論物業(yè)管理的財務制度

第十三章資金運作與財務管理12/21/20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財務制度

一、物業(yè)管理企業(yè)財務管理的相關法規(guī)

《企業(yè)財務通則》是設立在中華人民共和國境內(nèi)的各類企業(yè)財務活動必須遵循的原則和規(guī)范，它對企業(yè)的資金籌集、各類資產(chǎn)的核算、對外投資、成本費用、收入利潤、外幣業(yè)務、企業(yè)清算、財務報告和財務評價等方面作了通用性的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的財務管理也必須遵循這一規(guī)范。12/21/20232EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財務制度《物業(yè)管理企業(yè)財務規(guī)定》是為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務行為，對物業(yè)管理企業(yè)財務核算的一些特殊方面專門制定的規(guī)定。該規(guī)定的主要條款包括代管基金、成本費用和收入利潤三個大的方面。

《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》主要規(guī)定了一些包括資產(chǎn)負債、成本費用、收入利潤等具體的財務核算方法，是《企業(yè)財務通則》條款的細化和具體化。12/21/20233EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財務制度二、物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度的主要內(nèi)容

（一）基本制度

1、根據(jù)國家財務工作的原則和規(guī)定制定的本企業(yè)綜合性的財務制度；

2、企業(yè)財務機構(gòu)的設置，企業(yè)財務工作的任務和職責范圍的規(guī)定；

3、財務人員的職責權(quán)限、技術職稱、任職獎懲等規(guī)定。12/21/20234EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財務制度（二）業(yè)務制度

1、資金籌集。包括對資本金籌集、處理方式等方面的規(guī)定以及對企業(yè)流動負債、長期負債等財務項目核算和處理的規(guī)定。

2、各類資產(chǎn)的核算。包括對企業(yè)流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)的核算和處理方法等方面的規(guī)定。

3、成本和費用。包括對各類成本費用的界定，對成本費用核算方法的規(guī)定以及對壞帳損失處理的規(guī)定等。

4、營業(yè)收入和利潤。包括對各種收入、支出和利潤的界定及對其核算方法的規(guī)定。5、代管基金。包括對代管基金的界定以及代管基金管理的規(guī)定。

12/21/20235EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算

一、物業(yè)服務費的概念及收費原則

（一）物業(yè)服務費的概念

物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

12/21/20236EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算（二）物業(yè)服務費的收費原則

1、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則

2、區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

3、按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價

4、可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

12/21/20237EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算二、包干制的物業(yè)服務費的構(gòu)成

物業(yè)服務費的構(gòu)成包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；12/21/20238EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

物業(yè)公司在進行收費測算時，還應加上合理的利潤部分。12/21/20239EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算三、物業(yè)服務費的測算方法

物業(yè)服務費的測算一般按照每月每單位面積各種費用的綜合進行計算，通?？捎靡韵鹿絹肀硎荆?/p>

X=∑Xi×（1＋利潤率）（i=1,2,……9）

X：公共性服務單位收費標準，單位為元/月、平方米；

Xi：第i分項費用收費標準，單位為元/月、平方米；

（注：“∑”表示對各項費用的算術求和。）12/21/202310EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費（X1）12/21/202311EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（X2）

該項費用包括樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及轄區(qū)內(nèi)道路的各種土建零修費；各類公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費；公共照明費等。這類費用中除了電費外，大部分是需要通過經(jīng)驗判斷得到的，下面只介紹公共照明耗電費的測算方法。

12/21/202312EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用、

物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用（X3＋X4＋X5）

在實際測算中，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用是按照每人每月物質(zhì)損耗補償計算的，這里假設為100元；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用是按照每年每平方米支出固定數(shù)額的物質(zhì)補償計算的，這里假設為2元；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用是按照每人每年物質(zhì)損耗補償計算的，這里假設為300元。

12/21/202313EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算（四）辦公費用（X6）

辦公費用以管理人員工資總額為基數(shù)提取一定比例，這里假設為25％。

（五）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（X7）

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊按照財務部門的規(guī)定計提。

12/21/202314EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務費的構(gòu)成與測算（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用（X8）

（七）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用（X9）

主要是指在合同中約定的不包含在上述8項中的費用，按照合同約定收取。12/21/202315EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

住房專項維修資金制度

一、住房專項維修資金的概念

住宅專項維修資金是指專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。12/21/202316EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

住房專項維修資金制度二、住房專項維修資金的繳納制度

（一）需建立住房專項維修資金的物業(yè)類型

《物業(yè)管理條例》第54條的規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金?！?/p>

《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第4條規(guī)定：“商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金?！?2/21/202317EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

住房專項維修資金制度（二）住房專項維修資金的繳納方式及標準

商品住房在銷售時，購房者應當按購房款２％—３％的比例向售房單位繳交維修資金。

售后公房的住房專項維修資金由兩部分組成：即售房單位提取部分和購房者繳納部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取一定比例作為維修資金，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％，該部分基金屬售房單位所有；購房者按購房款２％的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的這部分維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。12/21/202318EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

住房專項維修資金制度三、住房專項維修資金的保管和使用制度

（一）

維修資金的保管

(1)在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書前，維修資金由售房單位代管；

(2)在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修資金移交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管，直到業(yè)主委員會成立；

(3)業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。12/21/202319EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

住房專項維修資金制度（二）

維修資金的使用

《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定：維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造；維修資金閑置時，除可以用于購買國債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，不得挪作他用；業(yè)主委員會成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。12/21/202320EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

住房專項維修資金制度《物業(yè)管理條例》規(guī)定：專項維