房地產(chǎn)開發(fā)與銷售

商品房開發(fā)銷售統(tǒng)計(jì)

18．1商品房開發(fā)統(tǒng)計(jì)

28．1．1商品房開發(fā)統(tǒng)計(jì)的意義與內(nèi)容1．商品房開發(fā)統(tǒng)計(jì)的意義商品房開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，是通過多種資源的組合，為人類提供入住空間、改變?nèi)祟惿嫖镔|(zhì)環(huán)境的一項(xiàng)活動(dòng)。整個(gè)開發(fā)過程需要經(jīng)歷開發(fā)資金的籌措、房屋的建筑、房屋工程驗(yàn)收等項(xiàng)工作的集合。開展房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)的意義主要有三方面38．1．1商品房開發(fā)統(tǒng)計(jì)的意義與內(nèi)容

2．房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容（1）商品房開發(fā)的資金來源與投資金額統(tǒng)計(jì)。（2）商品房開發(fā)統(tǒng)計(jì)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計(jì)分析。48．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)1．商品房開發(fā)資金來源(1)國家預(yù)算內(nèi)資金。(2)自籌資金。(3)定金及預(yù)收款。(4)商業(yè)貸款。(5)其他來源。我國開發(fā)投資資金來源情況見表8-1。5表8-1中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計(jì)（1998～2003年）

單位：億元年

份1998199920002001200220031998～2003合

計(jì)所占比例國家預(yù)算內(nèi)資金13.7610.876.8713.6311.8411.1468.110.15%國內(nèi)貸款953.341032.21385.081692.22149.093125.1410337.0522.33%自籌資金1155.531322.571614.212183.962720.443758.2412754.9527.55%定金及預(yù)收款1650.891891.272819.293670.564501.476048.9120582.3944.46%其它來源370.63251.6172.18136.04158.79184.791274.032.75%其中：債券7.8910.373.480.342.40.3424.820.05%利用外資362.74241.23168.7135.7156.39184.451249.212.71%資金來源總額4514.784760.116169.817832.439700.4213313.0146290.56100.00%68．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)2．商品房完成投資額統(tǒng)計(jì)（1）商品房完成投資額。是指在商品房開發(fā)中一定時(shí)期內(nèi)，以貨幣計(jì)量的已完成工作量。也稱為商品房投資額。完成投資額是綜合概括地反映商品房投資規(guī)模的指標(biāo)。是指報(bào)告期內(nèi)完成的用于商品房及其配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)的投資額。包括建筑工程、安裝工程、設(shè)備、工器具購置及其它費(fèi)用。78．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)商品房開發(fā)投資構(gòu)成主要包括以下四部分：1）土地成本。2）開發(fā)成本。3）開發(fā)間接費(fèi)用。4）稅費(fèi)及其它費(fèi)用。88．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（2）商品房投資額指標(biāo)1）商品房計(jì)劃投資。2）商品房實(shí)際完成投資。在商品房投資統(tǒng)計(jì)中特別注重土地成本、土地開發(fā)和房屋建造等方面實(shí)際完成投資情況，是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。98．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)本期竣工商品房價(jià)值=期初轉(zhuǎn)入在建工程累計(jì)完成額+期內(nèi)完工商品房價(jià)值－期末在建工程累計(jì)完成額3．房屋建筑統(tǒng)計(jì)房屋建筑統(tǒng)計(jì)是項(xiàng)目自開工到建成交付使用階段的統(tǒng)計(jì)工作，主要反映開發(fā)商在進(jìn)行商品房開發(fā)過程中的投資與房屋建造情況的統(tǒng)計(jì)103．房屋建筑統(tǒng)計(jì)（1）實(shí)物工程量指標(biāo)房屋建筑統(tǒng)計(jì)是把房屋建筑工程劃分為：基礎(chǔ)工程；主體工程；屋面工程等進(jìn)行實(shí)物工程量統(tǒng)計(jì)。113．房屋建筑統(tǒng)計(jì)（2）房屋建筑工程指標(biāo)1）綜合開發(fā)工作量。2）施工面積。3）新開工面積。4）竣工面積。5）建設(shè)工期。6）平均建設(shè)周期。7）商品房竣工率。12（2）房屋建筑工程指標(biāo)計(jì)算公式為綜合說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)商品房建設(shè)工期，一般是計(jì)算平均建設(shè)工期。其公式如下：平均建設(shè)工期=∑已建成項(xiàng)目工期÷項(xiàng)目個(gè)數(shù)平均建設(shè)周期=施工面積÷新竣工面積13商品房竣工率=期內(nèi)商品房竣工面積÷期內(nèi)商品房施工面積×100％具體指標(biāo)統(tǒng)計(jì)見表8-2。14[例8-1]投資總額計(jì)劃完成情況分析某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃在2000年、2001年兩年完成的投資額為4000萬元，2001年第二季度的投資完成情況見表8-3。試計(jì)算投資計(jì)劃累計(jì)完成比率和投資計(jì)劃累計(jì)完成比率。解：二季度計(jì)劃完成比率=（510/400）×100%＝127.5％年初至本季末計(jì)劃累計(jì)完成比率=（1000/2400）×100％＝41.7％自開始建設(shè)至本季末計(jì)劃累計(jì)完成比率=（2600/4000）×100％＝65％15表8-1

投資計(jì)劃完成情況及投資構(gòu)成統(tǒng)計(jì)表

項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)際計(jì)劃完成（%）投資額（萬元）比重（%）投資額（萬元）比重（%）投資總額980010010200100104.08其中：

建筑工程430043.9350034.381.4

安裝工程500051600058.8120

設(shè)備、工器具4004.15004.9125

其他費(fèi)用10012002200163）商品房開發(fā)進(jìn)度分析①商品房工程進(jìn)度分析。[例8-3]雅怡房地產(chǎn)開發(fā)公司，本年計(jì)劃施工單位工程80個(gè)，期內(nèi)全部完工60個(gè)，15項(xiàng)工程未完工，其他單位工程基本完工，試計(jì)算期內(nèi)單位工程完工率。工程完工率=（60+5）÷80×100%=81.25%173）商品房開發(fā)進(jìn)度分析（b）商品房竣工率分析[例8-5]某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2005年住宅實(shí)際施工面積42119㎡，住宅實(shí)際竣工面積為40427㎡，計(jì)算2005年商品住宅竣工率解：商品房竣工率=期內(nèi)商品房竣工面積÷期內(nèi)商品房施工面積×100%2005年商品房竣工率=40427÷42119×100％=95．98％183）商品房開發(fā)進(jìn)度分析②商品房建設(shè)速度分析（a）商品房建設(shè)工期。[例8-4]2006年某市房地產(chǎn)開發(fā)建成項(xiàng)目40個(gè)，其工期之和為450個(gè)月，試計(jì)算平均建設(shè)工期。解：平均建設(shè)工期=450/40=11.25（個(gè)月）193）商品房開發(fā)進(jìn)度分析結(jié)果表明，該企業(yè)2005年度商品房已有95.98％竣工，已達(dá)到住用條件，只有4.02％的商品房是處于施工階段。208．2房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì)218．2．1商品房銷售統(tǒng)計(jì)意義與方法商品房的銷售是開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)階段以及房屋建成后所進(jìn)行的營銷活動(dòng)，商品房的銷售包括預(yù)售與現(xiàn)房銷售兩種形式。成功的商品房銷售一般包括三個(gè)階段，一是為潛在的購買者了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的廣告宣傳與溝通階段；二是商品房價(jià)格及合同條款的談判階段；三是雙方協(xié)商達(dá)成一致后的簽約階段。228．2．1商品房銷售統(tǒng)計(jì)意義與方法1．商品房銷售統(tǒng)計(jì)的必要性2、商品房銷售統(tǒng)計(jì)分組（1）按商品房購買對(duì)象分組。（2）按商品房用途分組。（3）按預(yù)售與現(xiàn)房分組。（3）按銷售形式分組。（4）按商品房所在地域分組。（6）按商品房的銷售方式分組。238．2．2商品房銷售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)1．商品房銷售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的種類（1）本年新建商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。（2）商品房現(xiàn)售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。（3）商品房現(xiàn)房統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。（4）本年房地產(chǎn)抵押統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。2．商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（1）批準(zhǔn)預(yù)售面積。24表8-4資料來源：深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)資料深圳市2005年上半年批準(zhǔn)的商品房預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目行政區(qū)套數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售面積（㎡）住宅套數(shù)（套）批準(zhǔn)住宅面（㎡）羅湖6948442758.445958340896.6福田3094275884.972239172951.72南山2404228046.282087213507.38鹽田115687525.49113584308.13寶安177041650515.28144891447224.9龍崗6953619740.725099531784.41合計(jì)382593304471.18310072790673.14252．商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（2）預(yù)售面積或套數(shù)。（3）預(yù)售金額。（4）可供銷售量。面積或套數(shù)計(jì)算公式:可供銷售售量=上期可供銷售數(shù)量－報(bào)告期內(nèi)銷售數(shù)量+本期新竣工量262．商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（5）空置面積或套數(shù)。空置商品房按空置的時(shí)間分為：①待銷商品房，空置時(shí)間在一年以內(nèi)的；②滯銷商品房，空置時(shí)間在一年以上、三年以內(nèi)的；③積壓商品房，空置時(shí)間在三年以上的。272．商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（6）成交面積或套數(shù)。（7）成交金額。（8）抵押登記面積或件數(shù)。（9）抵押登記金額。（10）預(yù)購商品房貸款抵押。288．2．3商品房銷售統(tǒng)計(jì)分析

1．商品房銷售計(jì)劃總額完成情況分析[例8-5]，光華房地產(chǎn)開發(fā)公司一月份完成商品房銷售額200萬元，二月份為180萬元，三月份為220萬元，而年度計(jì)劃商品房銷售額為2300萬元，試求一至三月份累計(jì)完成年度計(jì)劃的百分比。298．2．3商品房銷售統(tǒng)計(jì)分析解：1～3月份累計(jì)完成年度計(jì)劃（％）=（600/2300）×100％＝26．l％計(jì)算結(jié)果表明，第一季度為提前完成年度銷售計(jì)劃，為年度計(jì)劃的完成爭(zhēng)取了寶貴的時(shí)間2．各用途商品房屋銷售額及比例分析302006年1-2月深圳市商品房銷售統(tǒng)計(jì)及比率分析表（按用途分類）

項(xiàng)目銷售量建筑面積銷售額數(shù)量（套）比重（%）面積（㎡）比重（%）金額（元）比重（%）辦公樓2