房地產(chǎn)銷售中的法律問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范探討

房地產(chǎn)銷售行為中的法律問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防備討論

四川華宜置業(yè)股份二O一二年二月成都莫智榮總那么中心：防備約定、締約、履約風(fēng)險(xiǎn)，合法有效躲避銷售行為風(fēng)險(xiǎn)扼殺訴訟或敗訴風(fēng)險(xiǎn)。戰(zhàn)略：扎實(shí)掌握相關(guān)法律知識(shí)堅(jiān)持原那么性并有效貫徹任務(wù)細(xì)心高度謹(jǐn)慎目的：繼續(xù)良性推進(jìn)房屋銷售遠(yuǎn)離爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)邊緣防止涉煩涉訴從容面對(duì)無(wú)理纏訟

概念：某一特定危險(xiǎn)情況發(fā)生的能夠性和后果的組合。特點(diǎn)：1、客觀性2、偶爾性3、損害性4、不確定性5、相對(duì)性〔或可變性〕房地產(chǎn)銷售行為能夠會(huì)引起的風(fēng)險(xiǎn)類別：A運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):因銷售行為不當(dāng)或管理不善而致公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。B責(zé)任風(fēng)險(xiǎn):締約過(guò)失責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、行政處分風(fēng)險(xiǎn)、刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)鮮活的風(fēng)險(xiǎn)案例

鄭州某房地產(chǎn)開發(fā)公司因?qū)彶椴粐?yán)構(gòu)成虛偽廣告被處分款150萬(wàn)元致公司艱苦損失案重慶某地產(chǎn)開發(fā)商未獲得房屋預(yù)售答應(yīng)證違規(guī)銷售被處巨額罰款并被勒令停業(yè)整頓6個(gè)月；四川某置業(yè)集團(tuán)一樓盤因一房多賣以涉嫌詐騙被訴同時(shí)公司資質(zhì)被降；上海某開發(fā)商因公開分發(fā)的彩印宣傳資料與實(shí)踐交付房屋不一致引發(fā)被群訴敗訴案同時(shí)被定性為群體事件遭政府查處；深圳某開發(fā)公司置業(yè)顧問(wèn)誤將定金寫作訂金在房?jī)r(jià)下跌時(shí)引發(fā)群體退房事件致公司嚴(yán)重?fù)p失；

◆分那么⊙商品房銷售過(guò)程中能夠涉及的法律問(wèn)題⊙對(duì)能夠發(fā)生的問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)⊙對(duì)能夠發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)有效躲避控制⊙應(yīng)對(duì)措施討論房屋銷售所涉法律風(fēng)險(xiǎn)的階段

約定過(guò)程〔包括展現(xiàn)宣傳意向預(yù)定購(gòu)階段〕締約過(guò)程〔包括引見闡明談判簽約階段〕履約過(guò)程〔含簽約后的合同履行跟蹤房屋交付爭(zhēng)議處理階段〕

約定階段所涉法律問(wèn)題一、預(yù)〔現(xiàn)〕售應(yīng)具備的條件；二、廣告及宣傳資料的合法性、論述物業(yè)用語(yǔ)的恰當(dāng)性；三、意向合同或定〔認(rèn)〕購(gòu)協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫。貨款回收風(fēng)險(xiǎn)防備預(yù)〔現(xiàn)〕售應(yīng)滿足的條件預(yù)售的條件獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證國(guó)有土地運(yùn)用證建立工程開工證商品房銷售答應(yīng)證已投入工程建立資金到達(dá)總投資的25％以上施工進(jìn)度和開工交付時(shí)間確定貨款回收風(fēng)險(xiǎn)防備現(xiàn)售的條件開發(fā)企業(yè)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書齊備獲得土地運(yùn)用權(quán)證書和運(yùn)用土地同意文件持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證已經(jīng)過(guò)開工驗(yàn)收拆遷安頓已落實(shí)小結(jié)：上述條件的滿足是樓盤銷售的前置條件，是銷售自信心的根本來(lái)源，同時(shí)上述條件的滿足與“恰當(dāng)〞展現(xiàn)或“必要〞出示，更是培植與激發(fā)購(gòu)買愿望的有效武器，只需在與潛在客戶或準(zhǔn)客戶的數(shù)次談判交鋒中充分運(yùn)用這些武器并配合靈敏的銷售技巧，才是達(dá)成銷售業(yè)績(jī)的客觀保證。這些問(wèn)題系法律問(wèn)題但不是房屋銷售中的法律風(fēng)險(xiǎn)，可只需了解了這些根本知識(shí)，作為置業(yè)顧問(wèn)，才有能夠成為一名攻防兼?zhèn)涞暮细皲N售人員。廣告宣傳資料的合法性

引見闡明論述的恰當(dāng)性法律根據(jù)：(最高人民法院司法解釋規(guī)定)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約約請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)備所作的闡明和許愿詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)錢確實(shí)定有艱苦影響的，該當(dāng)視為要約。該闡明和許愿即使未載入商品房買賣合同，亦該當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。應(yīng)對(duì)措施：嚴(yán)厲審查廣告內(nèi)容，防止出現(xiàn)能夠認(rèn)定為要約的表述。對(duì)于比較明確的表述該當(dāng)盡量以口頭方式傳達(dá)給買受人；在<商品房買賣合同>補(bǔ)充協(xié)議中明確商定關(guān)于房屋的一切宣傳對(duì)雙方?jīng)]有約束力，以<商品房買賣合同>為準(zhǔn)；在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行<商品房買賣合同>的根據(jù)，不具備要約性質(zhì)；不隨便明確闡明；未經(jīng)答應(yīng)不得擅自作出口頭尤其是書面許愿。認(rèn)〔定〕購(gòu)意向協(xié)議〔合同〕的規(guī)范填寫認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、定購(gòu)是目前房屋銷售的通行做法★上述協(xié)議中經(jīng)常出現(xiàn)訂金、押金、擔(dān)保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但假設(shè)認(rèn)購(gòu)書上載明：雙方未簽署正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么此時(shí)訂金和押金能夠會(huì)被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)?！锼^“定金罰那么〞即雙倍返還制度普通僅指“定金〞而不包括訂金、押金、擔(dān)保金等?！餅楸ＷC最終簽約率，在簽署上述協(xié)議時(shí)須明確規(guī)范填寫該字眼，同時(shí)對(duì)簽署正式買賣合同的條件予以明確界定，牢牢掌握自動(dòng)控制權(quán)才是達(dá)成合同與利益保證所在。締約階段易構(gòu)成法律風(fēng)險(xiǎn)

的能夠情況及應(yīng)對(duì)措施1、付款方式表達(dá)的準(zhǔn)確性；2、按揭購(gòu)房不能達(dá)成或不能“如意〞達(dá)成的責(zé)任歸屬；3、面積誤差的處置原那么；4、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時(shí)間與不能“如意〞達(dá)成的責(zé)任歸屬；5、預(yù)售抵押登記的辦理及責(zé)任歸屬；6、房屋交付時(shí)間的原那么性確定；7、前期物業(yè)效力合同的同時(shí)簽署。名詞解釋：“如意〞的意在法律術(shù)語(yǔ)謂之意思，即出賣人與買受人達(dá)成的一致意見，具有法律意義即法律效能；所謂不“如意〞代表不能實(shí)現(xiàn)合意之目的包括時(shí)間上不能完成或程度上不能完好完成?！窀犊罘绞降木珳?zhǔn)表達(dá)包括數(shù)字的大小寫要求準(zhǔn)確一致、付款時(shí)間界定的精準(zhǔn)要求是X年X月X日前并要查看最后付款日能否為非任務(wù)日；●銀行按揭購(gòu)房假設(shè)不能辦理或不能“如意〞辦理假設(shè)非出賣人的責(zé)任，其法律后果應(yīng)由買受人承當(dāng)，該條款須謹(jǐn)慎對(duì)待并予以明確認(rèn)定；●面積誤差的處置原那么在文本合同中有既定的內(nèi)容，但銷售人員仍須熟習(xí)了解相關(guān)法規(guī)對(duì)面積誤差的處置規(guī)范與處置根據(jù)。切記：專業(yè)才干博得贊許與信任！●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時(shí)間與辦理?xiàng)l件的明確界定，假設(shè)不能辦理或不能“如意〞辦理的責(zé)任歸屬，道理同上。但置業(yè)顧問(wèn)仍須掌握辦理證書的專業(yè)知識(shí)，知道辦理程序與正常的辦理時(shí)間以及所需的法律手續(xù)。辦理證書的責(zé)任主體在買受人，出賣人只須承當(dāng)協(xié)助之責(zé)，但現(xiàn)實(shí)買賣中責(zé)任主體恰恰移位。銷售人員僅可明白其中道理切不可大肆宣揚(yáng)以免影響購(gòu)房人的購(gòu)房自信心；〔法律根據(jù)：<城市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理?xiàng)l例>〔第33條〕、<商品房預(yù)售管理方法>〔第34條〕、〕●及時(shí)辦理商品房預(yù)售抵押登記既是維護(hù)買受人權(quán)益的有效手段也是保證開發(fā)商利益的風(fēng)險(xiǎn)躲避屏障；以防止因買受人其他債務(wù)導(dǎo)致標(biāo)的房屋被查封變賣而引起的借款銀行向開發(fā)商索債的損害后果；●房屋交付時(shí)間的原那么性界定與能夠性許愿：對(duì)標(biāo)的房屋的交付原那么性界定以公司審核確定的時(shí)間為準(zhǔn)；即使是能夠提早交房，也須以公司討論一致達(dá)成的時(shí)間做出不確定的許愿，嚴(yán)禁為達(dá)成買賣而不顧原那么的隨意性許愿；●前期物業(yè)效力合同與房屋買賣合同簽署的同時(shí)性，防止非好心買受人以此為理由提出解除合同；履約階段法律風(fēng)險(xiǎn)

防備與預(yù)警提示▲未完全付款與未完好提供資料的催告并保管催告證據(jù)的程序；▲爭(zhēng)議處理的原那么與方法▲房屋交接手續(xù)的齊備☆買受人未能依約付款〔包括不按時(shí)付款或不能結(jié)清應(yīng)結(jié)清款項(xiàng)〕，不論運(yùn)用催收還是郵寄催告函或上門催收，均應(yīng)保管催告或催收根據(jù)，這是維護(hù)正常的買賣次序也是維護(hù)自我權(quán)益的必要手段，更是減少訴訟防止敗訴的有效法律手段；☆同理，買受人未能及時(shí)提供有效的必要文件資料包括身份證結(jié)婚照等必要證件的，實(shí)施催告時(shí)同樣需求保管證據(jù)，對(duì)于順利辦理一切權(quán)土地運(yùn)用權(quán)證書或銀行按揭都是必要的，更能防備解除合同或賠償?shù)葻o(wú)理訴訟；☆爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)的處置原那么與方式：爭(zhēng)議是正常的，沒(méi)有爭(zhēng)議是不能夠的。所以發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有一顆正確對(duì)待的安靜心、細(xì)心、耐心，以效力為目的不可變，以積極處理為根本要素，以堅(jiān)持原那么為獨(dú)一中心，這里所謂的原那么就是保證公司利益的各項(xiàng)合同、協(xié)議與簽署的一切資料，包括留存的維護(hù)公司利益的各種根據(jù)或證據(jù)。要擅長(zhǎng)借力打力，合理利用公司有效資源包括同事指點(diǎn)的協(xié)助協(xié)助，以達(dá)成客戶根本稱心不出問(wèn)題為最高規(guī)范?！罘课萁唤邮掷m(xù)的齊備：包括要給予客戶的一切手續(xù)資料物件須是齊備的，應(yīng)由公司存