興安盟物業(yè)服務收費管理辦法

興安盟物業(yè)效勞收費治理方法解析主講：方愛華興安盟物業(yè)收費治理方法

為進一步理順物業(yè)效勞收費秩序，標準收費行為，提高物業(yè)效勞收費治理水平，促進物業(yè)效勞市場的安康進展，改善人居、生產、經營和工作環(huán)境，維護業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《內蒙古自治區(qū)物業(yè)治理條例》和自治區(qū)進展改革委、原建設廳關于印發(fā)《內蒙古自治區(qū)物業(yè)效勞收費治理方法》的通知〔內發(fā)改費字【2023】1708號〕等有關規(guī)定，經價格聽證會，制定本方法。一、物業(yè)效勞收費，是指物業(yè)效勞企業(yè)依據物業(yè)效勞托付合同的商定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進展修理、養(yǎng)護、治理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。二、國家提倡業(yè)主通過公開、公正、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)效勞企業(yè)，鼓舞物業(yè)效勞企業(yè)開展正值的價格競爭，制止價格欺詐，促進物業(yè)效勞收費機制通過市場競爭形成。三、物業(yè)效勞收費應當遵循合理、公開以及費用與效勞水平相適應的原則，物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞中應當遵守國家有關法律法規(guī)，嚴格履行效勞合同，為業(yè)主供給質價相符的效勞。同時物業(yè)效勞企業(yè)也不得因業(yè)主托欠交物業(yè)效勞費用，而擅自降低物業(yè)效勞等級標準，搞惡性循環(huán)。物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞托付合同商定的，應依據物業(yè)效勞托付合同商定擔當違約責任。業(yè)主委員會〔未成立業(yè)主委員會的由居民委員會〕應當監(jiān)視和幫助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同。四、物業(yè)效勞收費分別實行政府指導價和市場調整價。一般住宅小區(qū)和非小區(qū)住宅〔單體樓〕以及住宅區(qū)內的地下室、已出售的地下停車位、車庫、商服、寫字用房等的物業(yè)效勞收費實行政府指導價。別墅及除上述以外的其他物業(yè)效勞收費實行市場調整價。小區(qū)的劃分依據《內蒙古自治區(qū)物業(yè)治理條例》和原自治區(qū)建設廳《內蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)居住物業(yè)治理區(qū)域劃分方法》〔內建房字【2023】22號〕等相關規(guī)定執(zhí)行。五、物業(yè)效勞收費承受包干制或酬金制等方式，具體收費方式由業(yè)主大會與物業(yè)效勞企業(yè)依據效勞內容、效勞質量和效勞范圍協(xié)商確定，并在物業(yè)效勞合同中商定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)效勞企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費，盈余或者虧損均由物業(yè)效勞企業(yè)享有或者擔當的物業(yè)效勞計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)效勞費中，依據商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業(yè)效勞企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同商定的支出，結余或者缺乏均有業(yè)主享有或者擔當的物業(yè)效勞計費方式。六、實行物業(yè)效勞費酬金制的，預收的物業(yè)效勞資金支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主全部，物業(yè)效勞企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同商定以外的支出。物業(yè)效勞企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支狀況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)效勞資金年度預決算和物業(yè)效勞資金的收支狀況提出質詢時，物業(yè)效勞企業(yè)應當準時答復。物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主大會可以依據物業(yè)效勞合同商定聘請專業(yè)機構，對物業(yè)效勞資金年度預決算和物業(yè)效勞資金的收支狀況進展審計。七、實行物業(yè)效勞費用包干制的，物業(yè)效勞費的構成包括：物業(yè)效勞本錢，法定稅費和物業(yè)效勞企業(yè)的利潤。實行物業(yè)效勞費用酬金制的，預收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)效勞企業(yè)的酬金，八、物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構成一般包括以下局部：1、物業(yè)治理效勞人員的工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)治理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)效勞區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)效勞企業(yè)固定資產折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項修理資金予以列支，不得計入物業(yè)效勞本錢。九、實行政府指導價的各類物業(yè)效勞收費，依據分級治理、等級收費的原則，由業(yè)主委員會〔未成立業(yè)主委員會的由社區(qū)居民委員會〕代表業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)，協(xié)商確定所需物業(yè)效勞等級標準，并依據確定的物業(yè)效勞等級標準基準價格，在浮動幅度內協(xié)商確定收費標準，經業(yè)主大會通過后，在物業(yè)效勞托付合同中商定。實行市場調整價的物業(yè)效勞收費方式及收費標準，由業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞托付合同中協(xié)商商定。十、我盟實行政府指導價的各類物業(yè)效勞收費共劃分為五個等級，即由高到低設定為：一級、二級、三級、四級、五級，個等級物業(yè)效勞標準，即《興安盟物業(yè)效勞收費等級確定指導標準》〔見附件一〕。十一、我盟實行政府指導價的各類住宅物業(yè)效勞收費等級基準價格，即《興安盟物業(yè)效勞收費等級標準基準價格》見附件二。 十二、我盟實行政府指導價的各類住宅物業(yè)效勞收費標準，在等級標準基準價格的根底上，可上下浮動20%。住宅區(qū)內的地下室物業(yè)效勞收費標準，在住宅物業(yè)效勞收費標準的根底上，下浮50%；小區(qū)內的車庫〔含已出售的地下停車位〕物業(yè)效勞收費標準，與住宅物業(yè)效勞收費標準的根底上，下浮20%；小區(qū)內的寫字樓物業(yè)效勞收費標準，在住宅物業(yè)效勞收費標準的根底上上浮20%；小區(qū)內的商服物業(yè)效勞收費標準，在住宅物業(yè)效勞收費標準的根底上上浮30%。此外，住宅區(qū)內如未參加城市污水管網，未交納污水處理費的，可另收取污水清掏費，污水清掏費應據實分攤、據實收取，具體分攤方式和收費標準在物業(yè)效勞合同中商定。十三、物業(yè)效勞費用以平方米(建筑面積)·月·元為計費單位，按月、季、年計收，由物業(yè)效勞企業(yè)依據物業(yè)效勞托付合同的商定向業(yè)主或使用人收取，預收期限不得超過12個月〔含12個月〕。物業(yè)效勞收費額尾數為角，尾數缺乏0.10元的四舍五入。 十四、一般住宅前期物業(yè)效勞收費由開發(fā)建設單位結合物業(yè)的特點，選擇物業(yè)效勞工程、效勞等級，并按本通知的規(guī)定，在招標過程中作為投標價格，代招標完畢后，與中標物業(yè)效勞企業(yè)在前期物業(yè)效勞托付合同中商定。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，要在房屋買賣合同中明確商定前期物業(yè)效勞內容、效勞費用、物業(yè)報修范圍和時限、違約責任等事項，或將前期物業(yè)效勞托付合同作為房屋買賣合同附件供給應購房人，并嚴格履行物業(yè)保修責任。前期物業(yè)效勞企業(yè)必需依據前期物業(yè)效勞托付合同的效勞內容及效勞標準，供給相應的效勞。十五、與住宅配套使用的電梯、二次供水設施，有償使用的地下停車位和固定封閉式存車處〔車棚〕收費，以及經業(yè)主大會同意，在不違反消防和安全等相關規(guī)定的狀況下，在小區(qū)內道路或者場地上建設的露天停車位收費，實行政府定價。其中：《興安盟一般住宅電梯收費標準》〔見附件三〕；住宅二次供水設施日常運行維護收費標準為：住宅和住宅區(qū)內寫字用房每月每建筑平方米0.10元，住宅區(qū)內商服用房每月每建筑平方米0.20元；有償使用的地下停車位和固定封閉式存車處〔車棚〕，以及經業(yè)主大會同意，在不違反消防和安全等相關規(guī)定的狀況下，在小區(qū)內道路或者場地上建設的露天停車位收費標準，由同級價格行政主管部門制定，報盟進展改革委備案后執(zhí)行。所得收入扣除治理效勞費用后歸全體業(yè)主全部，并依據業(yè)主大會的打算使用。其他利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進展經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，依據相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項修理資金，也可以依據業(yè)主大會的打算使用。興安盟一般住宅電梯收費方式，要逐步全面推行智能卡〔IC卡〕刷卡收費方式。十六、物業(yè)效勞企業(yè)依據業(yè)主的托付供給物業(yè)效勞合同商定以外的效勞，效勞收費標準除政府價格行政主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方商定收取費用。十七、物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞托付合同〔含前期物業(yè)效勞合同〕后10日內，需向同級價格行政主管部門，申領《內蒙古自治區(qū)經營性效勞價格收費證》前方可向業(yè)主收取物業(yè)效勞費。申領《內蒙古自治區(qū)經營性效勞價格收費證》需提交以下材料。1、工商行政治理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》；2、技術監(jiān)視部門核發(fā)的《組織機構代碼證》；3、房地產行政主管部門核發(fā)的物業(yè)效勞企業(yè)《資質等級證書》；4、企業(yè)法定代表人〔負責人〕身份證明；5、物業(yè)效勞托付合同〔前期物業(yè)效勞托付合同〕；6、稅務登記機關核發(fā)的《稅務登記證》；7、其他需提交的材料〔業(yè)主大會通過的效勞等級收費標準會議紀要〕。十八、業(yè)主應當依據物業(yè)效勞托付合同的商定，按時足額交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主違反物業(yè)效勞托付合同商定，逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會〔未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主〕應當幫助其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)效勞務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其商定，業(yè)主負連帶交納責任。

發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)效勞費用。產權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)效勞等費用，由物業(yè)出讓人擔當；產權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)效勞等費用，由物業(yè)受讓人擔當；雙方另有商定的，從其商定。十九、納入物業(yè)效勞范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位緣由未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)效勞費，應由開發(fā)建設單位全額交納。二十、物業(yè)效勞企業(yè)應當依據政府價格行政主管部門的規(guī)定，對全部收費實行明碼標價，在物業(yè)治理區(qū)域內的顯著位置，將效勞內容、效勞人員、效勞標準、效勞、監(jiān)視舉報，以及收費工程、收費標準、收費依據、定價方式等有關狀況進展公示。并定期征求業(yè)主的意見和建議，不斷提高物業(yè)效勞質量。

二十一、全盟各級價格行政主管部門，對一般住宅物業(yè)效勞本錢實行年度價格本錢監(jiān)審制度，依據物業(yè)效勞內容和標準以及經濟社會進展水公平因素測算物業(yè)效勞本錢。物業(yè)效勞企業(yè)應做好物業(yè)各項治理效勞的本錢運營記錄，由價格行政主管部門在開展價格本錢調查時，物業(yè)效勞企業(yè)需照實反映狀況，供給必需的帳簿、本錢資料、票據、文件以及其他資料等。二十二、全盟各級價格行政主管部門、物業(yè)主管部門和街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇木，要加強對物業(yè)效勞企業(yè)的日常監(jiān)管。對只收費不效勞或多收費少效勞，降低效勞等級標準變相多收費等亂收費行為，要依法查處。同時對覺察的問題，要催促物業(yè)效勞企業(yè)準時整改。對拒不整改的物業(yè)效勞企業(yè)，要記入企業(yè)信用檔案，形成“誠懇守信”“優(yōu)勝劣汰”的良好市場氣氛，促進和諧社會建設。二十一、本通知自2023年4月1日起實行。本方法除實施前業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)已簽訂物業(yè)效勞合同或已交納當期物業(yè)效勞費用的，在本通知實施后尚未到期的，可以依據原規(guī)定執(zhí)行外，原有關規(guī)定如與本方法不全都的，一律以本方法為準。 附件二：興安盟物業(yè)效勞收費等級標準基準價格等級標準一級二級三級四級五級基準價格元/月建筑平方米0.800.600.400.300.20附件三：興安盟一般住宅電梯收費標準收費工程根底費用〔元/戶月〕運行費用〔元/戶月〕備注收費標準30一十