多物業(yè)組合下的最佳容積率以及利潤最大化研究

多物業(yè)組合下的最正確容積率以及利潤最大化研究一、前言隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷開展，目前在市場上越來越多的工程其開發(fā)的物業(yè)形態(tài)不再是單一的物業(yè)形態(tài)，而是由高層、多層以及別墅等多種物業(yè)的組合開發(fā)，特別是在近郊的許多規(guī)模大盤中，多物業(yè)的組合開發(fā)更是一種常態(tài)，那么在進(jìn)行這些工程的物業(yè)配比時(shí)，何種物業(yè)組合才是最正確的組合？工程的最正確容積率應(yīng)該是多少？如何進(jìn)行物業(yè)配比才能獲得最大的利潤？本文試對(duì)此進(jìn)行相關(guān)的研究，以找出問題的關(guān)鍵點(diǎn)。二、重要概念設(shè)定在進(jìn)行相關(guān)分析時(shí)，首先釋疑局部重要的概念：各形態(tài)物業(yè)單位土地面積所產(chǎn)生的利潤〔以下簡稱土地利潤〕：土地利潤=〔物業(yè)售價(jià)-單位面積開發(fā)本錢〕*物業(yè)參考容積率-每平米土地本錢物業(yè)參考容積率：大量市場經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)所確定的各類建筑物業(yè)形態(tài)所應(yīng)有的容積率。每平米土地本錢：地價(jià)分?jǐn)偟矫科矫淄恋氐谋惧X開發(fā)本錢：主要包括工程開發(fā)產(chǎn)生的前期費(fèi)用、建安本錢、管理本錢、銷售費(fèi)用以及其他費(fèi)用。三、研究前提四、土地利潤相關(guān)研究?

通過對(duì)土地利潤的研究可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)某一特定的地塊在相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔如地塊的規(guī)劃容積率、建筑密度、土地本錢等〕都確定的情況下，決定一塊土地規(guī)劃為何種物業(yè)能取得最大的利潤的關(guān)鍵點(diǎn)在于各物業(yè)形態(tài)土地利潤的大小，土地利潤最大的物業(yè)即為該地塊的最正確物業(yè)形態(tài)?

從土地利潤的計(jì)算公式【土地利潤=物業(yè)售價(jià)-單位面積開發(fā)本錢-樓面地價(jià)】可以看出，各物業(yè)形態(tài)下土地利潤的大小主要取決于該物業(yè)的售價(jià)、參考容積率和開發(fā)本錢，物業(yè)的售價(jià)越大，土地利潤越大；物業(yè)參考容積率越大，樓面地價(jià)越小，土地利潤也就越大；開發(fā)本錢越小，土地利潤越大。五、物業(yè)組合分析通過第四節(jié)對(duì)土地利潤的相關(guān)研究可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)工程在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，何種物業(yè)形態(tài)的土地利潤最大，即應(yīng)選擇該種物業(yè)為該工程首選物業(yè)，但是在實(shí)際的運(yùn)用中，往往由于受政府規(guī)劃以及地塊容積率的限制，使得工程實(shí)際的物業(yè)選擇與最正確物業(yè)選擇有差距，然而我們能夠通過模型的計(jì)算，找出工程開發(fā)的最正確物業(yè)類型組合，以及在此物業(yè)類型下的最正確容積率和最大利潤。5.1規(guī)劃容積率指標(biāo)能滿足各類物業(yè)形態(tài)的容積率要求在地塊規(guī)劃容積率較大時(shí)〔R≥3)，能夠滿足各類物業(yè)形態(tài)的容積率要求。因此，在何種物業(yè)形態(tài)下的土地利潤最大，該物業(yè)形態(tài)的容積率即為該工程的最正確容積率，如別墅類產(chǎn)品產(chǎn)生的土地利潤最大，那么寧可犧牲容積率也應(yīng)該將工程全定位為別墅類產(chǎn)品，如果高層產(chǎn)品的土地利潤最大，那么就應(yīng)該將工程全定位為高層類產(chǎn)品，并不需要通過參加多種物業(yè)組合以實(shí)現(xiàn)工程的最大利潤。但是需要注意的是，在某些特定情況下，選擇土地利潤最大的單一物業(yè)定位也許并不能實(shí)現(xiàn)工程的最大利潤，而選擇多物業(yè)的組合定位才能實(shí)現(xiàn)工程的利潤最大化。以某一地塊修建高層物業(yè)的土地利潤最大為例，在地塊的限高以及建筑密度的設(shè)置較為寬松的情況下，在工程產(chǎn)品定位中參加多層或別墅等售價(jià)較高的高端物業(yè)使得容積率下降時(shí)，通過提高高層物業(yè)的建筑高度和局部增加建筑密度來彌補(bǔ)參加高端物業(yè)所帶來的容積率損失，從而保持容積率不變，此時(shí)由于別墅、多層等高端物業(yè)每建筑單位的利潤明顯比高層的利潤大，因此隨著高端物業(yè)占比的增加，工程的利潤也逐漸增大。需要注意的是對(duì)于此類工程而言不可能無限度的增加高端物業(yè)的比例來獲得更大的利潤，存在一個(gè)物業(yè)配比的臨界點(diǎn)，因?yàn)殡S著高端物業(yè)的增加，地塊建筑密度、限高以及容積率之間的換算將超過規(guī)劃限制，而剛好滿足各指標(biāo)要求的臨界點(diǎn)，即工程可實(shí)現(xiàn)利潤最大化。對(duì)于市場具體的地塊而言，如有滿足此類物業(yè)組合的土地出現(xiàn)，在土地出讓時(shí)此類地塊較其他常規(guī)地塊將能承受更大的地價(jià)，在開發(fā)商開發(fā)時(shí)可為其帶來更大的利潤，而具體的利潤水平，將視該宗土地的具體指標(biāo)以及物業(yè)的市場價(jià)格而定。5.2規(guī)劃容積率指標(biāo)不滿足各類物業(yè)形態(tài)的容積率要求在實(shí)際的工程操作中，地塊的規(guī)劃容積率往往介于各類單一物業(yè)的參考容積率之間，特別是對(duì)于某些近郊大盤，往往由于政府規(guī)劃和地塊指標(biāo)限制的原因，其工程的規(guī)劃容積率均較小，如果僅通過定位單一產(chǎn)品，第一如此定位也許并不能把容積率做滿實(shí)現(xiàn)最大的銷售面積，第二單一的產(chǎn)品設(shè)置對(duì)于規(guī)模大盤來說往往存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此，多物業(yè)的組合定位就成為這些地塊的必然選擇。對(duì)于此類工程的多物業(yè)組合，如何配比各物業(yè)的比重才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化，其主要的研究思路這里將引入別墅與多層的兩種具體的物業(yè)組合案例加以分析，而兩種以上的物業(yè)組合其主要的研究思路與其相似:首先案例地塊的規(guī)劃容積率介于多層與別墅的參考容積率之間，需要進(jìn)行多層與別墅產(chǎn)品的組合配比才能滿足規(guī)劃容積率。在確定多層與別墅物業(yè)具體占比時(shí)，首先仍然是比擬兩種物業(yè)的土地利潤的大小：Ⅰ：如果參考容積率較低的別墅物業(yè)的土地利潤大于多層物業(yè)的土地利潤，那么別墅單一物業(yè)的產(chǎn)品定位能實(shí)現(xiàn)工程的利潤最大化，此時(shí)別墅的參考容積率即是工程的最正確容積率。

土地利潤〔別墅〕＞土地利潤〔多層〕

Ⅱ：如果參考容積率較高的多層物業(yè)的土地利潤大于別墅物業(yè)的土地利潤，那么需要進(jìn)行兩種物業(yè)的組合才能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。土地利潤〔多層〕＞土地利潤〔別墅〕而如何確定兩種物業(yè)的具體占比，需要從具體的數(shù)學(xué)模型中確定：

如果多層的土地利潤大于別墅的土地利潤，那么工程的利潤會(huì)隨著別墅占比的不斷增大而下降，別墅占比不斷增大的過程也是工程的整體容積率不斷減小的過程，當(dāng)容積率減小到與工程的規(guī)劃容積率相等時(shí)，此時(shí)的物業(yè)配比即是工程能取得最大利潤的最正確物業(yè)配比，工程的規(guī)劃容積率即是工程的最正確容積率，此時(shí)的利潤率水平也是工程可取得的最大利潤。Ⅲ：有一種特例的情況，如果兩種物業(yè)形態(tài)的土地利潤相等：土地利潤〔多層〕=土地利潤〔別墅〕那么無論如何改變兩種物業(yè)的配別，工程的利潤均是一個(gè)固定值，也是工程可實(shí)現(xiàn)的最大利潤。

5.3價(jià)格敏感性分析以上4.1和4.2物業(yè)組合的相關(guān)分析，均是在理想情況下進(jìn)行的分析，即在假設(shè)各物業(yè)的價(jià)格均保持不變的前提下進(jìn)行的，但是在實(shí)際的市場運(yùn)行中，各物業(yè)的價(jià)格往往會(huì)隨著物業(yè)占比的改變發(fā)生一定的變化，如將純高層工程轉(zhuǎn)換為別墅與高層的混合物業(yè)，高層的價(jià)格往往會(huì)因此實(shí)現(xiàn)一定的增值〔如華僑城、仁和春天大道等工程〕，因此在進(jìn)行多物業(yè)利潤最大化分析之前，需要在前期對(duì)市場進(jìn)行精確的市場調(diào)研，通過市場比擬法、交叉替代法等確定在不同的物業(yè)占比下各物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)的最大價(jià)格。在參加價(jià)格變化的參考因素后，在4.1和4.2所得出的利潤變化曲線將不再是一條平滑的上升或下降曲線，還是以多層和別墅的混合物業(yè)為例：在土地利潤〔多層〕＞土地利潤〔別墅〕的情況下，滿足規(guī)劃容積率的物業(yè)配比可能就不是能取得最大利潤的物業(yè)配比，以下列圖為例，當(dāng)別墅和高層的銷售價(jià)格隨別墅占比的增加均按一定的比例増漲時(shí)，工程利潤的將是一條曲折的下滑曲線，在規(guī)劃容積率那一點(diǎn)的物業(yè)配比并不能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，相反犧牲一定的容積率后，由于物業(yè)價(jià)格發(fā)生了變化，反而實(shí)現(xiàn)了工程的利潤最大化，此時(shí)的容積率才為工程的最正確容積率。

以上僅僅是列舉了參加物業(yè)價(jià)格變化后所出現(xiàn)的一種情況，由于在不同的市場環(huán)境下物業(yè)的價(jià)格以及價(jià)格的變化幅度均不一樣，因此在分析此類問題時(shí)需要對(duì)具體的工程進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研，針對(duì)具體的情況進(jìn)行具體分析，從而找出準(zhǔn)確的利潤變化曲線以確定工程的最大利潤。

六、相關(guān)案例分析6.1龍湖三千城

由龍湖開發(fā)的三千城地塊規(guī)劃容積率為5，土地價(jià)格為815萬/畝，按最大容積率計(jì)算，工程的樓面地價(jià)為2445元/米。地塊設(shè)置了較為寬松的航空限高〔絕對(duì)高程624米〕和建筑密度〔住宅≤25%〕，因此開發(fā)商在進(jìn)行后期產(chǎn)品定位時(shí)，在沒有損失容積率的情況下，規(guī)劃出約50畝多層物業(yè)用地。從目前工程的銷售情況來看，多層物業(yè)的價(jià)格為9000-12000元/平米，而去除精裝修本錢后的均價(jià)約為6000元/平米，根據(jù)4.1節(jié)的相關(guān)分析可以發(fā)現(xiàn)，在參加更高端的多層物業(yè)后工程所實(shí)現(xiàn)的利潤要大于純高層的利潤，在滿足建筑密度和限高的情況下，工程實(shí)現(xiàn)了最大的利潤。通過初步的經(jīng)濟(jì)測算可看出，工程純高層的凈利潤水平為6303萬元，而高層和多層的物業(yè)組后利潤水平可達(dá)19260萬元，較純高層利潤増漲205%。

純高層物業(yè)高層+多層物業(yè)備注根本情況多層建筑面積〔萬平米〕04.42/高層建筑面積〔萬平米〕37.8433.42/總建筑面積〔萬平米〕37.843784/容積率55/本錢樓面地價(jià)〔元/平米〕24452445土地出讓價(jià)格815萬元/畝開發(fā)本錢〔多層〕元/平米24002400按目前成都市常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算開發(fā)本錢〔高層〕元/平米30003000按目前成都市常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算總本錢〔萬元〕206075203420/銷售高層售價(jià)〔元/平米〕60006000/多層售價(jià)〔元/平米〕95009500/銷售收入〔萬元〕227080242562/營業(yè)稅及附加〔5.55%〕1260213462/利潤利潤總額〔萬元〕840325680/所得稅〔按25%〕萬元21006420/凈利潤〔萬元〕630319260/6.2中新公園大道該工程位于溫江光華大道，在07年即已亮相，當(dāng)時(shí)工程產(chǎn)品規(guī)劃為全高層產(chǎn)品，工程容積率為3.33。

開發(fā)商在07年將工程定位為全高層的主要原因在于07年光華大道高層物業(yè)出現(xiàn)非理性増漲，高層物業(yè)的土地利潤遠(yuǎn)大于多層以及別墅物業(yè)，因此全高層產(chǎn)品的定位成為開發(fā)商的合理選擇。

進(jìn)入08年以后，受房地產(chǎn)大勢和地震的雙重影響，光華大道上的高層物業(yè)價(jià)格大幅跳水，而多層和別墅低層低密類產(chǎn)品價(jià)格卻較為堅(jiān)挺，下調(diào)幅度遠(yuǎn)低于高層的下調(diào)幅度，因此根據(jù)4.2節(jié)的模型，此時(shí)別墅和多層的土地利潤或許已經(jīng)更大，而即使高層的土地利潤仍然最大，但是利潤下滑曲線的斜率也將變小。因此在這種情況下開發(fā)商及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，將產(chǎn)品定位為高層、多層和別墅的多物業(yè)組合，這樣的物業(yè)組合使得開發(fā)商有可能較全高層的產(chǎn)品定位能獲得更大的利潤，即使利潤曲線仍然是下滑了，但是由于下滑斜率的減小，使得減小的利潤幅度并不大，并且由于參加了多層和別墅物業(yè)，使得工程的銷售風(fēng)險(xiǎn)降低，減少了投資額度，加快物業(yè)的銷售速率，增強(qiáng)了資金的流動(dòng)性。

通過初步的經(jīng)濟(jì)測算，可以看到修改后的方案凈利潤水平較純高層的方案減少了4439萬元，但稅后本錢利潤率卻較純高層的方案增加了約3.39%%。純高層高層+多層+別墅備注根本情況別墅建筑面積〔萬平米〕06/多層建筑面積〔萬平米〕012/高層建筑面積〔萬平米〕7637/總建筑面積〔萬平米〕7655/容積率3.332.4/本錢樓面地價(jià)〔元/平米〕10401443地價(jià)231萬/畝開發(fā)本錢〔別墅〕元/平米20002000按目前成都市常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算開發(fā)本錢〔多層〕元/平米24002400按目前成都市常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算開發(fā)本錢〔高層〕元/平米30003000按目前成都市常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算總本錢〔萬元〕307040231165

銷售高層售價(jià)〔元/平米〕52003800純高層方案價(jià)格價(jià)格按07年價(jià)格水平計(jì)算，多物業(yè)方案價(jià)格按08年價(jià)格水平計(jì)算多層，疊拼售價(jià)〔元/平米〕85008000別墅售價(jià)〔元/平米〕1300012000銷售收入〔萬元〕395200308600/營業(yè)稅及附加〔按5.