06建設(shè)項(xiàng)目投資控制

內(nèi)容回顧1.建設(shè)項(xiàng)目采購(gòu)的含義狹義上：指購(gòu)買工程實(shí)施所需的材料、設(shè)備等物資。廣義上：包括委托設(shè)計(jì)單位、委托咨詢服務(wù)單位、工程施工任務(wù)的發(fā)包等2.建設(shè)項(xiàng)目采購(gòu)的基本模式施工平行發(fā)包、施工總承包、施工總承包管理設(shè)計(jì)任務(wù)委托的模式設(shè)計(jì)平行委托、設(shè)計(jì)總包、設(shè)計(jì)總包管理建設(shè)項(xiàng)目總成包CM模式、施工聯(lián)合體承包和施工合作體承包、D+B模式、EPC模式

第六章建設(shè)項(xiàng)目投資控制1投資控制的含義和目的2設(shè)計(jì)階段投資控制的意義和技術(shù)方法3建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)劃投資控制是管理的一項(xiàng)主要任務(wù)，是業(yè)主方項(xiàng)目管理的核心工作內(nèi)容之一。本章主要從以下三方面介紹：

學(xué)習(xí)目標(biāo)：1、掌握投資控制的含義、目的和項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段投資控制的意義。2、掌握投資控制的任務(wù)和方法和項(xiàng)目實(shí)施階段投資控制的任務(wù)與措施。3、了解項(xiàng)目投資目標(biāo)論證及分析和項(xiàng)目投資規(guī)劃的編制。重點(diǎn)難點(diǎn)：1、建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理2、建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)3、設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法4、建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)劃編制的方法建設(shè)項(xiàng)目投資控制6.1投資控制的含義和目的6.2設(shè)計(jì)階段投資控制的意義和技術(shù)方法6.3建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)劃6.1建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義和目的6.1.1建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義和目的6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理6.1.4建設(shè)項(xiàng)目投資控制的任務(wù)基本概念投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資額（包括工程造價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括的內(nèi)容應(yīng)視項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。設(shè)計(jì)概算是指設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)圖樣及說明書、設(shè)備清單、概算定額或概算指標(biāo)、各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料、類似工程預(yù)（決）算文件等資料，用科學(xué)的方法計(jì)算和確定建筑安裝工程全部建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件。

基本概念

施工圖預(yù)算workingdrawingestimate根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算定額編制工程造價(jià)的詳細(xì)預(yù)算。在中國(guó)，施工圖預(yù)算是建筑企業(yè)和建設(shè)單位簽訂承包合同和辦理工程結(jié)算的依據(jù)；也是建筑企業(yè)編制計(jì)劃、實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和考核經(jīng)營(yíng)成果的依據(jù)。在實(shí)行招標(biāo)承包制的情況下，是建設(shè)單位確定標(biāo)底和建筑企業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)。施工圖預(yù)算是關(guān)系建設(shè)單位和建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，如在執(zhí)行過程中發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，應(yīng)經(jīng)仲裁機(jī)關(guān)仲裁，或按法律程序解決。6.1建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義和目的

建設(shè)項(xiàng)目的投資是每個(gè)投資者所關(guān)心的重要問題，投資控制工作的成效直接影響建設(shè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)項(xiàng)目投資及其控制貫穿于工程建設(shè)的全過程，涉及到工程建設(shè)參與各方的利益。

6.1.1建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用(1)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用的含義站在投資者或項(xiàng)目開發(fā)者的角度，建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目總共要花多少錢，是必須首先考慮的事情。建設(shè)項(xiàng)目投資一般是由建設(shè)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩部分組成。建設(shè)投資，又稱固定資產(chǎn)投資或工程造價(jià)，是從建設(shè)項(xiàng)目確定建設(shè)意向直至建成竣工驗(yàn)收為止的整個(gè)建設(shè)期間所支出的總費(fèi)用。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指為維持項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而占用的全部周轉(zhuǎn)資金，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期用來購(gòu)買原料、半成品、燃料和動(dòng)力，支付工人工資等，待產(chǎn)品銷售后才能回收這筆資金。從工程項(xiàng)目的建設(shè)以及項(xiàng)目管理的角度，投資控制的對(duì)象是建設(shè)投資。因此，我們所說的投資控制主要是建設(shè)投資控制。國(guó)家重點(diǎn)工程圖西氣東輸三北防護(hù)林京杭大運(yùn)河三峽工程都江堰水利工程上海浦東開發(fā)南水北調(diào)青藏鐵路西電東送京津風(fēng)沙源治理工程兩彈一星三峽工程“高峽出平湖，當(dāng)驚世界殊”

6.1.1建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用(2)建設(shè)投資構(gòu)成

6.1.1建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用建設(shè)項(xiàng)目投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金工器具購(gòu)置費(fèi)土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)備費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)(3)影響投資計(jì)劃值的因素影響投資計(jì)劃值的因素時(shí)間影響因素：因價(jià)格隨時(shí)間變化地點(diǎn)影響因素：線路走向，地形地貌招標(biāo)方式影響發(fā)包方式影響:

如平行發(fā)包、施工總包，總承包項(xiàng)目規(guī)模影響事先預(yù)測(cè)應(yīng)有充分依據(jù)，應(yīng)注意：可靠性事后發(fā)生

6.1.1建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義建設(shè)項(xiàng)目投資控制是指以建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象，為在投資計(jì)劃值內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目而對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)中的投資所進(jìn)行的規(guī)劃、控制和管理。目的：在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段，通過投資規(guī)劃與動(dòng)態(tài)控制，將實(shí)際發(fā)生的投資額控制在投資的計(jì)劃值以內(nèi)，以使建設(shè)項(xiàng)目的投資目標(biāo)盡可能地實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)：充分利用有限的資源，使工程項(xiàng)目的建設(shè)獲得最佳效益和增值。兩個(gè)工作過程：規(guī)劃過程和控制過程投資框算投資估算概算(修正概算)施工圖預(yù)算標(biāo)底投標(biāo)價(jià)合同價(jià)結(jié)算竣工決算投資規(guī)劃編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段編制設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修期時(shí)間有建設(shè)意圖項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目正式動(dòng)用施工招標(biāo)、投標(biāo)項(xiàng)目決策階段6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義(1)工程項(xiàng)目建設(shè)程序

6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義(2)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義建設(shè)項(xiàng)目投資控制是指以建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象，為在投資計(jì)劃值內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)中的投資進(jìn)行的規(guī)劃和控制管理。

目的：是在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段，通過投資規(guī)劃與動(dòng)態(tài)控制，將實(shí)際發(fā)生的投資額控制在投資的計(jì)劃值之內(nèi)，以使建設(shè)項(xiàng)目投資目標(biāo)盡可能實(shí)現(xiàn)。

思考：投資控制是否追求投資額越小越好？投資控制的目標(biāo)是充分利用有限資源，使工程項(xiàng)目的建設(shè)獲得最佳效益與增值。

6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義(3)投資的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目投資控制主要由兩個(gè)并行，各有側(cè)重又相互聯(lián)系的工作過程組成，即建設(shè)項(xiàng)目投資的規(guī)劃過程與建設(shè)項(xiàng)目投資的控制過程。在建設(shè)前期，以投資的規(guī)劃為主；在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的中后期，投資控制占主導(dǎo)地位。

投資的規(guī)劃主要就是指確定計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用目標(biāo)值，以及制定建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施期間投資控制工作方案的工程管理活動(dòng)，包括進(jìn)行投資目標(biāo)論證分析、投資目標(biāo)分解、制定投資控制工作流程、投資目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析、制定投資控制工作制度等一系列控制工作和措施。

6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義設(shè)計(jì)施工投資規(guī)劃投資控制二項(xiàng)工作組成相互交叉各有側(cè)重

6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義在建設(shè)項(xiàng)目管理各階段,投資規(guī)劃的主要工作內(nèi)容有:在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，通過對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目功能與使用要求的設(shè)計(jì)分析和確定，編制建設(shè)項(xiàng)目的投資規(guī)劃，用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作以及相應(yīng)的投資控制工作。在工程設(shè)計(jì)階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計(jì)階段和初步設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作，編制設(shè)計(jì)概算。在工程施工階段，以投資規(guī)劃、施工圖預(yù)算和工程承包合同價(jià)格等控制工程施工階段的工作，編制資金使用計(jì)劃，以作為施工過程中進(jìn)行工程結(jié)算和工程價(jià)款支付的計(jì)劃目標(biāo)。

6.1.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的含義(4)投資的控制在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，根據(jù)擬建工程項(xiàng)目的功能要求和使用要求，做出項(xiàng)目定義，包括項(xiàng)目投資定義。在工程設(shè)計(jì)階段，運(yùn)用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)方法等，以投資規(guī)劃和批準(zhǔn)的投資估算為目標(biāo)值控制初步設(shè)計(jì)；以投資規(guī)劃和批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算為控制目標(biāo)控制施工圖設(shè)計(jì)。在工程施工招標(biāo)階段，以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件為依據(jù)，結(jié)合工程條件，選擇合理的合同計(jì)價(jià)方式，確定工程承包合同價(jià)格。在工程施工階段，以施工圖預(yù)算和工程承包合同價(jià)格等為控制目標(biāo)，通過工程計(jì)量、工程變更控制和工程索賠管理等方法，按照承包方實(shí)際完成的工程量，嚴(yán)格確定施工階段實(shí)際發(fā)生的工程費(fèi)用。在工程竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，編制竣工決算。在工程保修階段，根據(jù)工程承包合同，協(xié)助處理項(xiàng)目使用期間出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題,選擇相關(guān)的處理方案和方式,合理確定工程保修費(fèi)用。1.維持項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而占用的全部周轉(zhuǎn)資金是（）。

A．建設(shè)投資B.流動(dòng)資產(chǎn)投資

C.固定資產(chǎn)投資D.工程費(fèi)用2.工程費(fèi)用不包括（）。

A建筑工程費(fèi)用B.安裝工程費(fèi)用

C.設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用D.預(yù)備費(fèi)3.投資控制的目標(biāo)是（）。A.充分利用有限的資源，使工程項(xiàng)目的建設(shè)獲得最佳效益和增值。B.使投資額達(dá)到最小C．減少流動(dòng)資產(chǎn)的投入D．減少建設(shè)投資的投入4．下列說法錯(cuò)誤的是（）。A．在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，通過對(duì)投資目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目功能與使用要求的分析和確定，編制建設(shè)項(xiàng)目的投資規(guī)劃。B．在工程設(shè)計(jì)階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計(jì)階段和初步設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作，編制設(shè)計(jì)預(yù)算。C．在工程設(shè)計(jì)階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計(jì)階段和初步設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作，編制設(shè)計(jì)概算。D．在工程施工階段，以投資規(guī)劃、施工圖預(yù)算和工程承包合同價(jià)格等控制工程施工階段的工作，編制資金使用計(jì)劃。6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理“計(jì)劃是相對(duì)的，變化是絕對(duì)的；靜止是相對(duì)的，變化是絕對(duì)的”是建設(shè)項(xiàng)目管理的哲學(xué)，這并非是否定規(guī)劃和計(jì)劃的必需性，而是強(qiáng)調(diào)了變化的絕對(duì)性和木標(biāo)控制的重要性。建設(shè)項(xiàng)目投資控制成敗與否，很大程度上取決于投資規(guī)劃的科學(xué)性和目標(biāo)控制的有效性。（1）遵循動(dòng)態(tài)控制原理1）對(duì)計(jì)劃的投資目標(biāo)值的分析和論證2）投資發(fā)生的實(shí)際數(shù)據(jù)的收集3）投資目標(biāo)值與實(shí)際值的比較4）各類投資控制報(bào)告和報(bào)表的制定5）投資偏差的分析6）投資偏差糾正措施的采取6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理偏差比較計(jì)劃值與實(shí)際值測(cè)量器工程進(jìn)展收集實(shí)際數(shù)據(jù)

采取控制措施調(diào)節(jié)器YesNo實(shí)際值干擾人力物力財(cái)力每?jī)芍芑蛎吭?/p>

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理（1）動(dòng)態(tài)控制（2）分階段設(shè)置控制目標(biāo)控制是為實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)服務(wù)的，一個(gè)系統(tǒng)若沒有目標(biāo)，就不需要也無法進(jìn)行控制?？刂颇繕?biāo)的設(shè)置應(yīng)是嚴(yán)肅的，應(yīng)有科學(xué)的依據(jù)。但是，工程項(xiàng)目的建設(shè)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大和綜合復(fù)雜的過程，投資控制的目標(biāo)并不是一成不變的，不同階段投資控制目標(biāo)可能不同。因此，投資的控制目標(biāo)需按建設(shè)階段分階段設(shè)置，且每一階段的控制目標(biāo)值是相對(duì)而言的，隨著工程項(xiàng)目建設(shè)的不斷深入，投資控制目標(biāo)也逐步具體和深化。

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理為什么要分階段控制？

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理(2)分階段設(shè)置投資控制目標(biāo)項(xiàng)目建議書可行性研究初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收投資規(guī)劃/估算設(shè)計(jì)概算修正概算施工圖預(yù)算工程合同價(jià)格工程結(jié)算工程決算控制控制控制控制控制控制（3）注意積極能動(dòng)的主動(dòng)控制在經(jīng)常大量地運(yùn)用投資被動(dòng)控制方法的同時(shí)，也需要注重投資的主動(dòng)控制問題，將投資控制立足于事先主動(dòng)地采取控制措施，以盡可能地減少以致避免投資目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離。這是主動(dòng)的和積極的投資控制方法。也就是說，在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資控制時(shí)，不僅需要運(yùn)用被動(dòng)的投資控制方法，更需要能動(dòng)地影響建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展，時(shí)常分析投資發(fā)生偏離的可能性，采取積極和主動(dòng)的控制措施，防止或避免投資發(fā)生偏差，主動(dòng)地控制建設(shè)項(xiàng)目投資，將可能的損失降到最小。

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理(3)注重積極能動(dòng)的主動(dòng)控制預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，擬定并采取各項(xiàng)預(yù)防性措施，以使計(jì)劃的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

主動(dòng)控制是事前控制、前饋控制、開環(huán)控制，也是一種面向未來的控制。轉(zhuǎn)換輸入糾偏措施前反饋采集信息——主動(dòng)控制與被動(dòng)控制目標(biāo)偏離糾偏措施再偏離再糾偏……發(fā)生偏離后分析原因決策采取糾偏措施被動(dòng)控制首先估計(jì)目標(biāo)偏離的可能性決策：采取預(yù)防措施主動(dòng)控制

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理理論軌道實(shí)際軌道糾偏糾偏目標(biāo)控制原理（4）采取多種有效控制措施設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1設(shè)計(jì)階段2招標(biāo)發(fā)包階段3施工階段4組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟(jì)措施D組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟(jì)措施D組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟(jì)措施D組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟(jì)措施DA-1B-1C-1D-1投資控制A-2B-2C-2D-2A-3B-3C-3D-3A-4B-4C-4D-4

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理施工招標(biāo)、發(fā)包階段——組織措施A-31編制招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、發(fā)包階段投資控制詳細(xì)工作流程圖2在項(xiàng)目管理班子中落實(shí)從投資控制角度參加招標(biāo)工作、評(píng)標(biāo)工作、合同談判工作的人員、具體任務(wù)及管理職能分工參加招標(biāo)文件編制/審核參加標(biāo)底編制/審核評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備合同條件審核，參加合同談判

......

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理施工招標(biāo)、發(fā)包階段——經(jīng)濟(jì)措施B-31編制/審核標(biāo)底標(biāo)底與投資計(jì)劃值進(jìn)行比較2審核招標(biāo)文件中與投資有關(guān)的內(nèi)容——工程量清單——......3作評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備/參于評(píng)標(biāo)

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理施工招標(biāo)、發(fā)包階段——技術(shù)措施C-3對(duì)各投標(biāo)文件中的主要施工技術(shù)方案作必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較論證。

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理施工招標(biāo)、發(fā)包階段——合同措施D-3參于合同談判，把握住

——合同價(jià)計(jì)算

——合同價(jià)調(diào)整

——付款方式等合同條款的內(nèi)容

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理（5）立足全壽命周期的控制建設(shè)項(xiàng)目投資控制，主要是對(duì)建設(shè)階段發(fā)生的一次性投資進(jìn)行控制。但是，投資控制不能只是著眼于建設(shè)期間產(chǎn)生的費(fèi)用，更需要從建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)產(chǎn)生費(fèi)用的角度審視投資控制的問題。投資控制，不僅僅是對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)直接投資的控制，只考慮一次投資的節(jié)約，還需要從項(xiàng)目建成以后使用和運(yùn)行過程中可能發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用考慮，進(jìn)行項(xiàng)目全壽命的經(jīng)濟(jì)分析，使建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)的總費(fèi)用最小。

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理（5）立足于全壽命周期的投資控制英國(guó)皇家工程院最近進(jìn)行的一項(xiàng)研究表明，建筑物生命周期內(nèi)費(fèi)用比率一般為1:5:200。其中：1指建筑物的建設(shè)成本；5指建筑物在20年內(nèi)的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用；200指在建筑物內(nèi)工作的人員20年內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用。

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理全壽命周期項(xiàng)目管理

施工階段

工程建設(shè)監(jiān)理

項(xiàng)目建設(shè)的全過程管理

項(xiàng)目管理

決策階段項(xiàng)目前期策劃與管理

設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目全壽命管理使用階段設(shè)施管理

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理一次性建設(shè)成本運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本

過分強(qiáng)調(diào)建設(shè)成本，忽視運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本

一次性建設(shè)成本與運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本平衡的實(shí)現(xiàn)

考慮到一次性建設(shè)成本與運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的平衡運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本一次性建設(shè)成本

全生命周期造價(jià)管理模式

全過程造價(jià)管理模式全過程管理與全生命周期管理（6）項(xiàng)目投資的全團(tuán)隊(duì)控制“投資”：從“對(duì)立”到“共贏”的飛躍

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理——傳統(tǒng)理論對(duì)投資的誤解投資越少越好“最低價(jià)中標(biāo)”就是很好的例證

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理“投資越少越好”觀念所帶來的問題（一）大量施工企業(yè)破產(chǎn)質(zhì)量低下暗中索賠偷工減料農(nóng)民工問題最低價(jià)中標(biāo)業(yè)主施工企業(yè)社會(huì)行業(yè)停滯不前業(yè)主間接成本上升社會(huì)成本大大增加“最低價(jià)中標(biāo)”帶來部分問題的分解示意圖……

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理業(yè)主設(shè)計(jì)方有限的設(shè)計(jì)費(fèi)大量垃圾建筑“投資越少越好”觀念所帶來的問題（二）

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理以上問題的共同特征：實(shí)質(zhì)上是“俱傷”表面上是業(yè)主“單贏”V.S.V.S.表面上：業(yè)主的直接成本是降低了實(shí)質(zhì)上：業(yè)主的間接成本大大上升，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過直接成本，同時(shí)社會(huì)成本也大大上升，阻礙行業(yè)發(fā)展，影響社會(huì)和諧。

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理由此看來，投資并非越少越好，當(dāng)然更不是越高越好，應(yīng)該存在一個(gè)合理區(qū)間，在這個(gè)投資區(qū)間里能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目參與方的“共贏”，使資源得到最優(yōu)化的配置。項(xiàng)目參與方的共贏——對(duì)投資的重新認(rèn)識(shí)

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理項(xiàng)目參與方共贏的投資區(qū)間飛躍傳統(tǒng)模式業(yè)主—承包商/設(shè)計(jì)各方利益關(guān)系圖投資共贏業(yè)主單贏承包商/設(shè)計(jì)單贏共贏模式承包商/設(shè)計(jì)方利益曲線業(yè)主利益曲線共贏區(qū)間表面上業(yè)主“單贏”實(shí)際上兩敗俱傷容易滋生腐敗，造成社會(huì)資源浪費(fèi)杜絕！

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理(7)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與綠色建筑——管理目標(biāo)的擴(kuò)展ABCABCEDFABCEDFXYZ經(jīng)濟(jì)范疇A——質(zhì)量B——工期C——造價(jià)環(huán)境范疇D——資源E——環(huán)境F——生態(tài)人文范疇X——發(fā)展經(jīng)濟(jì)的制約條件Y——全球環(huán)境質(zhì)量Z——社會(huì)公正可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目管理目標(biāo)

6.1.3建設(shè)項(xiàng)目投資控制的原理投資控制要點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)際投資不超過項(xiàng)目計(jì)劃投資應(yīng)十分重視項(xiàng)目前期（設(shè)計(jì)開始前）和設(shè)計(jì)階段的投資控制工作以動(dòng)態(tài)控制原理為指導(dǎo)進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較可采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同措施有必要進(jìn)行計(jì)算機(jī)輔助投資控制在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，各階段均有投資的規(guī)劃與投資的控制等工作，但不同階段投資控制的工作內(nèi)容與側(cè)重點(diǎn)各不相同。（1）設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的主要任務(wù)在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，投資控制主要任務(wù)是按項(xiàng)目的構(gòu)思和要求編制投資規(guī)劃，深化投資估算，進(jìn)行投資目標(biāo)的分析、論證和分解，以作為建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段投資控制的重要依據(jù)。（2）設(shè)計(jì)階段的主要任務(wù)在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，投資控制的主要任務(wù)和工作是按批準(zhǔn)的建設(shè)范圍、規(guī)模和主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)計(jì)方案、工程措施、工程數(shù)量和投資進(jìn)一步優(yōu)化和深化設(shè)計(jì)；編制及審查設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算；采用各種技術(shù)方法控制各個(gè)設(shè)計(jì)階段所形成的擬建項(xiàng)目的投資費(fèi)用。6.1.4建設(shè)項(xiàng)目投資控制的任務(wù)（3）施工階段的主要任務(wù)在建設(shè)項(xiàng)目的施工階段，投資控制的任務(wù)和工作主要是以施工圖預(yù)算或工程承包合同價(jià)格作為投資控制目標(biāo)，控制工程施工階段的工作，編制資金使用計(jì)劃。通過編制資金使用計(jì)劃，合理確定實(shí)際投資費(fèi)用的支出；嚴(yán)格控制工程變更，合理確定工程變更價(jià)款；以施工圖預(yù)算或工程合同價(jià)格為目標(biāo)，通過工程計(jì)量，合理確定工程結(jié)算價(jià)款，控制工程進(jìn)度款的支付。（4）竣工驗(yàn)收及保修階段的主要任務(wù)在建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及保修階段，投資控制的任務(wù)和工作包括按有關(guān)規(guī)定編制項(xiàng)目竣工決算，計(jì)算確定整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從籌建到全部建成竣工為止的實(shí)際總投資，即歸納計(jì)算實(shí)際發(fā)生的建設(shè)項(xiàng)目投資。

6.1.4建設(shè)項(xiàng)目投資控制的任務(wù)各階段投資控制的任務(wù)小結(jié)設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)招標(biāo)與發(fā)包施工階段編制投資規(guī)劃，確定投資目標(biāo)控制在投資目標(biāo)范圍內(nèi)設(shè)計(jì)深化充分考慮滿足項(xiàng)目需求條件下挖掘節(jié)約投資的可能性根據(jù)投資切塊計(jì)劃，在投資分目標(biāo)范圍內(nèi)把握住各合同價(jià)在施工過程中提供合同價(jià)與實(shí)際支付款的比較信息，以控制各合同的決算價(jià)不超過計(jì)劃的合同價(jià)通過資金使用的時(shí)間信息，把握住資金-時(shí)間計(jì)劃的執(zhí)行把握住資金切塊計(jì)劃（按財(cái)務(wù)帳戶分類切塊）的執(zhí)行工程項(xiàng)目投資估算投資框算投資估算概算(修正概算)施工圖預(yù)算標(biāo)底投標(biāo)價(jià)合同價(jià)結(jié)算竣工決算投資規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修期時(shí)間有建設(shè)意圖項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目正式動(dòng)用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%項(xiàng)目決策階段

6.2設(shè)計(jì)階段投資控制的意義和技術(shù)方法

6.2.1項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響（了解）

6.2.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)（掌握）

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法（掌握）工程項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)非常復(fù)雜和周期較長(zhǎng)的過程。由于建設(shè)項(xiàng)目具有一次性、獨(dú)特性、先交易、先定價(jià)與后生產(chǎn)等基本特點(diǎn)，每一個(gè)工程的建設(shè)都是按照項(xiàng)目業(yè)主的特定要求而進(jìn)行的一種定制生產(chǎn)活動(dòng)，因此就投資控制而言，建設(shè)項(xiàng)目的前期和在工程的設(shè)計(jì)階段的投資控制具有特別重要的意義。

6.2設(shè)計(jì)階段投資控制的意義和技術(shù)方法100%

95%75%35%10%25%1/43/41/2對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性影響的程度竣工設(shè)計(jì)準(zhǔn)備初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)1施工圖設(shè)計(jì)2施工部分尚余的設(shè)計(jì)、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變?cè)O(shè)計(jì)階段控制投資的意義6.2.1項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響

項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資具有決定作用，其影響程度也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“二八定律”。“二八定律”也叫帕累托定律。該定律認(rèn)為，在任何一組東西中，最重要的只占其中一小部分，約為20%；其余80%盡管是多數(shù)，卻是次要的。在人們的日常生活中尤其是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，到處呈現(xiàn)出“二八定律”現(xiàn)象?！岸硕伞钡闹攸c(diǎn)不在于百分比是否精確，其重心在于“不平衡”上，正因?yàn)檫@些不平衡的客觀存在，它才能產(chǎn)生強(qiáng)有力的和出乎人們想象的結(jié)果。帕累托（1848-1923）6.2.1項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響

項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段投資控制的重要作用，反映在建設(shè)項(xiàng)目前期工作和設(shè)計(jì)對(duì)投資費(fèi)用的巨大影響上，這種影響也可以由兩個(gè)“二八定理”來說明：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建設(shè)項(xiàng)目生命周期內(nèi)80%的費(fèi)用；而設(shè)計(jì)階段尤其是初步設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建設(shè)項(xiàng)目80%的投資。

二八定律

工程項(xiàng)目全壽命周期各階段對(duì)投資的影響

6.2.1項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響

6.2.1項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響（1）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)對(duì)投資的影響（2）項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段的外在因素對(duì)投資的影響（3）前期工作和設(shè)計(jì)對(duì)使用和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響從前面的分析以及從工程實(shí)踐得到以下結(jié)論:在一般情況下，設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段節(jié)約投資的可能性最大，即其對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度能夠達(dá)到95%

100%；初步設(shè)計(jì)為75%

95%；技術(shù)設(shè)計(jì)階段為35%

75%；施工圖設(shè)計(jì)階段為25%

35%；而至工程的施工階段，影響力可能只有10%左右了。在施工過程中，由于各種原因經(jīng)常會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)變更對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性也將產(chǎn)生一定的影響。建設(shè)工程項(xiàng)目周期各階段對(duì)投資的影響階段主要特征對(duì)功能的影響程度對(duì)總投資的影響程度主要投入產(chǎn)出結(jié)果內(nèi)容占總投資百分比決策階段知識(shí)密集性70%～80%95%

100%市場(chǎng)調(diào)研、機(jī)會(huì)分析、可行性研究、決策等1%書面、文字形式表達(dá)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段知識(shí)和技術(shù)密集性10%～20%25%

95%設(shè)計(jì)人員的報(bào)酬、土地和特殊材料設(shè)備的訂購(gòu)2～10%圖紙等設(shè)計(jì)文件表達(dá)的產(chǎn)品施工階段資金和勞動(dòng)密集性5%～10%10%

25%施工人員報(bào)酬10%～20%實(shí)物投資產(chǎn)品施工要素投入50%～60%終結(jié)階段總結(jié)事先策劃、事中控制、事后檢查的一般規(guī)律性6.2.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)

從前面的分析可見，項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資有著重要的影響，其決定了建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用的支出。因此，建設(shè)項(xiàng)目投資控制就存在控制的重點(diǎn)，這就是建設(shè)項(xiàng)目的前期和工程的設(shè)計(jì)階段。投資控制的重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)階段，特別是方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)階段，并不是說其他階段不重要，而是相對(duì)而言，設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于如采購(gòu)階段和工程施工階段等的其他建設(shè)階段。在設(shè)計(jì)階段，節(jié)約投資的可能性最大

0初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工使用拆除費(fèi)用%實(shí)際費(fèi)用支出曲線節(jié)約投資的可能性曲線時(shí)間

重點(diǎn):建設(shè)項(xiàng)目的前期和工程的設(shè)計(jì)階段6.2.2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制工作對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)有著決定性的意義。在工程設(shè)計(jì)階段，可以應(yīng)用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)等管理技術(shù)和方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資實(shí)施有效地控制。

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法——價(jià)值工程的概念

GB8223-87：“價(jià)值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。”價(jià)值工程是以功能分析為核心，用最低的壽命周期費(fèi)用（成本）可靠地實(shí)現(xiàn)對(duì)象的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)。目的：用最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)必要功能重點(diǎn)和手段：功能分析性質(zhì)：有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)(1)價(jià)值工程方法

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法——壽命周期成本從對(duì)象的研究、形成到退出使用所需的全部費(fèi)用。壽命周期成本C=C1+C2C1——生產(chǎn)成本，一般在企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生，包括從研制到產(chǎn)品被輸出去所花費(fèi)用。C2——使用成本，一般指用戶使用產(chǎn)品時(shí)所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，包括使用中需要的能源費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)和產(chǎn)品報(bào)廢后的處理費(fèi)等

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法——功能（Function)

功能指價(jià)值工程研究對(duì)象所具有的能夠滿足某種需求的一種屬性。即某種功用，效用，作用。例：住宅是干什么用的？--提供居住空間必要功能指用戶所要求的功能及實(shí)現(xiàn)用戶要求而必備的有關(guān)功能。功能本身必須適合用戶的某種用途功能必須適合用戶使用條件和環(huán)境功能必須適合用戶的支付能力（用戶承認(rèn)的）

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法——價(jià)值（Value）價(jià)值＝經(jīng)濟(jì)效果：價(jià)值工程中的價(jià)值指對(duì)象所具有的功能的數(shù)量或可滿足用戶的程度與所支付全部費(fèi)用(成本)之比。是衡量為達(dá)到某一目的與所付出代價(jià)的合理程度的手段。提高價(jià)值的途徑？功能提高，成本不變；功能提高，成本降低；功能不變，成本降低；功能大幅提高，成本小幅提高；功能小幅下降，成本大幅下降?！獌r(jià)值工程在設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用盡管在產(chǎn)品形成的各個(gè)階段都可以應(yīng)用價(jià)值工程提高產(chǎn)品價(jià)值，但在不同階段進(jìn)行價(jià)值工程活動(dòng)，其經(jīng)濟(jì)效果的提高幅度卻大不相同。應(yīng)用價(jià)值工程的重點(diǎn)是產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)階段。同一個(gè)工程可以有不同設(shè)計(jì)方案，也就有不同的投資費(fèi)用，可以用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案比選。其目的在于論證擬采用的設(shè)計(jì)方案技術(shù)上是否先進(jìn)可行，功能上是否滿足需要，經(jīng)濟(jì)上是否合理，使用上是否安全可靠。因此，要善于應(yīng)用價(jià)值工程原理，以提高設(shè)計(jì)對(duì)象價(jià)值為目標(biāo)，把功能分析作為核心，通過價(jià)值和功能分析將技術(shù)問題與經(jīng)濟(jì)問題緊密結(jié)合起來。

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法(2)限額設(shè)計(jì)方法所謂限額設(shè)計(jì)方法，就是在設(shè)計(jì)階段根據(jù)擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能和使用要求等，進(jìn)行投資規(guī)劃，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資目標(biāo)進(jìn)行切塊分解，將投資分配到各個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程或分部工程；分配到各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)工種，明確建設(shè)項(xiàng)目各組成部分和各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)工種所分配的投資限額。限額設(shè)計(jì)方法投資目標(biāo)分解限額設(shè)計(jì)的控制內(nèi)容

6.2.3設(shè)計(jì)階段投資控制的技術(shù)方法

6.3建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)劃

6.3.1概念和作用(了解）

6.3.2投資規(guī)劃編制的依據(jù)（掌握）

6.3.3投資規(guī)劃的主要內(nèi)容（掌握）

6.3.4投資規(guī)劃編制的方法（掌握）

6.3.1概念和作用項(xiàng)目投資規(guī)劃是在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施前期對(duì)項(xiàng)目投資費(fèi)用的用途做出的計(jì)劃和安排，是依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)和要求等，對(duì)可行性研究階段所提出的投資目標(biāo)進(jìn)行論證和必要的調(diào)整，將建設(shè)項(xiàng)目投資總費(fèi)用根據(jù)擬定的項(xiàng)目組織和項(xiàng)目組成內(nèi)容或項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行合理的分配，進(jìn)行投資目標(biāo)的分解。項(xiàng)目投資規(guī)劃在工程項(xiàng)目的建設(shè)和投資控制中起有重要作用。（1）投資目標(biāo)的分析和論證（2）投資目標(biāo)的合理分解（3）控制方案的制定實(shí)施6.3.2投資規(guī)劃編制的依據(jù)

投資規(guī)劃的基本意義在于進(jìn)行投資目標(biāo)的分析和分解，指導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施工作。形成的投資規(guī)劃文件是要能夠起到控制初步設(shè)計(jì)及其設(shè)計(jì)概算、施工圖設(shè)計(jì)及其施工圖預(yù)算的作用。因此編制投資規(guī)劃需要具有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資總體上的把握能力，熟悉工程項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)運(yùn)動(dòng)過程和投資的細(xì)部組成。

6.3.2投資規(guī)劃編制的依據(jù)投資規(guī)劃工程技術(shù)資料要素價(jià)格信息建設(shè)環(huán)境和條件建設(shè)實(shí)施組織和策劃方案相關(guān)政策法規(guī)

6.3.3投資規(guī)劃的主要內(nèi)容投資規(guī)劃文件投資目標(biāo)的分析與論證投資目標(biāo)的分解投資控制工作流程投資目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析投資控制工作制度

6.3.4投資規(guī)劃編制的方法(1)投資規(guī)劃的編制程序項(xiàng)目總體構(gòu)思和功能描述計(jì)算和分配投資費(fèi)用投資方案調(diào)整投資目標(biāo)分解投資目標(biāo)分析和論證（2）項(xiàng)目的總體構(gòu)思和描述要準(zhǔn)確編制好建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)劃，首先要編制好項(xiàng)目的總體構(gòu)思和描述報(bào)告。項(xiàng)目的總體構(gòu)思和描述報(bào)告，主要依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書或可行性研究報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容和要求，結(jié)合對(duì)建設(shè)項(xiàng)目提出的具體功能、使用要求、相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行編制。項(xiàng)目總體構(gòu)思和描述是對(duì)可行性研究報(bào)告相關(guān)內(nèi)容的細(xì)化、深化和具體化，是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，涉及各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的協(xié)同配合。項(xiàng)目總體構(gòu)思項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目實(shí)施的建議附錄

1.主要建筑指標(biāo)2.建筑總體構(gòu)思3.結(jié)構(gòu)方案構(gòu)思4.機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)總體構(gòu)思(供電、弱電、給排水、消防、空調(diào)、電梯）5.土建分部分項(xiàng)工程描述6.其他費(fèi)用投資7.項(xiàng)目組織及建筑面積分配計(jì)劃(以大型基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行和經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向建設(shè))編制說明編制原則與依據(jù)投資規(guī)劃項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)進(jìn)度規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃編寫人員名單人員簡(jiǎn)介

6.3.4投資規(guī)劃編制的方法(2)項(xiàng)目總體構(gòu)思和描述任何項(xiàng)目都從構(gòu)思開始，項(xiàng)目構(gòu)思常常來自于項(xiàng)目的上層系統(tǒng)（即國(guó)家、部門、企業(yè)等）的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思是房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容之一，是以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種構(gòu)思方式，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與其他項(xiàng)目的構(gòu)思存在著較大的差別，具有獨(dú)特的項(xiàng)目構(gòu)思特征，其特征如下：

房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思

1)要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況區(qū)別較大，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思時(shí)就不能不考慮這些情況。

2）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從市場(chǎng)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的重點(diǎn)要把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。

3）要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。

1、地域性房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長(zhǎng)，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預(yù)見的能力，表現(xiàn)在：

2、前瞻性1）項(xiàng)目的可行性研究階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；2）投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展階段；4）營(yíng)銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售價(jià)格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，主要表現(xiàn)在：

1）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思自始至終要以市場(chǎng)的需求為依據(jù)——顧客需要什么房子，就建造什么房子；

2）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要以市場(chǎng)為導(dǎo)向——房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路、定位方式也要變；

3）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。

3、市場(chǎng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要追求新意、獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)楦拍钆c主題是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念與主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、方式新。項(xiàng)目構(gòu)思的方式與方法雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣，這需要通過構(gòu)思實(shí)踐來創(chuàng)新。

4、創(chuàng)新性房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的可操作性特征要求：

1）在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；

2）在具體的實(shí)施上有可操作的方法；

3）構(gòu)思方案要易于操作、容易實(shí)施。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)常有一些項(xiàng)目構(gòu)思方案完全脫離了市場(chǎng)的客觀或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，形成空洞的“紙上談兵”項(xiàng)目構(gòu)思

5、可操作性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)構(gòu)思方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證構(gòu)思方案對(duì)實(shí)現(xiàn)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

6、多樣性影響投資計(jì)劃值的因素

項(xiàng)目規(guī)模影響影響投資計(jì)劃值的因素時(shí)間影響因素：因價(jià)格隨時(shí)間變化地點(diǎn)影響因素：線路走向，地形地貌招標(biāo)方式影響發(fā)包方式影響:

如平行發(fā)包、施工總包，總承包事先預(yù)測(cè)應(yīng)有充分依據(jù)，應(yīng)注意：可靠性事后發(fā)生建設(shè)項(xiàng)目投資分析建筑工程投資地下結(jié)構(gòu)上部主體結(jié)構(gòu)外部立面與裝飾建筑作業(yè)和輔助設(shè)施精裝修室外總體消防電器空調(diào)給排水及污水處理電梯煤氣電腦管理電訊擦窗機(jī)防雷照明前期建設(shè)準(zhǔn)備費(fèi)市政設(shè)施攤銷費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及項(xiàng)目管理費(fèi)投產(chǎn)準(zhǔn)備與建設(shè)單位管理費(fèi)預(yù)備費(fèi)(建設(shè)期物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、不可