2023年房地產(chǎn)估價師《估價原理與方法》重點考試題庫高分預(yù)測測試題

2023年估價原理與方法題庫

題號一二三四五六閱卷人總分

得分

注意事項：

1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。

2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、地區(qū)、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答

題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂；非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體

工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域

書寫的答案無效：在草稿紙、試卷上答題無效。

A卷（第I卷）

第I卷（考試時間：120分鐘）

一、單選題

1、城市租金支付能力由高到低排序正確的是（）。

?A.零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

"?B.專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

兇?C.批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅

爰

?D.輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

答案：A

本題解析：

城市內(nèi)不同用途的地租支付能力如圖3-1所示：

地

租

支

付零售業(yè)

能

力

業(yè)

批發(fā)

業(yè)和

輕【:

業(yè)、

服務(wù)

住宅

多層

宅

平房住

農(nóng)業(yè)

0

心距離

離市中

區(qū)

住宅

多層

區(qū)

住宅

平房

胡務(wù)區(qū)

能力

支付

地租

途的

同用

內(nèi)不

城市

圖3-1

，并且

下降

或者

上升

持續(xù)

程是

動過

的變

價格

地產(chǎn)

當(dāng)房

格，

來價

產(chǎn)未

房地

測算

勢法

期趨

用長

2、運

算。

進(jìn)行測

用()

宜選

，則

接近

大致

比率

幅度

降的

或下

上升

各期

法

減量

均增

A.平

度法

展速

均發(fā)

B.平

均法

動平

C.移

勻法

數(shù)修

D.指

：B

答案

:

解析

本題

法

速度

發(fā)展

平均

點］

［知識

積為

筑面

分建

共部

的公

分?jǐn)?/p>

,應(yīng)

2m2

積為13

使用面

,套內(nèi)

145m2

面積為

內(nèi)建筑

宅的套

某套住

3、

2。

()元/m

格為

的價

計算

面積

建筑

宅按

套住

則該

m2,

0元/

為350

的價格

積計算

建筑面

按套內(nèi)

9m2,

0

A300

B.3277

C.3295

D.3599

：C

答案

:

解析

本題

x?

的價格

面積下

內(nèi)建筑

格=套

下的價

筑面積

式，建

根據(jù)公

，可

依題意

套黑1黑=35OOX禹=3295（元/m>

4、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。

?A.辦公

?B.商業(yè)

?C.居住

?D.工業(yè)

答案：C

本題解析：

居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要

求是接近大自然，周圍環(huán)境良好（如有青山、碧水、藍(lán)天），居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密

性。

5、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運用（）進(jìn)行估價。

?A.市場法

?B.收益法

?C.假設(shè)開發(fā)法

?D.成本法

答案：D

本題解析：

成本估價法適用的對象十分廣泛，新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可

以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、

計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價。

6、下列敘述反映"陽陽偏盛"的是

?A."重寒則熱，重?zé)釀t寒"

?B."陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱"

?C."陰勝則陽病，陽勝則陰病"

?D."陰陽離決，精氣乃絕"

答案：C

本題解析:

陰陽偏勝即陰勝、陽勝，是屬于陰或陽任何一方高于正常水平的病變。"陽勝則熱，陽勝則陰病"：

陽勝一般是指陽邪致病，是陽的絕對亢盛；但陽長則陰消，陽偏勝必然要導(dǎo)致傷陰，故說陽勝則

陰病。"陽勝則熱"，是指因陽邪所致疾病的性質(zhì)而言；"陽勝則陰病”，是指陽勝的病變必然損傷

人體的陰液?！瓣巹賱t寒"，是指因陰邪所致疾病性質(zhì)而言；陰勝則陽病”，則是指陰勝的病變必

然損傷人體的陽氣。

7,某宗土地的總面積為5000m2,容積率為2,剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法

變更為商業(yè)用地，容積率提高到3,剩余使用年限不變。現(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地

使用權(quán)樓面地價為2000元/m2,工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地

使用權(quán)土地單價為12000元/m2,商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補交的

地價款為（）萬元。

?A.4000

?B.4004

?C.4021

?D,4037

答案：D

本題解析：

該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價為：

匕=%

(i+y)v-i

二2000x

該類商業(yè)用地30年期土地使用權(quán)土地單價為:

(i+y廣T(i+y)"-i

v=v

nx(i+W'T

(1+10%)g°X[(1+10%廣-1

=12000x

[(1+10%)"-1

=11567.89(元/nf)

故補地價（總價）=11567.89x5000-1746.60x2x5000=4037（萬元）。

8,按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

?A.收益性

?B用途

?C.市場性

?D.地段

答案：B

本題解析：

居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)是在用途上不同的房地產(chǎn)。

9、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年

會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%,則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限應(yīng)為（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37

答案：C

本題解析：

根據(jù)公式求得該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：l—E（1+gE）n-l=0,18-9x（1+2%）n-l=

0,n=36（年）。

10、”......三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白......"是指

A.男子，六八

?B.男子，七八

?C.女子，六七

?D.女子，七七

答案：C

本題解析：暫無解析

11、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)

?A.心

?B.肝

?C.脾

?D.肺

答案：B

本題解析；

肝調(diào)節(jié)血量：人動則血運于諸經(jīng)一一全身各部得以濡養(yǎng)；人靜則血歸于肝臟一一以備不時之需。

五輪學(xué)說”：瞳仁屬腎，稱為水輪；黑睛屬肝，稱為風(fēng)輪；兩眥血絡(luò)屬心，稱為血輪；白睛屬肺，

稱為氣輪；眼瞼屬脾，稱為肉輪。

12、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于

?A.怒則氣上

?B.驚則氣亂

?C.悲則氣消

?D.恐則氣下

答案：A

本題解析：

七情影響臟腑氣機如下：（1）怒則氣上一一過度憤怒，使肝氣橫逆上沖一一頭脹頭痛、甚則嘔血、

昏厥。（2卜喜則氣緩一一過喜使心氣渙散，神不守舍一一精神不集中，甚則失神狂亂。（3）悲則氣消

一一過度悲憂，損傷肺氣一一精神萎靡，氣短乏力。（4）恐則氣下一一恐懼過度，使腎氣不固，氣

泄于下一一二便失禁，甚則遺精，昏厥。（5）驚則氣亂一一，11、無所倚，神無所歸，慮無所定一一，11、

悸，驚恐不安。（6）思則氣結(jié)一一思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結(jié)一一脫腹脹滿，納呆便海。

13、收益法是以（）為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的

因素。

?A.均衡原理

?B.替代原理

?C.預(yù)期原理

?D.未來趨勢原理

答案：C

本題解析：

房地產(chǎn)當(dāng)前的價值不是基于其歷史價格、開發(fā)建設(shè)所花費的成本或過去的市場狀況，而是基于市

場參與者對其未來所能帶來的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

14、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深

度的（）作為標(biāo)準(zhǔn)深度。

A.中位數(shù)

B.眾數(shù)

C.平均數(shù)

D.分位數(shù)

答案：B

本題解析：

在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均

數(shù)。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格

的計算.否則，后面根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度確定的臨街深度價格修正率，將使以后多數(shù)臨街土地價值

或價格的計算要用該臨街深度價格修正率進(jìn)行調(diào)整。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求

得的路線價失去代表性。

15、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工

程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%,余額為1000萬元的抵

押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

?A.2500

?B.3000

?C.3500

?D,4000

答案：B

本題解析：

將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值。具體為：再次抵押價值=未設(shè)

立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一拖欠建設(shè)工程價款一（已抵押貸款余額+社會一般抵押率）一其他

法定優(yōu)先受償款。則本題中，該在建工程的再次抵押價值=6000-1000-（10004-50%）=3000

（萬元）。

16、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2,可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%,預(yù)計可轉(zhuǎn)

讓土地的價格是3000元/m2,則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是（）。

?A.2500萬元

?B.3500萬元

?C.3600萬元

?D.3000萬元

答案：C

本題解析：

可轉(zhuǎn)讓土地的價格=可轉(zhuǎn)讓土地單價x面積x可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=20000x60%x3000=3600

（萬元）。

17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500萬m2和4800元/m2,采用平

均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/m2。

?A.4800

?B.5124

?C.5801

?D.7124

答案：C

本題解析：

當(dāng)房地產(chǎn)價值或價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時.，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。

平均發(fā)展速度法的計算公式為：

在此題中，由公式

{圖2}

其中PO=3500元/m2；P5=4800元/m2：n=5年，得t=1.0652,P8=POxti=3500x1.06528=5801.19

（元/m2）o

18、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%,余款半年后

一次付清，假設(shè)年利率為8%,家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類

似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

?A.4387

?B.4398

?C.4500

?D.4887

答案：B

本題解析：

本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。"含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%,余款半年后一次付

清"，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元?？杀葍r格就是45萬元的一次性支付的價

格。（50-5）x40%+（50-5）x60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價=43.98/100=4398（元/m2）.

19、某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2

和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比較單價的權(quán)重分別是0.3、0.5

和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是

（）元/m2。

?A.-100

?B.-50

?C.50

?D.100

答案：B

本題解析：

具體計算過程如下：

①采用加權(quán)算術(shù)平均法計算的最終的比較單價：

最終比較單價V=6800x0.3+6700x0.5+6300x0.2=6650（元/m2）。

②中位數(shù)計算的最終的比較單價：

中位數(shù)是把修正和調(diào)整出的各個比較價值按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個比較價值，則處

在正中間位置的那個比較價值為綜合出的一個比較價格值；如果是偶數(shù)個比較價值，則處在正中

間位置的那兩個比較價值的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個比較價值。本題采用中位數(shù)法計算最

終比較單價為6700元/m2。

③采用加權(quán)算術(shù)平均法與采用中位數(shù)法計算的最終的比較的差值：

差值=6650—6700=-50（元/m2）。

20、房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于（）。

?A.一般因素

?B.區(qū)域因素

?C.個別因素

?D淇他

答案：B

本題解析：

對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。其中，

一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、供求狀況、物價

變動、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條

件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在

該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)

展屬于區(qū)域因素。

21、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。

?A.成交價格

?B.市場價格

?C.交易價格

?D.正常價格

答案：D

本題解析：

在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。在交易情況修正中之所以要以

正常價格為基準(zhǔn)而不以實際成交價格為基準(zhǔn)，是因為比較法估價要求選取多個可比實例。這樣，

如果以正常價格為基準(zhǔn)，就只有一個比較基礎(chǔ)，而如果以實際成交價格為基準(zhǔn)，就會有多個比較

基礎(chǔ)。

22、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。

,A.債權(quán)

?B.物權(quán)

?C.二者皆可

?D.二者皆不

答案：B

本題解析：

物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的

任何其他人，因此又稱"絕對權(quán)""對世權(quán)"。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的

權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為，因此債權(quán)又稱為

"相對權(quán)""對人權(quán)"。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；有兩個以上物權(quán)

的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。

23、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。

?A.劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一調(diào)查評估路線價一制作價格修正率表一計算臨街各宗

土地的價格

?B.劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地一調(diào)查評估路線價一制作價格修正

率表一計算臨街各宗土地的價格

?C.調(diào)查評估路線價一劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地一制作價格修正

率表一計算臨街各宗土地的價格

?D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地一劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一調(diào)查評估路線價一制作價格修正

率表一計算臨街各宗土地的價格

答案:B

本題解析：

運用路線價法估價一般分為六個步驟：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)

臨街宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤編制價格修正率表；⑥計算臨街土地的價值或價格。

24、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格作（）修正。

A.增價

B.減價

C.不變

D.相對比例的調(diào)整

答案：A

本題解析：

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的基本思路是：以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況直接比

較；或是設(shè)定某種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)“，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況

間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果可比實例狀況比估價對象狀況好，則對可比實例

的成交價格進(jìn)行減價調(diào)整；如果可比實例狀況比估價對象狀況差，則對可比實例的成交價格進(jìn)行

加價調(diào)整。

25、建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。

?A.環(huán)境因素

?B.自身因素

?C.視覺因素

?D.人口因素

答案：B

本題解析；

房地產(chǎn)自身因素包括房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)