20143月4日蘇州龍湖時(shí)代天街踩盤報(bào)告課稿

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蘇州龍湖時(shí)代天街踩盤報(bào)告

此處添加公司信息2匯報(bào)思路12345營(yíng)銷環(huán)境考察a產(chǎn)品區(qū)域分析工程整體分析工程營(yíng)銷策略競(jìng)品分析查找突破點(diǎn)a龍湖介紹b工程價(jià)值c主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)d周邊配套e工程特色a客戶來源b賣點(diǎn)分析c推廣策略a競(jìng)品區(qū)域位置b周邊配套c工程特色a籌劃推廣b銷售方面c售樓處包裝LOGO點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)營(yíng)銷環(huán)境考察PART1此處添加公司信息4經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)總產(chǎn)值經(jīng)濟(jì)概括外企投資工業(yè)產(chǎn)值，700億元，同比增長(zhǎng)41%；完成進(jìn)出口總額159.3億美元，其中出口87.6億美元，同比分別增長(zhǎng)84%和103.6%全區(qū)已引進(jìn)了40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1000多個(gè)外資工程，其中全球500強(qiáng)企業(yè)投資工程41個(gè)，投資上億美元以上的工程14個(gè)。蘇州新區(qū)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；1997年被外交部和國(guó)家科委聯(lián)合確定為中國(guó)首批向亞太經(jīng)合組織〔APEC〕成員開放的科技工業(yè)園區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)此處添加公司信息5蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，是蘇州城市“一體兩翼”進(jìn)展格局中的重要一翼。區(qū)域分析高新區(qū)位蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、虎丘區(qū)。區(qū)域面積：蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大水道，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。此處添加公司信息6歷史地理旅游概括外企投資人口統(tǒng)計(jì)區(qū)域分析蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)東接世界歷史文化名城的蘇州古城，西瀕三萬六千傾煙波浩淼的太湖，南與青翠綿延數(shù)十里的江南丘陵連為一體，石湖風(fēng)景區(qū)、洞庭東西山風(fēng)景區(qū)、天靈風(fēng)景區(qū)和楓橋寒山寺、虎丘風(fēng)景區(qū)圍繞四周旅游景點(diǎn)5處，分別為蘇州樂園國(guó)家4A級(jí)景區(qū)、白馬澗生態(tài)園國(guó)家4A級(jí)景區(qū)、何山公園國(guó)家3A級(jí)景區(qū)、石湖風(fēng)景區(qū)〔上方山國(guó)家森林公園、“吳越春秋”主題樂園〕和文昌閣，以及鎮(zhèn)湖和樹山2個(gè)全國(guó)工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)和陽山省級(jí)森林公園，另有新區(qū)公園等30多個(gè)開放式公園和街頭小游園，去年景點(diǎn)年接待人數(shù)超過了320萬人次。在日前公布的2023-2023年度中國(guó)外商投資企業(yè)500強(qiáng)排行榜中,高新區(qū)明基電通、飛利浦消費(fèi)電子等10家外企上榜區(qū)域人口77.48萬，其中常住人口58.78萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)此處添加公司信息7區(qū)域分析高新區(qū)完成“獅山路沿線地下空間規(guī)劃”，該規(guī)劃將致力于打造高新區(qū)首個(gè)現(xiàn)代化商貿(mào)立體空間。獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象集聚區(qū)。隨著輕軌1號(hào)線、3號(hào)線、有軌電車1號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)以及獅山路沿線工業(yè)用地的搬遷，為形成獅山路核心立體大商圈供給了契機(jī)。塔園路獅山路長(zhǎng)江路濱河路西環(huán)高架位于獅山路與塔園路的穿插口此處添加公司信息8讓世界仰慕一個(gè)新蘇州獅山路站在時(shí)代前沿的星光大道每個(gè)時(shí)代，都有他引以為傲的精華屬地.18世紀(jì)的倫敦、19世紀(jì)的巴黎、20世紀(jì)的紐約他們各自以傲岸的繁華領(lǐng)先這個(gè)時(shí)代21世紀(jì)的蘇州將他的焦點(diǎn)投在何處？時(shí)代選擇了獅山路LOGO點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)工程整體分析PART2

此處添加公司信息10工程投資近100億，整體規(guī)劃集合SOHO辦公、5A級(jí)寫字樓、中高端精品購(gòu)物中心、超5星級(jí)酒店、高端住宅、高級(jí)公寓、文化藝術(shù)中心、休閑人文時(shí)尚街區(qū)8大業(yè)態(tài)，將打造成為蘇州最頂級(jí)的一站式商業(yè)綜合體。此處添加公司信息11龍湖介紹龍湖地產(chǎn)〔香港聯(lián)交所股份代碼：960〕，創(chuàng)立于1994年，成長(zhǎng)于重慶，進(jìn)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖在地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)舉辦的紅榜評(píng)比活動(dòng)中，兩次上榜。2023年被評(píng)為最具風(fēng)險(xiǎn)把握力氣的多業(yè)態(tài)領(lǐng)軍企業(yè)”；2023年被評(píng)為最具成長(zhǎng)性的標(biāo)桿企業(yè)。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工4000多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)效勞三大板塊。公司于2023年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市此處添加公司信息12工程價(jià)值工程投資近100億，整體規(guī)劃集合SOHO辦公、5A級(jí)寫字樓、中高端精品購(gòu)物中心、超5星級(jí)酒店、高端住宅、高級(jí)公寓、文化藝術(shù)中心、休閑人文時(shí)尚街區(qū)8大業(yè)態(tài)，將打造成為蘇州最頂級(jí)的一站式商業(yè)綜合體。此處添加公司信息13主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2023/11/22此處添加公司信息14周邊配套周邊交通雙地鐵，1號(hào)線，接近塔園路和蘇州樂園站；3號(hào)線，獅山路站地鐵上蓋公交33路、38路、51路、68路、69路、69路區(qū)間、89路、303路、312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；公交37路、40東線、40路西線、406路等到桃園度假村站。此處添加公司信息15工程特色超大真冰溜冰場(chǎng)SHOPPINGMALLIMAX巨屏影院首席華宅LOGO點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)工程營(yíng)銷策略PART3

此處添加公司信息17賣點(diǎn)分析塔園路雙輕軌1.規(guī)劃集合SOHO辦公2.5A級(jí)寫字樓3.中高端精品購(gòu)物中心1.超5星級(jí)酒店2.高端住宅3.高級(jí)公寓4.文化藝術(shù)中心5.休閑人文時(shí)尚街區(qū)8大業(yè)態(tài)此處添加公司信息18推廣策略戶外投放廣告：地緣性：工程四至、競(jìng)品區(qū)域〔何山路〕老城區(qū)主干道：干將路、西環(huán)路獅山路此處添加公司信息19推廣策略舉辦產(chǎn)品公布會(huì)：1.邀請(qǐng)媒體以及形象代言人來助陣2.另一方面場(chǎng)面布置開發(fā)商也要舍得花錢3.在車身上投放廣告以及l(fā)ed大路惹眼的地方放置品牌宣傳廣告LOGO點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)競(jìng)品分析PART4

此處添加公司信息2121新港天之運(yùn)津西新天地此處添加公司信息22競(jìng)品區(qū)域位置津西新天地津西新天地位于新區(qū)塔園路與何山路交匯處。津西新天地售樓處于2023年2月22日公開，規(guī)劃120-170平花園洋房，估量2023年上半年將首次開盤此處添加公司信息23周邊配套此處添加公司信息24競(jìng)品區(qū)域位置新港天之運(yùn)新區(qū)楓橋街道馬運(yùn)路與太湖大道高架交匯處〔寒山橋西〕此處添加公司信息25櫻花大道周邊配套齊全交通通達(dá)性較區(qū)域較為成熟未來集高端復(fù)合街區(qū)雙壁管材靜音系統(tǒng)東南亞實(shí)景園林防盜系統(tǒng)津西新天地亮點(diǎn)劣點(diǎn)體量較小戶型不完善此處添加公司信息26盧米埃電影院鄰里中心價(jià)格優(yōu)惠戶型利用空間較大未來集高端復(fù)合街區(qū)雙壁管材靜音系統(tǒng)實(shí)景園林防盜系統(tǒng)新港天之運(yùn)亮點(diǎn)劣點(diǎn)地方偏遠(yuǎn)高架邊上吵鬧此處添加公司信息27津西新天地、新港天之運(yùn)都屬于高新區(qū)板塊樓盤位置相近，周邊配套相像在同質(zhì)化的環(huán)境下，就得查找各自的亮點(diǎn)及劣勢(shì)。此處添加公司信息28龍湖時(shí)代廣場(chǎng)亮點(diǎn)津西新天地

主干道周邊櫻花樹綜合一體化劣點(diǎn)戶型無優(yōu)勢(shì)公攤面積多區(qū)域較為成熟此處添加公司信息29新港天之運(yùn)亮點(diǎn)新港天之運(yùn)間距大

綜合一體化劣點(diǎn)風(fēng)水不好〔地塊東邊靠水)區(qū)域不成熟龍湖時(shí)代廣場(chǎng)LOGO點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)查找突破點(diǎn)PART4

LOGO查找突破點(diǎn)PART4

認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：必需成認(rèn)。一些品牌開發(fā)商比方萬科、中梁很會(huì)造勢(shì)，這也充分說明白造勢(shì)的重要性。津西新天地總戶數(shù)800多戶，目前僅剩200多套房源，屬于掃尾階段。光靠積分抵用現(xiàn)金有用么？那么------------是不是就說明龍湖時(shí)代天街真的就沒有時(shí)機(jī)了？LOGO籌劃推廣方面(增加來人，增加有效客戶)：適量投放廣告，提高產(chǎn)品認(rèn)知度，為明年的最終一棟樓的加推鋪墊(不僅僅要考慮地緣性，針對(duì)古城區(qū)主干道還要考慮古城區(qū)之外的主干道〕

通過一系列暖場(chǎng)活動(dòng)與客戶建立確定的情感，營(yíng)造良好的口碑傳播效應(yīng)定期舉辦中高檔次活動(dòng)，形成圈層效應(yīng)盤一盤已成交客戶來源信息，歸檔歸類，開訪談會(huì)，了解該樓盤是什么方面吸引了客戶及抗性，放大優(yōu)勢(shì)縮小抗性，做到知己知彼，銷量才能上去參與住博會(huì)、房交會(huì)、搞活動(dòng)領(lǐng)取電影票〔私人訂制〕前提是開發(fā)商舍得花錢此處添加公司信息33銷售方面：定期培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑，增加業(yè)務(wù)員的逼定殺單力氣業(yè)務(wù)員自身要有危機(jī)感，團(tuán)隊(duì)更要有危機(jī)感，更要有一股拼勁〔狼性團(tuán)隊(duì)〕增加獨(dú)立性，不要只依靠籌劃帶客，業(yè)務(wù)員自己也要想方