商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)管理策劃終稿

全程籌劃參謀之經(jīng)營(yíng)管理籌劃報(bào)告承蒙信任，我公司非常榮幸地提交XX·東方廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理籌劃報(bào)告，供貴公司參考與決策時(shí)鑒！任何商業(yè)工程開發(fā)銷售成功只是成功了一半，如何保證招商成功及實(shí)施長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理，保障開展商、投資客、經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)管理者多方利益最大化才是真正意義上的成功。本案是建立在前期市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷導(dǎo)入的根底上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷整合等而制定的經(jīng)營(yíng)籌劃報(bào)告。具體內(nèi)容包括工程綜合評(píng)估、工程開展定位、經(jīng)營(yíng)管理分析、工程經(jīng)營(yíng)模式分析、租金價(jià)格定位、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理收益分析。依據(jù)此報(bào)告將可指導(dǎo)后期的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施，并確立工程招商與銷售實(shí)施，具體操作細(xì)節(jié)和最終數(shù)據(jù)表現(xiàn)將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及工程進(jìn)展情況而做適當(dāng)調(diào)整。經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施是一個(gè)隨市場(chǎng)變化而必須隨時(shí)調(diào)整的系統(tǒng)工作，取決于經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)的把握、經(jīng)營(yíng)戶的掌控、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。因此本案未必能全面周詳?shù)貙?duì)所有經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進(jìn)而逐步深化，以到達(dá)使工程開發(fā)、招商、銷售、后期經(jīng)營(yíng)管理圓滿成功的目的。敬祝細(xì)閱！此呈目錄第一局部工程綜合評(píng)估市場(chǎng)綜合評(píng)估工程概況工程SWOT分析工程市場(chǎng)定位第二局部工程開展定位物業(yè)開展定位租售模式定位投資者投資模式定位經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合第三局部工程經(jīng)營(yíng)管理分析經(jīng)營(yíng)管理定位物業(yè)管理定位經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施前提第四局部工程經(jīng)營(yíng)模式分析商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷誤區(qū)租售模式分析租售模式定性招商模式定位第五局部物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)因素物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)依據(jù)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第六局部經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)組織管理架構(gòu)圖人員配備職能職責(zé)運(yùn)作機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制監(jiān)督機(jī)制約束機(jī)制信息反應(yīng)及控制機(jī)制量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作第七局部經(jīng)營(yíng)效益分析收入分析支出分析利潤(rùn)分析第一局部工程綜合評(píng)估一、市場(chǎng)綜合評(píng)估建湖消費(fèi)者特征人均GDP突破10000元，個(gè)人消費(fèi)潛力增強(qiáng)。在吃、穿、玩方面消費(fèi)支出較大。崇尚海派〔上?！澄幕M(fèi)觀念較為時(shí)尚。注重產(chǎn)品品質(zhì)，追求品牌。向往環(huán)境優(yōu)美的購(gòu)物場(chǎng)所，渴望得到優(yōu)質(zhì)的效勞。投資房地產(chǎn)物業(yè)意識(shí)較強(qiáng)，投資商鋪逐漸興起。購(gòu)鋪以自營(yíng)為主，投資商鋪出租者有上升趨勢(shì)?？诒麄餍?yīng)較為突出。建湖零售業(yè)特征建湖零售業(yè)處于自然的集市開展階段，缺少合理的城市規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理引導(dǎo)。商業(yè)效勞仍以傳統(tǒng)的線型街道為依托布局，缺少大商家及相對(duì)集中的核心商圈。地段仍然是決定商業(yè)價(jià)值的絕對(duì)因素，缺少主題式商業(yè)及龍頭商業(yè)。效勞功能單一，缺少集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等一站式消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)形態(tài)多為物質(zhì)需求型的生活、生產(chǎn)用品小商鋪，缺少成規(guī)模、上檔次的購(gòu)物場(chǎng)所。局部業(yè)態(tài)缺乏中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)。大多商〔市〕場(chǎng)缺少統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、正規(guī)的物業(yè)管理。城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)無法滿足日趨增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。附表：建湖與鹽城其它縣〔市〕零售業(yè)態(tài)比擬|如下表業(yè)態(tài)市場(chǎng)支撐風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)狀況鹽城其它縣〔市〕建湖綜合娛樂業(yè)高端市場(chǎng)有效需求區(qū)域商業(yè)輻射力招商需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有有待標(biāo)準(zhǔn)品牌餐飲群眾消費(fèi)空白招商有〔肯德基〕業(yè)態(tài)空白大型餐飲中、高端市場(chǎng)有效需求需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有〔食為天〕業(yè)態(tài)空白百貨商場(chǎng)高端市場(chǎng)有效需求招商、經(jīng)營(yíng)有〔國(guó)貿(mào)百貨等〕業(yè)態(tài)空白主題明確的購(gòu)物步行街城市化進(jìn)程的時(shí)機(jī)營(yíng)銷有〔鼓樓商業(yè)街等〕業(yè)態(tài)空白大型綜合購(gòu)物中心區(qū)域商業(yè)輻射力市場(chǎng)有效需求招商、經(jīng)營(yíng)有〔太陽(yáng)城、興陽(yáng)廣場(chǎng)、匯金購(gòu)物公園等〕業(yè)態(tài)空白家居市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)輻射力便利的交通條件招商、經(jīng)營(yíng)有有待標(biāo)準(zhǔn)小商品批零市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)可度的積累區(qū)域商業(yè)輻射力市場(chǎng)有效需求營(yíng)銷有業(yè)態(tài)空白家用電器中、高端市場(chǎng)有效需求招商、經(jīng)營(yíng)有〔國(guó)美電器等〕有待標(biāo)準(zhǔn)兒童娛樂城群眾消費(fèi)空白經(jīng)營(yíng)有業(yè)態(tài)空白酒店式商務(wù)公寓區(qū)域輻射，消費(fèi)需求經(jīng)營(yíng)有〔匯金購(gòu)物公園〕建湖商服物業(yè)特征建湖縣城城區(qū)的商服物業(yè)形式較為單一，主要有兩大類產(chǎn)品形態(tài)：中小型商鋪、中大型商場(chǎng)。中小型商鋪，空間相對(duì)較小，經(jīng)營(yíng)較獨(dú)立，建筑形式為臨街底鋪、一上幾多層商住樓，多依附于主要街道或大型社區(qū)廣場(chǎng)周圍，采取捆綁銷售，底商單鋪面積在20～40㎡，一上幾商住樓面積在80～250㎡，總價(jià)較高，是建湖市面上較為多見的傳統(tǒng)商業(yè)模式，由于其性價(jià)比擬差，難以形成商業(yè)聚集效應(yīng)，目前越來越不受投資者歡送。中大型主題商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，產(chǎn)品種類齊全，經(jīng)營(yíng)信譽(yù)高，多位于商業(yè)繁華地段，建筑形式為二層或兩層以上獨(dú)立商業(yè)，規(guī)模在500平方米以上，多采用整體出租方式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，多數(shù)為外地投資者投資經(jīng)營(yíng)。表一：中小型商鋪形態(tài)特征產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)特征分析舉例底層商鋪?zhàn)≌飿I(yè)的底層單鋪層高約4.0m開間為3.5m—4.0m，進(jìn)深8m—12m多為住宅自身的商業(yè)配套新建住宅，多采用底商的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其底商出售或出租，其它老商業(yè)區(qū)大多是有10年左右的舊建筑物沿街面底層商鋪，僅出租。單店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)向陽(yáng)路、冠華路、人民路、興建路底層商鋪一上幾沿街商住套房從一層到2～5層的獨(dú)立商住套房一般一樓層高為3.5m—4.0m，二樓及其以上為2.9m高。開間為3.5m—4.0m，進(jìn)深8m—12m，內(nèi)設(shè)樓梯。大多為城市街道的沿街物業(yè)此形態(tài)物業(yè)的出現(xiàn)，是當(dāng)?shù)厝藢W(xué)習(xí)借簽浙江人的消費(fèi)觀念有關(guān)，這種“前店后居〞的物業(yè)是可以“生錢的物業(yè)〞，一那么可自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)，二那么便于出租而獲取收益，還可以做為自有資產(chǎn)保值或增值。開展商為了獲取利益最大化，利用地段的商業(yè)價(jià)值，將2～5層按住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的物業(yè)空間與底層最具價(jià)值的商鋪強(qiáng)行捆綁銷售，最終實(shí)現(xiàn)較高的銷售率和利潤(rùn)最大化。此類物業(yè)總體面積較大，總價(jià)過高，置業(yè)門檻較高，不是群眾型投資物業(yè)。商住混和型物業(yè)不利于居民生活質(zhì)量的提高，不利于商業(yè)的良性開展，更不利于城市的開展。目前建湖政府明令禁止此類物業(yè)的報(bào)批，認(rèn)為此類物業(yè)不利于城市商業(yè)的規(guī)?；_展。一上二，因?yàn)槠湔w實(shí)用價(jià)值相對(duì)較高，總價(jià)相對(duì)較低，在建湖市場(chǎng)非常暢銷。單店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，多以經(jīng)營(yíng)餐飲、旅館、休閑、美容美發(fā)等為主。湖中路、冠華路等沿街社區(qū)底鋪表二：中大型主題商場(chǎng)形態(tài)特征產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)特征分析舉例大賣場(chǎng)大平面空間的商業(yè)場(chǎng)所面積在300～500㎡多為平價(jià)服裝賣場(chǎng)依托臨街面的商業(yè)門面統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)五化交服裝城、建湖商場(chǎng)中小型生活超市平層賣場(chǎng)面積在200～400㎡多為食品、煙酒等生活日用品零售此類超市多依托傳統(tǒng)的居住區(qū)設(shè)立，并效勞所在片區(qū)居民統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)〔統(tǒng)一收銀〕新聯(lián)華超市等社區(qū)超市綜合商場(chǎng)多層綜合商場(chǎng)面積在3000—5000㎡左右內(nèi)部為多層營(yíng)業(yè)空間有內(nèi)部的垂直交通系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)品種齊全、檔次較高統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)〔統(tǒng)一收銀〕多位于繁華街道或商業(yè)旺區(qū)農(nóng)工商超市、世紀(jì)聯(lián)華、興業(yè)大廈、建湖大廈區(qū)域內(nèi)同類商服物業(yè)開展現(xiàn)狀區(qū)域工程規(guī)模市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)管理建湖玖久夢(mèng)之都約8000㎡無經(jīng)營(yíng)主題無統(tǒng)一管理新世紀(jì)商城約5000㎡服飾批零市場(chǎng)無統(tǒng)一管理射陽(yáng)興陽(yáng)廣場(chǎng)約12000㎡一站式綜合性廣場(chǎng)有管理公司原那么上統(tǒng)一管理大豐匯金購(gòu)物公園約40000㎡一站式綜合性廣場(chǎng)無經(jīng)營(yíng)公司，無統(tǒng)一管理名都廣場(chǎng)約60000㎡一站式綜合性廣場(chǎng)有物業(yè)公司，局部統(tǒng)一管理鹽城中茵海華廣場(chǎng)約120000㎡一站式綜合性廣場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)公司，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)評(píng)估結(jié)論：建湖日益增長(zhǎng)的人口及其特有的消費(fèi)特征使得建湖具有較強(qiáng)的消費(fèi)需求。零售業(yè)目前仍處于自然的集市開展階段，缺少合理的城市規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理引導(dǎo)，城市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)無法滿足日趨增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。商服物業(yè)形式單調(diào)，無法形成商業(yè)聚集效應(yīng)，硬件的落后加上軟件配套的滯后嚴(yán)重限制了建湖商業(yè)的成長(zhǎng)和成熟。消費(fèi)者品味日趨提高，投資者及經(jīng)營(yíng)者日漸成熟，綜合型商業(yè)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理等商業(yè)形態(tài)及經(jīng)營(yíng)模式在零售行業(yè)扮演著越來越重要的角色。二、工程概況〔一〕工程簡(jiǎn)介XX東方廣場(chǎng)地處建湖最繁華的人民路與向陽(yáng)路地段，西臨農(nóng)工商超市，東靠風(fēng)景優(yōu)美的西塘河，北依未來的城市景觀河道——建港溝，總建筑面積達(dá)60000多平方米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務(wù)效勞等為一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。工程所在商圈商業(yè)氣氛濃厚，交通四通八達(dá)，工程與周邊商業(yè)建筑共同形成了完善齊全的商業(yè)中心區(qū)，發(fā)揮著城市中心區(qū)域的商業(yè)聚集效應(yīng)和輻射效應(yīng)。東方廣場(chǎng)的出現(xiàn)，將引領(lǐng)建湖商業(yè)最新潮流，促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)飛速開展，加速城市與國(guó)際接軌，是當(dāng)之無愧的建湖城市客廳和第一商業(yè)據(jù)點(diǎn)。〔二〕工程特征由于工程所處特殊的地理區(qū)域、一流的商業(yè)地段及建湖特定的社會(huì)開展階段，加上工程規(guī)模以及開發(fā)商較為理性的開發(fā)戰(zhàn)略，使得本工程具有不同于其它商業(yè)工程的如下特征：工程規(guī)模建湖首席，60000多平方米綜合商業(yè)對(duì)建湖的商業(yè)格局影響舉足輕重。一站式消費(fèi)基地，工程業(yè)態(tài)較為齊全，招商范圍廣、難度大。未來業(yè)主較多〔約650多套鋪位〕，人事復(fù)雜，后期經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理存在挑戰(zhàn)性。工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)扮演著城市形象的改良及商業(yè)格局重組的角色，開發(fā)意義深遠(yuǎn)。工程規(guī)劃起點(diǎn)高，商業(yè)硬件及公共設(shè)施配套投入較大，后期運(yùn)營(yíng)要求高。〔三〕工程開發(fā)思路結(jié)合以上工程特征，為了確保工程的開發(fā)成功，順利邁進(jìn)蘇北第一步，在開發(fā)之初，開展商就應(yīng)樹立以下開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念：發(fā)揮工程規(guī)模優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合建湖周邊商業(yè)共同打造建湖核心商圈，形成商業(yè)聚集效應(yīng)。傾力打造建湖“一站式消費(fèi)基地〞，規(guī)劃布局科學(xué)合理，業(yè)態(tài)齊全，重視招商?！敖?jīng)營(yíng)為先，定位為重〞，統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一管理。工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)結(jié)合城市經(jīng)營(yíng)開展，高起點(diǎn)、大手筆，充分利用城市資源。成立工程專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，后期經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)合理，節(jié)約運(yùn)營(yíng)本錢。三、工程SWOT分析〔一〕優(yōu)勢(shì)〔S〕工程地處建湖傳統(tǒng)繁華商業(yè)區(qū)核心地段，商業(yè)認(rèn)知度及認(rèn)可度較高。工程規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)較高。工程業(yè)態(tài)齊全，有打造一站式購(gòu)物中心的根本條件。工程交通便利，四通八達(dá)，商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部交通組織流暢。工程北臨建港溝，東臨西塘河，擁有良好的自然環(huán)境資源。開展商實(shí)力雄厚，品牌強(qiáng)勢(shì)組合。市場(chǎng)未來實(shí)施“統(tǒng)一管理，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一宣傳〞，打造永不落幕的購(gòu)物天堂。工程屬于建湖重點(diǎn)招商引資工程，政府較為重視，支持力強(qiáng)?！捕沉觿?shì)〔W〕商業(yè)體量較大，招商、銷售有壓力。開發(fā)商首次介入建湖開發(fā)市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知度不高。〔三〕時(shí)機(jī)〔O〕當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人民生活水平進(jìn)一步提高對(duì)購(gòu)物、休閑、娛樂、文化欣賞綜合商業(yè)需求強(qiáng)烈建湖人均收入逐步提高，消費(fèi)者投資意識(shí)漸強(qiáng)市場(chǎng)目前缺少大型綜合購(gòu)物中心目前市場(chǎng)缺少性價(jià)比擬高的投資型經(jīng)濟(jì)型商鋪〔四〕威脅〔T〕人口少，消費(fèi)力支撐不夠。市場(chǎng)空間容量有限。當(dāng)?shù)孛襟w渠道不暢。市場(chǎng)現(xiàn)有商戶較多，局部商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳。同期同區(qū)域內(nèi)有局部商服物業(yè)推出，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。市場(chǎng)較小，口碑傳播較快，要求工程不能出現(xiàn)災(zāi)難性錯(cuò)誤。產(chǎn)品形態(tài)及經(jīng)營(yíng)管理模式為建湖市場(chǎng)創(chuàng)新，客戶接受程度需要一定時(shí)間。四、工程市場(chǎng)定位〔一〕工程屬性定位集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務(wù)效勞為一體的體驗(yàn)式立體櫥窗商業(yè)街區(qū)?！捕彻こ坍a(chǎn)品定位1、物業(yè)形態(tài)定位一個(gè)集步行街、綜合百貨、專業(yè)市場(chǎng)、大型餐飲、酒店式公寓、休閑廣場(chǎng)等為一體的立體式櫥窗商業(yè)街區(qū)。2、產(chǎn)品功能定位購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務(wù)效勞為一體的“體驗(yàn)式立體商業(yè)街區(qū)〞。3、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)定位〔1〕經(jīng)營(yíng)定位：綜合性服裝飾品、百貨、餐飲、娛樂、休閑商業(yè)廣場(chǎng)?！?〕消費(fèi)定位：中檔為主，局部高檔?！?〕投資定位：購(gòu)鋪純投資和購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)投資〔物業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)投資〕?！踩彻こ虡I(yè)態(tài)定位精品專賣店、百貨零售、專業(yè)市場(chǎng)及配套商業(yè)。購(gòu)物與綜合型娛樂休閑工程等根本業(yè)態(tài)組合?！菜摹彻こ绦蜗蠖ㄎ唤ê诵纳倘?蘇北財(cái)富標(biāo)王〔五〕工程客戶定位客戶區(qū)域定位以建湖目前的經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀和形勢(shì)，還沒有大城市的輻射能力，其消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出來的為區(qū)域性特點(diǎn)，結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)查、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)工程的經(jīng)驗(yàn)判斷，本工程客戶群體特點(diǎn)也將是以建湖為主的區(qū)域性客戶群體。建湖本地投資客和周邊縣〔市〕鎮(zhèn)投資客與異地局部投資客建湖縣城城區(qū)投資客…………約60%—65%建湖縣下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客………約20%—25%建湖周邊縣〔市〕投資客……約5%在外經(jīng)商務(wù)工的建湖人………約5%南京、浙江等地專業(yè)投資客…約5%在建湖經(jīng)商的外地人…………約5%投資意向定位經(jīng)過前期市場(chǎng)深度訪談、調(diào)查問卷等手法了解到建湖目前關(guān)注本工程并具有投資意向的客戶大至分為購(gòu)鋪出租投資和購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)投資兩種，比例約4:6。購(gòu)鋪出租投資〔物業(yè)投資客〕………………約35%購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)投資〔經(jīng)營(yíng)投資客〕………………約60%購(gòu)鋪其它意向…………………約5%第二局部工程開展定位一、物業(yè)開展定位以產(chǎn)品創(chuàng)新制勝：產(chǎn)品制勝，一鳴驚人以營(yíng)銷重塑市場(chǎng)：營(yíng)銷護(hù)航，標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)以招商促進(jìn)銷售：銷售為主，招商互動(dòng)以管理促進(jìn)經(jīng)營(yíng)：商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)以經(jīng)營(yíng)保障銷售：經(jīng)營(yíng)為先，銷售為重二、租/售模式定位物業(yè)形態(tài)位置租/售模式租/售時(shí)機(jī)備注步行街臨人民路街鋪銷售前期銷售業(yè)態(tài)原那么上不做嚴(yán)格限制臨向陽(yáng)路街鋪銷售前期銷售臨建港溝街鋪銷售前期銷售統(tǒng)一業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理臨內(nèi)廣場(chǎng)街鋪銷售前期銷售綜合體綜合百貨出租前期接觸，后期招商商家自行經(jīng)營(yíng)\統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一管理數(shù)碼城出租前期接觸，后期招商家電城出租前期接觸，后期招商家居廣場(chǎng)出租前期接觸，后期招商大型餐飲出租/出售前期接觸，后期招商大型休閑娛樂出租/出售前期接觸，后期招商局部店鋪步行街統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理區(qū)先銷售后招商前期銷售，后期招商統(tǒng)一業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理三、投資者投資模式定位投資客投資模式投資說明備注物業(yè)投資客購(gòu)鋪?zhàn)孕谐鲎饪蛻糍?gòu)鋪后自行出租，租金及其它合作條件由業(yè)主與租戶自行協(xié)商，業(yè)主向租戶獲取固定租金回報(bào)并向經(jīng)營(yíng)管理公司繳一定的物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主自行尋找租戶，租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合整體規(guī)劃購(gòu)鋪委托出租客戶購(gòu)鋪后長(zhǎng)期委托經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，或者在前階段時(shí)間內(nèi)〔2-3年內(nèi)〕委托經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)而獲取固定租金回報(bào)，待市場(chǎng)成熟后轉(zhuǎn)為自行出租，獲取固定租金回報(bào)。鋪面由管理公司代租代管經(jīng)營(yíng)投資客購(gòu)鋪?zhàn)孕薪?jīng)營(yíng)客戶購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合工程整體業(yè)態(tài)規(guī)劃購(gòu)鋪投資與自己經(jīng)營(yíng)同步客戶在自己理想選定投資區(qū)域內(nèi)購(gòu)鋪，靠收取租金投資，同時(shí)可在其它規(guī)定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)租鋪經(jīng)營(yíng)。無論是投資物業(yè)還是經(jīng)營(yíng)物業(yè)都必須符合工程整體業(yè)態(tài)規(guī)劃四、經(jīng)營(yíng)定位建湖商業(yè)中心區(qū)中高檔特色商業(yè)街區(qū)先驅(qū)——引領(lǐng)建湖中檔消費(fèi)潮流建湖商業(yè)中心區(qū)商業(yè)旗艦——最早建成的大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng)建湖商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性綠色環(huán)保商業(yè)典范——獨(dú)一無二的生態(tài)綠色環(huán)保商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典建湖商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購(gòu)物、休閑、娛樂領(lǐng)袖——倡導(dǎo)一站式消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念建湖商業(yè)中心區(qū)最具投資價(jià)值的——升值黃金鋪王建湖商業(yè)中心區(qū)經(jīng)營(yíng)回報(bào)最穩(wěn)定的——品牌商鋪五、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合〔一〕業(yè)種與業(yè)態(tài)組合〔包含的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容〕1、業(yè)種定性綜合百貨〔不含綜合體〕小商品〔批發(fā)\零售〕數(shù)碼城家電城家居廣場(chǎng)餐飲休閑娛樂配套醫(yī)藥、診所公益投入〔兒童游樂場(chǎng)〕、健身中心、配套餐飲2、業(yè)態(tài)組合綜合百貨——男士系列：男正裝〔品牌專賣〕、牛仔、男休閑裝、男褲類、男士精品〔領(lǐng)帶、襯衫、帕襪、內(nèi)衣〕、男士鞋莊女士系列：職業(yè)裝、時(shí)裝、女休閑裝、休閑洗水、牛仔、少淑裝、襯衫、帕襪、針織服裝、內(nèi)衣、女士鞋莊、孕婦裝、婚紗攝影女士護(hù)膚：化裝品中老年系列：中老年裝、鞋莊兒童系列：童裝、童鞋、兒童玩具、嬰幼品、童車〔床〕皮具箱包：皮具、箱包精品：鐘表、眼鏡、珠寶首飾B、小商品：副食、飲料、玩具、文體用品、針織、紡織、禮品、工藝品、電子鐘表、鮮花〔塑花〕、茶葉茶具C、數(shù)碼城：電腦、電腦周邊產(chǎn)品、電腦軟件、通訊、通訊周邊產(chǎn)品D、家電城：黑色家電、白色家電、日用家電、交電、小電器E、家居廣場(chǎng)：民用家具、辦公家私、窗簾、布藝、家居飾品、婚慶用品、床上用品、運(yùn)動(dòng)器械、康體器械、旅游用品、潔具、五金、門鎖F、餐飲——特色餐飲：各地方特色——杭幫菜、川菜、湘菜、粵菜、徽菜等大型餐飲：品牌大型酒店〔酒家〕G、休閑娛樂休閑類：桑拿洗浴、洗腳、美容美發(fā)、西餐、茶苑、網(wǎng)吧娛樂類：KTV、戀歌坊、酒廊、酒吧H、醫(yī)藥、診所I、公益配套——兒童游樂場(chǎng)、音像制品、書籍、健身中心〔二〕業(yè)態(tài)劃分業(yè)種分區(qū)〔見分區(qū)附圖〕綜合百貨小商品〔批發(fā)零售〕數(shù)碼城家電城家居廣場(chǎng)餐飲休閑娛樂公益配套〔兒童游樂場(chǎng)〕業(yè)種定量綜合百貨46%小商品〔批發(fā)零售〕5%數(shù)碼城9%家電城9%家居廣場(chǎng)9%餐飲15%休閑娛樂5%配套〔兒童游樂場(chǎng)〕2%第三局部經(jīng)營(yíng)管理分析商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)者、所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者四權(quán)別離，在管理上與住宅或其他建筑類別有著本質(zhì)的區(qū)別。商業(yè)物業(yè)的管理不僅包含物業(yè)的管理，還包含經(jīng)營(yíng)管理，共兩大管理范疇。物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理各有職能，互有分工。物業(yè)管理在使物業(yè)保值的同時(shí)，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的營(yíng)商環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)管理為經(jīng)營(yíng)者提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為經(jīng)營(yíng)戶創(chuàng)造更高的經(jīng)營(yíng)效益，使物業(yè)升值。一、經(jīng)營(yíng)管理定位〔一〕經(jīng)營(yíng)管理模式定位“獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理〞商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)質(zhì)就是：以商場(chǎng)的商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)那么，讓全體商戶共同遵守與執(zhí)行，以限制和標(biāo)準(zhǔn)商戶的經(jīng)營(yíng)行為，最終到達(dá)吸引更多的顧客來消費(fèi)的目的。如果每個(gè)商戶只顧自己的利益，輕視商場(chǎng)的整體利益，肯定會(huì)出現(xiàn)不良的經(jīng)營(yíng)行為，最終既損害了消費(fèi)者的利益，更損害了全體經(jīng)營(yíng)者的利益，對(duì)商業(yè)物業(yè)造成的惡果將難以估算?！捕潮竟こ探?jīng)營(yíng)管理內(nèi)容1、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理主要包括：統(tǒng)一的開業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)服裝、統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)行為、統(tǒng)一的商品價(jià)簽、統(tǒng)一的銷售單、統(tǒng)一的POP、統(tǒng)一的購(gòu)物袋。統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)管理應(yīng)采取一定的強(qiáng)制性，其實(shí)質(zhì)為商場(chǎng)形象的統(tǒng)一。因?yàn)橐粋€(gè)商場(chǎng)的物業(yè)由眾多的業(yè)主共同擁有，由眾多的商家共同經(jīng)營(yíng)，必須統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理才能給于顧客更放心的購(gòu)物環(huán)境的表現(xiàn)，吸引更多顧客前往消費(fèi)。2、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)就是標(biāo)準(zhǔn)某一特定區(qū)域的經(jīng)營(yíng)商品的種類，使其在今后經(jīng)營(yíng)過程中不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上的矛盾，試想，如果在一條全是經(jīng)營(yíng)服裝的區(qū)域再開幾家餐飲將會(huì)是什么樣的結(jié)局？經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一與標(biāo)準(zhǔn)是商業(yè)物業(yè)持久旺場(chǎng)的有力保障，不管什么形式的商業(yè)物業(yè)都必須在銷售前就規(guī)劃好商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方向與業(yè)態(tài)，商鋪的經(jīng)營(yíng)者必須按照這一業(yè)態(tài)去開展經(jīng)營(yíng)，否那么，經(jīng)營(yíng)秩序就會(huì)變得很亂，而且由于經(jīng)營(yíng)種類的矛盾對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)本身就是一種損害。3、統(tǒng)一宣傳〔廣告〕推廣為維護(hù)商場(chǎng)的形象，提高商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，商場(chǎng)在開業(yè)后必須經(jīng)常性地開展廣告宣傳推廣，第一通過向外推廣可以吸引更多的消費(fèi)者光臨，第二通過廣告宣傳推廣可以營(yíng)造和活潑商業(yè)氣氛，第三通過宣傳推廣可以在消費(fèi)者心目中建立商場(chǎng)的品牌效應(yīng)，確保商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)。4、統(tǒng)一招商通過統(tǒng)一的招商可儲(chǔ)藏招商資源，不僅可為購(gòu)置商鋪的投資客解決后期的經(jīng)營(yíng)收益問題，增加工程銷售時(shí)機(jī)。還可解決經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)整需求。同時(shí)可根據(jù)需要填補(bǔ)未實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的空鋪，保證商場(chǎng)的繁榮興旺的景象。５、統(tǒng)一投訴受理“顧客就是上帝〞妥善處理顧客的投訴，第一時(shí)間為顧客解決投訴將能在社會(huì)上為商場(chǎng)贏得良好的商業(yè)形象，是商場(chǎng)延續(xù)經(jīng)營(yíng)的有力保障。統(tǒng)一處理投訴的目的是為了營(yíng)造管理公司與經(jīng)營(yíng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)業(yè)主與顧客之間的良好關(guān)系。６、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序管理方與商戶之間存在著管理與被管理的關(guān)系，各商戶在同一條船上既想同心協(xié)力讓船兒跑得快，之間又存在著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的矛盾，這些關(guān)系處理不當(dāng)，管理公司將難以維持商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序。管理機(jī)構(gòu)要通過定期拜訪、商戶座談等形式與商戶保持經(jīng)常性的溝通，讓商戶理解統(tǒng)一管理的目的，并積極的遵照?qǐng)?zhí)行，共同管理共同繁榮。７、建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌為了使工程處于市場(chǎng)竟?fàn)幍膬?yōu)勢(shì)地位，必須建立品牌經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，品牌經(jīng)營(yíng)成功的最大受益者將是商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和工程的開發(fā)商。二、物業(yè)管理定位物業(yè)管理是商場(chǎng)開業(yè)后營(yíng)運(yùn)能否順暢的重要保證，是商業(yè)物業(yè)的管理體系中重要的一環(huán)。建立一個(gè)完善的物業(yè)管理體系，對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)氣氛、購(gòu)物氣氛和聚集人氣都具有極其重要的作用。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)本著多層次，人性化的效勞原那么為經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供全方位的效勞?！惨弧潮竟こ涛飿I(yè)管理介入期的選擇商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理宜采取早期介入的方式。物業(yè)管理的早期介入，是指從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為本工程提出管理規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的根底。早期介入是房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化建設(shè)工程，并做好物業(yè)管理的根底工作，是提高產(chǎn)業(yè)全過程經(jīng)營(yíng)效益，而共同協(xié)作的有效行為。物業(yè)管理早期介入對(duì)本工程的主要作用有：1、有利于后期工作的順利進(jìn)行在物業(yè)管理前期工作中，就應(yīng)籌劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后就能有序工作。同時(shí)，經(jīng)過一段時(shí)間的工作，可同各有關(guān)部門建立良好的關(guān)系，理順效勞渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。早期介入還有利于全面了解所管物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況。2、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)、減少返工、減少后遺癥物業(yè)管理早期介入，在本工程設(shè)計(jì)和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處，提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，防止產(chǎn)生在后期工作中難以解決的問題。3、有利于物業(yè)的平安啟用、正常運(yùn)行物業(yè)管理在早期介入，有利于保安工作的順利銜接，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在物業(yè)未正式投入使用之前就運(yùn)行起來，從而使得物業(yè)能平安啟用、正常運(yùn)行，并增強(qiáng)投資者與經(jīng)營(yíng)者的信心。4、是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的前期準(zhǔn)備〔二〕本工程管理宗旨本工程物業(yè)管理將憑“以后期經(jīng)營(yíng)為依托，以提供管理效勞為中心〞的理念，在有關(guān)的管理架構(gòu)、管理制度的設(shè)置、職能管理要求和操作規(guī)程、財(cái)務(wù)管理和本錢控制、促銷活動(dòng)組織和經(jīng)營(yíng)效勞等內(nèi)容上，參照標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)管理風(fēng)格，并結(jié)合本工程物業(yè)狀況和經(jīng)營(yíng)需求推行以商業(yè)零售為中心的商場(chǎng)管理效勞模式——實(shí)現(xiàn)：商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。進(jìn)行“根本職能標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)營(yíng)效勞個(gè)性化〞專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理。實(shí)現(xiàn)一體化、社會(huì)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。并建立高效、精干的管理架構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)管理方式和先進(jìn)的管理手段，形成指揮靈活、管理嚴(yán)格、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、效勞優(yōu)質(zhì)的商業(yè)管理模式?！踩炒_定本工程管理目標(biāo)定位為了給后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)造一個(gè)美好的購(gòu)物環(huán)境，通過專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理效勞，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，使之成為區(qū)域獨(dú)具特色的標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)賣場(chǎng)，樹立XX企業(yè)商業(yè)物業(yè)管理品牌。本工程管理設(shè)想：1、建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍。2、利用工程規(guī)劃建設(shè)以購(gòu)物環(huán)境取勝的特點(diǎn)，營(yíng)造獨(dú)特的經(jīng)商環(huán)境文化。3、在物業(yè)管理根本職能方面〔包括：商鋪管理、租戶管理、營(yíng)銷管理和財(cái)務(wù)管理、SP活動(dòng)管理等〕結(jié)合工程物業(yè)實(shí)際情況，全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系，實(shí)行“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化〞，并進(jìn)行物業(yè)量化管理。4、推行以經(jīng)營(yíng)商戶為中心的商業(yè)管理效勞模式，主動(dòng)了解投資者與經(jīng)營(yíng)者的效勞需求〔包括潛在的、特別的〕，在物業(yè)管理范疇內(nèi)實(shí)施“以人為本〞個(gè)性化的管理效勞，并維持良好的溝通，共同營(yíng)造良好的購(gòu)物樂園?！菜摹潮竟こ涛飿I(yè)管理內(nèi)容１、建筑物與裝修的維護(hù)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)物業(yè)建筑外觀商場(chǎng)公共局部區(qū)域裝修商戶裝修審批與管理標(biāo)準(zhǔn)各商戶門面裝修商場(chǎng)內(nèi)部導(dǎo)示２、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)電梯維護(hù)保養(yǎng)后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)電路電氣維護(hù)保養(yǎng)供水設(shè)備的保養(yǎng)空調(diào)、冷氣系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)三廢排放及處理系統(tǒng)地維護(hù)保養(yǎng)３、物業(yè)消防與平安的保養(yǎng)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)消防器材配置消防設(shè)施標(biāo)志商場(chǎng)進(jìn)出口與通路管理商場(chǎng)內(nèi)部保安巡查自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)危及平安的標(biāo)示與防范４、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理公共區(qū)域管理公共區(qū)域的物品擺設(shè)與管理商場(chǎng)的日常清潔物業(yè)的外墻清潔垃圾處理環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)促銷宣傳品安置標(biāo)準(zhǔn)５、車輛與交通的管理車輛交通疏導(dǎo)指揮停車場(chǎng)管理貨流運(yùn)輸管理車輛平安６、處理商場(chǎng)緊急事件建筑物或裝修事故停電或電路故障電梯故障設(shè)備設(shè)施故障火警惡劣天氣人員受傷或急病買賣糾紛客人之間的嚴(yán)重沖突罪惡事件應(yīng)急與處理三、經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施前提在工程的開發(fā)設(shè)計(jì)初期將“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理〞理念導(dǎo)入其中進(jìn)行工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)。在工程的銷售前期引導(dǎo)投資意向客戶理解并接受“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理〞。確定適宜的工程營(yíng)銷模式。加大招商力度，解決投資客的經(jīng)營(yíng)管理后顧之憂，提供多種投資模式。在工程銷售的同時(shí)與投資客戶簽訂“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理〞的相關(guān)協(xié)議。組建商戶管理委員會(huì)共同促進(jìn)“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理〞。確定“管理就是效勞〞的經(jīng)營(yíng)管理宗旨。專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍。第四局部工程營(yíng)銷模式分析一、商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷誤區(qū)每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的開展商開發(fā)物業(yè)的目的，都是希望能夠獲取土地開發(fā)的利潤(rùn)最大化，但是不少的開展商在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，往往會(huì)不知不覺地陷入營(yíng)銷推廣的誤區(qū)，使工程開發(fā)進(jìn)程受到阻滯，甚至使工程的營(yíng)銷陷入絕地。在此列出商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與營(yíng)銷誤區(qū)以便指導(dǎo)本工程的成功開發(fā)。誤區(qū)一：商鋪銷售了，商場(chǎng)成功了有些開展商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，總是打著銷售獲利的如意算盤，當(dāng)商鋪銷售不好就會(huì)想盡方法促進(jìn)銷售，往往也會(huì)在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面作出承諾，但一旦商鋪銷售出去了，開展商把投資收回了，開展商認(rèn)為功德圓滿了，什么經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、商場(chǎng)管理就成了八桿子打不著的事兒了。這本身就是對(duì)開展商職責(zé)的一種誤解，事實(shí)上，商鋪銷售出去了，并不意味著商場(chǎng)成功了，那只能代表銷售成功了。因?yàn)橐粋€(gè)成功的商場(chǎng)，不僅要銷售旺，更應(yīng)該是租賃旺和經(jīng)營(yíng)旺。商場(chǎng)的成功與開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)商家、消費(fèi)者及管理者之間有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，如果商場(chǎng)的銷售不與商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)掛鉤的話，伴隨而來的將是大大小小后遺癥。試想一下，開展商一味地追求物業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，而不把精力投入到商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)中，投資者的利益就受到很大的傷害，沒有開展商和管理商的統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)，散兵游勇的小業(yè)主們?nèi)绾文芘d旺起一個(gè)商場(chǎng)物業(yè)，何況他們大局部是投資者，而非經(jīng)營(yíng)商家。面對(duì)漠視經(jīng)營(yíng)的開展商，業(yè)主投資的錢就像一句俗話說的：“錢都掉到咸水海去了〞——再也浮不上來了，這種情況可能會(huì)帶來幾種惡果：一是，對(duì)于剩余商鋪的銷售造成很大的壓力，你的準(zhǔn)客戶看到你們商場(chǎng)門庭冷落的局面，誰(shuí)還會(huì)把錢交給你呢？二是，不少采取按揭貸款方式付款的小業(yè)主，眼看商場(chǎng)開業(yè)前景甚憂，對(duì)于后續(xù)供款的交納可能會(huì)采取拖欠的方法，從而會(huì)產(chǎn)生銀行、開展商和業(yè)主三方面的資金糾紛；三是，沒有一個(gè)好的市場(chǎng)效益，無論工程的聲譽(yù)和形象都會(huì)大打折扣，從而會(huì)連鎖影響開展商的信譽(yù)，這樣的結(jié)果恐怕也是開展商所不愿意看到的。所以說，商鋪銷售了并不等于工程開發(fā)就成功了，銷售成功而商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)陷入癱瘓的例子并不少見，要重視商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)定位已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。作為開展商，商鋪銷售與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理并重才是取勝之道，也是商業(yè)物業(yè)開發(fā)及持續(xù)開展的最終出路。誤區(qū)二：只要做好物業(yè)管理，就可以不要商業(yè)管理由于我國(guó)商業(yè)物業(yè)開展起步較晚，專業(yè)的商業(yè)管理開展更加滯后，以前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是從住宅物業(yè)管理的根底上做起來的，因此很多工程只有物業(yè)管理而沒有商業(yè)管理。由于對(duì)商業(yè)管理重要性認(rèn)識(shí)缺乏，一些開展商認(rèn)為，商場(chǎng)的管理主要是物業(yè)管理，只要配備了高質(zhì)素的物業(yè)管理人員，做好商場(chǎng)物業(yè)管理，商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)順暢就能得到保障，其實(shí)這是錯(cuò)誤的看法。造成誤解的主要原因，是因?yàn)槲飿I(yè)管理和商業(yè)管理都是為同一對(duì)象群體〔包括業(yè)主、承租者、消費(fèi)者〕提供效勞，事實(shí)上，物業(yè)管理和商業(yè)管理完全是兩個(gè)不同的概念，是兩種不同類型、不同權(quán)責(zé)、不同作用、不同性質(zhì)、不同專業(yè)的管理范疇。物業(yè)管理所負(fù)責(zé)的工作是針對(duì)商業(yè)物業(yè)的“硬件〞進(jìn)行管理，以維護(hù)工程設(shè)施、做好環(huán)境和平安等方面工作為主的，保證商場(chǎng)內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)就行了，講得通俗一點(diǎn)，就是管家的“份內(nèi)事〞；而商業(yè)物業(yè)是具有經(jīng)營(yíng)性、盈利性的場(chǎng)所，商業(yè)管理針對(duì)的是商場(chǎng)的“軟件〞進(jìn)行管理，重點(diǎn)工作是根據(jù)功能定位引進(jìn)商家，根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)策略，協(xié)調(diào)各方面的經(jīng)營(yíng)關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、供求關(guān)系，以及制定商場(chǎng)的宣傳推廣策略，這種職責(zé)是物業(yè)管理的“份外事〞，是物業(yè)管理所難以勝任的。應(yīng)該說，物業(yè)管理和商業(yè)管理都是商業(yè)物業(yè)正常營(yíng)運(yùn)所不可或缺的，物業(yè)管理是商業(yè)管理的根底，商業(yè)管理是物業(yè)管理的延伸，兩者相輔相承，相互聯(lián)系但又相對(duì)獨(dú)立，簡(jiǎn)單地將商業(yè)管理歸納到物業(yè)管理中統(tǒng)籌運(yùn)作是盲目的做法，不利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)興旺。誤區(qū)三：完全理解“返租〞是最有效的促銷手段受局部通過“返租還本〞銷售方式取得不俗銷售業(yè)績(jī)的工程影響，有相當(dāng)局部開展商在有關(guān)部門嚴(yán)禁采用“返租〞措施銷售后，仍十分迷戀“返租〞的魅力，不懼政策高舉“反返租〞旗幟?！胺底猕暿侵竿顿Y者在商場(chǎng)建成收鋪后，將商鋪交由開展商經(jīng)營(yíng)假設(shè)干年，期間商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于開展商，開展商為業(yè)主支付租金，租金按商鋪成交價(jià)的一定比率支付。無可否認(rèn)，返租也確實(shí)對(duì)商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷起到一定的促進(jìn)作用，一，對(duì)投資者來說，有穩(wěn)定的返還租金收入能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，如果順利，返租幾年后的實(shí)際購(gòu)鋪款總額只是成交價(jià)的6—7成，對(duì)投資者購(gòu)鋪有很大的吸引力；二，將商鋪返租給開展商，由開展商負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，理論上有助將“生鋪〞做成“熟鋪〞，在返租期滿之時(shí)開展商可將一個(gè)正式旺鋪交回業(yè)主經(jīng)營(yíng)。而開展商在定價(jià)過程中，已將應(yīng)返還的租金計(jì)入商鋪的售價(jià)中，羊毛出在羊身上，比方，一個(gè)售價(jià)60萬(wàn)元的商鋪，如果采用返租還本方式銷售，商鋪返租5年給開展商，每年向投資者返還成交總額8%作租金，于是開展商將商鋪價(jià)格定在100萬(wàn)元，對(duì)于開展商來說，返租策略既可幫助開展商預(yù)先多收了40%成交款項(xiàng)的無息貸款，在以后的幾年間才分期返還給投資者，還可以免費(fèi)取得商鋪幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。基于上述因素，返租銷售方式曾受到開展商和投資者的歡送，反租手段作為開展商為買家提供的一種保障，確實(shí)能激起局部投資者的購(gòu)置欲望。但隨著市場(chǎng)上許多返租銷售的工程開業(yè)后陷入經(jīng)營(yíng)困境，甚至變成爛尾工程，導(dǎo)致返還租金一拖再拖，開展商的“返租承諾〞不能兌現(xiàn)，越來越多投資者對(duì)于返租銷售方式已經(jīng)開始出現(xiàn)了保存或動(dòng)搖的態(tài)度，對(duì)開展商的信心也日漸消失。由于返租銷售工程經(jīng)營(yíng)上的失利，反而加大了投資者購(gòu)置返租銷售商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致已購(gòu)置返租商鋪的買家心寒，準(zhǔn)備購(gòu)鋪的投資者心驚，更甚的是對(duì)一個(gè)城市整個(gè)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響，也難怪在最近一個(gè)商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷論壇上，多個(gè)商業(yè)物業(yè)開展商和籌劃公司都異口同聲痛陳返租銷售的弊端。返租銷售風(fēng)光不再，已不是萬(wàn)能的促銷法寶，用得不好只會(huì)適得其反，投資者固然難以收回投資，開展商也不可能獨(dú)善其身，將會(huì)受到更大的負(fù)累。因此，商鋪的營(yíng)銷應(yīng)以市場(chǎng)定位為主，作為一個(gè)成熟的開展商，絕不應(yīng)該把商鋪銷售的希望寄托在返租或類似返租的促銷噱頭上，只有勤練內(nèi)功打好根底，真正把工程的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、管理做到位了，銷售自然就不成問題。誤區(qū)四：先租后賣，租得好就會(huì)賣得好“先租后賣，租得好就會(huì)賣得好〞的論調(diào)，并不只是個(gè)別開展商或營(yíng)銷籌劃人員的觀點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)在市場(chǎng)上具有普遍性。因此，開展商在商鋪銷售過程中，商鋪招商與商鋪銷售幾乎同步進(jìn)行，甚至招商進(jìn)度比銷售進(jìn)度還要快，通過招商鎖定租金，鎖定租期，然后再出售商鋪，因?yàn)榭梢悦鞔_告訴工程的目標(biāo)客戶，商鋪的租賃價(jià)格是多少，投資者需要8年或10年就可以收回全部投資，然后便可以坐享其成，投資者又何樂而不為呢？這種方法在理論上并不存在什么問題，似乎是一個(gè)相當(dāng)完美的方案，商家、投資者、開發(fā)商各得其所。所以開展商喜歡采用先租后售的方式來銷售商鋪，推出所謂的“帶租約出售商鋪〞，作為工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段。其實(shí)，“先租后賣，租得好就會(huì)賣得好〞的論調(diào)具有片面性，我們都受到市場(chǎng)的許多外表現(xiàn)象所迷惑，有些承租力強(qiáng)、租金價(jià)格較高的工程，對(duì)于投資者來說，收鋪之日正是收租之時(shí)，投資回收前景相對(duì)樂觀，帶租約的商鋪較之無租約的商鋪相比，銷售效果較好。但在深圳，不少的開展商將帶租約的商鋪推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，銷售情況卻不甚理想，分析其原因，我們可以看到，買家投資商鋪的目的主要在于升值，先租后售卻存在這樣的弊端：一方面，已經(jīng)出租的商鋪局限了商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍，商場(chǎng)被定型，可控制的變化空間不大，如果市道好，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)好，租金有保證，客戶的信心尚可，但一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好的話，商鋪的市場(chǎng)前景一片暗淡，對(duì)于客戶吸引力無疑是零了，銷售就無從談起了；另一方面，已出租的商鋪也對(duì)租金價(jià)格水平定性，局限了商鋪的投資回報(bào)空間，目標(biāo)買家豈能接受一個(gè)較為確定的租金價(jià)格，如果該租金價(jià)格與投資者的心理價(jià)格相差較大的話，買家對(duì)于商鋪的價(jià)值將不予認(rèn)同。鑒于這兩方面的影響，銷售已出租的商鋪并不是沒有難度，商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶和潛在客戶本來規(guī)模就很小了，在這一小范圍內(nèi)找到適宜者，難度就更大。另有一些開展商一開始就打著銷售商鋪賺錢的如意算盤，當(dāng)商鋪銷售不理想時(shí)，實(shí)力不濟(jì)的開展商只能看著工程爛尾，稍有實(shí)力的開展商就會(huì)自己先招商、先經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，等市場(chǎng)狀況有所好轉(zhuǎn)時(shí)再伺機(jī)推售，這樣的“帶租約商鋪〞你是否還會(huì)信心十足呢？帶租約的商鋪在以下情形下，較受投資者歡送：1、承租者是知名品牌商家，有經(jīng)營(yíng)前景，租金收入有保證；2、商鋪的租金水平適中，與市場(chǎng)租金價(jià)格相符；3、商鋪?zhàn)赓U期五年以上，租期太短缺乏投資保障。誤區(qū)五：帶租約銷售，當(dāng)大租戶租用多個(gè)業(yè)主鋪位后，容易產(chǎn)生鋪位劃分麻煩帶租約銷售是指開展商將已與商家簽定租約的商鋪與租約一起賣給投資者。這樣做的目的無非是希望借助即買即收租的銷售手段促進(jìn)商業(yè)物業(yè)銷售。這種想法的誤區(qū)在于在銷售過程中常常會(huì)出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象：當(dāng)一個(gè)大租戶租用一個(gè)大面積場(chǎng)地后，商鋪鋪位劃分就會(huì)變得十分麻煩，比方說，開展商事先與租戶簽定了200平方米經(jīng)營(yíng)面積的租約，在商鋪銷售時(shí)，這200平方米的商鋪，是把作為一個(gè)商鋪出售，還是要?jiǎng)澐譃榧僭O(shè)干個(gè)小商鋪銷售呢？如果作為一個(gè)整體商鋪銷售那么總售價(jià)不低，市場(chǎng)承當(dāng)能力有限；如果劃分假設(shè)干個(gè)小商鋪，那么小業(yè)主眾多，租賃合同甲方的轉(zhuǎn)移就會(huì)涉及到假設(shè)干位業(yè)主，這樣銷售程序會(huì)變得十分麻煩。將帶租約銷售作為促銷手段，會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)極端：一方面，如果售價(jià)太高會(huì)嚇跑了購(gòu)鋪的客戶；另一方面，如果出租方涉及太多的業(yè)主，就會(huì)嚇跑了商家。這實(shí)在是兩邊不討好的事情，對(duì)于開展商而言上述情況是不可防止發(fā)生的，商業(yè)的營(yíng)運(yùn)者應(yīng)該重新考慮帶租約出售所面臨的各種困難，審視一下這樣做是否有促銷的價(jià)值；對(duì)于買家，也必須因此而承當(dāng)更多的風(fēng)險(xiǎn)：首先，簽約商家所給的租金可能無法到達(dá)買家預(yù)期的水平；其次，一旦租約期滿，某個(gè)業(yè)主不再續(xù)約那么商家將不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，其他業(yè)主還得重新尋找租戶，同樣不能保證買家能夠獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。誤區(qū)六：主力商戶進(jìn)駐是商業(yè)地產(chǎn)的必殺技以大商家、品牌主力店進(jìn)駐工程作為商業(yè)賣點(diǎn)，已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)銷售、招商的重要傳播主題，不少開展商在招商之前，都緊鑼密鼓尋找適宜的大型商戶作為號(hào)召，以求在銷售和招商前期打響工程知名度，促進(jìn)銷售和招商工作的開展。當(dāng)然不得不成認(rèn)，這是吸引商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)及投資者購(gòu)置商鋪的一大賣點(diǎn)。不過，假假設(shè)以為僅僅以主力商戶的進(jìn)駐作為主要的宣傳策略，就能促進(jìn)商鋪銷售，那就是對(duì)主力商戶的促進(jìn)力估計(jì)過大。一個(gè)租售兩旺的商業(yè)物業(yè)，除了有大型商家的號(hào)召力作支持外，還需要有其他一大批小商戶作支持，正所謂“紅花雖好，仍需綠葉扶持〞，“一支獨(dú)放不是春〞，僅僅依靠主力商戶來帶動(dòng)消費(fèi)，缺乏以令整個(gè)商場(chǎng)旺場(chǎng)，沒有旗艦店，并不代表商場(chǎng)就不能做旺，這在國(guó)內(nèi)都有很多工程可以給我們啟示。如果不小心陷入這個(gè)誤區(qū)，輕者會(huì)影響中小商戶招商工作，重者會(huì)令工程定位迷失方向，對(duì)整個(gè)工程的營(yíng)銷造成不利影響，同時(shí)要預(yù)計(jì)到大型商戶的租金價(jià)格將是一個(gè)較低水平，對(duì)開展商獲的利水平或投資者的回報(bào)期限有直接影響。主力商戶僅僅代表的是商場(chǎng)一局部的經(jīng)營(yíng)面積，而其他局部的面積作為商場(chǎng)的完整的局部，所起的輔助作用是不可無視的。以深圳中港城為例，主力商戶是香港百佳超市，目標(biāo)消費(fèi)者的是高消費(fèi)的客戶群，而其他經(jīng)營(yíng)區(qū)域名牌專賣店眾多，與百佳超市的客戶群相吻合，經(jīng)營(yíng)上形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，如果中港城僅僅以百佳超市作為重點(diǎn)，而其他經(jīng)營(yíng)面積那么放任經(jīng)營(yíng)任何商品的話，相信會(huì)對(duì)整個(gè)工程甚至對(duì)百佳超市都會(huì)產(chǎn)生影響。香港時(shí)代廣場(chǎng)也是成功的商業(yè)物業(yè)工程，但里面并無龍頭大店，而是每家店鋪都各具經(jīng)營(yíng)特色，共同撐起一個(gè)形象鮮明的購(gòu)物中心，消費(fèi)者到此，不會(huì)專門沖著某家店而來，只是隨意逛逛，卻可能在各家店都有所收獲。二、租售模式分析〔一〕整售整售對(duì)很多開發(fā)商來講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤(rùn)較低，注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性，一般不會(huì)采取直接購(gòu)置的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。但對(duì)于總面積較小，總值相對(duì)較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試接觸局部資金實(shí)力雄厚的投資性公司，購(gòu)置方式可以整體〔局部〕股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行以合理避稅。但一般來講，對(duì)整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機(jī)。有利于開發(fā)商退出工程困擾，但犧牲利益代價(jià)較高?！捕巢皇邸⒄膺@種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至工程整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于資金實(shí)力比擬雄厚，看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點(diǎn)在于：整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，便于經(jīng)營(yíng)定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣，談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開發(fā)商租金菲薄，初期資金壓力較大。有利于開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)資本運(yùn)作，適用于本工程的綜合體局部?！踩巢皇?、零租這種方式同樣為資金實(shí)力比擬雄厚的開發(fā)商所青睞，但要求開發(fā)商具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長(zhǎng)期合作伙伴。廣州天河城就是一個(gè)成功案例，數(shù)十萬(wàn)平方米寸土未售，其開發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經(jīng)營(yíng)戶求租無門。并且天河城的商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功帶動(dòng)了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。有利于開發(fā)商進(jìn)行資產(chǎn)與市場(chǎng)資本運(yùn)作，適用于本工程的綜合體局部。〔四〕零售、零租是一般中小型開發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷商鋪那么作為出租物業(yè)。但不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，如果樓層較高，那么極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營(yíng)火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高那么風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。成都的羅馬假日廣場(chǎng)便成功操作了這種模式，該工程為商業(yè)步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為2-3層，全局部割成20-30平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，工程周期僅一年左右，贏得了豐厚回報(bào)。有利于開展商快速突圍，迅速回收資金。〔五〕零售、整租這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。操作方法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，確保工程盈利。然后通過返租的方法從購(gòu)房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租利率一般定在6%——10%〔高于銀行貸款利率才有吸引力〕。其優(yōu)點(diǎn)：a.短期內(nèi)回收大量資金;b.實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間；c.通過將經(jīng)營(yíng)權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其風(fēng)險(xiǎn)在于：a.合同期不可能很長(zhǎng)〔如長(zhǎng)達(dá)15年以上，大多數(shù)購(gòu)房者取回商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)已進(jìn)入老年〕。一般10年為限，10年后業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引發(fā)一系列問題。b.大型封閉式商場(chǎng)的根本無臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與位置關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。因此三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險(xiǎn)高，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。c.6%—10%的返租率往往高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)率，入不敷出。如何躲避以上風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下幾個(gè)方面入手：a.保存局部主力商鋪，臨街商鋪控制在手中，防止商場(chǎng)“臉面〞受制于人；b.返租方絕不可為開發(fā)商，最好為與開發(fā)商毫無關(guān)系的第三方，防止日后的法律糾紛；c.銷售、租賃、合作自營(yíng)多種方式進(jìn)行，籌備各類人才商業(yè)經(jīng)營(yíng)和營(yíng)運(yùn)資金；d.找有知名度的經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊〔如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店〕，增強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功；e.返租利率不可定死，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國(guó)家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有3-5年的培養(yǎng)期，根本無盈利，因此返租利率應(yīng)低開高走；f.不能指望商業(yè)租金收益可以沖抵返租收益，應(yīng)迅速將回收資金投入新工程，形成資金的良性循環(huán)，培養(yǎng)返租資金的源泉?？傊鼗\資金〔即產(chǎn)權(quán)分散銷售〕與商業(yè)經(jīng)營(yíng)〔即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)〕兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租承諾無法兌現(xiàn)〔投資者云集討債〕的大型購(gòu)物廣場(chǎng)：即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。值此公司大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大好時(shí)機(jī)，相信公司必能“膽大心細(xì)過三峽〞，躲避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得其豐厚的投資收益。有利于開展商快速突圍，迅速回收資金。高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)。三、租售模式定位根據(jù)本工程及所在市場(chǎng)特點(diǎn)，結(jié)合貴司目前開展戰(zhàn)略，我司建議該工程采取以下租售模式與策略：零售、零租與整租相結(jié)合四、招商模式定性招商思路：經(jīng)營(yíng)為先，招商為重招商范圍：大商家與小商家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)引進(jìn)并舉商鋪經(jīng)營(yíng)：整租、大面積零租、散鋪零租根據(jù)業(yè)態(tài)與公司需要靈活組合相關(guān)定性分析如下：〔一〕整租1、客戶圈定整體出租對(duì)開發(fā)商的挑戰(zhàn)性比擬大，開發(fā)商必須要對(duì)商場(chǎng)所選擇業(yè)種進(jìn)行具體分析。因?yàn)檫x擇大面積的客戶市場(chǎng)資源有限，且不能與步行街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有太大的沖突。要將商場(chǎng)定位整體出租或零租，就要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，具體分析圈定的客戶。根據(jù)“XX建湖工程〞我司對(duì)市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)定位，建議本案綜合體以整租形式遵造以下原那么進(jìn)行：引進(jìn)原那么：具有一定品牌名名度成熟的管理經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力合作方式：由商家對(duì)商鋪進(jìn)行整租經(jīng)營(yíng)，開展商只收取租金和管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。合作時(shí)間：10-25年引進(jìn)商家對(duì)象：中型超市與百貨結(jié)合的商家、家電連鎖商家引進(jìn)目的：成為工程的主力經(jīng)營(yíng)店，推動(dòng)工程的銷售與招商2、整體出租優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1〕、投入本錢約等于零，工作量小2〕、風(fēng)險(xiǎn)性低3〕、無需投入人力物力資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理4〕、待物業(yè)升值和商業(yè)成熟后能收回經(jīng)營(yíng)，遠(yuǎn)期回報(bào)值高5〕、在適宜時(shí)機(jī)可以將商鋪投入市場(chǎng)進(jìn)行銷售，可獲得較好的銷售回報(bào)6〕、可有效降低商鋪空置率，容易盤活商場(chǎng)劣勢(shì)分析1〕、失去經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，可能出現(xiàn)因商家中途退出的不利因素2〕、如租賃市場(chǎng)反映熱烈，會(huì)造成短期回報(bào)值相對(duì)減少3、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施設(shè)置硬件設(shè)施中央空調(diào)商家自行配置商場(chǎng)布局商家自行處理電梯扶手電梯，垂直運(yùn)貨電梯，開展商配置導(dǎo)示系統(tǒng)商家自行配置休閑設(shè)施商家自行配置軟件效勞經(jīng)營(yíng)管理商家自行經(jīng)營(yíng)管理廣告宣傳商家自行推廣宣傳售后及咨詢效勞商家自行管理4、租賃相關(guān)事項(xiàng)1〕、出租面積和使用率明晰2〕、降低與商家的合作門檻，低租金引進(jìn)，求取其品牌效應(yīng)為商鋪銷售奠定根底，制造賣點(diǎn).3〕、租金：按工程市場(chǎng)租金定價(jià)的50～60%引進(jìn)4〕、租賃押金：收取同等于月租金2個(gè)月的租賃經(jīng)營(yíng)押金、預(yù)收首月租金〔或具體商談〕5〕、租金遞增比例：從第三年起，每年平均遞增2～4%6〕、開展商一般負(fù)責(zé)提供硬件設(shè)施7〕、工商管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅，由商家自行處理8〕、水、電費(fèi)用：由商家自行交納或開展商代收9〕、客戶自行辦理工商執(zhí)照，繳納國(guó)稅、地稅等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用10〕、外觀裝修由開展商負(fù)責(zé)精裝修11〕、內(nèi)部毛坯房交付，廣場(chǎng)等由開展商處理經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施的配置、裝修的標(biāo)準(zhǔn)及租賃的相關(guān)事項(xiàng)可與承租商家協(xié)商確定?！捕炒竺娣e零租大面積分租的方式就是將商鋪按一定功能組合分區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)實(shí)施招租。投入相應(yīng)的廣告進(jìn)行招商，對(duì)租戶實(shí)行限制式經(jīng)營(yíng)，由商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，區(qū)域租期三至五年，以保證其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。1、大面積分租優(yōu)劣與劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1〕、投入本錢較低，工作量小2〕、回報(bào)值相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)性低3〕、在區(qū)域市場(chǎng)成熟及物業(yè)升值后，可收回自主經(jīng)營(yíng)，提高回報(bào)比率4〕、能控制業(yè)態(tài)功能及有效組合5〕、客源面廣，選擇性強(qiáng)6〕、整體管理較簡(jiǎn)單，節(jié)約人力物力資源的投入劣勢(shì)分析1〕、商鋪經(jīng)營(yíng)自主性低2〕、如租賃市場(chǎng)反映熱烈，實(shí)際回報(bào)值會(huì)相應(yīng)減少2、客戶圈定招商原那么：較強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力企業(yè)或個(gè)人專業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)合作方式：由商家對(duì)商鋪進(jìn)行分層或局部整租經(jīng)營(yíng)，開展商只收取租金和管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。合作時(shí)間：2-5年引進(jìn)商家對(duì)象：折扣店、小型百貨、專業(yè)市場(chǎng)等3、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施設(shè)置硬件設(shè)施中央空調(diào)開展商配置商場(chǎng)布局有開展商統(tǒng)一規(guī)劃，商家自行處理電梯扶手電梯，垂直運(yùn)貨電梯，開展商配置導(dǎo)示系統(tǒng)開展商配置休閑設(shè)施開展商配置軟件效勞經(jīng)營(yíng)管理商家自行經(jīng)營(yíng)管理廣告宣傳商家自行推廣宣傳售后及咨詢效勞商家自行管理4、租賃相關(guān)事項(xiàng)1〕、出租面積和使用率明晰2〕、租金：按工程商鋪市場(chǎng)租金定價(jià)的80～90%引進(jìn)3〕、租賃押金：收取同等于月租金2個(gè)月的租賃經(jīng)營(yíng)押金、預(yù)收首月租金〔或具體商談〕4〕、物業(yè)管理費(fèi)：10元/㎡月5〕、租金遞增比例：從第二年起，每年平均遞增4-10%6〕、工商管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅，由商家自行處理7〕、水、電費(fèi)用：由商家自行交納或開展商代收8〕、客戶自行辦理工商執(zhí)照，繳納國(guó)稅、地稅等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用9〕、外觀裝修由開展商負(fù)責(zé)精裝修10〕、開展商配置全部根底配套設(shè)施設(shè)備11〕、內(nèi)部簡(jiǎn)裝修交付經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施的配置、裝修的標(biāo)準(zhǔn)及租賃的相關(guān)事項(xiàng)可與承租商家協(xié)商確定?！踩成伭阕?、散鋪零租優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1〕、通過廣告投放，能短期時(shí)間提高商鋪的市場(chǎng)知名度2〕、較容易控制招商本錢3〕、定價(jià)可根據(jù)工程招商情況進(jìn)行調(diào)整4〕、市場(chǎng)租賃可測(cè)回報(bào)價(jià)值較高劣勢(shì)分析1〕、前期準(zhǔn)備工作多，須將商鋪進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修2〕、招商工作量大，本錢較高3〕、招租效果難以預(yù)測(cè)，回報(bào)保證值低，風(fēng)險(xiǎn)大4〕、物業(yè)管理繁復(fù)，投入人力物力資源大2、客戶圈定引進(jìn)原那么和客戶對(duì)象：較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品企業(yè)或個(gè)人專業(yè)連鎖店或?qū)９窈献鞣绞剑河砷_展商統(tǒng)一對(duì)商鋪進(jìn)行規(guī)劃，確定經(jīng)營(yíng)業(yè)種；開展商收取租金和管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，進(jìn)行統(tǒng)一管理合作時(shí)間：1-5年3、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施設(shè)置硬件設(shè)施中央空調(diào)開展商配置商場(chǎng)布局開展商統(tǒng)一規(guī)劃電梯扶手電梯，開展商根據(jù)物業(yè)配置導(dǎo)示系統(tǒng)開展商統(tǒng)一配置休閑設(shè)施開展商統(tǒng)一配置軟件效勞經(jīng)營(yíng)管理開展商統(tǒng)一管理，客戶在統(tǒng)一管理?xiàng)l件下自主經(jīng)營(yíng)廣告宣傳開展商統(tǒng)一推廣宣傳售后及咨詢效勞開展商和客戶分別承當(dāng)義務(wù)和責(zé)任4、租賃相關(guān)事項(xiàng)1〕出租面積和使用率明晰2〕租金：按工程商鋪市場(chǎng)租金定價(jià)進(jìn)行招商3〕租賃押金：收取同等于月租金2個(gè)月的租賃經(jīng)營(yíng)押金、預(yù)收首月租金4〕物業(yè)管理費(fèi)：10元/㎡/月5〕租金遞增比例：從第二年起，每年平均遞增5～10%6〕工商管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅，由客戶自行繳納7〕水、電費(fèi)用：由客戶承當(dāng)交納8〕開展商代辦或客戶自行辦理工商執(zhí)照9〕外部裝修由開展商負(fù)責(zé)精裝修10〕開展商配置全部根底配套設(shè)施設(shè)備11〕內(nèi)部簡(jiǎn)裝修交付第五局部物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)因數(shù)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合政府有關(guān)規(guī)定及工程本身的品質(zhì)綜合考慮，過高的定價(jià)有可能不被商戶接受，而定價(jià)太低將直接影響后期的管理本錢，給管理者造成負(fù)擔(dān)壓力而影響到管理內(nèi)容及管理水平。管理費(fèi)的收取主要考慮以下因素：工程自身的綜合素質(zhì)及市場(chǎng)定位工程后期經(jīng)營(yíng)管理模式及介入程度區(qū)域市場(chǎng)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)客戶群的定位及客戶的心理接受程度工程自身的客觀條件及品質(zhì)特征工程的包裝及宣傳推廣深度工程的設(shè)備設(shè)施配置情況物業(yè)管理效勞內(nèi)容物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理效勞本錢二、物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)依據(jù)1、區(qū)域市場(chǎng)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建湖商服物業(yè)目前仍以依托城市主干道呈分散性分布，并自行開展的小商戶經(jīng)營(yíng)的中小型門面為主，這一類型的商業(yè)物業(yè)因其特殊性，不存在統(tǒng)一的物業(yè)管理，屬于分散經(jīng)營(yíng)，各自為戰(zhàn)的原始商業(yè)物業(yè)。而主題商業(yè)街、主題商城、專業(yè)市場(chǎng)及大型購(gòu)物中心等商服物業(yè)形態(tài)仍屬空白，因此物業(yè)管理費(fèi)用的市場(chǎng)參考依據(jù)主要結(jié)合周邊市場(chǎng)及政府相關(guān)部門的規(guī)定及報(bào)批結(jié)果確定。2、本工程客戶接受程度根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查與首屆意向客戶座談會(huì)調(diào)查問卷顯示，投資客戶可接受的物業(yè)管理費(fèi)大約為：5—10元/㎡3、包含的內(nèi)容公共局部水電費(fèi)公共設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)物業(yè)的清潔、保安、消防的管理固定的廣告宣傳推廣費(fèi)全部物業(yè)管理內(nèi)容的管理本錢三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本工程的物業(yè)管理收費(fèi)擬定為：10元/㎡/月〔包含3元/㎡/月的固定廣告宣傳推廣費(fèi)用〕第六局部經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)一、組織管理架構(gòu)圖金基建湖分公司金基建湖分公司政府物業(yè)主管部門投資客與經(jīng)營(yíng)商戶管理委員會(huì)政府物業(yè)主管部門投資客與經(jīng)營(yíng)商戶管理委員會(huì)商業(yè)管理公司商業(yè)管理公司總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理或總助副總經(jīng)理或總助財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部人事行政部經(jīng)營(yíng)管理部財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部人事行政部經(jīng)營(yíng)管理部會(huì)計(jì)出納清潔保安車輛消防管理設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)人事檔案資料管理行政后勤管理公共關(guān)系協(xié)調(diào)營(yíng)業(yè)管理招商籌劃推廣會(huì)計(jì)出納清潔保安車輛消防管理設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)人事檔案資料管理行政后勤管理公共關(guān)系協(xié)調(diào)營(yíng)業(yè)管理招商籌劃推廣客戶效勞二、人員配備根據(jù)工程的經(jīng)營(yíng)管理模式、組織架構(gòu)確定管理公司的管理人員總計(jì)：43人。公司各部人員的配置務(wù)求做到科學(xué)合理，而且人員的管理是動(dòng)態(tài)的管理，要視工作的需求進(jìn)行調(diào)整與控制，人員的配置要以效益、效率、效勞、質(zhì)量為依歸。具體人員配備如下：1、公司總經(jīng)理1名2、經(jīng)營(yíng)管理部：經(jīng)理1名營(yíng)業(yè)部主管6名招商主管由營(yíng)業(yè)部主管兼任籌劃人員2名客戶效勞1名3、物業(yè)管理部：經(jīng)理1名工程主管1名工程人員6名保安人員10名清潔人員10名4、財(cái)務(wù)部：出納1名會(huì)計(jì)1名5、人事行政部：人事檔案資料管理1名行政事務(wù)管理兼公共關(guān)系協(xié)調(diào)1名三、職能職責(zé)1、總經(jīng)理職能職責(zé)1〕負(fù)責(zé)公司總體業(yè)務(wù)，執(zhí)行和代表公司進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)。2〕代表公司簽訂各種合同，掌握公司經(jīng)營(yíng)管理權(quán)利。3〕負(fù)責(zé)處理有關(guān)公司開展的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性及各職能相互之間對(duì)外關(guān)系等方面問題。4〕制定公司長(zhǎng)遠(yuǎn)開展方案、年度綜合方案和公司經(jīng)營(yíng)方針、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。5〕決定公司人事任免、獎(jiǎng)懲和人員調(diào)配，并組織協(xié)調(diào)公司的統(tǒng)一管理，保證公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)全面完成。6〕負(fù)責(zé)公司的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和財(cái)務(wù)結(jié)算。7〕負(fù)責(zé)各級(jí)職能機(jī)構(gòu)的調(diào)整、公司人事管理，以及制定和修改公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2、經(jīng)營(yíng)管理部職能職責(zé)1〕收集有關(guān)的行業(yè)信息，準(zhǔn)確調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)管理方向，根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整相應(yīng)的各項(xiàng)工作。2〕定期組織業(yè)主委員會(huì)(商戶管理委員會(huì))聯(lián)誼與溝通交流,保證商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的執(zhí)行.3)根據(jù)需要制定鄉(xiāng)的相應(yīng)的管理制度及條例,并組織實(shí)施.4)負(fù)責(zé)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)管理、招商、廣告宣傳推廣的執(zhí)行。5〕負(fù)責(zé)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶效勞及顧客效勞、投訴處理。3、物業(yè)管理部職能職責(zé)1〕負(fù)責(zé)商場(chǎng)的保衛(wèi)、清潔、交通組織、消防系統(tǒng)的管理，2〕負(fù)責(zé)商場(chǎng)公共設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)，確保其正常使用。3〕負(fù)責(zé)為商戶提供必要的物業(yè)效勞。4〕全面協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理部的工作，全力保障商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行。4、財(cái)務(wù)部職責(zé)〔由總經(jīng)理組織制定〕5、人事行政部職能職責(zé)1〕負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)與人事、勞資及招聘工作，協(xié)助公司各部的銜接和溝通。2〕建立健全業(yè)主、租戶的檔案，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。3〕協(xié)助組織召開業(yè)主大會(huì)，處理業(yè)主，商戶的投訴及處理。4〕組織建立商場(chǎng)良好的社會(huì)形象。5〕組織業(yè)主及商戶與管理公司的聯(lián)誼活動(dòng)，全面保證商場(chǎng)的正常營(yíng)運(yùn)。四、運(yùn)作機(jī)制1、全面質(zhì)量管理商業(yè)物業(yè)管理也需要建立一套質(zhì)量管理體系、手段和方法，并根據(jù)ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運(yùn)作現(xiàn)代科學(xué)管理技術(shù)成果，從調(diào)發(fā)動(dòng)工積極性出發(fā)，實(shí)現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理。把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶滿意的系列管理活動(dòng)。2、方案目標(biāo)管理本工程需要按照商場(chǎng)管理的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，并作出在規(guī)定時(shí)間內(nèi)成為商場(chǎng)管理優(yōu)秀典范的具體創(chuàng)立方案。以此為目標(biāo)，對(duì)工程管理公司〔處〕各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限入放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況，存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。3、協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理效勞過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主〔經(jīng)營(yíng)戶〕之間的矛盾或沖突。行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為根本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論到達(dá)協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)于下屬的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。4、督導(dǎo)管理管理公司〔處〕在管理現(xiàn)場(chǎng)采用商業(yè)企業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)發(fā)動(dòng)工積極性。法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此標(biāo)準(zhǔn)員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。物業(yè)公司業(yè)主和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)5、管理運(yùn)作機(jī)制圖物業(yè)公司業(yè)主和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)指標(biāo)指令反應(yīng)計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)總經(jīng)理計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)總經(jīng)理中央智能調(diào)度中心中央智能調(diào)度中心效勞地點(diǎn)反應(yīng)效勞地點(diǎn)命令部門部門員工督導(dǎo)部門部門員工重大突發(fā)事件五、鼓勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制是鼓勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及鼓勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)體。其作用旨在提高“內(nèi)聚力〞。1、實(shí)施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按照商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理年將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲。2、實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給予存貯格晉級(jí)，以形成競(jìng)爭(zhēng)鼓勵(lì)機(jī)制，提高中工工作積極性。3、依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主〔經(jīng)營(yíng)戶〕提供優(yōu)質(zhì)效勞。六、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。1、管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。2、投資客與經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員是否依法從事管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。同進(jìn)通過反應(yīng)監(jiān)督、實(shí)行監(jiān)督等各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制來保證商場(chǎng)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。七、自我約束機(jī)制管理公司〔處〕建立決策實(shí)施過程中的自我約束機(jī)制，以便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行。1、經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分適用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象對(duì)