土地登記代理人之土地登記代理實務能力測試A卷收藏附答案

?土地登記代理人之土地登記代理實務能力測試A卷收藏附答案

單選題（共50題）1、土地等不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為（）。A.交付B.登記C.協(xié)議D.協(xié)商【答案】B2、土地使用權(quán)抵押權(quán)自（）時設立，否則不發(fā)生法律效力。A.申請B.登記C.權(quán)屬審核D.核發(fā)證書【答案】B3、根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，對當事人提出的土地登記申請，其申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在（）日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。A.3B.5C.10D.15【答案】B4、土地登記代理人禁止同時在（）土地登記代理機構(gòu)內(nèi)執(zhí)業(yè)。A.1個B.2個及2個以上C.3個及3個以上D.4個及4個以上【答案】B5、下列土地登記事項中，不可能發(fā)生的是（）。A.原始登記文件可能出錯B.原始登記文件不會出錯C.土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤D.登記申請人的弄虛作假、偽造證件等欺騙手段獲準土地登記引發(fā)的錯誤【答案】B6、房地產(chǎn)抵押權(quán)設立的必備要件為（）。A.抵押雙方身份證明B.抵押權(quán)登記證書C.土地使用權(quán)權(quán)屬證明D.訂立抵押合同【答案】D7、土地登記代理活動的核心是（）。A.代理行為B.委托代理合同C.代理業(yè)務D.授權(quán)委托責任【答案】B8、依法改變土地用途的，應當向土地所在地的（）提出土地變更登記申請。A.縣級人民政府B.縣級以上國土資源行政主管部門C.省級人民政府D.省級國土資源行政主管部門【答案】B9、因處分抵押財產(chǎn)涉及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人不包括（）。A.抵押人B.土地所有者C.抵押權(quán)人D.受讓人【答案】B10、根據(jù)國務院有關規(guī)定，承包、租賃、拍賣“四荒”土地使用權(quán)，最長不超過（）年。A.40B.50C.60D.70【答案】B11、由（）批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資(入股)方式配置土地。A.省級國土資源行政主管部門B.省級以上人民政府C.縣級以上人民政府D.國務院【答案】B12、土地登記通告的內(nèi)容，不包括（）。A.土地登記區(qū)的劃分B.土地登記期限C.土地登記收件時間D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料【答案】C13、土地登記代理人最基本的權(quán)利是（）。A.獲取勞務報酬的權(quán)利B.依法開展土地登記代理業(yè)務的權(quán)利C.要求委托方提供相關資料的權(quán)利D.對委托方提出建議的權(quán)利【答案】A14、土地登記代理人最基本的權(quán)利是（）。A.獲取勞務報酬的權(quán)利B.依法開展土地登記代理業(yè)務的權(quán)利C.要求委托方提供相關資料的權(quán)利D.對委托方提出建議的權(quán)利【答案】A15、脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)（）年以上的土地登記代理人應被注銷登記。A.1B.2C.3D.4【答案】B16、下列各項中，不屬于土地總登記公告意義的是（）。A.追求登記效力的公平性，保證登記的公信力B.為土地登記機關樹立良好形象C.在一定時間內(nèi)，征詢利害關系人的異議D.讓權(quán)利人及時了解其土地權(quán)利是否得到保護【答案】B17、有關注銷登記的工作程序，下列排列正確的是（）。A.注銷登記申請、審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書B.審核、注銷登記申請、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書C.審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書D.注銷登記申請、審核、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書【答案】A18、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定，單位和個人依法使用的國有土地，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。A.縣級人民政府B.縣級以上人民政府C.縣級土地行政主管部門D.縣級以上土地行政主管部門【答案】B19、土地使用權(quán)抵押的抵押權(quán)人為（）。A.抵押土地使用權(quán)的債務人B.接受抵押擔保的債權(quán)人C.土地所有權(quán)人D.第三人【答案】B20、集體土地所有權(quán)主體不包括（）。A.鄉(xiāng)農(nóng)民集體B.村農(nóng)民集體C.村民個人D.村民小組農(nóng)民集體【答案】C21、我國的土地登記原則上采用的是（）立法思想。A.意思主義B.形式主義C.形式審查主義D.實質(zhì)審查主義【答案】B22、出讓國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應具備的條件不包括（）。A.按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書B.轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)建成的，應持有房屋所有權(quán)證書C.屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上D.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件【答案】C23、離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為（）。A.用益物權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地使用權(quán)(地下)D.土地他項權(quán)利【答案】C24、因（）的消滅而進行的登記稱為注銷登記。A.土地B.土地權(quán)利C.土地用途D.土地權(quán)利人【答案】B25、有關注銷登記的工作程序，下列排列正確的是（）。A.注銷登記申請、審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書B.審核、注銷登記申請、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書C.審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書D.注銷登記申請、審核、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書【答案】A26、關于地址變更登記，下列說法不正確的是（）。A.地址變更登記在宗地《土地登記簿》上進行B.地址所在街道名稱改變時應向土地管理部門提出地址變更申請C.由于一個土地權(quán)利人只能有一個地址，因此當其地址發(fā)生變化時，地址變更登記申請人權(quán)利范圍內(nèi)的全部土地均應進行地址變更D.由于我國的土地權(quán)利證書上未設“土地權(quán)利人地址”欄目，不須記載土地權(quán)利人地址內(nèi)容，因此，地址變更登記一般不須對土地權(quán)利證書進行更改【答案】B27、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定，單位和個人依法使用的國有土地，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。A.縣級人民政府B.縣級以上人民政府C.縣級土地行政主管部門D.縣級以上土地行政主管部門【答案】B28、國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料不包括：（）A.買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換合同；贈與的，提交贈與合同B.名稱變更的材料C.依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交繳清土地出讓價款憑證、稅費繳納憑證D.申請劃撥取得國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當提交有批準權(quán)的人民政府的批準文件【答案】B29、關于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，下列說法錯誤的是（）。A.地上建筑物所有權(quán)人將其地上建筑物出售后，土地使用權(quán)隨之一同轉(zhuǎn)讓B.地上建筑物轉(zhuǎn)讓時，并不涉及土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移C.贈與，是指地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施所有權(quán)人將其地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為D.交換，是指地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施所有權(quán)人之間相互交換地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的行為【答案】B30、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的應當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。A.三個月B.半年C.一年D.兩年【答案】C31、代理關系的主體不包括（）。A.代理人B.被代理人C.利害關系人D.相對人【答案】C32、我國的土地登記實行（）原則。A.強制登記B.自愿登記C.依申請登記D.初次登記不強制【答案】C33、土地他項權(quán)利注銷登記，其注冊登記在宗地原《土地登記卡》上進行，在“登記的其他內(nèi)容及變更登記事項”欄土地他項權(quán)利登記條款上加蓋（）印章。A.終止B.變更C.取消D.注銷【答案】D34、下列關于土地登記的說法，錯誤的是（）。A.國有土地和農(nóng)民集體所有的土地依法確定給單位或者個人使用并進行土地登記后，對土地權(quán)利人依法取得的土地權(quán)利可以起到確認保障的作用B.在土地交易過程中，通過土地登記，對土地權(quán)屬變動關系進行確認，可以有效的促進土地市場規(guī)范，維護正常的土地市場秩序C.土地登記是土地管理的基礎性工作，是國家掌握土地動態(tài)變化的一個主要信息源，是國家收取土地租、稅、費的重要依據(jù)D.任何土地用途變更均需要進行土地登記，而且土地部門應無條件對其進行登記【答案】D35、以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿（）年未動工開發(fā)的可以收回土地使用權(quán)。A.1B.2C.3D.4【答案】B36、關于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，下列說法不正確的是（）。A.出讓合同和登記文件中所載明的義務和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移B.未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓C.轉(zhuǎn)讓后用途不得改變D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后的剩余年限【答案】C37、因供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同導致地役權(quán)消滅的，注銷登記申請人為（）。A.地役權(quán)人B.供役地權(quán)利人C.土地使用權(quán)人D.地役權(quán)人和供役地權(quán)利人【答案】B38、土地登記資料按照要求保管在（）。A.檔案庫B.人民政府機關C.所在地的土地登記機關D.省級國土資源行政主管部門【答案】C39、（）是委托代理法律關系成立的要件之一。A.《土地登記申請書》B.《土地登記委托書》C.《國有土地所有權(quán)出讓合同》D.土地權(quán)屬來源證明材料【答案】B40、關于土地使用權(quán)抵押權(quán)變更，下列說法不正確的是（）。A.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效B.轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保，但這并不影響他對抵押物的轉(zhuǎn)讓C.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保D.抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)【答案】B41、土地登記代理人要求報酬應當以（）為前提。A.證書領到B.約定的委托事務完成C.合同到期D.委托人自行確定【答案】B42、土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請（）。A.更正登記B.異議登記C.預告登記D.查封登記【答案】B43、當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權(quán)利人和利害關系人申請更正原登記內(nèi)容的土地登記稱為（）。A.預告登記B.變更登記C.注銷登記D.更正登記【答案】D44、權(quán)利登記制度發(fā)源于（）。A.法國B.德國C.中國D.澳大利亞【答案】B45、下列各項中，不屬于土地總登記技術準備工作的內(nèi)容的是（）。A.制定各項工作規(guī)定和細則B.購買儀器C.收集資料D.宣傳培訓【答案】B46、《國有土地使用證》應由（）核發(fā)給劃撥國有建設用地使用權(quán)人。A.省級土地主管部門B.城鎮(zhèn)規(guī)劃部門C.縣級土地主管部門D.土地登記機構(gòu)【答案】D47、土地更正登記的法律特征不包括（）。A.已完成初始和變更土地登記B.利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正的書面或口頭證明C.更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應當公告D.更正登記的內(nèi)容不應妨礙第三者的利害關系，否則應經(jīng)其同意【答案】B48、下列各項中，不屬于土地登記代理人的基本職業(yè)技能的是（）。A.精通專業(yè)B.人際溝通C.收集信息D.判斷決策【答案】D49、在履行合同過程中，因土地登記代理人的故意或過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，應由（）承擔賠償責任A.土地登記代理人B.土地登記代理人所在代理機構(gòu)C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會D.土地行政主管部門【答案】B50、下列有關查詢土地登記的申請的說法中，錯誤的是（）。A.查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應當向查詢機關提供本人的身份證明，并填寫查詢申請表B.查詢?nèi)藶閭€人的，應當提交單位的證明文件C.土地權(quán)利人應當提交其權(quán)利憑證D.境外委托人的授權(quán)委托書應當按照有關規(guī)定經(jīng)過公證或者認證【答案】B多選題（共25題）1、關于初始土地登記，下列表述正確的有（）。A.初始土地登記又稱作總登記B.初始土地登記是對一定區(qū)域內(nèi)的土地進行的普遍登記C.初始土地登記是變更土地登記的基礎D.國家政策發(fā)生變化時需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登記E.一般在從未進行過土地登記的地區(qū)，以及原有登記需要全面更新的情況下進行初始土地登記【答案】ABC2、土地登記代理人應注銷登記的情況有（）。A.脫離土地登記代理工作崗位的時間超過1年B.同時在兩個以上土地登記代理機構(gòu)執(zhí)業(yè)代理業(yè)務C.允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務D.嚴重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定E.不具有完全民事責任能力【答案】BCD3、關于集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設定登記的法律特征，下列描述正確的有（）。A.集體土地所有權(quán)主體包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體，而集體土地使用權(quán)主體為本集體經(jīng)濟組織的成員B.國家為了公共利益的需要可以征用集體土地C.集體非農(nóng)業(yè)建設用地應依法按標準嚴格審批D.集體土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設E.集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或者參股聯(lián)營【答案】ABC4、關于土地登記資料查詢申請，下列敘述正確的有（）。A.對于不予受理的土地登記查詢申請，土地登記機關應當在10個工作日內(nèi)給予答復B.申請查詢內(nèi)容不得超過規(guī)定查詢的范圍C.查詢申請人提交的證明文件必須齊全并合法有效D.申請查詢的土地必須在本登記區(qū)內(nèi)E.對符合規(guī)定的土地登記查詢申請，土地登記機關應當準予查詢和簽證【答案】BCD5、土地登記公開查詢的意義體現(xiàn)在（）。A.土地登記的公開查詢能切實做到讓社會了解土地權(quán)利的狀況B.土地登記的公開查詢能真正把土地登記的公示作用落到實處C.土地登記的公開查詢可以有效的降低交易風險，盡可能地避免土地市場欺詐，達到交易安全D.土地登記的公開查詢是保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益、促進土地市場健康發(fā)展的需要E.土地登記的公開查詢可以防止房地產(chǎn)投資過熱的情況發(fā)生【答案】ABCD6、下列關于委托人權(quán)利和義務的敘述，不正確的有（）。A.委托人有規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利B.委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務C.委托人有承擔后果的義務D.委托人有承擔處理事務費用的權(quán)利E.委托人有支付代理傭金的義務【答案】BD7、下列情形中，可以實行國有土地使用權(quán)租賃的有（）。A.原有建設用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓B.原有建設用地發(fā)生企業(yè)改制C.原有建設用地發(fā)生用途改變D.新增建設用地E.經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地【答案】ABC8、土地登記的特點有（）。A.統(tǒng)一性B.強制性C.多樣性D.連續(xù)性E.公開性【答案】AD9、下列各項屬于土地使用條件的有（）。A.建筑占地B.建筑限高C.建筑結(jié)構(gòu)D.建筑容積率E.建筑密度【答案】ABD10、土地登記文件資料的收集應遵循的原則包括（）。A.及時B.完整C.間隔D.系統(tǒng)E.無遺漏【答案】ABD11、土地登記代理人的義務中，下列選項錯誤的是（）A.可以隨意從事土地登記代理活動，不收約束B.保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益C.維護自身的合法權(quán)益D.接受主管部門的監(jiān)督管理E.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓【答案】AC12、土地登記的基本程序包括（）。A.土地登記申請B.申請人資格調(diào)查C.權(quán)屬審核D.注冊登記E.核發(fā)證書【答案】ACD13、下列各項中，屬于注銷土地登記申請人應當向土地登記機關提交的文件資料有（）。A.土地滅失證明文件B.注銷土地登記申請書C.土地權(quán)利終止證明文件D.由土地登記機關頒發(fā)的土地權(quán)利證書E.土地交換協(xié)議書【答案】ABCD14、由于書面形式的合同具有（）的優(yōu)點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。A.及時描述B.可查證C.可長久保存D.便于分清責任E.發(fā)生糾紛時容易舉證【答案】BD15、目前我國主要的土地證書有（）等。A.《土地租賃權(quán)利證明書》B.《劃撥國有土地使用證》C.《集體土地所有證》D.《土地他項權(quán)利證明書》E.《集體土地使用證》【答案】CD16、在土地登記查詢中，對查詢?nèi)说囊笥校ǎ?。A.根據(jù)資料的重要程度交納相關查詢費B.未經(jīng)土地登記機關的批準，不得將土地登記資料攜帶出指定的場所C.不得非法使用查詢結(jié)果D.對涉密登記資料負保密義務E.查詢時保持土地登記資料的完好，不得在登記資料上圈點、劃線、注記、涂改或折頁【答案】BCD17、按照我國現(xiàn)行的地價體系，土地的價格一般有（）。A.市場變動價B.基礎地價C.標定地價D.出讓底價E.市場交易價【答案】BCD18、下列關于土地使用權(quán)變更登記的說法，正確的有（）。A.因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自土地變更登記完成時發(fā)生效力B.依據(jù)人民法院判決書而取得的土地使用權(quán)，無須再進行登記公示而直接發(fā)生效力C.依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記D.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償E.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自土地登記完成時發(fā)生效力【答案】BCD19、土地用途變更登記的意義有（）。A.可以使土地用途轉(zhuǎn)變變得更為頻繁B.可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢性C.可以在登記過程中發(fā)現(xiàn)土地用途變更中出現(xiàn)的問題并及時調(diào)整D.可以通過土地用途變更登記，把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制之中E.使國土資源行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化，方便政府對土地的管理【答案】BCD20、承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)有關部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國有建設用地使用權(quán)（）。A.出讓B.轉(zhuǎn)租C.轉(zhuǎn)讓D.處置E.抵押【答案】BC21、要做好初始土地登記的技術準備，就要加強對基層登記工作人員的培訓工作，具體的培訓內(nèi)容有（）。A.資料匯總卡片法B.土地登記的基本政策C.技術方法D.有關表格含義E.卡證的用法【答案】BCD22、土地登記代理委托書應明確的內(nèi)容包括（）。A.土地登記代理的權(quán)限B.土地登記代理人姓名C.土地登記代理機構(gòu)名稱D.土地權(quán)屬狀況E.土地登記代理的內(nèi)容【答案】ABC23、對宗地自然狀況審核的內(nèi)容主要包括（）。A.宗地范圍B.宗地面積C.宗地用途D.宗地形狀E.宗地價格【答案】ABC24、下列不動產(chǎn)登記不可以單方申請的是（）A.法院判決的離婚歸并B.繼承的不動產(chǎn)登記C.房屋買賣D.商品房轉(zhuǎn)移E.現(xiàn)房抵押【答案】D25、下列關于土地使用權(quán)變更登記的說法，正確的有（）。A.因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自土地變更登記完成時發(fā)生效力B.依據(jù)人民法院判決書而取得的土地使用權(quán)，無須再進行登記公示而直接發(fā)生效力C.依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記D.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償E.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自土地登記完成時發(fā)生效力【答案】BCD大題（共10題）一、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)。近幾年由于經(jīng)營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產(chǎn)。問題：1.如何理解國有土地使用權(quán)作價出資？2.可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改制時，國有土地使用權(quán)作價出資(入股)前是如何進行地價評估的？4.國有土地使用權(quán)出資(入股)有什么法律特征？【答案】1.國有土地使用權(quán)作價出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。2.國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。(2)對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。(3)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產(chǎn)低價折股或者有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式進行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準后，企業(yè)應自主委托具備相應土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。4.國有土地使用權(quán)出資(入股)的法律特征包括：(1)國有土地使用權(quán)出資(入股)必須依法審批；(2)國有土地使用權(quán)出資(入股)方式受范圍限制；(3)國有土地使用權(quán)出資(入股)前必須進行地價評估，作價結(jié)果要備案；(4)作價出資(入股)取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押；(5)土地行政主管部門應與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。二、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地使用權(quán)，面積為13300m2，地籍號為5—20—30，使用年限為50年，登記時間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經(jīng)批準將其中北邊一廠區(qū)土地使用權(quán)設定了抵押權(quán)?，F(xiàn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權(quán)。問題：如何辦理該宗地的變更登記手續(xù)？【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：(1)M企業(yè)和設定抵押權(quán)的銀行應向原土地登記機關提出注銷土地他項權(quán)利(抵押權(quán))登記申請，土地登記機關按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。(2)Y企業(yè)和M企業(yè)應分別申請土地使用權(quán)變更登記。申請時限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產(chǎn)變更登記后15日內(nèi)。應當提交的證明文件主要有：①土地使用權(quán)變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉(zhuǎn)讓全同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權(quán)證；⑥稅費交納證明；⑦委托代理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。(3)土地使用權(quán)變更登記的基本程序為：申請—變更地籍調(diào)查—權(quán)屬審核—注冊登記—核發(fā)土地證書。具體如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權(quán)變更登記申請資料進行審查，符合規(guī)定要求的，予以受理；②進行地籍調(diào)查。因本宗地系分割轉(zhuǎn)讓，涉及界址的變更，必須進行變更地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和變更測量，宗地號變更為30—1和30—2；③進行權(quán)屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審核，分別填寫《土地使用權(quán)變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證書，分別填制新的國有土地使用證。三、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地使用權(quán)，面積為13300m2，地籍號為5—20—30，使用年限為50年，登記時間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經(jīng)批準將其中北邊一廠區(qū)土地使用權(quán)設定了抵押權(quán)。現(xiàn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權(quán)。問題：如何辦理該宗地的變更登記手續(xù)？【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：(1)M企業(yè)和設定抵押權(quán)的銀行應向原土地登記機關提出注銷土地他項權(quán)利(抵押權(quán))登記申請，土地登記機關按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。(2)Y企業(yè)和M企業(yè)應分別申請土地使用權(quán)變更登記。申請時限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產(chǎn)變更登記后15日內(nèi)。應當提交的證明文件主要有：①土地使用權(quán)變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉(zhuǎn)讓全同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權(quán)證；⑥稅費交納證明；⑦委托代理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。(3)土地使用權(quán)變更登記的基本程序為：申請—變更地籍調(diào)查—權(quán)屬審核—注冊登記—核發(fā)土地證書。具體如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權(quán)變更登記申請資料進行審查，符合規(guī)定要求的，予以受理；②進行地籍調(diào)查。因本宗地系分割轉(zhuǎn)讓，涉及界址的變更，必須進行變更地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和變更測量，宗地號變更為30—1和30—2；③進行權(quán)屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審核，分別填寫《土地使用權(quán)變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證書，分別填制新的國有土地使用證。四、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，面積為18000m2，用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年。現(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機械廠應當如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬的審核要點是什么？【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：(1)B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權(quán)設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權(quán)設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設定登記。(3)應該提交的材料包括：①土地使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建設用地批準書；④《國有土地使用權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬審核要點是：(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人是否一致；(2)對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)；(3)對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；(4)對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與出讓合同中的面積一致；(5)對出讓金支付情況的審核等。五、某宗地系國有土地，土地使用權(quán)人為某公司，通訊地址為：X市幸福路A號。依據(jù)2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的經(jīng)過變更地址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為X市財源路N號，該企業(yè)向有關部門提出該宗地地址變更登記。問題：1.宗地地址變更登記的三個要件是什么？2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請人應當向有關部門提交的土地權(quán)屬證明文件有哪些?【答案】1.宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經(jīng)常居住地；（2）須屬固定場所；（3）須經(jīng)法律確認。2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權(quán)利人。3.應當提交的土地權(quán)屬證明文件有：（1）由土地登記機關頒發(fā)的土地證書地址變更登記申請人為土地所有權(quán)人的提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人的提交土地使用權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)權(quán)利人的提交土地他項權(quán)利證明書。（2）地上建筑物、附著物權(quán)屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發(fā)的經(jīng)過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機關法人和其他的事業(yè)單位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。六、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中發(fā)現(xiàn)有三宗地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何種類型的土地登記？2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請—地籍調(diào)查—權(quán)屬審核—注冊登記—換發(fā)或更改土地權(quán)利證書進行。如土地管理部門直接辦理更正登記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核后，把審核結(jié)果告之當事人，如有異議的，要求在一定時期內(nèi)提出；否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷原土地權(quán)利證書。3.更正登記一般由土地權(quán)利人(土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人、土地使用權(quán)抵押權(quán)人或地役權(quán)人)，或與申請更正登記宗地相關的利害關系人(土地使用權(quán)抵押人、供役地權(quán)利人或其他利害關系人)向國土資源行政主管部門提出更正登記申請。七、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集體土地使用權(quán)，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必要材料？2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：(1)土地使用權(quán)變更登記申請書；(2)W國有機械廠法人證明、土地登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；(3)原國有土地使用證；(4)機械廠的房屋所有權(quán)證。2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：(1)申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；(2)申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；(3)不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人(包括自然人、法人和其他組織)凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。八、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)。近幾年由于經(jīng)營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產(chǎn)。問題：1.如何理解國有土地使用權(quán)作價出資？2.可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改制時，國有土地使用權(quán)作價出資(入股)前是如何進行地價評估的？4.國有土地使用權(quán)出資(入股)有什么法律特征？【答案】1.國有土地使用權(quán)作價出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。2.國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。(2)對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。(3)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產(chǎn)低價折股或者有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國有土地使用權(quán)作