山世貿(mào)國(guó)際城營(yíng)銷、招商整合方案

“昆山世茂國(guó)際城”營(yíng)銷、招商整合方案2011.02.122023/12/91世茂昆山國(guó)際城商業(yè)高效營(yíng)銷解決方案產(chǎn)品解析——優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化合理：建立合理的產(chǎn)品分隔模式，鎖定合理的總價(jià)段，將對(duì)銷售起到極大促進(jìn)作用營(yíng)銷包裝——品牌與產(chǎn)品的價(jià)值提升：重新厘定項(xiàng)目?jī)r(jià)值、企業(yè)的品牌價(jià)值，可以提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面，確立項(xiàng)目的獨(dú)立性。高效推廣強(qiáng)化品牌精準(zhǔn)去化推廣蓄客——精準(zhǔn)鎖定客戶：在基礎(chǔ)推廣的氛圍營(yíng)造基礎(chǔ)上，針對(duì)性的在目標(biāo)客戶群中引爆，釋放準(zhǔn)客戶。商業(yè)招商——輔助銷售，長(zhǎng)效品牌：作為銷售的輔線，良好的招商蓄勢(shì)，對(duì)于銷售將起到相輔相成的作用，同時(shí)是世茂品牌的長(zhǎng)效印證。2023/12/92壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，一層》垂直電梯的運(yùn)力不夠，不是最好的垂直向輸送工具；》設(shè)置南北2個(gè)消防樓梯，是否合理或超規(guī)范；》主動(dòng)線設(shè)置消防樓梯，影響價(jià)值；》西北角的隔間設(shè)置不合理，導(dǎo)致2樓的隔間也出現(xiàn)問題；》1F沒有設(shè)置足夠公共洗手間，配套不完善；2023/12/93壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，二層》垂直電梯的運(yùn)力不夠，不是最好的垂直向輸送工具；》設(shè)置南北2個(gè)消防樓梯，是否合理或超規(guī)范；》北側(cè)連通大商業(yè)的通道商鋪，卻沒有商鋪開門；》西北角的隔間設(shè)置不合理；》2F沒有設(shè)置足夠公共洗手間，配套不完善；2023/12/94壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，三層》3F均為獨(dú)立商鋪，而且動(dòng)線不足，估計(jì)銷售會(huì)有難度；》動(dòng)線不寰通，兩端的商鋪幾乎沒有人流；2023/12/95壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，調(diào)整的建議（一層）1梯動(dòng)扶自2431、取消1號(hào)位置的消防樓梯；2、合理調(diào)整開間進(jìn)深比；扶梯自動(dòng)3、調(diào)整該位置樓梯為東西向；4、調(diào)整制動(dòng)扶梯位置，成為“直達(dá)天梯”，輸送人流到3F。2023/12/96壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，調(diào)整的建議（二層）梯動(dòng)扶自1、人流動(dòng)線得到改善；2、商鋪隔間更加合理；扶梯自動(dòng)3、每塊商鋪都不在是割裂、獨(dú)立的，互有聯(lián)系，成為一體。2023/12/97壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，調(diào)整的建議（三層）梯動(dòng)扶自1、2F-3F的動(dòng)線得到改善；扶梯自動(dòng)2、幾個(gè)體塊之間的聯(lián)系緊密了，商業(yè)購(gòu)物的趣味性得到提高；3、取消一些不必要的通道，提高得房率。2023/12/98壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，一層1、南側(cè)親水地帶為防汛墻，而且高度較高，缺少親水商業(yè)的趣味性，近期也難以改善，因此在北側(cè)做商業(yè)開門的意義不大；2、在總平圖上，南側(cè)靠河有大量綠化，會(huì)阻隔商業(yè)人流，我們認(rèn)為不妥；2023/12/99壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，二層1、左右2塊在2層連續(xù)性不夠；2、連廊也不連續(xù)，僅僅是陽臺(tái)的作用；2023/12/910壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，三層1、3F商鋪完全依附于2F，沒有獨(dú)立動(dòng)線，即時(shí)樓梯到達(dá)3F，也僅僅為消防疏散作用；2023/12/911壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議3123建議沿河一側(cè)的設(shè)計(jì)做較大的調(diào)整，形成沿河的親水休閑長(zhǎng)廊、形成整個(gè)商業(yè)的聚焦點(diǎn)、形成雙首層的概念。2023/12/912壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議31231在（1）的位置設(shè)置步行臺(tái)階，有幾個(gè)作用，1、可以在此處形成天然的觀賞劇場(chǎng)，利用廣場(chǎng)中心的景觀場(chǎng)地，可以定期舉行各類表演和活動(dòng)，成為視覺的焦點(diǎn)；2、將主軸線的人流引導(dǎo)到二樓的親水平臺(tái)上，為沿河而來商業(yè)帶來商業(yè)人氣，成為親水的2樓景觀商業(yè)；3、承擔(dān)一部分人流疏散的作用。2023/12/913壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議13323323在（2）的位置1F建議減少綠化景觀，改為機(jī)動(dòng)車通道和停車位，作用1）將機(jī)動(dòng)車導(dǎo)入商業(yè)底端，利于商業(yè)人流對(duì)于這一側(cè)商業(yè)的促進(jìn)和帶動(dòng)；2）靠河的業(yè)態(tài)趨向于餐飲、娛樂等，因此如果能夠停車，對(duì)于招商、運(yùn)營(yíng)均有利；在（2）的位置2F建議設(shè)置連續(xù)的連廊，形成親水景觀連廊，促進(jìn)2F的商業(yè)價(jià)值的提升，也可增加人流，在（3）的位置增加自動(dòng)扶梯，將弧形動(dòng)線上的人流能夠?qū)?F平臺(tái)上。2023/12/914壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議部分三層的商鋪的分隔建議：2F親水平臺(tái)BA南北2023/12/915壹、產(chǎn)品分析七區(qū)一層二層三層七區(qū)的主要問題與六區(qū)接近，在這里不做贅述。但是最致命的問題是與北側(cè)商業(yè)的互動(dòng)存在問題。2023/12/916壹、產(chǎn)品分析七區(qū)，調(diào)整的建議北側(cè)的大潤(rùn)發(fā)超市在這一側(cè)做什么是影響南側(cè)條狀商業(yè)商業(yè)價(jià)值的最關(guān)鍵因素，從圖紙上看是臨時(shí)停車位，東側(cè)是自行車停車位，這些對(duì)于商業(yè)氛圍的形成不利。最理想的狀況是形成雙側(cè)互動(dòng)的商業(yè)，否則自由作為目的型消費(fèi)來定位。2023/12/917貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位二、招商策略2023/12/918貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位七區(qū)：條件分析：比較靠近商業(yè)入口，南北兩側(cè)都有停車位，同時(shí)與主要商業(yè)動(dòng)線脫離。業(yè)態(tài)定位：餐飲、休閑類業(yè)態(tài)；包括，目的型消費(fèi)的中、高端休閑餐飲、酒吧、高端SPA等休閑類商業(yè)。周道CEO養(yǎng)生會(huì)所夢(mèng)田香草臺(tái)灣菜2023/12/919貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位五區(qū)：條件分析：最靠近東側(cè)的賣場(chǎng)、北側(cè)的百貨，而且2F北側(cè)還與百貨相連，是人流最旺的一塊區(qū)域。業(yè)態(tài)定位：1F各類零售，包括，家居用品、服裝、食品、藥店等；2F3F零售與快餐混合區(qū)，以零售為主；快餐，包括混合類餐飲、快速餐飲等。拉芳舍米羅咖啡兩岸咖啡特力屋吉慶嫂2023/12/920貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位六區(qū)：條件分析：濱水、靠近主軸線，商業(yè)人流較大。業(yè)態(tài)定位：1F各類零售及餐飲；休閑餐飲、咖吧等；2F、3F2023/12/921貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位三、四區(qū)：條件分析：濱水、靠近SOHO區(qū)，南側(cè)可停車，消費(fèi)相對(duì)商務(wù)。業(yè)態(tài)定位：1F一樓可以呼應(yīng)北側(cè)2區(qū)的規(guī)劃，規(guī)劃中高檔零售，包括服裝、兒童用品、數(shù)碼產(chǎn)品、體育用品等；2-3F休閑餐飲、商務(wù)型咖啡廳等；郎庭2023/12/922貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位二區(qū)：條件分析：在雙向主軸線上，靠近SOHO區(qū)，消費(fèi)相對(duì)商務(wù)、高端，但人流相對(duì)減少。業(yè)態(tài)定位：1F、2F分區(qū)規(guī)劃中高檔零售（一定的目的型購(gòu)物），包括服裝、兒童用品、數(shù)碼產(chǎn)品、體育用品等；3F休閑餐飲、咖吧等；2023/12/923貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位一區(qū)：條件分析：靠近SOHO，沿路，有比較好的招示面，同時(shí)臨近西側(cè)的夏駕河公園，商務(wù)、休閑人流比較多。業(yè)態(tài)定位：建議整棟分2-3家招租，可以設(shè)置的業(yè)態(tài)包括銀行、婚紗攝影等，目的型業(yè)態(tài)；2023/12/924貳、招商思路工作計(jì)劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位八區(qū)：條件分析：沿主干道，在世貿(mào)廣場(chǎng)和賣場(chǎng)的夾角處，人流最旺盛的區(qū)域。業(yè)態(tài)定位：建議整棟或分2-3家招租，定位為品牌零售旗艦店，業(yè)態(tài)可以做中高端的家具、家飾或服裝飾品等。2023/12/925貳、招商思路工作計(jì)劃二、招商策略招商策略：扎根昆山、全城覆蓋、大小通吃價(jià)格策略：高舉高折、優(yōu)商優(yōu)價(jià)、早租高惠初步構(gòu)想：一樓的租金報(bào)價(jià)為5-6元/M2.天二樓的租金報(bào)價(jià)為3-4元/M2.天三樓的租金報(bào)價(jià)為1.5-2元/M2.天優(yōu)惠方案：再行商榷營(yíng)銷包裝策略：世貿(mào)國(guó)際城、昆山新中心商業(yè)原始股、財(cái)富掘金地2023/12/926叁、營(yíng)銷推廣工作計(jì)劃一、營(yíng)銷策略二、策劃、包裝策略三、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)四、合作方案2023/12/927叁、營(yíng)銷推廣工作計(jì)劃一、營(yíng)銷策略策略一：品牌先導(dǎo)，提高戰(zhàn)略高度企業(yè)品牌：世茂，城市運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目品牌：不只一個(gè)項(xiàng)目，是未來城市的正中心策略二：區(qū)域覆蓋，強(qiáng)化品牌廣度立足于“西上?！?，覆蓋半小時(shí)車程內(nèi)區(qū)域/城市太倉(cāng)蘇州昆山上海2023/12/928叁、營(yíng)銷推廣工作計(jì)劃一、營(yíng)銷策略策略三：事件營(yíng)銷，夯實(shí)營(yíng)銷深度以事件活動(dòng)為營(yíng)銷推手，夯實(shí)客戶資源，提高成交率活動(dòng)列舉：

溫州商會(huì)、浙江商會(huì)資源→內(nèi)部投資推介會(huì)銀行高端客戶資源→上海、昆山地區(qū)推介會(huì)利用項(xiàng)目進(jìn)程中的各種簽約儀式活動(dòng)（包括品牌商家簽約、世茂廣場(chǎng)商業(yè)促銷活動(dòng)、游園親子活動(dòng)等）連鎖加盟品牌大會(huì)（邀請(qǐng)知名連鎖加盟品牌與投資客戶做互動(dòng)，買鋪、開店一條龍服務(wù)，資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收益一個(gè)不落）2023/12/929叁、營(yíng)銷推廣工作計(jì)劃二、策劃、包裝策略環(huán)上海西中心，一個(gè)新城市的起點(diǎn)世貿(mào)國(guó)際城，重新定義昆山的高度2023/12/930叁、營(yíng)銷推廣工作計(jì)劃三、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間2月3月4月工程節(jié)點(diǎn)施工圖階段開工銷售計(jì)劃招商計(jì)劃配合調(diào)整進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備市場(chǎng)全面化覆蓋圈定前期招商重點(diǎn)客戶區(qū)域優(yōu)勢(shì)及租金價(jià)格宣導(dǎo)意向客戶簽訂入駐意向協(xié)議，舉行大型簽約儀式全面招商、簽約展開2011年前期銷售準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備品牌推廣5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月內(nèi)裝交房封頂主體結(jié)構(gòu)±0事件推廣銷售蓄水開盤第一期熱銷第二期加推持續(xù)熱銷2012年4月5月6月7月8月9-11月第三期新年加推持續(xù)熱銷主力店/次主力店招商完成一般商家簽約第四期保留現(xiàn)房推售熱銷、大幅提價(jià)目標(biāo)完成90%以上目標(biāo)完成招商85%2023/12/931叁、營(yíng)銷推廣工作計(jì)劃四、合作方案1.前期顧問服務(wù)總費(fèi)用：人民幣30萬元服務(wù)內(nèi)容：

前期項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研參與、指導(dǎo)、監(jiān)控建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)空間設(shè)計(jì)提出商業(yè)布局與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃建議、并進(jìn)行可行性論證與沙盤推演參與制定項(xiàng)目前期招商工作