商業(yè)地產(chǎn)市場月度報告（2021年10月）-28正式版

商業(yè)地產(chǎn)市場月度報告中指控股CIH01 02 03 04市場表現(xiàn) 企業(yè)動態(tài) 品牌動態(tài) 宏觀環(huán)境本期要點1、市場表現(xiàn)新房市場：1-9月全國投資同比下降1.1%，新開工面積同比下降18.3%，銷售面積同比增長1.4%寫字樓租賃市場：2021年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微幅上漲0.13%商辦用地：1-10月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比上漲，平均溢價率同比上升大宗交易：10月，中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的全國重點城市共監(jiān)測到商業(yè)地產(chǎn)大宗交易7筆2、企業(yè)動態(tài)遠洋資本收購大信商用信托70%股份旭輝商業(yè)與華住集團首次合作，酒店產(chǎn)品2022年面市萬達商管正式遞交招股書，攜380個萬達廣場赴港上市3、品牌動態(tài)麥當勞中國新總部大樓正式啟用，旗艦餐廳同日開業(yè)中國首家樂高樂園將落地四川，2023年開園小米科技15.5億拿下上海徐匯商辦用地，擬建設(shè)上?？偛?、宏觀環(huán)境住建部、應(yīng)急管理部：聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》湖南：推進非住宅商品房去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟運行繼續(xù)保持恢復態(tài)勢服務(wù)業(yè)經(jīng)濟：10月服務(wù)業(yè)恢復放緩，新動能依舊發(fā)揮引領(lǐng)作用收支結(jié)構(gòu)：居民收入保持恢復性增長，居民消費支出繼續(xù)改善消費市場：前三季度消費市場韌性顯現(xiàn)，消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級態(tài)勢持續(xù)1市場表現(xiàn)新房市場：1-9月全國投資同比下降1.1%，新開工面積同比下降18.3%，銷售面積同比增長1.4%寫字樓租賃市場：2021年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微幅上漲0.13%商辦用地：1-10月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降；成交樓面均價同比上漲，平均溢價率同比上升大宗交易：10月，中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的全國重點城市共監(jiān)測到商業(yè)地產(chǎn)大宗交易7筆新房市場：1-9月全國投資同比下降1.1%，新開工面積同比下降18.3%，銷售面積同比增長1.4%從供應(yīng)端來看：全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降1.1%2021年1-9月，全國商業(yè)地產(chǎn)*開發(fā)投資額為13869億元，同比下降1.1%，較19年同期下降2.6%，兩年平均下降1.3%；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為12.3%，較上年同期下降1.2個百分點。2021年1-9月，全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積為14625萬平方米，同比下降18.3%，較19年同期下降22.8%，兩年平均下降12.2%；商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占房地產(chǎn)新開工面積比重為9.6%，較上年同期下降1.6個百分點。從需求端來看：全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比增長1.4%2021年1-9月，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為8229萬平方米，同比增長1.4%，較19年同期下降14.5%，兩年平均下降7.5%；商業(yè)地產(chǎn)銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比重為6.3%，較上年同期下降0.6個百分點。圖：2016年-2021年9月全國辦公樓&商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)經(jīng)營指標占比25%15.4%辦公樓占比商業(yè)營業(yè)用房占比20%14.2%15%11.8%10.0%9.2%13.4%11.5%8.4%9.6%10%8.3%8.0%7.0%6.9%7.6%7.0%5.9%5%5.3%6.4%6.2%5.0%4.7%4.6%3.9%3.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.8%4.6%2.5%2.4%2.5%2.2%1.9%1.7%0%201620172018201920202021:1-9201620172018201920202021:1-9201620172018201920202021:1-9開發(fā)投資額新開工面積銷售面積*新房市場部分，商業(yè)地產(chǎn)指辦公樓+商業(yè)營業(yè)用房，指標解釋與《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》一致。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS新房市場：辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比均止增轉(zhuǎn)降辦公樓：2021年1-9月，全國辦公樓開發(fā)投資額為4446億元，同比下降0.5%，與19年同期持平。商業(yè)營業(yè)用房：2021年1-9月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9423億元，同比下降1.3%，較19年同期下降3.8%，兩年平均下降1.9%。圖：2016年-2021年9月全國商辦開發(fā)投資額及同比增速辦公樓開發(fā)投資額（左）同比增速（右）800050%億600040000%元20000-50%201620172018201920202021商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額（左）同比增速（右）1800050%1500025%12000億90000%元6000-25%30000-50%201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS新房市場：辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比均繼續(xù)下降，辦公樓降幅較大辦公樓：2021年1-9月，全國辦公樓新開工面積為3847萬㎡，同比下降20.3%，較19年同期下降23.2%，兩年平均下降12.4%。商業(yè)營業(yè)用房：2021年1-9月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為10778萬㎡，同比下降17.5%，較19年同期下降22.7%，兩年平均下降12.1%。

圖：2016年-2021年9月全國商辦新開工面積及同比增速80006000萬平方 4000200002500020000萬平15000方10000米50000

辦公樓新開工面積（左）同比增速（右）100%50%0%-50%-100%201620172018201920202021商業(yè)營業(yè)用房新開工面積（左）同比增速（右）50%0%-50%-100%201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS新房市場：辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比均繼續(xù)增長，但仍未恢復至疫情前水平辦公樓：2021年1-9月，全國辦公樓銷售面積為2257萬㎡，同比增長3.1%，較19年同期下降14.0%，兩年平均下降7.3%。商業(yè)營業(yè)用房：2021年1-9月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為5972萬㎡，同比增長0.7%，較19年同期下降14.7%，兩年平均下降7.6%。圖：2016年-2021年9月全國商辦銷售面積及同比增速50004000萬3000平100001500012000萬9000平方米600030000

辦公樓銷售面積（左）同比增速（右）100%50%0%-50%-100%201620172018201920202021商業(yè)營業(yè)用房銷售面積（左）同比增速（右）100%50%0%-50%-100%201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS寫字樓租賃市場：2021年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微幅上漲0.13%寫字樓租賃市場2021年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微漲0.13%。從不同商圈表現(xiàn)來看，三季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占51.3%，租金環(huán)比下跌的商圈占47.5%，1.3%的商圈租金環(huán)比持平。2021年三季度，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)恢復，寫字樓市場需求繼續(xù)釋放，但部分區(qū)域受疫情、汛情影響，需求釋放放緩。同時，部分項目受疫情影響未能按計劃于三季度入市，部分城市供應(yīng)放緩，短期內(nèi)空置壓力有所緩解，綜合因素帶動寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環(huán)比微幅上漲。總體來看，三季度寫字樓租金指數(shù)符合年內(nèi)租金保持平穩(wěn)的預(yù)期。預(yù)計四季度，供應(yīng)迎來小高峰將加劇項目或商圈間的競爭并帶來空置壓力，但經(jīng)濟持續(xù)恢復疊加一系列利好因素將促使寫字樓需求繼續(xù)釋放，租金有望保持平穩(wěn)。展望未來，國民經(jīng)濟總體保持恢復的態(tài)勢有望持續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整有望繼續(xù)穩(wěn)步推進，寫字樓市場的基本面存在有力支撐。隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資逐漸放緩，未來寫字樓市場供應(yīng)有望保持穩(wěn)定，同時企業(yè)對于寫字樓運營質(zhì)量、物業(yè)配置、綠色低碳水平等要求不對提高，存量運營對于寫字樓租金的影響將更加顯著。目前寫字樓租金水平尚未恢復至疫情前水平，仍有恢復空間，預(yù)計四季度寫字樓租金指數(shù)有望保持平穩(wěn)，并在明年上半年回歸穩(wěn)定上漲態(tài)勢。寫字樓租賃市場詳見中指研究院《2021年上半年寫字樓租金指數(shù)報告》、數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)商辦用地：1-10月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比上漲，平均溢價率同比上升推出：2021年1-10月，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為17403萬㎡，同比下降20.8%；10月推出面積為1635萬㎡，同比下降52.3%。成交：2021年1-10月，全國300城商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為14114萬㎡，同比下降24.5%；10月成交面積為1232萬㎡，同比下降58.5%。樓面均價：2021年1-10月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2433元/㎡，同比上漲10.9%；10月成交樓面均價為2850，同比上漲65.8%。溢價率：2021年1-10月，全國300城商辦用地平均溢價率為5.5%，同比下降0.7個百分點；10月平均溢價率為6.5%，同比上升2.2個百分點。

圖：2016年1月-2021年10月全國300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積7000商辦用地推出規(guī)劃建筑面積商辦用地成交規(guī)劃建筑面積推出年度月均成交年度月均60005000萬4000平方3000米20001000012345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910201620172018201920202021圖：2016年1月-2021年10月全國300城商辦用地樓面均價及平均溢價率4000商辦用地成交樓面均價（左）商辦用地平均溢價率（右）40%320030%元2400/平20%方160080010%00%12345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS商辦用地：全國300城中各線城市間分化仍較明顯量價趨勢：1-10月，各線城市均量降價漲，溢價率方面，一、二線城市溢價率小幅上升，三四線城市有所下降。供需趨勢：整體來看，1-10月，各線城市商辦用地推出及成交面積均有所下降，從溢價率來看，三四線城市依舊高于一二線城市，但各線城市間差距縮小。一線城市：1-10月，全國300城中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為635萬平方米，同比下降33.6%，成交樓面均價為10327元/平方米，同比上漲15.2%，平均溢價率為2.1%，同比上升1.7個百分點。二線城市：1-10月，全國300城中二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為5541萬平方米，同比下降23.3%，成交樓面均價為2747元/平方米，同比上漲19.3%，平均溢價率為4.9%，同比上升1.4個百分點。三四線城市：1-10月，全國300城中三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為7937萬平方米，同比下降24.4%；成交樓面均價為1583元/平方米，同比上漲5.3%，漲幅較上年同期擴大4.6個百分點；平均溢價率為8.1%，同比下降5.0個百分點。

圖：2016年-2021年10月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比變化趨勢20000成交規(guī)劃建筑面積（左）同比（右）120%萬1500080%平1000040%方米50000%0-40%20162017201820192020121:-1021:-1012016201720182019202021:-101一線城市二線城市三四線城市圖：2016年-2021年10月各線城市商辦用地成交樓面價及同比變化趨勢18000成交樓面均價（左）同比（右）30%1500020%元1200010%/平90000%方米6000-10%3000-20%0-30%20162017201820192020121:-1021:-1012016201720182019202021:-101一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS商辦用地：小結(jié)全國300城商辦土地市場從供應(yīng)端來看，2021年1-10月，各線城市商辦用地推出面積同比均下降，其中一線城市同比降幅超三成，二線城市同比降幅超兩成，三四線城市同比降幅最少，在15%左右。從成交端來看，2021年1-10月，各線城市商辦用地成交面積同比均下降，其中一線城市同比降幅超三成，二線及三四線城市同比降幅均超兩成。從溢價率來看，2021年1-10月，一、二線城市商辦用地平均溢價率均在5%以內(nèi)，同比小幅上升，三四線城市溢價率在10%以內(nèi)，同比下降，與一二線城市差距進一步縮小。整體來看，2021年1-10月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均有所下降，降幅均在兩成以上，成交樓面均價同比上漲10%左右，平均溢價率維持在5.5%的水平。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS大宗交易：10月，中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的全國重點城市共監(jiān)測到商業(yè)地產(chǎn)大宗交易7筆2021年10月，中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的全國重點城市共監(jiān)測到商業(yè)地產(chǎn)（不含工業(yè)）大宗交易（含已成交與擬成交）7筆。項目名稱城市物業(yè)類型成交時間交易狀態(tài)交易類型成交總價成交單價成交面積買家(買家類型)賣家(億元)(元/㎡)(萬㎡)創(chuàng)新魔坊上海商務(wù)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)2021-10-25擬成交資產(chǎn)交易1.50125001.20上海艾為微電子技術(shù)有限公司(內(nèi)資)上海臨港科技創(chuàng)新城經(jīng)濟發(fā)展有限公司創(chuàng)智云城深圳寫字樓2021-10-25擬成交資產(chǎn)交易1.00468380.21上海艾為電子技術(shù)股份有限公司(內(nèi)資)深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團有限公司越秀房產(chǎn)基金(00405.HK)全資擁有的特越秀金融大廈廣州寫字樓2021-10-24擬成交股權(quán)交易77.93----殊目的公司YuexiuREIT2018Company越秀地產(chǎn)股份有限公司(00123.HK)Limited(內(nèi)資)深圳賽格科技坪山區(qū)產(chǎn)業(yè)園深圳商務(wù)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)2021-10-21擬成交股權(quán)交易3.35----深圳國際控股有限公司(內(nèi)資)深圳市賽格集團有限公司濱江城開中心上海綜合體2021-10-20擬成交股權(quán)交易35.76587826.08上海徐匯資本投資有限公司(內(nèi)資)上海城開綠地中央廣場寫字樓廣州寫字樓2021-10-18成交資產(chǎn)交易0.53------廣州穗開電業(yè)有限公司碧云鉆石公寓（上海市浦東新區(qū)黃楊路65弄3號樓部分上海公寓2021-10-13成交資產(chǎn)交易2.14------寶鋼發(fā)展有限公司房產(chǎn)）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS3企業(yè)動態(tài)遠洋資本收購大信商用信托70%股份旭輝商業(yè)與華住集團首次合作，酒店產(chǎn)品2022年面市萬達商管正式遞交招股書，攜380個萬達廣場赴港上市遠洋資本收購大信商用信托70%股份 10月12日，遠洋資本有限公司（下稱“遠洋資本”）通過指定主體新沃投資（NewHarvest）成功收購新加坡大信商用信托管理有限公司（下稱“管理公司”）70%股份，正式成為管理公司控股股東。管理公司為大信商用信托（DasinRetailTrust，下稱“DRT”）的管理人，目前負責管理DRT投資組合中7個位于粵港澳大灣區(qū)的購物中心。遠洋資本：構(gòu)建多維融資格局，助力輕重資產(chǎn)分離據(jù)了解，DRT是新加坡證券交易所上市的商業(yè)地產(chǎn)信托，其資產(chǎn)均位于粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域。自2017年IPO以來，資產(chǎn)管理規(guī)模擴展至上市時的近3倍，未來升值潛力可期。DRT目前主營業(yè)務(wù)是在大中華區(qū)（內(nèi)地、香港和澳門）范圍內(nèi)投資、開發(fā)和持有可產(chǎn)生租金收入的商業(yè)地產(chǎn)項目，主要側(cè)重點為購物中心。目前持有位于中山、珠海、佛山的7個購物中心，兼具成熟型、增長型零售物業(yè)，業(yè)態(tài)組合及收入韌性良好。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，大信商用信托投資組合擁有95.7%的出租率，加權(quán)平均租賃期為3.5年（按總租金收入計算）和5.8年（按凈可出租面積計算），期內(nèi)總收入比2020年上半年高出約38.5%。同時，該信托的年化派息率為10.2%，每股基金單位分派（DPU）為2.98分，取得了55.2%的增長，盈利能力較強。遠洋資本認為，成功收購管理公司將有利于公司打通海外市場融資渠道、拓寬投資人類型、引入長期穩(wěn)定的權(quán)益資本，構(gòu)建國際化、多元化、市場化的融資格局；有助于遠洋資本重構(gòu)不動中指點評 產(chǎn)投資邏輯，充分撬動資產(chǎn)規(guī)模，加速業(yè)務(wù)拓展及降低重資產(chǎn)投資風險。新型城鎮(zhèn)化和消費升級推動商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展，具備區(qū)位優(yōu)勢且運營狀況良好的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)價值提升，可以為投資者帶來較好的資本增值收益，大信商用信托資產(chǎn)包的7個項目即具備這樣的優(yōu)勢。此外，在自2006年起，遠洋集團與大信置業(yè)已陸續(xù)在粵港澳大灣區(qū)合作開發(fā)過多個綜合體項目，中山也成為遠洋集團在粵港澳大灣區(qū)拓展的一個發(fā)力點，此次收購恰好符合遠洋集團目前“南移西拓”的戰(zhàn)略走向，并為遠洋資本進軍海外打通渠道。資料來源：中指研究院綜合整理旭輝商業(yè)與華住集團首次合作，酒店產(chǎn)品2022年面市10月19日，旭輝集團旗下旭輝商業(yè)與華住集團共同宣布簽署合作協(xié)議。依托旭輝在商業(yè)板塊多年的深耕和積累，結(jié)合華住集團在酒店行業(yè)的多元產(chǎn)品矩陣和開發(fā)經(jīng)驗，雙方期待在未來的合作中打造出有態(tài)度、有溫度，有生命力的“酒店+”產(chǎn)品。“酒店+”業(yè)務(wù)或成為旭輝下一個利潤增長動力據(jù)了解，此次雙方戰(zhàn)略合作范圍包括但不限于酒店項目、公寓項目、文旅項目、商業(yè)項目及產(chǎn)城項目等多個領(lǐng)域，雙方在品牌聯(lián)動、設(shè)計規(guī)劃、資源對接、項目落地等各方面都已有建設(shè)性的探討。雙方將致力于突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，結(jié)合市場的最新趨勢和新時代消費者的需求不斷創(chuàng)新，打磨出真正帶給住客美好生活體驗的“酒店+”產(chǎn)品。據(jù)悉，目前旭輝商業(yè)在全國儲備綜合體超過30余座，超278萬平方米，涉及社區(qū)商業(yè)、購物中心、酒店等諸多業(yè)態(tài)，其中酒店業(yè)態(tài)已儲備10余家，雙方首次合作的湖州諾富特酒店也將于2022年面市。華住集團旗下?lián)碛?9個酒店及公寓品牌，覆蓋經(jīng)濟型到奢華多個區(qū)間。此次戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署，標志著雙方將進一步系統(tǒng)化地整合品牌、物業(yè)、金融等各方資源，在新地產(chǎn)時代背景下共同探討的“商業(yè)+酒店”這一課題。除與旭輝商業(yè)的合作外，本月初，融創(chuàng)文旅集團亦與華住集團達成合作，將此前與萬達終止協(xié)議的21家酒店，以及哈爾濱融創(chuàng)萬達嘉華酒店授權(quán)至雙方共同成立的輕資產(chǎn)酒店管理公司永樂華住進行管理。中指點評目前，華住集團已與融創(chuàng)、遠洋等多家房企進行合作，對于房企來講，酒店等長線發(fā)展的業(yè)務(wù)需要優(yōu)質(zhì)運營方的加入，以控制成本、提升輕資產(chǎn)管理能力。同時，對于以經(jīng)濟型酒店起家的華住集團，與頭部房企的合作有助于其加速進入高端酒店市場。資料來源：中指研究院綜合整理萬達商管正式遞交招股書，攜380個萬達廣場赴港上市10月21日，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）向港交所正式遞交招股書，中信證券、摩根大通和瑞信擔任聯(lián)席保薦人。萬達商管擬向全球發(fā)行股份，用于投資收購擴大在管物業(yè)面積，改造場景、硬件，戰(zhàn)略投資等。萬達商管全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，二次赴港上市招股資料顯示，萬達商管是中國最大的商業(yè)運營服務(wù)提供商，也是行業(yè)中科技驅(qū)動的商業(yè)管理和數(shù)字化運營的先驅(qū)，主要專注于商業(yè)廣場，提供商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)三類業(yè)務(wù)。截至2021年6月30日，萬達商管管理380個商業(yè)廣場，在管建筑面積達5420萬平方米，在管萬達廣場1年總客流量達46.07億人次，2018年至2020年，萬達商管的在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。基于過往的經(jīng)驗和能力，萬達商管從2015年開始以輕資產(chǎn)管理模式管理獨立第三方商業(yè)廣場，截至2021年6月30日，萬達商管的在管商業(yè)廣場中，獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%；同期162個儲備項目包括133個獨立第三方項目。財務(wù)數(shù)據(jù)方面，萬達商管收入從2018年的110.23億元增至2019年的134.37億元，并進一步增至2020年的171.96億元。2021年1-6月，萬達商管收入同比增長43%至106.36億元，凈利潤達6.56億元。萬達商管在籌備上市過程中備受市場認可，據(jù)招股說明書，除了王健林及其關(guān)聯(lián)大股東，萬達商管股東尚有螞蟻集團、騰訊控股互聯(lián)網(wǎng)巨頭，也有很多招商局、中信資本央企身影，以及碧桂園、碧中指點評桂園服務(wù)、上海國盛資本、太盟投資集團、普洛斯中國、華平投資，合計融得人民幣168.57億元和33億美元的投資款。早在2014年，萬達商管的前身萬達商業(yè)地產(chǎn)登陸港股，并以313億港元的募資成為當年港股最大IPO，但由于估值過低等原因于2016年退市。時至今日，輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)恰逢資本風口，此前已有寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、華潤萬象生活等多家企業(yè)赴港上市，“由重轉(zhuǎn)輕”的萬達商管，以具備絕對優(yōu)勢的規(guī)模和較強的盈利能力，在行業(yè)內(nèi)擁有較大話語權(quán)，此時再赴港股，將是獲得價值重估的好時機。資料來源：中指研究院綜合整理3品牌動態(tài)麥當勞中國新總部大樓正式啟用，旗艦餐廳同日開業(yè)中國首家樂高樂園將落地四川，2023年開園小米科技15.5億拿下上海徐匯商辦用地，擬建設(shè)上?？偛葵湲攧谥袊驴偛看髽钦絾⒂?，旗艦餐廳同日開業(yè)10月8日，位于上海西岸的麥當勞中國新總部大樓“巨無霸魔方MCHQ”正式啟用。這座潮流科技的“巨無霸魔方”將成為麥當勞中國總部及上海市場辦公室超過600位員工的“新家”。與此同時，位于總部樓下的旗艦餐廳也在10月8日開業(yè)，餐廳與中信書店合作，首次推出咖啡、書店與迷你劇場結(jié)合的親子空間，為上海消費者帶來潮流、歡樂、綠色的創(chuàng)新體驗。麥咖啡+書局+小劇場：潮流、歡樂、綠色的創(chuàng)新體驗麥當勞中國新總部大樓為獨棟建筑，共有八層，與麥當勞經(jīng)典產(chǎn)品“巨無霸”層數(shù)一致，錯落的樓體外觀酷似魔方。大樓露臺上約六米高的麥當勞叔叔與矗立樓前的麥當勞標志遙相呼應(yīng)，歡迎員工入駐“新家”，也為用餐的顧客、過往的行人帶來歡樂?？偛恳弧⒍邮瞧炫灢蛷d，700多平方米，可同時容納超過200名顧客用餐，是上海麥當勞目前營業(yè)面積最大的餐廳。餐廳外觀設(shè)計現(xiàn)代簡潔，兩層均以大幅落地玻璃為外墻，店內(nèi)立方、暖色和隱藏的微笑三大設(shè)計元素無處不在。在一樓，麥咖啡首次攜手中信書店，將中信首個兒童主題書店、迷你劇場與手工咖啡吧創(chuàng)新結(jié)合，是國內(nèi)首家布局書店和劇場的麥當勞餐廳，也為親子中指點評家庭提供了一處專屬空間。沿著M字母造型的旋轉(zhuǎn)樓梯可去到二樓，通過空中走廊與周邊的辦公室相連，餐廳外設(shè)置有便捷的自取柜，方便白領(lǐng)們?nèi)〔汀ＯM升級的特征之一便是消費需求和消費場景的細分，消費者愿意為符合他們生活理念的消費場所和內(nèi)容花費多更時間和金錢。在麥當勞中國新總部旗艦餐廳，藝術(shù)、科技、綠色等元素共同打造了一個更加迎合Z世代消費者的復合消費空間，與中信書局合作的兒童主題書店則滿足了周邊家庭群體消費者的親子需求，充分契合其“為社區(qū)鄰里提供美味和美好”的價值觀。資料來源：中指研究院綜合整理中國首家樂高樂園將落地四川，2023年開園10月21日，英國默林娛樂集團舉辦“海量想象，蜀你會玩”發(fā)布會，正式宣布中國首家樂高樂園度假區(qū)——四川樂高樂園度假區(qū)的總體規(guī)劃。據(jù)悉，這座樂高樂園位于四川，主題樂園主體占地約57萬平方米。由默林娛樂集團獨家運營，總投資約55億元。四川之外，已規(guī)劃在深圳、上海投建樂高樂園，未來或?qū)⒔ㄔO(shè)更多樂高主題樂園。默林娛樂集團：加速樂高樂園在中國市場布局四川樂高樂園度假區(qū)將由1座樂高樂園主題樂園、1座樂高樂園水上樂園以及共計擁有500多間客房的2座樂高主題酒店組成。樂高樂園主題樂園將設(shè)有樂高街道、樂高積木、樂高樂園創(chuàng)想世界、樂高城市、樂高小伙伴、樂高神話、海盜岸、沙漠王國、樂高城堡9個主題板塊。據(jù)了解，四川樂高樂園度假區(qū)目前建設(shè)順利，預(yù)計于2023年建成開園，將為中國親子家庭及西部地區(qū)廣大居民提供沉浸式的創(chuàng)新玩樂體驗，通過融入地方文化特色，成為中國西部地區(qū)文化旅游地標，從而帶動地區(qū)經(jīng)濟與文化發(fā)展。此外，因位于中國西部地區(qū)的戰(zhàn)略中心，四川樂高樂園度假區(qū)將受益于其發(fā)達的地理位置，輻射至少4000萬人口。據(jù)悉，默林娛樂集團目前在全球7個國家運營9家樂高樂園，包括近年開設(shè)的迪拜樂高樂園（2016年開園）、日本樂高樂園（2017年開園）、紐約樂高樂園（2021年開園）以及即將于2022年在韓國開設(shè)的樂高樂園。近年，默林娛樂集團加速樂高樂園在中國市場的布局，在中國地區(qū)除了以上三個落地項目外，還有北京房山項目在籌劃，正處于前期規(guī)劃階段。中指點評大型主題樂園的落地有助于區(qū)域形成文旅產(chǎn)業(yè)集群，通過樂園IP的延伸，帶動其消費輻射范圍內(nèi)購物、餐飲、住宿、休閑等多種業(yè)態(tài)發(fā)展，將游客轉(zhuǎn)變消費者，為周邊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇。資料來源：中指研究院綜合整理小米科技15.5億拿下上海徐匯商辦用地，擬建設(shè)上?？偛?0月21日，上海徐匯區(qū)成交1宗商業(yè)辦公用地，由小米科技底價競得，成交價15.5億元，樓面價31001元/㎡。據(jù)出讓公告顯示，地塊位于西岸金融城拓展區(qū)，致力打造金融、智能化應(yīng)用集聚高地，要求重點引進金融總部企業(yè)、創(chuàng)新型科技企業(yè)總部及研發(fā)中心。據(jù)悉，此地塊是小米在2018前規(guī)劃的上?？偛坑玫?，職能包括手機研發(fā)、金融、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)等團隊。美團到小米，互聯(lián)網(wǎng)大廠熱衷買地蓋樓地塊出讓面積1.66萬㎡，容積率3，建筑面積4.99萬㎡。地塊東至兆豐路，南至龍華中路，西至大木橋路，北至xh128D-06地塊，距地鐵4號線和12號線換乘站——大木橋站僅500米，交通便捷，周邊小區(qū)眾多，商業(yè)氛圍濃厚。此地塊競得人為謐空間（上海）信息科技有限公司，是小米的間接全資附屬公司，注冊資本68020萬元，經(jīng)營業(yè)務(wù)包括科技領(lǐng)域的技術(shù)開發(fā)、軟件開發(fā)、非居住房屋租賃、社會經(jīng)濟咨詢服務(wù)等。近年來，小米在土地市場拿地也非?；钴S，在深圳、南京、北京等多個城市，都拿下過地塊。此次也是小米首次在上海土地市場拿地，但近幾年已經(jīng)有諸多知名的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在上海拿地。20年11月，美團斥資65億元在楊浦浦東外灘板塊定海社區(qū)拿地，擬建上海新總部基地；21年1月，B站以81.2億元在楊浦拿地，與美團地塊一路之隔；9月，字節(jié)跳動以20.4億在楊浦東外灘板塊平?jīng)錾鐓^(qū)拿地。中指點評隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代到來，互聯(lián)網(wǎng)大廠業(yè)務(wù)擴張迅速，員工規(guī)模的增長帶來對辦公空間的更大需求，買地自建和整棟租賃辦公樓成為大廠們近年來熱衷的事情。由于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場變化較快，投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)可以在享受其增值收益的同時，成為企業(yè)應(yīng)對行業(yè)風險的手段。此外，互聯(lián)網(wǎng)大廠的落地有助于吸引行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)聚集，形成“總部經(jīng)濟”效應(yīng)，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。資料來源：中指研究院綜合整理4宏觀環(huán)境住建部、應(yīng)急管理部：聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》湖南：推進非住宅商品房去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟運行繼續(xù)保持恢復態(tài)勢服務(wù)業(yè)經(jīng)濟：10月服務(wù)業(yè)恢復放緩，新動能依舊發(fā)揮引領(lǐng)作用收支結(jié)構(gòu)：居民收入保持恢復性增長，居民消費支出繼續(xù)改善消費市場：前三季度消費市場韌性顯現(xiàn)，消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級態(tài)勢持續(xù)住建部、應(yīng)急管理部：聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》10月22日，住建部、應(yīng)急管理部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，從“嚴格管控新建超高層建筑”，“強化既有超高層建筑安全管理”兩方面，對城市超高層建筑的規(guī)劃建設(shè)管理提出提出九點具體要求。一、嚴格管控新建超高層建筑（一）從嚴控制建筑高度：嚴格控制新建超高層建筑，一般不得新建超高層住宅城區(qū)常住人口300萬人口以下城市，嚴格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑，……。城區(qū)常住人口300萬人口以上城市：嚴格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑，……。各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時，應(yīng)征求同級消防救援機構(gòu)意見，以確保與當?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ?。（二）合理確定建筑布局（一個“嚴格控制”，三個“不在”）：嚴格控制生態(tài)敏感、自然景觀等重點地段的高層建筑建設(shè);不在對歷史文化街區(qū)、歷史地段、世界文化遺產(chǎn)及重要文物保護單位有影響的地方新建高層建筑，不在山邊水邊以及老城舊城開發(fā)強度較高、人口密集、交通擁堵地段新建超高層建筑，不在城市通風廊道上新建超高層建筑群。（三）深化細化評估論證：……。超高層建筑防災(zāi)避難場地應(yīng)集中就近布置，人均面積不低于1.5平方米。加強超高層建筑節(jié)能管理，標準層平面利用率一般不低于80%，綠色建筑水平不得低于三星級標準。（四）強化公共投資管理：……一般不得批準使用公共資金投資建設(shè)超高層建筑……。（五）壓緊夯實決策責任：實行超高層建筑決策責任終身制。二、強化既有超高層建筑安全管理（六）全面排查安全隱患；（七）系統(tǒng)推進隱患整治；（八）提升安全保障能力；（九）完善運行管理機制中指點評近年來部分城市盲目建設(shè)高樓大廈，容易造成資源浪費和安全隱患，也與綠色低碳理念相違背。2020年4月起，國家多次發(fā)布建筑“限高令”，且逐漸加碼，本次所發(fā)政策在“限高”基礎(chǔ)上強調(diào)要按城區(qū)人口規(guī)模對城市實施分類管理，并實行超高層建筑決策責任終身制，同時多次提到“消防”、“抗震”。從政策端對新建超高層建筑加以限制，對降低城市安全隱患，促進城市低碳綠色發(fā)展有重要意義。資料來源：中指研究院綜合整理湖南：推進非住宅商品房去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展10月22日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖南省發(fā)展和改革委員會等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，發(fā)布10條措施有序化解非住宅商品房庫存，促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1.嚴格控制非住宅商品房用地增量：原則上當年非住宅商品房用地供應(yīng)計劃轉(zhuǎn)化建筑面積總量不得超過上兩個年度平均銷售總量。對連續(xù)兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。對去化周期在24-36個月的市縣，當年非住宅商品房用地供應(yīng)轉(zhuǎn)化建筑面積不得超過上兩個年度平均銷售總量的二分之一。2.加快盤活非住宅商品房用地存量：對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，……，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準可按“商改住”進行規(guī)劃修改，并可適當降低商住配比。3.控制非住宅商品房供應(yīng)：各市州可根據(jù)非住宅商品房庫存去化情況，依法合理確定非住宅商品房預(yù)售許可工程形象進度要求，并適時調(diào)整。4.促進非住宅商品房租售：各市州政府行政事業(yè)單位、社區(qū)公共服務(wù)機構(gòu)、自律性組織等需要增加非住宅商品房用房，或是配建公共服務(wù)設(shè)施的，鼓勵在存量非住宅商品房中購買或租賃。鼓勵購買或租賃存量公寓作為保障性租賃住房。5.鼓勵非住宅商品房自持：鼓勵企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銷售非住宅商品房向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司，按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，開展房屋租賃業(yè)務(wù)，運營庫存非住宅商品房，盤活資產(chǎn)。6.降低非住宅商品房交易成本：結(jié)合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于新購或租賃（自持）存量非住宅商品房的單位和個人，可由市縣按政策規(guī)定采取購房補貼、租金補貼、降低相關(guān)交易費用等方式予以支持。對于轉(zhuǎn)讓非住宅商品房的單位和個人，可適當降低相關(guān)交易費用。7.降低公寓居民用戶使用成本：居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標準的，……，申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。8.加大金融支持力度，9.建立監(jiān)測監(jiān)管平臺，10.落實屬地主體責任中指點評控制用地總量、滿足條件下允許“商改住”、可適當降低商住配比等措施可以從源頭上控制非住宅商品房的增量；控制供應(yīng)、促進租售、鼓勵自持等措施可以在控制供應(yīng)入市節(jié)奏、消化庫存的同時，解決新市民、青年人住房難的問題，對完善房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革有意義；降低交易和使用成本則，有利于吸引購房者入市，提振市場信心。資料來源：中指研究院綜合整理宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟運行繼續(xù)保持恢復態(tài)勢經(jīng)濟運行保持平穩(wěn)，發(fā)展韌性持續(xù)顯現(xiàn)：2021年前三季度，我國GDP為82.3萬億元，按不變價格計算，同比增長9.8%，兩年平均增長15.2%。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值為32.1萬億元，同比增長10.6%，兩年平均增長5.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為45.1萬億元，同比增長9.5%，兩年平均增長4.9%。1按2020年前三季度、2021年前三季度兩年同比速度的幾何平均值測算圖：2018年三季度-2021年三季度GDP累計值同比增速及第二、三產(chǎn)業(yè)同比增速變化趨勢GDP累計同比增速 第二產(chǎn)業(yè)累計同比增速 第三產(chǎn)業(yè)累計同比增速25%15%10.6%9.8%5%9.5%-5%-15%

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：2021年前三季度，第二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為39.0%、54.8%。制造業(yè)占比提高，高技術(shù)制造業(yè)較快增長，前三季度，制造業(yè)增加值比重為27.4%，比上年同期提高1.1個百分點；規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長20.1%，快于全部規(guī)模以上工業(yè)。服務(wù)業(yè)貢獻率提升：2021年前三季度，服務(wù)業(yè)增長對經(jīng)濟增長的貢獻率為54.2%，比上半年提高1.2個百分點。圖：2018年三季度-2021年三季度第二、三產(chǎn)業(yè)增加值累計占比及累計貢獻率變化趨勢第二產(chǎn)業(yè)增加值占比第三產(chǎn)業(yè)增加值占比100%第二產(chǎn)業(yè)累計貢獻率第三產(chǎn)業(yè)累計貢獻率80%54.8%60%54.2%40%20%0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理服務(wù)業(yè)經(jīng)濟：10月服務(wù)業(yè)恢復放緩，新動能依舊發(fā)揮引領(lǐng)作用服務(wù)業(yè)恢復放緩：10月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為51.6%，較9月下降服務(wù)業(yè)新動能發(fā)揮引領(lǐng)作用：前三季度，信息傳輸、軟件和信息技0.8個百分點，景氣水平有所回落。從行業(yè)情況看，住宿、餐飲、電術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)增加值同比分別增長19.3%和4.5%，兩年平均分信廣播電視及衛(wèi)星傳輸服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)軟件及信息技術(shù)服務(wù)、貨幣金別增長17.6%和5.7%，合計拉動服務(wù)業(yè)增加值增長2.0個百分點。9融服務(wù)、生態(tài)保護及環(huán)境治理、文化體育娛樂等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)月份，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比分位于55.0%以上較高景氣區(qū)間；資本市場服務(wù)、保險、房地產(chǎn)、居別增長15.9%和4.8%，兩年平均分別增長16.0%和6.6%，合計拉動民服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)低于臨界點。從市場預(yù)期看，業(yè)務(wù)活動當月服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)增長2.3個百分點，對當月服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)貢獻預(yù)期指數(shù)為58.5%，比上月下降0.4個百分點，但繼續(xù)位于較高景氣率達44.2%。區(qū)間，表明多數(shù)企業(yè)對近期服務(wù)業(yè)市場發(fā)展比較樂觀。圖：2020年10月-2021年10月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)走勢 圖：2018年三季度-2021年三季度服務(wù)業(yè)各行業(yè)增加值累計同比增速60%住宿和餐飲業(yè)信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)金融業(yè)50%55%40%51.6%30%19.420%19.315.350%13.510%8.26.50%4.5-10%45%-20%-30%40%-