商城品牌推廣策劃方案

某商業(yè)城定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式籌劃案目錄某商業(yè)城 1定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式籌劃案 1一、某商業(yè)城周邊市場分析 1〔一〕周邊商鋪行業(yè)分析 1〔二〕周邊購物商圈的覆蓋 2〔三〕行業(yè)競爭分析 3〔四〕某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢比照 4〔五〕某商業(yè)城周邊交通、學校及小區(qū)的情況分析 10〔六〕潛在客戶背景資料 16二、某商業(yè)城的市場定位 19三、某商場城定位參考 20〔一〕某商業(yè)城定位參考 20〔二〕某商業(yè)城定位參考 23〔三〕某商業(yè)城定位參考 32四、某商業(yè)城的產品特點 33五、聯(lián)營與自營模式的比照分析 34六、采用自營模式——某商業(yè)城需要考慮的問題 44七、某商業(yè)城業(yè)態(tài)布局規(guī)劃參考 45〔一〕業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 45〔二〕業(yè)態(tài)規(guī)劃的原那么 45〔三〕商業(yè)區(qū)域的劃分〔需根據(jù)商場周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準確結果〕 46〔四〕主要業(yè)態(tài)劃分說明 49〔五〕相關考前須知〔未完成〕 51〔六〕業(yè)態(tài)控制和調整 52八、商品陳列 52一、某商業(yè)城周邊市場分析某商業(yè)城地處于金紡小區(qū)前身，金色陽光小區(qū)對面，臨近渤海街與五一路交叉口，身處于居住小區(qū)入口處，地理環(huán)境具備一定的優(yōu)勢，由于周邊的小區(qū)多數(shù)為老城區(qū)，常年積累了許多老住戶與社區(qū)商鋪，如小型雜貨店、小型生活商場、鞋店、化裝品、小吃店鋪等等，周邊多數(shù)的老住戶對常去商鋪買賣的依賴已經(jīng)形成，對于他們而言可以說是十分便捷，更不需要到別處遠的商場進行采購，這也是市場經(jīng)營中很常見的一種現(xiàn)象。我方對某商業(yè)城周邊商鋪及商圈進行了調研，并總結了以下的分析及意見?！惨弧持苓吷啼佇袠I(yè)分析在某商業(yè)城金紡與金色陽光兩小區(qū)之前，有近百家不同類型的市場及商鋪，其中小型購物超市有10家以上，所經(jīng)營的產品多數(shù)為：飲料、小食品、煙酒、生活用品〔香皂、毛巾、牙刷等〕，其還包括了一家綜合農貿封閉市場。由于周邊的商鋪較多，但整體的布局比較分散，不管是從環(huán)境上、種類上、物品的品質上、還是在價格方面，都沒有一個比較標準的經(jīng)營模式，住戶通常是需要在不同的店鋪中做出比較?！捕持苓呝徫锷倘Φ母采w以某商業(yè)城位置為圓點，方圓1公里范圍內有近20家中小型百貨商場，多數(shù)分布在不同所處小區(qū)內，且分流了局部客源，并造成了商場銷售局限性，以致覆蓋的范圍縮小。其他購物商場的分布〔三〕行業(yè)競爭分析分析對手與顧客競爭對手：缺少顧客忠誠度與商場鄰近的小區(qū)肉菜市場、小型貨倉商場，都可能成為其競爭對手?！惨弧衬成虡I(yè)城競爭對手分析1、周邊肉菜市場屬于以生鮮、果疏、沖調為主要經(jīng)營內容的集貿市場，其主要特征有：〔1〕價位很低，是低收入消費群體的首選賣場；〔2〕肉菜類商品品類豐富。以攤位租賃為主要經(jīng)營形式，較好地實現(xiàn)了肉菜類商品品類的飽滿度和可挑選度；〔3〕整體效勞水平偏低。市場從業(yè)人員主要來自都市村莊及郊區(qū)的農民，文化水平和整體素質不高，效勞意識淡薄；〔4〕肉菜質量令人擔憂，衛(wèi)生標準難以達標。市場內出售的肉菜商品多為初級農產品，未經(jīng)過任何清洗、殺菌處理，往往因泥土不凈、農藥殘留而危及人體健康。2、小型貨倉商場小型貨倉商場是以小百貨、日常家居易耗品為主要經(jīng)營內容的平價賣場，其主要特征有：〔1〕價格較低，適合中低消費群日常購置的需要；〔2〕商品品類相對豐富，但往往因缺乏生鮮果蔬而難以提供一站式購足效勞；〔3〕品牌結構匱乏：小型貨倉商場因標榜價低，其經(jīng)營商品多為中型商品乃至不入流品牌；〔4〕競爭手法低級，促銷活動單一，缺乏文化底蘊，難以滿足中高消費群追求卓越品位和高質量生活的消費需求。兩者競爭對手受業(yè)態(tài)特征和經(jīng)營觀念的束縛。倘假設小區(qū)內出現(xiàn)一家肉菜價為低、效勞環(huán)境好的新賣場，消費者光臨原肉菜市場的頻率定會減少，而只有新賣場里出現(xiàn)了新品牌、知名品牌，中高收入群的品位生活之夢方能實現(xiàn)?！捕诚M者：需求特征不同不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平的消費者，有著不同的購物習慣和消費需求。1、高收入消費群的銷售行為和心里特征：〔1〕品牌偏好明顯；〔2〕購置數(shù)量較大，購置頻次較少。高收入群體忙于工作而在生活上表現(xiàn)出極大地不規(guī)那么性，除周末外，很少逛街購物；〔3〕購物期望值較高。高收入住戶受社會地位的影響，在購物時也期望商家能給與特殊的照顧。2、低收入消費群的消費行為及心里特征：〔1〕注重價格；〔2〕注重質量；下崗工人的消費習慣不同于農村消費者。他們都是都市里曾令人羨慕的工薪一族，即使他們?yōu)榱斯?jié)約而去購置肉菜市場里的低價肉菜，但他們仍具有較強的自我保護意識和對健康生活、營養(yǎng)飲食的追求；〔3〕購物數(shù)量少，購置頻次多?！菜摹衬成虡I(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢比照對于賣場而言，顧客就是自己的“上帝〞，是掌握自己生死大權的人。誰贏得了顧客，也就贏得了市場，誰就能在劇烈的市場競爭中生存下去。為此，任何一個賣場都不能無視對顧客滿意度的調查，并將其視為賣場的頭等大事來抓。而如何贏得顧客的認可和青睞，也就成了眾賣場需要思考的問題。顧客滿意度也就是顧客在賣場的消費獲得消費體驗的心理評價。它并不是由賣場單方面的專業(yè)度決定的，而是取決于顧客在賣場購物體驗的綜合評價。顧客對賣場的滿意度越高，賣場的人氣越高，創(chuàng)造的利潤也越大。反之，顧客對賣場的滿意度越低，賣場的人氣越差，隨之創(chuàng)造的利潤也越小，甚至會使賣場瀕臨破產。因此，要想獲得較高的顧客滿意度，就必須投其所好，抓住顧客的消費心理。事實說明，對于消費群體來說，“顧客滿意度〞是一個十分感性的評價，就像是我們對一個自己并不熟悉的人所做出的第一印象的評價一樣。在人前建立起別人對自己的初步好感并不難，怎樣在初步的好感根底上，抓住對方的心更難。從很大程度上講，顧客在賣場的消費屬于感性消費，決定顧客購置的因素有很多，但最終起決定作用的因素卻往往只有兩個——購物氣氛和效勞。畢竟，對于消費者來說，這是一種最直觀、最切身的購物感受。在一個購物環(huán)境好、效勞質量高，令人身心愉悅的購物環(huán)境中購物，消費者購物的沖動會自然被激發(fā)起來。對于顧客群體來說，對賣場的滿意度通常由以下幾方面要素組成：優(yōu)勢比照：某商業(yè)城VS其他商鋪購物環(huán)境在周邊地區(qū)多數(shù)的購物商鋪都是以臨街的形式進行經(jīng)營，由于是住宅老區(qū)，較大的空氣質量與嗓音污染，以及物品沒有章法的擺放，都直接影響到了店鋪的經(jīng)營與成交量，打造好的購物環(huán)境是建設商場的發(fā)啟者們共同的目標之一，也是老百姓較為期待的理想購物場所。某商業(yè)城的建立填補了這一現(xiàn)象的缺乏，周邊所設商鋪的結構布局，怡怡表達了某商業(yè)城的環(huán)境優(yōu)越性，購物環(huán)境是賣場提供給消費者的另一種利益形式。在一個好的購物環(huán)境中購物，會讓人覺得身心愉悅，產生更多的購物欲望。簡單說就是“來了不想走，走了還想再來〞。因此，近幾年許多賣場都在想方設法提高自己的購物舒適度，盡量擴大內部空間，加寬購物通道，增加照明，提供優(yōu)美的音樂，增加內部通風功能設施等等。其目的就是希望顧客在購物時得到一種享受，將購物休閑化。交通便利賣場的位置是否在居民區(qū)和購物中心附近，往往是決定消費人群是否愿意光臨的一個重要條件。因此，賣場周邊的自然客流量常常是決定該賣場選址的一個重要因素之一。某商業(yè)城臨近主干道，有近15條不同公交途經(jīng)商場附近，因此，商場在交通便利方面有著相當強的競爭優(yōu)勢。商品充足賣場商品的充足與多樣化，常常被消費者視為賣場競爭實力的象征。賣場的商品種類越是豐富，消費者對其的認可度越高，反之那么越低。因此，幾乎所有賣場都在想方設法滿足消費者對商品的多樣化需求，讓消費者盡量能夠體驗一站式購物。店內特色賣場的店內特色，往往是讓消費者對賣場形成印象的一個決定性因素。要想讓顧客形成對自己賣場的特殊印象，就必須抓住特色來做文章，通俗地說就是打造店內風格和特性。購物積分商場本身擁有完善的積分體系，購置客戶可以通過辦理會員卡在商場每次購物后都能采用積分累積，每逢商場的優(yōu)惠活動，會員可以通過積分到效勞臺進行獎品兌換，或在購物期間享受打折優(yōu)惠，鼓勵消費者的購物熱潮與消費次數(shù)?；顒觾?yōu)惠商場在特定的周末及法定假日，將推出一系列的優(yōu)惠活動，在活動期間凡在商場消費的顧客都可以享受到商場所饋贈給消費者的精美禮品、優(yōu)惠抵值劵、消費返現(xiàn)等形式的優(yōu)惠，商場所發(fā)啟的活動，不僅是一種商場品牌宣傳的營銷手段，更能補充租賃商鋪商家客源缺乏的問題，實現(xiàn)利益雙贏的營銷目的。購物價位某商業(yè)城所有商品價位均接近小區(qū)同類產品的報價，如商場舉辦活動，局部產品還可以享受到更低廉的價格，某商業(yè)城的定位標準就是以周邊居住群體的消費標準為準繩，真正實現(xiàn)了平價商場的經(jīng)營特點。在大多數(shù)消費者看來，價格永遠是其做出購置判斷的首要因素。生活中，我們經(jīng)常會看到一些中型商場在海報上寫著“驚爆價〞等購物信息。也正是這些驚爆價，起到了吸引人氣的作用。因此，價格常常是商家慣用的吸引人氣的方法之一。那些能夠與其他賣場相區(qū)分，又屬于群眾消費的產品，尤其能夠吸引消費者的眼球。這就要求賣場能夠根據(jù)其他賣場的價格體系，對自己的商品價格進行調整，爭取付出較小的代價，吸引較多的賣場人氣。。衛(wèi)生標準眾多新聞、報紙上曾經(jīng)報道過有關食品出現(xiàn)質量問題而導致的中毒事件，因此對食品的采購與商場引進食品質量成為了群眾消費者長期關注的問題，某商業(yè)城注重品質保證，所引進的奶質品，生、熟肉等都是通過國家檢疫中心合格的優(yōu)質食品，并由固定的供給商進行發(fā)貨，調貨，經(jīng)過商場檢查合格方可進入商場柜臺。嚴格的產品把關，是某商業(yè)城的責任與企業(yè)宗旨。平安系數(shù)對于綜合商場來說,商品的種類是非常繁多的,而購物環(huán)境的平安性對消費者選擇購置目的地有較大的影響,且國家的現(xiàn)行標準中也以平安性作為設計的先決條件。因此,首先,要考慮設備安裝設計的平安性;其次,空間設計中要防止可能對顧客造成傷害的系列問題。第三，設計時防止顧客心理恐懼和不平安的因素。在商場內部必要位置應有對顧客的提示性標志,如平安提醒、兒童提醒；商品分區(qū)合理,防止來自商品之間的交叉污染;垃圾及污水處理應得當?shù)?。?yōu)質效勞賣場提供的優(yōu)質效勞，往往是讓顧客感到貼心的地方，也是讓顧客對賣場產生感性認識的地方。從某種意義上講，賣場效勞做得好不好，在消費者滿意度中占很大比重。當然，賣場能夠提供給消費者的效勞有很多，并不僅僅局限于購物之中的效勞，還包括購物前、購物后的效勞。一個賣場效勞意識的強弱，很大程度上表達在其對一些細節(jié)的處理上，如收銀時顧客等候的時間、零幣的調換等等?！参濉衬成虡I(yè)城周邊交通、學校及小區(qū)的情況分析大連金州某商業(yè)城金紡店，位于大連市金州區(qū)先進街道渤海街76號，交通便利，環(huán)境潔凈，周邊密集分布大量小區(qū)居民樓，中小學等，固定客流和流動客流數(shù)量較大，擁有巨大的商業(yè)潛力。〔一〕金州某商業(yè)城的交通情況金州某商業(yè)城周圍的交通情況四通八達，有快軌和公交車多項選擇，屬于金州區(qū)的交通樞紐之一。其中，途經(jīng)的公交車多達近20條線路，非常便捷。無論從金州體育場、一一七中學、燒傷醫(yī)院到某商業(yè)城，還是從金紡小區(qū)、萬科城、金海嘉園、七里到某商業(yè)城，近在腳下的公家車仿佛私家車一般，讓您輕松抬腿、快捷到達金州某商業(yè)城愉快購物?？燔壘€路快軌三號線九里支線——東山路快軌站——1公里公交線路〔以下為公交站點名稱及步行至大連某商業(yè)城金紡店的距離〕1〕金紡商業(yè)城——50米途徑公交車：金州106路2〕金紡——141米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州-大孤山金州-得勝金州-董家溝金州-金石灘金州-開發(fā)區(qū)金州105路金州105路加車金州105路支線金州111路區(qū)間3〕金海嘉園——251米途徑公交車：金州105路金州105路加車金州105路支線金州108路金州108路加車金州111路金州111路區(qū)間4〕萬科城——342米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州-大孤山金州-得勝5〕康居小區(qū)——345米途徑公交車：金州106路金州108路金州108路加車金州111路6〕七里——416米途徑公交車：金州111路區(qū)間7〕自然天城——450米途徑公交車：金州105路金州105路加車金州105路支線8〕七里公園——622米途徑公交車：金州111路區(qū)間9〕一一七中學——627米途徑公交車：金州106路金州108路金州108路加車金州111路10〕左岸陽光——767米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州-大孤山金州-得勝金州-董家溝金州-金石灘金州-開發(fā)區(qū)11〕金潤物業(yè)——870米途徑公交車：金州108路金州108路加車12〕八里——878米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州105路金州105路加車金州105路支線13〕臨時站——893米途徑公交車：金州111路區(qū)間14〕盛濱小區(qū)——958米途徑公交車：金州103路金州103路加車金州105路金州105路加車金州105路支線金州107路金州107路工業(yè)區(qū)金州107路加車金州107路金發(fā)地金州107路南山莊金州107路支線15〕東山路——1公里途徑公交車：金州106路金州111路16〕金潤小區(qū)——1公里途徑公交車：金州108路金州108路加車17〕金潤小學——1.1公里途徑公交車：金州108路金州108路加車18〕于洼小區(qū)——1.2公里途徑公交車：金州103路金州103路加車金州107路金州107路工業(yè)區(qū)金州107路金發(fā)地金州107路南山莊19〕于洼子——1.2公里途徑公交車：昌赫805路昌赫806路金州-得勝金州-董家溝20〕康元燒傷醫(yī)院——1.2公里途徑公交車：金州103路金州103路加車金州107路金州107路工業(yè)區(qū)金州107路加車金州107路金發(fā)地金州107路南山莊金州107路支線21〕東風村——1.3公里途徑公交車：金州108路加車22〕東山小區(qū)——1.5公里途徑公交車：金州106路加車23〕金州體育場——1.6公里途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車金州-大孤山金州-開發(fā)區(qū)金州102路金州102路加車金州104加車金州104路金州105路金州105路加車金州105路支線金州108路金州108路加車金州111路金州111路區(qū)間金州112路金州201路金州201路加車金州202路金州202路區(qū)間〔二〕金州某商業(yè)城的周邊學校金州某商業(yè)城的周邊設有中小學、醫(yī)院、文化公園等公共效勞設施用地。這些皆是便利生活的保證，也是人流大量聚集的地方。有人的地方，就有購物的需求，學校更是如此，學生是一個很大的消費群體，同時學生家長們接送孩子時拉動消費，力證商場的所在必不可少、勢不可擋。下面是關于金州某商業(yè)城周邊的學校情況〔以及學校和商場之間的距離〕。中學1〕、大連市一一八中學421米2〕、大連市一一七中學622米職業(yè)高中及專科學校1〕、北京經(jīng)貿職業(yè)學院大連根底部362米2〕、大連機電中等職業(yè)技術學校382米3〕、山東益都衛(wèi)生學校分校(聯(lián)勝街)1.4公里4〕、航空效勞學院大連根底部372米5〕、站前街道擁軍社區(qū)科普學校1.6公里6〕、金州區(qū)商務中等職業(yè)技術專業(yè)學校教學部396米3、小學1〕、新華小學(五一路)214米2〕、八里小學1.1公里3〕、大連市金州區(qū)先進小學1.2公里4、幼兒園1〕、喜洋洋幼兒園86米2〕、新華幼兒園224米3〕、陽光幼兒園(金紡醫(yī)院東南)238米4〕、康居雙語幼兒園276米5〕、金寶兒幼兒園283米6〕、憶馨雙語幼兒園353米7〕、藍天雙語幼兒園362米8〕、寶兒育樂園425米9〕、舞韻幼兒園480米10〕、金鑫幼兒園492米11〕、領航托管中心589米12〕、大連金州新區(qū)愛兒堡幼兒園594米13〕、育苗幼兒園860米14〕、盛濱幼兒園1公里15〕、媽咪幼兒園1.2公里16〕、站前幼兒園1.3公里17〕、金搖籃雙語幼稚園1.4公里18〕、鑫星幼兒園1.5公里〔三〕金州某商業(yè)城的周邊小區(qū)金州某商業(yè)城的周邊，密集分布許多居民樓和住戶小區(qū)，諸如萬科城、金海嘉園、金星公寓、康居小區(qū)、聚鑫小區(qū)、金色陽光小區(qū)等中型小區(qū)。小區(qū)住戶和周邊居民是當?shù)氐某Ｗ∪丝?，那么代表著他們是前往商場購物消費的主力軍。發(fā)揮商場的優(yōu)勢，吸引周邊居民長期前來購物消費極其重要，可按周邊小區(qū)的分布路線開設商場免費接送車，輻射面積盡可能大一些，強力會聚人氣、拉動消費。下面是關于金州某商業(yè)城周邊的小區(qū)情況，主要包括分布和間距兩個局部。1、金星公寓155米金州五一路近渤海街2、金鼎尚城210米金州亮甲店街道3、鑫海陽光225米金州五一路輕軌東山路旁4、康居小區(qū)264米金州東山路輕軌站旁5、金海嘉園324米金州先進街道五一路6、金紡馨公寓325米金州先進街道〔金紡醫(yī)院北〕7、金元小區(qū)638米金州先進街道五一路8、聚鑫小區(qū)646米金州五一路9、書香苑小區(qū)656米金州五一路10、金星小區(qū)776米金州東山路與金水路交匯處11、金潤小區(qū)796米金州金潤小區(qū)12、金潤花園904米金州新區(qū)東山路與金水路交匯13、建興花園953米金州解放路與五一路交匯北側14、盛濱花園1.1公里金州火車站廣場以東15、金舍嘉苑1.2公里金州站前街道友好街16、金源花園小區(qū)1.3公里金州友好街17、聯(lián)勝小區(qū)1.4公里金州聯(lián)勝街78018、冠軍大廈1.4公里金州五一路與斯大林路交匯處70219、金紡20、金色陽光60021、萬科城6420戶據(jù)不完全統(tǒng)計，以某商業(yè)城為中心，方圓一公里范圍內共有小區(qū)21個，除萬科城大體量的入住人口外，平均每個小區(qū)的住戶至于到達600人，也就是說20個小區(qū)固定居住人口數(shù)到達了12000人，流動人口數(shù)量較少，基數(shù)可到達600~~1000人次/天，在萬科城全部竣工后，全部人口數(shù)能到達22000人?！擦碀撛诳蛻舯尘百Y料1、性別分布：調查的受訪者中男性占40.6%，女性占59.4%。結果說明，女性消費者占據(jù)絕對優(yōu)勢。2、個人月收入分布：受訪者中，個人月收入主要集中在0-3500元，占比為59.06%。結果說明，受訪者的個人月收入情況與其年齡、職業(yè)相符合，具備一定的經(jīng)濟實力和購置力。3、每月平均購物次數(shù)〔包括其他商場〕。本次參與調查的人群中，每月平均購物次數(shù)以2-5次居多，購物次數(shù)在10次以上人群占比較小，僅為1.1%。4、婚否分布：調查的受訪者中未婚占38.2%，已婚占61.8%。結果說明，主要消費者為已婚者，并且具備一定經(jīng)濟實力的中端人群。5、平均每次的購物金額：本次參與調查的人群中，平均每次購物金額主要集中在100——300元，占54.12%。6、年齡分布：參與調查的人群主要集中在19-39歲、40-55歲、55-70歲這三個年齡段。結果說明，定位于中端客戶群的百貨商場，這局部客戶年齡根本上都在中青年和中老年階段。7.職業(yè)分布：本次調查的受訪者中職業(yè)主要分布在學生、公司職員、公務員和退休人員。結果說明，受訪者根本上都是一些職業(yè)穩(wěn)定、收入相對中等的購置人群。以下為對開業(yè)后周邊人群的一個市場調研，如開業(yè)后，消費者對某商業(yè)城的消費態(tài)度。市場分析隨著社會開展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質人口涌入，消費要求層次不斷提升，令金州的商業(yè)在近十年間開展蓬勃。消費模式發(fā)生改變，各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關系開展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。金州的商業(yè)結構經(jīng)過多年的開展及調整，現(xiàn)時中、高端消費群體與群眾型消費群體的消費需求根本已得到滿足。高端消費層市場空間有限，大連作為國際大都市，已吸引到相當一批國際名牌進駐，另外，高端的消費群一方面較多的前往國外消費，另一方面此類人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結構根本滿足這局部人士的需求。中低端的群眾型消費為生活的根本消費，隨著經(jīng)濟的開展，人們已解決根本的物質需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關系，故該類市場消費亦已得到滿足。中高端的個性消費嚴重缺乏。局部消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。從上述的分析可得知，現(xiàn)時金州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結為：數(shù)量龐大的中端/中高端個性消費嚴重缺乏?社會的商業(yè)開展飛速進行中，供求關系的杠桿必然要求將此局面打破?傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費者的消費觀的改變?舊有的市場格局已到達飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口?新的經(jīng)營模式呼之欲出，關鍵是誰先翻開新局面。某商業(yè)城，2023因運而生。二、某商業(yè)城的市場定位市場定位———中低端時尚的百貨商場，潮流、特色會聚一身的中高端休閑、放松、體驗、娛樂場所。生活型定位，以休閑生活需求滿足為定位的百貨店。這種定位是面向最廣闊的主流消費群體，這類消費群體一般收入水平中等，對所信任的零售商忠誠度高。目標消費群定位：本地居民、外地游客、年輕潮流群體、悠閑群體。主要四大功能：購物、休閑、娛樂、效勞。某商業(yè)城定位為中端時尚百貨商場，目標顧客為追求生活品位的人群。主要針對的客戶群為25歲至65歲之間注重生活品質的中等品味人士及18-25歲之間時尚流行摩登女性。某商業(yè)城把優(yōu)質的效勞作為企業(yè)開展的王牌，不斷使效勞更加趨于超前性、情感性以及多樣化、個性化和信息化。商場招商劃分思路：以產品風格劃分樓層或區(qū)域效勞：區(qū)別其他商場的差異化效勞定位。三、某商場城定位參考〔一〕某商業(yè)城定位參考某商業(yè)城進行商場定位對商場進行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市場競爭的需要。大連地區(qū)零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的經(jīng)營階段，劇烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，大連地區(qū)零售市場出現(xiàn)不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。在這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)工程要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標市場開展經(jīng)營活動，以求揚長避短，防止在自己的弱勢市場上與強有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟效益?！惨弧衬繕耸袌龆ㄎ?、目標區(qū)域定位，即周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍就是商場吸引顧客的空間范圍。2、目標消費群定位。在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費者進行市場細分，并確定目標消費群。如果從消費特征來劃分，可以有以下群體：〔二〕功能定位商場的根本功能無疑是提供商品的零售效勞，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物效勞已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的根底上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他效勞行業(yè)以方便顧客，帶旺商場?！踩辰?jīng)營特色定位1、一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。群眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用群眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風險相對小很多。不過，縱觀目前大連地區(qū)商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大局部的區(qū)域已是商家林立，競爭劇烈。尤其是96年以來，國際中型零售企業(yè)大舉進軍大連地區(qū)，擴張勢頭一直有增無減，而本地一些中型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內功，增強實力，另一方面也加快新開分店的步伐。一時間，大連地區(qū)的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗豐富、實力強大、客戶根底廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。2、商場特色化定位可以表達在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以表達在品類選擇、檔次上下等，二是效勞特色?！菜摹辰?jīng)營方式定位商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：1、自營：1〕購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營風險。2〕保底抽傭：商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。3〕純分成，商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當風險。2、招租：商場將場內一定面積的鋪位或專柜出租與實際用家，商場獲租金收益，鋪位或專柜的實際用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔經(jīng)營風險。此外，還可委托管理公司進行經(jīng)營管理?！参濉硺I(yè)態(tài)定位目前，大連地區(qū)市的商業(yè)類型主要有以下幾種：1、綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿商場、興華商場、大江南商場等，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化裝品、首飾、精品等，客流量通常低于中型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。2、主題性商場，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題。3、超市，其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高?！?〕中型超市，其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以當?shù)鼐用駷橹饕趯ο?，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等?！?〕便民式超市，其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。4、百貨與超市相結合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是大連地區(qū)近年來開展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結合起來。5、連鎖專賣〔專業(yè)〕店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。6、個體經(jīng)營的獨立街鋪。從以上分析可以看出，目前大連地區(qū)尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的中型SHOPPINGMALL。不過，隨著大連地區(qū)城市建設的大力推進及人口規(guī)模的不斷擴大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以中型百貨商場和中型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)效勞場所?！擦辰?jīng)營規(guī)模定位一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：1、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對商場單店營業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。如果單店面積超過這一規(guī)模，那么超出局部的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等效勞型消費場所。2、商圈購置力對單店規(guī)模的制約：簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購置力減去圈內競爭店分流的購置力，再除以商場單位面積的保本銷售額。一方面，商場的購置力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內居住人口，市內過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關；競爭店分流的購置力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營本錢和經(jīng)營毛利率有關。3、產品品種對商場規(guī)模的制約：目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益?！财摺成虉鲂蜗蠖ㄎ簧虉鲂蜗蠖ㄎ粚嵸|上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達給消費者。有關CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：〔1〕通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結構、顏色等?！?〕通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等?！?〕通過產品價格、質量、效勞、促銷策略等形式來表現(xiàn)?！捕衬成虡I(yè)城定位參考商業(yè)地產工程市場定位分析研究市場定位是商業(yè)工程及產品成敗的關鍵。產品市場就像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。雪蓮必需在冰原，蔓草那么必喜溫好陰，植物只有在適宜的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。商業(yè)工程定位是預測、籌劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術預測的結果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等籌劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)開展決定?！緫?zhàn)略定位】【商業(yè)定位】一、業(yè)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結構、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售效勞等經(jīng)營手段，提供銷售和效勞的類型化經(jīng)營形態(tài)。業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)工程做成什么形式的商業(yè)確定定位。業(yè)態(tài)定位模式①工程整體功能組合設計、單層功能組合設計②從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配③從工程整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位④從控制內耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定⑤從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調整⑥從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式①從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多項選擇擇。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細節(jié)都必須與工程的業(yè)態(tài)組合定位“精準〞吻合。②從消費群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習慣，方便客戶購物，引導客戶在商場里停留得更久，使客戶產生強烈的購置欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。③從市場競爭上界定根據(jù)操盤經(jīng)驗，中型商業(yè)房地產業(yè)態(tài)定位，主要考慮如下幾個因素：①盡可能引進符合工程實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證工程開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營本錢，提高利潤率，預防鳳險；③現(xiàn)代百貨公司和中型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采用產權清晰、便于日后管理的內置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產權分割的方法，將工程化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；⑤中型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保工程運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售〞矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與中型綜合超市相似，將在一定程度上導致局部潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；二、主題定位確定獨特的主題理念，是工程后期招商的靈魂。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費心理特點、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設計等方面對商業(yè)主題進行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。三、目標市場定位目標市場定位包括對工程要效勞的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。四、功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢?，F(xiàn)代商場通常表達如下四大功能：①購物功能：表達于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最根本功能；②休閑功能：在現(xiàn)代中型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設置；③娛樂功能：表達于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；④效勞功能：主要表達于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體效勞兩方面；五、形象定位商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：①通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結構、顏色等；②通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等；【注釋：POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以表達成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間】③通過產品價格、質量、效勞、促銷策略等形式表現(xiàn)；六、檔次定位工程所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所效勞的消費者決定的。一般來說可分為高級、中高級、中檔、群眾化等幾種檔次。其中品牌店的組合差異性對工程經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。七、價格定位工程在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。價格定位需要依靠科學的經(jīng)濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學專業(yè)的經(jīng)濟分析來確定，以下是商業(yè)工程最正確定價的三大法那么。法那么一：縱向定價波動大①商場負一層與一層的租金相差2―3倍。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷工程藍色快線的負一層A1鋪售價為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為102560元/平方米。②一層、二層價格相差2－5倍。一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。③二、三樓的租金要相差1,5倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標準而對二、三樓進行制定。法那么二：樓層越高，商鋪的租金就要相應地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應地減少，就會影響到營業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應的將租金下調，以有利將商鋪租出。法那么三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。八、經(jīng)營方式定位對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。如何走出傳統(tǒng)中型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費購物習慣，并引導他們形成健康新型的消費購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。根據(jù)企業(yè)實力，經(jīng)營目標、承受鳳險能力等因素的考慮，根據(jù)實操經(jīng)驗，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。商業(yè)工程經(jīng)營方式定位要點：①投資資金回籠收期預測工程資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一工程中去②工程收益效果預測收益效果是企業(yè)成敗關鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；③經(jīng)濟走勢分析通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷取何種經(jīng)營方式；④鳳險比較分析分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險機率、大小等；⑤統(tǒng)一管理商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經(jīng)營秩序；九、動態(tài)定位①招商與定位互動――客戶②定位與設計互動――建筑③定位與市場互動――變化中國零售業(yè)態(tài)劃分標準①食雜店選址：一般位于居民區(qū)內或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內。商圈與目標顧客：輻射半徑0.3公里，目標顧客以相對固定的居民為主。營業(yè)面積：一般在100平方米以內。商品〔經(jīng)營〕結構：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺式和自選式相結合。效勞功能：營業(yè)時間12小時以上。管理信息系統(tǒng)：初級或不設立。②便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)。商圈與目標顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達，目標顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購置。營業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品〔經(jīng)營〕結構：即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行。效勞功能：營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項商品性效勞工程。管理信息系統(tǒng)：程度較高。③折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對廉價的地區(qū)。商圈與目標顧客：輻射半徑2公里左右，目標顧客主要為商圈內的居民。營業(yè)面積：300-500平方米。商品〔經(jīng)營〕結構：商品價格一般低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式：開架自選，統(tǒng)一結算。效勞功能：用工精簡，為顧客提供有限的效勞。管理信息系統(tǒng)：一般。④超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標顧客：輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以下。商品〔經(jīng)營〕結構：經(jīng)營包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結構不同。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算。效勞功能：營業(yè)時間12小時以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑤中型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結合部、交通要道及中型居住區(qū)附近。商圈與目標顧客：輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結構：群眾化衣、食、用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算。效勞功能：設不低于營業(yè)面積40%的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑥倉儲式會員店選址：城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈與目標顧客：輻射半徑5公理以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購置和流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結構：以群眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當局部，商品品種在4000種左右，實行低價、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算。效勞功能：設相當于營業(yè)面積的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對顧客實行會員制管理。⑦百貨店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標顧客：目標顧客以追求時尚和品味的流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積在6000-20000平方米。商品〔經(jīng)營〕結構：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化裝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺銷售和開架面售相結合方式。效勞功能：注重效勞，設餐飲、娛樂場所等效勞工程和設施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑧專業(yè)店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內。商圈與目標顧客：目標顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點而定。商品〔經(jīng)營〕結構：以銷售某類商品為主，表達專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式。效勞功能：從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑨專賣店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內。商圈與目標顧客：目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點而定。商品〔經(jīng)營〕結構：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。效勞功能：注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性效勞。管理信息系統(tǒng)：一般。⑩家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結合部、交通要道或消費者自有房產比較高的地區(qū)。商圈與目標顧客：目標顧客以擁有自有房產的顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結構：商品以改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及效勞為主的。商品售賣方式：采取開架自選方式。效勞功能：提供一站式購足和一條龍效勞，停車位300個以上。管理信息系統(tǒng)：較高。⑾購物中心〔分社區(qū)型購物中心、市區(qū)購物中心、城郊購物中心〕Ⅰ.社區(qū)型購物中心選址：市、區(qū)級商業(yè)中商圈與目標顧客：商圈半徑為5-10公里。營業(yè)面積：建筑面積5萬平方米以內。商品〔經(jīng)營〕結構：20-40個租賃店，包括中型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食效勞及其他店。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動。效勞功能：停車位300-500個。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。Ⅱ.市區(qū)購物中心選址：市級商業(yè)中心商圈與目標顧客：商圈半徑為10-20公里。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以內。商品〔經(jīng)營〕結構：40-100個租賃店，包括百貨店家、中型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂效勞設施等。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動。效勞功能：停車位500個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。Ⅲ.城郊購物中心選址：城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈與目標顧客：商圈半徑為30-50公里以上。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結構：200個租賃店以上，包括百貨店家、中型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂效勞設施等。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動。效勞功能：停車位1000個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。⑿工廠直銷中心選址：一般遠離市區(qū)。商圈與目標顧客：目標顧客多為重視品牌的有目的的購置。營業(yè)面積：建筑面積100-200平方米。商品〔經(jīng)營〕結構：為品牌商品生產商直接設立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣方式：采用自選式售貨方式。效勞功能：多家店共有500個以上停車位。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。案例：萬達商業(yè)廣場市場定位〔參考〕①戰(zhàn)略定位：打造商業(yè)地產品牌，延伸品牌價值。我們具有多年的資本運作和投資經(jīng)驗，具有做好商業(yè)地產和樹立商業(yè)地產品牌的前提條件；②業(yè)態(tài)定位：建設具有中國特色的“shoppingmall〞概念式的大賣場。通過科學組合各種效勞功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮效勞功能全的競爭優(yōu)勢；③形象定位：建立商業(yè)新業(yè)態(tài)，管理新典范。提高人民生活質量的新形象，充分展示管理標準、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的一個現(xiàn)代商業(yè)定位；④主題定位：生態(tài)式生活化購物新體驗賣場。隨著劇烈的商業(yè)競爭讓“主題特色〞成為人們選擇購物場所得重要因素；⑤經(jīng)營定位：以中檔為主，上下檔為輔，突出品牌化、時尚化、個性化、特色化。注重經(jīng)營定位的差異性，重視年輕消費族群；⑥功能定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的一站式購物場所；⑦目標客層定位：中端客層，兼顧上下端客層；⑧商圈定位：工程所在城市及城鄉(xiāng)結合部，滿足未來城市開展需求而建立一個新業(yè)態(tài)的商圈；⑨品牌定位：品牌定位是根據(jù)市場整體業(yè)態(tài)定位進行確定。如果工程的整體定位是中檔為主，高、低檔為輔。那么，該工程各品類的品牌占比是：中檔品牌占70%，高檔品牌占10%。低檔商品占20%，這樣就可以訂出各類商品一、二線品牌在工程中的占比。模式定位的準確，不僅滿足了人們日益增長的消費需求，也順應了城市經(jīng)濟開展、消費市場和消費方式變化以及城市新形象、消費新理念的要求。主題購物中心在經(jīng)濟比較興旺的大中城市將會得到較快的開展，主要原因是經(jīng)濟快速開展，人民生活不斷提高，需求不斷增長，消費從對商品數(shù)量的要求轉向質量的要求，從商品品種的要求轉向品牌的要求，從實用的要求轉向多功能的要求，從單一購置轉向綜合配套從購置商品轉向要求購物環(huán)境，以及系列效勞等，這些都確立了商場化市場主題購物中心的市場空間和開展前景。〔三〕某商業(yè)城定位參考中型百貨商場的市場定位，包括宏觀與微觀兩個層面的意思。從宏觀上看，在商業(yè)網(wǎng)點布局上，大、中、小型商業(yè)零售企業(yè)之間不是此消彼長的關系而是相輔相成的關系，處于寶塔型商業(yè)組織結構中層的中型百貨商場今后都有其生存與開展的空間。老百姓對自己身邊的中型百貨商場還有較強的依賴感和信任感，一般情況下，購置高檔商品去大商場，而購置次數(shù)頻繁的中低檔商品首選的還是居住區(qū)附近的中型百貨商場；從微觀上看，有沒有市場定位意識、如何進行市場定位？在現(xiàn)代市場條件下，往往是零售企業(yè)興衰的法寶，中型百貨商場這幾年來的成功與失敗的例子就已經(jīng)雄辯地證明了這一點。就具體某一個中型百貨商場來說，進行市場定位，必須從兩個方面入手：一方面要開展科學的調查研究。市場調研的科學與否將直接影響到企業(yè)市場定位的準確程序，成功的調研活動首先應該明確調查目的，作為中型百貨商場重點要考察顧客的性別、年齡、居住地、職業(yè)、經(jīng)濟收入和購物動機等；其次確定調查方法，以來商場購物的顧客為調查總體，隨機抽樣，通過問卷形式開展調查；最后對回收的問卷分門別類，進行數(shù)據(jù)處理與回歸分析，找出規(guī)律性的東西來，為企業(yè)進行準確市場定位提供科學依據(jù)。另一方面要掌握一定的市場定位方法。市場定位的方法多種多樣，但適合于中型百貨商場的市場定位方法首推區(qū)域性定位，即根據(jù)商圈內的顧客類型及其消費需求、購置期望來進行定位的一種方法。設在居民區(qū)內的中型百貨商場主要應經(jīng)營價格中檔商品，現(xiàn)在分布于各居民區(qū)內的中型百貨商店根本上都采用這種定位方法，生意均比較穩(wěn)定。另外就是層次性定位，它是根據(jù)目標顧客的消費需求特征而進行具體定位，也稱特色定位。有兩種具體做法，一種是極端做法，即將效勞減少到零點、把價格降低到最低點〔定位于價格致勝〕或將效勞增加到極點、把價格提高到最高點〔定位于效勞致勝〕，另一種做法是分層決策，根據(jù)不同對象或商品種類采用不同定位措施。在市場競爭中，任何一家商場都不可能一勞永逸地維持競爭優(yōu)勢，只要深入調查研究，及時尋找突破口，以己之長克人之短，運用各種市場定位方法，就一定能夠戰(zhàn)而勝之。四、某商業(yè)城的產品特點1、理念———秉承某商業(yè)城細節(jié)效勞的經(jīng)營理念，深入研究中國消費者的購物習針慣與生活方式，為光臨商城的顧客提供最優(yōu)質溫馨的效勞。秉持創(chuàng)意多變的“差異化效勞〞經(jīng)營理念，為中國喜愛時尚的消費者呈現(xiàn)與以往不同的驚喜體驗。2、價格———主要采用心理定價策略進行價格制定。星寶商業(yè)城的經(jīng)營本錢大大高于其他零售業(yè)，本錢領先不是百貨商場競爭的戰(zhàn)略重點，而且由于消費者的收入和價值觀不同，中、高收高價格，所入特別是高收入的消費群體可以接受商品的高質量、以在進行產品定價時，大型百貨商場可以采用心里定價策略，又推出了“會員卡〞、“新婚卡〞、“兒童卡〞、等方式來贏得消費者大量的、長期的購置，并經(jīng)常與這些長期“貴賓〞進行情感、心理上的交流。3、效勞———差異化與周到效勞。會所、電影院、屋頂公園，細致完美的配套設施及私屬效勞，將為尊貴客人提供超值的購物體驗。某商業(yè)城效勞人員的熱情、甜美，給消費者一種溫馨的感覺。通過將目標市場定位于中高檔顧客群，某商業(yè)城可以充分發(fā)揮自己在長期經(jīng)營中所積累的經(jīng)驗，樹立企業(yè)品牌形象、個性化效勞、優(yōu)質購物環(huán)境等形象，提升企業(yè)的核心競爭能力，求得自己的生存和開展。企業(yè)形象是影響顧客滿意的因素之一。這里所說的企業(yè)形象包括社會形象和商場內部形象。企業(yè)制定了明確的定位策略后，還必須有效地向目標消費者進行定位溝通。某商業(yè)城應充分利用廣告等各種宣傳手段來提醒、刺激目標消費者，以滿足檔次等心理的需求，使顧客覺得雖花錢多點，但非常值得，以此顯現(xiàn)其身份和品位。五、聯(lián)營與自營模式的比照分析從社會的角度，在顧客、零售商和供給商(制造商和代理商)三個方面進行了歸納，分析的結果從總體上趨向于這樣一個結論：百貨業(yè)增加自營比例是必要的、迫切的，這一點也得到了官方和行業(yè)協(xié)會有關負責人的支持。商務部副部長姜增偉提出“要大大提高自主經(jīng)營比重，要提高到50%，60%，70%，80%。然而，與學術、官方熱議的自營模式不同，百貨業(yè)界高層的觀點卻并不一致。大局部百貨企業(yè)對自營仍然只停留在口頭的討論或采取十分謹慎的做法，在全國主要城市的71個百貨門店的調查中，無一例外采取了聯(lián)營模式。學術界與企業(yè)界的這種差異反映了百貨業(yè)關于經(jīng)營模式問題的討論絕非那么簡單，從百貨業(yè)的自身的角度出發(fā)，當前的聯(lián)營模式存在的合理性到底在哪里;如果在聯(lián)營的道路上一直走下去，百貨業(yè)的業(yè)態(tài)將有可能走向一種什么樣的業(yè)態(tài)，到底有哪些因素令百貨業(yè)界在采取自營模式方面止步;如果采取了自營的模式，百貨業(yè)的業(yè)態(tài)又將是如何，兩種方式到底哪種方式更經(jīng)濟更可行。對百貨業(yè)聯(lián)營模式的探討(一)聯(lián)營模式產生的歷史背景1996年以后，隨著零售市場競爭越來越劇烈，傳統(tǒng)百貨商店在新型業(yè)態(tài)的擠壓下，利潤空間越來越小，經(jīng)營壓力越來越大，迫使百貨商店尋找新的盈利模式。在這種背景下，引廠進店的聯(lián)營模式被廣泛采用。由于聯(lián)營模式只需要百貨商店提供經(jīng)營場地，不需要占壓零售商的自有資金，從而大大降低了百貨商店的商品采購和經(jīng)營風險，因而在國內百貨業(yè)中被廣泛采用，截至2007年聯(lián)營模式已經(jīng)成為國內百貨企業(yè)主要的盈利模式。(二)聯(lián)營模式的優(yōu)勢和弊端所謂聯(lián)營模式是指百貨店與制造商或代理商之間，按照合同約定各自獨立經(jīng)營，其權利和義務由合同約定，各自承擔民事責任。銷售前，零售商一般不取得商品所有權;商品售出后，所有權同時完成向零售商和顧客的轉移。具體是指零售商為制造商或代理商提供經(jīng)營場地以及相應的綜合管理，監(jiān)督進店的商品，負責導購、統(tǒng)一收銀等效勞，制造商或代理商向零售商繳納聯(lián)營扣點。聯(lián)營模式有其自身的優(yōu)勢，對于百貨企業(yè)來說，品牌聯(lián)營使其無需自行采購商品，從而降低流動資金占用;無需大量經(jīng)營一線的員工，所以降低勞務本錢;既不會發(fā)生庫存積壓又能夠及時調整品牌，所以降低了經(jīng)營風險。但是，聯(lián)營模式也有其自身的弊端，百貨商店通過招商方式滿足其對中高檔品牌的需求，而市場上的知名品牌數(shù)量有限，這必將導致百貨店商品的嚴重同質化以及推高商品的價格，同行之間競爭劇烈，降低了百貨企業(yè)的利潤。(三)聯(lián)營模式下百貨企業(yè)的應對之策1.百貨企業(yè)大力開展連鎖經(jīng)營，不斷擴張門店傳統(tǒng)百貨業(yè)單店經(jīng)營、孤軍作戰(zhàn)、勢單力薄、競爭力弱，連鎖經(jīng)營有助于百貨企業(yè)發(fā)揮品牌效應，在短期內實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴大，運營本錢降低，市場份額增加，從而提高核心競爭力，以應對外資百貨零售企業(yè)進入的壓力和挑戰(zhàn)。因此，諸多百貨企業(yè)開始嘗試通過連鎖經(jīng)營進行規(guī)模擴張。門店數(shù)量的增加提高了百貨企業(yè)的連鎖優(yōu)勢，在塑造企業(yè)品牌知名度方面卓有成效，同時也擴大了企業(yè)營業(yè)額，使企業(yè)的銷售利潤穩(wěn)步上升。2.推動百貨業(yè)與商業(yè)地產結合為應對門店租金的不斷上漲，局部百貨企業(yè)采取了零售+商業(yè)地產的運營方式，一方面以地產利潤彌補百貨利潤之缺乏，另一方面也能夠以百貨作為招牌，提升商業(yè)地產的價值。這一模式成功的前提，是能否在有一定購置能力的城市獲取黃金地段商業(yè)土地資源。實踐證明這種零售+商業(yè)地產的模式，能夠在一定程度上解決聯(lián)營模式下百貨企業(yè)利潤率偏低的問題，使聯(lián)營模式下的百貨業(yè)在劇烈競爭的市場中依然能夠不斷開展壯大。3.通過多種業(yè)態(tài)組適宜應新的市場形勢多業(yè)態(tài)開展是百貨企業(yè)廣泛采取的開展策略之一。近年來，在生存和開展的巨大壓力推動下，越來越多的百貨零售企業(yè)開始進行多業(yè)態(tài)開展。2007年中國百貨企業(yè)100強中有85%以上采取了多業(yè)態(tài)開展策略。這說明多業(yè)態(tài)開展已經(jīng)成為國內百貨企業(yè)參與競爭、規(guī)?；_展的重要手段。合肥百貨以“百貨+超市+家電+農產品市場〞多業(yè)態(tài)組合模式進行省內異地擴張，提前布局整個安徽經(jīng)濟圈，從日益劇烈的二線零售市場競爭中脫穎而出，初步完成立足合肥、輻射安徽的戰(zhàn)略部署。天虹商場在國內首創(chuàng)了“百貨+超市+X〞的業(yè)態(tài)組合模式，在此根底上形成了城市中心店和社區(qū)購物中心兩種業(yè)態(tài)模式，商號分別為“天虹百貨〞和“天虹商場〞。天虹商場同時也提高了超市和其他相關業(yè)態(tài)在百貨商場的地位和作用，將超市打造成為可與百貨共享顧客群體的精致超市，并根據(jù)顧客需求和競爭對手靈活配置“X〞局部(如電器、家居、餐飲等)。公司彈性定制的業(yè)態(tài)組合模式，強化了業(yè)態(tài)間的協(xié)同效應，利于滿足顧客的“一站式〞購物需求。截至2023年9月，天虹品牌在北京、廣東、福建、江西、湖南、江蘇、浙江等省市開設了42家直營分店及以特許經(jīng)營方式管理3家分店。以上種種舉措都使得聯(lián)營模式下的百貨業(yè)在競爭劇烈的市場中依然保持較快的增長速度，百貨企業(yè)跨區(qū)擴張從一個城市到另一個城市，從省內到省外，從局部到全國，無論是百貨企業(yè)的門店數(shù)量、銷售額、還是銷售利潤，都有比較明顯的增長，這說明目前聯(lián)營模式下的百貨業(yè)通過創(chuàng)新商業(yè)模式依然能獲得較好的效益。(四)未來聯(lián)營模式百貨企業(yè)應注意的問題除了以上比較常見的應對之策之外，未來聯(lián)營模式下百貨業(yè)應該在文化打造、與自然景觀建筑藝術融合、與城市文明對接以及開展電子商務方面多做努力，這幾方面既能夠提升百貨商店的檔次和品位，又能夠提高其銷量和利潤，從而最終形成百貨店永久的和持續(xù)的競爭力。1.推動百貨業(yè)與文化產業(yè)的深度融合縱觀世界各大強國，能夠對世界產生深遠影響力的既不是軍事實力，也不是經(jīng)濟實力，而是在經(jīng)濟、政治、軍事層面之上形成的文化實力，這種軟實力無處不在，甚至不經(jīng)意間就能夠影響幾代人。當前，與百貨業(yè)融合的文化類型甚少，比較常見的是電影院、KTV、兒童樂園等，還遠遠算不上深度融合?，F(xiàn)代百貨業(yè)應注重文化藝術的積累、挖掘、固化、創(chuàng)新與展示，以文興商，以商促文，商文互動。文化藝術形式眾多，西式的歌劇、音樂劇、古典音樂、搖滾、爵士樂、芭蕾舞、踢踏舞，中式的京劇、粵劇、評書、相聲、魔術雜耍等應有盡有，這些文化形式豐富多彩，百貨企業(yè)決策者可以通過歌劇院、美術館和人類、文化、電影博物館等來展示這些藝術，同時與百貨業(yè)交織在一起，實現(xiàn)與百貨業(yè)的融合。所以，百貨業(yè)應該是有文化的百貨業(yè)，悠久的文化與繁榮的商業(yè)建設珠聯(lián)璧合，是百貨業(yè)未來演繹的重要方式。2.推動百貨業(yè)與自然景觀和建筑藝術的融合當人們走進澳門威尼斯人酒店度假村的時候，仿佛走進了異國他鄉(xiāng)，威尼斯人酒店度假村以意大利水都威尼斯為主題，酒店周圍內充滿威尼斯特色拱橋、小運河及石板路，到處充滿威尼斯人浪漫狂放享受生活之異國風情。威尼斯人酒店度假村給了人們很多啟發(fā)：百貨業(yè)不僅需要與餐飲、娛樂、休閑、文化和地產結合，還可以而且應該與自然景觀結合。威尼斯人酒店度假村可以通過仿制威尼斯風情，而將零售、餐飲、娛樂、會展放入其中，百貨業(yè)為什么不能將百貨業(yè)與自然景觀相結合呢?我國有聞名天下的蘇州園林，也有著名的秦淮河，百貨企業(yè)為什么不能通過打造“園林式購物中心〞，“秦淮河式購物中心〞呢?也可以將百貨商店放進去，使消費者在購物的同時也可以領略園林景致或者感受秦淮河舊夢。另外，在選擇適宜的自然景觀之后，再確定需要選擇的建筑藝術，兩者配合，相得益彰。百貨商店與自然景觀的融合，使其在一定程度上具備了難以復制性，百貨商店與建筑藝術的融合使其在這座城市中享有“地標〞的尊崇，會讓無數(shù)消費者心馳神往。3.推動百貨業(yè)與城市文明的對接，提高全民對百貨業(yè)的認識高度百貨商店是城市開展的產物，它提供了一種城市文化，是現(xiàn)代文明的傳播之地，也是工業(yè)文明成果的展示地。因此，要推動百貨業(yè)與城市文明的對接，將開展百貨業(yè)提高到打造城市文明的高度。首先，百貨商店是現(xiàn)代文明訓練場。百貨商店的環(huán)境、效勞無一不是現(xiàn)代文明的訓練課程，在一種買賣關系以外免費提供了文明的訓練。買賣是契約關系，而契約是法律的核心，商場的禮儀是現(xiàn)代禮儀的一局部等。其次，百貨商店是現(xiàn)代文明的展示場。百貨商店向市民展示了現(xiàn)代工業(yè)的精品，從這個意義上來說，百貨公司也是“現(xiàn)代工業(yè)博物館〞。當人們在寬敞明亮的百貨商店里悠閑地散步的時候，當人們面對琳瑯滿目、美侖美幻的商品的時候，當人們接受彬彬有禮、細心體貼的效勞的時候，一切都如夢似幻，但又都這么真實，能讓人真真實實地體會到現(xiàn)代城市文明之所在。最后，百貨商店演繹了一種城市文化的變遷。老上海人心中的永安百貨，解放前的大新百貨公司，它們是城市的記憶，是城市文化的載體。百貨的開展演繹了城市的變遷，也在某種程度上詮釋了城市文化。只有融入了城市文明的百貨企業(yè)才能夠在現(xiàn)代城市的變遷中風雨同舟，才能夠在劇烈的市場競爭中，令廣闊的消費者不離不棄，才能夠隨著社會的開展而與時俱進。4.推動百貨業(yè)積極開展電子商務電子商務突破了柜臺和地域的限制，無論是消費者數(shù)量還是定單結算效率都是實體店無法比較的，這就決定了其消費潛力遠遠超過實體店。所以，許多傳統(tǒng)百貨店都對電子商務躍躍欲試。鑒于電子商務良好的開展前景，百貨商店有必要大力開展本企業(yè)的電子商務網(wǎng)站，使百貨企業(yè)依托實體店和網(wǎng)絡商店兩種模式推動事業(yè)開展。但是，在開展電子商務過程中，百貨企業(yè)應該協(xié)調好實體店與網(wǎng)絡商店之間的關系，百貨網(wǎng)店的商品價格一般會比實體店的產品優(yōu)惠許多，這必然會對實體店造成較大的沖擊，甚至嚴重影響實體店的銷售。為了使兩種銷售模式協(xié)同開展，百貨商店需要在網(wǎng)店經(jīng)營的產品品種上慎重選擇，減少產品的重復配置，盡可能做到網(wǎng)上網(wǎng)下的差異化經(jīng)營。另外，大局部百貨網(wǎng)店開發(fā)時間較短，網(wǎng)店運作經(jīng)驗缺乏，消費者信任度不高，這些都是百貨網(wǎng)店經(jīng)營將要面臨的一些難題。因此，百貨界需要在網(wǎng)店營銷方面多下工夫，通過多種渠道讓消費者了解百貨網(wǎng)店所經(jīng)營的產品類型、優(yōu)惠幅度、效勞質量等，以便吸引各類消費群體，推動網(wǎng)店事業(yè)的開展。百貨商店開展電子商務的銷售模式已是大勢所趨，這是聯(lián)營模式下提高百貨商店銷量和利潤的一種新的渠道，這種渠道的出現(xiàn)改變了消費者傳統(tǒng)的購物方式，節(jié)省了消費者購物的時間和金錢本錢，適應了人們的現(xiàn)代生活方式。在這種渠道的輔助下，聯(lián)營模式將繼續(xù)推動百貨業(yè)向前開展。對百貨業(yè)自營模式的探討所謂自營模式是指百貨店買斷制造商或代理商的產品，在自己的店鋪進行零售，傳統(tǒng)的自營費用自己承擔，利潤歸自己所有。當今，從世界百貨店的開展趨勢看，百貨店自營的比例大約為美國占80%，歐洲占50%，日本和韓國占20%，而國內自營比例極低，許多百貨店聯(lián)營比例80-90%，有的甚至到達100%。在學界和官方呼喊百貨企業(yè)實行自營的同時，百貨企業(yè)卻認為自營困難重重，盡管有毛利率的誘惑(自營毛利率比聯(lián)營普遍要高出15%以上)。(一)眾多原因令百貨業(yè)止步于自營門檻之外這些原因如下：1、中國是一個高速開展的開展中國家，此一階段的典型特征是產業(yè)呈現(xiàn)爆炸式增長，市場提供了足夠多的時機，這種情況導致企業(yè)一般會采取迅速將一種經(jīng)營模式擴大的做法，占領市場份額總會優(yōu)先于經(jīng)營模式的創(chuàng)新。由此，企業(yè)的資源會大局部投向擴大市場份額，而不是用于一種新商業(yè)模式的創(chuàng)新。所以，經(jīng)營模式創(chuàng)新能力的弱化也就缺乏為奇。百貨是城市的產物，中國大量新的城市的出現(xiàn)以及原有的一線城市人口的不斷擴大和新的高端消費品階層的不斷出現(xiàn)，雖然使百貨企業(yè)毛利率有所下降，但仍有利可圖，這就會產生管理惰性。2、自營系統(tǒng)建構的本錢-收益使百貨業(yè)實現(xiàn)自營成為一種不可能。長期的聯(lián)營模式運行的結果導致了百貨業(yè)核心技術喪失與商業(yè)功能退化，效勞集約型業(yè)態(tài)特征弱化和變異，盈利性空間和業(yè)務空間縮窄以及“負反應效應〞放大經(jīng)營風險等問題。然而，真正使百貨企業(yè)卻步于自營的是當前百貨企業(yè)的內部組織結構、控制系統(tǒng)以及其他的資源。實現(xiàn)自營模式意味著一種戰(zhàn)略大調整，是對現(xiàn)有的經(jīng)營模式推倒重來，如果在現(xiàn)有的根底上成立自營經(jīng)營部門，需牽涉到重構自營的價值鏈，巨大的資金投入、倉儲場地投入和管理投入本錢大大高于從自營中有可能獲得的收益。由于自營能否獲得一種戰(zhàn)略上的持續(xù)盈利能力還是一個未知數(shù)，企業(yè)界在沒有實際成功的案例以前是不會貿然采取行動的。即使香港連卡佛在大陸也沒有獲得成功的案例，更何況當今創(chuàng)新能力普遍偏弱的國內百貨企業(yè)呢。(二)假設百貨業(yè)采取自營模式，那么必將給實施這一模式的企業(yè)帶來根本性的變化:1、出資人，無論是國有百貨的資產所有者，還是民營百貨的所有者，都必須認識到自營模式確實立意味著在當前百貨業(yè)的生存模式中屬于另類，由此必然會引起百貨同業(yè)之間以及零售行業(yè)之間產生新的族群內、族群間的爭奪生存權的新的競爭;同時，在當前高端品牌奇缺的情況下，供給商必然要到達其利益的最大化，聯(lián)營模式的百貨企業(yè)只能采取讓利的方式來獲得高端的品牌，而自營模式百貨企業(yè)只能走向中端品牌的經(jīng)營。2、采取自營模式，百貨企業(yè)必須重構其經(jīng)營的價值鏈。聯(lián)營模式下百貨店的盈利模式表現(xiàn)為收取傭金和各種場地使用費、物業(yè)管理費等租金收入，其實質是“通道費盈利模式〞，而在自營模式下百貨企業(yè)主要通過進銷差價來實現(xiàn)企業(yè)利潤。由聯(lián)營模式轉向自營模式意味著百貨店的價值鏈發(fā)生改變，這一價值鏈的重構牽涉到自營模式下具體的經(jīng)營方式確實定，是買手制還是代理制等，涉及一系列采購管理、物流管理和庫存管理;同時，在支持系統(tǒng)構建上必須建立一套相應的管理制度及物流體系。3、采取自營模式，百貨企業(yè)必須重新建構一支新的人才隊伍，必須盡快提升管理水平。由于長期采取聯(lián)營模式，百貨企業(yè)的人員隊伍根本效勞于選址、招商、商場物業(yè)管理等。在自營模式下，百貨企業(yè)必須重新組建采購隊伍、商場銷售人員以及倉儲管理人員隊伍，此類業(yè)務人員的組建及管理對當前百貨企業(yè)來說是一大挑戰(zhàn)。自營模式對人管理的要求比聯(lián)營模式要求更高。4、采取自營模式，百貨企業(yè)必須擁有更多的資金儲藏。自營模式不僅需要有更多更優(yōu)秀的人才，而且在資金的需求上也比聯(lián)營模式要求更多。在聯(lián)營模式中不涉及大量的人員支出及商品周轉資金，在自營模式下必將涉及商品周轉資金、人員支出及庫存處理資金。由此，對于當前百貨企業(yè)普遍將盈余資金投向新商場開設甚至其他行業(yè)不同，自營模式的百貨企業(yè)在實現(xiàn)資金周轉方面將直接面臨一種前所未有的困難。5、采取自營模式需要以消費者為中心構建“效勞集約〞戰(zhàn)略。“效勞集約型〞業(yè)態(tài)特征是百貨店得以致勝的法寶，擁有顧客忠誠和對消費者需求信息的精確掌握也是百貨店終端優(yōu)勢和買方勢力的源泉。因此，百貨業(yè)向自營模式回歸就必須要加強效勞營銷，通過會員制與CRM等手段有效構建顧客效勞互動溝通平臺，通過多樣化的售前、售中、售后的效勞鏈接，專業(yè)化的消費指導，樹立品牌、培育消費忠誠，實現(xiàn)與消費者面對面的溝通，直接高效提升效勞品質和企業(yè)形象。(三)百貨業(yè)自營模式的策略選擇基于以上分析，百貨業(yè)實現(xiàn)自營模式是一種戰(zhàn)略上的改變，絕非簡單地在聯(lián)營模式中的一種修修補補，即使實施自營，也必須有創(chuàng)新的自營策略，必須處理好以下幾個方面的關系。1、未來的百貨自營模式必須適應未來零售業(yè)態(tài)的變化趨勢電子商務這一無所不包的零售交易平臺，幾乎在平價、選擇自由、便利等方面的顧客價值上占據(jù)了極大優(yōu)勢，以京東和淘寶為代表的電子商務平臺，也將更進一步蠶食傳統(tǒng)百貨的市場。另外，還有各種名牌折扣店以“名牌+低價〞的結合正在對百貨商店傳統(tǒng)的“高端+高價〞模式發(fā)起沖擊。因此，未來百貨商店自營必須在自身定位上做好文章，傳統(tǒng)的“高端+高價〞的定位適合于聯(lián)營模式，在目前市場高端品牌奇缺的前提下，百貨企業(yè)實現(xiàn)自營困難較大。一種值得探索的定位是百貨企業(yè)可以將百貨業(yè)的連鎖優(yōu)勢作為一種重要的展示功能，百貨商店與制造商共同打造品牌，也即百貨商店不但作為一名售貨員的角色而且作為一名專業(yè)品牌方案解決人的角色而存在，這樣就把百貨業(yè)實現(xiàn)了華美轉身。2、未來的百貨自營必須與未來的消費方式的變化趨勢結合起來隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術的開展，人性哲學在當下已深入到城市居民，其在消費方式上表現(xiàn)為個性化消費需求;同時，消費者為了實現(xiàn)這種消費需求而積極參與到生產中去。由此，自我設計、與生產者一同生產等理念已悄然興起。以這樣的趨勢為代表，百貨自營與個性化消費的結合成為了一個必須加以思考的問題。當前，主題百貨等差異化的百貨經(jīng)營已在百貨行業(yè)中初露端霓。在百貨自營中，百貨公司可將生產設計與品牌及銷售相結合。在服裝消費中大量引進量身定做以滿足消費者個性化需求，既能滿足高端消費人士的需求，也能實現(xiàn)百貨的差異化經(jīng)營。3、百貨自營必須注重與其他行業(yè)的整合，從而在企業(yè)綜合利潤而不僅僅作為百貨銷售來表達百貨的價值既然百貨業(yè)界對其自營還維持在準備或研究階段，其主要的擔憂來自于對盈利能力的信心缺乏。百貨自營如果僅僅從百貨自身來說確實困難較大，并由此卻步。然而，如果從與商業(yè)地產或物流或酒店或文化傳播甚至藝術會展等結合起來，并從整體工程回報來思考結論未必一致。當今，許多百貨企業(yè)已經(jīng)成為上市公司，整個上市公司涉及到幾項主營業(yè)務，如商業(yè)地產、物流業(yè)務，如果在某個工程中把地產作為主盈利工程，而把百貨業(yè)作為地產的配套工程，那么自營的盈利壓力就不會那么大，以地產補百貨，同時百貨使地產增值，百貨并不從百貨