誰(shuí)受益”的發(fā)展機(jī)制。應(yīng)具有完備的交易規(guī)則和管理制度，并和經(jīng)營(yíng)企業(yè)和政府有關(guān)部門(mén)成立市場(chǎng)管理監(jiān)督委員會(huì)。市場(chǎng)實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并承擔(dān)項(xiàng)目的資金投入，工程建設(shè)，經(jīng)營(yíng)管理等。公司設(shè)總經(jīng)理、總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師和總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策劃部、信息管理部、物業(yè)管理部和保安部。由組建的項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)方案籌劃、項(xiàng)目申報(bào)、組織招標(biāo)、項(xiàng)本項(xiàng)目建設(shè)資金設(shè)專帳、?？顚Ｓ?，各項(xiàng)資金實(shí)施統(tǒng)一管理，包括計(jì)劃安排，資金使用等。工程撥款應(yīng)按進(jìn)度撥付，并要有監(jiān)理工程師的簽署，保證項(xiàng)目建設(shè)保質(zhì)按期完成。項(xiàng)目實(shí)施真正按照“公開(kāi)、公正、公平”的原則進(jìn)行規(guī)范化的招投標(biāo)，提高投資效益，確保工程質(zhì)量，堵截?zé)o等級(jí)的施工隊(duì)伍和個(gè)體承包戶承攬工程，堵截歪風(fēng)邪氣等不正?，F(xiàn)象。實(shí)行招投標(biāo)制有利于建設(shè)市場(chǎng)規(guī)范化，有利于加強(qiáng)行業(yè)管理和自身發(fā)展，更重要是能有效的控制工程質(zhì)量。按有關(guān)文件規(guī)定，工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工等都必須依法訂立合同，各類合同要有明確的質(zhì)量要求，履約擔(dān)保和違約處罰條款。工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是進(jìn)行工程建設(shè)合同管理，按照合同控制工程建設(shè)的投資、工期和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)有關(guān)各方的工作關(guān)系。1、根據(jù)定崗、定人的原則，因崗設(shè)人。批發(fā)市場(chǎng)總定員為19人，其中：管理人員8人，員工11人。定員構(gòu)成表序號(hào)部門(mén)(人)工作班次(班/日)管理人員員工1公司領(lǐng)導(dǎo)222總經(jīng)理辦公室2113財(cái)務(wù)部224市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部3125物業(yè)管理部4136保安部615合計(jì)8所需用工主要為當(dāng)?shù)叵聧徛毠ず蜕鐣?huì)招聘，并經(jīng)考試后擇優(yōu)錄取。選派骨干人員至同行業(yè)培訓(xùn)。第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本工程建設(shè)期為2年。2014年6月～2016年6月為施工期。11.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間項(xiàng)目名稱可研及初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)工程建設(shè)施工附屬設(shè)施施施工零星工程建設(shè)綠化及竣工驗(yàn)收投入使用第十二章投資估算及資金籌措(1)建筑工程根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和工程量，按照黑龍江省建筑工程單位估算指標(biāo)、綜合定額，以及其他地區(qū)同類建筑單位造價(jià)對(duì)比測(cè)算。(4)項(xiàng)目工程取費(fèi)按建安工程費(fèi)按照黑龍江省建設(shè)工程費(fèi)用定額為依據(jù)計(jì)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資5,000萬(wàn)元，投資構(gòu)成如下：建筑工程：4,850萬(wàn)元工程建設(shè)其它費(fèi)用：150萬(wàn)元本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法計(jì)算為3,000萬(wàn)元。建設(shè)期利息為297萬(wàn)元。項(xiàng)目投入總資金包括建設(shè)投資、流動(dòng)資金?？偼顿Y8,000萬(wàn)元。(詳見(jiàn)總投資估算表)本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源采用多渠道、多方式籌集。融資方案是：(1)項(xiàng)目建設(shè)單位自籌5,000萬(wàn)元，用于項(xiàng)目建設(shè)投資，占項(xiàng)目總投資的62.5%。(2)銀行貸款資金3,000萬(wàn)元，主要用于項(xiàng)目流動(dòng)資金。占項(xiàng)目總投資的37.5%。第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行財(cái)務(wù)價(jià)格和市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格，并參考同類項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)，從企業(yè)財(cái)務(wù)角度分析、測(cè)算項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力。(1)國(guó)家和有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)財(cái)會(huì)等方面的政策、法規(guī)。(2)黑龍江省有關(guān)稅收、勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定。(4)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(5)項(xiàng)目編制單位提供的基礎(chǔ)資料。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，確定本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要參數(shù)及模型如下：財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要參數(shù)。它代表了項(xiàng)目投資應(yīng)獲得的最低財(cái)務(wù)盈利水平。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取為8%。(2)利率利率：5.94%。(3)項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期為15年。其中建設(shè)期2年，生產(chǎn)期13年。(4)折舊費(fèi)與殘值：本擬建項(xiàng)目各類土建設(shè)施按30年折舊，機(jī)械設(shè)備、信息設(shè)備按15年折舊；設(shè)備殘值按5%考慮。13.2營(yíng)業(yè)收入估算項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入包括：獨(dú)立商業(yè)區(qū)商服和生活區(qū)住宅出售；綜合商貿(mào)區(qū)攤位出租收入；物業(yè)管理費(fèi)和其他管理費(fèi)收入。第一年?duì)I業(yè)收入為18,419.82萬(wàn)元，第二年?duì)I業(yè)收入為11,753.38萬(wàn)元，今后每年?duì)I業(yè)收入為524.41萬(wàn)元。(1)獨(dú)立商業(yè)區(qū)商服出租出售，屬開(kāi)發(fā)性直接收入獨(dú)立商業(yè)區(qū)商服總建筑面積26,908m2,根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和XX縣部分相似市場(chǎng)的售價(jià)水平，均按8,000元/m2計(jì)算。第一年銷(xiāo)售50%商鋪，商服出售直接收入10,763萬(wàn)元；第二年銷(xiāo)售30%商鋪，商服出售直接收入6,458萬(wàn)元。第三年出租剩余的20%商服，出租費(fèi)20元/平方米·月計(jì)算，商服出租收入129.16萬(wàn)元/年。(2)生活區(qū)住宅樓出售，屬開(kāi)發(fā)性直接收入生活區(qū)住宅樓總建筑面積33,592m2,根據(jù)當(dāng)?shù)貥潜P(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，確定該住宅樓售價(jià)3,500.00元/m2。第一年銷(xiāo)售60%住宅，售樓直接收入7,054.32萬(wàn)元；第二年銷(xiāo)售40%住宅，售樓直接收入4,702.88萬(wàn)元。(3)綜合商貿(mào)市場(chǎng)攤位出租收入綜合商貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)，共有出租攤位600個(gè)，平均每個(gè)攤位年租金5,000元，出租年收入300萬(wàn)元。衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)分別按租賃面積10元/m2月計(jì)，水電費(fèi)和采暖費(fèi)按租賃面積分?jǐn)偞?，正常年物業(yè)管理費(fèi)85.25萬(wàn)元。其他管理費(fèi)主要是指收取清雪費(fèi)、公廁管理費(fèi)等。正常年其他管理費(fèi)10萬(wàn)元。13.3項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加增值稅率：營(yíng)業(yè)稅率5%;城市維護(hù)費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅的7%;教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%;所得稅：稅率25%。第一年銷(xiāo)售稅金及附加1105萬(wàn)元，所得稅2240萬(wàn)元。第二年銷(xiāo)售稅金及附加705萬(wàn)元，所得稅674萬(wàn)元。第三年銷(xiāo)售稅金及附加31萬(wàn)元，所得稅65萬(wàn)元。13.3.1項(xiàng)目投產(chǎn)第一年成本費(fèi)用估算項(xiàng)目第一年運(yùn)營(yíng)成本由固定資產(chǎn)投入和綜合商貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成：8,351.68萬(wàn)元。13.3.2項(xiàng)目投產(chǎn)第一年成本費(fèi)用估算項(xiàng)目第二年運(yùn)營(yíng)成本由固定資產(chǎn)投入和綜合商貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成：8,351.68萬(wàn)元。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用包括原材料及燃料動(dòng)力費(fèi)、工資福利費(fèi)用、折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用及其它費(fèi)用。(1)工資及福利據(jù)目前同類企業(yè)中的中上收入水平，確定人員工資按28,000元/人.年計(jì)算，合計(jì)年人員工資支出53.2萬(wàn)元。(2)外購(gòu)原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi)此處水電、燃料及動(dòng)力費(fèi)消耗只考慮綜合商貿(mào)區(qū)所消耗的部分，不考慮生活區(qū)、獨(dú)立商業(yè)區(qū)承租方承擔(dān)的相應(yīng)消耗。水電、燃油料消耗根據(jù)設(shè)計(jì)負(fù)荷，單價(jià)按當(dāng)?shù)氐膶?shí)際水平計(jì)算。合計(jì)60萬(wàn)元。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資折舊采用平均年限法殘值取5%,折舊年限：建筑工程