商業(yè)地產(chǎn)-南京金塔湯山別墅項目前期策劃報告統(tǒng)稿-140-

{引子}臣本布衣，躬耕南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑劣，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感謝，遂許先帝以驅(qū)馳?！T葛亮?出師表?小隱隱于野，中隱隱于世，大隱隱于朝。退是為了更好的進，隱是為了內(nèi)心的顯。積極、溝通、活潑，是成功的根本。當代中國人的典型人生觀〔事業(yè)觀〕是什么？Q1形既生矣，神發(fā)知矣，五性感動而善惡分，萬物出矣。……二氣交感，化生萬物，萬物生生而變化無窮焉……——周敦頤?太極圖說?落紅本是無情物，化做春泥更護花。?周易·系辭上?：“生生之謂易。世襲、傳承、血脈，代代相傳。當代中國人的典型生活觀〔世俗觀〕是什么？Q2故人具雞黍，邀我至田家。

綠樹村邊合，青山郭外斜。

開軒面場圃，把酒話桑麻。

待到重陽日，還來就菊花?！虾迫?過故人莊?

靠山面水，上風上水，人屋興旺。自然、人情、交流、空間，相生相息當代中國人的典型居住觀〔建筑觀〕是什么？Q3{尋篇}大東郊內(nèi)，陽山腳下，交通便利，配套欠缺土地價值分析土地地理位置交通配套——123、游5、南湯線途經(jīng)地塊，平均等待時間約15 分鐘，至中山門需時30分鐘；自駕車沿寧杭公路至中山門需時20分鐘；周邊現(xiàn)有屬性——溫泉、碑材、溶洞旅游設施；水泥、煉灰廠及學校；生活配套——工程周邊近5公里范圍之內(nèi)，根本生活設施缺乏，需自身打造；麒麟湯山兩鎮(zhèn)相距約7公里，銀行、醫(yī)院、超市、菜場具有；群山環(huán)繞、臥虎藏龍，景點相鄰、溫泉文化土地價值分析土地內(nèi)外資源內(nèi)部資源——原為鐘山水泥廠，地勢大局部平坦，少面積具有坡度；內(nèi)部樹木繁茂，水田分布，擁有良好的植被資源；溫泉景點資源——知名景點陽山碑材、明文化村、古猿人洞相近；頤尚、錦尚等溫泉會館相鄰，同時地塊內(nèi)部擁有天然泉眼；山水資源——工程東北南三面環(huán)山，西南面臨主要入口寧杭公路；北面峭壁水池，具有獨特的打造內(nèi)涵；高速匝道、直通仙林、寧杭公路改造等等土地價值分析周邊規(guī)劃愿景直通仙林——規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路與匝道相連，直通仙林大學生；寧杭公路——寧杭公路原方案于今年實施改造工程，但尚未實施，預計將與高速匝道口工程共同施工；城東板塊遠景規(guī)劃良好——東郊—首善居住區(qū)，上風上水；城東地區(qū)是滬寧城市帶的主要組成，將以仙林新市區(qū)為核心開展大東部開展圈；高速匝道——滬寧高速與寧杭公路設置高速匝道口；城東板塊遠景規(guī)劃自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，遠景規(guī)劃美好土地價值分析SWOT分析WOST未來規(guī)劃滬寧高速將在地塊所處位置處建設一個匝道，連接中山門車程僅12分鐘。交通優(yōu)勢不言而喻。未來規(guī)劃滬寧高速收費站將遷移至二環(huán)以外，將減輕購房者的交通本錢。地塊位于大城東板塊，城東板塊作為南京實施城市化進程重要戰(zhàn)略中心，未來開展前景廣闊。規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路就在工程旁，這將縮短工程到達仙林新市區(qū)的距離，隨著仙林大學城市政規(guī)劃的逐步完成，其根底配套可與本地塊實現(xiàn)共享。國家先前已停止別墅用地的供給，未來的別墅產(chǎn)品必將呈現(xiàn)稀缺性，這對本工程而言又是一利好。根據(jù)仙林新市區(qū)總體規(guī)劃，未來工程周邊的水泥廠、化工廠即將搬遷。改善工程的自然環(huán)境。地塊價值研判區(qū)域開展?jié)摿Υ蟮貕K價值高自然、人文資源豐厚工程具備打造成為獨具特色、高附加值的高尚社區(qū)首善居住區(qū)溧水皖南大南京別墅1小時都市圈別墅三山大東郊別墅群句容方山九龍湖

一小時都市圈別墅南京別墅在哪里?老山從空間上把握:兩大板塊大南京別墅大三山板塊一小時都市圈別墅市場格局經(jīng)濟上自覺接受南京輻射良好景觀資源,往往是旅游休閑勝地,好山好水;交通便利,距離南京主城區(qū)60到100公里,1小時車程;第2居所,5+2生活方式目前以溧水的東屏湖、臥龍湖，安徽和縣的香泉湖，句容的侖山湖等區(qū)域為主力供給區(qū)域大南京別墅市場格局05年以前主要以江寧三山板塊為主，05年至今完成從小三山到大三山板塊的擴張，即：原江寧三山板塊、以紫金山為核心的大東郊板塊和江北的老山板塊從空間上看，近郊別墅的供給日漸稀缺，遠郊別墅逐漸走入視野第一居所為主目前主力供給區(qū)域為老山板塊、江寧的方山九龍湖板塊以及仙林板塊從產(chǎn)品類型上看，獨立別墅開始大行其道，鐘山國際高爾夫、山河水、巴厘原墅等先后高調(diào)亮相從建筑風格看，目前在售的別墅、類別墅工程以歐風美雨為主，西班牙、意大利、北美等西式別墅甚囂塵上，傳統(tǒng)中式和現(xiàn)代中式風格較少2006年至今各板塊別墅供銷比照圖單位：套別墅板塊之供銷市場表情07年是別墅年Townhouse占具市場主流,供銷旺盛明年供給結構調(diào)整群雄并起,逐鹿中原,年供給量過千套城東、江寧開展江北、仙林、溧水等國信自然天成、上湖壹境、香山湖1號、同仁等占別墅總共量的80%以上單價、總價相對適中目前以〞三山〞、〞江北〞、〞紫金〞供給主力總價高、客群窄獨立、雙拼、聯(lián)排近〞三足鼎力〞之勢獨立供給小,去化相對慢產(chǎn)品特征---獨立【精致、實用獨棟別墅存在一定的市場時機點】產(chǎn)品特征---雙拼

【市場占有率低,非主流產(chǎn)品

】產(chǎn)品特征---聯(lián)排

【市場迫需有競爭力和生命力的產(chǎn)品】聯(lián)排市場占有率高,接受度強片區(qū)獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）三山10000-13000450-6007200-9100200-3007000-8500200-2205500-8000120-190方山–九龍湖//7500220—2306500140—170//祿口////4500-500090-100400060-70仙林////7300-8600150-1907300-8500115-140百家湖11000-15000400-600//////紫金15000-25000600-200010000400////江北9000-10000300-400//////湯山10000-12000500-800早期9000300-4006500-8200130-160630085-100價格特征樓盤名稱建筑風格山水風華簡歐巴厘原墅巴厘島山和水新北美雷丁town英式邊城歐式尚東區(qū)現(xiàn)代中式依云溪谷現(xiàn)代印象派復地朗香現(xiàn)代簡約湯山公館中式民國同仁地塊中式（四合院）鐘山美廬民國建筑別墅建筑風格分析盡管中式建筑得到回歸，但缺少鮮明的特色和純粹的表現(xiàn)從歐風美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃開展外鄉(xiāng)回歸的山河水〔新北美，自由、活潑〕中式風格

現(xiàn)代風格

西式風格中國人家山水風華〔簡歐〕巴厘原墅〔巴厘島風格〕尚東區(qū)〔現(xiàn)代中式〕依云溪谷〔現(xiàn)代印象派建筑風格〕城開湯山公館〔中式民國)邊城〔歐式建筑〕雷丁town(英式建筑〕鐘山美廬〔民國建筑〕復地朗香〔現(xiàn)代簡約〕別墅市場小節(jié)各物業(yè)類型市場特征價格特征建筑風格特征產(chǎn)品特征聯(lián)排供銷兩旺，甚至出現(xiàn)吃緊；疊加為次主力供給產(chǎn)品，市場接受度高；雙拼為非主流產(chǎn)品；獨棟目前供銷比為1.4，隨著禁墅政策的發(fā)布，需求趨多。未來供給將與聯(lián)排、雙拼形成“三國鼎立〞。地段決定各別墅價格差異較大從歐風美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃開展近年，產(chǎn)品有一定程度的創(chuàng)新，如木結構別墅〔蒙塔卡利〕、流水別墅〔國信自然天成〕、院落式別墅〔如瑪斯蘭德、巴厘原墅等〕客戶心里盲目、粗放型的追求別墅到理性鑒別別墅，欣賞好的產(chǎn)品別墅

我們在哪里?我們的競爭對手在哪里？仙林紫金山湯山大東郊別墅方山九龍湖三山板塊板塊特征主力產(chǎn)品供應擁有資源是否競爭紫金山自古以來就是南京上風上水之地，真正意義上的富人區(qū)，為南京高檔別墅所在地。目前主要項目為鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、馬術場項目等。目前以獨棟為主，后期有部分低密度產(chǎn)品兼具自然和人文弱湯山早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前供應不大，后繼開發(fā)量可觀各物業(yè)類型都有自然資源與湯泉強仙林早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前以低密度項目為主，造城概念，未來將成為南京的新市區(qū)之一產(chǎn)品以低密度為主，后期有少量獨棟和雙拼自然景觀弱、大學城人文強老三山別墅發(fā)展較早。2000年后進入高速發(fā)展期，為過去幾年南京別墅的主力供應區(qū)域，目前以第一居所為主，未來供應小產(chǎn)品類型豐富，但以聯(lián)排為主自然景觀強方山九龍湖別墅開發(fā)才起步，未來主要供應區(qū)域之一目前聯(lián)排為主自然景觀強老山依托山水、高爾夫等資源，別墅開發(fā)漸成氣候，目前僅有山河水等少量項目，后繼開發(fā)可觀目前以獨棟為主自然景觀、湯泉、高爾夫等弱競爭性板塊概述大東郊別墅供銷天泓山莊及仙林板塊的別墅都以疊加供給為主,供求旺盛獨棟別墅供給珍稀湯山公館以合院聯(lián)排供給為主大東郊別墅產(chǎn)品特征—獨棟、雙拼東郊獨立別墅高單價、高總價,面積趨大,成為一種奢侈品

雙拼非主流產(chǎn)品250—350平米為空擋小獨棟缺失大東郊別墅產(chǎn)品特征—聯(lián)排、疊加供給主力150-200平方米面積適中,總價低供銷兩旺產(chǎn)品粗放疊加為低密度高檔公寓升級衍生產(chǎn)品主力供給面積與聯(lián)排重疊別墅功能不完善市場急需聯(lián)排別屋領袖產(chǎn)品競爭板塊之湯山代表工程：湯山公館、巴厘原墅、東郊小鎮(zhèn)等；供給情況：目前供給量較小，后期包括陽山、青龍山一帶有大量潛在供給；主力產(chǎn)品供給：獨棟、聯(lián)排、疊加等物業(yè)類型供給豐富，目前獨棟已去化完畢；建筑風格：民國風、東南亞異域風情等；營銷主要賣點：湯泉、山水等；區(qū)域定位：兼具第一、第二居所；大東郊；工程定位為工薪階層的第二居所；明國建筑風格，溫泉、山水、街巷、明國情調(diào)；產(chǎn)品面積的控制。賣什么？——品牌、溫泉湯山人文公館巴厘原墅

——巴厘島式建筑風格總建筑面積達28000平方米；獨立別墅16幢，雙拼別墅19幢〔38戶〕，以及一幢綜合樓和一座酒店式公寓〔103戶〕；自2005年5月18日公開銷售，累計推出161套房源，目前銷售已經(jīng)過半，成交均價到達8500元/m2。獨立別墅面積在360-780平方米，價格在10000-12000元/m2；雙拼別墅面積在270-360平方米，均價在8500元/m2。賣什么？——純粹的巴厘島風情半坡溫泉

原生態(tài)別墅獨特的山地資源；溫泉資源；獨特的礦泉資源；巴厘島景觀、建筑風情設計；項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉湯山公館聯(lián)排7500疊加6500聯(lián)排200疊加1502006年底50%民國風有巴厘原墅均價9000獨立318-514雙拼270-3602005.560%以上巴厘島有東郊小鎮(zhèn)7500聯(lián)排1652007.590%以上/典型個案小結競爭板塊之仙林代表工程：山水風華、棲園、依云溪谷、匯杰文庭、新城尚東區(qū)等；供給情況：當前供給量較大，后繼供給可觀；主力產(chǎn)品供給：目前以低密度為主，后期有局部獨棟及雙拼；建筑風格：歐風美雨泛濫、不純粹的新中式；營銷主要賣點：大學城、配套；區(qū)域定位：南京新市區(qū)，唯一國家級大學城，造城概念，第一居所；山風仙林板塊華產(chǎn)品類型產(chǎn)品風格面積區(qū)間疊加、雙拼、聯(lián)排簡歐建筑風格一期疊加140—200平米；聯(lián)排210—220平米；雙拼230平米水目前售價二期疊加預計9000元/平米；聯(lián)排11000元/平米；雙拼13000-15000元/平米賣什么？——區(qū)域開展、造城概念地處靈山北麓,占據(jù)“看山第一排〞的位置;熱愛陽光、自由、生命尊貴、享受享受仙林星城資源;內(nèi)部規(guī)劃以“山水〞為引導入戶花園、下沉庭院、闊綽陽臺、超大露臺、半地下室〔2.18米〕尚區(qū)仙林板塊產(chǎn)品類型產(chǎn)品風格面積區(qū)間疊加、花園洋房、聯(lián)排現(xiàn)代中式花園洋房主力71—130平米；聯(lián)排別墅主力為195㎡、310㎡；疊加別墅主力為143—173㎡東2006年6月1日開盤，目前剩余房源在100套左右，主要為花園洋房；聯(lián)排別墅售價為9000—11000元/平米，花園洋房為7500元/平米，疊加別墅為8300元/平米賣什么？——性價比高大學城獨特的人文氣氛及資金山東麓珍稀自然環(huán)境;現(xiàn)代中式建筑三重院落空間;聯(lián)排客廳與餐廳錯層設計，疊加餐廳挑高、上下層陽臺錯層設計、下沉式庭院，半地下室〔一期2.1米，二期2.4米〕依溪仙林板塊谷產(chǎn)品類型產(chǎn)品風格面積區(qū)間雙拼、獨棟現(xiàn)代印象派建筑風格雙拼約250平米，獨棟約500平米云目前售價一期10000元/平米以上整個工程共有594戶,一期90套雙拼別墅,4幢獨棟別墅，即將開盤賣什么？——

品牌地產(chǎn)、產(chǎn)品競爭力依傍紫金山、碧芙山、香奈湖,山與湖的自然重合;綠色家園，江南水鄉(xiāng)以及人與大自然和諧共存的設計主題思想；多重立體開闊庭院，錯層設計；招商品牌。棲園共計714戶，以聯(lián)排、疊加為主打戶型；疊加面積為150—200平米，聯(lián)排為250—280平米；一期預計今年9月開盤；價格預計過萬。仙林大環(huán)境和開展?jié)摿Γ粭冀ㄔO品牌優(yōu)勢。賣什么？——品牌、板塊潛力

項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉棲園疊加10000疊加150-1902007.9//山水風華雙拼10000聯(lián)排8800雙拼230聯(lián)排210-2202007.190%以上/匯杰文庭疊加8000疊加150-1602007.590%/尚東區(qū)聯(lián)排9000、11500疊加8000聯(lián)排190、310疊加140-1802006.665%左右新中式/典型個案小結競爭板塊之方山九龍湖代表工程：雷丁TOWN、羅托魯拉等；供給情況：起步階段，當前供給極少，后期工程多且與本案入市時機吻合；主力產(chǎn)品供給：目前以聯(lián)排為主；建筑風格：歐風美雨泛濫、傳統(tǒng)中式；營銷主要賣點：山水、大學城、配套；區(qū)域定位：江寧三山板塊的南延，第一居所為主；雷丁town

——英式建筑風格的產(chǎn)品

總建筑面積為6.8萬平米；規(guī)劃住戶為214戶，其中聯(lián)排為202戶，雙拼為12戶；面積區(qū)間為195.28—220.48平米；2007年四月入市。

賣什么？——人文，自然，純英式住宅

自然環(huán)境及人文條件〔方山腳下，科學園內(nèi)；純英式多庭院坡地聯(lián)排別墅；項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉雷丁town聯(lián)排7500聯(lián)排195-2202007.4100%英式/羅托魯拉小鎮(zhèn)聯(lián)排6000雙拼7800聯(lián)排220-270雙拼280-3002006.12100%新西蘭/典型個案小結競爭板塊之三山代表工程：瑪斯蘭德、復地朗香、山水華門等；供給情況：別墅開發(fā)較為成熟，目前別墅市場主力供給區(qū)域，后繼供給少；主力產(chǎn)品供給：目前以聯(lián)排為主；建筑風格：歐風美雨泛濫；營銷主要賣點：山水；區(qū)域定位：曾經(jīng)的5+2模式，目前隨周邊配套完善漸成第一居所；復地朗香賣什么？——山、水三山板塊腹地，兩湖環(huán)繞〔康厚湖和沐英湖〕；現(xiàn)代簡約建筑；40余米地勢落差，半山豪宅；三期嶺郡以雙拼為主，同時配有少量獨立別墅，預計售價格分別為9700元/平米,12000元/平米。三期首層功能性設計升級；項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉山水華門雙拼16000疊加8000雙拼300疊加200-2402005.595%杭派建筑/復地朗香嶺郡雙拼9700獨立12000雙拼280-3402007.890%以上現(xiàn)代簡約/瑪斯蘭德上院獨立12000獨立370-5402007.490%以上北美/典型個案小結未來市場競爭格局城東板塊別墅后續(xù)供給量將達70萬平米，依云溪谷等工程的開盤將可能對本工程造成較強的市場競爭

38.1+163.8

==約200

城東已售別墅后續(xù)供給〔萬〕仙林、紫金、江寧潛在上市樓盤供給〔萬〕未來市場競爭劇烈，特別是聯(lián)排別墅和疊加別墅注：不完全統(tǒng)計競爭板塊潛在供給板塊土地編號或項目名稱實際出讓面積（平米）預計別墅上市量（萬平米）預計別墅類型仙林棲園22535915聯(lián)排、獨立依云溪谷241863.916.9雙拼、獨立小計467222.931.9/江寧加州城215815.914聯(lián)排、獨立26033116聯(lián)排、獨立中糧頤和南園50000035獨立、聯(lián)排、寬景洋房2005G7461161.93.5聯(lián)排、獨立青龍山生態(tài)園地塊33350053.4獨棟東方龍湖灣198000240000聯(lián)排、疊加同仁地塊140070小計895389145.9/紫金2005G3451214.62獨立2006G12184977.98疊加、聯(lián)排小計236192.510/注：未上市潛在供給，不完全統(tǒng)計競爭性板塊總結物業(yè)類型聯(lián)排是幾大競爭性板塊的主力供給物業(yè)類型，面積多在200平至240平之間；疊加大放異彩，這種介于別墅與公寓之間的物業(yè)形態(tài)有廣泛的市場需求；雙拼供給較少；價格特征聯(lián)排價格跨度較大，單價從6400元到11000元不等。總體看，別墅、類別墅物業(yè)未來價格上升趨勢明顯，稀缺表達價值。建筑風格歐風美雨極度泛濫，較少為傳統(tǒng)中式和新中式風格；主要賣點以自然景觀為主，輔以湯泉等稀缺資源，局部區(qū)域主打新城、未來配套完善等概念；客群近郊城市化、遠郊近郊化，別墅漸成第一居所的載體，兼有局部5+2、投資性群體。競爭市場聯(lián)屋主力供給主打經(jīng)濟牌，本案走偏舒適路線；歐風美雨建筑風格時代盛行，特色且具有競爭力的現(xiàn)代中式風格缺乏；禁墅政策的出臺，獨立別墅市場價值更高，且獨棟別墅類型的設計，可以提高工程的品質(zhì)和樹立產(chǎn)品標竿；自然、人文資源充分的挖掘和利用。突圍【關鍵詞】空白點捕捉市場運作空間較大，可通過對產(chǎn)品力的挖掘，形成工程競爭力以占領細分市場，練內(nèi)功。{論篇}人群捕捉什么樣的人會選擇這里？首先從本工程的土地資源來看，本工程是一個第一居所為主的住宅工程，在大概念上可以稱為1.5空間居所，也就是第一局所為主，兼顧了投資休閑功能·極具學知的高收入者，家教氣氛濃郁。·有穩(wěn)定的收入，有學識，不張揚，受人尊敬?！ぷ⒅厝饲闇贤ǎ蛲剿飯@、較親人文、對生活理解能力強，有個人的觀點與主見?！ひ揽孔约旱牡滋N去創(chuàng)造財富。因此，他們很自信，對未來充滿信心，始終保持對生活舒適層面更高層次的需求?！び休^深的中國文化情結，但同時比較喜歡現(xiàn)代的生活方式我們的客群群體特征分析穩(wěn)定穩(wěn)定是這些人群最大的特點，這表現(xiàn)在工作穩(wěn)定、生活穩(wěn)定、經(jīng)濟收入穩(wěn)定。購置房產(chǎn)的目的那么是希望用以升級現(xiàn)有居住條件、充分享受生活年齡38～55歲，他們在各自的工作崗位上都是位高權重者，已過而立之年；普遍受過高等教育，有深厚的文化修養(yǎng)，強烈的城市認同感；他們不一定是南京本地人，但已深深融入到南京這個城市文化之中，在內(nèi)心深處認同于南京城市的生活方式與生活習慣職業(yè)背景他們分布于政府機關、實業(yè)經(jīng)營、高校、研究所等行業(yè)，是這些行業(yè)的開展支柱；他們是南京的核心階層，他們的主要工作是行業(yè)開展的推動者家庭結構多數(shù)消費者群體的子女已成長起來，家庭中并不缺乏物質(zhì)上的需要，其需求已上升到精神層次；居住不是簡單的遮風擋雨，而是希望融入到一個擁有深厚文化韻味和優(yōu)美的自然環(huán)境的居住社區(qū)經(jīng)濟狀況這些消費者擁有雄厚的經(jīng)濟根底，家庭年收入在20萬元以上，他們有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，子女也已成長起來，主要的經(jīng)濟來源于自己的工作收入，屬于“新生的中產(chǎn)階級〞。人生哲學張弛有度，進退自如！有學識，穩(wěn)重不張揚，積極樂觀，注重生活質(zhì)量與身心享受。消費觀注重居住環(huán)境與自然環(huán)境的結合，講究內(nèi)景與外景的照應，對于他們而言，生活在自然天地里，才是對生活的一種尊重，而事業(yè)的要求又讓他們不能放棄城市生活。城東富人區(qū)，東郊是他們一生無法割舍的情懷，大鐘山是他們一生的選擇。·心靈寄情山水，生活不離城市?！ぜ扔锌捎糜跍贤ń涣鞯钠脚_，又有能單獨享受自我時光的私密空間。·東方的傳統(tǒng)人文，讓他們希望擁有獨享天地，可以蒔花弄草，休憩身心?！がF(xiàn)代的生活教會他們，生活應該有一片天空，留給他們沉著的旋轉(zhuǎn)?！び星橛芯埃屑矣性?，有山有水，有動有靜，便是理想生活的全部。工程的產(chǎn)品路線工程的目標客群市場空白和時機地塊資源工程功能定位，1.5空間泛第一居所具有特色的現(xiàn)代中式住宅從消費者角度需要一個釋然心靈的場所融洽易溝通的氣氛不能遠離城市共享的空間安靜、安閑但可以體驗獨特的生活享受以產(chǎn)品照應較低的容積率院落組團式的布局別墅回歸到為生活效勞內(nèi)外部景觀的融合強烈的人文氣息倡導的一種生活理念需求與產(chǎn)品的對位傳承中國文化的精髓

----神形兼?zhèn)涞闹袊ㄖ?guī)劃篇仿生建筑的傳承仿生建筑----永遠流傳的建筑文化最具生命力的中國建筑文化

最能表達中國文化的建筑元素之一仿生建筑在中國古建上的運用宏村----水牛形村落世界文化遺產(chǎn)仿生建筑在中國古建上的運用西遞村----船形村落世界文化遺產(chǎn)仿生建筑在中國現(xiàn)代建筑上的運用北京奧運主會場—鳥巢北京奧運游泳館—水立方仿生建筑的經(jīng)典流傳流水別墅是水牛形規(guī)劃？船形規(guī)劃？魚形規(guī)劃？如意形規(guī)劃？還是梅花形規(guī)劃？……我們要打造獨一無二的規(guī)劃特色采用仿生規(guī)劃建筑圍合院落----創(chuàng)造更和諧的鄰里空間表達中國的“和〞文化

組團式圍合和內(nèi)部庭院規(guī)劃的圍合

規(guī)劃上要形成獨一無二的仿生村落規(guī)劃特色并結合組團式的圍合，呈現(xiàn)多重圍合的別樣空間感受建筑類型確定地塊容積率、建筑密度等指標以聯(lián)舍為主的建筑類型更好的支撐容積率增加適量的多層別屋提高工程的品質(zhì)和檔次增加少量的獨舍建筑類型配套面積基底面積層數(shù)住宅建筑面積比例建筑覆蓋率獨舍3500㎡120㎡2.55%25%聯(lián)舍100㎡375%多層別屋150㎡520%配套建筑2000㎡——建筑類型配比建筑篇“彩色中國〞的融入黑白灰[傳統(tǒng)中國風格]

中國建筑不乏色彩目前的中式別墅缺乏色彩黑白灰的色調(diào)是中國建筑的表現(xiàn)之一黑白灰不是中國建筑的全部黑白灰的陰冷并不是現(xiàn)代群眾的喜好本工程所處位置不適合全部使用黑白灰色調(diào)我們應該怎么辦？中國人家喚醒對色彩的感覺讓我們的中式別墅溫暖人心讓我們的中式別墅色彩豐富讓我們的中式別墅為更多的人接受喚醒對色彩的感覺當代中國中式建筑新概念……“彩色中國〞的應用----磚雕“彩色中國〞的應用----外墻“彩色中國〞的應用----大門“彩色中國〞的應用----月亮門無色和有色的比照“彩色中國〞的應用----鏤空窗花“彩色中國〞的應用----琉璃瓦“彩色中國〞的應用----中式?jīng)鐾そㄖ蠈⑸首⑷虢ㄖ募毠?jié)讓建筑暖起來呈現(xiàn)“彩色中國〞的新中式建筑戶型配比建議獨舍300-330㎡聯(lián)舍多層別屋

150-180㎡220㎡20%左右250㎡60%左右280㎡以上20%左右聯(lián)舍和多層別屋走中偏大、舒適性戶型路線戶型推薦獨舍一一層平面圖二層平面圖三層平面圖三層平面圖二層平面圖一層平面圖戶型推薦聯(lián)舍一半地下室一層平面圖二層平面圖三層平面圖建筑剖面圖戶型推薦半地下室聯(lián)舍二一層平面圖二層平面圖三層平面圖戶型推薦多層別屋戶型推薦細節(jié)的傳承

坡地結合地下室前庭后院細節(jié)的傳承

天井設計細節(jié)的傳承

下沉式花園細節(jié)的傳承路網(wǎng)地坪高度樓宇南外部高點采光地下室

餐廳挑空餐廳頂面細節(jié)的傳承

陽光露臺細節(jié)的傳承內(nèi)庭院設計入戶花園景觀外飄窗頂層陽光露臺多層別屋細節(jié)傳承價格建議結合市場，結合產(chǎn)品我司的價格建議如下：獨舍12000-13000元/㎡多層別屋

8500-9000元/㎡聯(lián)舍10000-11000元/㎡景觀篇“水文化〞的融入山圍村堞，幽谷空蘭，人杰地靈紫金城東，東方屬震，五行屬木，水那么生木；風水之勢主導，中國“水文化〞之精髓表達水的意境看得到的水體驗到的水意向中的水感觀體驗意象飛瀑疊水，深井曲溪，荷塘綠波山地溫泉百花上苑風生水起，靈水生智生活中看得到的水江溪流河海湖瀑布感受到的水嬉戲、玩耍溫泉養(yǎng)生溫室灌溉意向中的水聚財、入水為財、曲水流觴中國園林代表性的其他景觀元素寧可食無肉

不可居無竹荷塘月色山石輝映亭臺樓閣回廊曉月景觀上水的多種用途闡述“水文化〞結合中式園林特別元素呈現(xiàn)中國特色小水園林景觀配套篇主題會所結合多層別屋SPA商務商業(yè)酒店后期：結合球場、攀巖等設置室外運動休閑配套會所會所立面表現(xiàn)丁山賓館縮小版—精神堡壘攀巖

燈光網(wǎng)球場

SPA會館健身場地

兒童樂園

規(guī)劃配套2700㎡幼兒園托老所3000㎡菜場物業(yè)管理五星級管理效勞智能化躲避性管理{結篇}象形規(guī)劃布局，仿生建筑寓意深遠。——契合中國風格的獨特建筑規(guī)劃布局水繞城郭，潤物養(yǎng)身?！浴皽厝暈榛蛟臁八幕曋黝}景觀軸線靠山蓄水，中式思維精髓，現(xiàn)代演繹。——色調(diào)點綴中國風格的“彩色中國〞建筑風格中國人住行食老人事業(yè)衣事業(yè)兒女財富自我前程家譜血脈氣質(zhì)環(huán)境身體心情天地人和，生生不息生生不息的建筑{彩色中國的生活}營銷籌劃案要引領寶山辦公市場！！寶蓮城應該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過往的輝煌，認識我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮投資〔集團〕成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領域開展的投資集團。寶蓮投資〔集團〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術、人才實力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設的工程總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的開展，寶蓮投資〔集團〕已建立了權責明晰、標準完善的組織機構，形成良好的業(yè)態(tài)互補和互動。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級的餐飲娛樂效勞，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國際物管的先進理念和優(yōu)秀經(jīng)驗，為公司開發(fā)、建設的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設。寶蓮之路寶蓮集團已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場標的中的工程產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標準辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本工程的產(chǎn)品設計完全依據(jù)寶山當?shù)剞k公需求市場還處在初級階段這一特殊情況所設定的。且同類產(chǎn)品供給總量到達5.6萬㎡。這就意味著，在市場價格快速高企的情況下，總價的迅速膨脹將約制本工程主力產(chǎn)品的銷售，同時公寓化的產(chǎn)品設計在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢。我們的難點:我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產(chǎn)品如何引領未來寶山市場？我們要突破！新工程、新產(chǎn)品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標及目標消費群！！我們的市場在哪里？宏觀市場時機點：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結構現(xiàn)狀圖項目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場和寶蓮城的建設將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商務核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場仍處在市場起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場外，沒有符合現(xiàn)代標準的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟的開展支柱，但同時也極大地限制了其他經(jīng)濟領域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場售價都在萬元以內(nèi)，市場租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務相關的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達5元/㎡·天；微觀市場：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場解讀項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號牡丹江路1211號淞濱路135號盤古路388弄1號，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機動車806個，自行車1580個無有地下車庫，車位量不定較多，且對外門口廣場免費停車，約30個無院內(nèi)有可免費停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預計2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀80年代建于2001年左建于上個世紀80年代建于上個世紀80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心價格分析

價格范圍報價8500（含裝修）未開盤，銷售價格不詳9800-12000均價15000，實行一房一價租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價位6500（除裝修費）——9800－9900——————————成交均價6126（除裝修費）——9800－9900——————————物業(yè)管理費3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復式標準層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應的家具樓宇社設備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險等相關中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關的——此外，位于漠河路、同濟路口的商會都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前工程還在土地平整階段，無開工跡象，寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對于辦公樓廉價很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡送。價格品質(zhì)安信商業(yè)廣場寶蓮城豐鼎國際祥騰國際廣場淞南商城寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心BOSTON競爭矩陣主要競爭區(qū)域通過營銷包裝建立虛擬高性價比優(yōu)勢，凝聚客源次要競爭區(qū)域通過產(chǎn)品優(yōu)勢吸引該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶通過BOSTON競爭矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場開展處于一種畸形競爭狀態(tài)，工程的市場價格并不是由工程的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源——鋼鐵交易中心，寶鋼商務大廈和寶楊路鋼材交易中心兩個辦公物業(yè)的租金價格能高出周遍工程一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營銷策略中需要針對這一現(xiàn)象制定對應的競爭策略。寶蓮城的核心客戶群是誰核心客戶群本地區(qū)固有的自由商態(tài)企業(yè)與該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)相配套的相關行業(yè)重點客戶群與該地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈息息相關的個體或私營公司普遍性客戶群偶得客戶群外區(qū)域新進駐的其他中小企業(yè)終端客戶分析核心客戶特征借助寶鋼強勢支柱產(chǎn)業(yè)而生存開展的企業(yè)具一定規(guī)模的相關企業(yè)的分理處或辦事處企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶置業(yè)關注點環(huán)境由于市場的高速開展，提升了客戶對辦公物業(yè)功能的高標準要求產(chǎn)品能夠大大提升公司形象價格相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購置客戶分析——客戶身份具有雙重性作為企業(yè)主而言，寶山當?shù)氐囊試@寶鋼而開展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180㎡左右總價都在百萬元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動資金，對這些企業(yè)而言流動資金壓力巨大，購置可能性不大；做為個體而言，這些企業(yè)主個人擁有巨大的個人財富，通過購置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運營本錢，平衡經(jīng)營本錢，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時又可增加個人的財富，因此購置可能性較大。競爭對手的解讀安信商業(yè)廣場——大型商業(yè)廣場、未來區(qū)域商消費娛樂中心項目商場效果圖項目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城，并配套銀行、洗衣店、電影院、汽車陳列室等諸多生活效勞配套設施，停車位近１000個。1、開展商背景：安信置地〔中國〕成立于1994年，是安信集團的全資附屬企業(yè)。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活廣場、安信商業(yè)廣場等有相當比重的商業(yè)體量。2、工程定位特色：區(qū)域地標性的大型商業(yè)中心。集購物、餐飲、文化、藝術、休閑、康體、娛樂、商務、辦公、景觀、區(qū)域效勞為一體的商業(yè)生活廣場。3、只租不售的運作模式：財大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營商業(yè)工程，租賃是最快結集商家入駐經(jīng)營的方式，過慮掉了投資客，4、品牌經(jīng)營原那么：安信對于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，表達了要做強商業(yè)品牌的開發(fā)理念。工程特色和經(jīng)營方式：資金雄厚＋商業(yè)運作經(jīng)驗豐富＋精品運作模式安信商業(yè)廣場與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和開展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構成寶山東城新的商業(yè)核心，是對寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代效勞業(yè)為主；而寶蓮城由于工程體量以及區(qū)位條件上都更適合開展成未來寶山鎮(zhèn)的商務區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)帶動來實現(xiàn)CBD化。因此，安信并不是我們的直接競爭對手，是一種潛在的競爭威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場吸納后，在中高端客戶爭奪上必然與之形成互為競爭！競爭對手的解讀祥騰國際廣場——社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合工程占地8364平方米，總建筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦公樓，其中兩幢與本工程結構類似，為公寓式辦公，戶型面積100、147㎡兩種，另兩幢為框架結構的標準辦公樓，層高5.5米，可自行分隔。4月28日開盤銷售，2006年年底可交房。產(chǎn)品設計：樓號2號3號5號6號層數(shù)81096面積分布層面積450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套層面積450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套層面積500㎡，暫未分割層面積1000㎡左右，單套面積50㎡，每層20套電梯2部2部2部3部結構剪力墻結構，隔墻不能打通，無中央空調(diào)框架結構，可分割，配中央空調(diào)得房率75%左右70％左右預售價格及物業(yè)管理：樓號2號3號5號6號均價15000左右售價14000左右整層出售，16000左右16000左右物業(yè)管理費基價3.0元/㎡/月祥騰國際廣場總規(guī)模為寶蓮城標的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產(chǎn)品設計上，規(guī)劃了類似本工程的公寓式辦公和空間尺度更標準化的辦公產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上優(yōu)于當?shù)厥袌錾系默F(xiàn)有物業(yè)。此外，5.5米層高可自由分割，也增加了工程的賣點，同時削弱了其15000元/㎡的單價抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶仍以寶山當?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關或關聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。祥騰國際廣場的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當?shù)厥袌龅膮^(qū)域客戶，且其所報出的市場價格建立了新的市場頂線，這對于本工程而言也是有利的，暫時探明了區(qū)域市場的價格承受上限位置寶蓮城與安信有著不同的產(chǎn)品屬性、不同的工程定位，決定了我們有不同的目標客戶群，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通?。∠轵v國際廣場在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細節(jié)上要優(yōu)于我們，但在工程概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。其目標客戶與本工程有重疊，我們要在營銷包裝上建立與其不同的形象和價值區(qū)隔，搶奪客源！！營銷策略：借勢發(fā)力，從核心行業(yè)入手，建立獨占的客戶渠道借安信商業(yè)廣場已建立的城市核心之勢，強化本工程處于未來的CBD，邊緣化其他競爭對手；所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級，從而建立其他競爭對手無法擁有的地段優(yōu)勢，在地段上將其他競爭對手隔離在高端市場之外；建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準定位本工程的目標客戶利用我們與寶山當?shù)厥袌龅年P系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手，引入寶鋼核心部門或核心企業(yè)，規(guī)劃實體鋼鐵交易、流通中心，以及未來酒店、展會等高級商務配套，申請針對鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡建立鋼鐵交易信息平臺，開辟針對目標客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點的形象，打動目標消費者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無法跟進的行業(yè)優(yōu)勢。營銷執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國際廣場安信商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場其他潛在工程主要競爭對手強化CBD，從地域上建立隔離屏障，同時建立鋼鐵行業(yè)聚集點的初期形象建立行業(yè)形象，與安信的綜合性CBD產(chǎn)生形象區(qū)隔，精準定位目標客戶在前期成功銷售的根底上，建立更高端的市場形象，通過工程整體優(yōu)勢建立排他性市場，進而控制當?shù)厥袌鰻I銷目的新鋼鐵CBD，強化CBD概念，同時樹立行業(yè)形象，聚集行業(yè)客戶資源提升鋼鐵CBD概念，強化鋼鐵行業(yè)，建立新的行業(yè)通路，深層挖掘客戶資源再次提升工程概念，利用工程工程形象的進度，建立高端的鋼鐵新世界，在行業(yè)客源的根底上擴大高端關聯(lián)行業(yè)客源推廣重點引入寶鋼重點部門或核心企業(yè)；建立鋼鐵交易中心，聚合地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實體交易中心建立紙質(zhì)、電子等虛體行業(yè)信息交流平臺，提供企業(yè)做生意的時機；針對鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策；利用工程北塊開發(fā)時機，增加酒店、展示、商業(yè)等高級配套，完善工程鋼鐵新世界的結構功能；完善鋼鐵企業(yè)運行過程中的法律、融資、商務咨詢等高級效勞支持實現(xiàn)手段接下來，就看看請我們的實操方案……定價策略指導思想依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展；寶山的區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)逐步發(fā)揮出來，房地產(chǎn)的增值潛力較大，未來一段時間房價仍保持“穩(wěn)中有升〞的走勢；因為沒有競爭個案原故，致使本工程的定價缺乏參考、比照的依據(jù)。這給我們帶來了困惑，同時也帶來了希望！定價原那么

區(qū)域內(nèi)暫時處于地標性位置，在產(chǎn)品的形態(tài)上存在稀缺性，故應以市場測試和資金回流為定價原那么。第一期產(chǎn)品的價格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù)，帶有市場試探性質(zhì)，建議執(zhí)行平安價格策略，一方面,反映市場現(xiàn)實需求;另一方面，確保銷售速度，加速資金回流。定價策略項目名稱銷售均價安信商業(yè)廣場15000元（預計）豐鼎國際9800元祥騰國際廣場15000元（預定報價）單價比照表作為第一期單位，我們的目標售價為：12000-13000元/M2項目名稱租金價格寶鋼商務大廈5元新寶山大廈2.5元寶楊路鋼材交易中心9元寶輕商務樓1.7元租金比照表結合本工程產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標租金為：4元/M2為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務，同時又確保整體實收均價不低于15500/㎡，我司在參考本工程以往的價格策略的根底上，建議公寓式辦公的推售策略為“整體價格低開高走，分階段、分層次地推售貨量〞，實現(xiàn)階段性的價格拉升。銷售攻略6月18日前，首推15%的貨量，供前期積累客戶進行內(nèi)部認購，同時對本工程的不同產(chǎn)品進行概念測試，為正式開盤的成功提供實踐根底，均價為12000元/㎡；6月18日公開出售時，加推20%的貨量，均價上升13500元/㎡；當?shù)诙浟夸N售達80%時，加推15%的貨量，均價上升14500元/㎡9月，當前三批貨量總銷售達90%時，加推25%的新貨量，均價上升16500元/當?shù)谒呐浟夸N售達90%時〔預計11月底即將臨近各公司財務報表結算月〕，加推剩余25%的貨量，均價上升10%，到達18000元/㎡預熱期時間5月1日-6月18日推廣配合1、媒體炒作——板塊炒作——寶山新CBD的崛起開展商品牌炒作——綜合實力雄厚工程炒作——打造“鋼鐵行業(yè)CBD〞要在寶山當?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場關注度銷售策略組織前期已積累客戶召開“寶蓮城〞工程推介會；組織寶蓮集團旗下的各個行業(yè)分公司以及關系公司召開“寶蓮城〞工程推介會，發(fā)動內(nèi)部員工優(yōu)先購置；供貨單位翻開5號樓的1-10層，及9號樓的11-13層2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進或打造寶山最大的鋼鐵交易中心的消息

吸引下游企業(yè)的關注3、占領寶鋼賓館作傳播點——做展銷會

尋找有效傳播途徑及目標客戶群集中地作為傳播點，而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地展示配合1、樣板房建議裝修方案必須充分配合工程定位，針對終端使用客戶的特性而進行裝飾品及辦公家具的擺設，突出工程的個性及注意文化品味的營造。此外，建議邀請室內(nèi)設計名家，設計2套示范單位，加強展示效果。2、銷售中心目前的銷售中心場地較為狹小，不利于客戶溝通，同時工程外圍的綠化景觀已經(jīng)在建設中，如將銷售活動局限在售樓中心內(nèi)并不利于工程展示；建議在銷售中心設高風格咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個銷售大廳，并以高規(guī)格效勞免費向客戶提供咖啡或奶茶，以營造現(xiàn)場溫馨、高貴的氣氛；同時將樣板房安排在9號樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動車做為看房專線車，讓客戶感受到本工程日后的環(huán)境質(zhì)量；3、銷售路線從售樓部出發(fā)——環(huán)城路〔沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場地中另辟〕——集中綠化廣場——9號樓樣板房沿路以VI指示系統(tǒng)進行工程形象推廣4、銷售效勞——國賓式效勞國賓式效勞的幾個表達：客戶所到之處都受到微笑禮遇……客戶剛在銷售大廳坐下，便有效勞生遞上咖啡以及點心……客戶參觀全程由專業(yè)銷售人員陪同，為客戶提供專業(yè)房地產(chǎn)效勞：工程咨詢、房地產(chǎn)投資指引、按揭組合建議、裝修建議、風水指導……目的：A、效勞能充分表達工程形象，優(yōu)質(zhì)、貼心的效勞才能表達效勞式辦公的理念；B、為客戶提供針對性、一對一效勞；C、效勞是一種專業(yè)，也是一種藝術展示配合5、完全工作手冊做一本工作手冊，主要圍繞日后在本工程中工作中所需的“食、行〞所展開，描繪一幅“寶蓮城未來工作美景〞，通過該效勞手冊一方面向業(yè)主介紹工程物業(yè)管理的效勞范圍、配套設施內(nèi)容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費用等，另一方面將作為一份很有力的宣傳資料，加強客戶對工程的了解，有效配合銷售推廣。展示配合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)；8#樓結構封頂〔最新變化是否為9#樓〕3、4#樓外立面完成工程配合引爆-保溫期時間6月18日-8月31日引爆開盤策略一：具有影響力的大型開盤活動前期蓄客瞬間引爆，并以活動吸引人流，帶動現(xiàn)場氣氛，營造“熱銷〞態(tài)勢。策略二：全球同步出售目的：擴大聲勢，一方面用“有外資購置〞的現(xiàn)象來映襯工程開展前景及檔次感，增強工程“世界性〞的形象；另一方面制造銷售上的熱銷態(tài)勢，促進成交。操作：預留局部單位，聯(lián)系一些海外投資基金進行洽談推廣，并同時對外宣稱本工程受到海外投資家的關注及搶購，從另一個角度強調(diào)工程所在區(qū)域的開展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢。供貨單位引爆：翻開5號樓11-22，8號樓的1-6層，保溫：翻開8號樓的7-20促銷方式捆綁車位由于開盤后價格高企，為化解這一不利因素，可適當進行捆綁車位的促銷活動，增加促銷的吸引力，即“凡購房面積到達150㎡以上均可獲贈40年的車位使用權〞，而為了防止車位的損失，建議可考慮把車位的售價打入樓價中。樣板房、中心園林全面竣工，正式對外開放；非對外開放區(qū)域的圍蔽工程完工；4幢建筑外立面脫落至12層以上工程配合優(yōu)惠政策適時推出針對鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進行另類促銷推廣配合1、開盤熱銷氣氛襯托在寶山當?shù)孛襟w上隨時刊登工程熱銷情況2、將推廣重點轉(zhuǎn)入工程炒作上進行工程賣點述求，通過媒體建立工程獨特的工程主張3、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話語權免費刊登鋼鐵交流、流通市場信息，并在區(qū)域內(nèi)免費贈閱，建立寶蓮城電子網(wǎng)站〔可與寶山當?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站公司合作〕，并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企業(yè)做生意的時機；持續(xù)期時間9月1日-10月31日續(xù)推房源利用十一黃金周的銷售時機加緊出貨在經(jīng)過夏季的休整之后，開始為黃金周蓄勢供貨單位翻開6號樓所有單位推廣配合工程進度持續(xù)曝光，跟進工程工程進度，吸引大客戶進場4幢22層外立面根本完成7#樓主體封頂1、2#樓外立面全部完成工程配合公布北塊規(guī)劃內(nèi)容形成南塊的高級配套，建立工程作為鋼鐵CBD的行業(yè)優(yōu)勢，吸引大客戶進場持續(xù)保溫期時間11月1日-精品房源開盤在前期銷售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個工程的銷售推向高潮，也是本工程銷售目標最終實現(xiàn)的關鍵供貨單位翻開9號樓所有單位和所有剩余房源推廣配合1、新高端產(chǎn)品推介通過產(chǎn)品力的更新推出最高價房源2、工程進度持續(xù)曝光，跟進工程工程進度，吸引大客戶進場年底前4幢22層全部竣工，可實景展示工程配合4月5月6月7月8月9月形象推廣準備期首次正式推盤普通單元推盤形象推廣準備期：整體形象推廣“鋼鐵CBD〞概念宣傳主題推介會前期客戶積累首次推盤“鋼鐵CBD〞概念深化投資客的積累以租代售的銷售形式普通單元推盤尋求大客戶的拓展5.18開門營業(yè)6.18媒體公開4.28項目推介會13500/M214500/M2銷售進度12000/M210月11月12月1月2月3月持續(xù)銷售期精品房源熱推期尾盤銷售期持續(xù)銷售期：5、6、8號樓的持續(xù)銷售各種專業(yè)論壇的召集支柱產(chǎn)業(yè)機構的進入引爆新一輪的銷售熱潮保存房源熱推以9號樓為主體的推盤針對大客戶的點對點營銷專業(yè)領域的SP活動尾盤銷售期推出低價的抗性房源推出高價的保存房源首批入住客戶的大型SP活動16500/M216500/M217500/M215500/M2合富輝煌房地產(chǎn)〔上?！充N售進度銷售階段目標銷售量計劃完成銷售金額完成資金回籠計劃累積完成額預熱期10000（預定）引爆-保溫期180002.34億元1.2億元1.2億元持續(xù)期120001.74億元2.4億元3.6億元持續(xù)保溫期160002.64億元2億元5.6億元尾期100001.7億元3億元8.6億元資金回籠方案END營銷籌劃案要引領寶山辦公市場！！寶蓮城應該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過往的輝煌，認識我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮投資〔集團〕成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領域開展的投資集團。寶蓮投資〔集團〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術、人才實力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設的工程總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的開展，寶蓮投資〔集團〕已建立了權責明晰、標準完善的組織機構，形成良好的業(yè)態(tài)互補和互動。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級的餐飲娛樂效勞，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國際物管的先進理念和優(yōu)秀經(jīng)驗，為公司開發(fā)、建設的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設。寶蓮之路寶蓮集團已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場標的中的工程產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標準辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本工程的產(chǎn)品設計完全依據(jù)寶山當?shù)剞k公需求市場還處在初級階段這一特殊情況所設定的。且同類產(chǎn)品供給總量到達5.6萬㎡。這就意味著，在市場價格快速高企的情況下，總價的迅速膨脹將約制本工程主力產(chǎn)品的銷售，同時公寓化的產(chǎn)品設計在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢。我們的難點:我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產(chǎn)品如何引領未來寶山市場？我們要突破！新工程、新產(chǎn)品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標及目標消費群！！我們的市場在哪里？宏觀市場時機點：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結構現(xiàn)狀圖項目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場和寶蓮城的建設將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商務核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場仍處在市場起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場外，沒有符合現(xiàn)代標準的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟的開展支柱，但同時也極大地限制了其他經(jīng)濟領域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場售價都在萬元以內(nèi)，市場租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務相關的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達5元/㎡·天；微觀市場：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場解讀項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號牡丹江路1211號淞濱路135號盤古路388弄1號，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機動車806個，自行車1580個無有地下車庫，車位量不定較多，且對外門口廣場免費停車，約30個無院內(nèi)有可免費停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預計2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀80年代建于2001年左建于上個世紀80年代建于上個世紀80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心價格分析

價格范圍報價8500（含裝修）未開盤，銷售價格不詳9800-12000均價15000，實行一房一價租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價位6500（除裝修費）——9800－9900——————————成交均價6126（除裝修費）——9800－9900——————————物業(yè)管理費3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復式標準層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應的家具樓宇社設備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險等相關中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關的——此外，位于漠河路、同濟路口的商會都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前工程還在土地平整階段，無開工跡象，寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對于辦公樓廉價很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡送。價格品質(zhì)安信商業(yè)廣場寶蓮城豐鼎國際祥騰國際廣場淞南商城寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心BOSTON競爭矩陣主要競爭區(qū)域通過營銷包裝建立虛擬高性價比優(yōu)勢，凝聚客源次要競爭區(qū)域通過產(chǎn)品優(yōu)勢吸引該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶通過BOSTON競爭矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場開展處于一種畸形競爭狀態(tài)，工程的市場價格并不是由工程的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源——鋼鐵交易中心，寶鋼商務大廈和寶楊路鋼材交易中心兩個辦公物業(yè)的租金價格能高出周遍工程一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營銷策略中需要針對這一現(xiàn)象制定對應的競爭策略。寶蓮城的核心客戶群是誰核心客戶群本地區(qū)固有的自由商態(tài)企業(yè)與該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)相配套的相關行業(yè)重點客戶群與該地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈息息相關的個體或私營公司普遍性客戶群偶得客戶群外區(qū)域新進駐的其他中小企業(yè)終端客戶分析核心客戶特征借助寶鋼強勢支柱產(chǎn)業(yè)而生存開展的企業(yè)具一定規(guī)模的相關企業(yè)的分理處或辦事處企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶置業(yè)關注點環(huán)境由于市場的高速開展，提升了客戶對辦公物業(yè)功能的高標準要求產(chǎn)品能夠大大提升公司形象價格相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購置客戶分析——客戶身份具有雙重性作為企業(yè)主而言，寶山當?shù)氐囊試@寶鋼而開展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180㎡左右總價都在百萬元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動資金，對這些企業(yè)而言流動資金壓力巨大，購置可能性不大；做為個體而言，這些企業(yè)主個人擁有巨大的個人財富，通過購置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運營本錢，平衡經(jīng)營本錢，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時又可增加個人的財富，因此購置可能性較大。競爭對手的解讀安信商業(yè)廣場——大型商業(yè)廣場、未來區(qū)域商消費娛樂中心項目商場效果圖項目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城，并配套銀行、洗衣店、