思源顧問北京某地產(chǎn)望泉寺項目產(chǎn)品設(shè)計建議報告

萬科望泉寺項目

產(chǎn)品設(shè)計建議報告商業(yè)部分11/22/20232目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位11/22/20233商業(yè)部分商圈分析核心商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：本項目西側(cè)南至：順平西路北側(cè)北至：府前西街北側(cè)核心商圈分析：以益麒麟家居建材廣場為代表的低檔家居建材市場已在本項目周邊形成了較好的商業(yè)氛圍其他業(yè)態(tài)的商業(yè)如餐飲、娛樂、臨街底商等均處于初級階段，檔次和品質(zhì)較低有一些娛樂場所，但均非知名品牌娛樂商家周邊缺乏基本的商業(yè)配套東側(cè)的煤廠以及南側(cè)的高架橋?qū)ξ磥砩虡I(yè)氛圍的形成區(qū)域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的輻射范圍11/22/20234商業(yè)部分商圈分析次級商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：西二環(huán)路西側(cè)南至：順平西路南側(cè)北至：石門街及府前中街及其北側(cè)次級商圈分析：由于受到南側(cè)道路和東側(cè)煤廠、油庫、鐵路等因素的影響，東側(cè)和南側(cè)次級商圈輻射范圍擴大不大次級商圈的東北側(cè)與順義城區(qū)的中心商圈有交叉，未來目標客群將被其分流北側(cè)的輻射范圍將有所擴展11/22/20235商業(yè)部分商圈分析外輻射商圈范圍：東至：順義城區(qū)西至：六環(huán)沿線南至：石門街及府前中街北側(cè)外圍2-3公里范圍北至：順平西路南側(cè)1至2公里范圍內(nèi)外輻射商圈分析：外輻射商圈內(nèi)目標客群所占比例較少，約5%左右順義城區(qū)商業(yè)的輻射力對城區(qū)內(nèi)的消費群體更強本案商業(yè)只有走特色化、品牌化和品質(zhì)化定位才能對外輻射商圈的目標客群形成較好的吸引力11/22/20236目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位11/22/20237區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/20238順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——現(xiàn)狀分析從流通市場規(guī)模來看，2003年順義區(qū)社會商品銷售總額完成117億元，同比增長24.5%；社會消費品零售額完成50.4億元，同比增長11%，零售額占遠郊區(qū)縣總額的14.2%，占東四區(qū)縣總額的43.6%；商品交易市場成交額完成39.1億元，同比增長50.7%。順義區(qū)商品流通業(yè)具有相當?shù)氖袌鲆?guī)模，橫向?qū)Ρ鹊母黜椫笜司哂薪^對優(yōu)勢。從居民生活水平來看，2004年順義區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14117.5元，在遠郊區(qū)縣中繼續(xù)保持第一位；居民消費價格指數(shù)為105.0%,比全市平均水平高出4個百分點,在十個遠郊區(qū)縣中位居第二位人均消費支出為人均消費支出9875.54元，比2003年增長7.5%，消費水平在遠郊區(qū)縣中位居前列。從京郊十區(qū)縣居民生活水平來看：東北部四區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出的總體水平高于京郊南部，這為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了潛在的支持。最后，從商業(yè)發(fā)展空間來看，順義區(qū)在鎮(zhèn)域規(guī)劃中為商業(yè)發(fā)展預(yù)留了充分的建設(shè)用地；同時，區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的持續(xù)進步為商業(yè)發(fā)展提供了持久、廣闊的發(fā)展動力。11/22/20239順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——不足分析順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點大多為百貨商場，業(yè)態(tài)單一、經(jīng)營混亂、布局不合理，帶來一系列負面效應(yīng)。超市、連鎖店及倉儲商店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展滯后。商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)?？偭枯^小增量不足2003年順義區(qū)社會消費品零售額為50.4億元，占全市社會消費品零售總額（1916億元）的比重僅為2.6%，增長幅度在十個遠郊區(qū)縣排名倒數(shù)第二。同時，外來消費總量不足，商業(yè)吸附能力不強。無序發(fā)展同質(zhì)競爭資源匱乏功能缺失吸引或嫁接外部商業(yè)資源的力度不夠，導(dǎo)致商業(yè)資源（著名國內(nèi)、國際商業(yè)管理集團或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團帶來的店鋪資源、商品資源和管理資源等）比較匱乏，滿足不了消費者多元化需求，導(dǎo)致大量客源流失。順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)企業(yè)大多為國有集體企業(yè)，其他所有制商業(yè)企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和總體規(guī)模，但競爭力明顯不足。商業(yè)設(shè)施與文化娛樂、體育健身、休閑度假及旅游觀光設(shè)施缺乏關(guān)聯(lián)性，無法形成乘數(shù)效應(yīng)；特別是商業(yè)、旅游明顯分離。所有制結(jié)構(gòu)單一商業(yè)配套體系不健全11/22/202310高低收入兩級分化2004年，我區(qū)高收入家庭人均消費支出為16906.28元，低收入家庭人均消費支出為5098.8元，高收入家庭人均消費支出額比低收入家庭高11807.48元，是低收入戶的3.3倍。原因分析：高低收入家庭人口負擔系數(shù)的差異、行業(yè)間收入差距的逐步擴大、社會保障制度的不完善 資料來源：順義市統(tǒng)計 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——居民消費力現(xiàn)狀分析從消費結(jié)構(gòu)看，高收入家庭消費已經(jīng)由吃、穿、日常用品消費轉(zhuǎn)向了住房、汽車、旅游等發(fā)展和享受型消費；低收入家庭用于吃、穿消費占生活消費支出的50%以上。高低收入家庭人均年收入差距2003年上升到18400.79元；2004年上升到21029.91元。高低收入戶人均收入之比由2003年的4.32:1擴大到2004年4.51：1。其特點是收入越高，增長越快；收入越低，增長越慢從平均消費傾向（消費性支出與可支配收入之比）看，2004年高收入家庭為0.626，低收入家庭為0.852，即高收入家庭當年收入中只有62.6%用于即期消費，而低收入家庭85.2%用于消費。11順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析小結(jié)與北京市幾個遠效區(qū)相比較，順義的商品流通業(yè)無論是從規(guī)模還是從效益都名列前茅；順義城區(qū)居民的人均可支配收入和消費水平在這些遠效區(qū)當中也首屈一指，居民收入總體呈兩極分化的趨勢，為未來商業(yè)的發(fā)展提供了較強的消費力空間；從商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，總體發(fā)展水平滯后，可選擇場所和業(yè)態(tài)較為單一，如超市、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)的品牌化、連鎖化發(fā)展缺失，不能滿足日益提高的順義居民的消費需求，甚至導(dǎo)致中高端客源的流失；以補充順義區(qū)本區(qū)域居民的商業(yè)需求為主，外來消費不足；總體來講，目前順義商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，尋找未來商業(yè)發(fā)展的市場空白點和充分滿足順義居民自身的商業(yè)需求，是商業(yè)發(fā)展的方向和契機。11/22/202312區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202313資料來源：順義區(qū)商務(wù)局“兩區(qū)、三帶、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局“兩區(qū)”即為城市商業(yè)中心區(qū)（一個核心區(qū)）和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)（多個支撐體）。“三帶”即為首都機場臨空產(chǎn)業(yè)帶、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶、東部淺山區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)帶?！皟杉壣倘Α奔匆?guī)劃建設(shè)城市及農(nóng)村兩級商圈。14關(guān)于城市商業(yè)中心區(qū)（一個核心區(qū)）。1.區(qū)位：位于順義城區(qū)，西起順西路、東至光明街、南起建新街、北至幸福街。

2.功能及業(yè)態(tài)：屬于綜合型商業(yè)中心區(qū)，服務(wù)北京市東北部地區(qū)。商業(yè)高度聚集，行業(yè)齊全，功能完備，形成購物、餐飲、休閑、娛樂、金融、商務(wù)的有機積聚。日客流量10萬人次以上，外來消費人口占50%以上。以主力百貨店、專賣店、專業(yè)店及小型超市為主要業(yè)態(tài)，配以快餐店、電影院、書店、游泳館、健身房、酒吧等服務(wù)設(shè)施。建設(shè)5-6萬平方米的大型多功能購物中心（城市ShoppingMall），以此作為全區(qū)商業(yè)的行業(yè)旗艦。另外，在原金街附近建設(shè)兩條特色商業(yè)街。

基于城市商業(yè)中心區(qū)及其邊緣地帶消費者就餐方式的區(qū)別，在城市商業(yè)中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)服務(wù)于購物者的小型快餐店；為緩解中心區(qū)的交通壓力，在城市商業(yè)中心區(qū)邊緣地帶規(guī)劃建設(shè)大中型餐飲設(shè)施。

3.交通體系:為合理解決中心區(qū)交通問題，規(guī)劃對現(xiàn)有企業(yè)、行政事業(yè)單位進行整合、遷移，實現(xiàn)用地集約化，合理利用地上和地下空間，滿足商業(yè)中心區(qū)停車設(shè)施要求；按照商業(yè)規(guī)劃實施的階段，根據(jù)商業(yè)中心區(qū)動態(tài)、靜態(tài)的交通要求，改造現(xiàn)有內(nèi)部、外部交通體系，分別規(guī)劃小、中、大三個環(huán)路，形成相對完整、獨立的商業(yè)中心區(qū)。“兩區(qū)、三帶、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局資料來源：順義區(qū)商務(wù)局11/22/202315關(guān)于居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)（多個支撐體）。1.布局：共規(guī)劃建設(shè)12個居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。

2.功能及業(yè)態(tài)：結(jié)合城市及鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)合理規(guī)劃居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心，為居住區(qū)居民提供日?；旧钣闷罚虡I(yè)一定程度聚集，規(guī)模適當。一般距離城市商業(yè)中心區(qū)1公里以外的居住區(qū)、服務(wù)人口4萬人以上，應(yīng)有一個相應(yīng)規(guī)模的居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心業(yè)態(tài)以超市（營業(yè)面積800-1000平方米）、便利店（營業(yè)面積50平方米以上）為主，輔以品牌、特色店以及餐飲、娛樂、文化及服務(wù)業(yè)等。

3.總建筑規(guī)模：結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和舊村改造規(guī)劃，按照每千人擁有居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積不低于700平方米的標準規(guī)劃建設(shè)居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。力爭在3年內(nèi)，按照每服務(wù)人口8000人建設(shè)一家超市；每服務(wù)半徑500米建設(shè)一家便利店的標準建設(shè)居住區(qū)配套商業(yè)設(shè)施；同時，配置相應(yīng)數(shù)量的早餐、理發(fā)、洗染、維修、縫紉等服務(wù)設(shè)施。在規(guī)劃期末，力爭在順義區(qū)域內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照上述標準建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的超市、便利店、早餐網(wǎng)點等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。“兩區(qū)、三帶、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局資料來源：順義區(qū)商務(wù)局11/22/202316附：城市商業(yè)中心區(qū)和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)構(gòu)成示意圖資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案本案位居規(guī)劃中的離城市商業(yè)中心區(qū)最近的一個居住配套商業(yè)服務(wù)中心地帶11/22/202317附：城市商業(yè)中心區(qū)功能分區(qū)示意圖資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案11/22/202318附：特色商業(yè)街構(gòu)成示意圖結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀和區(qū)位特點規(guī)劃7條特色商業(yè)街，即金街商業(yè)街、順西路餐飲娛樂街、潮白河濱河步行街、濱河風情酒吧街、順義新城休閑健身街、電子及通訊產(chǎn)品街、汽車及配件街。資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案11/22/202319順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析小結(jié)從順義區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，本項目的地理位置既是順義城市中心區(qū)的邊緣地帶，又居于距城市中心區(qū)最近的居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)核心地帶，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；本地區(qū)又是順義區(qū)商務(wù)局未來規(guī)劃的七條商業(yè)街之一——順西路餐飲娛樂一條街，可充分考慮借其規(guī)劃發(fā)展之勢；本區(qū)域已入住和在建的大型住宅樓盤眾多，如宏城花園、西辛小區(qū)、石門園等，以及本項目未來入住人口，在餐飲市場方面有相當大的市場需求量順義城區(qū)目前缺乏有較大規(guī)模和較好品牌形象的大型綜超，按照順義區(qū)商務(wù)局“力爭在3年內(nèi)，按照每服務(wù)人口8000人建設(shè)一家超市”的規(guī)劃要點，結(jié)合區(qū)域市場需求和本區(qū)域地理位置特點，引進大型品牌超市不僅有極好的商業(yè)市場發(fā)展前景，同時還能帶動本項目商業(yè)與商業(yè)、商業(yè)與住宅之間的良好互動，成為本項目的一大賣點11/22/202320區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202321順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)分析順西路站前北街站前南街府前西街府前中街怡馨家園本案C地塊站前街站前東街光明南街新順北大街新順南大街西單商場國泰廣場隆華購物中心11/22/202322順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)分析線狀分布以點帶面以新順大街為商業(yè)中軸，呈南北方向線狀分布，同時又沿東西向，朝兩側(cè)擴展以國泰廣場、西單商場、隆華購物中心三點為商業(yè)核心點，帶動周邊商業(yè)的發(fā)展分布特點11/22/202323順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)分析業(yè)態(tài)組合特點二條商業(yè)街一個通訊市場金街和便民街一南一北、一橫一縱分布于核心商業(yè)區(qū)，金街為餐飲娛樂一條街、便利街為服裝服飾一條街。兩條街檔次均較低、環(huán)境較差，但商業(yè)氛圍較好，順義當?shù)鼐用竦恼J可度較高。國泰、西單、隆華三大商場以三足鼎立之勢，成為順義商業(yè)核心的焦點，就經(jīng)營狀況而言，國泰最好、西單次之，而隆華受其兩家截流，且檔次低于他們，經(jīng)營狀況不如他們兩家。西單商場以北臨街底商區(qū)域是順義城區(qū)手機通訊市場的中心地帶，以通訊城為主，兩側(cè)匯集了大量通訊器材專賣店。同時沿新順路一帶其他地區(qū)許多通訊專賣店也呈點狀分布。三大百貨店11/22/202324區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202325大型百貨類商業(yè)——國泰廣場地理位置：順義區(qū)府前中街南側(cè)經(jīng)營面積：20000平方米業(yè)態(tài)分布：B1：美食廣場F1：超市、食品、飾品、藥店、音像制品F2：化妝品、鞋、包、珠寶、手表、運動服飾、文化用品F3：女裝、內(nèi)衣F4：男裝F5：手機通訊器材、電器F6：兒童用品、家居用品層高：一層4.5米左右，二——六層：4米左右主通道寬度：2米出入口：三個樓梯：滾梯二組四部、消防樓梯二個機動車停車位：3000平米購物環(huán)境：一般檔次：中檔偏低經(jīng)營狀況：在三家商場中位居榜首總體評價：在順義城區(qū)當?shù)鼐用裰姓J知度最高11/22/202326大型百貨類商業(yè)——西單商場地理位置：順義區(qū)府前西街東北角經(jīng)營面積：18000平方米業(yè)態(tài)分布：F1：超市、食品、飾品、藥店、音像制品F2：化妝品、鞋包、珠寶、手表、眼鏡F3：女裝F4：男裝、羊毛羊絨制品、內(nèi)衣、家居用品F5：運動服飾用品、手機通訊器材、小家電、辦公用品、攝影器材層高：每層基本在4.5米左右主通道寬度：2.5米出入口：三個樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯二個機動車停車位：50個購物環(huán)境：較好檔次：中檔經(jīng)營狀況：較好總體評價：購物環(huán)境好于國泰廣場，經(jīng)營狀況比之稍遜，總體市場認知度也較高，是順義城區(qū)居民首選的百貨類購物場所之一11/22/202327大型百貨類商業(yè)——隆華購物中心地理位置：新順南大街經(jīng)營面積:18000平米業(yè)態(tài)分布：B1：美食城F1：食品、中復(fù)電訊、藥房F2：運動服飾、化妝品、音像、珠寶F3：男裝、女裝F4：365折扣廣場——服裝、鞋包F5：365折扣廣場——家居用品層高：4.5米通道寬度：2米自動扶梯、樓梯數(shù)量：扶梯一組兩部、樓梯一組檔次：中檔偏低經(jīng)營狀況：一般評價：本商場由于在地理位置上據(jù)其他兩個商場有一個距離，客流明顯受到了分流，因此在三個商場中經(jīng)營狀況最不理想，加之無特色化的經(jīng)營亮點，因此從總體不具備競爭優(yōu)勢。11/22/202328大型百貨類商業(yè)——博聯(lián)時代商業(yè)廣場（尚未開業(yè)）地理位置：順義站街西北角（隆華對面）經(jīng)營面積：18500平方米主力店招商情況：大中電器4000平米，位于物業(yè)西側(cè)，一至四層華普超市8000平米，位于物業(yè)東側(cè)，一至四層物業(yè)南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)組合及租金情況：F1：臨街店鋪單店面積28.8平米租金10-12元/天·平米F2：箱包、鞋標準攤位20平米租金4-5元/天·平米F3：內(nèi)衣、童裝標準攤位20平米租金3-4元/天·平米F4：女裝標準攤位20平米租金2-3元/天·平米F5：女裝折扣檔次：低檔(服裝批發(fā)市場)租售狀況：商場內(nèi)店鋪出租率達95%以上，臨街店鋪只達到60%左右總體評價：該物業(yè)為開發(fā)商自行執(zhí)有，只租不售，從目前招商情況來看，兩大主力店的進駐是其較為明顯的優(yōu)勢，因此商場內(nèi)部較為理想，而臨街商業(yè)的租金價格相對較高（高于該區(qū)域臨街租金水平），影響了入駐率11/22/202329順義城區(qū)大型商業(yè)街分析——金街地理位置：新順大街東側(cè)商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：中低檔餐飲、娛樂、購物租金水平：1-5元/天·㎡（建筑面積）經(jīng)營環(huán)境：臟、亂檔次定位：低檔經(jīng)營狀況：較好商業(yè)評價：金街是順義居民普遍認可的餐飲娛樂一條街，人氣較旺，出租率達到時95%以上從整體來看，該物業(yè)無論是從檔次、還是環(huán)境上都較差，特別是娛樂業(yè)，說明目前順義居民對娛樂業(yè)的認知還處于一個較低級階段，同時順義地區(qū)明顯缺乏有較好品質(zhì)的娛樂業(yè)態(tài)。11/22/202330順義城區(qū)大型商業(yè)街分析——金街業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲32娛樂15精品店6超市商店5其他5美容美發(fā)4通訊3餐飲、娛樂業(yè)態(tài)占商業(yè)街總業(yè)態(tài)的接近70%。11/22/202331順義城區(qū)大型商業(yè)街分析——金街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次大河園酒家餐飲低粗糧骨頭湯餐飲中低萬家燈火餃子餐飲低骨頭館餐飲中低蘭州拉面餐飲低福旺家常菜餐飲中飛翔燒烤餐飲低大紅人酒家餐飲中阿力新疆飯店餐飲低啃一鍋羊羯子火鍋餐飲中新佳樂啤酒屋餐飲低北京皇蓉老媽火鍋店餐飲中成都小吃餐飲低鑫蜀都成都小吃家常菜餐飲中佑天佑小吃餐飲低蘇菲足療娛樂低久久丫餐飲低臺球室娛樂低蘭州馬慧忠拉面餐飲低宏旺臺球娛樂低四川眉州小吃餐飲低精藝臺球娛樂低杭州小籠包餐飲低杰杰臺球娛樂低重慶火鍋餐飲低金海岸臺球娛樂低吧吧燒烤餐飲低錄像廳娛樂低金街文博食雜店餐飲低KTV娛樂低文靜餃子館餐飲低海天網(wǎng)吧娛樂低漢水人家餐飲低金街洗浴娛樂低東北燒烤餐飲低金街歌舞廳娛樂低杭州小籠包餐飲低金街音樂練歌房娛樂低臺灣珍珠奶茶餐飲低北京佳典美休閑俱樂部娛樂低老家肉餅餐飲中低華遠俱樂部娛樂中金蘋果酒家餐飲中低湘鄉(xiāng)甲魚屯餐飲中高表格：金街餐飲娛樂業(yè)態(tài)店鋪統(tǒng)計11/22/202332順義城區(qū)大型商業(yè)街分析——金街檔次餐飲娛樂精品店超市商店通訊美容美發(fā)其他中高1

中51

中低4

低201465345注:兩家餐飲停業(yè)轉(zhuǎn)租中.11/22/202333順義城區(qū)大型商業(yè)街分析——便民街地理位置:中山南街經(jīng)營面積:9000平米業(yè)態(tài)分布：服裝服飾、手機零配件、美發(fā)、雜貨、餐飲通道寬度：10米標準攤位：20平米（12平米店內(nèi)面積+8平米店內(nèi)面積）租金水平：3-5元/天·㎡（營業(yè)面積）檔次定位：低檔經(jīng)營狀況：一般商業(yè)評價：是以服裝服飾為主的大篷式低檔市場型商業(yè)街，環(huán)境凌亂，衛(wèi)生條件差。主要面向在順義城區(qū)務(wù)工的農(nóng)民工和收入低下的居民。人流量一般，11/22/202334區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202335順義城區(qū)超市類商業(yè)物業(yè)分析分布地區(qū)：目前順義超市主要分布在新順大街和站前北街。商業(yè)形式：新順大街的超市主要分布在國泰大廈、順義西單商場等商場的內(nèi)部，位置均在一層，一般和食品柜臺同樓層。站前北街的物美商城屬綜合超市業(yè)態(tài)，服務(wù)社區(qū)家庭消費為主。平均面積：2000-4000平米主要輻射客群：主要滿足順義城區(qū)北部的居民消費，相對于南城的居民在距離和交通上則不夠方便。未來供應(yīng)：博聯(lián)商業(yè)廣場內(nèi)將進駐華普超市（8月開業(yè)），體量為8000平米，單層面積2000平米，共一至四層?？傮w分析：順義城區(qū)超市類物業(yè)無論是從規(guī)模、檔次還是品牌來說都較為缺乏，而周邊住宅區(qū)內(nèi)更是以一些不知名的小便利店或小日用品商店為主，市場需求度較大，有較好的市場需求空間。11/22/202336區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202337順義城區(qū)餐飲類物業(yè)狀況分析名稱位置菜系客單價檔次評價大鴨梨順義區(qū)一中對面烤鴨

20-40中低連鎖形式的家常菜館。價格便宜、性價比高，適合大眾消費，為順義城區(qū)居民普遍認可，有較為充足的停車位小肥羊西門外臥龍環(huán)島鐵橋西火鍋30-50中因有特色，口感好，較為順義居民喜愛權(quán)金城順義區(qū)府前西街路南韓國燒烤30-50中較為有特色，餐環(huán)境不錯，價格較為實惠，服務(wù)水一般。

天賜莊園順義區(qū)中山南路8號北京/家常30-40中主營“家常菜和烤鴨”。天天爆滿，量大便宜，味道較好清真爆肚宛

北京近郊順義火車站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，較為順義中老年居民認可金百萬烤鴨店

順義區(qū)府西前街10號

烤鴨/家常菜30-40中大眾餐館，主要定位在中低檔菜和家常菜，性價比較高，居民認可度高，人多，停車位充足，就餐環(huán)境較為嘈雜。

順義城區(qū)部分為當?shù)鼐用褫^為認可的餐飲店基本情況調(diào)查11/22/202338順義城區(qū)餐飲類物業(yè)狀況分析11/22/202339順義城區(qū)餐飲類物業(yè)狀況分析區(qū)域內(nèi)餐飲市場較為火爆主要集中在中山街和金街，其他各處也均有分布以大眾化的中檔消費為主，物美價廉的大眾化餐飲經(jīng)營狀況普遍較好，對服務(wù)質(zhì)量、就餐環(huán)境有一定的要求，但要求并不高以京味家常菜、川菜等菜系為主，品類較為單一對特色化的需求正在日異增強，有較好的市場需求潛力休閑餐飲和西式正餐快餐目前在本地區(qū)域餐飲消費的市場不大以朋友聚會和家庭聚餐為主要的就餐目的停車位一般較為充足11/22/202340區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202341地理位置：順義新順南大街東北角（國泰南側(cè)）經(jīng)營面積：10000平方米業(yè)態(tài)分布：F1：金飛鴻電訊、小家電、自行車F2：洗衣機、電冰箱F3：電視機、電腦、音響、DVDF4——F6：家具賣場層高：一至三層每層基本在4.5米左右，四至六層存在錯層，層高僅3.5米，局部不足3米主通道寬度：2.米出入口：一個樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯一個經(jīng)營狀況：一至三層電器經(jīng)營狀況較好，四至六層家具經(jīng)營狀況不佳總體評價：一至三層無論是從環(huán)境還是經(jīng)營狀況都明顯好于四層以上，四至六層家居賣場極為冷清，且層高達不到應(yīng)有的標準，環(huán)境很不舒適。順義城區(qū)專業(yè)市場分析——西單家電商城11/22/202342順義城區(qū)專業(yè)市場分析——蘇寧電器地理位置：順義新順南大街（怡馨家園臨街）經(jīng)營面積：6000平米業(yè)態(tài)分布：F1：數(shù)碼產(chǎn)品、灶具、熱水器F2：手機專賣、DVD、EVDF3：空調(diào)、電腦、冰箱、冷柜F4：電視、洗衣機、家庭影院F5：售后服務(wù)網(wǎng)點、儲存庫房層高：一層4.5米，其他各層4米左右出入口：2個樓梯：滾梯一組兩部（四層為一部上行滾梯），消防梯一個，貨梯一個經(jīng)營狀況：較好總體評價：主要客群為順義城區(qū)居民11/22/202343地理位置：新順北大街西側(cè)，西單商場以北經(jīng)營面積：1500平米建筑形式：一層臨街底商租金水平：3—10元/天·㎡（使用面積）購物環(huán)境：較差經(jīng)營狀況：良出租率：95%左右總體評價：順義區(qū)通訊市場以通訊城為核心，沿新順北大街成線性分布，數(shù)碼城所在臨街底商共16家，其中經(jīng)營手機通訊類店鋪共9家，占到了56%。就面積而言則接近65%。順義城區(qū)專業(yè)市場分析——通訊城11/22/202344順義城區(qū)專業(yè)市場分析——益麒麟建材市場地理位置：順西路東側(cè)，本案對面經(jīng)營面積：14513.9平方米

建筑形式：工棚式建筑，一層為主、臨街局部三層租金水平：1·8元/天·㎡（使用面積）標準攤位：40-60平米購物環(huán)境：一般經(jīng)營狀況：很好出租率：100%總體評價：沿順西路南北至順平路沿線，是順義地區(qū)家居建材市場的集工散地，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和市場影響力。本建材市場是順義供銷社國有資產(chǎn)，在順義地區(qū)居民中認知度較高。出租率達到了100%，普通攤位的轉(zhuǎn)讓位甚至達到了6—10萬。建材類產(chǎn)品種類較全，以中低檔產(chǎn)品為主，有部分品牌產(chǎn)品。11/22/202345區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202346住宅底商狀況分析——怡馨家園業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài)商家數(shù)量藥店1音像超市1廣告設(shè)計1電動用車1室內(nèi)設(shè)計1醫(yī)療2洗衣店2服飾2攝影2西餅屋2飾品店3居家用品3茶館6便利店8美容美發(fā)9餐飲17合計61怡家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況統(tǒng)計圖表注：不包含空置部分11/22/202347怡馨家園底商租售價格底商銷售價格：東側(cè)底商均價為6800元/平米；西側(cè)底商均價為5800元/平米；內(nèi)街底商均價為8000元/平米；南側(cè)外街獨立底商均價為5500元/平米。底商租賃價格：東側(cè)底商租金為1.4元/平米.天；西側(cè)底商租金為1.02元/平米.天；內(nèi)街底商租金為0.8元/平米.天;結(jié)論：怡馨家園底商平均租金為1元/平米.天。11/22/202348怡馨家園底商空置狀況東側(cè)門面約為18個，空置門面約7個，空置率約為38%；西側(cè)門面約為19個，空置門面約9個，空置率約為47%；內(nèi)街門面約99個，空置門面約26個，空置率約為26%；南側(cè)外街獨立底商門面約68個，空置門面約30個，空置率約為44%；結(jié)論：怡馨家園底商空置率約為40%。11/22/202349住宅底商狀況分析——怡馨家園商業(yè)體量：約9000平米建筑形式：住宅底商+復(fù)式內(nèi)外街檔次：中低檔業(yè)態(tài)組合：外街部分以餐飲為主，底商和內(nèi)街多為美容美發(fā)、便利店、飾品等。經(jīng)營狀況：該項目底商除蘇寧電器的新順南大街經(jīng)營一般，其余區(qū)域的經(jīng)營均比較差,空置率較高，多家商戶均有不同程度的退租打算。商業(yè)評價：主力店蘇寧電器位于新順南大街一側(cè)，其所帶來的人流只對同側(cè)臨街商業(yè)有支持作用，而對于順平路和站前南街沒有支持。外街一至三層縱向分割方式不合理，使用效率較低，不符合大部分商家需求，并造成單店總面積過大，總價較高，增大了投資和經(jīng)營的風險商業(yè)規(guī)劃體量過大，設(shè)計不合理，業(yè)態(tài)種類單一,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重,缺乏核心亮點,是造成空置率較高的又一個主要原因另外南側(cè)臨街商業(yè)面對高架橋，形不成順平路南北商業(yè)人流的互動，阻隔了商業(yè)氣氛的貫通，且南側(cè)和西側(cè)人流稀少，很難形成良好的商業(yè)氛圍11/22/202350住宅底商狀況分析——宏城花園宏城花園南北兩側(cè)底商業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計圖11/22/202351住宅底商狀況分析——宏城花園北側(cè)底商面積均在104㎡左右，面寬6.5m，租金：簡裝修約0.58元/天/㎡，未裝修約0.38元/天/㎡售價：3100元/㎡。出租率：80%南側(cè)底商的面積均在120㎡—130㎡之間，面寬5.5m租金約2元/天/㎡。出租率：100%分析宏城花園臨街底商全部均為一層臨街底商。受地理位置和商業(yè)氛圍影響，其南側(cè)（靠近本案一側(cè)）商業(yè)氛圍、出租率、經(jīng)營狀況明顯好于北側(cè)。各商家經(jīng)營狀況普遍較差，有的只勉強保本?？傮w來看，由于住宅底商的限制，業(yè)態(tài)以美容美發(fā)、便利店（小商店）以及其他初級配套為主，較為單一，經(jīng)營品質(zhì)一般。

11/22/202352住宅底商狀況分析小結(jié)和啟示主力店的選擇和位置的確定：要以能夠聚集大量人氣的主力店為首要選擇，且位置選擇應(yīng)能夠更大程度地帶動起周邊商鋪的經(jīng)營臨街店鋪和底商，餐飲店可以二層為主，其他可以一層為主，局部二層，同時鑒于眾多業(yè)態(tài)對于三層臨街店鋪的需求較差，造成使用率低、空置率高的眾多規(guī)劃負面事實，應(yīng)避免設(shè)計三層縱向分割的臨街店鋪底商的定位要有特色，分區(qū)明確，應(yīng)充分考慮到與主力店、與周邊環(huán)境和差異化和互補互動作用，避免業(yè)態(tài)的單一和重復(fù)設(shè)置11/22/202353順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析小結(jié)百貨類：以西單、國泰以核心，具有較好的市場認知度，基本能滿足順義城區(qū)普通居民的購物需求；就本項目地理位置和周邊環(huán)境而言，不適于發(fā)展百貨類大中型購物場所超市類中型超市主要為西單和國泰首層兩個超市，有較大的市場占有率；便利店發(fā)展無論是從品牌化還是從連鎖化、規(guī)模化而言相對滯后；位于博聯(lián)的華普超市即將開業(yè)，面積約8000平米，為本區(qū)域目前的大型超市，但品牌競爭力和規(guī)模較為一般；目前順義城區(qū)缺乏如家樂福、易初蓮化等國際化品牌化的大型品牌超市，以本項目的地理位置和區(qū)域環(huán)境而言，較為適宜引進大型品牌超市11/22/202354餐飲類：餐飲業(yè)以金街和中山街兩個地區(qū)較為集中，其他區(qū)域也均有分布中式中檔餐飲在本地區(qū)的市場接受度較高，消費頻次和能力也較好，有較好的市場氛圍西式快餐和休閑餐飲在本地區(qū)尚處于起步階段，普通居民的消費觀念尚不認同，需要進一步的引導(dǎo)本項目未來餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)以中式中檔和中高檔特色餐飲為重點，占餐飲較大比例，考慮到未來發(fā)展因素，可適當引進少量新型餐飲業(yè)態(tài)娛樂類：順義區(qū)域城區(qū)內(nèi)的娛樂業(yè)態(tài)種類單一，檔次較低，如金街充斥著眾多的低檔網(wǎng)吧、臺球、錄像、足浴等娛樂場所較為高檔的娛樂場所則分布在順義旅游區(qū)別墅區(qū)域，如高爾夫、垂釣、賽馬等，但該目標客群與城區(qū)內(nèi)娛樂類消費客群有很大差別本項目北側(cè)分布著為數(shù)不多的幾家如KTV、洗浴等娛樂場所，經(jīng)營狀況尚可，結(jié)合未來本區(qū)域的規(guī)劃，娛樂業(yè)態(tài)在本項目周邊應(yīng)有一定的發(fā)展空間專業(yè)市場類：以中低檔和低檔的建材、家具、家居、通訊、電器等為主除蘇寧電器外，其他專業(yè)市場的購物環(huán)境普遍較為一般本項目核心區(qū)域內(nèi)分布著以益麒麟家居建材城為核心的中低建材家居專業(yè)市場，鑒于此類專業(yè)市場對本項目住宅品質(zhì)所產(chǎn)生的負面影響，本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置不必考慮同種業(yè)態(tài)的規(guī)劃，但可考慮利用其所帶來的較為成熟的商業(yè)氛圍和人流順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析小結(jié)11/22/202355區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202356線路號起點站終點站配車首車末車線路號起點站終點站配車首車末車環(huán)一路石園南路濱河小區(qū)8部6:2019:00九路支太平村趙各莊4部6:1518:35環(huán)二路老干部活動中心鯤鵬集團10部6:2019:00十路相各莊麻林山6部6:1018:20一路汽車站二張營4部6:2018:20十一路大胡營趙莊6部6:0018:20二路馮家營沿河10部6:0018:30十二路汽車站燕王莊6部6:0018:25三路汽車站于莊8部6:0018:45十三路太平莊破羅口5部6:0018:25四路南莊頭北孫各莊12部6:1018:25十四路太平村東府6部6:0018:30五路西門山里辛莊6部6:0018:20十五路汽車站寺上6部6:0018:15六路順義火車站大林6部6:0018:30十六路汽車總站京順車管所6部6:0018:20六路支社教中心大北塢4部6:0818:20十六路支董各莊臨河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西門櫻花園4部6:0018:30七路太平村大壩洼6部6:0018:10十八路吉祥莊李遂12部6:0018:30八路西門馬莊6部6:1018:10十九路社教中心大孫各莊5部6:0018:30九路太平村田各莊6部6:0018:20

順義城區(qū)交通狀況統(tǒng)計分析11/22/202357順義城區(qū)內(nèi)部共有25條公交線路，城區(qū)中心區(qū)內(nèi)交通相對較為便利，但就本項目而言，尚無一條公交線路通至本項目商業(yè)規(guī)劃區(qū)域從北京市——順義的公交線路（包括途經(jīng)線路）有二十余條就順義城區(qū)內(nèi)部交通來看，雖然線路較多，但每條線路車輛較少，造成車次較少，基本上平均每隔15-30分鐘來一輛車，再加上順義城區(qū)相對較小，因此順義城區(qū)市民選擇公交車作為出行方式的不占多數(shù)，基本以步行、自行車居多，自駕車和出租車也有一定的比例。就公交線路的時間安排來看，早班在6時左右，而晚班最晚也在7時停運，由此可見，順義城區(qū)居民生活較為規(guī)則，夜間大眾消費相對較少。就本項目而言，未來發(fā)展發(fā)布要改善和提高項目周邊公共交通的便捷程度順義城區(qū)交通狀況統(tǒng)計分析11/22/202358區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202359順義居民消費習慣調(diào)查以下報告中的資料來源于思源顧問的順義城區(qū)問卷調(diào)查，主要是調(diào)查當?shù)鼐用裣M習慣和對該區(qū)域商業(yè)配套的要求，調(diào)查采取街頭攔訪的方式，其對象主要為順義城區(qū)的居民，年齡25歲至55歲之間，其中在25-35歲之間的占88%以上。調(diào)查樣本共計58個，其中有效樣本44個。其中男性被訪者占43%，女性被訪者占57%。被訪者的職業(yè)和收入較為多樣。11/22/202360順義居民消費習慣調(diào)查一、購物類消費能力及消費特征調(diào)查：購物場所

順義城區(qū)居民在日常用品購買場所和服飾類用品的購買場所主要為國泰大廈和順義西單商場。日常用品購買時沒有人選擇去市區(qū)購買，但8.5％的順義居民在購買服飾類用品時會選擇市區(qū)。選擇專業(yè)市場的居民數(shù)量比較少。11/22/202361順義居民消費習慣調(diào)查2.選前往消費場所的交通方式

順義城區(qū)居民在進行日常用品消費時所選擇的交通方式主要是步行其次是搭乘公交車；而在服飾類消費時所選擇的中交通形式是首先是公交車其次是步行。這主要由于在服飾類消費時部分居民選擇距離較遠的場所。11/22/202362順義居民消費習慣調(diào)查3.選擇該消費場所的原因從調(diào)查中可以看出，日常用品和服飾類消費的場所選擇原因中最重要的兩點是距離和價格。并在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生了業(yè)態(tài)組合的要求和目前周邊區(qū)域可供選擇場所過少的其他因素。11/22/202363順義居民消費習慣調(diào)查4.月購物頻次及次消費額度

日常用品月消費頻次主要集中在3-4次，每次平均消費額月30－50元之間。52％的被訪者在服飾類消費上，月消費頻次為1次，55％的被訪者平均每次消費約200－400元。11/22/202364順義居民消費習慣調(diào)查二、餐飲類消費能力及消費特征調(diào)查：1.每月在外就餐次數(shù)及單次消費數(shù)額被訪者中45％左右的人每月在外就餐3-5次；大部分居民單次消費約100－200元左右，由此可見順義居民在外就餐頻次適中，次消費能力處于中等水平，就餐飲消費而言，有一定的消費能力。11/22/202365順義居民消費習慣調(diào)查2.就餐場所選擇因素

順義區(qū)居民在外就餐比較注重餐飲的口味；其次對交通和價格有比較高的要求；但是對檔次和消費場所的環(huán)境以及服務(wù)上相對不是很在意。其餐飲消費習慣與二三線城市居民的消費習慣一致。11/22/202366順義居民消費習慣調(diào)查3.交通方式順義居民外出就餐的交通方式較為多樣，尤其以步行和自駕車出行居多?？梢?，一般居民的就餐飲地點一般相對較近，另有較好消費能力的自駕車一族其就餐距離則限制不大。11/22/202367順義居民消費習慣調(diào)查三、娛樂類消費能力及消費特征調(diào)查1.通常光顧的休閑娛樂場所順義居民的娛樂場所相對較為單一和單純，對于酒吧、咖啡廳等休閑娛樂場所的認可度較低，消費習慣較為保守，女性消費者已開始具備健身保健、美容美體類的消費意識。11/22/202368順義居民消費習慣調(diào)查2.每月休閑娛樂消費頻次及單次消費額順義居民在休閑娛樂方面的娛樂方面的消費能力較為一般，消費頻次較低，以每月1-2次占絕大多數(shù)比例，消費金額100-150元的占了一半的比例。可見目前其娛樂方面的消費需求較低，尚處于初級階段，需市場的進一步引導(dǎo)。11/22/202369順義居民消費習慣調(diào)查3.交通方式順義居民外出娛樂的主要交通方式以自駕車和出租車為主，說明娛樂類消費客群主要是一些具有一定消費能力的居民；而以步行為交通方式的也占有一定的比例，可見一些居民所選擇的娛樂場所的距離較近。11/22/202370順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)順義目標客群總體的消費特征趨同于二、三線城市居民的消費特征；就購物而言，其對于品質(zhì)、檔次、環(huán)境有一定的要求，但要求不高，價格依然是其購物所考慮的主要因素，因此消費能力適中；同時在深訪中可以看出，他們對于大賣場的需求較為強烈；就餐飲而言，對于餐飲的口感和價格的綜合要求要明顯高于對環(huán)境、檔次的要求，但隨著收入逐步的提高，其他因素的要求也會逐漸升級。整體而言，順義居民餐飲的消費能力較好，對于餐飲的需求也較為強烈，因此一些中式特色化中檔餐飲將對他們有更強的吸引力；就娛樂而言，目前順義居民的娛樂消費能力一般，消費特征表現(xiàn)尚處于起步階段，對于娛樂方面的需求也較少，但隨著意識的不斷開放和市場的引導(dǎo)，未來娛樂方面的需求無論從質(zhì)還是從量上都將不斷提升。11/22/202371區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)11/22/202372小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)順義城區(qū)總體商業(yè)發(fā)展相對滯后，商業(yè)發(fā)展呈初級階段本區(qū)域購物類商業(yè)物業(yè)以三大商場為核心，相對集中，受到目標人群的普遍認可本區(qū)域餐飲業(yè)市場較為火爆，以大眾形消費為主，如大鴨梨類家常菜極受歡迎，但目前餐飲的品種較為單一本區(qū)域娛樂檔次普遍偏低，品牌商家和娛樂業(yè)態(tài)種類均較為缺乏總體來看，順義城區(qū)商業(yè)中低端產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)地位順義城區(qū)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)種類單一，租售情況受地段影響較大順義城區(qū)整體商業(yè)狀況分析11/22/202373小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)核心商圈內(nèi)以家裝建材市場為最主要商業(yè)業(yè)態(tài)，并形成了一定的商業(yè)氛圍，但由于檔次偏低，對本項目無太多支持作用核心區(qū)域內(nèi)超市、餐飲以及相應(yīng)的商業(yè)配套極其缺乏順西路北有一些娛樂場所，在順義當?shù)貙僦卸水a(chǎn)品核心區(qū)域內(nèi)住宅底商以美容美發(fā)等配套商業(yè)為主，業(yè)態(tài)單一，以中低檔次商業(yè)為主，對本項目未來商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展不構(gòu)成威脅公共交通不便利煤廠和油庫等對商業(yè)氛圍的形成具有較強的負面影響本項目核心商圈內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀分析11/22/202374小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)整體市場供需關(guān)系目前保持著較良好的發(fā)展趨勢，未來前景看好隨著核心商圈內(nèi)新型住宅小區(qū)不斷開發(fā)，消費力正逐漸提高，商業(yè)市場具有一定發(fā)展?jié)摿晚樍x城義商業(yè)規(guī)劃來看，本區(qū)域順西路未來將規(guī)劃為順西餐飲娛樂街，具有較好的市場前景，便于本項目商業(yè)形成良好互動按昭順義商務(wù)局“一般距離城市商業(yè)中心區(qū)1公里以外的居住區(qū)、服務(wù)人口4萬人以上，應(yīng)有一個相應(yīng)規(guī)模的居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心”的指示精神，本區(qū)域未來非常具有發(fā)展成為居住型商業(yè)中心的潛力本項目未來商業(yè)發(fā)展的瓶頸在于：公共交通和東側(cè)生態(tài)環(huán)境（煤廠、油庫）。如能對此進行改善，則對未來商業(yè)發(fā)展有極好的促進作用。本項目核心商圈內(nèi)未來商業(yè)發(fā)展分析11/22/202375目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位11/22/202376商業(yè)部分SWOT分析優(yōu)勢項目核心區(qū)域內(nèi)中，受建材市場的影響，目前已具有一定的市場氛圍周邊已入住的和在建的大中型樓盤眾多，帶來了更多的目標消費群區(qū)域內(nèi)整體市場供需關(guān)系目前保持著較良好的發(fā)展趨勢開發(fā)商實力雄厚,具有很強的形象號召力由于本項目整體開發(fā)面積大，未來可以支撐起一個獨立的城市區(qū)域，形成獨立的商業(yè)空間11/22/202377商業(yè)部分SWOT分析劣勢本項目距順義中心城區(qū)有一定距離，本項目商業(yè)目標消費群會受到城區(qū)商業(yè)商圈的爭奪，不適合一些業(yè)態(tài)如百貨類的引進，應(yīng)考慮適合本區(qū)域位置特點的業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后，無論是購物、餐飲還是娛樂檔次都較低，品牌商家缺乏，商業(yè)尚處于初級階段目前本項目周邊公共交通很不便利由于順義地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，區(qū)域人口密度相對較低，引進具有較大知名度和市場影響力的品牌商家有一定的困難周邊煤廠、加油站等環(huán)境的負面影響較明顯，同時也會影響商業(yè)氛圍的形成，隔離本項目商業(yè)與中心城區(qū)的溝通隨本項目開發(fā)進程及順義發(fā)展，逐步改善周邊人文環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境11/22/202378商業(yè)部分SWOT分析機會根據(jù)順義地區(qū)的未來規(guī)劃，未來本區(qū)域規(guī)劃為順西餐飲娛樂街，將有較好的發(fā)展空間隨著區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)，周邊人口密度和消費力將不斷提升，將成為本項目商業(yè)消費的有力支持區(qū)域內(nèi)商業(yè)的落后同時也帶來了一些市場空白點和商業(yè)發(fā)展機遇本項目住宅開發(fā)的品質(zhì)化將帶來具有一定消費實力的目標消費群本項目住宅開發(fā)的品質(zhì)化將帶來具有一定消費實力的目標消費群11/22/202379商業(yè)部分SWOT分析威脅現(xiàn)階段順義城區(qū)內(nèi)已形成一定的商業(yè)氛圍，為順義周邊客群普遍認同，形成了一定的消費習慣，其輻射作用較強，將吸引本項目的目標消費客群，對本項目商業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅從未來發(fā)展來看，順義城區(qū)內(nèi)隨著大量房地產(chǎn)的開發(fā)，未來商業(yè)配套的面積和各類業(yè)態(tài)將不斷增加，各自的商業(yè)輻射作用將不斷增強，競爭將不斷加劇以品牌化、特色化、差異化商業(yè)特征，對輻射圈內(nèi)目標客群形成強烈吸引11/22/202380目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位11/22/202381目標消費群來源未來本案住宅人群及項目周邊小區(qū)住宅人群項目周邊的建材家居等業(yè)態(tài)所帶來的商業(yè)人群周邊單位以及未來由于本案商業(yè)影響力所能帶來的其他人群（包括順義城區(qū)和周區(qū)區(qū)縣）商業(yè)人群居住人群其他人群11/22/202382目標消費群定位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：目標客群以25至35歲和35歲至45歲的中青年居多，主要分布在30至45歲區(qū)間。此段年齡區(qū)間的目標消費者有一定的經(jīng)濟實力和較旺盛的消費需求，對生活品質(zhì)有一定的追求和理解。11/22/202383目標消費群定位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：目標客群以月收入在2000至3000元的事業(yè)單位公務(wù)員、教師、醫(yī)生和月收入在3000-5000元的企事業(yè)單位中層、醫(yī)生、私營業(yè)主居多，他們對商業(yè)配套的要求相對較好，除滿足一般的生活便利性商業(yè)配套外，對提升生活品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)的消費也有一定的要求；另外企業(yè)管理人員等高收入人員，以及事業(yè)單位中帶有一定隱性收入者也占一定比例11/22/202384目標消費群定位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：未來本項目經(jīng)營初期將以面對本項目身的居住人群，并對周邊商業(yè)人群、居民和工作人群也有一定的輻射作用，隨著本商業(yè)物業(yè)的特色化打造，其臨街外向型商業(yè)的消費特征將日趨明顯，外來消費人群將逐漸增加。11/22/202385目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位11/22/202386本項目商業(yè)定位的原則以內(nèi)向型與外向型商業(yè)相結(jié)合的形式，在滿足本案住宅目標人群的商業(yè)配套需求的同時，以特色經(jīng)營最大限度地吸引本區(qū)域內(nèi)的消費人群作為一期商業(yè)開發(fā)，充分樹立本項目在順義區(qū)域的商業(yè)形象，以良好的市場形象作用和示范用帶動后期的商業(yè)與住宅的開發(fā)內(nèi)外兼顧開發(fā)示范充分利用區(qū)域商業(yè)可借之勢，深入挖掘區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場需求和商業(yè)空白點，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合本項目特質(zhì)進行商業(yè)定位業(yè)態(tài)設(shè)置方面迎合本項目目標居住人群的消費特征(順義地區(qū)中高端人群)，以新型的集特色化與時尚感與一體的業(yè)態(tài)進行差異化經(jīng)營。提升物業(yè)形象力和吸引力借勢造勢特色經(jīng)營11/22/202387商業(yè)定位思路未來本案及區(qū)域內(nèi)中高端居民持續(xù)增長的消費力、消費需求和消費特征對商業(yè)配套的升級版需求項目東側(cè)已形成的商業(yè)氛圍本地區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃借勢方案一以滿足社區(qū)內(nèi)居民的消費和生活需求為目標，內(nèi)向型為主，外向型為輔的社區(qū)型商業(yè)方案二以大型品牌超市的號召力帶動商業(yè)氛圍，以新型休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)為特色，兼具內(nèi)向型和外向型特征，在滿足社區(qū)需求的同時更多追求產(chǎn)品的外向型功能社區(qū)型特色型滿足本項目目標客群消費需求為后期開發(fā)起到形象示范作用實現(xiàn)商業(yè)價值最大化，引發(fā)商業(yè)與住宅的良性互動11/22/202388商業(yè)體量定位本項目C區(qū)擬開發(fā)住宅21萬平米，按人均30平米計算，可容納7000人左右按北京地區(qū)2008年人均商業(yè)面積1平米的規(guī)劃計算，商業(yè)面積總體量需7000平米加之考慮本項