商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-城市綜合體的定位剖析

城市綜合體的定位剖析定位需滿足的目標1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標2023/12/2022023/12/203定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位定位的依據(jù)2023/12/204霍金斯“消費者決策過程模型”2023/12/205“三位一體”定位方法2023/12/206核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類零售商業(yè)形態(tài)定位——以“家”為單位分析2023/12/207城市綜合體——零售商業(yè)形態(tài)定位2023/12/2085-10%其他服務(wù)20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂、酒店城市綜合體——各功能商業(yè)形態(tài)構(gòu)成2023/12/209按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費支出RF：營業(yè)面積城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)2023/12/2010商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定2023/12/2011商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表2023/12/2012銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積營業(yè)額購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對消費者I的吸引力；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費者I到商店J的距離；Pij為消費者I到商店J的規(guī)模購物的概率；商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型2023/12/2013商業(yè)街分析需要解決的核心問題1、商業(yè)街的長度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的距離城市綜合體——商業(yè)街東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M2023/12/2014東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度城市綜合體——商業(yè)街2023/12/2015城市綜合體——商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響。2023/12/2016城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)；2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)；3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析；4、城市未來供需發(fā)展趨勢（預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積及未來市場需求）；5、確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù)；6、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量；2023/12/2017城市綜合體——酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率2023/12/2018城市綜合體運營的價值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈2023/12/2019商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)華潤萬象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流2023/12/2020華潤萬象城城市綜合體開發(fā)的思考一期二期華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？2023/12/2021商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流2023/12/2022中航城城市綜合體運營的思考同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？2023/12/2023商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項目多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛淡薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)情MALL龍崗南聯(lián)港臺項目酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流2023/12/2024龍崗南聯(lián)港臺項目城市綜合體運營的思考龍崗南