房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習試卷B卷附答案

?房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習試卷B卷附答案

單選題（共60題）1、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策【答案】A2、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。A.獲取房地產(chǎn)當期收益B.獲取房地產(chǎn)未來收益C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動【答案】B3、判定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策【答案】B4、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D5、邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A6、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放【答案】C7、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的（）。A.政治風險B.變現(xiàn)風險C.機會成本風險D.市場供求風險【答案】B8、下列房地產(chǎn)市場運行的影響因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度【答案】B9、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】B10、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理【答案】A11、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B12、按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場【答案】A13、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】A14、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價格評估制度D.城市規(guī)劃指導【答案】D15、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D16、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調查和專家打分法D.概率分析法【答案】D17、在房地產(chǎn)自然周期的復蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A18、寒濕痰瘀，阻滯凝結，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調茶飲【答案】C19、在房地產(chǎn)自然周期的復蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表【答案】D21、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B22、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B23、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造D.存在效益外溢和轉移【答案】D24、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B25、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。A.保值性B.增值性C.異質性D.弱流動性【答案】C26、在市場細分的（）階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為。A.目標確定B.調查C.分析D.歸納總結【答案】B27、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價類指標C.時間類參數(shù)D.收益類指標【答案】D28、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A29、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A30、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。A.進行進度控制和變更管理B.編制進度計劃C.實施進度計劃D.施工現(xiàn)場的調研與分析【答案】D31、居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于（）。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B32、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D33、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息，則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】B34、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年【答案】D35、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。A.提出投資設想B.項目可行性研究C.細化投資設想D.尋找和篩選投資機會【答案】B36、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差【答案】D37、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設投資C.長期借款D.凈轉售收入【答案】B38、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C39、當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經(jīng)營【答案】D40、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經(jīng)營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B41、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）導向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B42、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D43、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B44、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】D45、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A46、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預見費用【答案】B47、對地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機會B.初步可行性C.詳細可行性D.項目的評估和決策【答案】A48、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結束時的金額C.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時點的價值【答案】D49、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A50、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結構工程師C.設備工程師D.造價工程師【答案】A51、國家提高貸款利率，會()。A.抑制房地產(chǎn)需求B.增加房地產(chǎn)供給C.增加銀行風險D.導致房地產(chǎn)實際價值折減【答案】A52、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B53、關于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗【答案】C54、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B55、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【答案】B56、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B57、同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B58、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A59、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D60、按照某行業(yè)內部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）。A.完全競爭市場、壟斷競爭市場B.一級市場、二級市場C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場D.一級市場、二級市場、三級市場【答案】C多選題（共45題）1、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟效益C.提高項目開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益D.為項目決策提供依據(jù)E.為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)【答案】ABC2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。A.預售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD3、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.購買成本B.更新改造成本C.運營成本D.轉售稅費E.建造成本【答案】ABCD4、在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.平均建設周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD5、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD6、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。A.直接費B.間接費C.規(guī)費D.稅金E.企業(yè)管理費【答案】B7、有關房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性B.房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當高的利潤【答案】ABC8、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.上年度末儲備土地結轉情況B.年度儲備土地前期開發(fā)計劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲備土地管護計劃E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD9、下列選項中，不屬于職務發(fā)明創(chuàng)造的是()。A.王明在單位從事計算機設計工作，開發(fā)設計出一種新產(chǎn)品B.李洋大學畢業(yè)后在單位銷售部門工作，后由于單位技術開發(fā)部門人手較緊，李洋被暫調到技術開發(fā)新產(chǎn)品，兩周后，李洋開發(fā)出一種新產(chǎn)品C.王師傅為某機械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發(fā)明創(chuàng)造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設備，發(fā)明創(chuàng)造出一種性能優(yōu)越的金屬材料【答案】C10、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場營銷【答案】BD11、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費品位變化D.獲得金融機構融資的難易程度E.未來預期收益變化【答案】ABC12、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD13、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第一年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第一年的實際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC14、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD15、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD16、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD17、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證C.設計方案審批D.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD18、敏感性分析的三項預測值是指()預測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD19、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段是指()。A.投資機會選擇和決策分析階段B.可行性研究階段C.前期工作、建設階段、租售階段D.獲取土地使用權階段E租售階段【答案】AC20、通過資產(chǎn)負債表，可以了解企業(yè)的（）。A.償債能力B.經(jīng)營能力C.經(jīng)濟實力D.現(xiàn)金流量情況E.經(jīng)營成果【答案】ABC21、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC22、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）A.戰(zhàn)爭風險B.經(jīng)濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環(huán)境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB23、下列經(jīng)濟效果評價指標中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)—銷售”經(jīng)營模式的指標有（）。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤D.成本利潤率E.股權增加率【答案】ACD24、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD25、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD26、國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（）。A.項目是否符合宏觀調控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項目主要產(chǎn)品質量符合國家的規(guī)定C.項目建設對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項目有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結構調整的要求【答案】AD27、下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。A.施工定額B.預算定額C.概算定額D.概算指標E.投資估算指標【答案】BCD28、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A29、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD30、關于工程建設項目招標的說法，正確的有（）。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E.招標控制價必須保密【答案】ACD31、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD32、房地產(chǎn)市場的法律制度環(huán)境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏觀金融政策D.交易制度E.產(chǎn)權制度【答案】ABD33、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。A.國有土地使用證B.建設用地規(guī)劃許可證C.建設工程規(guī)劃許可證D.建設工程施工許可證E.商品房預售許可證【答案】ABCD34、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值E.確定用于敏感性分析的財務評價指標【答案】ABC35、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A36、政府宏觀調控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴格控制建設程序B.金融政策和住房政策C.地價政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD37、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ACD38、下列關于房地產(chǎn)權益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產(chǎn)權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD39、將多項式27+25+22+20表示為十六進制數(shù)，值為(請作答此空)；表示為十進制數(shù)，值為()。A.55B.95C.A5D.EF【答案】C40、按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A.市級購物中心B.地區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里服務性商店E.批發(fā)市場【答案】ABCD41、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD42、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD43、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD44、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。A.在施工過程中及時檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設計要求和合同規(guī)定B.對所選用的材料和設備進行質量評價C.對整個施工過程中的工程質量進行評估D.將取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判E.確定質量管理的對象【答案】ABCD45、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括()。A.土地轉讓成本B.經(jīng)營管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD大題（共18題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮克摹⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮课?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】六、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】七、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮恳皇ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮恳皇?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。